Справа № 523/1124/14-ц
Р І Ш Е Н Н Я

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"01" жовтня 2014 р.

Суворовський районний суд міста Одеси, в складі:

головуючого - судді Малиновського О.М.

при секретарі - Челобітченко М.В.

розглянувши у відкритому судовому засіданні, в залі суду №15, у м.Одеса, цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Альянс-Висотбуд», Публічного акціонерного товариства «Укрсоцбанк» за участю третіх осіб без самостійних вимог на боці відповідачів: приватного нотаріусу Київського міського нотаріального округу ОСОБА_2, комунального підприємства «Міське капітальне будівництво», про визнання майнових прав, визнання іпотечного договору частково недійсним, -

ВСТАНОВИВ

ОСОБА_1 звернувся до суду з позовом, який під час розгляду справи був уточнений, в якому просить визнати за ним майнові права на об'єкт інвестування, а саме на однокімнатну квартири АДРЕСА_1, згідно умов договору купівлі-продажу майнових прав № 37/27 від 06 вересня 2010 року. Просить визнати недійсними п.п.1.1 Іпотечних Договорів №51-07/204 від 01 липня 2008 року, №02-10/2628 від 02 липня 2008 року та № 02-10/2999 від 16 липня 2008 року, укладених між Акціонерно-комерційним банком соціального розвитку «Укрсоцбанк» та Товариством з обмеженою відповідальністю «Альянс-Висотбуд» у частині передачі в іпотеку майнових прав на квартиру зазначену вище. Просить виключити з Державного реєстру іпотек записи про обтяження майнових прав іпотекою.

Позовні вимоги мотивовані тим, що 06.09.2010р. між ОСОБА_1 (Покупець) та ТОВ «Альянс-Висотбуд» (Продавець) був укладений договір купівлі-продажу майнових прав №37/27. Предметом договору стало придбання Покупцем у Продавця майнових права на однокімнатну квартири АДРЕСА_1, яку Продавець зобов'язався, після завершення будівництва, в строк до ІУ кварталу 2010р. передати за актом приймання передачі ОСОБА_1 Позивач в свою чергу на виконання умов договору сплатив вартість майнових прав на квартиру в розмірі 254 330,00 гривень. Проте, в порушення умов договору ТОВ «Альянс-Висотбуд» будинок не збудував в експлуатацію не ввів, відтак не виконав своїх зобов'язань за договором.

Додатково позивач зазначає, що відповідач - ТОВ «Альянс-Висотбуд» здійснив дії, що можуть призвести до втрати ним права власності на проінвестовану нерухомість, оскільки в 2008 році між ТОВ «Альянс-Висотбуд» та ПАТ «Укрсоцбанк» були укладені Іпотечні договори за умовами яких передано в іпотеку Банку в забезпечення своїх зобов'язань по кредиту, майнові права на квартири в житловому будинку, який будується, у тому числі й незакінчену будівництвом квартиру №82, яка була придбана ним за вказаним вище договором купівлі-продажу. Позивач вважає, що наявність таких договорів про іпотеку порушує охоронювані законом права та його інтереси на майнові права на квартиру. Дані обставини стали підставою для звернення до суду.

В судове засідання, призначене на 01.10.2014р. ОСОБА_1 не з'явився. Від його представника ОСОБА_3 до суду надійшла заява про розгляд справи за їх відсутності.

Представник ПАТ «Укрсоцбанк» направила на адресу суду письмові заперечення, зазначаючи, що пред'явлені позовні вимоги є безпідставними та не підлягають задоволенню у повному обсязі.

Представник ТОВ «Альянс-Висотбуд» в судове засідання не з'явився, надіслав до суду заяву про визнання позовних вимог та розгляду справи за їх відсутності.

Приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу ОСОБА_2 у судове засідання не з'явилася, надіславши до суду заяву про розгляд справи за її відсутності.

Представник КП «Міське капітальне будівництво» в судове засідання не з'явився без поважних на те причин. Про час та місце розгляду справи був повідомлений належним чином.

Суд, вивчивши матеріали справи, встановивши факти та відповідні до них правовідносини, прийшов до наступного висновку.

Матеріалами справи встановлено, що 28 лютого 2005 року між ТОВ «Альянс-Висотбуд» та Управлінням капітального будівництва Одеської міської Ради було укладено Контракт № 23-05 на будівництво 16-ти поверхового житлового будинку АДРЕСА_1, за умовами якого ТОВ «Альянс-Висотбуд» зобов'язується своїми та залученими силами і коштами виконати будівництво вказаного житлового будинку орієнтованою загальною площею квартир 7527,1 кв.м., здати у встановлені цим контрактом строки об'єкт в експлуатацію відповідно до проектно-кошторисної документації, а Управління капітального будівництва Одеської міської Ради (замовник) зобов'язалося надати підряднику будівельний майданчик, затверджену проектно-кошторисну документацію та сумісно з підрядником передати об'єкт на баланс експлуатуючої організації.

З метою проведення будівництва багатоквартирного будинку, між ТОВ «Альянс-Висотбуд», ТОВ «Альянс-Жилстрой» та АКБ СР «Укрсоцбанк», яке згодом перейменовано у публічне акціонерне товариство «Укрсоцбанк» 01.07.2008р. було укладено генеральний договір про співробітництво №51-07/203.

На виконання вказаного договору про співробітництво ТОВ «Альянс-Висотбуд» 01 липня 2008 року уклало з АКБ СР «Укрсоцбанк» Іпотечний Договір №51-07/204 за умовами якого ТОВ «Альянс-Висотбуд», як іпотекодавець передав в іпотеку АКБ СР «Укрсоцбанк» (Іпотекодержателю) в забезпечення своїх зобов'язань майнові права, в тому числі на незакінчену будівництвом квартиру АДРЕСА_1. Договір був посвідчений в нотаріальному порядку приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу ОСОБА_2

Згодом, 02.07.2008р. між ТОВ «Альянс-Висотбуд» (Позичальник) та АКБ СР «Укрсоцбанк» (Кредитор) було укладено кредитний договір № 24-12/135 про отримання Позичальником у Кредитора грошових коштів в розмірі 1 009 323,60 доларів США.

На виконання умов договору кредитування, з метою забезпечення договору кредиту від 02.07.2008р. ТОВ «Альянс-Висотбуд» уклало з АКБ СР «Укрсоцбанк» Іпотечний договір №02-10/2628 від 02.07.2008р. та передало останньому в якості іпотечного майна, майнові права на незакінчені будівництвом квартири, в тому числі і на квартиру АДРЕСА_1.

В наступному, 16.07.2008р. між ТОВ «Альянс-Висотбуд» (Позичальник) та АКБ СР «Укрсоцбанк» (Кредитор) було укладено кредитний договір № 24-12/155 про отримання Позичальником у Кредитора грошових коштів в розмірі 741 137,25 доларів США.

В забезпечення кредитного зобов'язання за нотаріально посвідченим договором Іпотеки №02-10/2628 від 16.07.2008р. ТОВ «Альянс-Висотбуд» передало АКБ СР «Укрсоцбанк» в якості іпотеки майнові права на незакінчені будівництвом квартири, в тому числі і на квартиру АДРЕСА_1.

З оглянутих судом Іпотечних договорів убачається, що після завершення будівництва та отримання правовстановлюючих документів на нерухоме майно, предметом іпотеки будуть квартири, майнові права на які за цими договорами є предметом іпотеки. Зазначеними договорами про іпотеку був визначений порядок звернення стягнення на предмет іпотеки.

Для виконання підрядних робіт з будівництва зазначеного багатоповерхового житлового будинку ТОВ «Альянс-Висотбуд» прийнято рішення про залучення грошових коштів інвесторів будівництва. шляхом укладення договорів купівлі-продажу майнових прав з фізичними особами-інвесторами.

Так, 06.09.2010р. між ОСОБА_1 (Покупець) та ТОВ «Альянс-Висотбуд» (Продавець) був укладений договір купівлі-продажу майнових прав №37/27. Предметом договору стало придбання Покупцем у Продавця майнових права на однокімнатну квартири АДРЕСА_1, яку Продавець зобов'язався, після завершення будівництва, в строк до ІУ кварталу 2010р. передати за актом приймання передачі ОСОБА_1

На виконання умов договору ОСОБА_1 виконав свої грошові зобов'язання за Договором купівлі-продажу майнових прав, повністю сплативши вартість об'єкта будівництва в розмірі 254 330,00 гривень, що підтверджується представленими копіями квитанції.

ТОВ «Альянс-Висотбуд» порушив умови договору купівлі-продажу свої зобов'язання не виконало, у визначені строки будівництво житлового будинку не закінчило, квартиру за актом приймання-передачі позивачу не передало.

Правовідносини у сфері застави нерухомості (іпотеки) регулюються Законом України «Про іпотеку», за яким законодавство України про іпотеку базується на Конституції України та складається з ЦК України, Господарського кодексу України, цього Закону й інших нормативно-правових актів, а також міжнародних договорів України; Законом України «Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати», який регулює відносини у системі іпотечного кредитування, перетворення платежів за іпотечними активами у виплати за іпотечними сертифікатами із застосуванням механізмів управління майном, і частково Законом України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю», який установлює обов'язковість іпотеки при забезпеченні договорів між забудовником і стороною, яка фінансує будівництво.

За змістом ч.ч. 1, 3 ст. 575 ЦК України іпотекою є застава нерухомого майна, що залишається у володінні заставодавця або третьої особи; правила про іпотеку землі та інші окремі види застав встановлюються законом.

Згідно з ч. 1 ст. 576 ЦК України предметом застави може бути будь-яке майно (зокрема річ, цінні папери, майнові права), що може бути відчужене заставодавцем і на яке може бути звернене стягнення.

Відповідно до ч. 2 ст. 583 ЦК України заставодавцем може бути власник речі або особа, якій належить майнове право, а також особа, якій власник речі або особа, якій належить майнове право, передали річ або майнове право з правом їх застави.

За ст. ст. 1, 5 Закону України «Про іпотеку» у редакції, яка була чинною на час укладення Договорів іпотеки, застава майнових прав на нерухомість, будівництво якої не завершено, регулюється за правилами, визначеними цим Законом.

Предметом іпотеки можуть бути один або декілька об'єктів нерухомого майна за таких умов: нерухоме майно належить іпотекодавцю на праві власності або на праві господарського відання, якщо іпотекодавцем є державне або комунальне підприємство, установа чи організація; нерухоме майно може бути відчужене іпотекодавцем і на нього відповідно до законодавства може бути звернене стягнення; нерухоме майно зареєстроване у встановленому законом порядку; окремий виділений у натурі об'єкт права власності, якщо інше не встановлено цим Законом.

Предметом іпотеки також може бути об'єкт незавершеного будівництва або інше нерухоме майно, яке стане власністю іпотекодавця після укладення іпотечного договору, за умови, що іпотекодавець може документально підтвердити право на набуття ним у власність відповідного нерухомого майна у майбутньому.

Частина об'єкта нерухомого майна може бути предметом іпотеки лише після її виділення в натурі і реєстрації права власності на неї як на окремий об'єкт нерухомості, якщо інше не встановлено цим Законом. Іпотека поширюється на частину об'єкта нерухомого майна, яка не може бути виділеною в натурі і була приєднана до предмета іпотеки після укладення іпотечного договору без реєстрації власності на неї як на окремий об'єкт нерухомості.

Водночас поняття «іпотека майнових прав» і регулювання відносин при передачі в іпотеку майнових прав у цьому Законі відсутні.

Стаття 5 Закону України «Про іпотеку» не визначала майнові права як предмет іпотеки.

Майнові права на об'єкт незавершеного будівництва віднесені до предмета іпотеки згідно із Законом України від 25 грудня 2008 року № 800-VI «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва», яким були внесені зміни до законодавчих актів України, у тому числі до Закону України «Про іпотеку».

Відповідно до ст. 190 ЦК України майном як особливим об'єктом вважаються річ, сукупність речей, а також майнові права та обов'язки.

Майнові права є неспоживною річчю та визнаються речовими правами.

Майнові права на нерухомість, що є об'єктом будівництва (інвестування), не є речовими правами на чуже майно, оскільки об'єктом цих прав не є «чуже майно», а також не є правом власності, оскільки об'єкт будівництва (інвестування) не існує на момент встановлення іпотеки, а тому не може існувати й право власності на нього.

Отже, майнове право, яке можна визначити як «право очікування», є складовою частиною майна, як об'єкта цивільних прав. Майнове право це обмежене речове право, за яким власник цього права наділений певними, але не всіма правами власника майна, та яке засвідчує правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно чи інше речове право на відповідне майно в майбутньому.

Стаття 5 Закону України «Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати» установлює, що іпотека виникає відповідно до цього Закону та Закону України «Про іпотеку» щодо нерухомого майна, об'єктів незавершеного будівництва та майнових прав на нерухомість, будівництво якої не завершено.

Іпотекодавцем за іпотечним договором, предметом іпотеки за яким є майнові права на нерухомість, будівництво якої не завершено, може бути забудовник - особа, яка організовує спорудження нерухомості для власних потреб чи для передачі її у власність іншим особам, або особа, власністю якої стане ця нерухомість після завершення будівництва (ч. 7 ст. 5 Закону).

Правовий аналіз положень ЦК України, Закону України «Про іпотеку» та Закону України «Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати» дозволяє дійти висновку про те, що майнове право, що є предметом іпотечного договору, - це обумовлене право набуття в майбутньому прав власності на нерухоме майно (право під відкладальною умовою), яке виникає тоді, коли виконані певні, але не всі правові передумови, що є необхідними й достатніми для набуття речового права.

Зазначеного вище правового висновку дійшов Верховний Суд України при ухвалені постанови від 17 квітня 2013 по справі №6-8цс13, яка є обов'язковою для всіх суб'єктів владних повноважень, які застосовують у своїй діяльності нормативно-правовий акт, що містить зазначену норму права, та для всіх судів України (ч.1 ст.360-7 ЦПК України).

Отже, майнові права на відповідну квартиру у незавершеному будівництвом житловому будинку, вартість якої була сплачена ОСОБА_1 за договором купівлі-продажу, відповідно до положень Закону України «Про іпотеку» у редакції, яка була чинною на час виникнення спірних правовідносин, не могли бути предметом іпотеки, а відтак ТОВ «Альянс-Висотбуд» неправомірно передало в іпотеку зазначені майнові права АКБ СР «Укрсоцбанк».

ОСОБА_1 сплатив у повному обсязі за будівництво квартири №82, власні кошти, що засвідчує його майнові права на отримання у власність цього житлового приміщення, а тому та обставина, що на момент укладення договорів іпотеки ТОВ «Альянс-Висотбуд» не мало правових обтяжень щодо укладення з АКБ СР «Укрсоцбанк» спірних договорів не має правового значення для вирішення справи по суті.

На підставі викладеного суд дійшов висновку, що оспорюванні договори іпотеки є недійсними у силу ст.203, ч.1 ст. 215 ЦК України, як такі, що укладені з порушенням вимог ч. 2 ст. 583 ЦК України та ст. 5 Закону України «Про іпотеку» у редакції, яка була чинною на час укладення Договору іпотеки.

Щодо позовних вимог про визнання за позивачем майнового права на об'єкт інвестування, то суд виходить з наступного.

Згідно рішення Одеської міської ради №3675-VI від 18 липня 2013 року «Про заходи щодо забезпечення подальшого будівництва жилого будинку за адресою: АДРЕСА_1, управління капітального будівництва ОМР та КП «Міське капітальне будівництво» було зобов'язано укласти з ТОВ «ОЛМІ-РС» договір щодо фінансування та завершення будівництва вказаного житлового будинку, у зв'язку з чим, відповідач ТОВ «Альянс-Висотбуд» не матиме можливості виконати свої зобов'язання перед позивачем за умовами укладеного між ними договору купівлі-продажу.

Отже, з урахуванням визнання відповідачем - ТОВ «Альянс-Висотбуд» позовних вимог ОСОБА_1 в частині визнання за ним права на об'єкт інвестування, яке не порушує права та охоронювані законом інтереси інших осіб, у відповідність до ч.4 ст.174 ЦПК України, та виходячи з того, що право позивача на майнові права на об'єкт інвестування оспорюється, такі вимог підлягають задоволенню.

Заперечення представника ПАТ «Укрсоцбанк», в частині вимог про визнання права на об'єкт інвестування, суд до уваги не приймає, так як такі заперечення не ґрунтуються на законі та спростовуються фактами встановленим судом під час розгляду справи та зазначеними в цьому рішенні.

Відповідно до ст. 88 ЦПК України з відповідачів в рівних частках на користь держави підлягає стягненню судовий збір у розмірі 243,60 гривень.

Керуючись ст. ст.10,11,57-60, 64,79,88,174, 197, 209, 212-215 ЦПК України, -

ВИРІШИВ

Позовну заяву ОСОБА_1 задовольнити у повному обсязі.

Визнати за ОСОБА_1 майнові права на об'єкт інвестування - однокімнатну квартири АДРЕСА_1, згідно умов договору купівлі-продажу майнових прав № 37/27 від 06 вересня 2010 року.

Визнати недійсним п.1.1 Іпотечного Договору №51-07/204 від 01 липня 2008 року, укладений між Акціонерно-комерційним банком соціального розвитку «Укрсоцбанк» та Товариством з обмеженою відповідальністю «Альянс-Висотбуд» у частині передачі в іпотеку майнових прав на квартиру АДРЕСА_1, згідно умов договору купівлі-продажу майнових прав № 37/27 від 06 вересня 2010 року .

Визнати недійсним п.1.1 Іпотечного Договору №02-10/2628 від 02 липня 2008 року, укладений між Акціонерно-комерційним банком соціального розвитку «Укрсоцбанк» та Товариством з обмеженою відповідальністю «Альянс-Висотбуд» у частині передачі в іпотеку майнових прав на квартиру АДРЕСА_1, згідно умов договору купівлі-продажу майнових прав № 37/27 від 06 вересня 2010 року.

Визнати недійсним п.1.1 Іпотечного Договору №02-10/2999 від 16 липня 2008 року, укладений між Акціонерно-комерційним банком соціального розвитку «Укрсоцбанк» та Товариством з обмеженою відповідальністю «Альянс-Висотбуд» у частині передачі в іпотеку майнових прав на квартиру АДРЕСА_1, згідно умов договору купівлі-продажу майнових прав № 37/27 від 06 вересня 2010 року.

Зняти заборону відчуження на квартиру АДРЕСА_1, та виключити з Державного реєстру іпотек записи про обтяження її іпотекою.

Стягнути у рівних частках з Товариства з обмеженою відповідальністю «Альянс-Висотбуд» та Публічного акціонерного товариства «Укрсоцбанк» на користь держави (ГУДКУ в Одеській області (Суворовський р-н м. Одеси) код отримувача 37607526 ГУДКУ в Одеській області МФО 828011 № доходного рахунку щодо сплати судового збору 0009, код класифікації доходів бюджету 22030001, призначення платежу 22030001:050 «Судовий збір», Суворовський р/с ЄДРПОУ суду 05482067), судовий збір в розмірі 243,60 гривень.

Рішення може бути оскаржене до апеляційного суду Одеської області через суд першої інстанції шляхом подачі апеляційної скарги в 10-денний строк з дня отримання копії рішення.

Суддя -