Провадження №2/498/382/14
Справа №498/1407/14-ц р.
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

17 грудня 2014 року Великомихайлівський районний суд

Одеської області

в складі:

судді Пономаренко В.Д,

при секретарі Гонтаренко О.В.,

за участю представників сторін:

представника позивача ОСОБА_1

представника відповідача ОСОБА_2

розглянувши цивільну справу за позовом ОСОБА_3 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Колос» про визнання договору оренди земельної ділянки недійсним, -

ВСТАНОВИВ:

ОСОБА_3 звернулась до Великомихайлівського районного суду Одеської області із позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю «Колос» про визнання договору оренди земельної ділянки недійсним, мотивуючи свої заявлені вимоги тим, що 10 березня 2007 року, між ОСОБА_3, як власником земельної ділянки сільськогосподарського призначення та ТОВ «Колос» в особі директора ОСОБА_4 був укладений договір оренди земельної ділянки площею 5.12 га, яка належить мені на праві приватної власності.

Відповідно до ст.2 Закону України «Про оренду землі» відносини, повязані з орендою землі, регулюються Земельним Кодексом України, Цивільним Кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

Згідно ст.125 Земельного кодексу України, право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав.

Відповідно до ч.2, ч.3 ст. 640 Цивільного Кодексу України якщо відповідно до акту цивільного законодавства для укладення договору необхідні також передання майна або вчинення іншої дії, договір є укладений з моменту передання відповідного майна або вчинення певної дії.

Договір, який підлягає нотаріальному посвідченню або державній реєстрації, є укладений з моменту його нотаріального посвідчення або державної реєстрації, а в разі необхідності і нотаріального посвідчення, і державної реєстрації з моменту державної реєстрації. (Яка діяла на час виникнення правовідносин.)

Згідно до ст. 17 Закону України «Про оренду землі» передача обєкта оренди орендарю здійснюється орендодавцем у строки та на умовах, що визначені у договорі оренди землі, за актом приймання-передачі.

Відповідно до ст. 18 Закону України «Про оренду землі» договір оренди набирає чинності після його державної реєстрації. (яка діяла на час укладення спірного договору)

Згідно до ч. 1 ст. 15 Закону України «Про оренду землі» (яка діяла на час укладення спірного договору) істотними умовами договору оренди землі є :

обєкт оренди (місце розташування та розмір земельної ділянки);

строк дії договору оренди;

орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату;

умови використання та цільове призначення земельної ділянки, яка передається в оренду;

умови збереження стану обєкта оренди;

умови і строки передачі земельної ділянки орендарю;

умови повернення земельної ділянки орендодавцеві;

існуючі обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки;

визначення сторони, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення обєкта оренди чи його частини;

відповідальність сторін.

умови передачі у заставу та внесення до статутного фонду права оренди земельної ділянки

Частиною другою ст.15 зазначеного Закону передбачено, що відсутність у договорі оренди землі однієї з істотних умов, передбачених цією статтею, а також порушення вимог ст.ст. 4-6,11,17,19, цього закону є підставою для відмови в державній реєстрації договору оренди, а також для визнання договору недійсним відповідно до закону.

Згідно із ч. 1 ст. 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені чч. 1-3, 5 та 6 ст. 203 цього Кодексу.

У ч. 1 ст. 203 ЦК України встановлено, що зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства.

Відповідно до п. 8 Постанови Пленуму Верховного Суду України №9 від 06.11.2009 «Про судову практику розгляду цивільних про визнання правочинів недійсними» відповідно до ч.1 ст.215 ЦК «підставою недійсності правочину є недодержання стороною (сторонами) вимог, які встановлені статтею 203 ЦК, саме на момент вчинення правочину. Не може бути визнаний недійсним правочин, який не вчинено. У звязку з цим судам необхідно правильно визначити момент вчинення правочину (статті 205 210, 640 ЦК тощо)»

Невідємною частиною договору оренди землі на підставі ч. 4 ст. 15 Закону України «Про оренду землі» є план або схема земельної ділянки, яка передається в оренду; кадастровий план земельної ділянки з відображенням обмежень (обтяжень) у її використанні та встановлених земельних сервітутів; акт визначення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості); акт приймання-передачі об'єкта оренди; проект відведення земельної ділянки у випадках передбачених цим законом.

Отже, відсутність у договорах оренди землі хоча б однієї з істотних умов, передбачених у ч. 1 ст. 15 Закону України «Про оренду землі», зокрема як вбачається зі змісту договору оренди землі, укладеного між мною та ТОВ «Моноліт» у ньому не визначено, умови передачі у заставу та внесення до статутного фонду права оренди земельної ділянки, це є підставою для визнання недійсними таких договорів оренди відповідно до ч. 2 ст. 15 Закону України «Про оренду землі».

Частиною 2 ст. 19 Закону України «Про оренду землі» при передачі в оренду сільськогосподарських угідь для ведення товарного сільськогосподарського виробництва строк дії договору оренди земельних ділянок визначається з урахуванням періоду ротації основної сівозміни згідно з проектами землеустрою. Однак у договорі оренди вимоги даної статті не обумовлені та не виконуються.

Відповідно до п.18 Договору оренди землі між мною та ТОВ «Колос» передача земельної ділянки в оренду здійснюється протягом трьох днів після державної реєстрації цього договору за актом її приймання-передачі.

Договір оренди між сторонами укладений 10 березня 2006 року а акт приймання передачі обєкта оренди не укладався що є порушенням п. 18 договору оренди, оскільки в продовж трьох днів після державної реєстрації мав бути укладений акт приймання передачі.

Таким чином, договір оренди землі, укладений між позивачем та ТОВ «Колос» не містить в собі усіх істотних умов, передбачених вимогами закону, тому повинен бути визнаний судом недійсним.

Згідно до ч.1 ст. 638 ЦК України договір є укладений, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору.

Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

За змістом ч. 2 ст. 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Відповідно до вимог ч.2 ст. 90 ЗК України порушені права власників земельних ділянок підлягають відновленню в порядку, встановленому законом.

Згідно ст.212 ЗК України самовільно зайняті земельні ділянки підлягають поверненню власникам землі або землекористувачам без відшкодування затрат, понесених за час незаконного користування ними.

Повернення самовільно зайнятих земельних ділянок провадиться за рішенням суду.

Згідно п.16 Постанови ПВС України №7 від 16 квітня 2004 р. «Про практику застосування судами земельного законодавства при розгляді цивільних справ» відповідно до статей 90, 95, 212 ЗК самовільно зайняті земельні ділянки повертаються їх власникам або землекористувачам з передачею останнім незібраного врожаю без відшкодування затрат за час незаконного користування ними.

Оскільки повернення самовільно зайнятих земельних ділянок саме по собі не компенсує повною мірою шкоду, заподіяну самовільним зайняттям, особа винна у використанні земельної ділянки, яка йому не надавалась у визначеному законом порядку, зобовязана передати законному власнику чи землекористувачеві вирощений на цій ділянці врожай.

У відповідності до ч.1 та ч.2 ст. 152 ЗК України держава забезпечує громадянам та юридичним особам рівні умови захисту прав власності на землю. Власник земельної ділянки або землекористувач може вимагати усунення будь-яких порушень його прав на землю, навіть якщо ці порушення не пов'язані з позбавленням права володіння Земельною ділянкою, і відшкодування завданих збитків. Відповідно до положень ст.2 Закону України « Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень» , земельні ділянки є об'єктами нерухомого майна, а державна реєстрація речових прав на нерухоме майно це офіційне визнання і підтвердження державою фактів виникнення, переходу або припинення прав на нерухоме майно, обтяження таких прав шляхом внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Відповідно до ст.26 Закону України « Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень», записи до Державного реєстру прав вносяться на підставі прийнятого рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень. У разі скасування на підставі рішення суду рішення про державну реєстрацію прав до Державного реєстру прав вноситься запис про скасування державної реєстрації прав.

Згідно ч.1 ст. 393 ЦК України, правовий акт органу державної влади, органу влади Автономної Республіки Крим або органу місцевого самоврядування, який не відповідає законові і порушує права власника, за позовом власника майна визнається судом незаконним та скасовується.

Крім того орендна плата сплачується в неповному обсязі та виплачується натуральною формою без укладення додаткових угод до договору оренди, що є порушенням п. 8 договору оренди.

Вважаю, що строк звернення до суду мною пропущений по поважній причині, так як про порушення моїх прав, мені стало відомо після звернення про надання правової допомоги, після відмови відповідача від розірвання договору оренди за згодою сторін.

Сума недоплаченої орендної плати за період з 2006 року по сьогодні буде надано до суду після надання підприємством довідки про виплачену орендну плату.

В судовому засіданні представник позивача ОСОБА_1, позовні вимоги підтримав та просив суд визнати недійсним договір оренди землі від 10 березня 2006 року укладений між ОСОБА_3 та ТОВ «Колос». Скасувати державну реєстрацію договору оренди від 10 березня 2006 року укладений між ОСОБА_3 та ТОВ «Колос». Передати ОСОБА_3 вказану земельну ділянку.

Представник відповідача ОСОБА_2, позовні вимоги не визнав та просив суд відмовити в задоволені позову.

Представник третьої особи відділу держземагенства у Великомихайлівському районі Одеської області ОСОБА_5 надав суду заяву згідно якої позовні вимоги не підтримав та просив суд відмовити в задоволені позову.

Представник третьої особи Кіровської сільської ради Великомихайлівського району Одеської області ОСОБА_6 надав суду заяву згідно якої позовні вимоги не підтримав та просив суд відмовити в задоволені позову.

Вислухавши сторони та їх представників, вивчивши та проаналізувавши матеріали цивільної справи, суд приходить до висновку про відсутність підстав для задоволення позову, виходячи з наступного.

Сторонами 10 березня 2006 року укладено договір оренди землі, який зареєстровано у у Великомихайлівському районному відділі Одеської регіональної філії ДП «ЦДЗК при Держкомземі України» за №44 від 14 квітня 2006 року.

Відповідно до положень ст. 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Правочин має вчинятися у формі, встановленій законом, Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.

У відповідності до ст. 18 Закону України «Про оренду землі», чинної на момент укладання договору, договір оренди землі набирає чинності після його державної реєстрації. 11 лютого 2010 року вступив в силу Закон України N 1878-VI «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», згідно якого було внесено зміни до Закону «Про оренду землі», а саме: статтю 6 доповнено частиною п'ятою - «Право оренди земельної ділянки підлягає державній реєстрації» а також встановлено вимоги щодо реєстрації договорів. Так згідно п.п.2 п.1 ст. 4, обов'язковій державній реєстрації підлягають речові права та обтяження на нерухоме майно, розміщене на території України, що належить фізичним та юридичним особам, державі в особі органів, уповноважених управляти державним майном, іноземцям та особам без громадянства, іноземним юридичним особам, міжнародним організаціям, іноземним державам, а також територіальним громадам в особі органів місцевого самоврядування, а саме:

2) право постійного користування та право оренди земельної ділянки.

Таким чином законодавством, чинним на момент укладання договору і на сьогоднішній день, передбачено, що договір оренди землі набирає чинності після його державної реєстрації.

Згідно п.1 ст. 210 ЦК України, правочин підлягає державній реєстрації лише у випадках, встановлених законом. Такий правочин є вчиненим з моменту його державної реєстрації.

Підписуючи договір, позивач діяв на свій розсуд, без будь якого примусу зі сторони і своїм підписом підтвердив, що сторони дійшли згоди з усіх питань щодо оренди землі.

Більш того протягом всього часу з моменту укладення договору і до цього часу договір виконується сторонами належним чином, про що свідчить зокрема отримання позивачем кожного року орендної плати.

Укладаючи договір оренди, товариство відповідно планує свою господарську діяльність, закуповує нову сільськогосподарську техніку, для чого отримує довгострокові банківські кредити, планує і затверджує план сівообороту сільськогосподарських культур. За таких обставин неможливе дострокове розірвання договору за бажанням орендодавця і ця норма закріплена в п.37 договору, згідно якого розірвання договору оренди в односторонньому порядку не допускається.

Згідно ст.27 Закону України «Про оренду землі» (надалі закон), орендареві забезпечується захист його права на орендовану земельну ділянку нарівні із захистом права власності на земельну ділянку.

Позивач в позовній заяві не наводить ніяких правових підстав, які б свідчили про безпідставно набуте майно (самовільно зайняте), належне позивачу. А враховуючи, що відповідач користується земельною ділянкою на підставі договору, укладеного між сторонами, то вимоги позивача щодо повернення земельної ділянки не можуть розглядатися судом, у звязку з відсутністю предмету спору між сторонами..

Позивач вказує, що у відповідності до п.15 Закону, в договорі оренди повинні міститися істотні умови договору оренди, однією з яких є - «Умови передачі у заставу та внесення до статутного фонду права оренди земельної ділянки.»

Вищезгаданий пункт був внесений до Закону Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо сприяння будівництву» від 16 вересня 2008 року N509-VI. Але договір між сторонами укладено в березні 2006 року, а на той момент така істотна умова була відсутня і тому нема підстав посилатися на ст.. 15 Закону.

Позивач вказує на відсутність в договорі додатку, а саме акту приймання передачі земельної ділянки. Але це не відповідає дійсності. Окрім того позивач своїми діями, щодо виконання договору оренди, підтвердив факт передачі земельної ділянки відповідачу.

Твердження позивача про неповний розрахунок по орендній платі не підтверджується жодним доказом. Надаємо суду копії документів щодо розрахунків по орендній платі.

Вважаємо також, що позивачем пропущено строк позовної давності, строк протягом якого він міг звернутися до суду за захистом порушених прав.

Строк позовної давності не може бути поновлений з огляду на наступне:

Позовна давність - це строк, у межах якого особа може звернутися до суду з вимогою про захист свого цивільного права або інтересу (ст.256 ЦК України).

Відновлення строку позовної давності можливе судом, якщо він визнає причини пропуску такого строку, поважними (ч.5 ст.267).

При цьому поважними причинами пропуску строку позовної давності вважаються такі обставини, за яких своєчасне предявлення позову стає неможливим або ускладненим.

Законодавець враховує такі об'єктивні обставини і допускає в законі зупинення перебігу строків позовної давності.

Перелік обставин, які є підставою для зупинення строку позовної давності, наводиться у ст. 263 ЦК України:

1)якщо пред'явленню позову перешкоджала надзвичайна або невідворотна за даних умов подія (непереборна сила);

2)у разі відстрочення виконання зобов'язання (мораторій) на підставах, встановлених законом;

3)у разі зупинення дії закону або іншого нормативно-правового акта, який регулює відповідні відносини;

4)якщо позивач або відповідач перебуває у складі Збройних Сил України або в інших створених відповідно до закону військових формуваннях, що переведені на воєнний стан.

Жодних із вищеперерахованих підстав у позивача не було.

Частиною 3 ст. 267 ЦК України позовна давність застосовується судом лише за заявою сторони у спорі, зробленою до винесення ним рішення.

Крім того, відповідно до статті 15 ЦК України та статті З ЦПК України у порядку цивільного судочинства підлягає захисту саме порушене право, тому суд повинен встановити чи дійсно порушуються права орендодавців, визначити істотність цих умов, а також з'ясувати у чому саме полягає порушення їхніх законних прав.

В своїй позовній заяві позивач не вказав яке його право порушене і яким чином.

Саме такою є правова позицій Верховного Суду України згідно з постановою від 25 грудня 2013 року ЛІ 6-94цсІЗ яка згідно зі ст. 360-7 ЦПК України є обов'язковою для усіх судів України.

На підставі викладеного, керуючись ст.ст. 10, 11, 60, 61, 208-209, 212, 214, 215, 218 ЦПК України, суд,

ВИРІШИВ:

В позовних вимогах ОСОБА_3 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Колос» про визнання договору оренди земельної ділянки недійсним відмовити в повному обсязі.

Рішення може бути оскаржене в апеляційному порядку до апеляційного суду Одеської області через Великомихайлівський районний суд шляхом подачі в 10-денний строк з дня проголошення рішення апеляційної скарги.

Cуддя В.Д. Пономаренко