У х в а л а

ІМенем УКраїни

17 грудня 2014 рокум. КиївКолегія суддів
судової палати у цивільних справах

Вищого спеціалізованого суду України з
розгляду цивільних і кримінальних
справ у складі:

головуючого Кузнєцова В.О.,

суддів: Ізмайлової Т.Л.,
Мостової Г.І.,

Наумчука М.І., Олійник А.С.,

розглянувши цивільну справу за позовом
ОСОБА_3 до Глухівської міської ради,
ОСОБА_4, треті особи: ОСОБА_5, приватний
нотаріус Сумського міського
нотаріального округу ОСОБА_6, про
визнання недійсними договорів
купівлі-продажу будинку та оренди
земельної ділянки, за касаційною
скаргою ОСОБА_7, яка діє від імені
ОСОБА_3, на рішення Глухівського
міськрайонного суду Сумської області
від 29 травня 2014 року та ухвалу
апеляційного суду Сумської області від
9 липня 2014 року,

в с т а н о в и л а:

У листопаді 2013 року ОСОБА_3 звернувся до
суду з указаним позовом. Зазначав, що на
підставі договору міни від 13 серпня 2001
року йому на праві власності належав
житловий будинок з надвірними
будівлями та спорудами. 3 березня 2012
року внаслідок збігу важких обставин
він вимушений був видати ОСОБА_5
довіреність на право розпорядження цим
будинком, яка була посвідчена
нотаріусом Глухівської районної
державної нотаріальної контори ОСОБА_8
12 липня 2012 року він звернувся до
нотаріуса ОСОБА_8 із заявою про
скасування довіреності від 3 березня
2012 року, однак, остання відмовила в
прийнятті такої заяви. Після цього, 13
липня 2012 року він звернувся з
аналогічною заявою до нотаріуса
ОСОБА_9, яка в цей же день скасувала цю
довіреність. Через деякий час йому
стало відомо, що 13 липня 2012 року
приватним нотаріусом Сумського
міського нотаріального округу ОСОБА_6
було посвідчено договір
купівлі-продажу, за яким ОСОБА_5 на
підставі довіреності, посвідченої 3
березня 2012 року нотаріусом Глухівської
районної державної нотаріальної
контори ОСОБА_8, від його імені продав
жилий будинок позивача своїй рідній
сестрі ОСОБА_10 При цьому у договорі
купівлі-продажу будинку було
зазначено, що будинок разом із
надвірними будівлями та спорудами
розташований на земельній ділянці
площею 0,0636 га, що знаходиться у
користуванні продавця (тобто позивача)
на підставі договору оренди землі,
укладеного між ним та Глухівською
міською радою 3 липня 2012 року. Позивач
вважає, що при укладенні як договору
купівлі-продажу будинку від 13 липня 2012
року, так і договору оренди земельної
ділянки від 3 липня 2012 року були
допущені порушення закону. Так, позивач
зазначає, що він ніколи не звертався до
Глухівської міської ради з приводу
укладення договору оренди земельної
ділянки, розташованої по АДРЕСА_1, та
його не підписував. Оскільки на час
укладення договору купівлі-продажу
будинку 13 липня 2012 року по АДРЕСА_1
взагалі не існувало ніякого договору
оренди земельної ділянки, то позивач
вважає, що при укладенні договору
купівлі-продажу будинку в ньому не були
зазначені його істотні умови - розмір
та кадастровий номер земельної
ділянки, на якій розташований будинок.
Також, довіреність, на підставі якої
ОСОБА_5 13 липня 2012 року продав будинок,
на час укладання договору
купівлі-продажу будинку уже була
скасована позивачем. Тобто
ОСОБА_5 не мав необхідного обсягу
цивільної дієздатності при укладенні
цього договору, а сам договір фактично
не був направлений на реальне настання
правових наслідків. Посилаючись на
наведене, просив задовольнити позов.

Рішенням Глухівського міськрайонного
суду Сумської області від 29 травня 2014
року, залишеним без змін ухвалою
апеляційного суду Сумської області від
9 липня 2014 року, у задоволенні позову
відмовлено.

ОСОБА_7, яка діє від імені ОСОБА_3,
звернулася до Вищого спеціалізованого
суду України з розгляду цивільних і
кримінальних справ із касаційною
скаргою, в якій просить оскаржувані
судові рішення скасувати, посилаючись
на неправильне застосування
апеляційним судом норм матеріального
права та порушення норм процесуального
права, ухвалити нове рішення про
задоволення позову.

Касаційна скарга підлягає частковому
задоволенню.

Судом встановлено, що на підставі
договору міни від 13 серпня 2001 року
позивачу на праві приватної власності
належав житловий будинок з надвірними
будівлями та спорудами, що
розташований по АДРЕСА_1. 3 березня 2012
року ОСОБА_3 видав ОСОБА_5 нотаріально
посвідчену довіреність на право
розпорядження належним йому будинком,
а дружина ОСОБА_3 надала нотаріально
посвідчену письмову згоду на продаж
вказаного нерухомого майна.

13 липня 2012 року приватним нотаріусом
Сумського міського нотаріального
округу ОСОБА_6 було посвідчено договір
купівлі-продажу, за яким
ОСОБА_5 на підставі довіреності,
посвідченої 3 березня 2012 року
нотаріусом Глухівської районної
державної нотаріальної контори ОСОБА_8,
від імені ОСОБА_3 продав ОСОБА_10
житловий будинок по АДРЕСА_1.

Із матеріалів справи вбачається, що 20
квітня 2012 року ОСОБА_3 звернувся до
Глухівської міської ради із заявою
щодо розроблення технічної
документації із землеустрою на
земельну ділянку, що розташована по
АДРЕСА_1, на підставі якої було
розроблено відповідну технічну
документацію, яка була затверджена
рішенням Глухівської міської ради від
22 червня 2012 року. Цим же рішенням
вказана земельна ділянка була передана
ОСОБА_3 у довгострокову оренду, а сам
він був зобов'язаний укласти
відповідний договір оренди із
Глухівською міською радою. 3 липня 2012
року між ОСОБА_3 та Глухівською міською
радою був укладений договір оренди
земельної ділянки по АДРЕСА_1 площею 636
кв. м, за яким міська рада передала
ОСОБА_3 в оренду на 49 років вказану
земельну ділянку.

Згідно висновку судово-почеркознавчої
експертизи від 15 квітня 2014 року підпис
від імені ОСОБА_3 у договорі оренди
землі від 3 липня 2012 року виконаний не
ОСОБА_3 а іншою особою.

Відмовляючи у задоволенні позову про
визнання недійсним договору оренди,
суд першої інстанції з висновками
якого погодився і апеляційний суд,
виходив із того, що оскільки договір
оренди земельної ділянки підписаний не
позивачем, а іншою особою, то він є
неукладеним і не може визнаватися
недійсним.

Однак з такими висновками погодитися
не можна.

Відповідно до змісту ч. 1 ст. 215 ЦК
України підставою недійсності
правочину є недодержання його стороною
(сторонами) вимог, які встановлені
частинами першою-третьою, п'ятою та
шостою статті 203 цього Кодексу саме в
момент вчинення правочину.

Згідно з ч. 1 ст. 638 та ч. 1 ст. 640 ЦК України
договір є укладеним з моменту
досягнення в належній формі згоди з
усіх істотних умов договору.

При вирішенні спору суди вказаних норм
права не врахували, дійшли помилкового
висновку про те, що договір оренди є
неукладеним. Як вбачається із договору
оренди в ньому зазначені всі істотні
умови, таким чином він є укладеним.

Та обставина, що його підписала не
особа вказана орендарем, а інша, може
бути підставою для визнання його
недійсним, тобто такий правочин є
оспорюваним і за таких обставин він не
може вважатись неукладеним.

Вирішуючи вимоги про визнання
недійсним договору купівлі-продажу
житлового будинку суди виходили із
того, що на час його укладення були
дотримані всі умови, передбачені
чинним законодавством, тому підстави
визнавати його недійсним відсутні.

Однак, відповідно до ч. 2 ст. 377 ЦК
України розмір та кадастровий номер
земельної ділянки, право на яку
переходить у зв'язку з переходом права
власності на житловий будинок, будівлю
або споруду, є істотними умовами
договору, який передбачає набуття
права власності на ці об'єкти (крім
багатоквартирних будинків).

Оскільки, виходячи із змісту вказаної
статті, інформація щодо землі, де
розташовано будинок, який продається, є
істотною умовою, то зазначення
характеристики земельної ділянки
відповідно до договору оренди землі,
якщо такий буде визнаний недійсним,
може бути підставою для визнання
недійсним договору купівлі-продажу,
при умові, якщо буде доведено, що
відсутність цієї умови порушує права
позивача.

Для перевірки зазначеної обставини
суди мали з'ясувати, кому і на яких
підставах належала земельна ділянка,
на якій розташований будинок, до
укладення договору оренди і чи мав на
неї право власності (користування)
позивач.

Допущені судами при розгляді справи
порушення норм процесуального права
(ст. ст. 10, 60, 179 ЦПК України) унеможливили
встановлення фактичних обставин, що
мають значення для її правильного
вирішення, тому ухвалені ними рішення
не можуть вважатись законними і
обґрунтованими та в силу ст. 338 ЦПК
України підлягають скасуванню, з
передачею справи на новий розгляд до
суду першої інстанції.

Керуючись ст. ст. 336, 338 ЦПК України,
колегія суддів судової палати у
цивільних справах Вищого
спеціалізованого суду України з
розгляду цивільних і кримінальних
справ,

у х в а л и л а :

Касаційну скаргу ОСОБА_7, яка діє від
імені ОСОБА_3, задовольнити частково.

Рішення Глухівського міськрайонного
суду Сумської області від 29 травня 2014
року та ухвалу апеляційного суду
Сумської області від 9 липня 2014 року
скасувати, справу передати на новий
розгляд до суду першої інстанції.

Ухвала оскарженню не підлягає.

Головуючий В.О. Кузнєцов Судді:Т.Л.
Ізмайлова Г.І. Мостова М.І. Наумчук
А.С. Олійник