Справа №701/1496/14-ц
Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

04 грудня 2014 року
Маньківський районний суд, Черкаської
області

в складі: головуючого-судді -
Костенка А. І.

при секретарі -
Околіті В. І.

розглянувши у відкритому судовому
засіданні в смт. Маньківка справу за
позовом ОСОБА_1 до Товариства з
обмеженою відповідальністю
"Дзензелівське" про визнання договору
оренди землі недійсним,

В С Т А Н О В И В :

Позивач звернувся в суд з позовом до
відповідача про визнання договору
оренди землі недійсним.

На підставу своїх вимог спирається на
те, що 03.06.2013р. року між ОСОБА_1 та
Товариством з обмеженою
відповідальністю "Дзензелівське" в
особі Демченко Олександра Івановича
було укладено договір оренди землі від
03.06.2013р. Згідно до п. 1, 2 оспорюваного
договору позивач надав, а відповідач
прийняв в строкове платне користування
земельну ділянку загальною площею 1,43
га, у тому числі 1,43 га ріллі, для ведення
товарного сільськогосподарського
виробництва, яка знаходиться в
адмінмежах Іваньківської сільської
ради. У договорі не вказаний
кадастровий номер земельної ділянки.
Таким чином, відсутність кадастрового
номера в договорі порушує ст. 15 Закону
України "Про оренду землі" та є
підставою для визнання оспорюваного
договору недійсним. Оспорюваний
договір немає ще однієї істотної умови
- умови передачі у заставу та внесення
до статутного фонду права оренди
земельної ділянки. Це є ще однією
підставою для визнання його недійсним,
згідно до ст. 15 Закону України "Про
оренду землі". Факт відсутності пені у
разі невнесення орендної плати у
строки вказує на невідповідність
договору чинному законодавству. Згідно
п. 20 договору оренди землі від 03.06.2013р.
вказує, що передача земельної ділянки
орендарю здійснюється у 5-ти денний
строк після державної реєстрації цього
договору за актом її
приймання-передачі. Відповідно до ст. 15
Закону України "Про оренду землі" акт
приймання-передачі об'єкта оренди є
невід'ємною частиною договору оренди
землі. Як вбачається з витягу з
Державного реєстру речових прав на
нерухоме майно про реєстрацію іншого
речового права право оренди земельної
ділянки виникло 27.06.2013р. Акт
приймання-передачі датовано 28.06.2013р.
Таким чином, вбачається наступне
порушення: додаток до договору був
прикріплений, став його невід'ємною
частиною, але ще не був підписаний
сторонами, що є неприйнятним для
чинного законодавства та порушує ст. 639
ЦК України. Даний договір оренди землі
від 03.06.2013 року порушує права позивача,
а саме п.п. 33, 34 не вказують чи підлягає,
чи не підлягає страхуванню об'єкт
оренди, а також, хто здійснює
страхування землі. Таким чином,
наявність або ж відсутність прав, або
обов'язків не відображена в договорі,
що є порушенням права позивача. Через
відсутність встановлення прав та
обов'язків порушується також ст. 626 ЦК
України, а саме: спрямованість договору
на встановлення або припинення
цивільних прав та обов'язків. Таке
порушення робить неможливим
однозначне тлумачення умов договору,
яке повинно бути відповідно до ст. 637 ЦК
України. Відповідно п. 43 договору про
оренду землі зазначає, що органом, який
провів державну реєстрацію
оспорюваного договору є Маньківський
районний відділ Черкаської
регіональної філії Дії "Центр ДЗК при
Дежкомземі України. Варто відзначити,
що в період з 2008 до 2010 років реєстрація
документів, які надавали право
користування на земельні ділянки
здійснювалася Центром державного
земельного кадастру згідно з
Тимчасовим порядком ведення
державного реєстру земель,
затвердженого наказом Державного
комітету України по земельних ресурсах
№ 174 від 02.07.2003р., зареєстрованого в
Міністерстві юстиції України 25.07.2003р.
за № 641/7962. З 2011 року відповідно до
постанови Кабінету Міністрів України
від 09.09.2009р. за № 1021 "Про затвердження
порядків ведення поземельної книги і
книги записів про державну реєстрацію
державних актів на право власності на
земельну ділянку та на право
постійного користування земельною
ділянкою, договорів оренди землі", що
діяла до 01.01.2013р., відповідними
повноваженнями були наділені
територіальні органи Держкомзему за
місцем розташування земельної ділянки.
З 01.01.2013р. повноваженнями щодо
проведення державної реєстрації прав
на нерухоме майно та їх обтяжень
наділена Державна реєстраційна служба,
яка веде єдиний державний реєстр
речових майнових прав та обтяжень на
нерухоме майно. Таким чином, п. 43
оспорюваного договору суперечить
вищезазначеним нормам законодавства,
що веде до його недійсності, що і
змусило позивача звернутись з
відповідним позовом до суду.

Позивач в судовому засіданні позов
підтримав та наполягав на його
задоволенні.

Представники відповідача в судовому
засіданні заперечував проти
задоволення позову.

Суд, вислухавши сторони, вивчивши
матеріали справи, встановив наступні
обставини та відповідні їм
правовідносини: 03.06.2013 між позивачем та
ТОВ «Дзензелівське» був укладений
договір оренди належної йому земельної
ділянки, який на думку позивача
суперечить вимогам чинного
законодавства, оскільки не містить
всіх істотних умов договору,
обов'язковість яких передбачена
нормами ЗУ «Про оренду землі», а саме: 1.
У договорі не вказаний кадастровий
номер земельної ділянки, яка
передається в оренду. Відповідно до
вимог п. 1 ч. 1 ст. 15 ЗУ «Про оренду землі»
істотними умовами договору оренди
землі, зокрема є об'єкт оренди
(кадастровий номер, місце розташування
та розмір земельної ділянки). В той же
час п. 2 спірного договору встановлено,
що в оренду передається земельна
ділянка загальною площею 1, 43 га, у тому
числі ріллі 1, 43 га, державний акт серія
ЧР № 106549. Таким чином, умовами договору
чітко визначений об'єкт оренди та
встановлені індивідуальні ознаки
земельної ділянки, які дають
можливість безпомилково
ідентифікувати таку ділянку, що
повністю відповідає вимогам п. 1 ч. 1 ст.
15 ЗУ «Про оренду землі». Поряд з цим,
слід вказати, що не відображення в
спірному договорі оренди землі окремих
ознак об'єкту оренди (кадастровий
номер), за умови наявності даних про
земельну ділянку, які виключають
будь-яку помилку щодо ідентифікації
такої земельної ділянки (розмір, місце
розташування, документ, що підтверджує
право власності, особа власника тощо),
не тягне за собою визнання недійсним
спірного договору, оскільки не порушує
прав та інтересів Позивача та в цілому
не суперечить вимогам чинного
законодавства. 2. Не вказані умови
передачі у заставу та внесення до
статутного фонду права оренди
земельної ділянки. Відповідно до п. 14
Перехідних положень Земельного
кодексу України до набрання чинності
законом про обіг земель
сільськогосподарського призначення,
але не раніше 1 січня 2016 року,
забороняється внесення права на
земельну частку (пай) до статутних
капіталів господарських товариств.
Пунктом 15 Перехідних положень
Земельного кодексу України також
встановлена до 1 січня 2016 року заборона
на укладення угод щодо земельних
ділянок сільськогосподарського
призначення та передбачено, що угоди (у
тому числі довіреності), укладені під
час дії заборони на купівлю-продаж або
іншим способом відчуження земельних
ділянок та земельних часток (паїв),
визначених підпунктами «а» та «б»
цього пункту в частині їх
купівлі-продажу та іншим способом
відчуження, а так само в частині
передачі прав на відчуження цих
земельних ділянок та земельних часток
(паїв) на майбутнє є недійсними з
моменту їх укладення (посвідчення). За
таких обставин не можна вважати, що у
спірному договорі оренди землі
відсутні умови щодо передачі права
оренди земельної ділянки до статутного
капіталу господарського товариства та
права передачі у заставу, оскільки
передача права оренди земельної
ділянки до статутного капіталу
господарського товариства та передача
у заставу були прямо заборонені
законом на момент укладення спірного
договору оренди землі-03.06.2013.
Домовленість сторін у договорі оренди
землі про можливість передачі права
оренди земельної ділянки до статутного
капіталу господарського товариства та
у заставу при наявності прямої зборони
на такі дії у Земельному кодексі
України суперечила б вимогам закону. 3.
Не встановлений розмір пені у разі
невнесення орендної плати у визначені
договором строки. Відповідно до ст. 36
Закону України «Про оренду землі» у
разі невиконання зобов'язань за
договором оренди землі сторони несуть
відповідальність згідно із законом та
договором. Щодо порушення сторонами
спірного договору вимог ст. 639
Цивільного кодексу України в частині
приєднання до договору акту
прийому-передачі земельної ділянки без
його підписання сторонами, то згідно
вимог п. 4 ч. 4 ст. 15 Закону України «Про
оренду землі» невід'ємною частиною
договору оренди землі є акт
приймання-передачі об'єкта оренди.
Пунктом 20 спірного договору
передбачено, що передача земельної
ділянки орендарю здійснюється у 5-ти
денний строк після державної
реєстрації цього договору за актом її
приймання-передачі. Відповідно до ст. 17
Закону України «Про оренду землі»
передача об'єкта оренди орендарю
здійснюється орендодавцем у строки та
на умовах, що визначені у договорі
оренди землі, за актом
приймання-передачі. Таким чином, акт
прийому-передачі земельної ділянки
складається та підписується сторонами
в момент фактичної передачі
орендованої земельної ділянки
орендарю і саме з цього часу стає
невід'ємною частиною договору оренди
землі, як це й передбачено вказаними
вище нормами чинного законодавства та
положеннями спірного договору. В той же
час, відповідно до вимог ч. 1 ст. 182
Цивільного кодексу України право
власності та інші речові права на
нерухомі речі, обтяження цих прав, їх
виникнення, перехід і припинення
підлягають державній реєстрації.
Згідно ст. 125 Земельного кодексу
України право власності на земельну
ділянку, а також право постійного
користування та право оренди земельної
ділянки виникають з моменту державної
реєстрації цих прав. Право власності,
користування земельною ділянкою
оформлюється відповідно до Закону
України «Про державну реєстрацію
речових прав на нерухоме майно та їх
обтяжень» (ст. 126 Земельного кодексу
України). Чинним законодавством не
допускається передача земельної
ділянки орендарю до моменту здійснення
державної реєстрації права
користування земельною ділянкою,
оскільки лише після здійснення такої
реєстрації орендар набуває право
користування земельною ділянкою і може
приступати до її використання.
Необгрунтовані твердження позивача
щодо порушення вимог п. 2 ч. 4 ст. 15 Закону
України «Про оренду землі», згідно
якого невід'ємною частиною договору
оренди землі є кадастровий план
земельної ділянки з відображенням
обмежень. Як вбачається з Витягу з
Державного реєстру речових прав на
нерухоме майно про реєстрацію іншого
речового права від 27.06.2013 № 5421717
кадастровий план земельної ділянки, що
передається в оренду долучений до
спірного договору та у складі інших
необхідних документів поданий для
проведення державної реєстрації права
оренди. Вимоги п. 2 ч. 4 ст. 15 Закону
України «Про оренду землі» в даному
випадку повністю виконані сторонами
спірного правочину, а відтак і підстав
для його визнання недійсним немає.
Твердження позивача щодо
одностороннього виправлення умов
договору відповідачем, а саме п. 40,
після його підписання сторонами,
шляхом виконання напису «не» у
вказаному пункті договору, що на думку
позивача суттєво впливає на зміст і
умови спірного правочину не знайшли
свого підтвердження в ході судового
засідання, оскільки позивач не надав
суду жодних доказів, які б свідчили про
те, що відповідачем були внесені
будь-які виправлення до спірного
договору після його підписання
сторонами. Внесення відповідачем в
односторонньому порядку будь-яких змін
і виправлень до спірного договору
після його підписання сторонами
неможливе, оскільки примірники такого
договору подаються Державному
реєстратору (і копія договору має
залишатись в останнього) для
проведення реєстрації права оренди
земельної ділянки, а в подальшому один
з примірників такого договору отримує
й інша сторона договору. Відповідач
позбавлений можливості вносити
будь-які зміни до спірного договору,
окрім того примірника, який
знаходиться безпосередньо у нього, а
враховуючи те, що позивач надав до суду
копію спірного договору (який
являється його примірником), в якому
наявні вказані вище виправлення,
вбачається, що такі виправлення
вносились за взаємною згодою сторін, а
відтак підстав для визнання договору
недійсним за цих обставин немає. Також,
позивач зазначає, що у спірному
договорі не вказано чи підлягає
страхуванню об'єкт оренди, а також хто
саме здійснює таке страхування. Проте,
як вбачається з оскаржуваного
договору, пункти, які містять положення
щодо страхування об'єкту оренди наявні
в договорі (пункти 33, 34), однак мають
подвійне тлумачення (викладені як
альтернативні). Необгрунтовані і
доводи позивача щодо визначення
умовами договору державної установи,
яка має здійснювати державну
реєстрацію - Маньківський районний
відділ Черкаської регіональної філії
ДП «Центр ДЗК при Держкомземі України»
і визнання недійсним договору з цих
підстав. Так, положеннями п. 43 спірного
договору визначено, що цей договір
укладено в трьох примірниках, що мають
однакову юридичну силу, один з яких
знаходиться в орендодавця, другий - в
орендаря, третій - в органі, який провів
його державну реєстрацію -
Маньківському районному відділі
Черкаської регіональної філії ДП
«Центр ДЗК при Держкомземі України».
Однак, вказані положення спірного
договору не являються його істотними
умовами і не можуть слугувати
підставою для визнання недійсним
договору оренди землі в цілому. В
подальшому даний договір оренди землі
з усіма необхідними документами був
поданий до Реєстраційної служби
Маньківського районного управління
юстиції Черкаської області у зв'язку з
чим і було проведено реєстрацію права
користування об'єктом оренди
відповідачем, що в повній мірі
відповідає вимогам чинного
законодавства, зокрема і положенням
Закону України «Про державну
реєстрацію речових прав на нерухоме
майно та їх обтяжень». На підставі
викладеного суд приходить до висновку,
що в задоволенні позову слід відмовити
в повному обсязі.

На підставі викладеного, керуючись ст.
ст. 10, 58-60, 88, 213, 215 ЦПК України, ст. ст. 182,
611, 625 ЦК України, ст. ст. 125, 126 ЗК України,
Законом України «Про оренду землі», суд

В И Р І Ш И В:

В задоволені позову ОСОБА_1 до
Товариства з обмеженою
відповідальністю "Дзензелівське" про
визнання договору оренди землі
недійсним - ВІДМОВИТИ.

На рішення може бути подано апеляційну
скаргу до Апеляційного суду Черкаської
області через Маньківський районний
суд на протязі десяти днів.

Суддя А. І.
Костенко