АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД МІСТА КИЄВА
_________________________
Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

20 листопада 2014 року Колегія суддів
судової палати з цивільних справ
Апеляційного суду м. Києва в складі:

головуючого - Саліхова В.В.

суддів - Невідомої Т.О., Пікуль А.А.

при секретарі - Троц В.О.

за участю:

представника позивача ОСОБА_1

представника відповідача Пучка В.А.

розглянувши у відкритому судовому
засіданні в м. Києві апеляційну скаргу
Товариства з обмеженою
відповідальністю «Форум-Інвест» на
рішення Голосіївського районного суду
м. Києва від 18 вересня 2014 року в справі
за позовом ОСОБА_3 та ОСОБА_4 до
Товариства з обмеженою
відповідальністю «Форум-Інвест», третя
особа: Державне підприємство
«Житлоінбуд» про визнання майнових
прав на об'єкт інвестування, визнання
права власності на майно та
зобов'язання вчинити дії,

ВСТАНОВИЛА:

У лютому 2014 року ОСОБА_3. та
ОСОБА_4 звернулися до суду з позовом до
ТОВ «Форум-Інвест», третя особа:
Державне підприємство «Житлоінбуд»
про визнання майнових прав на об'єкт
інвестування, визнати право власності
за ОСОБА_3 на однокімнатну квартиру
АДРЕСА_1 на підставі договору про
залучення інвестицій в будівництво
житла, а за ОСОБА_4 право власності на
однокімнатну квартиру АДРЕСА_2.
Зобов'язати ТОВ «Форум-Інвест»
виконати умови договору № В 31/8-10/1-7 і
договору № В-31/8-11/1-7 від 30.06.2004 року про
підписання із ОСОБА_3 та ОСОБА_4 акту
приймання-передачі об'єктів
інвестування вище вказаних квартир та
надання довідок про виплату позивачами
100% вартості об'єктів інвестування,
довідок Головного управління
економіки та розвитку міста, Київської
міської державної адміністрації про
виконання умов щодо передачі коштів у
порядку пайової участі на розвиток
галузей соціальної або
інженерно-транспортної інфраструктури
міста, передбачених актами місцевих
органів державної виконавчої влади чи
органів місцевого самоврядування та
інших документів, необхідних для
оформлення права власності.

Справа № 752/2208/14 № апеляційного
провадження:22-ц/796/13537/2014 Головуючий у
суді першої інстанції: Мирошниченко
О.В.Доповідач у суді апеляційної
інстанції: Саліхов В.В. Рішенням
Голосіївського районного суду м. Києва
від 18.09.2014 року позов задоволено
частково. Зобов'язано ТОВ
«Форум-Інвест» виконати умови договору
№ В 31/8-10/1-7 від 30.06.2004 року, а саме:
підписати з ОСОБА_3 акт
приймання-передачі об'єкту
інвестування: квартири АДРЕСА_1
загальною площею 52,2 кв.м. Зобов'язано
ТОВ «Форум-Інвест» виконати умови
договору № В 31/8-11/1-7 від 30.06.2004 року, а
саме: підписати з ОСОБА_4 акт
приймання-передачі об'єкту
інвестування: квартири АДРЕСА_3,
загальною площею 51,6 кв.м. Зобов'язано
ТОВ «Форум-Інвест» надати ОСОБА_3
довідку про виплату останньою 100 %
вартості об'єкта інвестування:
квартири АДРЕСА_1 загальною площею 52,2
кв.м., довідку Головного управління
економіки та розвитку міста Київської
міської державної адміністрації про
виконання умов щодо передачі коштів у
порядку пайової участі на розвиток
галузей соціальної або
інженерно-транспортної інфраструктури
міста, а також інші документи,
необхідні для реєстрації права
власності на квартиру АДРЕСА_1
загальною площею 52,2 кв.м. Зобов'язано
ТОВ «Форум-Інвест» надати ОСОБА_4
довідку про виплату останньою 100 %
вартості об'єкта інвестування:
квартири АДРЕСА_3, загальною площею 51,6
кв.м., довідку Головного управління
економіки та розвитку міста Київської
міської державної адміністрації про
виконання умов щодо передачі коштів у
порядку пайової участі на розвиток
галузей соціальної або
інженерно-транспортної інфраструктури
міста, а також інші документи,
необхідні для реєстрації права
власності на квартиру АДРЕСА_3,
загальною площею 51,6 кв.м. Стягнуто з ТОВ
«Форум-Інвест» на користь ОСОБА_3
судовий збір у розмірі 243,60 грн.
Стягнуто з ТОВ «Форум-Інвест» на
користь ОСОБА_4 судовий збір у розмірі
243,60 грн. Стягнуто з ТОВ «Форум-Інвест»
на користь ОСОБА_3 та ОСОБА_4 1 713,32 грн.
витрат на правову допомогу.У решті
позовних вимог - відмовлено.

В апеляційній скарзі ТОВ
«Форум-Інвест» просить рішення суду
першої інстанції скасувати та ухвалити
нове, яким у задоволенні позовних вимог
позивачів відмовити у повному обсязі.
Апелянт посилається на неповне
з'ясування судом першої інстанції
обставин справи, вважає, що висновки
суду є необґрунтованими. На
підтвердження своїх вимог вказує на те,
що суд невірно визначив суму, яка
підлягала до сплати позивачами за
надлишкову площу спірних квартир, яка
була встановлена після завершення
будівництва (3,71 кв.м. у квартирі НОМЕР_1
та 4, 31 кв.м. у квартирі НОМЕР_2), в зв'язку
з чим зробив невірні висновки про
виконання останніми усіх умов
зазначеного договору інвестування.
Крім того, вважає що суд першої
інстанції безпідставно поклав на нього
обов'язки, які не передбачені умовами
договору.

Рішення суду першої інстанції в
частині відмови у задоволенні позову
про визнання права власності позивачів
на вищезгадані квартири ні ким не
оскаржувалося, в зв'язку з чим набрало
законної сили.

Заслухавши доповідь судді, пояснення
осіб, які приймали участь в судовому
засіданні, перевіривши законність та
обґрунтованість рішення суду в межах
доводів апеляційної скарги, колегія
суддів вважає, що апеляційна скарга не
підлягає задоволенню, виходячи з
наступного.

Задовольняючи частково позовні вимоги
ОСОБА_3 та ОСОБА_4, та покладаючи на ТОВ
«Форум-Інвест» виконання зобов'язань
за Договорами інвестування, суд першої
інстанції виходив з того, що позивачі у
повному обсязі виконали умови договору
інвестування, а відповідач ухиляється
від їх виконання.

З таким висновком суду погоджується
колегія суддів, але не погоджується з
обсягом покладених на відповідача
зобов'язань.

Як встановлено при розгляді справи в
суді першої інстанції, 30.06.2004 року між
ОСОБА_3, та ТОВ «Форум-Інвест» було
укладено договір № ВЗ1/8-10/1-7 про
залучення інвестицій в будівництво
житла. Об'єктом інвестування є житлове
приміщення - однокімнатна квартира
АДРЕСА_1, загальна площа об'єкту - 47,89
кв.м., житлова площа об'єкту - 20,21 кв.м.,
(т.1, а. с. 6-8).В цей же день між ОСОБА_4 та
ТОВ «Форум-Інвест» було укладено
договір № ВЗ 1/8-11/1-7 про залучення
інвестицій в будівництво житла,
об'єктом є житлове приміщення -
однокімнатна квартира АДРЕСА_2
загальна площа об'єкту - 47,89 кв.м.,
житлова площа об'єкту - 20,21 кв.м. (т.1, а. с.
151-152). Відповідно до пунктів 2.1.3
Договорів ТОВ «Форум-Інвест»
зобов'язувався після виконання
інвесторами своїх зобов'язань та
введення будинку в експлуатацію надати
позивачам всі необхідні документи для
оформлення права власності на вказані
квартири. Відповідно до вимог п. 3.1
Договорів інвестор зобов'язувався
здійснити інвестування в сумі, що
відповідає вартості загальної площі
об'єкту інвестування та визначитися на
підставі вартості 1 кв.м. загальної
площі на дату фактичного внесення
грошових коштів. Відповідно до п.3.6
Договорів внесення грошових коштів
інвесторами здійснювалося згідно з
погодженим графіком інвестування та
фіксувалося в картці розрахунку.
Уперіод з 09.07.2004 року по 24.10.2005 року
ОСОБА_3 сплатила за 47,89 кв.м. об'єкта
інвестування в сумі 173 019 грн., що
підтверджується карткою розрахунків
до вище вказаного договору (т.1, а. с. 10)
та квитанціями про сплату (т.1, а. с. 11-19),
а у період з 07.07.2004 року по 13.04.2006 року
ОСОБА_4 сплатила за 47,89 кв.м. об'єкта
інвестування в сумі 173 019 гривень, що
підтверджується карткою розрахунків
до вище вказаного договору (т.1, а. с. 207)
та квитанціями про сплату (т.1, а. с. 208-219).
Відповідно до пунктів 1.2 Договорів
плановий строк введення будинку в
експлуатацію було заплановано на 4
квартал 2006 року. Додатковими угодами до
вказаних договорів строк введення
будинку було продовжено до 1 кварталу
2008 року. 03.08.2011 року зазначений будинок
було прийнято в експлуатацію (т.1, а. с.
220) та замість адреси АДРЕСА_1 присвоєно
поштову адресу: АДРЕСА_1 (т.1, а. с. 234).
17.12.2012 року КП «Київське міське бюро
технічної інвентаризації та
реєстрації права власності на об'єкти
нерухомого майна» виготовило
технічний паспорт на квартиру АДРЕСА_2
м. Києві. Після обмірів КП «Київське
міське бюро технічної інвентаризації
та реєстрації права власності на
об'єкти нерухомого майна» загальна
площа об'єкта інвестування - квартири №
НОМЕР_3 - становить 52,2 кв.м., тобто на 4,31
кв.м. перевищує розмір загальної площі,
визначений у договорі інвестування від
30.06.2004 року (т.1, а. с. 35-38), загальна площа
об'єкта інвестування - квартири №
НОМЕР_4 - становить 51,6 кв.м., тобто на 3,71
кв.м. перевищує розмір загальної площі,
визначений у договорі інвестування від
30.06.2004 року (т.1, а. с. 235-236).

Відповідно до ст. 5 Закону України «Про
інвестиційну діяльність», позивачі є
інвесторами, а відповідач - учасником
інвестиційної діяльності в розумінні
Закону України «Про інвестиційну
діяльність», вимоги якого для вказаних
суб'єктів інвестиційної діяльності є
обов'язковими.

Згідно з ч. ч. 1, 2 ст. 9 вказаного Закону,
основним правовим документом, який
регулює взаємовідносини між суб'єктами
інвестиційної діяльності, є договір
(угода), при цьому укладання договорів,
вибір партнерів, визначення
зобов'язань, будь-яких інших умов
господарських взаємовідносин, що не
суперечать законодавству України, є
виключною компетенцією суб'єктів
інвестиційної діяльності.

Згідно з абз. 2 ч. 1 ст. 18 Закону України
«Про інвестиційну діяльність», якою
встановлені гарантії прав суб'єктів
інвестиційної діяльності, умови
договорів, укладених між суб'єктами
інвестиційної діяльності, зберігають
свою чинність на весь строк дії цих
договорів і у випадках, коли після їх
укладення законодавством (крім
податкового, митного та валютного
законодавства, а також законодавства з
питань ліцензування певних видів
господарської діяльності) встановлено
умови, що погіршують становище
суб'єктів або обмежують їх права, якщо
вони не дійшли згоди про зміну умов
договору.

Колегія суддів погоджується з
висновком суду першої інстанції щодо
визначення суми, яку необхідно було
сплатити позивачам за надлишкові
квадратні метри спірних квартир,
виходячи з наступного.

Пунктом 6.1 Договорів інвестування було
передбачено, що загальна житлова площа
квартири підлягає уточненню після
введення будинку в експлуатацію за
технічним паспортом БТІ, після чого
сторони здійснюють повернення або
доплату коштів за вартістю одного кв.м.,
що діє на день здійснення останнього
внеску.

Таким чином, сторони договору
погодилися, що загальний розмір
проінвестованих квартир остаточно
визначається після їх прийняття до
експлуатації, а вартість надлишкових
кв.м. визначається за ціною 1 кв.м. на час
здійснення останнього внеску.

З тексту договору, а саме з п.3.6
вбачається, що під поняттям «внесків»
розуміється сплата інвесторами коштів
за графіком інвестування.

Матеріали справи свідчать про те, що
останнім днем платежу позивачів за
зазначеними інвестиційними договорами
було 24.10.2005 року та 13.04.2006 року
відповідно (т.1, а. с. 166)

Враховуючи наведені обставини суд
першої інстанції правильно визначив,
що саме ці дати і є датами здійснення
позивачами останніх внесків за
вищезгаданими Договорами .

На виконання вимог п. 6.1. договорів
інвестування позивачами ОСОБА_3 та
ОСОБА_4 05.02.2014 року здійснено оплату
вартості 4,31 кв.м. та 3,71 кв.м. відповідно,
виходячи із розрахунку 3 850 грн. за 1 кв.м.
площі, тобто вартості 1 кв.м. об'єкта
інвестування на день здійснення ними
останнього платежу.

Враховуючи наведені обставини колегія
суддів вважає, що сплативши 05.02.2014 року
останні внески за спірні квартири
після здачі їх в експлуатацію, позивачі
в повному обсязі виконали обов'язки
покладені на них Договорами про
інвестування, в зв'язку з чим набули
право на очікування виконання
відповідачем своїх обов'язків за
вказаними договорами.

Посилання апелянта на те, що при
визначенні вартості надлишкових
квадратних метрів спірних квартир
необхідно було керуватися вимогами
пунктів 3.2. Договорів, тобто визначати
останні на підставі реальної ринкової
вартості 1 кв.м. житла на час його здачі
до експлуатації, колегія суддів вважає
безпідставними.

Відповідно до п.3.2 Договорів «поточна
вартість» 1 кв.м. визначається на
підставі реальної ринкової вартості
житла аналогічної якості та
територіального розташування з
врахуванням ступеня готовності
об'єкту.

Поняття «поточна вартість»
розкривається п.3.1 Договорів.

Відповідно до п. 3.1 Договору інвестор
зобов'язаний здійснити інвестування в
сумі, що відповідає вартості загальної
площі об'єкту інвестування та
визначається на підставі вартості 1
кв.м. загальної площі на дату
фактичного внесення грошових
коштів(надалі «Поточна вартість»)

Згідно з п. 3.3 Договорів зміна вартості 1
кв.м загальної площі поширюється
виключно на ту частину загальної площі,
яка не проінвестована інвестором на
момент зміни ціни. Вартість частини
площі, що фактично проінвестована
інвестором до моменту зміни ціни,
перегляду не підлягає.

Аналіз зазначених норм Договорів дає
можливість зробити висновок про те, що
в даному випадку мова іде про
визначення вартості 1 кв.м.
проінвестованого житла на час сплати
інвестором поточних платежів за
графіком інвестування, оскільки з
тексту Договорів вбачається, що саме ця
дія є прямим обов'язком інвестора, а
тому сплата останнього внеску за
зазначеним графіком і визначає день
здійснення інвестором останнього
внеску.

При цьому, приймаючи таке рішення,
колегія суддів керується принципом
розумності та справедливості, оскільки
сума вартості нарахованих
відповідачем коштів на надлишкові
квадратні метри (3,71 кв.м. та 4,31 кв.м.), а
саме 81620 грн. та 94 820 грн. у
співвідношенні вартості
проінвестованих квартир (173019 грн.) є не
спів мірними.

Посилання відповідача на те, що він є
неналежним відповідачем за вказаним
позовом, оскільки відповідати повинно
ДП «Житлоінбуд», яке безпосередньо
здійснювало будівництво спірних
квартир, на думку колегії є
необґрунтованими, оскільки
спростовуються умовами договору та
матеріалами справи.

Також колегія суддів погоджується з
висновками суду першої інстанції щодо
покладення на відповідача обов'язків
за договором.

За змістом статті 526 ЦК України
зобов'язання має виконуватись належним
чином відповідно до умов договору та
вимог цього Кодексу, інших актів
цивільного законодавства, а за
відсутності таких умов та вимог -
відповідно до звичаїв ділового обороту
або інших вимог, що звичайно
ставляться.

Згідно статтей 610, 611 ЦК України
порушенням зобов'язання є його
невиконання або виконання з порушенням
умов, визначених змістом зобов'язання
(неналежне виконання). У разі порушення
зобов'язання настають правові
наслідки, встановлені договором або
законом.

Відповідно до вимог Закону України
«Про інвестиційну діяльність» ,
основним правовим документом, який
регулює взаємовідносини між суб'єктами
інвестиційної діяльності, є договір
(угода).

Аналіз зазначених норм права дає
можливість зробити висновок про те, що
зміст зобов'язань, які виникли між
вказаними сторонами визначається саме
Договорами про інвестування.

Враховуючи, що при розгляді справи в
суді першої інстанції було
встановлено, що позивачі свої обов'язки
за Договорами виконали у повному
обсязі, а відповідач до теперішнього
часу не передав останнім документи
необхідні для оформлення права
власності на квартири, колегія суддів
вважає висновки суду першої інстанції
щодо зобов'язання відповідача виконати
умови вищезгаданих Договорів
інвестування правильними.

Що стосується обсягу таких зобов'язань,
то колегія суддів вважає наступне.

З тексту рішення суду першої інстанції
вбачається, що ТОВ «Форум-Інвест»
зобов'язано судом виконати умови
договору № В 31/8-10/1-7 від 30.06.2004 року, а
саме:

підписати з ОСОБА_3 акт
приймання-передачі об'єкту
інвестування: квартири АДРЕСА_1
загальною площею 52,2 кв.м.;

підписати з ОСОБА_4 акт
приймання-передачі об'єкту
інвестування: квартири АДРЕСА_3,
загальною площею 51,6 кв.м. ;

надати ОСОБА_3 довідку про виплату
останньою 100 % вартості об'єкта
інвестування: квартири АДРЕСА_1
загальною площею 52,2 кв.м., довідку
Головного управління економіки та
розвитку міста Київської міської
державної адміністрації про виконання
умов щодо передачі коштів у порядку
пайової участі на розвиток галузей
соціальної або інженерно-транспортної
інфраструктури міста, а також інші
документи, необхідні для реєстрації
права власності на квартиру АДРЕСА_1
загальною площею 52,2 кв.м.;

надати ОСОБА_4 довідку про виплату
останньою 100 % вартості об'єкта
інвестування: квартири АДРЕСА_3,
загальною площею 51,6 кв.м., довідку
Головного управління економіки та
розвитку міста Київської міської
державної адміністрації про виконання
умов щодо передачі коштів у порядку
пайової участі на розвиток галузей
соціальної або інженерно-транспортної
інфраструктури міста, а також інші
документи, необхідні для реєстрації
права власності на квартиру АДРЕСА_3,
загальною площею 51,6 кв.м.

Відповідно до пунктів 2.1.3 Договорів
відповідач після виконання інвестором
своїх зобов'язань та введення будинку в
експлуатацію, зобов'язувався надати
інвестору всі документи, необхідні для
оформлення права власності на вказані
квартири.

Тобто, ТОВ «Форум-Інвест»
зобов'язувалося лише передати
відповідачам документи для оформлення
права власності на їх квартири, без
будь-якої конкретизації таких
документів та не зобов'язувався
передати квартири позивачам на
підставі відповідних актів.

Також з матеріалів справи вбачається,
що 30.05.2003 року між ДП «Житлоінбуд»
(Довіритель) та ТОВ «Форум-Інвест»
(Повірений) укладено договір доручення
про залучення інвестицій в будівництво
житла, нежитлових приміщень та
паркінгу № 34-05/03 (т.1, а. с. 32-33).
Підпунктом 2.2.1 п. 2 вказаного договору
доручення встановлено, що до обов'язків
довірителя належить, зокрема, передача
фізичним (юридичним) особам на підставі
актів приймання-передачі майнових прав
на проінвестовані ними об'єкти
нерухомості.

Таким чином, безпосередньо передавати
позивачам квартири повинно було ДП
«Житлоінбуд», а не ТОВ «Форум-Інвест»,
відповідач по справі.

Суд першої інстанції на дані обставини
уваги не звернув, в зв'язку з чим
резолютивна частина рішення в частині
покладення на відповідача зобов'язання
підлягає зміні та викладенню в новій
редакції, виходячи зі змісту пунктів
2.1.3 Договорів .

Відповідно до п. 2, 3 ч. 1 ст. 309 підставами
для скасування рішення суду першої
інстанції і ухвалення нового рішення
або зміни рішення є недоведеність
обставин, що мають значення для справи,
які суд вважав встановленими,
невідповідність висновків суду
обставинам справи.

Керуючись ст.ст. 303,309, 313,314, 316 ЦПК
України, колегія суддів,

ВИРІШИЛА:

Апеляційну скаргу Товариства з
обмеженою відповідальністю
«Форум-Інвест» задовольнити частково.

Рішення Голосіївського
районного суду м. Києва від 18 вересня 2014
року -змінити.

Абзаци 2, 3 резолютивної частини
рішення виключити, в зв'язку з чим
абзаци 4, 5, 6, 7, 8, 9,10 вважати абзацами 2, 3,
4, 5,6.7, 8.

Абзаци 2, 3 резолютивної частини
рішення викласти у наступній редакції.

Зобов'язати Товариство з
обмеженою відповідальністю
«Форум-Інвест» протягом одного місяця
надати ОСОБА_3 всі документи необхідні
для оформлення права власності на
квартиру АДРЕСА_1 , загальною площею 52,2
кв.м.

Зобов'язати Товариство з
обмеженою відповідальністю
«Форум-Інвест» протягом одного місяця
надати ОСОБА_4 всі документи необхідні
для оформлення права власності на
квартиру АДРЕСА_2 загальною площею 51,6
кв.м.

В іншій частині рішення залишити
без змін.

Рішення набирає законної сили з
моменту його проголошення, але може
бути оскаржено до Вищого
спеціалізованого суду України з
розгляду цивільних і кримінальних
справ протягом двадцяти днів шляхом
подання до цього суду касаційної
скарги.

Головуючий:
В.В. Саліхов

Судді:
Т.О. Невідома

А.А. Пікуль