Приморський районний суд м. Одеси в
головуючого одноособово
судді Донцова Д.Ю.,
при секретарі судового
засідання Скибінській Є.С.
розглянувши у відкритому судовому
засіданні цивільну справу за позовною
заявою ОСОБА_1 до ОСОБА_2, ОСОБА_3, третя
особа, яка не заявляє самостійних вимог
Центральна Одеська Біржа про визнання
договору купівлі-продажу нерухомого
майна дійсним та визнання права
ОСОБА_1 звернулася до суду з позовом до
ОСОБА_2, ОСОБА_3, в якому просить визнати
дійсним договір купівлі-продажу
нерухомого майна №3675 від 29.10.1997 року у
відношенні квартири АДРЕСА_1 укладений
між ОСОБА_1 та відповідачами, та визнати
за ОСОБА_1 право власності на
вищезазначену квартиру.
Свої позовні вимоги мотивувала тим, що
29.10.1997 року між сторонами був укладений
договір купівлі-продажу нерухомого
майна у вигляді квартири, який був
укладений на Центральної Одеської
Біржі і відповідно до вимог Закону
України «Про товарну біржу»
зареєстрований в «Журналі реєстрації
біржових угод з нерухомістю» під
номером 3675 від 29 жовтня 1997 року.
Предметом зазначеного договору є
квартира №52, яка розташована на
третьому поверху будинку АДРЕСА_1,
загальною площею 56,5 кв.м, в т.ч. житловою
площею 40,5 кв.м, підсобною площею 15,0 кв.м,
яка складається з трьох кімнат: перша
кімната - 12,5 кв.м, друга кімната - 10,8 кв.м,
третя кімната - 17,5 кв.м, кухня - 5,1 кв.м,
ванна кімната - 2,2 кв.м, туалет - 0,9 кв.м,
коридор - 5,0; 1,2 кв.м, кладова - 0,6 кв.м,
балкон (лоджія) - 0,7 кв.м.
Положенням даного Договору
передбачено, що подальшого його
нотаріальне посвідчення не потрібно.
Цей пункт було включено до Договору
відповідно до ч. 2 ст. 15 Закону України
«Про товарну біржу», якою передбачено,
що угоди, зареєстровані на біржі, не
підлягають нотаріальному посвідченню.
Обов'язкове нотаріальне посвідчення
Цивільним кодексом УРСР було
передбачено лише для договорів
купівлі-продажу житлових будинків,
поняття «житловий будинок» і
«квартира» у законодавстві
розрізняються. Таким чином після
укладення даного Договору його
нотаріального посвідчення сторони не
Сторони домовилися про всі істотні
умови договору, що відображено в
підписаному сторонами договорі
купівлі-продажу №3675 від 29.10.1997 року. При
цьому були виконані всі умови договору,
крім нотаріального посвідчення,
відповідачі отримали гроші і передали
позивачки всі документи, розрахункові
книжки та ключі від квартири.
Після цього відповідачі виїхали в інше
місто - Запоріжжя. У зв'язку з їх віком,
засвідчити угоду нотаріально в дійсний
час не представляється можливим.
Умови укладеного Договору
купівлі-продажу були повністю виконані
позивачем (покупцем) та відповідачами
(продавцями), а 03 листопада 1997 року цей
Договір було зареєстровано у Міському
бюро технічної реєстрації. З того часу
позивачка є зареєстрованою та постійно
проживає у даній квартирі.
Нещодавно у позивачки - ОСОБА_1 виникла
необхідність розпорядитися даною
квартирою. Однак, державною
нотаріальною конторою їй відмовлено у
посвідченні будь-яких правочинів щодо
цієї квартири, оскільки ст. 657 діючого
Цивільного кодексу України договори
купівлі-продажу земельних ділянок,
єдиних майнових комплексів, житлових
будинків (квартир) або іншого
нерухомого майна підлягає
нотаріальному посвідченню.
Внаслідок невизнання дійсності
Договору купівлі-продажу державною
нотаріальною конторою, позивачка не
може розпорядитися належною їй
квартирою, що порушує надане їй, як
власнику статтею 317 Цивільного кодексу
України право розпорядження своїм
Для захисту своїх оспорюваних прав
позивачка звернулася до суду із
відповідним позовом про визнання
договору купівлі-продажу нерухомого
майна дійсним та визнання права
Представник позивача у судове
засідання не з'явилася, про час, день та
місце проведення судового засідання
сповіщалася належним чином, згідно
наданої до суду письмової заяви
просить справу розглядати у її
відсутності, позовні вимоги підтримує,
просить задовольнити у повному обсязі
з підстав наведених у позові, проти
винесення заочного рішення не
Відповідачі у судове засідання не
з'явилися, про час, день та місце
проведення судового засідання
сповіщалися належним чином, причини
неявки суду не повідомили, заяви про
розгляд справи у відсутності
відповідачів до суду не надходило.
Представник третьої особи, Центральної
Одеської біржі, у судове засідання не
зявився, про час та місце судового
розгляду справи третя особа
сповіщалася належним чином.
Зі згоди позивача суд ухвалює рішення
при заочному розгляді справи, що
відповідає положенням ст. 224 ЦПК
Дослідивши матеріали справи,
з'ясувавши всі суттєві обставини
справи та перевіривши їх наявними
доказами, суд вважає за необхідне
позов задовольнити в повному обсязі, з
Судом встановлено, що 29.10.1997 року між
ОСОБА_2, ОСОБА_3 (продавець) та ОСОБА_1
(покупець) був укладений договір
купівлі-продажу нерухомого майна у
письмовій формі, зареєстрований на
товарній біржі Центральна Одеська
Біржа нерухомості у «Журналі
реєстрації біржових угод з
нерухомістю» за №3675 від 29 жовтня 1997
року, згідно умов якого, ОСОБА_1
придбала квартиру АДРЕСА_1, яка в цілому
складається з трьох кімнат житлової
площі 40,8 кв.м.. Загальна площа квартири
56,5 кв.м. (а.с. 6-7)
Договір було зареєстровано в КП «ОМБТІ
та РОН» 03.11.1997 року, за № 182 пр стор.65-р 439.
Сторони договору купівлі-продажу
нерухомого майна №3675 від 29 жовтня 1997
року домовились стосовно всіх істотних
умов договору та повністю виконали
З моменту придбання вищевказаного
нерухомого майна і до цього часу,
позивачка здійснює право користування
та володіння даною квартирою у повному
обсязі (мешкає у квартирі, сплачує всі
комунальні послуги, здійснює поточний
У відповідності до ч. 2 ст. 15 ЗУ «Про
товарну біржу» №1957ХІІ від 10.12.91 р.
угоди, зареєстровані на біржі, не
підлягають нотаріальному посвідченню.
Лист Міністерства юстиції України за №
17-12-44 від 10.04.1998 року, роз'яснює, що угоди
укладені на біржі не прирівняні до
нотаріально посвідчених, а тільки
підлягають подальшому нотаріальному
Відповідно до ст. 47 ЦК України (в
редакції 1963 року), нотаріальне
посвідчення угод обов'язково лише у
випадках, встановлених законом. Суд за
позовом сторони, яка виконала усі умови
угоди, може визнати таку угоду дійсної.
Згідно ст. 11 ЦК України, підставами
виникнення цивільних прав та
обов'язків, зокрема, є договори та інші
Відповідно до ст. 202 ЦК України,
правочином є дія особи, спрямована на
набуття, зміну або припинення
цивільних прав та обов'язків. Правочин
вважається таким, що вчинений у
письмовій формі, якщо його зміст
зафіксований в одному або кількох
документах, у листах, телеграмах, якими
Згідно до ч. 2 ст. 220 ЦК України, якщо
сторони домовилися щодо усіх істотних
умов договору, що підтверджується
письмовими доказами і відбулося повне
або часткове виконання договору, але
одна із сторін ухилилася від його
нотаріального посвідчення, суд може
визнати такий договір дійсним. У цьому
випадку нотаріальне посвідчення
договору не вимагається.
Суд вважає, що сторони домовилися про
усі істотні умови договору
купівлі-продажу квартири, виконання
Укладення договору купівлі-продажу
№3675 від 29 жовтня 1997 року, досягнення по
такому договору згоди щодо усіх
істотних умов, здійснення ОСОБА_1
повної оплати по такому договору та її
отримання відповідачами, а також,
фактичне передання ОСОБА_1 спірного
об'єкту нерухомості по такому договору,
свідчить насамперед про вчинення між
ними відповідного правочину щодо
переходу прав власності на об'єкт
нерухомості у вигляді спірної
Відповідно до ст. 334 ЦК України право
власності на нерухоме майно виникає з
моменту посвідчення договору, або з
моменту набрання законної сили
рішенням суду про визнання договору
дійсним, якщо договір відчуження майна
підлягає державній реєстрації, право
власності виникає з моменту такої
реєстрації.

Згідно ст. 41 Конституції України кожен
має право володіти, користуватися і
розпоряджатися своєю власністю,
результатами своєї інтелектуальної,
творчої діяльності. Право приватної
власності набувається в порядку,
визначеному законом. Громадяни для
задоволення своїх потреб можуть
користуватися об'єктами права
державної та комунальної власності
відповідно до закону. Ніхто не може
бути протиправно позбавлений права
власності. Право приватної власності є
непорушним.

Право власності гарантується ст.1
Першого Протоколу до Європейської
Конвенції з прав людини та основних
свобод, який на підставі ст.9
Конституції України є невід'ємною
частиною національного законодавства
України. Практика застосування
зазначеної норми розкривається у
рішеннях Європейського Суду з прав
людини, та формує принцип, що власники
мають право претендувати щонайменше на
законне сподівання на можливість
користуватися своєю власністю.
Європейська Конвенція з прав людини, а
саме перший протоколу від 20.03.1952 року,
ст.1 проголошує, що кожна фізична особа
має право мірно володіти своїм майном.
Ніхто не може бути позбавлений свого
майна інакше як в інтересах
суспільства і на умовах, передбачених
законом або загальними принципами
міжнародного права.

Право власності - це врегульовані
законом суспільні відносини щодо
володіння, користування і
розпорядження майном. Власник на свій
розсуд володіє, користується і
розпоряджається належним йому майном
та може вимагати усунення будь-яких
порушень його права, хоч би ці
порушення і не були поєднанні з
позбавленням володіння.

Відповідно ч. 1 ст. 15 ЦК України, кожна
особа має право на захист свого
цивільного права у разі його порушення,
невизнання або оспорювання.

Суд оцінюючи належність, допустимість,
достовірність кожного доказу окремо, а
також достатність і взаємний зв'язок в
їх сукупності за своїм внутрішнім
переконанням, що ґрунтується на
всебічному, повному, об'єктивному та
безпосередньому дослідженню наявних у
справі доказів приходить до висновку,
про задоволення позовних.

Згідно ст.19 Закону України «Про
державну реєстрацію речових прав на
нерухоме майно та їх обтяжень»
державна реєстрація прав проводиться
на підставі рішення суду, що набрало
законної сили.

На підставі вищевказаного та
керуючись ст.ст. 11, 15, 202, 220, 334, 657 ЦК
України, ст.ст. 10, 11, 60, 169, 208, 212-215, 224-226
ЦПК України, суд -

В И Р І Ш И В :

Позовні вимоги ОСОБА_1 до ОСОБА_2,
ОСОБА_3, за участю третій особи, яка не
заявляє самостійних вимог Центральна
Одеська Біржа про визнання договору
купівлі-продажу нерухомого майна
дійсним - задовольнити у повному
обсязі.

Визнати дійсним договір
купівлі-продажу №3675 від 29.10.1997 року, а
саме квартири АДРЕСА_1, який був
укладений між ОСОБА_1 та ОСОБА_2, ОСОБА_3
на Центральній Одеській Біржі та
зареєстрований в «Журналі реєстрації
біржових угод з нерухомістю»,
реєстраційний номер №3675 від 29.10.1997
року.

Визнати за ОСОБА_1 права власності на
квартиру АДРЕСА_1.

Апеляційна скарга на рішення суду
подається до апеляційного суду
Одеської області через суд першої
інстанції протягом десяти днів з дня
його проголошення. Особи, які брали
участь у справі, але не були присутні у
судовому засіданні під час
проголошення судового рішення, можуть
подати апеляційну скаргу протягом
десяти днів з дня отримання копії цього
рішення.

Заочне рішення може бути переглянуто
судом, що його ухвалив, за письмовою
заявою відповідача. Заяву про перегляд
заочного рішення може бути подано
протягом десяти днів з дня отримання
його копії.

Суддя