Справа № 136/2338/14-ц
Р І Ш Е Н Н Я

іменем України

"05" листопада 2014 р.
м. Липовець

Липовецький районний суд Вінницької
області

в складі: головуючого - судді
Кривенка Д. Т.

за участю секретаря
Марчук Н.А.,
розглянувши у відкритому судовому
засіданні в залі суду м. Липовець
цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до
Товариства з обмеженою
відповідальністю "Концерн Сімекс -
Агро" про визнання договору оренди
землі недійсним, -

ВСТАНОВИВ:

Представник позивача звернувся
до суду із вказаним вище позовом до
відповідача, який обґрунтував
наступним чином.

03.01.2005 року між ТОВ «Концерн
«Сімекс - Агро» та ОСОБА_1 був укладений
договір оренди землі № 13 строком на 10
років, відповідно до якого його
предметом зазначено земельну ділянку
цільове призначення якої для ведення
товарного сільськогосподарського
виробництва (кадастровий номер
:05:000:1043), загальною площею 4,3836 га,
яка розташована на території
Білянської сільської ради
Липовецького району Вінницької
області. Вказаний договір був
зареєстрований органами державної
реєстрації 27.07.2007 року. Після укладення
та реєстрації договору оренди
земельної ділянки фактично відбулась
зміна користувача земельної ділянки, а
тому у зв'язку із цим та у відповідності
до чинних норм законодавства України,
відповідач на підставі договорів
оренди землі зобов'язаний був відразу
забезпечити проведення паспортизації
земель, отримати паспорт земельної
ділянки, провести агрохімічне
обстеження ґрунтів на момент отримання
землі в оренду, лише після цього
приступити до використання землі, що
ним не було дотримано.

Крім цього, в позовній заяві
представник позивача вказує, що
укладений договір оренди землі із
порушенням норм ст.15 Закону України
"Про оренду землі", оскільки в договорі
відсутня інформація про стан об'єктів
оренди на момент їх отримання в оренду,
що свідчить про відсутність
домовленості між сторонами щодо «умов
збереження стану об'єкта оренди» та
«умов повернення земельної ділянки»; у
договорі оренди вказано, що земельна
ділянка розташована в с. Біла, однак
земельна ділянка позивача розташована
за межами с. Біла; у договорі оренди не
вказано, чи підлягає орендна плата
індексації, не визначено порядок її
внесення і перегляду та
відповідальності за несплату; у
договорі не вказано цільове
призначення земельної ділянки; під час
укладення договору оренди землі
додатки, які є його невід'ємною
частиною до нього не розроблялись.

Ураховуючи наведене, представник
позивача вважає, що відсутність
істотних умов договору оренди землі,
які є обов'язковими та додатків до
такого договору порушують права його
довірителя, адже у випадку погіршення
стану об'єкта оренди у позивача виникне
право пред'явити відповідачу
відповідні вимоги, а відсутність
вказаних умов та документів суттєво
ускладнює можливість доведення того,
яка саме земельна ділянка була
передана в оренду з чітко визначеними
її межами, тому просив суд визнати
недійсним договір оренди землі № 13 від
03.01.2005 року, укладений між Товариством з
обмеженою відповідальністю «Концерн
«Сімекс - Агро» та ОСОБА_1, який
зареєстровано в державному реєстрі
земель 27.07.2007 року за № 23, а судові
витрати покласти на відповідача.

В судове засідання представник
позивача ОСОБА_2 не з'явився, в
адресованій суду заяві вказав на те, що
позовні вимоги підтримує у заявленому
обсязі просив суд їх задовольнити, а
розгляд справи проводити у його
відсутності, що відповідає правилам ч.2
ст.158 ЦПК України.

Представник відповідача Тихий
С.В. в судове засідання також не
з'явився, надавши через канцелярію суду
клопотання про відкладення розгляду
справи на іншу дату у зв'язку із
відрядженням до іншого населеного
пункту.

Ураховуючи те, що представник
відповідача в підтвердження обставин
викладених у заяві стосовно його
відрядження не представив суду
доказів, що є його обов'язком, суд
визнає неявку представника
відповідача в судове засідання без
поважних причин, а тому не вбачає
підстав для відкладення розгляду
справи та проводить його в даному
судовому засіданні на підставі
зібраних у справі доказів.

Суд, вивчивши та дослідивши
матеріали справи, повно з'ясувавши
обставини справи, оцінивши в
сукупності усі зібрані докази, дійшов
до висновку про таке.

03 січня 2005 року між ОСОБА_1 та
Товариством з обмеженою
відповідальністю "Концерн "Сімекс
-Агро" було укладено Договір оренди
землі за №13. Предметом такого договору
зазначено, що орендодавець надає
орендареві в строкове платне
користування земельну ділянку
сільськогосподарського призначення,
яка знаходиться в с. Біла та належить
орендодавцю на підставі Державного
акта на право власності на землю серія
ВН №04300 від 01.08.1998 року, площа земельної
ділянки становить 4,38 га, нормативна
грошова оцінка з урахуванням
коефіцієнту індексації 52 085 грн. на день
укладення договору. Строк дії договору
визначено сторонами на 10 років. Орендна
плата складає 1,5% від нормативної
вартості земельної ділянки та
становить 781,28 грн. за один календарний
рік та вноситься щорічно до 01 жовтня
поточного року. Вказаний договір було
підписано сторонами договору та
зареєстровано у Вінницькій філії
державного підприємства "Центр
державного земельного кадастру", про що
у Державному реєстрі земель вчинено
запис від 27.07.2007 року за №23.

Відносини, пов'язані з орендою
землі, регулюються Земельним кодексом
України, Цивільним кодексом України,
спеціальним нормативно правовим актом
Законом України "Про оренду землі,
іншими законами України, іншими
нормативно-правовими актами,
прийнятими відповідно до них, а також
договором оренди землі.

Правилами ст.627 ЦК України
визначено, що відповідно до статті 6
цього Кодексу сторони є вільними в
укладенні договору, виборі контрагента
та визначенні умов договору з
урахуванням вимог цього Кодексу, інших
актів цивільного законодавства,
звичаїв ділового обороту, вимог
розумності та справедливості.

У відповідності до ст. 13 Закону
України «Про оренду землі», договір
оренди землі - це договір, за яким
орендодавець зобов'язаний за плату
передати орендареві земельну ділянку у
володіння і користування на певний
строк, а орендар зобов'язаний
використовувати земельну ділянку
відповідно до умов договору та вимог
земельного законодавства.

За змістом ч. 1 ст. 638 ЦК України
договір є укладеним, якщо сторони в
належній формі досягли згоди з усіх
істотних умов договору.

Відповідно до ч. 1 ст. 15 Закону
України «Про оренду землі» від 06 жовтня
1998 року № 161-XIV (в редакції на момент
укладання оспорюваного договору
оренди землі) істотними умовами
договору оренди землі є: об'єкт оренди
(місце розташування та розмір
земельної ділянки); строк дії договору
оренди; орендна плата із зазначенням її
розміру, індексації, форм платежу,
строків, порядку її внесення і
перегляду та відповідальності за її
несплату; умови використання та
цільове призначення земельної ділянки,
яка передається в оренду; умови
збереження стану об'єкта оренди; умови
і строки передачі земельної ділянки
орендарю; умови повернення земельної
ділянки орендодавцеві; існуючі
обмеження (обтяження) щодо
використання земельної ділянки;
визначення сторони, яка несе ризик
випадкового пошкодження або знищення
об'єкта оренди чи його частини;
відповідальність сторін.

Невід'ємною частиною договору
оренди землі на підставі ч. 4 ст. 15
Закону України «Про оренду землі» є:
план або схема земельної ділянки, яка
передається в оренду; кадастровий план
земельної ділянки з відображенням
обмежень (обтяжень) у її використанні
та встановлених земельних сервітутів;
акт визначення меж земельної ділянки в
натурі (на місцевості); акт
приймання-передачі об'єкта оренди;
проект відведення земельної ділянки у
випадках, передбачених цим Законом.

Згідно із ч. 1 ст. 210 ЦК України та ч.
1 ст. 20 Закону України «Про оренду
землі» договір оренди землі підлягає
державній реєстрації, після чого він
відповідно до ст. 18 Закону України «Про
оренду землі» набирає чинності.

Відповідно до п. 2 Порядку
державної реєстрації договорів оренди
землі, затвердженого постановою
Кабінету Міністрів України від 25
грудня 1998 року № 2073, державна
реєстрація договорів оренди є
офіційним визнанням і підтвердженням
державного факту виникнення або
припинення права оренди земельних
ділянок.

Частиною 1 ст. 215 ЦК України
встановлено, що підставою недійсності
правочину є недодержання в момент
вчинення правочину стороною
(сторонами) вимог, які встановлені ч. ч.
1-3, 5 та 6 ст. 203 цього Кодексу.

Відсутність у договорі оренди
землі однієї з істотних умов,
передбачених ст. 15 Закону України «Про
оренду землі», а також порушення вимог
ст. ст. 4-6, 11, 17, 19 цього Закону є
підставою для відмови в державній
реєстрації договору оренди, а також для
визнання договору недійсним
відповідно до закону.

Як убачається із п.23 оспорюваного
Договору, він набрав чинності після
підписання його сторонами та його
державної реєстрації.

Відповідно до п. 7 цього договору
земельна ділянка вважається переданою
орендарю в оренду на слідуючий день
після державної реєстрації договору,
тобто в даному випадку 27.07.2007 року.

Відповідно до ч. 5 ст. 37 Закону
України «Про охорону земель», при
передачі у власність або наданні в
користування, в тому числі в оренду,
земельної ділянки, зміні власника
земельної ділянки або
землекористувача використовуються
дані агрохімічної паспортизації.

Відповідно до ч. 1 ст. 1 Закону
України «Про державний контроль за
використанням та охороною земель»,
агрохімічна паспортизація земель
сільськогосподарського призначення -
обов'язкове агрохімічне обстеження
ґрунтів з видачею агрохімічного
паспорта поля, земельної ділянки, в
якому фіксуються початкові та поточні
рівні забезпечення поживними
речовинами ґрунтів, рівні їх
забруднення токсичними речовинами та
радіонуклідами.

Відповідно до п. 2 Указу
Президента України від 2 грудня 1995 року
N 1118/95 Про суцільну агрохімічну
паспортизацію земель
сільськогосподарського призначення, у
разі зміни власника чи користувача
землі її паспортизація здійснюється в
обов'язковому порядку незалежно від
часу останнього обстеження.

Отже з аналізу вищевказаних норм
закону слідує, що після укладення та
реєстрації договору оренди земельної
ділянки відбувається зміна
користувача земельної ділянки, що
вказує на обов'язковість проведення
паспортизації землі і відображення в
агрохімічному паспорті даних
агрохімічного обстеження земельної
ділянки в силу прямих вимог Закону.

У п. 4 Положення про агрохімічний
паспорт поля, земельної ділянки,
затвердженого наказом Міністерства
сільського господарства і
продовольства України від 30 листопада
1993 р. N 321, чинного на момент укладення та
реєстрації оспорюваного договору
оренди землі, зазначено, що відповідно
до цільового призначення
агрохімічного паспорта агрохімічному
обстеженню та паспортизації
підлягають: рілля. в т. ч. зрошувана,
осушена; сіножаті і пасовища, т. ч.
зрошувані, осушені; багаторічні
насадження (сади, ягідники, хмільники,
виноградники).

Єдиний зразок (форма)
агрохімічного паспорта на момент
укладення та реєстрації оспорюваного
договору оренди землі була затверджена
наказом Міністерства сільського
господарства і продовольства України
від 30 листопада 1993 р. №321.

Відповідно до п. 8 Положення про
агрохімічний паспорт поля, земельної
ділянки, затвердженого наказом
Міністерства сільського господарства
і продовольства України від 30
листопада 1993 р. N 321, чинного на момент
укладення та реєстрації оспорюваного
договору оренди землі, агрохімічний
паспорт видається в трьох примірниках:
землекористувачу, районним Радам
народних депутатів, державним місцевим
органам, що здійснюють контроль за
використанням і охороною земель.
Термін використання агрохімічного
паспорта безстроковий.

Отже, згідно вимог вищезазначених
норм, відповідач із набуттям прав
користування земельними ділянками на
підставі договорів оренди землі
зобов'язаний був відразу забезпечити
проведення паспортизації земель та
отримати паспорт земельної ділянки з
відображенням у ньому якісних
показників ґрунтів, рівні забезпечення
їх поживними речовинами, рівні
забруднення токсичними речовинами та
радіонуклідами на момент отримання
землі в оренду.

За таких обставин, коли
відповідач приступив до використання
земель, однак не забезпечив проведення
до цього моменту агрохімічного
обстеження ґрунтів - стан об'єкта
оренди на момент передачі його в оренду
не було визначено.

Умови оспорюваного договору
оренди землі містять умови щодо
«збереження стану об'єкта оренди» та
«повернення земельної ділянки».

Так, у п. 8. договору вказано: що
«Земельна ділянка повинна
використовуватись Орендарем сумлінно,
лише за призначенням, не допускаючи
погіршення її якості та порушення меж».

Відповідно до п. 9 договору
зазначено, що «Після припинення дії
договору Орендар повертає
Орендодавцеві земельну ділянку у
придатному для сільськогосподарського
виробництва стані».

Відповідно до п. 10 договору:
«Орендодавець у разі погіршення
корисних властивостей орендованої
земельної ділянки, пов'язаних із зміною
її стану, має право на відшкодування
збитків у розмірі, визначеному
сторонами».

Отже судом з'ясовано, що
оспорюваний представником позивача
договір оренди землі не містить
інформації про стан об'єкта оренди на
момент його отримання в оренду, що
прямо свідчить про відсутність
домовленості між сторонами щодо «умов
збереження стану об'єкта оренди» та
«умов повернення земельної ділянки»,
адже з договору не можливо встановити,
який конкретно якісний стан земельної
ділянок має зберігатись Відповідачем
та в якому конкретно стані має бути
повернена земельна ділянка після
припинення договору оренди.

Відсутність згоди між
орендодавцем та орендарем щодо
вищевказаних умов, які визначені ст. 15
Закону як істотні умови договору
оренди землі порушує права та інтереси
орендодавця на мирне володіння майном,
гарантоване йому Конвенцією про захист
прав людини і основоположних свобод,
оскільки фактично позбавляє позивача
довести і отримати відповідні
відшкодування, адже у договорі оренди
не обумовлено, з якими агрохімічними
показниками Відповідач отримав землю в
оренду і з якими агрохімічними
показниками він має її зберігати та
повернути позивачу, що надає
можливість відповідачу безконтрольно
використовувати земельні ділянки, що
може мати наслідком порушення прав
позивача.

Ураховуючи те, що діяльність
держави спрямована на забезпечення
раціонального використання і
відтворення природних ресурсів та
охорону довкілля, а відсутність зі
сторони відповідача жодних зусиль в
даному напрямку вказує на порушення
ним діючого законодавства та
ігнорування прав позивачів.

Верховний Суд України у своїх
висновках, які в силу ст. 360-7 ЦПК України
є обов'язковими для всіх судів України,
викладених у постановах від 6 лютого 2012
року № 6-104ц11, від 14 березня 2012 року №
6-7цс12, від 4 квітня 2012 року № 6-21 цс 12 та
від 18 липня 2012 року № 6-77цс12 висловив
правову позицію зазначивши, що
відсутність у договорі оренди землі
умови щодо збереження стану об'єкта
оренди є підставою для визнання його
недійсним.

Що стосується доводів
представника позивача щодо того що
земельна ділянка розташована не в с.
Біла, як зазначено у договорі оренди, то
варто вказати що такі обставини не
підтверджені ним належними доказами.

У той же час судом з'ясовано, що
договір про недійсність якого ставить
питання представник позивача не
містить вказівок на те чи підлягає
орендна плата індексації, не визначено
порядок її внесення і перегляду та
відповідальності за несплату; не
зазначено цільове використання
земельної ділянки переданої в оренду
сільськогосподарського призначення,
що вказує на порушення норм ст.15 Закону
України "Про оренду землі" від 6 жовтня
1998 р. № 161-XIV, якою визначено істотні
умов договору оренди земельної
ділянки, які обов'язково обумовлюються
в договорі.

Крім того, всупереч вимог ст. 15
Закону України «Про оренду землі»
спірний договір не містить вказівок
про наявності невід'ємних його частин,
що оговорені законодавцем у ч. 4 цієї
статті, а допущені виправлення не
застережені в установленому законом
порядку.

За наведених обставин та у
контексті приведених правових норм
регулювання предмета спору, суд дійшов
до переконання, що здобуті у справі
докази доводять обставини наведені
представником позивача у позовній
заяві, які відповідачем не були
спростовані, а відтак факт порушення
прав позивача зі сторони відповідача
судом встановлено, тому такі порушені
права підлягають захисту судом у
спосіб визначений ч.2 ст.15 Закону
України "Про оренду землі" шляхом
задоволення позову та визнання
недійсним договору оренди землі.

Вирішуючи питання судових витрат
суд керується правилами ст.88 ЦПК
України, а тому присуджує до стягнення
із відповідача на користь позивача
судові витрати у вигляді судового
збору.

На підставі викладеного ст.1, 15, 18
Закону України "Про оренду землі" від 06
жовтня 1998 року № 161-XIV, ст. 16, 203, 210, 215, 627,
638, 640 ЦК України, ч. 1 ст. 1 Закону України
«Про державний контроль за
використанням та охороною земель», п. 2
Указу Президента України від 2 грудня
1995 року N 1118/95 Про суцільну агрохімічну
паспортизацію земель
сільськогосподарського призначення,
та керуючись ст. ст. 1, 3, 10, 11, 58 -60, 88, 209,
212-215 ЦПК України, суд, -

ВИРІШИВ:

Позов задовольнити.

Визнати недійсним договір оренди землі
№ 13 від 03.01.2005 року, укладений між
Товариством з обмеженою
відповідальністю «Концерн «Сімекс -
Агро» () та ОСОБА_1 (код
НОМЕР_1), який зареєстровано в
державному реєстрі земель 27.07.2007 року
за № 23.

Стягнути Товариства з обмеженою
відповідальністю «Концерн «Сімекс -
Агро» на користь ОСОБА_1 судові витрати
у вигляді судового збору в розмірі 243,60
гривень.

Апеляційна скарга на рішення суду
подається протягом десяти днів з дня
його проголошення. Особи, які брали
участь у справі, але не були присутні
у судовому засіданні під час
проголошення судового рішення, можуть
подати апеляційну скаргу протягом
десяти днів з дня отримання копії цього
рішення.

Суддя: Д. Т. Кривенко