Справа №705/7369/13-ц
І М Е Н Е М У К Р А
18 листопада 2014 року
Уманський міськрайонний суд
в складі головуючого - судді Пархети
при секретарі - Романовій О.М.
з участю адвокатів - ОСОБА_1, ОСОБА_2
розглянувши у відкритому судовому
засіданні в місті Умані цивільну
справу за позовом ОСОБА_3 до ОСОБА_4,
ОСОБА_5, ОСОБА_6 про визнання договору
купівлі-продажу нерухомості в частині
набуття прав та обов'язків покупця
недійсним, визнання права власності на
Позивач ОСОБА_3 звернувся з позовом до
ОСОБА_4, ОСОБА_5, ОСОБА_6 про визнання
договору купівлі-продажу нежитлового
приміщення по АДРЕСА_1, укладеного між
продавцем ОСОБА_4 та покупцем ОСОБА_6,
посвідчений приватним нотаріусом
Уманського міського нотаріального
округу Черкаської області 26.07.2013 року,
зареєстрованого в реєстрі за № 3017 в
частині набуття прав та обов'язків
покупця ОСОБА_6 недійсним ; визнати
договір купівлі-продажу нежитлового
приміщення по АДРЕСА_1, укладений між
продавцем ОСОБА_6 та покупцем ОСОБА_5,
посвідчений приватним нотаріусом
Уманського міського нотаріального
округу Черкаської області 05.10.2013 року,
зареєстрованого в реєстрі № 4118 в
частині набуття прав та обов'язків
покупця ОСОБА_5 - недійсним ; визнати
ОСОБА_3 покупцем за договором
купівлі-продажу нежитлового
приміщення по АДРЕСА_1, укладений з
продавцем ОСОБА_4, посвідчений
приватним нотаріусом Уманського
міського нотаріального округу
Черкаської області 26.07.2013 року,
зареєстрованого в реєстрі за № 3017 та
визнати за ОСОБА_3 право власності на
нежитлове приміщення по АДРЕСА_1
Свої доводи обгрунтовує наступним:
03.01.2010 року між ОСОБА_4 та фізичною
особою підприємцем ОСОБА_3 було
укладено договір оренди нежитлового
приміщення по АДРЕСА_1 загальною площею
18 кв.м. Термін оренди складав 1 рік.
Однак кожного наступного року за
спільною згодою сторін укладалось
доповнення до договору оренди
нежитлового приміщення, яким
продовжувався строк дії договору.
Останнє доповнення до договору оренди
за спільною згодою було укладено 03.01.2013
року і таким чином строк договору
продовжено до 03.01.2014 року. Договір
оренди нежитлового приміщення від
03.01.2010 року та доповнення до нього є
П.п. 9.2 п. 9 вказаного договору
передбачено, що дострокове розірвання
договору можливе лише за взаємною
згодою сторін або в судовому порядку з
ініціативи однієї із сторін. У п.п. 10.1 п.
1 вказаного договору зазначено, що у
разі відчуження орендодавцем
нежитлового приміщення, орендар має
першочергове право на придбання його у
власність. Однак відповідач ОСОБА_4 без
повідомлення його про розірвання
договору оренди, без повідомлення про
наміри відчуження вказаного
приміщення, без зазначення його
вартості та ціни спірного нежитлового
приміщення загальною площею 18 кв.м.
продала його ОСОБА_6 - договір
купівлі-продажу від 26.07.2013 року. У п.7
договору купівлі-продажу вказано, що
продавець стверджує, що від покупця не
приховано обставин, які мають істотне
значення для цього договору. Однак дані
обставини не відповідають дійсності,
так як він мав першочергове право на
придбання спірного приміщення у
власність. У добровільному порядку
відповідачі відмовляються визнати
його покупцем згідно договору купівлі
-продажу нежитлового приміщення по
АДРЕСА_1 та визнати його власником, а
тому він вимушений звернутись з
позовом до суду.
У судовому засіданні ОСОБА_3 позовні
вимоги підтримав у повному обсязі,
посилаючись на обставини, викладені у
позовній заяві. Просить визнати
договори купівлі-продажу нежитлового
приміщення магазину від 26.07. та 5.10.2013
року в частині набуття прав покупця
недійсними, визнати його покупцем за
договором купівлі - продажу
нежитлового приміщення по АДРЕСА_1 та
визнати за ним право власності на
Відповідач ОСОБА_4 не заперечує проти
позову, просить позовні вимоги ОСОБА_3
задовольнити. Про те, чи був присутній
її батько ОСОБА_3 при оформленні
договору купівлі-продажу нежитлового
приміщення магазину по АДРЕСА_1 у
нотаріуса не пам'ятає. Приміщення
магазину продала за 111 200 гривень. В
послідуючому написала заяву про
слухання справи у її відсутність.
Відповідач ОСОБА_6 позов не визнав та
пояснив, що дійсно 26.07.2013 року по
договору купівлі-продажу, посвідченого
нотаріальною конторою купив у ОСОБА_4
нежитлове приміщення магазину
загальною площею 31.0 кв.м., які
розташовані на 1-му поверсі 5-ти
поверхового будинку. Про які 18 кв.м.
говорить позивач йому не зрозуміло. При
укладанні вказаного договору був
присутній і сам ОСОБА_3, так як ОСОБА_4,
яка продавала йому нежитлове
приміщення магазину, являється його
донькою. Кошти за придбане приміщення
віддав ОСОБА_4 ОСОБА_3 був присутній при
цьому і йому достовірно було відомо про
укладення договору купівлі-продажу.
При нотаріусі ОСОБА_4 пояснила, що
будь-яких обтяжень на приміщення
магазину не має. В послідуючому, після
оформлення усіх необхідних документів,
продав приміщення магазину 5.10.2013 року
своїй громадянській дружині ОСОБА_5, /
мають двох неповнолітніх дітей / . Крім
того, у нього з ОСОБА_3 була усна
домовленість про те, що якщо він
узаконить добудову до викупленої
площі, то в майбутньому він повинен
сплати ОСОБА_3 ще певну суму коштів по
нотаріально - посвідченому договору
купівлі-продажу. Оформити належним
чином самовільну добудову йому не
вдалось, позивач вимагав кошти, а потім
і звернувся з позовом до суду.
Відповідач ОСОБА_5 у судовому
засіданні пояснила, що з ОСОБА_6
перебуває у цивільному шлюбі з 2007 року.
Від шлюбу мають двох неповнолітніх
дітей : сина 2009 та доньку 2010 років
народження. Знала про те, що ОСОБА_6
купив приміщення магазину по АДРЕСА_1.
Запропонувала йому відкупити вказане
приміщення, ОСОБА_6 погодився і вона за
батьківські кошти 5.10.2013 року по
договору купівлі-продажу, посвідченого
нотаріусом, придбала вказане
приміщення за 107 тисяч гривень. Через
два тижня чоловік привіз вказані гроші
і віддав їй, пояснивши, що їх необхідно
витратити на дітей. Магазин працює. На
момент купівлі-продажу до магазину
була добудована прибудова, однак не
узаконена. Працівники ДВС її розібрали.
ОСОБА_6 купив приміщення магазину у
ОСОБА_3, однак приміщення рахувалось на
його донці ОСОБА_4, тому вона і була
продавцем. При оформленні
купівлі-продажу магазину у нотаріуса
був присутній і ОСОБА_3. Їй відомо, що
між ОСОБА_6 та ОСОБА_3 була розмова про
прибудову і вони домовлялись, що після
належного оформлення прибудови ОСОБА_6
заплатить ОСОБА_3 ще певну суму коштів,
а так як прибудову узаконити було не
можна, її знесли, то ОСОБА_6 і
відмовився виплачувати ОСОБА_3 суму
коштів, а ОСОБА_3 у свою чергу подав до
суду позов до ОСОБА_6.
Допитаний у судовому засіданні
свідок ОСОБА_7 пояснив, що по проханню
ОСОБА_6 у кінці липня 2013 року був
присутній у приватного нотаріуса при
купівлі ОСОБА_6 приміщення магазину по
АДРЕСА_1. При цьому у кабінеті нотаріуса
були присутні також продавець ОСОБА_4,
її батько ОСОБА_3 він та ОСОБА_6. ОСОБА_6
при всіх передавав кошти за куплений
магазин, а ОСОБА_4 та ОСОБА_3 дані кошти
разом перераховували. Умови договору
нотаріусом оголошувались. Підписи у
договорі купівлі-продажу приміщення
магазину ставили продавець та
покупець. Будь-яких претензій один до
Суд, вислухавши пояснення сторін, їх
представників, вивчивши матеріали
справи встановив : на підставі
договору купівлі-продажу від 03.09.2009
року ОСОБА_4 являлась власником
нежитлового приміщення магазину по
АДРЕСА_1 загальною площею 31,0 кв.м.
26.07.2013 року згідно договору
купівлі-продажу посвідченого
приватним нотаріусом Уманського
міського нотаріального округу ОСОБА_8
ОСОБА_4 продала, а ОСОБА_6 купив
нежитлове приміщення магазину по
АДРЕСА_1 загальною площею 31,0 кв.м., які
розташовані на 1-му поверсі 5-ти
поверхового будинку вартістю 111 200грн.
Згідно умов вказаного договору
продавець стверджує, що до моменту
укладення цього договору нежитлові
приміщення магазину нікому іншому не
продані, не подаровані, не відчужені
іншим способом, не заставлені, в спорі
та під забороною не перебувають…, прав
щодо нього у третіх осіб не має.
Згідно договору купівлі-продажу
нежитлових будівель та споруд від
05.10.2013 року, посвідченого приватним
нотаріусом Уманського міського
нотаріального округу ОСОБА_8 ОСОБА_6
продав, а ОСОБА_5 / цивільна дружина
продавця / купила нежитлові приміщення
магазину по АДРЕСА_1 загальною площею
31,0 кв.м., які розташовані на 1-му поверсі
5-ти поверхового будинку. Вартість
нежитлових приміщень склала 107 734 грн.
При подачі позову позивач долучив
до матеріалів справи договір оренди
в строкове платне користування
нежитлового приміщення по АДРЕСА_1
площею 18 кв.м. від 03.01.2010 року,
укладеного між ОСОБА_3 та донько.
ОСОБА_4, з доповненнями до договору
оренди про продовження строку оренди
від 03.01.2011, 02.01.12 та 03.01.. 2013 років. Згідно
п.5.1 вказаного договору орендар
зобов'язується своєчасно здійснювати
орендні платежі в розмірі 360 грн.
щомісячно, а відповідно до п.10.1
вказаного договору '' у разі відчуження
орендодавцем орендованого приміщення
орендар має першочергове право на
придбання його у власність ''.
Починаючи з 1998 року в Україні
здійснювався облік платників податків,
зокрема і обік фізичних осіб. Такий
облік здійснювався у Державному
реєстрі фізичних осіб / ДРФО / шляхом
присвоєння їм ідентифікаційного
номера./ наказ Державної податкової
адміністрації України від 19.02.1998 року №
80 '' Про затвердження Інструкції про
порядок обліку платників податків ''/.
Підтвердженням цього є копії Картки
фізичної особи - платника податків
ОСОБА_4 та ОСОБА_3, які надані позивачем
при подачі позовної заяви.
З початком дії Податкового кодексу
України / ПКУ від 01.01.2011 року/ фізичній
особі видається документ, що засвідчує
її реєстрацію в Державному реєстрі, в
якому зазначається реєстраційний
номер облікової картки платника
податків - ст. 70 розділу 11 ПКУ. Згідно з
п.70.17 ст. 70 ПКУ розділ 11 обліковим
карткам фізичних осіб, які на момент
набрання чинності Кодексом
зареєстровані у Державному реєстрі
фізичних осіб - платників податків та
інших обов'язкових платежів,
присвоюються номери, що відповідають
ідентифікаційним номерам платників
податків - фізичних осіб. Тобто,
вказана термінологія застосовується
лише з 01.01.2011 року, тоді як позивач
застосував її ще за рік при укладенні
договору оренди нежитлового
приміщення від 03.01.2010 року. Дана
обставина викликає великий сумнів у
суду про укладення договору у
Відповідно до умов договору
нежитлового приміщення від 03.01.2010 року
п.1.1. орендар зобов'язується …
своєчасно сплачуваним орендну плату за
орендовані приміщення в розмірі 360 грн.
Позивачем таких документів до суду не
надано. Але, враховуючи те, що ОСОБА_3
уклав Договір оренди нежитлового
приміщення в якості фізичної
особи-підприємця, то на нього
поширюються вимоги чинного
законодавства, що регулюють діяльність
фізичних осіб-підприємців. А саме, при
здійсненні передачі готівкових коштів
відповідачу ОСОБА_4 в якості оплати
оренди приміщення, позивач був
зобов'язаний складати видатковий
касовий ордер, який попередньо
реєструється в журналі реєстрації
прибуткових та видаткових касових
ордерів та з подальшим відображенням
його у Касовій книзі. Таких доказів
ОСОБА_3 суду не надав. ОСОБА_1 того, як
вбачається з відповіді начальника ОДПІ
ОСОБА_4 від ОСОБА_3 за період з 1 кварталу
2010 року по 3 квартал 2013 року не
встановлено, що також викликає сумнів у
достовірності договору оренди
нежитлового приміщення від 03.01.2010 року.
Відповідно до ст. 794 ЦК України право
користування нерухомим майном, яке
виникає на підставі договору найму
будівлі або іншої капітальної споруди /
їх окремої частини /, укладеного на
строк не менше як на три роки, підлягає
державній реєстрації відповідно до
закону. Тому укладений позивачем та
відповідачем ОСОБА_4 договір оренди
нежитлових приміщень від 03.01.2010 року на
1 рік, дію якого продовжено шляхом
укладення додаткових угод, які сумарно
продовжують його дію ще на три роки, є
укладеним на строк більше трьох років.
Як наслідок, такий договір відповідно
до ч.2 ст. 793 ЦК України в момент його
пролонгації на наступний рік після
03.01.2013 року в обов'язковому порядку мав
бути нотаріально посвідченим, а
відповідно до положень ст. 794 ЦК
України мала бути здійснена і
державна реєстрація права
користування приміщенням, що виникла
з такого договору оренди нежитлового
приміщення. Вказані вимоги
законодавства позивачем також
Відповідно до ч.1 ст. 220 ЦК України у
разі недодержання сторонами вимоги
закону про нотаріальне посвідчення
договору такий договір є нікчемним.
Вичерпний перелік підстав для
визнання договору недійсним
визначений ч.1 ст. 215 ЦК України з
посиланням на ст. 203 цього Кодексу. До
таких підстав належать недодержання в
момент вчинення правочину стороною /
сторонами / вимог, які встановлені
частинами 1- 3, та 6 ст. 203 ЦК України.
Позивач вважає, що ОСОБА_4 при укладенні
договору купівлі-продажу нежитлового
приміщення від 26.07.2013 року не
додержано вимог ч. 1 ст. 203 ЦК України
у тому, що зміст правочину не може
суперечити цьому кодексу, іншим актам
цивільного законодавства, а також
інтересам держави і суспільства,
його моральним засадам. Суд
вважає, що при укладенні
оспорюваного договору сторонами
нотаріальної дії не було порушено
вимог ЦК України, актів цивільного
законодавства, інтересів держави і
суспільства, а також його моральних
засад. Позивачем доказів порушення
будь-ким із сторін при укладенні
договору купівлі-продажу нежитлового
приміщення інтересів держави і
суспільства, його моральних засад не
надано, а тому у суду не має підстав
визнавати договори купівлі-продажу
нежитлових приміщень магазину по
АДРЕСА_1 від 26.07. та05.10.2013 року
Суд також звертає увагу на те, що
договором оренди нежитлового
приміщення від 03.01.2010 року, укладеного
між позивачем та ОСОБА_4 в оренду
нібито передавалось нежитлове
приміщення по АДРЕСА_1 площею 18 кв.м.
Тоді як договорами купівлі-продажу
нежитлового приміщення та нежитлових
приміщень від 26.07 та 05.10.2013 року
предметом вказаних договорів було
нежитлове приміщення магазину по
АДРЕСА_1 загальною площею 31,0 кв.м., що
вказує на те, що ОСОБА_4 не були порушені
права позивача при виконанні договору
оренди, оскільки позивач мав-би право
першочергового придбання приміщення
при умові реалізації 18 кв.м. площі.
Відповідно до вимог ч. 3 ст. 10, ч. ч. 1,
4 ст. 60 ЦПК України кожна сторона
зобов'язана довести ті обставини, на
які вона посилається, як на підставу
своїх вимог і заперечень, крім
випадків, встановлених ст. 61 ЦПК
України. Доказування не може
ґрунтуватися на припущеннях.
На позивача покладений обов'язок з
врахуванням предмету і підстав позову
довести у суді ті обставини на які він
посилається, як на підставу своїх
позовних вимог і відповідно, що є
підстави до застосування до спірних
правовідносин відповідних положень
Цивільного кодексу України. Тобто,
відповідно до вимог ст. 10 ЦПК України
- позивач повинен був довести за
допомогою належних та допустимих
доказів, з урахуванням положень ст. ст.
57-59 ЦПК України, зазначені ним
обставини. Однак такі докази він не
надав і не ставив питання в судовому
засіданні про їх витребування, а тому у
суду відсутні підстави для задоволення
Судові витрати / витрати на правову
допомогу / розподіляються відповідно
до вимог ч.1 ст.88 ЦПК України.
На підставі ст. 203, 215,216 ЦК України,
Постанови Пленуму Верховного Суду
України № 9 від 06.11.2009 року '' Про судову
практику розгляду цивільних справ про
визнання правочинів недійсними '',
керуючись ст.ст. 10, 11, 88, 209, 213 - 215 ЦПК
України, суд ,
В позові ОСОБА_3 до ОСОБА_4, ОСОБА_5,
ОСОБА_6 про визнання договору
купівлі-продажу нежитлового
приміщення по АДРЕСА_1, укладеного між
продавцем ОСОБА_4 та покупцем ОСОБА_6,
посвідчений приватним нотаріусом
Уманського міського нотаріального
округу Черкаської області 26.07.2013 року,
зареєстрованого в реєстрі за № 3017 в
частині набуття прав та обов'язків
недійсним ; визнати договір
купівлі-продажу нежитлового
приміщення по АДРЕСА_1, укладений між
продавцем ОСОБА_6 та покупцем ОСОБА_5,
посвідчений приватним нотаріусом
Уманського міського нотаріального
округу Черкаської області 05.10.2013 року,
зареєстрованого в реєстрі № 4118 в
частині набуття прав та обов'язків
покупця ОСОБА_5 - недійсним; визнати
ОСОБА_3 покупцем за договором
купівлі-продажу нежитлового
приміщення по АДРЕСА_1, укладений з
продавцем ОСОБА_4, посвідчений
приватним нотаріусом Уманського
міського нотаріального округу
Черкаської області 26.07.2013 року,
зареєстрованого в реєстрі за № 3017 та
визнати за ОСОБА_3 право власності на
нежитлове приміщення по АДРЕСА_1
Стягнути з ОСОБА_3 на користь ОСОБА_6
витрати на правову допомогу у сумі 3410
грн., та на користь ОСОБА_5 2922.8 грн.
Рішення може бути оскаржено в
апеляційному порядку до Апеляційного
суду Черкаської області протягом 10
днів з дня його проголошення.

Рішення складено власноручно.

Головуючий
А.В. Пархета