Справа № 369/6089/14 Головуючий у І
інстанції Ковальчук Л.М.Провадження №
22-ц/780/6679/14 Доповідач у 2 інстанції
Верланов С.М.Категорія 19 15.12.2014
РІШЕННЯ

Іменем України

15 грудня 2014 року колегія суддів судової
палати в цивільних справах
апеляційного суду Київської області у
складі:

головуючого судді - Верланова С.М.,

суддів - Воробйової Н.С.,
Березовенко Р.В.,

при секретарі - Бобку О.В.,

розглянувши у відкритому судовому
засіданні в місті Києві цивільну
справу за апеляційною ОСОБА_2 на
рішення Києво-Святошинського
районного суду Київської області від 06
жовтня 2014 року у справі за позовом
ОСОБА_3, ОСОБА_2 до ОСОБА_4, ОСОБА_5,
ОСОБА_6, треті особи: публічне
акціонерне товариство комерційний
банк «ПриватБанк», приватний нотаріус
Київського міського нотаріального
округу ОСОБА_7 про визнання недійсним
договору купівлі-продажу будинку,

В С Т А Н О В И Л А :

У червні 2014 року ОСОБА_3 та ОСОБА_2
звернулися до суду з вказаним позовом,
який мотивували тим, що вони з березня
2005 року проживають однією сім`єю без
реєстрації шлюбу та ІНФОРМАЦІЯ_1 у них
народилася дочка ОСОБА_8 Зазначали, що 20
липня 2007 року між ОСОБА_2 та ОСОБА_5,
ОСОБА_6 був укладений договір найму
житлового будинку по АДРЕСА_1 строком
на 3 роки, який було зареєстровано в
Тарасівській сільській раді
Києво-Святошинського району Київської
області. Вказували, що вони належним
чином виконують умови договору найму
та до цього часу проживають у даному
будинку. За згодою власників будинку
ОСОБА_5 і ОСОБА_6 вони провели ремонтні
роботи та перепланування у будинку за
свої спільні кошти, частину з яких
позичили у батька ОСОБА_3

Також позивачі зазначали, що під час
укладання договору найму ОСОБА_2 та
ОСОБА_5 усно домовилися між собою щодо
оформлення в найближчий час договору
купівлі-продажу вказаного будинку, а
тому позивачі вважали, що вони мають
переважне право на його придбання, що
також підтверджується пунктом 6.2
договору найму. На підтвердження своїх
намірів щодо придбання будинку
позивачі внесли завдаток у розмірі
19 750 доларів США, що
підтверджується письмовими розписками
ОСОБА_5 на ім`я ОСОБА_2

Однак 25 вересня 2007 року власники
будинку без урахування переважного
права позивачів на придбання
зазначеного будинку продали його
ОСОБА_4, який того ж дня передав будинок
в іпотеку публічному акціонерному
товариству комерційний банк
«ПриватБанк» (далі - ПАТ КБ
«ПриватБанк») за договором іпотеки.

З наведених підстав позивачі просили
поновити їм строк позовної давності
для звернення до суду з вказаним
позовом, визнати недійсним договір
купівлі-продажу домоволодіння від 25
вересня 2007 року, укладений між ОСОБА_5,
ОСОБА_6 та ОСОБА_4, який посвідчений
приватним нотаріусом Київського
міського нотаріального округу ОСОБА_7
та зареєстрований в реєстрі за № 836.

Ухвалою Києво-Святошинського
районного суду Київської області від 06
жовтня 2014 року позовну заяву ОСОБА_3 в
частині заявлених нею вимог до ОСОБА_4,
ОСОБА_5 та ОСОБА_6, треті особи: ПАТ КБ
«ПриватБанк», приватний нотаріус
Київського міського нотаріального
округу ОСОБА_7 про визнання недійсним
договору купівлі-продажу будинку,
залишено без розгляду (а.с.132).

Рішенням Києво-Святошинського суду
Київської області від 06 жовтня 2014 року
в позові ОСОБА_2 відмовлено.

Також судом скасовано заходи
забезпечення позову, які вжиті ухвалою
Києво-Святошинського районного суду
Київської області від 07 липня 2014 року.

В апеляційній скарзі ОСОБА_2 просить
рішення суду першої інстанції
скасувати та ухвалити нове рішення,
яким його позов задовольнити повністю,
посилаючись на неповне з'ясування
судом обставин, що мають значення для
справи, невідповідність висновків суду
обставинам справи та порушення судом
норм матеріального і процесуального
права.

Заслухавши доповідь судді - доповідача,
пояснення учасників процесу, які
з`явилися в судове засідання, вивчивши
матеріали справи та перевіривши
законність і обґрунтованість рішення
суду першої інстанції в межах доводів
апеляційної скарги та вимог, заявлених
у суді першої інстанції, колегія суддів
вважає, що апеляційна скарга підлягає
задоволенню частково з таких підстав.

Відповідно до вимог ст.213 ЦПК України
рішення суду повинно бути законним і
обґрунтованим.

Згідно з вимогами ст.214 ЦПК України під
час ухвалення рішення суд вирішує такі
питання: чи мали місце обставини, якими
обґрунтовувалися вимоги і заперечення,
та якими доказами вони
підтверджуються; чи є інші фактичні
дані (пропущення строку позовної
давності тощо), які мають значення для
вирішення справи, та докази на їх
підтвердження; які правовідносини
сторін випливають із встановлених
обставин; яка правова норма підлягає
застосуванню до цих правовідносин.

Оскаржуване рішення суду зазначеним
вимогам закону не відповідає.

Відмовляючи у задоволенні позову, суд
першої інстанції виходив із того, що
позивач ОСОБА_2 не надав доказів на
підтвердження своїх прав на спірний
будинок, а тому суд дійшов висновку, що
його вимоги про визнання недійсним
договору купівлі-продажу будинку, є
недоведеними.

Однак з такими висновками суду першої
інстанції погодитись не можна з
наступних підстав.

Відповідно до ч.1 ст. 810 ЦК України за
договором найму (оренди) житла одна
сторона - власник житла (наймодавець)
передає або зобов'язується передати
другій стороні (наймачеві) житло для
проживання у ньому на певний строк за
плату.

Згідно зі ст.158 ЖК України наймач
користується жилим приміщенням у
будинку (квартирі), що належить
громадянинові на праві приватної
власності, відповідно до договору
найму жилого приміщення.

Договір найму жилого приміщення
укладається між власником будинку
(квартири) і наймачем у письмовій формі
з наступною реєстрацією у виконавчому
комітеті місцевої Ради народних
депутатів або в органі управління, що
ним утворюється. Договір повинен
містити вказівку на предмет договору,
строк, на який він укладається,
визначати права і обов'язки наймодавця
і наймача та інші умови найму.

Судом встановлено та вбачається з
матеріалів справи, що 20 липня 2007 року
між ОСОБА_2 та ОСОБА_5, ОСОБА_6, від імені
якої діяла ОСОБА_5 на підставі
довіреності від 13 липня 2007 року, яка
посвідчена віце-консулом Генерального
консульства у Франкфурті-на-Майні,
Німеччина, ОСОБА_9., було укладено
договір найму житла, відповідно до умов
якого ОСОБА_5 і ОСОБА_6, як співвласники
будинковолодіння, передали, а ОСОБА_2
прийняв у тимчасове платне
користування житловий будинок по
АДРЕСА_1 строком на три роки. Вказаний
договір того ж дня зареєстрований у
виконавчому комітеті Тарасівської
сільської ради, який підписаний
секретарем сільської ради, з
прикладенням печатки цієї ж ради
(а.с.14-15).

Пунктом 6.2 договору найму передбачено,
що наймачу надається переважне право
перед іншими особами на придбання
житлового будинку у разі його продажу.

Даних про те, що вказаний договір найму
розірваний чи визнаний судом
недійсним, матеріали справи не містять.

Разом з тим, по справі встановлено, що 25
вересня 2007 року між ОСОБА_5 ОСОБА_6, від
імені якої діяла ОСОБА_5 на підставі
довіреності від 13 липня 2007 року, яка
посвідчена віце - консулом
Генерального консульства у
Франкфурті-на-Майні, Німеччина, ОСОБА_9,
та ОСОБА_4 було укладено договір
купівлі-продажу житлового будинку з
господарськими будівлями та спорудами
по АДРЕСА_1 за 77 789 грн. Вказаний договір
посвідчений приватним нотаріусом
Київського міського нотаріального
округу ОСОБА_7 та зареєстрований в
реєстрі за №836 (а.с.16-17).

15 жовтня 2007 року ОСОБА_4 зареєстрував
право власності на вказане
домоволодіння на підставі зазначеного
договору купівлі-продажу, що
підтверджується витягом про
реєстрацію права власності на нерухоме
майно, виданого КП «Бюро технічної
інвентаризації Києво-Святошинської
районної ради Київської області»
(а.с.19).

Також встановлено, що 25 вересня 2007 року
між ОСОБА_10 та ПАТ КБ «ПриватБанк»
укладено договір іпотеки №К2V4GК03790068, за
умовами якого у забезпечення виконання
своїх зобов'язань за кредитним
договором від 21 вересня 2007 року ОСОБА_4
передав в іпотеку банку вказане
домоволодіння по АДРЕСА_1 (а.с.34-36).

Відповідно до ч. 2 ст. 777 ЦК України
наймач, який належно виконує свої
обов'язки за договором найму, у разі
продажу речі, переданої у найм, має
переважне право перед іншими особами
на її придбання.

Згідно з ч. 2 ст. 822 ЦК України, у разі
продажу житла, яке було предметом
договору найму, наймач має переважне
перед іншими особами право на його
придбання.

Таким чином, оскільки між ОСОБА_2 та
ОСОБА_5, ОСОБА_6, від імені якої діяла
ОСОБА_5 на підставі довіреності, 20 липня
2007 року було укладено договір найму
спірного будинку, а також те, що
власники не повідомили ОСОБА_2 про
намір продати зазначений будинок та
умови його продажу, то колегія суддів,
з урахуванням змісту
договору найму, приходить до висновку
про порушення прав наймача будинку
ОСОБА_2

При цьому, колегія суддів також
враховує, що ОСОБА_2 мав намір придбати
спірний будинок у ОСОБА_5, що
підтверджується наявними у матеріалах
справи двома розписками ОСОБА_5 від 20
червня 2007 року, інша розписка без дати,
про отримання останньою від ОСОБА_2 в
якості завдатку грошових коштів на
загальну суму 19 750 доларів США в рахунок
подальшого укладення договору
купівлі-продажу житлового будинку по
АДРЕСА_1 (а.с.20, 21).

З матеріалів справи вбачається, що 19
січня 2014 року ОСОБА_2 направив
претензію на адресу ОСОБА_5, в якій
просив її вжити заходи щодо виконання
зобов'язань, викладених у її розписках
щодо продажу йому домоволодіння,
посилаючись на те, що 06 серпня 2007 року
вона отримала від нього грошові кошти
на загальну суму 16 000 доларів США в
якості завдатку в рахунок подальшого
укладення договору купівлі-продажу
житлового будинку по АДРЕСА_1. З цією ж
метою він ОСОБА_5 передав ще 3 750 доларів
США, а всього 19 750 доларів США. Однак
ОСОБА_5 вказаний будинок йому не
продала у зв'язку з продажем його іншій
особі.

Вказану претензію ОСОБА_5 отримала 05
лютого 2014 року та з викладеним
погодилась (а.с.22).

Що стосується посилання відповідачів
на відповідь виконавчого комітету
Тарасівської сільської ради від 06
жовтня 2014 року на запит ОСОБА_4 про те,
що дані про реєстрацію договорів найму
в Тарасівській сільській раді відсутні
(а.с.124), то колегія суддів не приймає їх
до уваги, оскільки ці обставини не
свідчать про те, що вказаний вище
договір найму не був
зареєстрований у раді 20 липня 2007 року.
Як вбачається з договору найму, 20 липня
2007 року він був зареєстрований у
виконавчому комітеті Тарасівської
сільської ради та підписаний
секретарем сільської ради, з
прикладенням печатки цієї ж ради
(а.с.14-15).

Суд першої інстанції в порушення вимог
ст.ст.213-214 ЦПК України належним чином не
з'ясував характер та зміст заявлених
позовних вимог, не застосував норми,
які регулюють спірні правовідносини, у
зв'язки з чим дійшов помилкового
висновку про відмову в позові за його
недоведеністю.

Разом з тим, колегія суддів вважає, що
позов ОСОБА_2 про визнання недійсним
договору купівлі-продажу будинку від 25
вересня 2007 року не підлягає
задоволенню з наступних підстав.

Так, відповідно до ч.1 ст. 215 ЦК України
підставою недійсності правочину є
недодержання в момент вчинення
правочину стороною (сторонами) вимог,
які встановлені ч.ч. 1-3, 5 та 6 ст. 203 цього
Кодексу.

Частиною 1 статті 203 ЦК України
встановлено, що зміст правочину не може
суперечити цьому Кодексу, іншим актам
цивільного законодавства, а також
інтересам держави і суспільства, його
моральним засадам.

Тобто правочин може бути визнаний
недійсним лише з підстав, визначених
законом та із застосуванням наслідків
недійсності правочину.

Згідно із частиною 8 статті 8 ЦПК
України, якщо спірні відносини не
врегульовані законом, суд застосовує
закон, що регулює подібні за змістом
відносини (аналогія закону), а за
відсутності такого суд виходить із
загальних засад законодавства
(аналогія права).

Оскільки чинним законодавством
України не визначено механізм
реалізації наймачем свого переважного
права, передбаченого ч.2 ст.822 ЦК
України, то колегія суддів вважає, що до
правовідносин між сторонами за
аналогією необхідно застосувати
правила ст. 362 ЦК України.

Відповідно до ч.4 ст. 362 ЦК України, у
разі продажу частки у праві спільної
часткової власності з порушенням
переважного права купівлі співвласник
може пред'явити до суду позов про
переведення на нього прав та обов'язків
покупця. Одночасно позивач
зобов'язаний внести на депозитний
рахунок суду грошову суму, яку за
договором повинен сплатити покупець.

Згідно зі ст.ст. 3, 10, 60, 119, 212-213 ЦПК
України позивач сам визначає зміст
позовних вимог, викладає обставини,
якими обґрунтовуються вимоги, а суд,
зберігаючи об'єктивність і
неупередженість, створює необхідні
умови для всебічного і повного
дослідження обставин справи. Право
визначення підстав та предмету позову
належить виключно позивачу і суд сам за
власною ініціативою їх змінити не може.

Однак позивач, не зважаючи на його
переважне право на придбання
орендованого спірного будинку,
протягом розгляду справи не уточнив
позовних вимог та не ставив питання про
переведення на нього прав та обов`язків
покупця. Крім того, позивачем не
виконано вимог ст. 362 ЦК України щодо
внесення на депозит суду вартості
предмету договору купівлі-продажу, що
не свідчить про намір позивача
скористатися вказаним правом.

Отже відсутність згоди наймача на
продаж наймодавцем житла не являється
підставою для визнання договору
купівлі-продажу недійсним.

За таких обставин колегія суддів
приходить до висновку про відсутність
підстав для задоволення позову ОСОБА_2
щодо визнання недійсним договору
купівлі-продажу будинку від 25 вересня
2007 року.

З огляду на викладене рішення суду
першої інстанції не відповідає вимогам
ст.213 ЦПК України щодо законності й
обґрунтованості, зазначені вище
порушення призвели до неправильного
вирішення спору, що в силу ст.309 ЦПК
України є підставою для скасування
рішення суду та ухвалення нового
рішення про відмову в позові ОСОБА_2 з
наведених вище підстав.

Керуючись ст.ст.303, 307, 309, 313, 314, 316, 317, 319
ЦПК України, колегія суддів,

В И Р І Ш И Л А:

Апеляційну скаргу ОСОБА_2 задовольнити
частково.

Рішення Києво-Святошинського
районного суду Київської області від 06
жовтня 2014 року скасувати та ухвалити
нове рішення.

В позові ОСОБА_2 до ОСОБА_4, ОСОБА_5,
ОСОБА_6, треті особи: публічне
акціонерне товариство комерційний
банк «ПриватБанк», приватний нотаріус
Київського міського нотаріального
округу ОСОБА_7 про визнання недійсним
договору купівлі-продажу будинку -
відмовити.

Рішення апеляційного суду набирає
законної сили з моменту його
проголошення, однак може бути
оскаржене у касаційному порядку до
Вищого спеціалізованого суду України з
розгляду цивільних і кримінальних
справ протягом двадцяти днів.

Головуючий

Судді