Справа №488/5518/13-ц 18.09.2014 18.09.2014 18.09.2014
Провадження №22-ц/784/2491/14 Суддя по
1 інстанції - Селіщева Л.І.
Доповідач апеляційного суду - Шолох
Рішення

Іменем
України

18 вересня 2014 року
м. Миколаїв

Колегія суддів судової палати в
цивільних справах апеляційного суду
Миколаївської області у складі:

головуючого - Шолох З.Л.,

суддів - Данилової О.О., Коломієць
В.В.,

при секретарі судового засідання -
Романенко Ю.О.,

за участю:

- представника позивача ОСОБА_2 -
ОСОБА_3,

- відповідача ОСОБА_4 та його
представника - ОСОБА_5

розглянувши у відкритому судовому
засіданні цивільну справу за
апеляційною скаргою

ОСОБА_2

на рішення Корабельного районного
суду м. Миколаєва від 23 липня 2014 року у
справі за

позовом

ОСОБА_2 до ОСОБА_6, ОСОБА_7, ОСОБА_8,
ОСОБА_4, ОСОБА_9, третя особа, яка не
заявляє самостійних вимог щодо
предмета спору: приватний нотаріус
Миколаївського міського нотаріального
округу ОСОБА_10, про визнання договору
купівлі-продажу недійсним і
переведення прав та обов'язків покупця,

встановила:

У жовтні 2013 року ОСОБА_2 звернувся
з позовом до ОСОБА_6, ОСОБА_7, ОСОБА_8,
ОСОБА_4, ОСОБА_9 про визнання договору
купівлі-продажу недійсним та
переведення на нього прав та
обов'язків покупця квартири АДРЕСА_1.

Позовні вимоги обґрунтовано тим,
що 4 листопада 2008 року між ним та
співвласниками вказаної квартири
ОСОБА_6, ОСОБА_7, ОСОБА_8 укладено договір
найму житла строком на 10 років.

В липні 2009 року йому стало
відомо, що 30 січня 2009 року власники
квартири, без урахування його
переважного права на придбання
квартири, продали її ОСОБА_4 При цьому
за дорученням від їх імені діяв
ОСОБА_9

Посилаючись на викладені обставини,
позивач просив визнати недійсним
договір купівлі - продажу нерухомого
майна з підстав невідповідності його
вимогам закону, оскільки порушено його
переважне право покупця, а також
перевести на нього права та обов'язки
покупця за цим договром.

ОСОБА_6, ОСОБА_7 та ОСОБА_8 позовні
вимоги визнали.

Заперечуючи проти позову, ОСОБА_4,
посилався на його безпідставність.

Рішенням Корабельного районного
суду м. Миколаєва від 23 липня 2014 року
відмовлено у задоволенні позову
ОСОБА_2

В апеляційній скарзі позивач,
посилаючись на незаконність та
необґрунтованість рішення суду,
просили його скасувати та ухвалити
нове, яким задовольнити його позовні
вимоги.

Заслухавши суддю-доповідача, пояснення
осіб, які брали участь у справі,
перевіривши законність та
обґрунтованість судового рішення в
межах доводів апеляційної скарги та
вимог, заявлених в суді першої
інстанції, колегія суддів вважає, що
апеляційна скарга підлягає частковому
задоволенню, виходячи з наступного.

Відповідно до ч. 1 ст. 16 ЦК України особа
має право звернутися до суду за
захистом свого особистого немайнового
або майнового права та інтересу.

Згідно із ч. 2 ст. 16, ч.1 ст. 215 ЦК України
одним із способів захисту порушеного
права є визнання недійсним правочину,
укладеного з недодержанням вимог,
установлених чч.1-3, 5, 6 ст. 203 цього
Кодексу. Зокрема, у зв'язку з
невідповідністю змісту правочину
вимогам ЦК України та іншим актам
цивільного законодавства.

Відмовляючи у задоволенні позову
ОСОБА_2, суд першої інстанції виходив
з того, що позивач не довів наявність
правовідносин щодо найму житла, а тому
у нього відсутнє і переважне право
наймача на придбання цього житла. До
того ж, оспорюваний позивачем договір
купівлі-продажу не порушує його
законні права та інтереси, а тому не
може бути визнаний недійсним.

Однак, повністю погодитися з усіма
висновками суду не можна, виходячи з
наступного.

Як встановлено судом та вбачається із
матеріалів справи, спірна трикімнатна
квартира АДРЕСА_1 належала
ОСОБА_6, ОСОБА_7 та ОСОБА_8 на праві
спільної часткової власності. Зокрема,
ОСОБА_6 належала ? частка квартири, а
ОСОБА_7 та ОСОБА_8 - по 3/8 часток
квартири.

30 січня 2009 року ОСОБА_6, ОСОБА_7 та
ОСОБА_8 видали ОСОБА_9 довіреності,
посвідчені приватним нотаріусом
Миколаївського міського нотаріального
округу ОСОБА_10 (за реєстраційними
номерами 148,149,152), якими уповноважили
його від їх імені здійснити всі
необхідні дії для продажу та продаж
вказаної квартири за ціною, визначеною
на власний розсуд та отримати належні
їм гроші.

Вказана довіреність видана без
права передоручення строком на 1 рік.

В той же день нотаріусом ОСОБА_10
посвідчені заяви ОСОБА_6, ОСОБА_7 та
ОСОБА_8 про їх відмову від привілеєвої
купівлі часток співвласників квартири.

В цей же день, 30 січня 2009 року,
ОСОБА_9, діючи від імені вказаних
співвласників квартири, уклав договір
купівлі-продажу вказаної квартири з
ОСОБА_4, який посвідчений тим же
приватним нотаріусом за реєстровим №
157.

Згідно із п. 2 договору
купівлі-продажу продаж здійснено за 69
899 грн., які представник продавців
отримав повністю до підписання
договору (а.с. 149-150).

6 квітня 2009 року ОСОБА_4
зареєстрував за собою право власності
на квартиру, а з 23 липня 2009 року
зареєстрований у ній один (а.с.152, 153).

Спір щодо законності продажу
вказаної квартири судами розглядався
неодноразово.

Так, 7 серпня 2009 року ОСОБА_6,
ОСОБА_7, ОСОБА_8, а також дружина
останнього ОСОБА_11, яка діяла в своїх
інтересах та в інтересах малолітнього
сина ОСОБА_12, звернулися до суду з
позовом про визнання недійсним
договору купівлі-продажу спірної
квартири з підстав введення їх в оману
ОСОБА_9, а також вчинення угоди без
дозволу органу опіки і піклування та
порушення прав малолітнього. При цьому
вказували, що всі вони проживали та
проживають саме у спірній квартирі.

Рішенням Корабельного районного
суду м. Миколаєва від 7 серпня 2013 року,
залишеним без змін ухвалою
апеляційного суду Миколаївської
області від 16 жовтня 2013 року,
відмовлено у задоволенні позовних
вимог ОСОБА_6, ОСОБА_7, ОСОБА_8, ОСОБА_11
до ОСОБА_4 та ОСОБА_9 про визнання
недійсним договору купівлі-продажу.
Задоволено зустрічний позов ОСОБА_4
про виселення зі спірної квартири
ОСОБА_6, ОСОБА_7, ОСОБА_8, ОСОБА_11 разом із
неповнолітнім ОСОБА_12 (а.с.16-28).

Крім того, рішенням апеляційного
суду Миколаївської області від 20
лютого 2013 року, скасовано
рішення Корабельного районного суду м.
Миколаєва від 15 жовтня 2012 року та
відмовлено у задоволенні позовних
вимог ОСОБА_6, ОСОБА_7 та ОСОБА_8 до
ОСОБА_9 про визнання недійсними
довіреностей, виданих ними 30 січня 2009
року на продаж їх квартири.

У жовтні 2013 року ОСОБА_2 звернувся
до суду із зазначеним позовом, в якому
заявив взаємовиключні вимоги про
визнання недійсним договору
купівлі-продажу з підстав недотримання
вимог закону щодо його переважного
права покупця, та переведення на нього
прав і обов'язків покупця.

На обгрунтування своїх вимог
надав копію договору найму житла,
укладеного у простій письмовій формі 4
листопада 2008 року між ним та
співвласниками спірної квартири
ОСОБА_6, ОСОБА_7, ОСОБА_8 строком на 10
років (а.с. 7-12).

Додаток № 1 до договору, яким
передано в найм і все майно, що
знаходиться в квартирі (а.с. 13), а також
Акт приймання -передачі від 4 листопада
2008 року, яким в користування позивача
передана вся трикімнатна квартира,
загальною площею 67,80 кв.м.
та житловою 40,20 кв.м, а також
відповідно до п. 8.2 договору ключі від
квартири (а.с. 7-12).

За умовами договору найму житла
позивач зобов'язався сплачувати по 200
грн. щомісячно за користування
квартирою та нести витрати по
комунальним послугам (пункти 4.1 -4.2
договору).

Умовами договору також
передбачено, що наймач має переважне
право перед іншими особами на
придбання квартири у разі її продажу (
п. 7.2.7).

Позивач надав копію розписки
від 4 листопада 2008 року, зі змісту якої
вбачається, що він сплатив
наймодавцям плату за житло авансом за
10 років в сумі 24 000 грн. (10 років
х 12 місяців х 200 грн. = 24 000 грн.) (а.с. 15).

Відповідачі, які підписали
вказані документи як наймодавці,
позовні вимоги визнали. Оригінали
документів оглянуті в суді
апеляційної інстанції та відповідають
наявним у справі їх копіям.

Вирішуючи питання про наявність
правовідносин з найма спірної
квартири, колегія виходить з
наступного.

Частина 1 ст. 810 ЦК України
розкриває зміст договору найму
(оренди) житла, що є об'єктом приватної
форми власності, а ч. 3 ст. 810 ЦК України
визначає, що до цього договору
застосовуються положення Цивільного
кодексу України, якщо інше не
встановлено законом.

Стаття 811 ЦК України встановлює,
що договір найму житла укладається у
письмовій формі. Жодних інших
застережень щодо форми договору чи
порядку його реєстрації цивільне
законодавство не передбачає.
Законодавство також не передбачає і
державної реєстрації такого виду
правочинів.

Тому недотримання умови ч.2 ст. 158 ЖК
України щодо реєстрації такого
договору у виконавчому комітеті
місцевої Ради народних депутатів або в
органі управління, що ним утворюється,
не тягне за собою його недійсність.
Така правова позиція викладена у
постанові Верховного Суду України у
справі від 21 листопада 2011 року
№ 6-53 цс/11, яка, відповідно до ст. 360-7 ЦПК
України, є обов'язковою для
застосування.

Відповідно до вимог ст. 204 ЦК
України правочин є правомірним, якщо
його недійсність прямо не встановлена
законом або якщо він не визнаний судом
недійсним. Отже, діє презумпція
правомірності правочину.

Посилання відповідача ОСОБА_4 на
фіктивність такого правочину, суд не
може взяти в обгрунтування, оскільки
таких позовних вимог він не заявляв.

За такого, висновок суду першої
інстанції щодо відсутності у позивача
правовідносин з найму житла (спірної
квартири) є помилковим.

Разом з тим, частиною 2 ст. 777 ЦК
України передбачено, що наймач, який
належно виконує свої обов'язки за
договором найму, у разі продажу речі,
переданої у найм, має переважне право
перед іншими особами на її придбання.

Згідно із ч. 2 ст. 822 ЦК України у
разі продажу житла, яке було предметом
договору найму, наймач має переважне
перед іншими особами право на його
придбання.

Оскільки законодавством не
визначено механізм реалізації
наймачем свого переважного права,
передбаченого ч. 2 ст. 822 ЦК України, то
до правовідносин між сторонами за
аналогією необхідно застосувати
правила ст. 362 ЦК України.

Так, згідно із ч. 8 ст. 8 ЦПК
України, якщо спірні відносини не
врегульовані законом, суд застосовує
закон, що регулює подібні за змістом
відносини (аналогія закону), а за
відсутності такого - суд виходить із
загальних засад законодавства
(аналогія права).

Відповідно до ч. 4 ст. 362 ЦК України
у разі продажу частки у праві спільної
часткової власності з порушенням
переважного права купівлі співвласник
може пред'явити до суду позов про
переведення на нього прав та обов'язків
покупця. Одночасно позивач
зобов'язаний внести на депозитний
рахунок суду грошову суму, яку за
договором повинен сплатити покупець.

Отже, позивач мав довести
належне виконання обов'язків за
договором найму житла та внести на
депозитний рахунок суду грошову суму,
яку за договором сплатив покупець.

Оскільки позивач цих вимог
закону не виконав, грошову суму, яку
сплатив покупець за договором, на
депозитний рахунок суду не вніс, тому в
задоволенні його позовних вимог про
переведення прав та обов'язків покупця
за договором купівлі-продажу слід
відмовити, але з інших підстав ніж
вважав суд першої інстанції, - за
безпідставністю цих позовних вимог ( а
не за відсутності правовідносин з
найму житла).

До того ж, за умовами договору
найму наймач зобов'язався нести всі
витрати по комунальним послугам
(пункти 4.1 - 4.2 договору). Між тим, докази
про належне виконання цієї умови
договору найму житла в матеріалах
справи відсутні.

Так, із доводів позивача
вбачається, що він з 4 листопада 2008 року
користується усією трикімнатною
квартирою, проте згідно із довідкою КП
Дирекція Єдиного Замовника «Океан», на
балансі та обслуговуванні якого
перебуває багатоквартирний будинок у
якому знаходиться спірна квартира, а
також і витягу із особового рахунку
вбачається, що існує значна
заборгованість по оплаті
житлово-комунальних послуг по
квартирі № 116 (а.с. 153-158).

Зокрема, за період з 4 листопада
2008 року по 31 вересня 2012 року лише
двічі здійснена часткова оплата цих
послуг, зокрема, у січні та лютому 2009
року. Зазначене свідчить про
неналежне виконання позивачем умов
договору найму житла.

До вимог про переведення на
нього прав та обов'язків покупця
застосовується позовна давність в один
рік (ч. 4 ст. 362 ЦК України). Такі ж
положення щодо позовної давності
передбачені і пунктом 3 ч. 2 ст. 258 ЦК
України.

Однак, згідно із ч.ч. 3, 4 ст. 267 ЦК
України позовна давність
застосовується судом лише за заявою
сторони у спорі, зробленою до винесення
ним рішення. Сплив позовної давності,
про застосування якої заявлено
стороною у спорі, є підставою для
відмови у позові.

Оскільки відповідачі в суді
першої інстанції не заявляли про
застосування позовної давності,
підстав для відмови у позові у зв'язку
зі спливом позовної давності немає.

Одночасно з вимогами про
переведення на нього прав та обов'язків
покупця за договором купівлі-продажу,
позивач заявив і вимоги про визнання
недійсним цього ж договору з підстав
порушення його переважного права на
придбання житла.

Оскільки законом передбачені
інші наслідки порушення такого права,
тому за цією вимогою позивачем
вибрано неналежний спосіб захисту, в
зв'язку з чим позовні вимоги ОСОБА_2
про визнання недійсним договору
купівлі-продажу з підстав порушення
його переважного права на придбання
нерухомого майна, задоволенню не
підлягають.

Як роз'яснено у частині 5 п. 26
постанови Пленуму Верховного Суду
України № 9 від 6 листопада 2009 року
«Про судову практику розгляду
цивільних справ про визнання
правочинів недійсними», недотримання
вимог ст. 362 ЦК України у разі продажу
учасником спільної часткової
власності своєї частки іншій особі не
є підставою для визнання правочину
недійсним. Інші співвласники у цьому
випадку вправі вимагати переведення на
них прав та обов'язків покупця.

Такі ж роз'яснення містить п. 18
(частини 4 та 5) постанови Пленуму
Вищого спеціалізованого суду України з
розгляду цивільних і кримінальних
справ № 5 від 7 лютого 2014
року «Про судову практику в справах про
захист права власності та інших
речових прав», у разі порушення
переважного права купівлі-продажу в
праві спільної часткової власності
рішення суду, яким задоволено позов
співвласника нерухомого майна про
переведення на нього прав та обов'язків
покупця, є підставою для державної
реєстрації права власності у
Державному реєстрі речових прав на
нерухоме майно.

Вирішуючи такі спори, суд не має
права задовольняти позови про визнання
правочину недійсним, якщо його метою є
переведення на позивача (співвласника
майна) прав та обов'язків покупця,
оскільки цивільним законодавством
передбачено інші наслідки порушення
положення ч. 4 ст. 362 ЦК України.

Враховуючи викладене,
оскаржуване рішення районного суду
підлягає скасуванню на підставі
пунктів 3, 4 ч. 1 ст. 309 ЦПК України, з
ухваленням нового рішення про відмову
у задоволенні позовних вимог ОСОБА_2,
але з інших підстав - за
безпідставністю його позовних вимог
про переведення на нього прав та
обов'язків покупця, та у зв'язку з
неналежним способом захисту щодо
позовних вимог про визнання недійсним
договору купівлі-продажу (з підстав
порушення його переважного права
покупця).

Керуючись ст. ст. 303, 309, 316 ЦПК
України, колегія суддів

вирішила :

Апеляційну скаргу ОСОБА_2
задовольнити частково.

Рішення Корабельного районного суду
м. Миколаєва від 23 липня 2014 року
скасувати та ухвалити нове рішення.

Відмовити у задоволенні позовних
вимог ОСОБА_2 до ОСОБА_6, ОСОБА_7, ОСОБА_8,
ОСОБА_4, ОСОБА_9 про визнання договору
купівлі-продажу недійсним та
переведення прав та обов'язків покупця
за цим договором.

Рішення апеляційного суду набирає
законної сили з моменту проголошення
і з цього часу протягом двадцяти днів
може бути оскаржене у касаційному
порядку безпосередньо до Вищого
спеціалізованого суду України з
розгляду цивільних і кримінальних
справ.

Головуючий
Судді: