Придніпровський районний суд
Справа № 711/2356/14-ц
Р І Ш Е Н Н Я

17 вересня 2014 року Придніпровський
районний суд м. Черкаси в складі:

головуючого - судді
Демчика Р.В.

при секретарях
Криштоф Л.В., Гладун В.О., Мелещенко О.В.,

розглянувши у відкритому судовому
засіданні в залі суду в м. Черкаси
цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до
ОСОБА_2 про визнання попереднього
договору недійсним та стягнення
грошових коштів, третя особа - ОСОБА_3,-

встановив:

ОСОБА_1 звернувся в суд з позовом до
ОСОБА_2 про визнання попереднього
договору недійсним та стягнення
грошових коштів.

Свій позов обґрунтовує тим, що 26 липня
2013 року між ним, ОСОБА_3 та фізичною
особою-підприємцем ОСОБА_2 було
укладено попередній договір
купівлі-продажу 2-х кімнатної квартири,
що знаходиться в будинку за адресою:
АДРЕСА_1.

Відповідно до п. 5.1. договору ОСОБА_2
зобов'язалася за рахунок і на користь
замовника провести підготовку
необхідної документації для
підписання договору купівлі-продажу та
угоди про передачу права власності,
забезпечити юридичний супровід
підписання договору купівлі-продажу,
перевірити існування заборгованості з
квартирної плати та комунальних
платежів, організувати
взаєморозрахунки, контролювати зняття
з реєстраційного обліку та звільнення
об'єкта, при необхідності, за
дорученням замовника представляти
його інтереси при державній реєстрації
прав власності на об'єкт.

Згідно п.1.3. попереднього договору «До
підписання цього договору на
підтвердження зобов'язання і на
забезпечення його виконання з метою
реалізації своїх намірів щодо купівлі
вище згаданого об'єкта та своєї
платіжної спроможності, покупець
вносить суму в розмірі 2000 доларів США,
які зберігаються в посередника». Про це
свідчать підписи сторін договору.
Посередник ОСОБА_2 зазначену суму
кваліфікувала як завдаток, запевнивши
його що на практиці укладання такого
роду договорів є звичним явищем і така
домовленість не підлягає
нотаріальному посвідченню.

26 липня 2013 року сума еквівалентна 1000
доларів США була передана ним ОСОБА_2 в
присутності продавця ОСОБА_3 та свідка
ОСОБА_4 Інша 1000 доларів США була
передана відповідачу дещо пізніше.

Під час передачі коштів в сумі 1000
доларів США відповідач ОСОБА_2
зазначила, що віддасть її ОСОБА_3 у
зв'язку з тим, що під час підготовки
необхідної документації для
підписання основного договору
купівлі-продажу будуть мати місце
витрати. При передачі ним зазначеної
суми в якості завдатку , ці кошти
отримала ОСОБА_2 і в його присутності їх
нікому не передавала.

Сторони домовилися укласти основний
договір купівлі-продажу об'єкта
нерухомості в строк до 26 серпня 2013 року,
однак на його думку основний договір
купівлі-продажу не був укладений з вини
відповідача ОСОБА_2, яка не виконала
обов'язки, передбачені п.5 попереднього
договору купівлі-продажу.

Під час огляду 2-х кімнатної квартири,
що знаходиться в будинку за адресою:
АДРЕСА_1, ОСОБА_3 показала йому копію
державного акту на земельну ділянку
площею 189 кв.м., власником якої є
ОСОБА_5ОСОБА_3 та ОСОБА_2 повідомили
його, що земельна ділянка належала
чоловіку ОСОБА_3, але всі
правовстановлюючі документу на об'єкт
продажу перебувають на стадії
переоформлення на ОСОБА_3

Після 15 серпня 2013 року ОСОБА_3 та ОСОБА_2
повідомили його що частина
правовстановлюючих документі на об'єкт
нерухомості були втрачені в
управлінні земельних ресурсів, тому
необхідно робити нові і на це потрібен
час.

Таким чином він зрозумів, що в
обумовлений попереднім договором від 26
липня 2013 року строк укладення
основного договору купівлі-продажу не
відбудеться та запропонував ОСОБА_2
повернути сплачені грошові кошти в
розмірі 2000 доларів США відповідно до
положень п.6.3. попереднього договору.

В кінці вересня 2013 року ОСОБА_2 у
присутності свідка ОСОБА_4 під розписку
повернула йому 1000 доларів США.
Неповернення другої половини суми
ОСОБА_2 мотивувала тим, що вказані кошти
передані ОСОБА_3, яка їх витратила на
підготовку необхідної документації
для підписання основного договору
купівлі-продажу.

Керуючись чинним законодавством та
п.п.6.4. попереднього договору він
звернувся до суду за захистом своїх
порушених прав.

Вважає, що попередній договір
купівлі-продажу з забезпечувальним
платежем укладався з порушенням норм
чинного законодавства.

Відповідно до ч.1 ст. 570 ЦК України,
завдатком є грошова сума або рухоме
майно, що видається кредиторові
боржником у рахунок належних з нього за
договором платежів, на підтвердження
зобов'язання і на забезпечення його
виконання. Якщо не буде встановлено, що
сума, сплачена в рахунок належних з
боржника платежів, є завдатком, вона
вважається авансом.

Відповідно до ст. 635 ЦК України,
попереднім є договір, сторони якого
зобов'язуються протягом певного строку
(у певний термін) укласти договір в
майбутньому (основний договір) на
умовах, встановлених попереднім
договором.

Попередній договір укладається у
формі, встановленій для основного
договору, а якщо форма основного
договору не встановлена, - у письмовій
формі.

Сторона, яка необгрунтовано ухиляється
від укладення договору, передбаченого
попереднім договором, повинна
відшкодувати другій стороні збитки,
завдані простроченням, якщо інше не
встановлено попереднім договором або
актами цивільного законодавства.

Зобов'язання, встановлене попереднім
договором, припиняється, якщо основний
договір не укладений протягом строку (у
термін), встановленого попереднім
договором, або якщо жодна із сторін не
направить другій стороні пропозицію
про його укладення.

Відповідно до ст. 657 договір
купівлі-продажу нерухомого майна
укладається у письмовій формі і
підлягає нотаріальному посвідченню. До
укладення договору між сторонами не
було укладено будь-яких нотаріально
посвідчених попередніх договорів, за
якими вони зобов'язалися б укласти
договір купівлі-продажу 2-х кімнатної
квартири, що знаходиться в будинку за
адресою: АДРЕСА_1. Відповідно, у цьому
випадку завдаток, який
використовується в якості гарантії для
сторін до укладення угоди не має
юридичної сили, а також він не має і
юридичної сили і в тому випадку коли
його укладено у простій письмовій
формі. А тому кошти, передані
відповідачу фактично являються
авансом та підлягають поверненню
позивачу, а договір - визнанню
недійсним.

Позивач в судовому засіданні свої
вимоги підтримав, просив суд визнати
попередній договір від 26липня 2013 року
недійсним, стягнути з ОСОБА_2 на його
користь суму коштів, еквівалентну 1000
доларів США на момент прийняття
рішення та судові витрати.

Відповідач ОСОБА_2 та її представник в
судовому засіданні позов не визнали,
посилаючись на те, що ОСОБА_2 є
неналежним відповідачем, оскільки у
відповідності до ст. 629 ЦК України,
договір є обов'язковим для виконання
сторонами, а вона виступала
посередником між сторонами і на неї не
покладалася відповідальність за його
виконання чи невиконання. Вона, як
посередник отримала від позивача 1000
доларів США. Інша 1000 доларів США під час
підписання договору була передана
позивачем ОСОБА_3 для переоформлення
правовстановлюючих документів. 23
серпня 2013 року вона повернула позивачу
1000 доларів США, що підтверджується
відповідною розпискою, в якій позивач
зазначив що не має до неї матеріальних
та моральних претензій. Вимогу про
повернення грошових коштів ОСОБА_1
пред'явив ще до закінчення строку дії
договору між ним та ОСОБА_3, який діяв до
26 серпня 2013 року, що свідчить про зміну
його намірів щодо придбання
обумовленого об'єкт нерухомості і у
зв'язку з цим пред'явлення вимоги про
повернення грошових коштів. Крім того
вважає, що договір від 26 липня 2013 року є
договором про наміри а не попереднім
договором купівлі-продажу, оскільки у
договорі немає волевиявлення сторін
щодо надання йому сили попереднього
договору.

Ухвалою суду від 6 травня 2014 року,
занесеною до журналу судового
засідання, до участі в справі в якості
третьої особи, яка не заявляє
самостійних вимог на предмет спору
була залучена ОСОБА_3, яка в судове
засідання не з'явилася з невідомих суду
причин, хоча про час і місце розгляду
справи була повідомлена належним
чином.

Дослідивши матеріали справи, суд
вважає, що позов не підлягає до
задоволення виходячи з наступного.

26 липня 2013 року між ОСОБА_3, як
«Продавцем», ОСОБА_1, як «Покупцем» та
ФОП ОСОБА_2, як «Посередником» було
укладено договір.

Відповідно до п.1.1. договору
«продавець» та «покупець»
зобов'язуються до 26 серпня 2013 року
укласти і належним чином оформити
договір купівлі-продажу нерухомого
майна, надалі за текстом - об'єкт, на
умовах і в порядку, визначених цим
договором. У разі необхідності, строки
оформлення договору купівлі-продажу
об'єкту нерухомості можуть бути
подовжені за взаємною згодою сторін, на
що підписується сторонами додаткова
угода.

Пунктом 1.2. договору передбачено, що
нерухомим майном є 2-кімнатна квартира,
житловою площею 57 кв.м., яка знаходиться
у будинку під номером АДРЕСА_1 та є
власністю продавця і належить йому на
підставі купівлі-продажу.

Відповідно до п.1.3. договору, до
підписання цього договору на
підтвердження зобов'язання і на
забезпечення його виконання з метою
реалізації своїх намірів щодо купівлі
вищезгаданого об'єкту та своєї
платіжної спроможності покупець
вносить суму в розмірі 2000 доларів США,
які зберігаються у посередника.

Як вбачається з п.2.1. договору,
продавець стверджує, що він згоден
продати, а покупець стверджує, що він
згоден купити зазначений об'єкт за
ціною, що еквівалентом 40000 доларів США.

У відповідності до п.3.1. договору,
продавець зобов'язується укласти з
покупцем договір купівлі-продажу у
термін та на умовах, встановлених цим
договором.

Відповідно до п.4.1. договору, покупець
зобов'язується укласти з продавцем
договір купівлі-продажу у терміни та на
умовах, встановлених цим договором.

Відповідно до п. 5.1. договору,
посередник зобов'язалася за рахунок і
на користь замовника провести
підготовку необхідної документації
для підписання договору
купівлі-продажу та угоди про передачу
права власності, забезпечити юридичний
супровід підписання договору
купівлі-продажу, перевірити існування
заборгованості з квартирної плати та
комунальних платежів, організувати
взаєморозрахунки, контролювати зняття
з реєстраційного обліку та звільнення
об'єкта, при необхідності, за
дорученням замовника представляти
його інтереси при державній реєстрації
прав власності на об'єкт.

Відповідно до змісту ст. 635 ЦК
попереднім є договір, сторони якого
зобов'язуються протягом певного строку
(у певний термін) укласти договір у
майбутньому (основний договір) на
умовах, встановлених попереднім
договором.

Попередній договір укладається у
формі, встановленій для основного
договору, а якщо форма основного
договору не встановлена - у письмовій
формі.

Сторона, яка необґрунтовано ухиляється
від укладення договору, передбаченого
попереднім договором, повинна
відшкодувати другій стороні збитки,
завдані простроченням, якщо інше не
встановлено попереднім договором або
актами цивільного законодавства.

Договір про наміри (протокол про наміри
тощо), якщо в ньому немає волевиявлення
сторін щодо надання йому сили
попереднього договору, не вважається
попереднім договором.

Договором від 26 липня 2013 року визначено
істотні умови основного договору:
об'єкт нерухомості, що має бути
відчуженим; ціна основного договору -
сума коштів, за яку має бути продана
квартира; валюта виконання грошового
зобов'язання; строк укладення
основного договору - до 26 серпня 2013
року; умови забезпечення виконання
цього договору та відповідальність за
його невиконання, а також зобов'язання
сторін укласти в обумовлений строк
основний договір на умовах,
встановлених цим договором.

Таким чином, посилання відповідача, що
спірна угода є не попереднім договором,
а лише договором про наміри сторін у
майбутньому укласти договір
купівлі-продажу об'єкта нерухомості, не
ґрунтується на матеріалах справи та
вимогах закону.

Статтею 657 ЦК України передбачено, що
договір купівлі-продажу житлового
будинку укладається у письмовій формі
і підлягає нотаріальному посвідченню.

Попередній договір від 26 липня 2013 року,
укладений між сторонами не був
нотаріально посвідчений.

Відповідно до ч. 1 ст. 220 ЦК України у
разі недодержання сторонами вимог
закону про нотаріальне посвідчення
договору такий договір є нікчемним.

Частиною 2 ст. 215 ЦК України передбачено,
що недійсним є правочин, якщо його
недійсність встановлена законом (
нікчемний правочин). У цьому разі
визнання такого правочину недійсним
судом не вимагається.

Відповідно до ч. 1 ст. 216 ЦК України
недійсний правочин не створює
юридичних наслідків.

У разі недійсності правочину кожна із
стоні зобов'язана повернути другій
стороні у натурі все, що вона одержала
на виконання цього правочину.

Ураховуючи, що сторони на порушення
вимог ч. 1 ст. 635 ЦК не дотримали
нотаріальної форми посвідчення
попереднього договору, встановленої
ст. 657 цього Кодексу для основного
договору, попередній договір від 26
липня 2013 року є нікчемним, визнання
його недійсним судом не вимагається, а
тому в задоволенні вимоги позивача про
визнання договору від 26 липня 2013 року
недійсним слід відмовити.

Не може бути задоволена вимога
позивача про стягнення з ОСОБА_2 на
його користь суми коштів,
еквівалентної 1000 доларів США на момент
прийняття рішення, виходячи з
наступного.

У статті 570 ЦК України законодавцем
визначено поняття завдатку, відповідно
до змісту якої завдатком є грошова сума
або рухоме майно, що видається
кредиторові боржником у рахунок
належних з нього за договором платежів,
на підтвердження зобов'язання і на
забезпечення його виконання.

Якщо не буде встановлено, що сума,
сплачена в рахунок належних з боржника
платежів, є завдатком, воно вважається
авансом.

Згідно до ст. 571 ЦК України, якщо
порушення зобов'язання сталося з вини
боржника, завдаток залишається у
кредитора.

Якщо порушення сталося з вини
кредитора, він зобов'язаний повернути
боржникові завдаток та додатково
сплатити суму у розмірі завдатку або
його вартість.

З викладених норм вбачається, що
залишення завдатку особі, яка його
одержала, або стягнення з неї подвійної
суми завдатку застосовується у тих
випадках, коли між сторонами було
укладено договір, але він не
виконується з вини якоїсь із сторін. У
тих випадках, коли сторони домовилися
укласти договір, але відповідно його не
оформили, сплачені в рахунок виконання
договору платежі визнаються
авансовими і повертаються у тому
розмірі, в якому вони надавалися.

Судом встановлено та підтверджено
матеріалами справи, що дійсно згідно до
попереднього договору від 26 липня 2013
року, укладеного між ОСОБА_3, ОСОБА_1 та
ОСОБА_2, ОСОБА_3 та ОСОБА_1 зобов'язались
в майбутньому в обумовлений п. 1.1.
договору строк до 26 серпня 2013 року
укласти і належним чином оформити
договір купівлі - продажу нерухомого
майна, а саме 2-кімнатної квартири,
житловою площею 57 кв.м., яка знаходиться
у будинку під номером АДРЕСА_1, на
умовах і в порядку, визначеному
договором.

При цьому суд враховує, що у
відповідності д п.п.3.1. та 4.1.
попереднього договору обов'язок
укласти основний договір
купівлі-продажу був покладений саме на
продавця ОСОБА_3 та покупця ОСОБА_1

Допитані в судовому засіданні свідки
ОСОБА_6 та ОСОБА_4 пояснили суду, що під
час підписання попереднього договору
купівлі-продажу 1000 доларів США
отримала ОСОБА_3 а іншу 1000 доларів США
отримала ОСОБА_2

Оскільки договір купівлі-продажу в
установленому законом порядку між
сторонами укладено не було, то передані
ОСОБА_1 ОСОБА_3 та ОСОБА_7 грошові кошти
в сумі 2000 доларів США є авансом, який
повертається в тому розмірі що й
надавався.

Як вбачається з розписки ОСОБА_1, він, 23
серпня 2013 року отримав від ОСОБА_2 1000
доларів США із суми завдатку за
договором від 26 липня 2013 року.
Матеріальних та моральних претензій
він не має. У зв'язку з цим суд вважає, що
отримана ОСОБА_2 1000 доларів США була
повернута нею ОСОБА_1 до закінчення дії
попереднього договору купівлі-продажу.

Вказані обставини не заперечували в
судовому засіданні сторони.

При цьому ОСОБА_1 не звертався до суду з
вимогою про стягнення з ОСОБА_3 інших
грошових коштів в сумі 1000 доларів США,
отриманих нею за попереднім договором
купівлі-продажу, а суд не наділений
повноваженнями самостійно змінювати
підставу, предмет позову та позовні
вимоги.

Крім того, позивач у своїй позовній
заяві вказує на те, що основний договір
купівлі-продажу не був укладений з вини
ОСОБА_2, яка не виконала обов'язки,
передбачені п.5 попереднього договору,
що стало підставою звернення до суду. У
відповідності до ст.ст. 10,60 ЦПК України,
кожна сторона повинна довести ті
обставини, на які вона посилається як
на підставу своїх вимог або заперечень.

Позивачем в судовому засіданні не
надано належних доказів того, що
ОСОБА_2, не виконала обов'язки,
передбачені п.5 попереднього договору
від 26 липня 2013 року, у зв'язку з чим не
був укладений основний договір
купівлі-продажу.

За таких обставин суд приходить до
висновку про відмову в задоволенні
позову.

На підставі наведеного, керуючись
ст.ст. 215, 570, 571 635, 657 ЦК України, ст.ст. 10,
14, 88, 212, 213, ЦПК України, суд, -

вирішив:

В задоволенні позову ОСОБА_1 до ОСОБА_2
про визнання попереднього договору
недійсним та стягнення грошових
коштів, третя особа - ОСОБА_3 відмовити.

Рішення може бути оскаржене в
апеляційному порядку до апеляційного
суду Черкаської області через суд
першої інстанції шляхом подачі
апеляційної скарги протягом десяти
днів з дня його проголошення.

Головуючий:

Повний текст рішення суду виготовлено
23 вересня 2014 року

Головуючий: Р. В. Демчик