Справа № 686/4123/13-ц
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

09.10.2014

Хмельницький міськрайонний суд

в складі : головуючого судді - Салоїд Н.М.,

при секретареві - Колісник Л.В., Лоб І.А.,

за участю представника позивачів - ОСОБА_1,

та представників відповідачів - ОСОБА_2, ОСОБА_3,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Хмельницький в залі суду цивільну справу за позовом

ОСОБА_4, ОСОБА_5

до

ОСОБА_3, закритого акціонерного товариства «Кін-ТАК», управління житлово-комунального господарства Хмельницької міської ради

третьої особи: Хмельницького бюро технічної інвентаризації

про визнання правочинів недійсними, скасування свідоцтв про право власності та скасування державної реєстрації

в с т а н о в и в :

У лютому місяці 2013 року позивачі ОСББ «Житлово-комунальний центр 57/3», ОСОБА_4, ОСОБА_5 звернулися до суду із позовом до ОСОБА_3, ЗАТ «Хмельницьклегпром», правонаступником якого є ТОВ «Кін Так» про визнання правочинів недійсними. Поданий позов мотивують тим, що відповідно до договору на дольову участь у будівництві житлового будинку АДРЕСА_1 у м. Хмельницькому за №83/12/41 від 26.12.2005 року ОСОБА_3 набув права власності на нежитлове приміщення цоколю загальною площею 147,8 кв.м. вартістю 102 705,79 грн. на підставі свідоцтва про право власності не нерухоме майно серії САЕ №298795 виданого управлінням ЖКГ Хмельницького міськвиконкому від 05.01.2012 року. Частку цього приміщення займають окремі приміщення в яких знаходяться загально будинкове обладнання, а саме: приміщення насосної площею 3 кв.м.; технічний коридор площею 52,3 кв.м., приміщення щитової та шахта ліфта площею 6.4 кв.м.; технічний коридор площею 8,9 кв.м.; приміщення санвузла 13,9 кв.м.; сміттєкамера площею 3.7 кв.м.; 4,4 кв.м. технічний коридор.

У відповідності до договору №82/12/47 від 26.12.2005 року відповідач також набув права власності на приміщення охорони будинку площею 4,4 кв.м. вартістю 2766,06 грн., що посвідчується свідоцтвом про право власності на нерухоме майно серії САЕ №303453, виданого управлінням ЖКГ від 09.02.2012 року.

Відповідно до договору за №82/12/40 від 26.12.2005 року на дольову участь в будівництві житлового будинку АДРЕСА_1 у м. Хмельницькому, акту приймання-передачі приміщення та довідки №103 від 16.12.2011 року про розрахунок за приміщення ОСОБА_3 набув права власності на нежитлове приміщення 11 поверху означеного будинку загальною площею 506,6 кв.м. вартістю 352 082,51 грн. Право власності підтверджується свідоцтвом про право власності на нерухоме майно серії САЕ №298792 виданого управлінням ЖКГ Хмельницького міськвиконкому від 05.01.2012 року.

Право власності видане на приміщення в яких знаходиться загально-будинкове обладнання та сходи, зокрема - приміщення машинного відділення ліфта загальною площею 36,5 кв.м., сходової клітини загальною площею 12,5 кв.м., технічного коридору загальною площею 9,2 кв.м., двох лоджій загальних площею 11.7 кв.м. та 5,5 кв.м. відповідно, технічного коридору загальною площею 15,8 кв.м., технічного коридору загальною площею 14,1 кв.м., технічного коридору загальною площею 12.5 кв.м, технічного коридору загальною площею 40,1 кв.м., технічного коридору загальною площею 10,0 кв.м., що входять до означеного договору.

Оформлення права власності на приміщення загального користування суттєво порушує права позивачів і решти власників квартир вказаного будинку, оскільки відповідач встановив обмеження доступу у ці приміщення, у зв'язку з чим мешканці будинку не мають права безперешкодного доступу до загально-будинкових комунікацій. Просять визнати недійсними правочини на дольову участь у будівництві житлового будинку в частині набуття права власності на технічні та допоміжні приміщення, скасувавши свідоцтво про право власності та запис у реєстрі прав власності.

Ухвалою Хмельницького міськрайонного суду від 03 липня 2014 року закрито провадження у справі у зв'язку із відмовою від позову ОСББ «Житлово-комунальний центр 57/3», правонаступником якого є ОСББ «Саграда» до ОСОБА_3, ЗАТ «Кін-так», третьої особи Хмельницького бюро технічної інвентаризації про визнання правочинів недійсними, скасування свідоцтва про право власності на нерухоме майно та запису у реєстрі прав власності на нерухоме майно та зобов'язання безоплатної передачі нежитлових приміщень на баланс об»єднання.

Представник позивачів ОСОБА_4 та ОСОБА_5 заявлений позов підтримав та просить його задоволити. Суду пояснив, що допоміжні приміщення, в яких знаходиться технічне обладнання будинку (інженерні комунікації та технічні пристрої, які необхідні для забезпечення санітарно-гігієнічних умов та безпечної експлуатації квартир тощо), без доступу до яких експлуатація житлового будинку є неможливою та які використовуються для обслуговування будинку знаходяться у власності ОСОБА_3 Доступ до них є обмеженим, позаяк ключі від цих приміщень знаходяться у іншої особи, що унеможливлює належним чином користуватись ними для усунення несправностей.

В судовому засіданні ОСОБА_3 заявленого позову не визнав та суду пояснив, що він дійсно являється власником вказаних технічних приміщень, зокрема ліфтової шахти, приміщення насосної, та інших приміщень відповідно до свідоцтв про право власності. Вказані приміщення є його власними, побудованими за його особисті кошти згідно укладених договорів дольової участі.

Представник ТОВ «Хмельницьклегпром», правонаступником якого є ТОВ «Кін Так», просить у задоволенні позову відмовити з наступних підстав. Не заперечуючи, що ОСОБА_3 є власником приміщень де знаходяться загально-будинкові комунікації, вони є доступними для всіх мешканців житлового будинку, а відтак права позивачів є непорушеними та відсутні будь-які підстави для звернення із цим позовом до суду.

Вважає, що позивачі не мають право доступу до даних приміщень, які мають підвищений ступінь небезпеки та відповідно суб'єкт господарювання повинен призначати наказом працівників, відповідальних за організацію роботи з технічного обслуговування і ремонту ліфтів та їх експлуатації.

Жодного доказу про аварійну ситуацію чи акту про перебування будинку без електроенергії, довідок-організацій постачальників послуг про неможливість такого доступу, чим порушує їх права та створює неможливість нормального існування мешканців будинку.

Суд, заслухавши доводи представника позивачів, заперечення відповідачів та представника, перевіривши матеріали справи, вважає, що позов підлягає частковому задоволенню з наступних підстав.

Судом достовірно установлено, що із позивачами ОСОБА_4 та ОСОБА_6 із ЗАТ «Хмельницьклегпром», головою правління якого був ОСОБА_3, були укладені договори дольової участі у будівництві за №77/12/35 від 26.12.2005 року та 59/12/17 від 23.12.2005 року відповідно предметом яких було фінансування будівництва двокімнатних квартир. В даний час вони є власниками квартир у будинку АДРЕСА_2

ОСОБА_3 посилається на те, що згідно договорів дольової участі у будівництві укладених ЗАТ «Хмельницьклегпром» та ним, як фізичною особою від 26 грудня 2005 року за №83/12/41, договір за №82/12/40 від 26.12.2005 року та договір № 89/12/47 від 26 грудня 2005 року ним за власні кошти профінансовано будівництво нежитлових приміщень та приміщення цоколя загальною площею 14 7,8 кв.м.

На підставі цих договорів ОСОБА_3 управлінням житлово-комунального господарства були видані свідоцтва про право власності на означені приміщення.

Згідно договору відносин власника нежитлових приміщень та управителя від 09.02.2012 року ЗАТ «Хмельницьклегпром» та ОСОБА_3, що є власником нежитлових приміщень, в особі заступника голови правління цього товариства ОСОБА_7 (управитель) уклали договір про надання послуг власникові нежитлових приміщень щодо управління ними, забезпечення належної їх експлуатації, якісного та своєчасного надання житлово-комунальних послуг, забезпечення відповідних умов користування майном власника строком на три роки.

Позивачі вважають, що їх права відповідачем ОСОБА_3 порушені, вони не можуть в повній мірі користуватись допоміжними та технічними приміщеннями у разі виникнення потреби в обслуговуванні та належному функціонуванні належних їм квартир, оскільки ключі від тих чи інших інженерних комунікацій знаходяться у квартирі відповідача, а не у об»єднанні. Мотивують свої вимоги тим, що ОСОБА_3 теж не має належного допуску до електричного, газового обладнання.

Статутом ОСББ «Житлово-комунальний центр-57/3» затвердженого установчими зборами мешканців будинку визначено, що майно об»єднання співвласників житлового будинку складається із неподільного та загального майна. До неподільного майна віднесена неподільна частина житлового комплексу, яка складається з частини допоміжних приміщень, конструктивних елементів будинку, технічного обладнання, що забезпечують належне функціонування житлового будинку. Таке майно перебуває у спільній сумісній власності співвласників багатоквартирного будинку та не підлягає відчуженню. До неподільного майна належить частина допоміжних приміщень, конструктивних елементів, технічного обладнання будинку, які не можуть бути поділеними між власниками приміщень будинку та без яких не може бути належного утримання будинку і прибудинкової території, конструктивні елементи будинку (сходові марші) та технічне обладнання будинку - інженерні комунікації та технічні пристрої, які забезпечують санітарно-гігієнічні умови та безпечну експлуатацію квартир (загально-будинкові мережі тепло, водо, газо та електропостачання, ліфти, центральні, розподільчі щити електропостачання, а також елементи благоустрою.

Згідно ст. 1 Закону України «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку» об'єднання співвласників багатоквартирного будинку (далі - об'єднання) є юридичною особою, яка створена власниками для сприяння використанню їхнього власного майна та управління, утримання і використання неподільного та загального майна.

Відповідно до ст. 1 Закону України «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку» допоміжні приміщення багатоквартирного будинку - приміщення, призначені для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування мешканців будинку (сходові клітини, вестибюлі, перехідні шлюзи, позаквартирні коридори, колясочні, кладові, сміттєкамери, горища, підвали, шахти і машинні відділення ліфтів, вентиляційні камери та інші технічні приміщення).

Означені приміщення не могли бути окремими самосійними об»єктами нерухомого майна і права власності, а відтак і не можуть перебувати лише у власності окремої фізичної особи.

Статтею 19 цього Закону передбачено, що спільне майно співвласників багатоквартирного будинку складається з неподільного та загального майна. Неподільне майно перебуває у спільній сумісній власності співвласників багатоквартирного будинку. Неподільне майно не підлягає відчуженню. Загальне майно перебуває у спільній частковій власності співвласників багатоквартирного будинку. Власники приміщень володіють, користуються і у встановлених цим Законом та цивільним законодавством межах розпоряджаються спільним майном. При відчуженні приміщення в жилому будинку право на частку неподільного майна підлягає відчуженню разом з приміщенням без виділення частки в натурі. Об'єкти права спільної власності на майно можуть бути передані в користування фізичній або юридичній особі або групі осіб у разі, якщо це не пов'язано з порушенням прав і інтересів інших співвласників неподільного та загального майна, які охороняються законом.

В обґрунтування позову позивачі зазначають, що відповідно до ст. 4 Закону України «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку» ОСББ «ЖКЦ-57/3» створене з метою забезпечення і захисту прав його членів. Вважають, що відповідачами порушено права членів об'єднання щодо володіння, користування та розпорядження спільним майном (нежитловими приміщеннями), оскільки відповідно до ст. 19 вказаного Закону ці приміщення є неподільним майном та не підлягали відчуженню.

Однак відповідно до свідоцтв про право власності на нерухоме майно від 05.01.2012 року ОСОБА_3 став власником нежитлового приміщення цоколя №5 загальною площею 147,8 кв.м. згідно свідоцтва серії CAE №298795, нежитлового приміщення загальною площею 4,0 кв.м. свідоцтво серії CAE 303453 та нежитлового приміщення загальною площею 506,6 кв.м. серії CAE №298792 згідно договору на дольову участь у будівництві №82/12/40 від 26 грудня 2005 року.

Згідно висновку експертного дослідження за №2062-ед/013 від 25.02.2013 року слідує, що приміщення насосної, технічного коридору площею 52,3 кв.м., щитової 6,4 кв.м., ліфтової шахти , технічного коридору площею 8,9 кв.м., сміттєкамери 3,7 кв.м., кімнати охорони 4,0 кв.м., машинного приміщення ліфта 36,5 кв.м., приміщення чергового санвузла 13,9 кв.м., технічного коридору 4.4 кв.м., сходової клітини 12,5 кв.м., коридору, 9,2 кв.м., загальної лоджії 5.5 кв.м., технічного коридору 12, 5 кв.м., технічного коридору 40,1 кв.м., технічного коридору 10,0 кв.м. є неподільним майном загального користування в яких знаходяться загально будинкові мережі із запірною арматурою, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання, яке обслуговує більше однієї квартири, і які призначені для потреб усіх власників квартир.

Так, приміщення насосної площею 3,0 кв.м. має відповідне обладнання і ввід зовнішньої водопровідної мережі, основне призначення якого підсобне для обслуговування мереж водопостачання всього будинку;

· приміщення технічного коридору площею 52,3 кв.м. є транзитним для проходу вводу зовнішніх кабелів до електрощитової та електромережі для освітлення приміщення цокольного поверху, розміщення мереж та стояків теплопостачання, побутової каналізації, призначення якого підсобне для обслуговування мереж теплопостачання, каналізації та електрощитової всього будинку;

· приямок шахти ліфта є елементом конструкції шахти ліфта всього будинку призначеної для функціонування ліфтової кабіни і забезпечення її безпеки в процесі експлуатації;

· приміщення електрощитової площею 6,4 кв.м. має електротехнічне обладнання ввідно-розподільчі пристрої ВРУ-1 ат ВРУ-2 є підсобним приміщенням для обслуговування електрощитової всього будинку;

· приміщення чергового санвузла площею 13,9 м.кв. призначення для обслуговування всього будинку;

· приміщення сміттєкамери площею 3,7 кв.м. підсобне для обслуговування стояка сміттєвидалення всього будинку;

· приміщення технічного коридору площею 4.4 кв.м. підсобне для обслуговування мереж усього будинку. І- поверх;

· Приміщення кімнати охорони площею 4.4 кв.м. розміщення чергового для всього будинку, є підсобним.

Технічний поверх

· Приміщення машинного відділення ліфта площею 36,5 кв.м. підсобне для обслуговування ліфта під»їзду всього будинку;

· сходова клітка площею 12,5 кв.м. підсобне приміщення для сполучення між поверхами під»їзду житлового будинку;

· коридор площею 9,32 кв.м. передбачений проектом як підсобне приміщення для входу в машинне відділення ліфта під»їзду житлового будинку;

· приміщення лоджії площею 11,7 кв.м. та приміщення лоджії площею 5,5 кв.м. підсобні для входу в машинне приміщення ліфта;

· приміщення технічних коридорів площею 14.1 кв.м., площею 12,5 кв.м.,площею 40,1 кв.м. та площею 10,0 кв.м. мають транзитні стояки теплопостачання, каналізації, холодного та гарячого водопостачання, каналізації з розводкою та запірною арматурою є підсобними для обслуговування цих мереж всього житлового будинку.

До них вільний доступ та обслуговування технічним персоналом об»єднання співвласників багатоквартирного будинку комунікацій окремих квартир та приміщень не забезпечено.

Такий висновок спеціаліста повністю підтверджений і висновком експертизи за №66/13 від 25.02.2014 року з якого слідує, що відповідно до проектних рішень у означених приміщеннях знаходяться загально будинкові інженерні мережі - опалення, водопостачання, каналізації електропостачання та обладнання ліфта, з технічної точки зору вони є технічними та підсобними.

При цьому суд враховує, що цільове призначення приміщень у житлових будинках, в тому числі у багатоповерхових, визначається проектно кошторисною документацією та актом прийому-передачі нерухомого майна в експлуатацію.

Враховуючи характеристику спірних приміщень згідно наданої проектно-кошторисної документації судом при дослідженні матеріалів справи доказами з»ясовано, що означені приміщення є допоміжними та нежилими приміщеннями, вони відрізняються між собою своїм призначенням, без доступу до яких експлуатація житлового будинку є неможливою, вони використовувались, а в технічних коридорах де розміщені інженерні комунікації в частині яких знаходиться технічне обладнання будинку (інженерні комунікації та технічні пристрої, які необхідні для забезпечення санітарно-гігієнічних умов та безпечної експлуатації квартир тощо.

Оформлення на відповідача ОСОБА_3 спірних приміщень у приватну власність передбачає вільне та безперешкодне право здійснення ним одноособово володіння, користування та розпорядження вказаними приміщеннями, що суперечить цільовому та функціональному призначенню цих приміщень як підсобних та технічних тобто таких, що необхідні для обслуговування всього будинку, тому управління житлово-комунального господарства не вправі було вирішувати питання щодо права власності на ці приміщення та передавати їх у власність відповідачу ОСОБА_3

Відповідно до ст. 2 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» об'єкт інвестування - квартира або приміщення соціально-побутового призначення (вбудовані в житлові будинки або окремо розташовані нежитлові приміщення, гаражний бокс, машиномісце тощо) в об'єкті будівництва, яке після завершення будівництва стає окремим майном.

Суд вважає, що позивачі не пропустили строку звернення до суду щодо захисту порушених прав, оскільки взнали про те, що ОСОБА_3 є власником приміщень з отриманих ним свідоцтв про право власності на приміщення, котрі отримані ним лише у 2012 році на підставі оспорюваних договорів дольової участі у будівництві.

Не підлягає до задоволення вимога позивачів про скасування запису у реєстрі прав власності на нерухоме майно, позаяк такий позов ні до бюро технічної інвентаризації виконавчого комітету Хмельницької міської ради, ні до державної реєстраційної служби заявлений не був, і позивачі не скористались своїм правом притягнути до участі належного позивача.

На підставі наведеного та керуючись ст. ст. 205 п.З , 206, 293 ЦПК України, 382 ЦК України, Закону України «Про об»єднання співвласників багатоквартирного будинку», суд -

вирішив :

Позов задовольнити частково.

Визнати недійсним договір за №83/12/41 від 26.12.2005 року на дольову участь у будівництві житлового будинку по АДРЕСА_1 між закритим акціонерним товариством «Хмельницьклегпром» та ОСОБА_3 в частині набуття права власності на приміщення - приміщення насосної площею 3 кв.м.; технічний коридор площею 52,3 кв.м., приміщення щитової та шахта ліфта площею 6.4 кв.м.; технічний коридор площею 8,9 кв.м.; приміщення санвузла 13,9 кв.м.; сміттєкамера площею 3,7 кв.м.; 4,4 кв.м. технічний коридор, скасувавши свідоцтво про право власності на нерухоме майно серії CAE №298795, виданого управлінням ЖКГ Хмельницького міськвиконкому від 05.01.2012 року

Визнати недійсним договір за №83/12/47 від 26.12.2005 року на дольову участь у будівництві житлового будинку по АДРЕСА_1 між закритим акціонерним товариством «Хмельницьклегпром» та ОСОБА_3 в частині набуття права власності на приміщення охорони площею 4 кв.м., скасувавши свідоцтво про право власності на нерухоме майно серії CAE №303453, виданого управлінням ЖКГ Хмельницького міськвиконкому від 09.02.2012 року.

Визнати недійсним договір за №83/12/40 від 26.12.2005 року на дольову участь у будівництві житлового будинку по АДРЕСА_1 між закритим акціонерним товариством «Хмельницьклегпром» та ОСОБА_3 в частині набуття права власності на приміщення машинного відділення ліфта загальною площею 36,5 кв.м., сходової клітини загальною площею 12,5 кв.м., технічного коридору загальною площею 9,2 кв.м., двох лоджій загальних площею 11.7 кв.м. та 5,5 кв.м. відповідно, технічного коридору загальною площею 15,8 кв.м., технічного коридору загальною площею 14,1 кв.м., технічного коридору загальною площею 12.5 кв.м, технічного коридору загальною площею 40,1 кв.м., технічного коридору загальною площею 10,0 кв.м. скасувавши свідоцтво про право власності на нерухоме майно серії САЕ №298792, виданого управлінням ЖКГ Хмельницького міськвиконкому від 05.01.2012 року.

В задоволенні решти позовних вимог відмовити.

Стягнути з ОСОБА_3 на користь держави в сумі 243,6 грн.

Апеляційна скарга на ухвалу суду подається протягом 5 днів з часу її проголошення до Апеляційного суду Хмельницької області.

Суддя: