У Х В А Л А

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

10 грудня 2014 року
м. Київ
Колегія суддів судової палати у
цивільних справах Вищого
спеціалізованого суду України з
розгляду цивільних і кримінальних
справ у складі:

Головуючого Колодійчука В.М.

суддів: Висоцької В.С., Гримич М.К.,
Умнової О.В., Фаловської І.М.,
розглянувши у відкритому судовому
засіданні цивільну справу за позовом
ОСОБА_5, ОСОБА_6, ОСОБА_7 до товариства з
обмеженою відповідальністю
«Аверс-Сіті», Реєстраційної служби
Ірпінського міського управління
юстиції про визнання права власності
та зобов'язання вчинити дії, за
касаційною скаргою товариства з
обмеженою відповідальністю
«Аверс-Сіті» на рішення Ірпінського
міського суду Київської області від 11
лютого 2014 року, ухвалу апеляційного
суду Київської області від 18 серпня
2014 року,

в с т а н о в и л а:

У жовтні 2013 року ОСОБА_5, ОСОБА_6, ОСОБА_7
звернулися до суду з позовом, в якому
просили визнати за ними право
власності на квартири та нежитлові
приміщення, які знаходяться за адресою:
АДРЕСА_1; зобов'язати товариство з
обмеженою відповідальністю
«Аверс-Сіті» (далі ТОВ «Аверс-Сіті»,
товариство) передати їм квартири та
нежитлові приміщення, які знаходяться
за адресою: АДРЕСА_3; зобов'язати
реєстраційну службу Ірпінського
міського управління юстиції
зареєструвати за ними право власності
на квартири та нежитлові приміщення,
які знаходяться за вказаною адресою.

Позов мотивовано тим, що 18 березня 2010
року між ОСОБА_5 та ТОВ
«Аверс-сіті» було укладено попередній
договір, за яким ТОВ «Аверс-Сіті»
погодилось продати ОСОБА_5 квартиру
АДРЕСА_1. 17 березня 2011 року вказані
особи розірвали попередній договір. 17
березня 2011 року між ОСОБА_5 та
ТОВ «Аверс-Сіті» укладено договір
купівлі - продажу майнових прав,
посвідчений приватним нотаріусом
Київського міського нотаріального
округу ОСОБА_8, згідно з п. 2.1. якого,
об'єктом нерухомості, майнові права на
який передаються за ним є: квартира
АДРЕСА_1. Пунктом 4.4. Договору купівлі -
продажу майнових прав сторони
встановили, що фактично сплачена сума
за попереднім договором є частиною
оплати за договором купівлі - продажу
майнових прав, а продавець підтверджує
отримання від покупця цих сум, а саме - 1
097 284,18 грн. Крім того, 18 березня
2011 року на користь ТОВ «Аверс-Сіті»
було здійснено оплату за вказаним
договором на суму 1 936,62 грн. 17 березня 2011
року між сторонами складений акт
прийому - передачі майнових прав по
договору купівлі - продажу майнових
прав від 17 березня 2011 року.

4 червня 2010 року між ОСОБА_6 та ТОВ
«Аверс-Сіті» укладено посвідчені
нотаріально попередні договори, за
якими ТОВ «Аверс-Сіті» згоден продати
ОСОБА_6 нежитлове приміщення АДРЕСА_2. 17
березня 2011 року ОСОБА_6 та ТОВ
«Аверс-Сіті» розірвали вказані
попередні договори. 17 березня 2011 року
між сторонами укладено нотаріально
посвідчені договори купівлі - продажу
майнових прав, згідно з п. 2.1. яких
об'єктами нерухомості, майнові права на
які передаються за ними є: квартира
АДРЕСА_2; нежитлове приміщення №7,
загальною площею 126,63 кв.м на 1-му
поверсі у будинку АДРЕСА_3. Пунктом 4.4.
договорів купівлі - продажу майнових
прав сторони встановили, що фактично
сплачена сума за попередніми
договорами є частиною оплати за
договорами купівлі-продажу майнових
прав, а продавець підтверджує
отримання від покупця цих сум, а саме -
165 502,07 грн (договір купівлі -
продажу майнових прав №10), 165
502,07 грн (договір купівлі - продажу
майнових прав №11). 17 березня 2011 року між
сторонами складені акти прийому -
передачі майнових прав по договорах
№№ 10, 11 купівлі - продажу майнових прав
від 17 березня 2001 року. ОСОБА_6 у повному
обсязі здійснив оплату за договорами
купівлі - продажу майнових прав.

18 березня 2010 року, 30 квітня 2010 року та 4
червня 2010 року між ОСОБА_7 та ТОВ
«Аверс-Сіті» укладено нотаріально
посвідчені попередні договори, за
якими товариство погодилось продати
ОСОБА_7 нежитлове приміщення
АДРЕСА_3 та нежитлові приміщення №№1, 2,
5, 8, 9, 10, 11 за адресою: АДРЕСА_3.

17 березня 2011 року ОСОБА_7 та ТОВ
«Аверс-Сіті» розірвали попередні
договори №№361, 362, 363, 364, 365, 613, 798.
17 березня 2011 року між
сторонами укладено нотаріально
посвідчені договори №№ 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7
купівлі - продажу майнових прав, згідно
з п. 2.1. яких об'єктами
нерухомості, майнові права на які
передаються за ними є: нежитлове
приміщення АДРЕСА_3; нежитлове
приміщення №1, загальною площею 78,56 кв.м
на 1-му поверсі у будинку АДРЕСА_3;
нежитлове приміщення №2, загальною
площею 57,18 кв.м на 1-му поверсі у будинку
АДРЕСА_3; нежитлове приміщення №5,
загальною площею 95,55 кв.м на 1-му поверсі
у будинку АДРЕСА_3; нежитлове
приміщення №8, загальною площею 79,80 кв.м
на 1-му поверсі у будинку АДРЕСА_3;
нежитлове приміщення №9, загальною
площею 57,18 кв.м на 1-му поверсі у будинку
АДРЕСА_3; нежитлове приміщення №10,
загальною площею 57,18 кв.м на 1-му поверсі
у будинку АДРЕСА_3; нежитлове
приміщення №11, загальною площею 127,02
кв.м на 1-му поверсі у будинку АДРЕСА_3.
Пунктом 4.4. договорів купівлі - продажу
майнових прав сторони встановили, що
фактично сплачена сума за попередніми
договорами є частиною оплати за
договорами купівлі - продажу майнових
прав, а продавець підтверджує
отримання від покупця цих сум, а саме -
685 828,80 грн. (Договір купівлі
продажу майнових прав №1),
499 181,40 грн. (Договір купівлі - продажу
майнових прав №2), 834 151,50
грн. (Договір купівлі - продажу майнових
прав №3), 793 033,20 грн (договір
купівлі-продажу майнових прав №4),
499 181,40 грн (договір купівлі -
продажу майнових прав №5),
165 502,07 грн (договір купівлі - продажу
майнових прав №6), 165 502,07
грн (договір купівлі-продажу майнових
прав №7). 17 березня 2011
року між сторонами складені акти
прийому - передачі майнових прав по
договорах №№1, 2, 3, 4, 5, 6, 7 купівлі -
продажу майнових прав. ОСОБА_7
здійснено оплату за вказаними
договорами.

30 липня 2010 року між ОСОБА_9 та ОСОБА_7
укладено нотаріально посвідчений
попередній договір, за яким останній
набув права на приміщення №413, секція 5,
у 454-квартирному, 21/22-поверховому,
загальною площею 73,86 кв.м, на 12 поверсі у
житловому комплексі АДРЕСА_3.

1 квітня 2011 року між ОСОБА_7
(цесіонарій) та ОСОБА_10 (цедент)
укладений нотаріально посвідчений
договір відступлення права вимоги,
відповідно до умов якого цедент
здійснив відступлення права вимоги
цесіонарію, а цесіонарій прийняв право
вимоги до ТОВ «Аверс-Сіті», який є
одночасно продавцем за договором
купівлі - продажу майнових прав,
укладеного між ТОВ «Аверс-Сіті» та
ОСОБА_10 3 грудня 2010 року щодо
передачі у власність згідно з умовами
договору майнових прав на двокімнатну
квартиру АДРЕСА_4. 15 березня 2011
року між ОСОБА_7 (цесіонарій) та ОСОБА_10
(цедент) укладені договори
відступлення права вимоги, відповідно
до умов яких цедент здійснив
відступлення права вимоги цесіонарію,
а цесіонарій прийняв право вимоги до
ТОВ «Аверс-Сіті», який є одночасно
продавцем за договорами купівлі -
продажу майнових прав від 3 грудня 2010
року, укладених між ТОВ «Аверс-Сіті» та
ОСОБА_10 щодо передачі у власність
згідно з умовами договорів купівлі -
продажу майнових прав від 3 грудня
2010 року майнових прав на: однокімнатну
квартиру АДРЕСА_5; двокімнатну квартиру
АДРЕСА_6; двокімнатну квартиру АДРЕСА_7;
трикімнатну квартиру АДРЕСА_8;
трикімнатну квартиру АДРЕСА_9.

Позивачі посилаються на те, що ними
виконані умови вищевказаних договорів,
разом з тим, ТОВ «Аверс-Сіті»
ухиляється від взятих на себе
зобов'язань, об'єкти нерухомості не
передає, документів для оформлення
прав власності та їх реєстрацію не
надає, не визнає їх прав на спірне
майно, чим порушує їх законні права і
інтереси.

Рішенням Ірпінського міського суду
Київської області від 11 лютого 2014 року,
залишеним без змін ухвалою
апеляційного суду Київської області
від 18 серпня 2014 року, позов задоволено
частково. Визнано за ОСОБА_5 право
власності на квартиру АДРЕСА_1. Визнано
за ОСОБА_6 право власності на: квартиру
АДРЕСА_10, корпус 1,
секція 2 по АДРЕСА_3; нежитлове
приміщення № 7, загальною проектною
площею 126,63 кв.м, фактичною загальною
площею 125,90 кв. м, на 1-му поверсі у
вказаному будинку. Визнано за ОСОБА_7
право власності на: нежитлові
приміщення №№ 1, 2, 5, 7, 9, 10, 8, 11 у будинку
АДРЕСА_3; квартири №№ 396, 163, 57, 69, 373, 315 у
вказаному будинку. Зобов'язано ТОВ
«Аверс-Сіті» передати ОСОБА_5 квартиру
№ 167 з технічним приміщенням, загальною
проектною площею 138,63 кв. м, фактичною
загальною площею 138,63 кв. м, на 22-му та
23-му поверхах у будинку у будинку
АДРЕСА_3. Зобов'язано ТОВ «Аверс-Сіті»
передати ОСОБА_6: квартиру № 83,
загальною проектною площею 75,21 кв.м,
фактичною загальною площею 75,21 кв. м, на
2-му поверсі у будинку АДРЕСА_3
та нежитлове приміщення № 7.
Зобов'язано ТОВ «Аверс-Сіті» передати
ОСОБА_7 нежитлові приміщення №№ 1, 2, 5, 7,
9, 10, 8, 11 у будинку АДРЕСА_3; квартири №№
413, 396, 163, 57, 69, 373, 315 у будинку АДРЕСА_3.
Вирішено питання щодо розподілу
судових витрат. В задоволенні іншої
частини позовних вимог відмовлено.

Відповідач ТОВ «Авес-Сіті», не
погоджуючись з даними рішеннями судів
першої та апеляційної інстанцій подав
касаційну скаргу, в якій, посилаючись
на неправильне застосування судами
норм матеріального та порушення норм
процесуального права просить їх
скасувати з ухваленням нового рішення
про відмову у задоволенні позову.

Заслухавши доповідь судді Вищого
спеціалізованого суду України з
розгляду цивільних і кримінальних
справ, дослідивши матеріали цивільної
справи, перевіривши доводи касаційної
скарги, колегія суддів судової палати у
цивільних справах Вищого
спеціалізованого суду України з
розгляду цивільних і кримінальних
справ вважає, що касаційну скаргу слід
задовольнити частково, виходячи з
наступного.

Суд першої інстанції, з висновками
якого погодився апеляційний суд,
частково задовольняючи позов виходив з
положень ч. 5 ст. 7 Закону України «Про
інвестиційну діяльність», згідно якої
інвестор, яким є кожен із позивачів, має
право володіти, користуватися і
розпоряджатися об'єктами та
результатами інвестицій, включаючи
реінвестиції та торговельні операції
на території України, відповідно до
законодавчих актів України. Зазначені
повноваження, відповідно до положень
ст. 317 ЦК України, складають зміст права
власності. Згідно ч.2 ст.331 ЦК України,
право власності на новостворене
нерухоме майно (житлові будинки,
будівлі, споруди тощо) виникає з
моменту завершення будівництва
(створення майна). Будівництво об'єктів
інвестування завершено, тому позивачі
набули права власності на них.
Відповідно до ст. 392 ЦК України власник
майна може пред'явити позов про
визнання його права власності, якщо це
право оспорюється або не визнається
іншою особою. Права позивачів на
об'єкти інвестування порушені та
підлягають захисту у спосіб,
зазначений у позовній заяві.

З такими висновками судів першої та
апеляційної інстанції повністю
погодитися не можна, оскільки вони
зроблені без належного з'ясування
дійсних обставин справи, прав та
обов'язків сторін, без належної оцінки
наявних у матеріалах справи доказів, з
огляду на наступне.

Згідно зі ст. 213 ЦПК України рішення
суду повинно бути законним і
обґрунтованим.

Відповідно до ст. 214 ЦПК України під
час ухвалення рішення суд вирішує такі
питання: 1) чи мали місце обставини,
якими обґрунтовувалися вимоги і
заперечення, та якими доказами вони
підтверджуються; 2) чи є інші фактичні
дані (пропущення строку позовної
давності тощо), які мають значення для
вирішення справи, та докази на їх
підтвердження; 3) які правовідносини
сторін випливають із встановлених
обставин; 4) яка правова норма підлягає
застосуванню до цих правовідносин.

Згідно ст. 303 ЦПК України під час
розгляду справи в апеляційному порядку
апеляційний суд перевіряє законність і
обґрунтованість рішення суду першої
інстанції в межах доводів апеляційної
скарги та вимог, заявлених у суді
першої інстанції.

Вказаним вимогам рішення судів
попередніх інстанцій не відповідають.

Судами попередніх інстанцій
встановлено, що позивачами та
ТОВ «Аверс-Сіті» були укладені
договори купівлі-продажу майнових прав
на об'єкти нерухомості. Відповідно до
умов вказаних договорів вони набувають
права власності на нежитлові
приміщення і квартири після введення
об'єкту капітального будівництва в
експлуатацію та оформлення
відповідних правовстановлюючих
документів. Свої зобов'язання за
договорами позивачі виконали у повному
обсязі.

Відповідно до ч. 1 ст. 3 ЦПК України
кожна особа має право в порядку,
встановленому цим Кодексом, звернутися
до суду за захистом своїх порушених,
невизнаних або оспорюваних прав,
свобод чи інтересів.

Згідно із ч. 1 ст. 15 ЦК України
визначено право кожної особи на захист
свого цивільного права у разі його
порушення, невизнання або оспорювання.

З урахуванням цих норм правом на
звернення до суду за захистом наділена
особа в разі порушення, невизнання або
оспорювання саме її прав, свобод чи
інтересів, а також у разі звернення до
суду органів і осіб, яким надано право
захищати права, свободи та інтереси
інших осіб або державні та суспільні
інтереси. Суд повинен установити, чи
були порушені, невизнані або оспорені
права, свободи чи інтереси цих осіб, і
залежно від установленого вирішити
питання про задоволення позовних вимог
або відмову в їх задоволенні.

Зі змісту ч. 5 ст. 11 ЦК України
випливає, що цивільні права можуть
виникати з рішення суду лише у
випадках, встановлених актами
цивільного законодавства.

Порядок та умови набуття права
власності на новостворене майно та
об'єкти незавершеного будівництва
врегульовані положеннями ст. 331
ЦК України.

Відповідно до ч. 2 ст. 331 ЦК України
право власності на новостворене
нерухоме майно (житлові будинки,
будівлі, споруди тощо) виникає з
моменту завершення будівництва
(створення майна). Якщо договором або
законом передбачено прийняття
нерухомого майна до експлуатації,
право власності виникає з моменту його
прийняття до експлуатації. Якщо право
власності на нерухоме майно відповідно
до закону підлягає державній
реєстрації, право власності виникає з
моменту державної реєстрації.

Зазначена стаття ЦК України не
передбачає можливості виникнення
права власності на новостворене
нерухоме майно за рішенням суду.

Зазначена правова позиція висловлена
Верховним Судом України у постанові №
6-131 цс 14 від 5 лютого 2014 року, яка згідно
зі ст. 360-7 ЦПК України є обов'язковою для
судів.

Крім того, згідно ч. 1 ст. 392 ЦК України
власник майна може пред'явити позов про
визнання його права власності, якщо це
право оспорюється або не визнається
іншою особою, а також у разі втрати ним
документа, який засвідчує його право
власності.

Тобто, за вказаною нормою права, на
підставі якої суд задовольнив позов,
вимога про визнання права власності
може бути пред'явлена лише власником
спірного майна.

Відповідно до ч. 1 ст. 60 ЦПК України
кожна сторона зобов'язана довести ті
обставини, на які вона посилається як
на підставу своїх вимог і заперечень,
крім випадків, встановлених ст. 61 ЦПК
України.

Суди на зазначене уваги не звернули,
не врахували, що позивачами не було
надано доказів того, що у них виникло
право власності на спірні об'єкти
нерухомого майна, і це право
зареєстровано в порядку, встановленому
ст. 331 ЦК України, тобто, що вони є
власниками спірного майна.

При цьому суди послались на договори
купівлі-продажу майнових прав, як на
підставу виникнення майнових прав на
спірну нерухомість у позивачів. У п. 1.3
зазначених договорів визначено, що
майнові права - це всі права на об'єкт
нерухомості, що полягають у праві
покупця набути право власності на
об'єкт нерухомості після введення в
експлуатацію та оформлення
відповідних правовстановлюючих
документів. Тобто, на підставі
договорів позивачі отримали лише право
на набуття права власності, а не саме
право власності на нерухоме майно.

Також договорами встановлено порядок
отримання покупцями пакету документів,
необхідних для оформлення права
власності на об'єкт нерухомості.

Суди першої та апеляційної інстанцій
зазначеного не врахували та не
звернули уваги на те, що позивачами не
надано доказів того, що вони зверталися
до відповідача з вимогою про надання
таких документів. Тобто позивачами не
доведено, що їх права порушені
відповідачем.

Також, в порушення вимог ст. ст. 212- 214,
315 ЦПК України суди не врахували, що
майнові права відмінні від права
власності. При цьому не встановлено,
щоб товариство перешкоджало позивачам
звернутися до відповідних державних
органів для реєстрації за собою права
власності. У зв'язку з чим застосування
положень ст. 392 ЦК України є
передчасним, оскільки позов про
визнання права власності може подати
власник майна, а не особа, яка володіє
майновими правами на майно.

Виходячи з викладеного, колегія
суддів вважає, що суди не виконали
своїх обов'язків, визначених законом,
всебічно, повно й об'єктивно не
з`ясували обставини справи та не надали
їм належної оцінки, ухвалили судові
рішення, які не відповідають вимогам
законності і обґрунтованості, у зв'язку
з чим, такі рішення підлягають
скасуванню з направленням справи на
новий розгляд до суду першої інстанції.

Керуючись ст. ст. 336, 338, 342,344 345 ЦПК
України, колегія суддів судової палати
у цивільних справах Вищого
спеціалізованого суду України з
розгляду цивільних і кримінальних
справ,

у х в а л и л а:

Касаційну скаргу товариства з
обмеженою відповідальністю
«Аверс-Сіті» задовольнити частково.

Рішення Ірпінського міського суду
Київської області від 11 лютого 2014
року, ухвалу апеляційного суду
Київської області від 18 серпня
2014 року скасувати.

Справу передати до суду першої
інстанції на новий розгляд.

Ухвала оскарженню не підлягає.

Головуючий В.М. Колодійчук судді
В.С. Висоцька М.К. Гримич О.В. Умнова
І.М. Фаловська