У х в а л а

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

01 жовтня 2014 року м. КиївКолегія суддів
судової палати у цивільних справах

Вищого спеціалізованого суду України

з розгляду цивільних і кримінальних
справ у складі:

головуючого Дьоміної
О.О.,суддів:Попович О.В.,Савченко В.О.,
Ступак О.В.,Штелик С.П.розглянувши в
судовому засіданні справу за позовом
ОСОБА_6 до публічного акціонерного
товариства «Банк «Фінанси та Кредит» в
особі філії «Слобожанське РУ»
публічного акціонерного товариства
«Банк «Фінанси та Кредит», ОСОБА_7,
треті особи: приватний нотаріус ХМНО
ОСОБА_8, ОСОБА_9, про визнання недійсним
договору купівлі-продажу квартири та
скасування реєстрації права власності,
за касаційною скаргою публічного
акціонерного товариства «Банк
«Фінанси та Кредит» на рішення
апеляційного суду Харківської області
від 07 травня 2014 року,

в с т а н о в и л а:

ОСОБА_6 звернулась до суду із позовом до
публічного акціонерного товариства
«Банк «Фінанси та Кредит» (далі - ПАТ
«Банк «Фінанси та Кредит») в особі
філії «Слобожанське РУ» ПАТ «Банк
«Фінанси та Кредит», ОСОБА_7, треті
особи: приватний нотаріус ХМНО ОСОБА_8,
ОСОБА_9, про визнання недійсним
договору купівлі-продажу квартири та
скасування реєстрації права власності.

В обґрунтування позовних вимог вказала
на те, що ОСОБА_6 та ОСОБА_10 належала
квартира АДРЕСА_1. 31 липня 2007 року між
ОСОБА_6, ОСОБА_10 та ПАТ «Банк
«Фінанси та Кредит» укладено договір
іпотеки, відповідно до якого спірна
квартира була передана в іпотеку банку.
Заочним рішенням Московського
районного суду м. Харкова від 18 липня 2012
року надано право ПАТ «Банк «Фінанси та
Кредит» на продаж будь-якій особі
вказаної квартири. 31 травня 2013 року між
ОСОБА_7 та ПАТ «Банк «Фінанси та Кредит»
укладено договір купівлі-продажу
квартири АДРЕСА_1 за ціною 292937,00 грн.

Посилаючись на те, що у порушення
статті 38 Закону України «Про іпотеку»
продаж предмета іпотеки банком вчинено
за ціною значно нижчою за звичайні ціни
на цей вид майна, що порушує права
іпотекодавця, позивач, з урахуванням
уточнених позовних вимог, просила суд
визнати недійсним указаний договір
купівлі-продажу від 31 травня 2013 року та
скасувати реєстрацію права власності
ОСОБА_7 на вказану квартиру.

Рішенням Московського районного суду
м. Харкова від 13 січня 2014 року у позові
відмовлено.

Рішенням апеляційного суду
Харківської області від 07 травня 2014
року скасовано рішення Московського
районного суду м. Харкова від 13 січня 2014
року.

Ухвалено нове рішення, яким позов
задоволено.

Визнано недійсним договір
купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1,
укладений 31 травня 2013 року між
публічним акціонерним товариством
«Банк «Фінанси та кредит» і ОСОБА_7 та
посвідчений приватним нотаріусом
Харківського міського нотаріального
округу ОСОБА_8 за реєстраційним номером
2217.

У касаційній скарзі заявник порушує
питання про скасування рішення
апеляційного суду Харківської області
від 07 травня 2014 року і залишення в силі
рішення суду першої інстанції,
мотивуючи свою вимогу порушенням судом
норм процесуального права та
неправильним застосуванням норм
матеріального права.

Касаційна скарга підлягає задоволенню
частково на таких підставах.

Судами встановлено, що ОСОБА_6 та
ОСОБА_10 належала квартира АДРЕСА_1.

31 липня 2007 року між ОСОБА_6, ОСОБА_10 та
ПАТ «Банк «Фінанси та Кредит» укладено
договір іпотеки, відповідно до якого
спірна квартира була передана в
іпотеку банку.

Заочним рішенням Московського
районного суду м. Харкова від 18 липня 2012
року, залишеним без змін ухвалою
апеляційного суду Харківської області
від 26 червня 2013 року, стягнено
солідарно з ОСОБА_6 та ОСОБА_10 на
користь ПАТ «Банк «Фінанси та Кредит»
заборгованість за кредитом у розмірі
353479,94 грн, шляхом звернення стягнення
на нерухоме майно - квартиру АДРЕСА_1,
шляхом надання права ПАТ «Банк
«Фінанси та Кредит» продати
квартиру будь-якій особі на підставі
договору купівлі-продажу за ціною,
яка буде визначена в експертному звіті
суб'єкта оціночної діяльності.

31 травня 2013 року між ОСОБА_7 та ПАТ «Банк
«Фінанси та Кредит» укладено договір
купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1.

Відповідно до пункту 4 договору
купівлі-продажу квартири від 31 травня
2013 року цей продаж вчинено за 292937,00 грн,
які покупець (ОСОБА_7) сплатила, а
продавець (ПАТ «Банк «Фінанси та
Кредит») отримав до підписання цього
договору. Ринкова вартість квартири
становить 284000,00 грн згідно висновку про
вартість майна, виданого фізичною
особою-підприємцем ОСОБА_11 10 квітня 2013
року (пункт 5 договору купівлі-продажу
квартири від 31 травня 2013 року).

Згідно з висновком судової
будівельно-технічної експертизи № 9270
від 06 грудня 2013 року ринкова вартість
квартири АДРЕСА_1 станом на момент
проведення експертизи становить 493310,00
грн.

Право іпотекодержателя на продаж
предмета іпотеки передбачено статтею 38
Закону України «Про іпотеку».

Зокрема, якщо рішення суду або договір
про задоволення вимог
іпотекодержателя (відповідне
застереження в іпотечному договорі)
передбачає право іпотекодержателя на
продаж предмета іпотеки будь-якій
особі-покупцеві, іпотекодержатель
зобов'язаний за 30 днів до укладення
договору купівлі-продажу письмово
повідомити іпотекодавця та всіх осіб,
які мають зареєстровані у
встановленому законом порядку права чи
вимоги на предмет іпотеки, про свій
намір укласти цей договір (частина 1
статті 38 Закону України «Про іпотеку» в
редакції чинній на момент укладення
договору купівлі-продажу).

Відповідно до частини 6 статті 38 Закону
України «Про іпотеку» в редакції
чинній на момент укладення договору
купівлі-продажу ціна продажу предмета
іпотеки встановлюється за згодою між
іпотекодавцем і іпотекодержателем або
на підставі оцінки майна суб'єктом
оціночної діяльності, на рівні, не
нижчому за звичайні ціни на цей вид
майна.

З листа банку № 10020/2554 від 26 листопада
2012 року вбачається, що ОСОБА_9, ОСОБА_6 та
ОСОБА_10 були повідомлені про те, що АТ
«Банк «Фінанси та кредит» має намір
реалізувати предмет іпотеки - квартиру
АДРЕСА_1, за ціною яка буде визначена в
експертному звіті суб'єкта оціночної
діяльності.

Вказаний лист позивачем отримано 30
листопада 2012 року, про що свідчить
рекомендоване повідомлення про
вручення поштового відправлення, яке
міститься в матеріалах справи.

Розглядаючи справу, суд першої
інстанції виходив з того, що у позові
слід відмовити з тих підстав, що не
відповідають дійсності доводи
позивача про невиконання банком
положення частини 1 статті 38 Закону
України «Про іпотеку» щодо
повідомлення іпотекодавця про продаж
предмета іпотеку за 30 днів для такого
продажу. Стосовно посилання позивача
на те, що продаж предмета іпотеки
відбувся за ціною нижчою ніж звичайні
ціни на цей вид майна, суд першої
інстанції вказав, що вказані доводи у
справі що розглядається не мають
правового значення.

Скасовуючи рішення суду першої
інстанції та ухвалюючи нове рішення,
суд апеляційної інстанції виходив з
того, що предмет іпотеки банком продано
за ціною нижчою за звичайні ціни на цей
вид майна, що порушує положення частини
6 статті 38 Закону України «Про іпотеку»,
а тому позов ОСОБА_6 про визнання
недійсним договору купівлі-продажу
квартири від 31 травня 2013 року підлягає
задоволенню.

Проте, із зазначеними висновками судів
першої та апеляційної інстанцій
погодитись не можна.

Відповідно до статті 213 ЦПК України
рішення суду повинно бути законним і
обґрунтованим.

Законним є рішення, яким суд, виконавши
всі вимоги цивільного судочинства,
вирішив справу згідно із законом.

Обґрунтованим є рішення, ухвалене на
основі повно і всебічно з'ясованих
обставин, на які сторони посилаються як
на підставу своїх вимог і заперечень,
підтверджених тими доказами, які були
досліджені в судовому засіданні.

Зазначеним вимогам рішення судів
першої та апеляційної інстанцій не
відповідають з огляду на наступне.

Відповідно до статті 1 Закону України
«Про іпотеку» іпотека - вид
забезпечення виконання зобов'язання
нерухомим майном, що залишається у
володінні і користуванні іпотекодавця,
згідно з яким іпотекодержатель має
право в разі невиконання боржником
забезпеченого іпотекою зобов'язання
одержати задоволення своїх вимог за
рахунок предмета іпотеки переважно
перед іншими кредиторами цього
боржника у порядку, встановленому цим
Законом.

Згідно зі статтею 33 Закону України «Про
іпотеку» у разі невиконання або
неналежного виконання боржником
основного зобов'язання
іпотекодержатель вправі задовольнити
свої вимоги за основним зобов'язанням
шляхом звернення стягнення на предмет
іпотеки.

У зв'язку із неналежним виконанням
іпотекодавцями основного зобов'язання
та на підставі судового рішення про
звернення стягнення на предмет іпотеки
ПАТ «Банк «Фінанси та Кредит» продало
спірну квартиру ОСОБА_7 за ціною 292937,00
грн.

Звертаючись до суду із позовом про
визнання недійсним спірного договору
купівлі-продажу квартири та скасування
реєстрації права власності ОСОБА_7,
позивач посилалась, зокрема, на те, що
при укладенні цього договору було
порушено вимоги частини 6 статті 38
Закону України «Про іпотеку», що
відповідно до положень статей 203 та 215
ЦК України є підставою для визнання
недійсним спірного правочину.

Правочин може бути визнаний недійсним
з підстав, передбачених законом.

Загальні підстави і наслідки
недійсності правочинів встановлені
статтями 215, 216 ЦК України. Правила,
встановлені цими нормами, повинні
застосовуватися судами в усіх
випадках, коли правочин вчинений з
порушенням загальних вимог частин
першої - третьої, п'ятої статті 203 ЦК
України і не підпадає під дію інших
норм, які встановлюють підстави та
наслідки недійсності правочинів.

Отже, вирішуючи спори про визнання
правочинів недійсними, суди повинні
встановити наявність фактичних
обставин, з якими закон пов'язує
визнання таких правочинів недійсними
на момент їх вчинення (укладення) і
настання відповідних наслідків, та в
разі задоволення позовних вимог
зазначити в судовому рішенні, в чому
конкретно полягає неправомірність дій
сторони та яким нормам законодавства
не відповідає оспорюваний правочин.

За загальним правилом невиконання чи
неналежне виконання правочину не тягне
за собою правових наслідків у вигляді
визнання правочину недійсним. Так само
за загальним правилом не є підставою
для визнання недійсним відсутність у
договорі істотних умов.

Відповідно до частини 6 статті 38 Закону
України «Про іпотеку» (в редакції
чинній на момент укладення договору
купівлі-продажу) ціна продажу предмета
іпотеки встановлюється за згодою між
іпотекодавцем і іпотекодержателем або
на підставі оцінки майна суб'єктом
оціночної діяльності, на рівні, не
нижчому за звичайні ціни на цей вид
майна.

Положенням вказаної статті також
встановлено, що у разі невиконання цієї
умови іпотекодержатель несе
відповідальність перед іншими особами
згідно з пріоритетом та розміром їх
зареєстрованих прав чи вимог та перед
іпотекодавцем в останню чергу за
відшкодування різниці між ціною
продажу предмета іпотеки та звичайною
ціною на нього.

Розглядаючи справу, суди першої та
апеляційної інстанцій у порушення
статей 213, 214, 303, 316 ЦПК України не в
повній мірі визначились з характером
спірних правовідносин, зокрема, не
визначились чи є продаж предмета
іпотеки за ціною, нижчою за звичайні
ціни на цей вид майна, підставою для
визнання недійним спірного правочину
відповідно до вимог статтей 203, 215 ЦК
України з урахуванням положень
частини 6 статті 38 Закону України «Про
іпотеку» відносно відповідальності
іпотекодержателя, зокрема перед
іпотекодавцем, за відшкодування
різниці між ціною продажу предмета
іпотеки та звичайною ціною на нього.

Відповідно до частин 2 та 3 статті 338 ЦПК
України підставою для скасування
судових рішень судів першої та (або)
апеляційної інстанцій і направлення
справи на новий судовий розгляд є
порушення норм процесуального права,
що унеможливили встановлення
фактичних обставин, що мають значення
для правильного вирішення справи.
Справа направляється до суду
апеляційної інстанції для продовження
розгляду або на новий розгляд, якщо
порушення, зазначені у частинах першій
і другій цієї статті, допущені тільки
цим судом. У всіх інших випадках справа
направляється до суду першої
інстанції.

За таких обставин, рішення
Московського районного суду м. Харкова
від 13 січня 2014 року та рішення
апеляційного суду Харківської області
від 07 травня 2014 року підлягають
скасуванню з підстав, передбачених
статтею 338 ЦПК України, з передачею
справи на новий розгляд до суду першої
інстанції.

Керуючись статтями 336, 338 ЦПК України,
колегія суддів судової палати у
цивільних справах Вищого
спеціалізованого суду України з
розгляду цивільних і кримінальних
справ

у х в а л и л а :

Касаційну скаргу публічного
акціонерного товариства «Банк
«Фінанси та Кредит» задовольнити
частково.

Рішення Московського районного
суду м. Харкова від 13 січня 2014 року та
рішення апеляційного суду Харківської
області від 07 травня 2014 року скасувати,
справу передати на новий розгляд до
суду першої інстанції.

Ухвала оскарженню не підлягає.

Головуючий О.О. ДьомінаСудді:О.В.
Попович В.О. Савченко О.В. Ступак С.П.
Штелик