справа № 619/3319/13-ц
провадження 2/619/168/14
12.08.2014 року Дергачівський
районний суд Харківської області у
головуючого-судді
за участю адвокатів-
розглянувши у відкритому судовому
засіданні в залі суду м. Дергачі
цивільну справу за позовом ОСОБА_2 до
ОСОБА_3 про відшкодування збитків,
стягнення неустойки,-
Позивач ОСОБА_2 звернулася до суду з
позовом до ОСОБА_3 про відшкодування
збитків та стягнення неустойки.
В обґрунтування позову позивач ОСОБА_2
посилається на те, що на початку
березня 2013 року відповідач ОСОБА_3
звернулась з проханням допомогти у
продажу будинку до агентства
нерухомості «Твоя Сучасна
Нерухомість» (ТСН), керівництво котрим
здійснюється нею, позивачем, як
приватним підприємцем.
12 Березня 2013 року між нею- ФОП ОСОБА_2 та
відповідачем - ОСОБА_3 було укладено
договір про надання консультаційних і
маркетингових послуг при продажу
об'єкта нерухомості.
Предмет даного договору відповідно до
п.1 був наступний: відповідач ОСОБА_3
доручила Агентству нерухомості «ТСН»
здійснити пошук прийнятного покупця
для подальшого продажу йому
домоволодіння, яке розташоване за
адресою: АДРЕСА_1, загальна площа
котрого складає 389,5/141,5 кв.м. Дане
домоволодіння на праві приватної
власності належало відповідачу.
Окрім цього, до предмету договору була
включена договірна ціна у розмірі 2 700 000
грн (337 500 дол. США), нижча за котру
Позивач не мав права підшукувати
прийнятного покупця та проводити
подальше супроводження процесу
відчуження даного об'єкта нерухомості.
Однак, згідно усної домовленості, яка
відбулась між нею та продавцем через 3-4
дні, після підписання вищевказаного
договору, договірна ціна була знижена
до 320000 дол. США. і в рекламі на продаж
будинку була вказана саме ця сума, що не
вплинуло на оплату вартості її роботи.
Особливістю предмету договору
відповідно до п.1.2. було те, що
відповідач надав Агентству
нерухомості «ТСН» ексклюзивне (тобто
виключне) право на пошук покупця та
продаж вищезазначеного об'єкта
Відповідно до п.1.3 договору Агентство
нерухомості ТСН здійснювало надання
послуг відповідачу, а саме здійснило
пошук належних покупців, які
потенційно були готові до укладення
договору купівлі-продажу
вищезазначеного домоволодіння за ціну,
яка була визначена в предметі договору.
З метою пошуку прийнятного та
зацікавленого покупця вона в особі
Агентства нерухомості «ТСН»
розгорнула рекламну кампанію в ЗМІ та
Інтернет ресурсах та задіяла всі сили
власних співробітників, розмістила на
будинку банер « Продам» з її
контактними телефонами.
В порушення умов Договору відповідач
самостійно проводила показ об'єкту
нерухомості, виставленого на продаж,
використовуючи при цьому її
потенційного покупця.
В червні 2013 року, не зважаючи на те, що
відповідно до п.4.1 договір було
укладено до 01 Липня 2013 року, відповідач
скористалась послугами інших агентств
нерухомості та власними зусиллями
здійснила відчуження домоволодіння,
яке розташоване за адресою: АДРЕСА_1,
шляхом його продажу.
Даний факт став відомим через те, що
відповідач після її звернення до неї зі
списком потенціальних покупців
повідомила про відчуження об'єкта і
повідомила, що більше не
заінтересована у його продажу
Агентством нерухомості «ТСН».
Своїми діями відповідач призвела до
порушення умов договору. Зобов'язання,
взяті відповідачем на себе при
вільному укладенні законного договору,
не були виконані у повному обсязі.
Продаж домоволодіння було здійснено
без участі Агентства нерухомості
«ТСН». Відповідач, уклавши договір з
Агентством нерухомості «ТСН», фактично
продовжила пошук покупця через інші
джерела, безпідставно відмовилась від
запропонованих Агентством потенційних
покупців, у зв'язку з самостійним
продажем домоволодіння. Після
здійснення продажу відповідачем так і
не було здійснено сплати за надані
послуги, хоча такий обов'язок був
передбачений п.3.2 та п.2.3.6 договору.
У зв'язку з порушенням умов договору
відповідачем на нього відповідно до
чинного цивільного законодавства та
приписів п.3 договору про надання
консультаційних і маркетингових
послуг при продажу об'єкта нерухомості
покладено обов'язок сплатити за
послуги Агентства нерухомості «ТСН», а
також сплатити неустойку, яка була
передбачена як забезпечувальне
(акцесорне) зобов'язання у додаток до
основного на випадок порушення своїх
обов'язків сторонами.
Відповідно до умов договору
заборгованість відповідача перед нею
складається з: вартості послуг
відповідно до п.3.1 та 3.2. договору, які
дорівнюють 128 000 грн. (16 000 дол. США),
неустойки в розмірі 100% від вартості
послуг позивача, що еквівалентно 128 000
грн. (16 000 дол. США), штрафу у розмірі 50%
від вартості послуг Позивача, що
еквівалентно 64 000 грн,пені у розмірі 0,5%
за кожний день прострочки сплати за
послуги з моменту продажу
домоволодіння, що еквівалентно 640 грн.
за кожен день прострочки несплати.
Таким чином, загальна заборгованість
відповідача складає: 128 000 + 128 000 + 64 000 = 320
000 грн., не враховуючи пені.
Вважає, що відповідно до ст. 611 ЦК
України: у разі порушення зобов'язання
настають правові наслідки,
встановлені договором або законом.
Наслідки порушення зобов'язання між
відповідачем та нею-позивачем були
чітко прописані в п.3 договору.
Відповідно до принципу свободи
договору, який передбачено ст.3 ЦК
України, ст. 6 ЦК України сторони в
договорі можуть відступити від
положень актів цивільного
законодавства і врегулювати свої
відносини на власний розсуд.
Свобода договору, як зазначено в ст. 627
ЦК України, означає, що відповідно до
статті 6 ЦК сторони є вільними в
укладенні договору, виборі контрагента
та визначенні умов договору з
урахуванням вимог ЦК, інших актів
цивільного законодавства, звичаїв
ділового обороту, вимог розумності
та справедливості.
Свободі укладання договору
кореспондує відповідний обов'язок, що
передбачений ст. 629 ЦК України: договір
є обов'язковим для виконання сторонами.
Відповідно до п.3.2 договору зазначено
наступний порядок та розмір сплати за
послуги: повний розрахунок за послуги
за договором здійснюється при
підписанні Замовником(Відповідачем)
договору купівлі-продажу або
будь-якого іншого договору,
направленого на відчуження об'єкта
нерухомості, або у випадку, що
передбачений п.2.3.6. договору. За п.2.3.6.:
Замовник (Відповідач) зобов'язаний
сплатити за послуги Виконавця
(Позивача) у випадку відмови від послуг
або у випадку перешкоджання в
реалізації предмета договору, а також у
випадку укладення угоди, направленої
на відчуження об'єкта нерухомості з
самостійно знайденим покупцем в період
Такий покупець був знайдений
відповідачем саме у період дії
договору, в який і було відчужено об'єкт
У зв'язку з цим на відповідача
покладено первісний обов'язок сплатити
за послуги у розмірі, що встановлений
п.3.1. договору: плата за послуги
Виконавцю (позивачу) складає 5 % від ціни
Замовника(відповідача), що складає не
менш ніж 128 000 грн., що відповідає в
еквіваленті 16 000 дол. США.
Відповідно до можливості, що надана ЦК
України, забезпечити основне
зобов'язання додатковим (акцесорним), у
п.3.3 договору було письмово
передбачено: у випадку порушення умов
сплати за послуги, що передбачені
договором, Замовник (відповідач)
зобов'язаний сплатити неустойку в
розмірі 100% та штраф у розмірі 50% від
вартості послуг Виконавця(позивача), а
також сплатити пеню в розмірі 0,5%
вартості послуг за кожен день
Момент порушення умов оплати договору,
з якого розпочали діяти приписи
забезпечувального зобов'язання -
момент підписання договору
купівлі-продажу з покупцем, якого було
знайдено відповідачем самостійно.
Самостійними діями, які призвели до
продажу об'єкта нерухомості без її
участі , відповідач порушила обов'язок,
що був покладений на неї п.2.3.8.
договору, за яким сторони зобов'язані
дотримуватися конфіденційності
договору та умов договору, самостійно
не здійснювати будь-яких дій та не
доручати іншим особам (агентствам)
виконання, які пов'язані з цим
договором. Даний обов'язок діяв у
системі з предметом договору, який
визначав в п.1.2 ексклюзивне право
її-позивача на пошук та продаж об'єкта
нерухомості. Це була сама суть
В теорії цивільного права подібний
обов'язок має назву «негативного»,
тобто це означає, що на особу покладено
обов'язок утриматися від конкретної
поведінки. Мета подібного зобов'язання
у тому, щоб контрагент міг впевнено
виконувати свою роботу та мобілізував
усі можливості для досягнення бажаного
для замовника результату. Це становить
саму суть довірительних (фідуціарних)
Дані пункти договору можуть бути
застосовані, оскільки вони були
викладені відповідно до вимог
ст.ст.547-552 ЦК України.
Законодавство не встановлює обмежень
при укладенні договору встановити
одразу декілька видів забезпечення
договору, або передбачити одночасно
всі можливі види неустойки на випадок
невиконання основного зобов'язання.
Дане судження підтверджено
сформованими правовими позиціями
Верховного Суду України, який у своїй
постанові від 09.04.2012 року у справі №
20/246-08 за позовом товариства з обмеженою
відповідальністю "Аксон" до товариства
з обмеженою відповідальністю
"Виробниче підприємство "Агро-Союз"
зазначив: «…Чинне законодавство не
встановлює для учасників
господарських відносин обмежень
передбачати в договорі одночасне
стягнення пені та штрафу, що
узгоджується із свободою договору,
встановленою статтею 627 ЦК України,
коли сторони є вільними в укладенні
договору, виборі контрагента та
визначенні умов договору з урахуванням
вимог цього Кодексу, інших актів
цивільного законодавства, звичаїв
ділового обороту, вимог розумності та
справедливості. Одночасне стягнення з
учасника господарських відносин, який
порушив господарське зобов'язання за
договором, штрафу та пені не
суперечить статті 61 Конституції
України, оскільки згідно зі статтею 549
ЦК України пеня та штраф є формами
неустойки. У межах одного виду
відповідальності може застосовуватися
різний набір санкцій.».
Дана постанова ВСУ від 09.04.2012 року є
обов'язковою для застосування у всіх
аналогічних правовідносинах на
території України. Відповідно до ст. 360-7
ЦПК України рішення Верховного Суду
України, прийняте за наслідками
розгляду заяви про перегляд судового
рішення з мотивів неоднакового
застосування судом (судами)
касаційної інстанції одних і тих самих
норм матеріального права у подібних
правовідносинах, є обов'язковим для
всіх суб'єктів владних повноважень,
які застосовують у своїй діяльності
нормативно-правовий акт, що містить
зазначену норму права, та для всіх
судів України. Суди зобов'язані
привести свою судову практику у
відповідність із рішенням Верховного
Суду України.

Позивач ОСОБА_2 в судовому засіданні
позов підтримала повністю, пояснила, що
з метою продажу домоволодіння ОСОБА_3
неодноразово привозила покупців,
заказала банер про продаж, розмістила
його на будинку, надала інформацію на 10
сайтів, надала рекламу в газету
«Прем»єр»

Також пояснила, що її позовні вимоги
сформовані на підставі договірних
правовідносин, які виникли між нею та
відповідачем у зв'язку з порушенням
відповідачем взятих на себе
зобов'язань і які детально викладені в
позовній заяві, просила стягнути з
відповідача на її користь заподіяні
збитки в розмірі 128000 гривень, стягнути
з відповідача на її користь неустойку
та штраф в розмірі 182000 гривень.

В судове засідання 12.08.2014 р. позивач не
з'явилась, згідно телефонограми
прохала закінчувати розгляд справи у
її відсутність, що суд вважає за
можливе.

Представник позивача адвокат ОСОБА_4
надала суду заяву в якій позовні вимоги
ОСОБА_2 підтримала повністю, просила
позов задовольнити, розгляд справи
проводити в її відсутність, без
фіксації судового засідання
технічними засобами, що суд вважає за
можливе.

Представник позивача ОСОБА_5 надав
суду заяву, в якій позовні вимоги
ОСОБА_2 підтримав повністю, просив
позов задовольнити, розгляд справи
проводити в його відсутність, без
фіксації судового засідання
технічними засобами, що суд вважає за
можливе.

Відповідач по справі ОСОБА_3 позовні
вимоги не визнала, пояснила, що договір
з позивачем дочитала не до кінця,
взагалі вона погано бачить, ОСОБА_2 їй
договір не читала. Ніяких дій по
продажу будинку ОСОБА_2 не здійснювала.
Вона, ОСОБА_3, самостійно надавала
оголошення про продаж.

В судове засідання 12.08.2014 р. відповідач
повторно не з»явилась, надавши довідку
про те, що вона хворіє. Проте, в наданій
довідці значиться, що ОСОБА_3 хворіє на
період 08.08.2014р. ,але не на день судового
засідання 12.08.2014р., у зв»язку з чим суд
вважає за можливе закінчувати розгляд
справи у відсутність відповідача, тим
більше, що нею надані пояснення, у
відповідача мається представник
ОСОБА_1, який також надавав пояснення.

Представник відповідача ОСОБА_1
позовні вимоги не визнав, підримав
пояснення відповідача у справі.
Пояснив, що договір, на який
посилається позивач, є недійсним.
Вважає, що підстави та обґрунтування
для стягнення з відповідача на користь
позивача збитків не зазначені, що
позивачем не доведено наявність права
на відшкодування збитків. Вважає, що
позивачем не доведено, яку б
гарантовану вигоду вона отримала і
тому теоретична можливість отримання
доходів не може бути підставою для
стягнення збитків. Вважає , що
позивачем не були виконані умови
договору. Для застосування такої міри
відповідальності, як стягнення
збитків, необхідна наявність всіх
елементів складу цивільного
правопорушення: протиправної
поведінки, збитків, причинного зв»язку
між протиправною поведінкою боржника і
збитками, вини, чого немає в даному
випадку.

В судове засідання, призначене на
12.08.2014 року, представник відповідача
ОСОБА_1 не з»явився, судова повістка
повернута за закінченням терміну
зберігання, але представнику
відповідача за місцем його проживання
була залишена працівником пошти форма
22-А, але він не з»явився за отриманням
судової повістки, хоча знав про виклик
суду,про поважні причини неявки суд не
повідомив, тому суд вважає за можливе
-закінчувати розгляд справи в його
відсутність, зважаючи також на строки
розгляду справи, неодноразову неявку
відповідача, представника відповідача.

Суд, заслухавши сторони, їх
представників, свідків ОСОБА_6, ОСОБА_7,
ОСОБА_8, дослідивши надані суду докази,
приходить до висновку про наступне.

Як вбачається з матеріалів справи, на
початку березня 2013 року відповідач
ОСОБА_3 звернувся з проханням допомогти
у продажу будинку до агентства
нерухомості «Твоя Сучасна
Нерухомість» (ТСН), керівництво котрим
здійснюється позивачем як приватним
підприємцем.

12 Березня 2013 року між фізичною
особою-підприємцем ОСОБА_2 та
відповідачем - ОСОБА_3 було укладено
договір про надання консультаційних і
маркетингових послуг при продажу
об'єкта нерухомості.

Згідно з договором відповідач ОСОБА_3
доручила Агентству нерухомості «ТСН»
здійснити пошук прийнятного покупця
для подальшого продажу її
домоволодіння, яке розташоване за
адресою: АДРЕСА_1, загальна площа якого
складає 389,5/141,5 кв.м. Дане домоволодіння
на праві приватної власності належало
відповідачу ОСОБА_3

До предмету договору була включена
договірна ціна у розмірі 2 700 000 грн (337 500
дол. США), нижче за яку позивач не мав
права підшукувати прийнятного покупця
та проводити подальше супроводження
процесу відчуження даного об'єкта
нерухомості.

Однак, згідно усної домовленості, яка
відбулась між продавцем та продавцем
через 3-4 дні після підписання
вищевказаного договору договірна
ціна була знижена до 320000 дол. США. і в
рекламі на продаж будинку була вказана
саме ця сума.

Особливістю предмету договору
відповідно до п.1.2. було те, що
відповідач надав Агентству
нерухомості «ТСН» ексклюзивне право на
пошук покупця та продаж
вищезазначеного об'єкта нерухомості.

Відповідно до п.1.3 договору Агентство
нерухомості ТСН здійснювало надання
послуг відповідачу, а саме здійснило
пошук належних покупців, які
потенційно були готові до укладення
договору купівлі-продажу
вищезазначеного домоволодіння за ціну,
яка була визначена в предметі договору.

З метою пошуку прийнятного та
зацікавленого покупця позивач в особі
Агентства нерухомості «ТСН» почала
рекламну кампанію в ЗМІ та Інтернет
ресурсах та задіяла всі сили власних
співробітників, розмістила на будинку
банер « Продам» з її контактними
телефонами, що підтвердили в судовому
засіданні свідки ОСОБА_6, ОСОБА_7, ОСОБА_8

В порушення умов Договору відповідач
самостійно проводила показ об'єкту
нерухомості, виставленого на продаж
агенством нерухомості.

В червні 2013 року, не зважаючи на те, що
відповідно до п.4.1 договір було
укладено до 01 Липня 2013 року, відповідач
скористалась послугами інших агентств
нерухомості та власними зусиллями
здійснила відчуження домоволодіння,
яке розташоване за адресою: АДРЕСА_1,
шляхом його продажу.

За договором купівлі-продажу від 06.06.2014
р. на цей час власником даного
домоволодіння є ОСОБА_9. Право
власності зареєстровано в
установленому порядку.

Даний факт став відомим через те, що
відповідач після її звернення до нього
з списком потенціальних покупців
повідомив про відчуження об'єкта і
більше не заінтересований у його
продажу Агентством нерухомості «ТСН».

Своїми діями відповідач порушила
умови договору. зобов'язання, взяті
відповідачем на себе при вільному
укладенні договору.

Продаж домоволодіння було здійснено
без участі Агентства нерухомості
«ТСН». Відповідач, уклавши договір з
Агентством нерухомості «ТСН», фактично
продовжила пошук покупця через інші
джерела, безпідставно відмовилась від
запропонованих Агентством потенційних
покупців, у зв'язку з власноручним
продажем домоволодіння. Після
здійснення продажу відповідачем не
було здійснено оплати за надані
послуги, хоча такий обов'язок був
передбачений п.3.2 та п.2.3.6 договору.

При цьому до моменту продажу
домоволодіння відповідачем не були
здійснені будь-які заходи до
розірвання договору чи визнання його
недійсним.

У зв'язку з порушенням умов договору
відповідачем на нього відповідно до
чинного цивільного законодавства та
приписів п.3 договору про надання
консультаційних і маркетингових
послуг при продажу об'єкта нерухомості
покладено обов'язок сплатити за
послуги Агентства нерухомості «ТСН».

Відповідно до умов договору
заборгованість відповідача перед
позивачем складається з вартості
послуг відповідно до п.3.1 та 3.2.
договору, які дорівнюють 128 000 грн. (16 000
дол. США), неустойки в розмірі 100% від
вартості послуг позивача, що
еквівалентно 128 000 грн. (16 000 дол. США),
штрафу у розмірі 50% від вартості послуг
позивача, що еквівалентно 64 000 грн, пені
у розмірі 0,5% за кожний день прострочки
сплати за послуги з моменту продажу
домоволодіння, що еквівалентно 640 грн.
за кожен день прострочки несплати.

Відповідно до ст. 611 ЦК України у разі
порушення зобов'язання настають
правові наслідки, встановлені
договором або законом.

Наслідки порушення зобов'язання між
відповідачем та позивачем були
прописані в п.3 договору.

Відповідно до принципу свободи
договору, який передбачено ст.3 ЦК
України, ст. 6 ЦК України сторони в
договорі можуть відступити від
положень актів цивільного
законодавства і врегулювати свої
відносини на власний розсуд.

Свобода договору, як зазначено в ст. 627
ЦК України, означає, що відповідно до
статті 6 ЦК України сторони є вільними
в укладенні договору, виборі
контрагента та визначенні умов
договору з урахуванням вимог ЦК,
інших актів цивільного законодавства,
звичаїв ділового обороту, вимог
розумності та справедливості.

Свободі укладання договору
кореспондує відповідний обов'язок, що
передбачений ст. 629 ЦК України - договір
є обов'язковим для виконання сторонами.

Відповідно до п.3.2 договору зазначено
наступний порядок та розмір сплати за
послуги: повний розрахунок за послуги
за договором здійснюється при
підписанні Замовником(Відповідачем)
договору купівлі-продажу або
будь-якого іншого договору,
направленого на відчуження об'єкта
нерухомості, або у випадку, що
передбачений п.2.3.6. договору. За п.2.3.6.:
Замовник (Відповідач) зобов'язаний
сплатити за послуги Виконавця
(Позивача) у випадку відмови від послуг
або у випадку перешкоджання в
реалізації предмета договору, а також у
випадку укладення угоди, направленої
на відчуження об'єкта нерухомості з
самостійно знайденим покупцем в період
дії договору.

Такий покупець був знайдений
відповідачем саме у період дії
договору, в який і було відчужено об'єкт
нерухомості.

У зв'язку з цим на відповідача
покладено обов'язок сплатити за
послуги у розмірі, що встановлений п.3.1.
договору: плата за послуги Виконавцю
(позивачу) складає 5 % від ціни об'єкта
нерухомості Замовника(відповідача), що
складає не менш ніж 128 000 грн. Дана сума
підлягає стягненню з відповідача.

Щодо стягнення з відповідача на
користь позивача неустойки, штрафу,
пені, то суд приходить до висновку про
необґрунтованість даних вимог позову,
поскільки вони суперечать положенням
ст. 627 ЦК України, відповідно до якої
при свободі договору передбачаються
вимоги розумності та справедливості, а
отже з врахуванням суті договору суд
вбачає, що стягнення неустойки, штрафу,
пені не відповідало б вимогам
розумності та справедливості.

За таких обставин, з урахуванням
доказів, наданих по справі, а також
спірних правовідносин між сторонами,
суд дійшов висновку, що позовні вимоги
ОСОБА_2 підлягають частковому
задоволенню..

На підставі ст. ст. ст.ст. 3,6, 547-552, 611,627,629
Цивільного кодексу України, , керуючись
ст.ст. 10,11,57-60, 209,212,214,215,218 ЦПК України,
суд, -

В И Р І Ш И В :

Позовну заяву ОСОБА_2 задовольнити
частково.

Стягнути з ОСОБА_3 на користь ОСОБА_2
збитки у розмірі 128000,00 грн.

У задоволенні іншої частини позовної
заяви відмовити

Апеляційна скарга може бути подана до
Апеляційного суду Харківської області
через райсуд протягом 10 днів з дня
проголошення рішення. Особи, які
приймали участь у справі, але не були
присутні при проголошенні рішення,
можуть подати апеляційну скаргу в 10
денний строк з моменту отримання копії
рішення.

Суддя
Л. К. Калмикова