У х в а л а

іменем україни

02 липня 2014 рокум. КиївКолегія суддів
судової палати у цивільних справах

Вищого спеціалізованого суду України з
розгляду цивільних і кримінальних
справ у складі:

головуючого: Штелик С.П.,

суддів: Коротуна В.М.,
Попович О.В.,

Дем'яносова
М.В., Касьяна О.П.,

розглянувши в судовому засіданні
справу за позовом Товариства з
обмеженою відповідальністю «Агрофірма
«Дружба» до ОСОБА_3, ОСОБА_4, ОСОБА_5,
Спільного підприємства товариства з
обмеженою відповідальністю "Нива
Переяславщини", третя особа - Відділ
державної реєстраційної служби
Яготинського районного управління
юстиції Київської області, про
визнання недійсним договору оренди
земельної ділянки та скасування рішень
про державну реєстрацію речового права
оренди, за зустрічним позовом
Спільного підприємства товариства з
обмеженою відповідальністю "Нива
Переяславщини" до товариства з
обмеженою відповідальністю "Агрофірма
"Дружба", ОСОБА_3, ОСОБА_4, ОСОБА_5 про
визнання недійсними договорів оренди
земельних ділянок та зустрічним
позовом ОСОБА_3, ОСОБА_5, ОСОБА_4 до
Товариства з обмеженою
відповідальністю "Агрофірма "Дружба",
третя особа - Спільне підприємство
товариство з обмеженою
відповідальністю "Нива Переяславщини",
про встановлення нікчемними та
визнання недійсними договорів оренди
земельних ділянок, за касаційною
скаргою Товариства з обмеженою
відповідальністю «Агрофірма «Дружба»
на рішення Яготинського районного суду
Київської області від 04 грудня 2013 року
та рішення апеляційного суду Київської
області від 25 лютого 2014 року,

в с т а н о в и л а:

У вересні 2013 року ТОВ Агрофірма
«Дружба» звернулось до суду з указаним
позовом, обгрунтовуючи вимоги тим, що
між ним та ОСОБА_3, ОСОБА_6,
спадкоємцем якого є ОСОБА_5, ОСОБА_4 в 2006
році були укладені договори оренди
земельних ділянок, які розташовані в
межах Капустинської сільської ради та
зареєстровані в Державному реєстрі
земель. Проте, не розриваючи дані
договори оренди, орендодавці уклали
нові договори оренди з товариством з
обмеженою відповідальністю "Нива
Переяславщини" (далі - ТОВ «Нива
Переяславщини») на ті ж самі земельні
ділянки.

Враховуючи вказане, позивач просив
визнати недійсними договори оренди
земельних ділянок, укладені між
відповідачами (фізичними особами) та
ТОВ «Нива Переяславщини», скасувати
рішення про державну реєстрацію, яке
виникло на підставі договорів оренди
земельних ділянок, укладених між
відповідачами та ТОВ «Нива
Переяславщини» та зобов'язати Відділ
державної реєстраційної служби
Яготинського РУЮ внести запис до
Державного реєстру прав про скасування
речового права оренди, яке виникло на
підставі договорів оренди земельних
ділянок, укладених між відповідачами
та ТОВ «Нива Переяславщини». Також до
позовних вимог в частині визнання
недійсними договорів оренди
застосувати строки позовної давності.

ОСОБА_3, ОСОБА_5 та ОСОБА_4 звернулись до
суду із зустрічним позовом до ТОВ
Агрофірма «Дружба», обгрунтовуючи
вимоги тим, що укладені ними договори
оренди є нікчемними, оскільки під час
проведення державної реєстрації цих
договорів не було визначено
кадастрових номерів земельних ділянок.
Крім цього, в договорах оренди відсутні
істотні умови, а саме: вони не містять
плану або схеми земельної ділянки,
умови передачі в заставу та внесення до
статутного фонду права оренди
земельної ділянки.

Враховуючи вказане, позивачі просили
встановити нікчемність та визнати
недійсними договори оренди земельних
ділянок, укладені між ними та ТОВ
Агрофірма «Дружба».

Спільне підприємство ТОВ «Нива
Переяславщини» (далі - СП ТОВ «Нива
Переяславщини») звернулось до суду із
зустрічним позовом до ТОВ «Агрофірма
Дружба», обґрунтовуючи вимоги тим, що
укладені договори оренди між ОСОБА_3,
ОСОБА_5 та ОСОБА_4 та ТОВ Агрофірма
«Дружба» є нікчемними, просили визнати
договори, які були укладені між ОСОБА_3,
ОСОБА_5 та ОСОБА_4 та ТОВ Агрофірма
«Дружба», недійсними.

Рішенням Яготинського районного суду
Київської області від 04 грудня
2013 року, в задоволенні позову ТОВ
"Агрофірма "Дружба" було відмовлено.

В задоволенні зустрічного позову СП
ТОВ "Нива Переяславщини" було
відмовлено.

Зустрічний позов ОСОБА_3, ОСОБА_5, ОСОБА_4
було задоволено частково. Визнано
нікчемним договір оренди земельної
ділянки, укладений між ТОВ "Агрофірма
Дружба" та ОСОБА_3 від 16 серпня 2006 року,
зареєстрований в Яготинському
районному відділі Київської
регіональної філії ДП "Центр
державного земельного кадастру" при
Держкомземі України в Книзі записів
державної реєстрації договорів оренди
землі Капустинської сільської ради
Яготинського району Київської області,
про що у Державному реєстрі земель
вчинено запис від 23 квітня 2007 року за №
39. Визнано нікчемним договір
оренди земельної ділянки, укладений
між ТОВ "Агрофірма Дружба" та ОСОБА_5
від 21 листопада 2006 року,
зареєстрований в Яготинському
районному відділі Київської
регіональної філії ДП "Центр
Державного земельного кадастру" при
Держкомземі України в Книзі записів
державної реєстрації договорів оренди
землі Капустинської сільської ради
Яготинського району Київської області,
про що у Державному реєстрі земель
вчинено запис від 15 грудня 2006 року за №
30. Визнано нікчемним договір
оренди земельної ділянки, укладений
між ТОВ "Агрофірма Дружба" та ОСОБА_4 від
15 листопада 2003 року, що зареєстрований
в Книзі записів державної реєстрації
договорів оренди землі Капустинської
сільської ради Яготинського району
Київської області за № 114 від 18
листопада 2003 року та договір до
договору оренди земельної ділянки від
15 листопада 2003 року, укладений 25.02.2005
року, зареєстрований в Яготинському
районному відділі Київської
регіональної філії ДП "Центр
державного земельного кадастру" при
Держкомземі України в Книзі записів
державної реєстрації договорів оренди
землі Капустинської сільської ради
Яготинського району Київської області,
про що у Державному реєстрі земель
вчинено запис від 05.07.2005 року за №
68. В іншій частині позову було
відмовлено.

Рішенням апеляційного суду Київської
області від 25 лютого 2014 року,
рішення суду першої інстанції
скасовано в частині задоволення
зустрічного позову ОСОБА_3, ОСОБА_5,
ОСОБА_4 до ТОВ «Агрофірма «Дружба»,
третя особа - СП ТОВ «Нива
Переяславщини», про встановлення
нікчемними та визнання недійсними
договорів оренди земельних ділянок і в
цій частині ухвалено нове рішення, яким
в задоволенні зустрічного позову було
відмовлено. В іншій частині рішення
залишено без змін.

У касаційній скарзі ТОВ «Агрофірма
«Дружба» просить скасувати ухвалені
судові рішення та ухвалити нове
рішення, яким позов ТОВ «Агрофірма
«Дружба» задовольнити, мотивуючи свою
вимогу порушенням судами норм
процесуального права й неправильним
застосуванням норм матеріального
права.

Касаційна скарга підлягає частковому
задоволенню з таких підстав.

Відповідно до вимог ст. 324 ЦПК України
підставами касаційного оскарження є
неправильне застосування судом норм
матеріального права чи порушення норм
процесуального права.

Вирішуючи справу, суд першої інстанції
виходив із наявності підстав для
частково задоволення зустрічного
позову ОСОБА_3, ОСОБА_5, ОСОБА_4 та
безпідставності позовних вимог ТОВ
"Агрофірма "Дружба" та СП ТОВ "Нива
Переяславщини".

Скасовуючи рішення суду першої
інстанції в частині часткового
задоволення зустрічного позову ОСОБА_3,
ОСОБА_5, ОСОБА_4 та відмовляючи в
задоволенні позову в цій частині,
апеляційний суд виходив з відсутності
підстав для задоволення цих позовних
вимог.

Проте погодитись із такими висновками
судів не можна з наступних підстав.

Відповідно до ст. 213 ЦПК України рішення
суду повинно бути законним і
обґрунтованим.

Згідно зі ст. 214 ЦПК України під час
ухвалення рішення суд вирішує, зокрема,
такі питання: 1) чи мали місце обставини,
якими обґрунтовувалися вимоги і
заперечення, та якими доказами вони
підтверджуються; 2) чи є інші фактичні
дані (пропущення строку позовної
давності тощо), які мають значення для
вирішення справи, та докази на їх
підтвердження; 3) які правовідносини
сторін випливають із встановлених
обставин; 4) яка правова норма підлягає
застосуванню до цих правовідносин; 5) чи
слід позов задовольнити або в позові
відмовити; 6) як розподілити між
сторонами судові витрати.

Таким вимогам закону судові рішення не
відповідають.

Судами встановлено, що 16 серпня 2006 року
між ТОВ «Агрофірма Дружба» та ОСОБА_3, 21
листопада 2006 року між ТОВ «Агрофірма
Дружба» та ОСОБА_6 та 15 листопада 2003
року між ТОВ «Агрофірма Дружба» та
ОСОБА_4 були укладені договори оренди
земельних ділянок, які розташовані в
Капустинській сільській раді
Яготинського району Київської області.
В копіях є відмітки про те, що договори
оренди землі з ОСОБА_3, ОСОБА_6
зареєстровані у Яготинському відділі
Київської регіональної філії ДП «Центр
державного земельного кадастру» в
Книзі записів державної реєстрації
договорів оренди землі Капустинської
сільської ради Яготинського району
Київської області, відповідно, 23 квітня
2007 року за № 39, 15 грудня 2006 року за
№ 30.

Також судами встановлено, що під час
дії даних договорів оренди земельних
ділянок, ОСОБА_3, ОСОБА_6, ОСОБА_4 не
розриваючи попередні договори оренди
укладені між ними та ТОВ «Агрофірма
Дружба», уклали 20 березня 2013 року
договора оренди вказаних земельних
ділянок із іншим товариством, а саме з
СП ТОВ «Нива Переяславщини».

Відповідно до ст. 208 ЦК України
правочини між фізичною та юридичною
особою, крім правочинів, передбачених
частиною першою статті 206 цього
Кодексу, належить вчиняти в письмовій
формі.

Згідно з ст. 651 ЦК України зміна або
розірвання договору допускається лише
за згодою сторін, якщо інше не
встановлено договором або законом.
Договір може бути змінено або
розірвано за рішенням суду на вимогу
однієї із сторін у разі істотного
порушення договору другою стороною та
в інших випадках, встановлених
договором або законом.

Істотним є таке порушення стороною
договору, коли внаслідок завданої цим
шкоди, друга сторона значною мірою
позбавляється того, на що вона
розраховувала при укладенні договору.

Згідно ст. 13 Закону України «Про оренду
землі» договір оренди землі - це
договір, за яким орендодавець
зобов'язаний за плату передати
орендареві земельну ділянку у
володіння і користування на певний
строк, а орендар зобов'язаний
використовувати земельну ділянку
відповідно до умов договору та вимог
земельного законодавства.

Відповідно до ст. 15 Закону України
«Про оренду землі», істотними умовами
договору оренди землі є: об'єкт оренди
(місце розташування та розмір
земельної ділянки); строк дії договору
оренди; орендна плата із зазначенням
її розміру, індексації, форм платежу,
строків, порядку її внесення і
перегляду та відповідальності за її
несплату; умови використання та
цільове призначення земельної
ділянки, яка передається в оренду;
умови збереження стану об'єкта оренди;
умови і строки передачі земельної
ділянки орендарю; умови повернення
земельної ділянки орендодавцеві;
існуючі обмеження (обтяження) щодо
використання земельної ділянки;
визначення сторони, яка несе ризик
випадкового пошкодження або знищення
об'єкта оренди чи його частини;
відповідальність сторін.

Відсутність у договорі оренди землі
однієї з істотних умов, передбачених
цією статтею, а також порушення вимог
статей 4-6, 11, 17, 19 цього Закону є
підставою для відмови в державній
реєстрації договору оренди, а також
для визнання договору недійсним
відповідно до закону.

Відповідно до ч. 1 ст. 32 Закону України
«Про оренду землі» на вимогу однієї із
сторін договір оренди землі може бути
достроково розірваний за рішенням
суду в разі невиконання сторонами
обов'язків, передбачених статтями 24 і 25
цього Закону та умовами договору, а
також на підставах, визначених
Земельним кодексом України та іншими
законами України.

Пунктом 38 договорів оренди укладених
між ТОВ «Агрофірма Дружба» та ОСОБА_3,
ОСОБА_6, ОСОБА_4, передбачено, що дія
договору оренди припиняється шляхом
його розірвання за: взаємною згодою
сторін; рішенням суду на вимогу однієї
із сторін унаслідок невиконання другою
стороною обов'язків, передбачених
договором, та внаслідок випадкового
знищення, пошкодження орендованої
земельної ділянки, яке істотно
перешкоджає її використанню, а також з
інших підстав, визначених законом.

Згідно із п. 39 договорів оренди
укладених між ТОВ «Агрофірма Дружба»
та ОСОБА_3, ОСОБА_6, ОСОБА_4, розірвання
договору в односторонньому порядку не
допускається. На вимогу однієї із
сторін договір оренди може бути
достроково розірваний за рішенням суду
в разі невиконання сторонами
обов'язків, передбачених статтями 28, 29,
30, 31 цього договору.

Визнаючи нікчемними договори оренди
земельних ділянок укладених між ТОВ
«Агрофірма Дружба» та ОСОБА_3, ОСОБА_6,
ОСОБА_4, суди посилалися на те, що в
цих договорах оренди земельних ділянок
відсутні істотні умови, зокрема:
відсутні дані про присвоєння земельним
ділянкам кадастрових номерів, відсутня
індексація орендної плати, форми
платежу, порядок її внесення та
відповідальність за її несплату; умови
використання земельної ділянки, яка
передається в оренду.

Проте, в порушення вимог діючого
законодавства, судами не надана
належна оцінка тому, що в розумінні ст.
15 Закону України «Про оренду землі»,
відсутність в договорі оренди землі
однієї з істотних умов є підставою для
визнання договору недійсним, а не для
визнання договору нікчемним.

В свою чергу, суди не перевірили
належним чином доводів позивача про те,
що вказані договори містять всі
істотні умови, передбачені ст. 15 Закону
України «Про оренду землі».

Крім цього, суди належним чином не
врахували, що визнаючи договір
недійсним в порядку ст. 15 Закону
України «Про оренду землі», слід
враховувати, що істотним є таке
порушення стороною договору, коли
внаслідок завданої цим шкоди, друга
сторона значною мірою позбавляється
того, на що вона розраховувала при
укладенні договору.

При цьому, судам необхідно
встановлювати чи дійсно порушуються
права орендодавців у зв'язку з відсутню
в договорах оренди умов, передбачених
ст. 15 ЗУ «Про оренду землі», визначати
істотність цих умов, а також
з'ясовувати у чому саме полягає
порушення законних прав.

Таким чином, рішення суду в частині
вирішення спору щодо зустрічних
позовних вимог не відповідає вимогам
закону в зв'язку з чим підлягає
скасуванню.

Враховуючи, що вирішення позовних
вимог ТОВ «Агрофірма Дружба» залежить
від вирішення зустрічних позовних
вимог, то відмова в задоволенні позову
ТОВ «Агрофірма Дружба» є передчасною, в
зв'язку з чим рішення суду в цій частині
також підлягає скасуванню.

Ураховуючи, що фактичні обставини, які
мають значення для правильного
вирішення справи, повністю не
встановлені, судами порушено норми
матеріального та процесуального права,
судові рішення не відповідають вимогам
ст. 213 ЦПК України щодо законності й
обґрунтованості. Зазначені вище
порушення призвели до неправильного
вирішення спору, що в силу ст. 338 ЦПК
України є підставою для скасування
судових рішень із передачею справи на
новий розгляд до суду першої інстанції.

Керуючись ст. ст. 336, 338 ЦПК України,
колегія суддів судової палати у
цивільних справах Вищого
спеціалізованого суду України з
розгляду цивільних і кримінальних
справ

у х в а л и л а:

Касаційну скаргу Товариства з
обмеженою відповідальністю «Агрофірма
«Дружба» задовольнити частково.

Рішення Яготинського районного суду
Київської області від 04 грудня 2013 року
та рішення апеляційного суду Київської
області від 25 лютого 2014 року скасувати,
справу передати на новий розгляд до
суду першої інстанції.

Ухвала оскарженню не підлягає.

Головуючий С.П.
Штелик

Судді:
В.М. Коротун

О.В. Попович

М.В. Дем'яносов

О.П. Касьян