Справа № 565/764/14-ц
Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

16 липня 2014 року
м. Кузнецовськ

Кузнецовський міський суд
Рівненської області -

під головуванням судді
Незнамової І.М.

з участю: секретаря
Нафєєвої Н.В.

представників позивача
Кацевича І.С., Берекети О.Б.

відповідача
ОСОБА_3

представника відповідача
ОСОБА_4

розглянувши у відкритому судовому
засіданні в приміщенні Кузнецовського
міського суду Рівненської області
цивільну справу за позовом
обслуговуючого кооперативу «ЖБК
Енергетик» до ОСОБА_3 про розірвання
договору,

в с т а н о в и в:

В суд звернувся обслуговуючий
кооператив «ЖБК Енергетик» (далі - ОК
«ЖБК Енергетик») з позовом до ОСОБА_3 у
якому просить ухвалити рішення про
розірвання договору про пайову участь
№139 від 24.03.2008 року у зв'язку із істотною
зміною обставин.

Позовні вимоги обґрунтовуються тим, що
24 березня 2008 року між ОК «ЖБК
Енергетик» та ОСОБА_3 укладено договір
про пайову участь №139. Предметом
договору є узгодженість сторін про
будівництво кооперативом
передбаченого генпланом житлового
будинку по АДРЕСА_1 м.Кузнецовськ.
Згідно із п.2.1 договору розрахунки між
сторонами здійснюються по розрахунках
вартості 1 м2 загальної площі, яка
включає фактичні витрати на
проектно-вишукувальні роботи,
підготовки проекту відведення
обумовленої земельної ділянки на
будівництво будинку та інше. Сторонами
погоджено, що вартість 1 м2 загальної
площі визначається по фактичних
витратах із врахуванням цін на
матеріали, транспортні послуги,
електроносії, ринкового коефіцієнта
будівництва тощо та попередня вартість
квартири складає 162 680 грн.

Позивачем протягом березня-травня 2014
року було надіслано листи з
інформацією про внесення змін в
договір щодо вартості 1 м2 загальної
площі та термінів введення в
експлуатацію будинку, разом з листом
була надіслана додаткова угода для
підписання відповідачем. Згоди ОСОБА_3
на внесення таких змін не отримано.

Під час виконання спірного договору,
через вплив зовнішніх факторів, що не
залежали від дій сторін (відбулось
значне підвищення цін на будівельні
матеріали, прийняті нові нормативні
показники в будівельній галузі,
збільшені складові, за якими
формується ціна будівництва, в кінці 2008
року сталася світова криза), значно
збільшилася собівартість будівництва.
Кооператив не міг усунути причини
такого збільшення після їх виникнення.
Собівартість будівництва визначена
істотною умовою під час укладення
договору і собівартість будівництва 1
м2 площі житла сьогодні становить 6250
грн. Покликаються на п.2.5 договору про
пайову участь, про те, що кооператив
зберігає за собою право змінювати
розрахункову вартість 1 м2 площі на
підставах, викладених у договорі.

Значне зростання собівартості
будівництва житла є істотною зміною
обставин, якими кооператив та замовник
керувалися при укладенні договору.
Якби вони могли передбачити таку
значну зміну собівартості будівництва
1 м2 житла, вони не уклали б договір або
уклали б його на інших умовах.

Оскільки сторони не досягли згоди щодо
приведення спірного договору у
відповідність із обставинами, які
істотно змінилися, то, на думку
позивача, оспорюваний договір підлягає
розірванню за його вимогою, на підставі
ст.652 ч.2 ЦК України.

У судовому засіданні представник
позивача Кацевич І.С. повністю
підтримав позовні вимоги і їх
обґрунтування. Дав пояснення, що за
змістом близькі до наданих суду
письмових пояснень представника
позивача у справі. Крім того, пояснював,
що зміни істотних умов договору
почалися з грудня 2008 року, з часу
початку світової кризи і тривають до
сьогодні. Зміна вартості 1 м2 площі
житла здійснена на початку 2014 року.
Відповідачем вартість площі квартири
по договору, згідно графіка платежів,
внесена повністю у 2010 році і претензій
щодо виконання ним договору в цій
частині у позивача немає. Позивач
пропонував відповідачу здійснити
доплату вартості квартири, виходячи із
ціни 1 м2 загальної площі, нарахувавши
доплату за повну загальну площу
квартири. В теперішній час готовність
будинку становить 69%, у кооперативу не
вистачає коштів на добудову, тому й
постало питання підвищення ціни 1 м2
загальної площі житла на 20%. Раніше не
висували до відповідача вимоги про
більшу плату по договору, оскільки
сподівалися, що коштів вистачить.
Прострочення планованого строку здачі
будинку сталося через те, що станом на
2010 року було реалізовано тільки 30%
квартир. Просив позов задовольнити
повністю.

В судовому засіданні представник
позивача Берекета О.Б. повністю
підтримав позовні вимоги і їх
обґрунтування. Дав пояснення,
аналогічні поясненням представника
позивача Кацевича І.С.

Відповідач ОСОБА_3 в судовому засіданні
позовні вимоги не визнав повністю та
вказав, що 24.03.2008 року між ним та
позивачем укладено договір №139 про
пайову участь у будівництві житла, а
саме - будинку АДРЕСА_1 м.Кузнецовська
Рівненської області. У вказаному
будинку для нього будується
однокімнатна квартира №139 загальною
площею 40,67 м2. Згідно умов договору,
26.03.2008 року він вніс перший пайовий
внесок в розмірі 49620 грн., а останній
платіж проведено 20.09.2010 року. Умовами
договору передбачено, що плануємий
термін закінчення будівництва та здача
об'єкта в експлуатацію ІІІ квартал 2010
року, що відповідачем прострочено і по
даний час будівництво не завершене.
Також пояснив, що вимоги позивача є
безпідставними, оскільки за умовами
договору не може бути перегляду
вартості 1 м2 площі житла після внесення
усіх платежів. Просить в задоволенні
позову відмовити.

Представник відповідача ОСОБА_4 в
судовому засіданні позову не визнав
повністю. З його пояснень слідує, що
ОСОБА_3 згідно умов договору про пайову
участь було внесено усі платежі по
визначеному графіку платежів. За
умовами договору не може бути
перегляду вартості 1 м2 площі житла
після внесення усіх платежів. Ціна
площі житла не може бути переглянута
позивачем у будь-який час, коли він
захоче. Посилаються й на те, що
позивачем допущено прострочення
виконання зобов'язання щодо строку
здачі будинку в експлуатацію, тому всі
ризики за негативні наслідки
покладаються на позивача. Доводить
також неможливість застосування до
цього спору для розірвання договору
підстав, передбачених ст.652 ч.2 ЦК
України. Просить у позові відмовити.

Суд, заслухавши пояснення представника
позивача, відповідача, представника
відповідача, дослідивши та оцінивши
інші докази у справі, приходить до
висновку про відмову у задоволенні
позову.

Судом встановлено, що 24.03.2008 року між ОК
«ЖБК Енергетик» та ОСОБА_3 укладено
договір №139 про пайову участь у
будівництві житла. Предметом договору
є узгодженість сторін про будівництво
кооперативом житлового будинку по
АДРЕСА_1 м.Кузнецовська Рівненської
області з невід'ємними об'єктами
(частинами) і передача відповідачу
визначеної договором квартири (№139,
загальною площею 40,67 м2, однокімнатної)
в даному будинку та її оплата
замовником. Попередня вартість
квартири складає 162680 грн. і одразу (до
04.04.2008 року) замовником вноситься
перший пайовий внесок в розмірі 49620 грн.

Сторонами не оспорюється, що ті
зобов'язання, що покладені цим
договором на відповідача (замовника) по
внесенню коштів на будівництво
квартири, сплачені ОСОБА_3 в строки,
згідно із графіком, станом на 2010 рік
повністю.

Сторони в добровільному порядку не
дійшли згоди щодо підвищення вартості 1
м2 загальної площі споруджуваного
житла та зміни терміну завершення
будівництва, а також відносно
розірвання спірного договору.

Нормою ст.652 ч.2 ЦК України, яку сторона
позивача визначає юридичною підставою
свого позову, визначено, що якщо
сторони не досягли згоди щодо
приведення договору у відповідність з
обставинами, які істотно змінились, або
щодо його розірвання, договір може бути
розірваний за рішенням суду на вимогу
заінтересованої сторони за наявності
одночасно таких умов: 1) в момент
укладення договору сторони виходили з
того, що така зміна обставин не настане;
2) зміна обставин зумовлена причинами,
які заінтересована сторона не могла
усунути після їх виникнення при всій
турботливості та обачності, які від неї
вимагалися; 3) виконання договору
порушило б співвідношення майнових
інтересів сторін і позбавило б
заінтересовану сторону того, на що вона
розраховувала при укладенні договору;
4) із суті договору або звичаїв ділового
обороту не випливає, що ризик зміни
обставин несе заінтересована сторона.

Фактично обставиною, що істотно
змінилася, ОК «ЖБК Енергетик» називає
значне збільшення розрахункової ціни 1
м2 загальної площі житла, що будується, -
5389 грн. станом на 1 квітня 2014 р,
порівняно із договірною ціною - 4000 грн.

Виходячи із встановлених на підставі
доказів обставин справи та детального
системного аналізу положень спірного
договору, суд визнає доведеним і
переконливим, по-перше, що у момент
укладення договору сторони не
керувалися тим, що в ході виконання
умов договору не станеться росту
вартості 1 м2 загальної площі житла.
Навпаки, цю обставину вони допускали, а
тому, заклали в договір право
кооперативу змінювати розрахункову
вартість 1 м2 площі житла та обов'язок
повідомляти замовника про такі зміни
офіційним листом (п.2.5 договору).
Скористатися таким правом чи ні,
залежить виключно від волі
кооперативу.

По-друге, у п.2.6 договору врегульовано,
що «зміна ціни 1 м2 загальної площі
розповсюджується виключно на ту
частину загальної площі, яка не
сплачена замовником на момент настання
зміни. Вартість частини площі, фактично
оплачена замовником до моменту
настання змін, перегляду не підлягає».
Ця норма договору є своєрідною
гарантією інтересів замовника у
випадку добросовісного виконання ним
умови по фінансуванню будівництва
квартири. Крім того, для балансу
інтересів сторін вони застерегли, що
випередити погоджений сторонами
графік оплати замовник може тільки за
погодженням із кооперативом (п.4.13
договору). Уникнення з боку позивача
чіткого визначення моменту настання
вищезгаданої зміни ціни 1 м2 загальної
площі (покликаючись на ріст цін на
будівельні матеріали, виконання робіт,
зростання курсу долара, починаючи із
грудня 2008 року і до теперішніх днів) суд
розцінює як намагання перекласти на
відповідача наслідки за бездіяльність
кооперативу щодо своєчасної зміни ціни
1 м2 загальної площі при настанні умов,
необхідних для такої зміни. На час
вирішення спору в справі є
документально підтверджено те, що
кооператив змінив ціну 1 м2 загальної
площі 03.02.2014 року (протокол №54-ц). Однак,
як встановлено у суді, на цей момент
ОСОБА_3 було оплачено вартість повної
загальної площі його квартири. Через це
суд визнає небезпідставною відмову
відповідача погодитися на
запропоновані позивачем умови щодо
вартості будівництва.

Та обставина, що кооператив не
скористався своїм правом збільшити
ціну 1 м2 загальної площі до моменту
оплати замовником вартості повної
загальної площі житла та відповідно
змінити договір, не може бути підставою
для покладення на відповідача
негативних наслідків у виді
необхідності додаткового фінансування
спорудження квартири. Важливо при
цьому також і те, що кооператив
допустив прострочення в частині
планованого терміну закінчення
будівництва та здачі об'єкта в
експлуатацію в IІІ кварталі 2010 року. А
відповідно до норми ст.612 ч.2 ЦК боржник,
який прострочив виконання
зобов'язання, відповідає, в тому числі і
за неможливість виконання, що
випадково настала після прострочення.

Отже, виходячи із наведеного, немає
достатніх правових підстав, визначених
у ст.652 ч.2 ЦК, для захисту прав позивача
в обраний ним спосіб, шляхом розірвання
за рішенням суду договору №139 про
пайову участь у будівництві житла.

Керуючись ст.ст.8,10,11,60,88,208-209,212 ЦПК
України, суд -

в и р і ш и в:

Відмовити повністю у задоволенні
позовних вимог обслуговуючого
кооперативу «ЖБК Енергетик» до ОСОБА_3
про розірвання договору №139 про пайову
участь у будівництві житла від 24
березня 2008 року, через безпідставність
позовних вимог.

Рішення може бути оскаржене до
апеляційного суду Рівненської області.
Апеляційна скарга на рішення суду
подається протягом десяти днів з дня
його проголошення, через Кузнецовський
міський суд Рівненської області. Особи,
які брали участь у справі, але не були
присутні у судовому засіданні під час
проголошення судового рішення, можуть
подати апеляційну скаргу протягом
десяти днів з дня отримання копії цього
рішення.

Рішення суду набирає законної сили
після закінчення строку для подання
апеляційної скарги, якщо апеляційну
скаргу не було подано. У разі подання
апеляційної скарги рішення, якщо його
не скасовано, набирає законної сили
після розгляду справи апеляційним
судом.

Головуючий