Справа № 758/789/14-ц
Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

(ЗАОЧНЕ)

01 липня 2014 року Подільський районний
суд міста Києва у складі:

головуючого судді - Неганової Н. В. ,

при секретарі - Савіцькому Я.
Ю.,

розглянувши у відкритому судовому
засіданні в приміщенні суду цивільну
справу за позовом

ОСОБА_1 до ОСОБА_2 про визнання договору
оренди нерухомого майна з правом
викупу дійсним, визнання права
власності на квартиру,

В С Т А Н О В И В :

Позивач звернувся до суду з
вищевказаним позовом, який в ході
розгляду справи уточнив, посилаючись
на те, що 20.10.2007 року він уклав з
відповідачкою договір оренди з правом
викупу. Предметом договору оренди була
квартира АДРЕСА_1. За договором ОСОБА_1
мав виплатити ОСОБА_2 протягом 3 років 6
місяців суму в розмірі 1 200 000 гривень за
квартиру, а відповідачка в подальшому
зобов'язалась передати позивачеві
квартиру у власність. Після підписання
договору позивач передав відповідачці
192 000 гривень, як передбачав договір, а в
подальшому сплачував по 24 000 гривень
щомісячно. Фактично позивач майже не
використовував приміщення для
проживання, а за згодою відповідачки
уклав договір оренди. 27.07.2010 року ОСОБА_1
виплатив ОСОБА_2 всю суму за квартиру в
розмірі 1 200 000 гривень. Однак,
відповідачка у власність позивачеві
квартиру не передала, ухиляється від
оформлення документів. 09.01.2014 року
позивач дізнався, що квартира АДРЕСА_1
знаходиться в процесі примусової
реалізації та відкрито виконавче
провадження. Позивач вважає, що
відповідачка навмисно ухилялась
виконувати взяті на себе зобов»язання
за договором про передачу спірної
квартири у власність позивачу та від
нотаріального посвідчення договору,
оскільки мала борги перед іншими
особами і, вочевидь, мала наміри
розрахуватися зі своїми боргами шляхом
продажу спірної квартири. ОСОБА_1
вважає, що при укладенні договору
оренди майна з правом викупу від 20.10.2007
року було досягнуто згоди стосовно
всіх істотних умов, виконання договору
відбулось шляхом передачі майна та
сплати грошових коштів. Позивач
просить визнати договір оренди майна з
правом викупу від 20.10.2007 року дійсним,
визнати за ним право власності на
квартиру АДРЕСА_1, а також стягнути з
відповідачки судові витрати.

В судовому засіданні позивач та його
представник підтримали позовні вимоги
в редакції від 11.06.2014 року з тих же
підстав, просили позов задовольнити, не
заперечували проти постановлення
заочного рішення.

Відповідачка в судове засідання не
з»явилася, про причини неявки до суду
не повідомила, тому суд вважав за
можливе розглядати справу за її
відсутності і постановити заочне
рішення.

Вислухавши позивача та його
представника, дослідивши матеріали
справи, суд вважає, що позов
задоволенню не підлягає з таких
підстав.

Як встановлено в судовому засіданні,
квартира АДРЕСА_1 належить ОСОБА_2 на
підставі свідоцтва про право власності
на квартиру, виданого 19.03.2002 року
Головним управлінням житлового
забезпечення Київської міської
державної адміністрації (а.с. 13 - копія
свідоцтва).

20.10.2007 року між ОСОБА_2 та ОСОБА_1 було
укладено договір оренди майна з правом
викупу (а.с.9-10), за умовами якого ОСОБА_2
надає ОСОБА_1 в строкове платне
користування квартиру АДРЕСА_1 з
терміном оренди три роки шість місяців
з моменту прийняття об»єкту.

Відповідно до п.2.1 договору об»єкт
оренди передається в оренду для
виплати повної вартості майна та
передачі у власність.

Згідно з п.1.1.5 договору вартість майна,
що орендується, становить 1 200 000
гривень.

Пунктом 7.1 договору передбачено, що
майно, яке орендується, переходить у
власність орендаря, якщо він вніс
орендодавцю всю належну йому орендну
плату з вартості зданого на повний
термін оренди майна, а також вніс
орендні платежі з залишкової вартості
майна, оренда якого згідно з договором
припинена до завершення терміну.

28.07.2010 року ОСОБА_2 власноручно написала
розписку про отримання нею від ОСОБА_1
грошових коштів в розмірі 1 200 000 гривень
й зобов»язалась відповідно до чинного
законодавства передати у власність
ОСОБА_1 квартиру АДРЕСА_1 (а. с. 14 - копія
розписки).

14.01.2014 року на виконання виконавчого
листа від 26.01.2006 року, виданого
Оболонським районним судом м. Києва про
стягнення з ОСОБА_2 на користь ОСОБА_3
боргу в розмірі 959 674 гривні, держаним
виконавцем ВДВС Оболонського РУЮ в м.
Києві складено акт опису й арешту
квартири АДРЕСА_1, що належить
відповідачці.

З довідки з Єдиного реєстру заборон
відчуження об»єктів нерухомого майна
від 18.10.2013 року (а.с.48-49) вбачається, що на
квартиру АДРЕСА_1 на підставі договору
іпотеки від 01.06.2007 року приватним
нотаріусом Київського міського
нотаріального округу ОСОБА_4
зареєстровано 01.06.2007 року обтяження.

Також обтяження на спірну квартиру
зареєстровано 28.05.2010 року на підставі
ухвали Оболонського районного суду м.
Києва від 27.05.2010 року.

Відповідно до ч. 3 ст. 9 Закону України
«Про іпотеку» іпотекодавець має право
виключно на підставі згоди
іпотекодержателя передавати предмет
іпотеки в спільну діяльність, лізинг,
оренду, користування.

Судом встановлено, що відповідачка
20.10.2007 року уклала з ОСОБА_1 договір
оренди майна з правом викупу без згоди
іпотекодержателя, що суперечить ст. 9
Закону України «Про іпотеку». Доказів
протилежного ані відповідачка, ані
позивач суду не надали.

Частиною 3 ст. 12 Закону України «Про
іпотеку» передбачено, що правочин щодо
відчуження іпотекодавцем переданого в
іпотеку майна або його передачі в
наступну іпотеку, спільну діяльність,
лізинг, оренду чи користування без
згоди іпотекодержателя є недійсним.

Відповідно до ч. 2 ст. 215 ЦК України
недійсним є правочин, якщо його
недійсність встановлена законом
(нікчемний правочин). У цьому разі
визнання такого правочину недійсним
судом не вимагається.

Позивач та його представник в судовому
засіданні стверджували, що ОСОБА_1
орендував спірну квартиру за вказаним
договором.

Пунктом 8.3 договору оренди передбачено,
що за даним договором не забороняється
передача майна в суборенду, а також
інші дії з передачі майна третім
особам, які попередньо повинні бути
погоджені сторонами.

10.09.2013 року на підставі договору оренди
приміщення №100913 ОСОБА_2 передала в
оренду квартиру АДРЕСА_1 з обмеженою
відповідальністю «Перформія-Україна»
без письмового погодження з ОСОБА_1,
який на час укладення договору вже
сплатив повну вартість квартири і, як
він стверджує в судовому засіданні,
фактично набув право власності на
квартиру, але не оформив з вини
відповідачки. При цьому позивач
зазначав, що це він передавав квартиру
в оренду, але, оскільки право власності
на нього не було оформлене, він
змушений був укладати договір від
імені відповідачки, яка і підписала цей
договір. Пояснити причини не
оформлення в цей день квартири у свою
власність позивач не зміг. Викладене
дає суду можливість сумніватися у тому,
що укладений договір оренди з правом
викупу відповідав справжній волі
ОСОБА_2 щодо відчуження майна, а
нотаріальному посвідченню правочину
перешкоджала обставина, яка не
залежала від її волі.

Оскільки договір оренди з правом
викупу був укладений з порушенням
Закону України «Про іпотеку» та
цивільного законодавства, суд вважає,
що позов не може бути задоволений.

На підставі наведеного, ст.ст. 9, 12
Закону України «Про іпотеку», ст.ст. 215,
219, 334 ЦК України, керуючись ст. ст. 10, 209,
213, 214, 215, 218, 226 ЦПК України,

суд

В И Р І Ш И В :

В задоволенні позову ОСОБА_1 до ОСОБА_2
про визнання договору оренди
нерухомого майна з правом викупу
дійсним, визнання права власності на
квартиру - відмовити.

Рішення може бути оскаржено до
Апеляційного суду м. Києва протягом
десяти днів з дня проголошення. Особи,
які брали участь у справі, але не були
присутні у судовому засіданні під час
проголошення судового рішення, можуть
подати апеляційну скаргу протягом
десяти днів з дня отримання копії
рішення.

Заочне рішення може бути переглянуте
судом, що його ухвалив, за письмовою
заявою відповідача. Заяву про перегляд
заочного рішення може бути подано
протягом десяти днів з дня отримання
його копії.

Суддя Н. В. Неганова