Справа № 640/6284/13-ц
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

08 липня 2014 року .
Київський районний суд м. Харкова в
складі:

головуючого - судді
Сенаторова В.М.

при секретарі -
Сергєєвої Н.С.

представників -
ОСОБА_1, ОСОБА_2

за участю прокурора

прокуратури Київського району м.
Харкова - Овчарової А.О,

розглянувши у відкритому судовому
засіданні в м. Харкові цивільну справу
за позовом ОСОБА_4, ОСОБА_5 до
Управління комунального майна та
приватизації департаменту економіки
та комунального майна, Харківської
міської ради, Третя особа - КП «
Жилкомсервіс» про визнання недійсним
договору оренди та визнання права
користування житловим приміщенням,

ВСТАНОВИВ:

ОСОБА_4 і ОСОБА_5 звернулися до суду з
позовною заявою, яку уточнили в
судовому засіданні, і просили визнати
недійсним договір оренди № 953 від 25.01.2002
року / з всіма додатковими угодами, в
т.ч. додаткову угоду № 12 від 25.07.2011 року /
житлового приміщення кімнати 3-го
поверху загальною площею 18,5 кв.м., у
складі АДРЕСА_1, визнати за позивачами
право постійного користування
кімнатою 3-го поверху загальною площею
18,5 кв.м., у складі АДРЕСА_1, зобов'язати
відповідача Харківську міську раду
укласти з позивачами договір найму
житла, відкрити особовий рахунок для
сплати комунальних послуг та видати
ордер на житлове приміщення - кімнату 3 -
го поверху загальною площею 18,5 кв.м., у
складі АДРЕСА_1

В обґрунтування позовних вимог ОСОБА_4
і ОСОБА_5 вказали, що

з 1991 року позивачі, які є засновниками
ТОВ «Артемаль», займали кімнату 3-го
поверху загальною площею 18,5 кв.м., яка
була заінвентаризована БТІ як житлова
у складі АДРЕСА_1, під художню
майстерню, про що були укладені
відповідні договори оренди на
користування цим приміщенням /
додаткова угода № 12 до договору оренди
нежитлового приміщення № 953 від 25.01.2013
року При кожному укладенні договору
оренди за свій рахунок позивачі
здійснювали оплату всіх пов'язаних з
цим витрат, а саме - виготовлення
технічного паспорту на спірне
приміщення, виготовлення паспорту та
облікової картки на пам'ятку
архітектури та містобудування, оцінку
об'єкта нерухомості, сплачували
орендні платежі, і окремо за комунальні
послуги. Договорами оренди був
передбачений викуп цієї кімнати.
Викупити її було неможливо, так як
відповідач не оформив
правовстановлюючий документ на
нерухоме майно. Вказана орендована
кімната розташована поряд з житловою
кімнатою позивачів № 3, що складає 19/100
частин АДРЕСА_1, яка належить позивачам
на праві приватної власності згідно
договору дарування частини квартири
від 08.07.2002 року № 1234 і володіння та
користування вказаною «нежитловою» -
орендованою кімнатою здійснювалось
позивачами через вхід з їхнього житла.

Однак, з 1991 р. кімната 3-го поверху
загальною площею 18,5 кв.м., яка була
заінвентаризована БТІ як житлова у
складі комунальної АДРЕСА_1, так і не
була відповідачем переведена у
нежитловий фонд та не оформлено
свідоцтво про право власності на це
приміщення.

08.07.2002 року позивачі придбали за
договором дарування 19/100 частин
комунальної АДРЕСА_1 площею 30,5 кв.м. в
цій квартирі і з того часу постійно
проживають в ній.

В листопаді 2008 року позивачі були
оштрафовані головним державним
санітарним лікарем Київського р-ну м.
Харкова за експлуатацію офісу в
комунальній квартирі в житловому
будинку. Крім того за більш ніж 20 років
оренди спірного приміщення та внесення
орендної плати можна вважати, що
позивачі сплатили повністю ринкову
вартість цієї кімнати і фактично
викупили її з комунальної власності.

Позивачі вважають, що фактично за
договором оренди їм було передано
майно, яке не відповідає умовам
законодавства України, а саме - житлове
приміщення, яке не можна
використовувати під розміщення офісу.
За цих підстав органами санітарно епід.
надзору було виявлено дане порушення
та накладено адміністративне
стягнення у вигляді штрафу на
позивачів.

Також позивачі вважають, що між
сторонами фактично був укладення
договір найму житла, а не договір
оренди нежитлового приміщення.

З урахуванням наведеного, позивачі
вважають, що оспорюваний договір
оренди з усіма додатковими угодами є
недійсним, так як предмет договору не
відповідає його умовам та дійсності з
вини відповідача, а тому позивачі є
законними користувачами житлової
кімнати 3-го поверху загальною площею
18,5 кв.м., у складі АДРЕСА_1.

В судовому засіданні представник
позивачів за довіреністю ОСОБА_1
підтримала уточнені позовні вимоги.

Представник відповідача Управління
комунального майна та приватизації
департаменту економіки та
комунального майна Харківської
міської ради та відповідача
Харківської міської ради за
довіреністю ОСОБА_2 проти позовних
вимог заперечувала, вказала, що
відповідно до положення «Про
управління комунального майна та
приватизації Департаменту економіки
та комунального майна Харківської
міської ради» затвердженого рішенням 1
сесії Харківської міської ради 6
скликання "Про затвердження положень
виконавчих органів Харківської
міської ради 6 скликання" від 24.11.2010 року
№ 07/10 - Управління є виконавчим органом
Харківської міської ради, що
утворюється міською радою. Управління
відповідно до покладених на нього
завдань здійснює передачу у
встановленому порядку підприємствам,
установам, організаціям, суб'єктам
підприємницької діяльності об'єктів
комунальної власності в оренду.

25.01.1999 року між Управлінням
комунального майна та приватизації
Харківської міської ради та ТОВ
«АРТемаль» укладено договір оренди №
188 на нежитлове приміщення площею 18,5
кв.м. по АДРЕСА_1, літ. «А-4» в м. Харкові
та підписано акт прийому-передачі,
згідно до якого в користування
передано приміщення 3-го поверху, вхід з
під'їзду, тоді як позивач стверджує, що
користування зазначеними приміщеннями
здійснювалось позивачем через вхід з
його житла.

На підставі розпорядження управління
комунального майна та приватизації від
28.11.2001 року № 1311 «Про переукладення
договору оренди на спірне нежитлове
приміщення по АДРЕСА_1 літ. «А-4» у
зв'язку із закінченням дії договору
оренди № 188 від 25.01.1999 року.

У відповідності до Закону України «Про
оренду державного та комунального
майн» прийнято рішення про
переукладення договору оренди та
укладено договір оренди № 953 від 25.01.2002
року і підписано акт прийому-передачі.

Додатковою угодою № 12 до договору
оренди № 953 від 25.01.2002 року договір
оренди нежитлового приміщення № 953
викладено в новій редакції та
підписано акт приймання-передачі,
згідно до якого управління
комунального майна та приватизації
Департаменту економіки та
комунального майна Харківської
міської ради передано в строкове
платне користування ТОВ «АРТемаль»
нежитлове приміщення третього поверху
№ 1 загальною площею 18,5 кв.м. в
житловому будинку по АДРЕСА_1, літ. «А-4».
Майно передано з метою використання
під офіс.

Представник відповідачів вважає, що
спірне приміщення отримано в
користування товариством з обмеженою
відповідальністю «АРТемаль», а не
фізичною особою ОСОБА_4 - позивачем по
справі.

Крім цього, представник відповідачів
вважає, що позивачами пропущено строк
звернення з позовною заявою до суду.

Представник прокуратури Київського
району м. Харкова Овчарова А.О. проти
задоволення позовних вимог
заперечувала, підтвердила доводи
наведені представником відповідачів.

Суд вислухав пояснення представників
сторін, представника прокуратури,
перевірив матеріали справи, приходить
до наступного.

В судовому засіданні встановлені
наступні юридично значимі факти та
відповідні їм правовідношення.

19 жовтня 1993 року між ТОВ «АРТемаль» в
особі директора Петрусенко Ларисою
Миколаївною та Фондом майна
Харківської міської ради був
укладений договір оренди №
4432. Предмет договору оренди нежитлове
приміщення площею 18,5 кв.м., по АДРЕСА_1
м. Харкова, строк дії договору п'ять
років / а.
с. 35 Т.2 /

Позивачі ОСОБА_4 та ОСОБА_5
знаходяться у шлюбі з 24 лютого 2007 року

/ а. с. 7 Т.2 /

Згідно договору дарування від 08 липня
2002 року ОСОБА_5 є ще власником 19/100
частки комунальної квартири АДРЕСА_1

/ а. с. 8 Т.2 /

За даними Комунального підприємства «
Харківське міське бюро технічної
інвентаризації» від 16.10.2012 року у
складі приміщень квартири АДРЕСА_1
загальною площею 18,5 кв.м. не
зареєстрована. Нежитлове приміщення
АДРЕСА_1 при первинній інвентаризації
вищезазначеного житлового будинку в 1950
році було за інвентаризовано як
житлова кімната квартири № 6 за
вищезазначеною адресою. Матеріали про
переведення вищевказаного приміщення
у нежитлове в КП « ХМБТІ» не подано
/ а. с. 21 Т.2 /

На підставі додаткової угоди № 2 до
Установчого договору про створення
товариства з обмеженою
відповідальністю « АРТемаль» від 02
травня 2002 року частка ОСОБА_4 у
статутному фонді складає 90%, а ОСОБА_5 - 10
% / а. с. 24 Т.2 /

25 січня 2002 року між Управлінням
комунального майна та приватизації
Харківської міської ради та ТОВ «
АРТемаль» в особі директора ОСОБА_4 був
укладений договір оренди № 953
нежитлового приміщення площею 18,5 кв.м.
по АДРЕСА_1 / літ. «А-4» /. Строк дії
договору оренди до 25 січня 2003 року
/ а. с. 36/

25 липня 2011 року між Управлінням
комунального майна та приватизації
департаменту економіки та
комунального майна Харківської
міської ради та ТОВ « АРТемаль» в особі
директора ОСОБА_4 було укладено
додаткова угода № 12 до договору оренди
нежитлового приміщення № 953 від 25.01.2002
року. предмет договору нежитлове
приміщення третього поверху № 1
загальною площею 18,5 кв. в житловому
будинку, розташоване за адресою:
АДРЕСА_1, літ. « А-4». Строк дії договору
до 25 липня 2013 року
/ а. с. 42
Т.2 /

За даними технічного висновку ПП «
Модулор - сервис» про можливість
експлуатації приміщення № 1 в якості
житлової кімнати в АДРЕСА_1 видно, що
вказану спірну кімнату площею 18,5 кв.м.
можливо використовувати в якості
житлової

/ а. с. 95 Т.2/

Відповідно вимогам ст. 203 ЦК України
зміст правочину не може суперечити ЦК
України, іншим актам цивільного
законодавства, а також моральним
засадам суспільства. Особа, яка вчиняє
правочин, повинна мати необхідний
обсяг цивільної дієздатності.
Волевиявлення учасника правочину має
бути вільним і відповідати його
внутрішній волі. Правочин має
вчинятися у формі, встановленій
законом. Правочин має бути спрямований
на реальне настання правових
наслідків, що обумовлені ним.

Згідно ст.ст. 4, 10, 17, 28 Закону України
«Про оренду державного та комунального
майна» об'єктами оренди за цим Законом
є нерухоме майно (будівлі, споруди,
нежитлові приміщення) та інше окреме
індивідуально визначене майно
підприємств. Істотними умовами
договору оренди є: об'єкт оренди (склад
і вартість майна з урахуванням її
індексації); термін, на який
укладається договір оренди; орендна
плата з урахуванням її індексації.
Термін договору оренди визначається за
погодженням сторін. Термін договору
оренди не може бути меншим, ніж п'ять
років, якщо орендар не пропонує менший
термін. Орендареві забезпечується
захист його права на майно, одержане
ним за договором оренди, нарівні із
захистом, встановленим законодавством
щодо захисту права власності.

Відповідно до вимог ст.ст. 759, 761, 767, 773, 784
ЦК України за договором найму (оренди)
наймодавець передає або зобов'язується
передати наймачеві майно у
користування за плату на певний строк.
Право передання майна у найм має
власник речі або особа, якій належать
майнові права. Наймодавець
зобов'язаний передати наймачеві річ у
комплекті і у стані, що відповідають
умовам договору найму та її
призначенню. Наймач зобов'язаний
користуватися річчю відповідно до її
призначення та умов договору. Наймач
має право вимагати розірвання договору
найму, якщо наймодавець передав у
користування річ, якість якої не
відповідає умовам договору та
призначенню речі.

Таким чином, фактично за договором
оренди позивачу передано майно, яке не
відповідає умовам законодавства
України, а саме - житлове приміщення,
яке не можна використовувати під
розміщення офісу. За цих підстав
органами сан.епідем.надзору було
виявлено дане порушення та накладено
адміністративне стягнення у вигляді
штрафу на позивачів.

Крім того, з наданих доказів
вбачається, що між сторонами фактично
був укладений договір найму житла, а
не договір оренди нежитлового
приміщення.

Статтею 215 ЦК України передбачено, що
підставою недійсності правочину є
недодержання в момент вчинення
правочину стороною (сторонами) вимог,
які встановлені частинами першою -
третьою, п'ятою та шостою статті 203 ЦК
України.

Недійсним є правочин, якщо його
недійсність встановлена законом
(нікчемний правочин). У цьому разі
визнання такого правочину недійсним
судом не вимагається.

У випадках, встановлених цим Кодексом,
нікчемний правочин може бути визнаний
судом дійсним.

Якщо недійсність правочину прямо не
встановлена законом, але одна із сторін
або інша заінтересована особа
заперечує його дійсність на підставах,
встановлених законом, такий правочин
може бути визнаний судом недійсним (
оспорюваний правочин).

На підставі ст. 229 Цивільного кодексу
України якщо особа, яка вчинила
правочин, помилилася щодо обставин, які
мають істотне значення, такий правочин
визнається судом недійсним. Істотне
значення має помилка щодо природи
правочину, прав та обов'язків сторін,
таких властивостей і якостей речі, які
значно знижують її цінність або
можливість використання за цільовим
призначенням.

Відповідно до положень ст. 379 ЦК України
житлом фізичної особи є житловий
будинок, квартира, інше приміщення,
призначені та придатні для постійного
проживання в них.

Статтями 627, 628, 638 ЦК України
встановлено, що відповідно до статті 6
цього Кодексу сторони є вільними в
укладенні договору, виборі контрагента
та визначенні умов договору з
урахуванням вимог цього Кодексу, інших
актів цивільного законодавства,
звичаїв ділового обороту, вимог
розумності та справедливості. Зміст
договору становлять умови (пункти),
визначені на розсуд сторін і погоджені
ними, та умови, які є обов'язковими
відповідно до актів цивільного
законодавства. Договір є укладеним,
якщо сторони в належній формі досягли
згоди з усіх істотних умов договору.
Істотними умовами договору є умови про
предмет договору, умови, що визначені
законом як істотні або є необхідними
для договорів даного виду, а також усі
ті умови, щодо яких за заявою хоча б
однієї із сторін має бути досягнуто
згоди.

Згідно ст.ст. 9, 61, 63 ЖК України
громадяни мають право на одержання у
безстрокове користування у
встановленому порядку жилого
приміщення в будинках державного чи
громадського житлового фонду або на
одержання за їх бажанням грошової
компенсації за належне їм для
отримання жиле приміщення для
категорій громадян, визначених
законом, або в будинках
житлово-будівельних кооперативів.
Користування жилим приміщенням у
будинках державного і громадського
житлового фонду здійснюється
відповідно до договору найму жилого
приміщення. Договір найму жилого
приміщення в будинках державного і
громадського житлового фонду
укладається в письмовій формі на
підставі ордера на жиле приміщення між
наймодавцем - житлово-експлуатаційною
організацією (а в разі її відсутності
відповідним підприємством, установою,
організацією) і наймачем громадянином,
на ім'я якого видано ордер. Предметом
договору найму жилого приміщення в
будинках державного і громадського
житлового фонду є окрема квартира або
інше ізольоване жиле приміщення, що
складається з однієї чи кількох кімнат,
а також одноквартирний жилий будинок.

Таким чином, оспорюваний договір
оренди з усіма додатковими угодами є
недійсним, так як предмет договору не
відповідає його умовам та дійсності з
вини відповідача. Позивачі є
користувачами житлової кімнати 3-го
поверху загальною площею 18,5 кв.м., у
складі АДРЕСА_1 вини відповідача
вказана спірна квартира не була
переведена з житлового приміщення в
нежитлове.

З матеріалів справи вбачається, що
позивачам було відмовлено в наданні
даної спірної кімнати, що не відповідає
ст. 54 ЖК України, згідно якої якщо в
квартирі, в якій проживає два або
більше наймачі, звільнилося
неізольоване жиле приміщення, воно
надається наймачеві суміжного
приміщення.. Дана кімната не є
ізольованим приміщенням, а тому чинним
законодавством не передбачено при
надані звільненого житлового
приміщення обов'язкового перебування
на квартирному обліку.

Таким чином, фактично за договором
оренди позивачам передано майно, яке не
відповідає умовам законодавства
України, а саме - житлове приміщення,
яке не можна використовувати під
розміщення офісу. За цих підстав
органами сан.епід. надзору було
виявлено дане порушення на накладено
адміністративне стягнення у вигляді
штрафу на позивачів.

З урахуванням наведеного, позовні
вимоги підлягають задоволенню в
повному обсязі.

Суд не погоджується з представником
відповідачів, проте, що позивачі
пропустили строк звернення до суду з
метою захисту своїх прав. Як
вбачається з матеріалів справи,
позивачі своєчасно звернулися до суду,
після того як вони взнали проте, що
дана спірна кімната є житловим
приміщенням і ніхто ніколи не
звертався до відповідних органів у
встановленому законом порядку про
перевід даної житлової кімнати у
нежитлове приміщення.

З урахуванням вищевикладеного, на
підставі ст.ст. 10, 11, 60, 61, 88, 209, 212-215 ЦПК
України, ст. 16, 203, 215, 379, 627, 628, 638, 759, 761,
773, 786 ЦК України, ст. ст. 17, 28 Закону
України « Про оренду державного та
комунального майна», ст. 9, 54, 61 ЖК
України, суд, -

В И Р І Ш И В :

Позовну заяву ОСОБА_4 і ОСОБА_5 до
Управління комунального майна та
приватизації департаменту економіки
та комунального майна, Харківської
міської ради, Третя особа - КП «
Жилкомсервіс» про визнання недійсним
договору оренди та визнання права
користування житловим приміщенням
задовольнити в повному обсязі.

Визнати недійсним договір оренди № 953
від 25.01.2002 року / з всіма додатковими
угодами, в т.ч. додаткову угоду № 12 від
25.07.2011 року / житлового приміщення -
кімнати 3-го поверху загальною площею
18,5 кв.м., у складі АДРЕСА_1;

Визнати за ОСОБА_4 і ОСОБА_5 право
постійного користування кімнатою 3-го
поверху загальною площею 18,5 кв.м., у
складі АДРЕСА_1.

Зобов'язати Харківську міську раду
укласти з ОСОБА_4 і ОСОБА_5 договір найму
житла, відкрити особовий рахунок для
сплати комунальних послуг та видати
ордер на житлове приміщення - кімнату 3 -
го поверху загальною площею 18,5 кв.м., у
складі АДРЕСА_1

Апеляційна скарга на рішення
суду подається апеляційному суду
Харківської області протягом десяти
днів з дня проголошення через
Київський районний суд м. Харкова.
Особи, які брали участь у справі, але не
були присутні у судовому засіданні під
час проголошення судового рішення,
можуть подати апеляційну скаргу
протягом десяти днів з дня отримання
копії цього рішення.

Повний текст рішення виготовити
до 11 липня 2014 року.

Суддя -