Справа № 350/1543/13-ц
Провадження № 22-ц/779/1775/2014
Головуючий у 1 інстанції Пулик М.В.
Суддя-доповідач Фединяк В.Д.
Р І Ш Е Н Н Я

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

06 листопада 2014 року
м. Івано-Франківськ

Колегія суддів судової палати з
розгляду цивільних справ Апеляційного
суду Івано-Франківської області в
складі:

головуючого-судді
Фединяка В.Д.

суддів:
Васильковського В.М., Девляшевського
В.А..

секретаря
Яковин М.Я.

з участю
позивача ОСОБА_2,

розглянувши у відкритому судовому
засіданні справу за позовом
розглянувши у судовому засіданні
справу за позовом ОСОБА_2 до ОСОБА_3,
третя особа - ОСОБА_4, про відшкодування
витрат, пов'язаних із покращенням
орендованого майна, за апеляційною
скаргою ОСОБА_2 на рішення
Рожнятівського районного суду від 16
червня 2014 року,-

в с т а н о в и л а :

У квітні 2006 року ОСОБА_2 звернувся в
суд з позовом до ОСОБА_3 третя особа -
ОСОБА_4, про відшкодування витрат,
пов'язаних із покращенням орендованого
майна та із врахуванням уточнених
вимог від 02.06..2014 року, зазначав, що 30
липня 2004 року між ним та ОСОБА_3 було
укладено договір найму нерухомого
майна - торговельного комплексу, що
знаходиться за адресою: АДРЕСА_2. Даний
договір був укладений строком на 5
років. Після підписання
вищезазначеного договору між
сторонами погоджено акт
прийому-передачі орендного майна,
згідно якого визнано його
характеристики і вказано існуючі
недоліки. Враховуючи незадовільний
стан приміщень та існуючі недоліки
майна, він зробив ремонтні роботи, які
були покладені на нього орендодавцем.
31 липня 2009 року закінчився строк дії
договору найму, проте ОСОБА_3 не
повідомив про його розірвання, а тому
позивач вважав, що договірні
зобов'язання тривають. У
вересні-листопаді 2009 року відповідач
почав перешкоджати позивачу в
користуванні орендованим майном. В
грудні 2009 року ОСОБА_3 уклав договір
купівлі-продажу орендного майна і
передав його новому власнику.
Посилаючись на те, що ним за згодою
орендодавця проведено значні
поліпшення орендованого майна, які
неможливо відокремити без заподіяння
йому шкоди, просив стягнути з
відповідача на свою користь понесені
витрати, які зроблені для поліпшення
орендного майна у розмірі 338407 грн., 27,52
грн. за повторне підключення
орендованого майна до електромережі,
15504 грн.12 коп. сплачену заборгованість
за спожиту електроенергію попереднім
орендарем цього майна, а всього 353 938
грн. 60 коп., 5773 грн.30 коп. судового збору
та 151 грн. витрат на
інформаційно-технічне забезпечення
розгляду справи.

Рішенням Рожнятівського районного
суду від 16 червня 2014 року ОСОБА_2
відмовлено в задоволенні позову.

В апеляційній скарзі ОСОБА_2 ставиться
питання про скасування оскаржуваного
рішення з ухваленням нового про
задоволенні позову, посилаючись на те,
що суд першої інстанції неповно
з'ясував обставини справи, дав
неправильну оцінку поданим доказам,
допустив порушення норм матеріального
і процесуального права й ухвалив
незаконне рішення. На думку апелянта,
суд не врахував того, що на
підтвердження позовних вимог ним
подано достатньо доказів, які одержані
з дотриманням порядку, встановленого
законом. Проте такі докази суд
помилково не прийняв до уваги.

У судовому засіданні ОСОБА_2
підтримував доводи апеляційної
скарги, просив задовольнити цю
скаргу.

Інші особи, які беруть участь у
розгляді справи в судове засідання
не з'явились, хоч про час і місце
розгляду справи були повідомлені у
встановленому законом порядку, що
відповідно ч. 2 ст. 305 ЦПК України не
перешкоджає розгляду справи у їх
відсутності.

Заслухавши доповідь судді, пояснення
осіб, які беруть участь у справі,
дослідивши матеріали справи та
перевіривши відповідно до ст. 303 ЦПК
України наведені у скарзі доводи,
колегія суддів дійшла висновку про
задоволення апеляційної скарги з
таких підстав.

Відмовляючи у задоволенні позову, суд
першої інстанції виходив з того, що
реконструкція орендованого
приміщення торговельного комплексу,
що знаходиться за адресою: АДРЕСА_2,
орендарем ОСОБА_2 здійснена без
належно оформлених документів та
дозволу на виконання будівельних
робіт, за відсутності проектної
документації і не відповідає вимогам
державних будівельних норм. Крім
цього, суд зіслався на те, що відсутні
докази про придбання будівельних
матеріалів на проведення
реконструкції орендованого
торгівельного комплексу, що такі
роботи були фактично проведені та
відсутня згода орендодавця на
проведення робіт по покращенню
об'єкта оренди.

Висновок суду є передчасним і
погодитись з ним не можна.

Згідно ч. 1ст. 759 Цивільного кодексу
України (далі - ЦК України) за договором
найму (оренди) наймодавець передає або
зобов'язується передати наймачеві
майно у користування за плату на певний
строк.

За положеннями ст. 767 ЦК України
наймодавець зобов'язаний передати
наймачеві річ у комплекті і у стані, що
відповідають умовам договору найму та
її призначенню. Наймодавець
зобов'язаний попередити наймача про
особливі властивості та недоліки речі,
які йому відомі і які можуть бути
небезпечними для життя, здоров'я, майна
наймача або інших осіб або призвести до
пошкодження самої речі під час
користування нею. Наймач зобов'язаний у
присутності наймодавця перевірити
справність речі. Якщо наймач у момент
передання речі у його володіння не
переконається у її справності, річ
вважається такою, що передана йому в
належному стані.

Частинами 1, 3 статті 778 ЦК України
передбачено, що наймач може поліпшити
річ, яка є предметом договору найму,
лише за згодою наймодавця. Якщо
поліпшення речі зроблено за згодою
наймодавця, наймач має право на
відшкодування вартості необхідних
витрат або на зарахування їх вартості в
рахунок плати за користування річчю.

Судом встановлено, що 30 липня 2004 року
між ОСОБА_2 та ОСОБА_3 було укладено
договір найму нерухомого майна -
торговельного комплексу, що
знаходиться за адресою: АДРЕСА_2
строком на 5 років. 30 липня 2004 року між
сторонами вищевказаного договору
погоджено акт прийому-передачі
орендного майна, згідно якого визнано
характеристики майна та вказано його
існуючі недоліки. Зокрема, сторони
оглянули даний об'єкт і зазначили що:

1. Будинок відключений від
електропостачання, вся система
електропостачання потребує
капітального ремонту;

2. Каналізація в неробочому стані,
потребує зміни труб та очищення;

3. Сходова клітка позначена цифрою
«V», площею 35,4м.кв. згідно технічного
паспорту потребує установки поручнів,
та проведення поверхневого ремонту.

4. Приміщення, позначена цифрою
«13», загальною площею 421,5м.кв. для
обладнання його під торговий зал
потребує такого ремонту:

- відгородження непридатної для
торгівлі частини приміщення стіною з
гіпсоилити.

- знімання розколеної плитки до
підлоги та заміна її на нову керамічну
плитку .

- встановлення решіток на вікнах
та заміна розбитих віконних рам.

5. Приміщення позначена цифрою «14»,
загальною площею 11,3м.кв. потребує
ремонту та обробки стін, стелі та
підлоги для влаштування його під
магазин.

6. Коридор позначений цифрою «26»
загальною площею 19,7м.кв. та приміщення
позначене цифрою «56» загальною площею
28 м.кв. згідно технічного паспорта,
перебувають в непридатному для
користування стані, завалені сміттям
та відходами від проведених
будівельних робіт.

7. Приміщення позначені цифрами,
починаючи з «57» і до «72» включено,
потребують очищення від мусору.
встановлення віконних рам, очищення
підлоги і стін від розбитої керамічної
плитки.

8. В приміщення позначеному цифрою
«4» загальною площею 643,4м.кв. вибито 10-
ть вікон та 6-ть віконних рам які
потребують заміни.

9. Підвал для влаштування в ньому
промислових складів потребує
облаштування підлоги бетонною стяжкою,
встановлення дверей, та вивезення
сміття.

10. В оглянутому приміщенні
відсутні будь-яке обладнання на
інвентар, відсутня система
водопостачання, теплопостачання.

11. Розпочаті роботи з обладнання
фасаду каменем потребують завершення.
Фасад будинку необхідно обробити і
покрасити.

12. Дах будинку протікає і потребує
перекриття.

Відповідно до п.п. 7.1, 7.2. договору найму
від 30 липня 2004 року, орендар
зобов'язаний здійснювати за власний
рахунок поточний ремонт об'єкта оренди,
здійснювати перебудову, добудову та
перепланування об'єкта оренди. Орендар
має право залишити за собою проведенні
поліпшення об'єкта оренди, здійсненні
за рахунок власних коштів, якщо вони
можуть бути відокремлені від майна без
заподіяння йому шкоди. Поліпшення
орендованого майна, які неможливо
відокремити від майна без заподіяння
йому шкоди, після закінчення строку дії
договору оренди залишаються
орендодавцю. Вартість проведених
орендарем покращень із врахуванням
зносу, розмір якого визначається на
підставі незалежної експертної оцінки,
які неможливо відокремити без
заподіяної шкоди об'єкту оренди,
відшкодовуються орендодавцем
орендареві на протязі 14 календарних
днів з моменту закінчення строку дії
договору або з моменту строкового
розірвання.

Встановлено, що для усунення недоліків
орендованого приміщення зазначених в
акті прийому-передачі, 12 вересня 2005
року між позивачем та приватним
підприємцем ОСОБА_5 було укладено
договір №15 на виконання підрядних
робіт по ремонту нерухомого майна -
торговельного комплексу, що
знаходиться за адресою: АДРЕСА_2 на
загальну суму 341 963 грн.00 коп.(а.с.справи
97-98). Договірна ціна розраховувалась
локальним кошторисом №25(т.2 А.С.122-160).

Також встановлено, що відповідно акта
від 30 липня 2004 року прийому-передачі
орендного майна погодженого
сторонами, підрядником проведені, а
позивачем оплачені роботи які
неможливо відокремити від об'єкта
оренди, зокрема:

1) Роботи з ремонту системи
електропостачання та відновлення
освітлення об'єкта оренди на загальну
суму 70881 грн 00коп., що підтверджується
актом приймання виконання підрядних
робіт №4 за листопад 2005 року(т.2 а.с.
106-110).

2) Роботи з ремонту каналізації та
системи водопостачання на загальну
суму 17467 грн 00 коп., що підтверджується
актом приймання виконання підрядних
робіт №5 за грудень 2005 року(т.2 а.с. 111-114)

3) Встановлення дверних та
віконних блоків на загальну суму 95958
грн 00 коп., що підтверджується актом
приймання виконання підрядних робіт №3
за листопад 2005 року(т.2 а.с. 115-117)

В приміщенні під цифрою 25 згідно
технічного паспорта на будівлю площею
6,5 м2, стіни обкладено керамічною
плиткою площею 17,5 м2. приміщення
поштукатурене і побілене; -в
приміщеннях під цифрами 22 площею 13,7 м2,
24 площею 18,7 м2 , 39 площею 27м2, 40 площею 3 м2
стіни і стеля поштукатурені і побілені.
Підлога в перечислених приміщеннях
залита бетонною стяжкою;в приміщенні
під цифрою 23 площею 88,9 м2 зроблено
гіпсокартонну перегородку розміром
2,9x5,47 м. В дверях вмонтовано металічну
решітку розміром 1,55x2,10 м;в приміщеннях
під номерами 34,36,38 вісім віконних
отворів замуровано цегляною кладкою; в
сходовій клітці, позначеній цифрою 26
стіни та підлога оздоблені керамічною
плиткою площею 93,2 м2. В двері вмонтована
металічна решітка;в приміщенні під
цифрою 13 замінено 26 м2 керамічної
плитки, оздоблено водоемульсійним
пофарбуванням перегородку з
гіпсокартону площею 49,8 м2.приміщення
під цифрою 14 стіни оздоблено
гіпсокартоном та водоемульсійним
пофарбуванням.в приміщенні під цифрою
18 замінено 13 м2 керамічної плитки;в
приміщенні площею 26,5 м2. 17,43 м2 стіни і
стелі оброблено гіпсокартоном і
оздоблені водоемульсійним
пофарбуванням 12,74 м2 підлоги і стіни
обкладені керамічною плиткою. 26,2 м2
стіни оздоблено річковим каменем в
приміщенні обладнано туалет і кладову,
стіни підлога яких обкладені плиткою
загальною площею 49.4 м.2. в приміщені під
цифрою 56 згідно плану підлога
обкладена керамічною плиткою площею 28,5
м2 та 69,2 м2 стіни обкладено річковим
каменем.в приміщені під цифрою 43 згідно
плану тринадцять віконних отворів
замуровано цегляною кладкою, лаштовано
металічну сцену. Цегляною кладкою
вимуровано перегородки об'ємом 9,3 мЗ,
стіни поштукатурені і оздоблені
водоемульсійним пофарбуванням.в
приміщенні під цифрою 63 під лога
викладена керамічною плиткою
загальною площею 37,1 м2, стіни викладені
керамічною плиткою площею 95 м2;в
приміщенні під цифрою 68 підлога і стеля
викладена керамічною плиткою площею 31
м2;в приміщенні під цифрою 69 стіни
викладені керамічною плиткою площею 28
м2;в приміщенні під цифрою 72 підлога
викладена плиткою загальною площею 40,2
м2;в приміщенні під цифрою 73 підлога
викладена плиткою площею 9,8 м2.в
приміщенні під цифрою 55 замінено 28 м2
паркетної підлоги; пошліфовано і
полаковано 110м2 паркетної підлоги,
оздобленно 18 м.кв. стіни дерев'яною
вагонкою, добудовано барну стійку.

Загальна вартість вказаних в пункті 4
ремонтних робіт становить 157657 грн.00
коп. що підтверджується актом
приймання виконання підрядних робіт №2
за жовтень 2005 року(т.2 ас. 101- 103) на суму
95631 грн 00 коп. та актом приймання
виконання підрядних робіт №1 за
жовтень 2005 року на суму 62026 грн. 00 коп.

Приватним підприємцем ОСОБА_6 надано
послуги з прибирання будівельного
сміття з об'єкта оренди в об'ємі 951 м.куб.
на загальну суму 47550 грн. 00 коп., які
оплачені позивачем,що підтверджується
товарними чеками (т.1 а.с.57-63).

З довідки Рожнятівського РЕМ видно, що
на підставі договору від 17.08.2004 року
позивачем оплачений борг за
електроенергію попередніх
користувачів орендованого будинку в
сумі 15490,86 грн. та оплачено 27,52 грн. за
повторне підключення об'єкта до
електропостачання (Т.1 а.с.65).

Згідно висновку судової
будівельно-технічної експертизи
№1098/1375від 15 лютого 2010 року вартість
ремонтно-будівельних робіт, виконаних
за рахунок позивача по ремонту
орендованого торгівельного
комплексу, які неможливо відокремити
від об'єкта оренди може становити 338 407
грн.

Суд відхиляє заперечення відповідача
про те, що реконструкція орендованого
приміщення торговельного комплексу,
що знаходиться за адресою: АДРЕСА_2
орендарем ОСОБА_2 здійснена без
належно оформлених документів та
дозволу на виконання будівельних
робіт, за відсутності проектної
документації і не відповідає вимогам
державних будівельних норм та
відсутні докази про придбання
будівельних матеріалів на проведення
реконструкції орендованого
торгівельного комплексу, і що такі
роботи були фактично проведені та
відсутня згода орендодавця на
проведення робіт по покращенню
об'єкта оренди, оскільки
спростовуються п.п.7.1,72 договором
найму торговельного комплексу від 30
липня 2004 року укладеного між ОСОБА_3 та
ОСОБА_2 про згоду орендодавця на
проведення орендарем реконструкції та
ремонту орендованого майна ( т.1 а.с.106),
квитанціями та накладними про
придбання будівельних матеріалів та
використання їх для проведення
реконструкції орендованого
торгівельного комплексу.

Щодо відсутності дозволу на
виконання будівельних робіт, то такі
доводи є помилковими, так як
позивачем самовільно не проводилась
перебудова та зміна головного фасаду
орендованого торгівельного комплексу,
а проводилась у такому приміщенні
ремонтні будівельні роботи, що
підтвердила у судовому засіданні
експерт Львівського НДІ судових
експертиз ОСОБА_7, яка також в
судовому засіданні пояснила, що
проектна документація на вказані
роботи та дозволи виконавчого
комітету та архітектури не потрібні.

За правилами п. п. 1, 4 ч. 1 ст. 309 ЦПК
України підставами для скасування
рішення суду першої інстанції і
ухвалення нового рішення є неповне
з'ясування судом обставин, що мають
значення для справи, та порушення судом
норм матеріального і процесуального
права, які призвели до неправильного
вирішення справи.

За таких обставин, колегія суддів
приходить до висновку, що вирішуючи
даний спір суд першої інстанції
неповно з'ясував обставини, допустив
порушення норм матеріального і
процесуального права, які призвели до
неправильного вирішення справи, тому
оскаржуване рішення підлягає
скасуванню з підстав встановлених
п.п.1,4 ч.1 ст.309 ЦПК України з ухваленням
нового рішення про задоволення позову
ОСОБА_2

Згідно зі змістом ч.ч. 1, 5 ст. 88 ЦПК
України стороні, на користь якої
ухвалено рішення, суд присуджує з
другої сторони понесені нею і
документально підтверджені судові
витрати. Якщо суд апеляційної або
касаційної інстанції, не передаючи
справи на новий розгляд, змінює рішення
або ухвалює нове, суд відповідно змінює
розподіл судових витрат.

На підставі наведеного, керуючись
ст.ст. 307,309,313,314,316,317 ЦПК України,
колегія суддів, -

в и р і ш и л а :

Апеляційну скаргу ОСОБА_2
задовольнити. Рішення Рожнятівського
районного суду від 16 червня 2014 року
скасувати.

Ухвалити нове рішення.

Позов ОСОБА_2 до ОСОБА_3, третя особа -
ОСОБА_4, про відшкодування витрат,
пов'язаних із покращенням орендованого
майна задовольнити.

Стягнути ОСОБА_3 ІНФОРМАЦІЯ_1,
уродженця м. Забітуй Аларського району
Іркутської області, громадянина
Російської Федерації, паспорт НОМЕР_1,
виданий ВВС Москвореченсько-Сабурово
міста Москви 28 листопада 2005 року, код
підрозділу 772-041, зареєстрованого за
адресою: АДРЕСА_1 на користь ОСОБА_2
338407 грн. (триста тридцять вісім тисяч
чотириста сім гривень) затрачених
для поліпшення орендного майна, 27 грн.
52 коп.( двадцять сім гривень п'ятдесят
дві копійки) за повторне підключення
орендованого майна до електромережі,
15504 грн.12 коп. (п'ятнадцять тисяч п'ятсот
чотири гривні дванадцять копійок)
сплачених як заборгованість за спожиту
електроенергію попереднім орендарем
спірного майна, 6623 грн.30 коп. (шість
тисяч шістсот двадцять три гривні
тридцять копійок) судового збору та 151
грн. витрат на інформаційно-технічне
забезпечення розгляду справи.

Рішення набирає чинності з моменту
проголошення, однак може бути
оскаржене в касаційному порядку
протягом двадцяти днів безпосередньо
до Вищого спеціалізованого суду
України з розгляду цивільних і
кримінальних справ з часу набрання
законної сили.

Головуючий-суддя В.Д.Фединяк

Судді:
В.М.
Васильковський

В.А.Девляшевський