АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД МІСТА КИЄВА
Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

18 березня 2014 р. Колегія суддів
судової палати з цивільних справ
Апеляційного суду м. Києва в складі:

головуючого - Усика Г.І.

суддів - Нежури В.А., Соколової В.В.

при секретарі - Охневській Т.В.

розглянувши у відкритому судовому
засіданні в м. Києві апеляційну скаргу
ОСОБА_1 на рішення Печерського
районного суду м. Києва від 16 грудня 2013
р. у справі за позовом ОСОБА_2 до ОСОБА_1
про розірвання попереднього договору,
стягнення коштів, зустрічним позовом
ОСОБА_1 до ОСОБА_2 про зобов'язання
вчинити дії, усунення перешкод в
користуванні приміщенням, стягнення
коштів,

в с т а н о в и л а:

У липні 2013 р. ОСОБА_2 звернулася з
позовом до ОСОБА_1 про розірвання з
13.07.2013 р. попереднього договору оренди
нежитлового приміщення від 15.01.2013 р. та
стягнення сплаченої наперед орендної
плати у розмірі 116 861,74 грн., що
еквівалентно 14 626 доларів США.

Свої вимоги обґрунтовувала тим, що
15.01.2013 р. між нею та ОСОБА_1 укладено
попередній договір оренди нежитлового
приміщення, що знаходиться за адресою:
АДРЕСА_1, строком на 12 місяців.

Посилаючись на те, що відповідач не
вчиняв жодних дій щодо укладення
основного договору, вона 30.05.2013 р.
направила йому додаткову угоду про
розірвання попереднього договору, яку
він відмовився отримувати.

12.06.2013 р. ОСОБА_1 відмовився отримати від
неї особисто лист з додатковою угодою
про розірвання попереднього договору,
а тому просила розірвати його в
судовому порядку з 13.07.2013 р.

Стверджувала, що нежитлове приміщення
вона звільнила 20.05.2013 р., а тому просила
стягнути з відповідача наперед
сплачену орендну плату в розмірі 116 861,74
грн.

Справа № 757/15585/13 № апеляційного
провадження:22-ц/796/2393/2014 р. Головуючий у
суді першої інстанції: Мельник
А.В.Доповідач у суді апеляційної
інстанції: Усик Г.І.У серпні 2013 р. ОСОБА_1
звернувся з зустрічним позовом до
ОСОБА_2 в якому з урахуванням уточнень,
просив зобов'язати ОСОБА_2 звільнити
від особистих речей орендоване
приміщення, розташоване по АДРЕСА_1;
зобов'язати ОСОБА_2 повернути
орендоване приміщення, шляхом
підписання акту прийому-передачі;
зобов'язати відповідача усунути
перешкоди у користуванні вказаним
нежитловим приміщенням, шляхом
повернення ключів від приміщення;
стягнути з заборгованість по оплаті
комунальних платежів у розмірі 34 915,31
грн.; заборгованість по орендній платі
за перший та останній місяці
відповідно до п.5.1 договору оренди, а
саме: податок з доходів фізичних осіб у
розмірі 15% що становить 5 846,00 грн.; штраф
у розмірі 200% за прострочення виконання
зобов'язання, щодо повернення
приміщення, що становить 38 973,87 грн., а
також заборгованість по орендній платі
за чотири місяці у розмірі 97 520,00 грн.

Свої доводи обґрунтовував тим, що
відповідач в порушення п.5.1
попереднього договору не сплатила 15-ти
процентний податок на прибуток за
перший та останній місяці оренди, що
становить 5846,00 грн., та у зв'язку з
порушенням строку і порядку повернення
орендованого приміщення не сплатила
штраф у розмірі 200% від суми місячної
орендної плати, розрахований за
останній місяць користування
приміщенням (19 486, 935 грн.), що становить 38
973,87 грн.

Крім того зазначав, що попередній
договір не є припиненим, оскільки
ОСОБА_2 не повернула йому нежитлове
приміщення, як це передбачено п. 8.3
договору (на підставі акту
приймання-передачі та ключі від цього
приміщення.

Також вказував на те, що ОСОБА_2 не
сплатила заборгованість за комунальні
послуги у розмірі 34 915,31 грн. та орендну
плату за чотири місяці, за період з
15.06.2013 р. по 15.11.2013 р. у розмірі 97 520,00 грн.

Рішенням Печерського районного суду м.
Києва від 16.12.2013 р. позов ОСОБА_2
задоволено частково.

Стягнуто з ОСОБА_1 на користь ОСОБА_2 116
861,74 грн. та 1 168,62 грн. судового збору.

В задоволенні іншої частини позовних
вимог відмовлено.

В задоволенні зустрічного позову
ОСОБА_1 відмовлено.

В апеляційній скарзі представник
ОСОБА_1 просить рішення суду скасувати
та ухвалити нове рішення, яким
відмовити в задоволенні позовних вимог
ОСОБА_2, та задовольнити зустрічний
позов ОСОБА_1, посилаючись на неповне
з'ясування судом обставин, що мають
значення для справи та неправильне
застосування норм матеріального і
процесуального права.

Зазначав, що суд залишив поза увагою те,
що ОСОБА_2 порушила порядок
одностороннього розірвання договору
(п.4.3) та письмово не повідомила ОСОБА_1
за місяць до такого розірвання.

Також посилався на те, що суд не звернув
увагу на його доводи, що ОСОБА_2 не
виконала зобов'язання щодо передачі
орендованого приміщення та ключів від
нього.

Крім того вказував на те, що за
відсутності складеного між сторонами
акту прийому-передачі орендованого
майна, ОСОБА_2 є такою, що продовжує ним
користуватися, у зв'язку із чим повинна
сплатити заборгованість зі сплати
орендної плати за період з 15.06.2013 р. по
15.11.2013 р. у розмірі 97 520,00 грн., штраф у
розмірі 38 973,87 грн. та заборгованість по
сплаті комунальних платежів за період
з 01.10.2013 р. по 31.10.2013 р. у розмірі 34 915,31
грн..

В судовому засіданні представник
ОСОБА_1 просив задовольнити апеляційну
скаргу з наведених у ній підстав.

Представник ОСОБА_2 просив
апеляційну скаргу відхилити,
посилаючись на те, що її доводи не
ґрунтуються на матеріалах справи та
вимогах закону.

Заслухавши доповідь судді, пояснення
осіб, які приймали участь в судовому
засіданні, перевіривши законність та
обґрунтованість рішення суду в межах
доводів апеляційної скарги, колегія
суддів виходить з наступного.

Судом першої інстанції встановлено, що
15.01.2013 р. між ОСОБА_2 та ОСОБА_1 укладено
попередній договір оренди нежитлового
приміщення, що знаходиться за адресою:
АДРЕСА_1, строком на 12 місяців з моменту
прийняття приміщення, а саме до 16.01.2014 р.

Додатковою угодою до попереднього
договору від 01.02.2013 р., сторони внесли
зміни та доповнення до п.5.1, відповідно
до якого погодили розмір місячної
орендної плати, що складає еквівалент
2438 доларів США по курсу НБУ на час
сплати, в тому числі й податок на доходи
фізичних осіб.

Також були внесені зміни до п.3.1
попереднього договору, відповідно до
якого строк оренди приміщення складає
13 місяців з моменту прийняття
приміщення, а саме з 16.01.2013 р. по 16.02.2014 р.

Доповнено договір п.5.3.1, відповідно до
якого орендар вносить передоплату за 10
місяців оренди, яка на день підписання
цього договору становить 24 380 доларів
США, та внесено зміни та доповнення до
п.5.7 попереднього договору, відповідно
до якого сторони погодили, що орендна
плата за перший місяць оренди не
нараховується і не сплачується.

Додатковою угодою №2 від 06.02.2013 р.
сторони внесли зміни до п.1.2 договору,
відповідно до якого погодили, що
основний договір оренди нежитлового
приміщення буде укладений в строк з
01.07.2013 р. по 15.02.2014 р., але не пізніше ніж в
місячний термін після отримання
орендодавцем права власності на
нежитлове приміщення АДРЕСА_115.01.2013 р.
ОСОБА_1 отримав від ОСОБА_2 передоплату
за перший і останній місяці оренди у
розмірі 38 959, 24 грн., що було
еквівалентно 4876 доларам США, а 01.02.2013 р.
отримав від позивача передоплату за 10
місяців оренди нежитлового приміщення
у розмірі 194 796,20 грн., що еквівалентно
24380 доларам США.

Відповідно до п.4.3. попереднього
договору оренди нежитлового
приміщення від 15.01.2013 р., орендар має
право в односторонньому порядку
відмовитись від договору, письмово
попередивши орендодавця за один
місяць до розірвання договору.

З матеріалів справи убачається, що
30.05.2013 р. ОСОБА_2 направила пріоритетним
листом на адресу ОСОБА_1 додаткову
угоду про розірвання попереднього
договору, який був повернутий
позивачці без вручення відповідачеві.

12.06.2013 р. ОСОБА_1, за місцем свого
проживання, відмовився від отримання
листа з додатковою угодою про
розірвання попереднього договору, а
також відмовився від прийняття листа з
додатковою угодою про розірвання
попереднього договору, оформленого
пріоритетним поштовим відправлення з
врученням кур'єром, що підтверджується
матеріалами справи (відеозапис та
довідка начальника відділення
поштового зв'язку Семчук І.А.).

Відповідно до ч.3 ст.651 ЦК України у разі
односторонньої відмови від договору в
повному обсязі або частково, якщо право
на таку відмову встановлено договором
або законом, договір є відповідно
розірваним або зміненим.

Право орендаря на відмову від договору
в односторонньому порядку, за умови
письмового попередження орендодавця
за один місяць до розірвання договору,
передбачено п.4.3 договору.

Задовольняючи позовні вимоги ОСОБА_2
частково, суд першої інстанції
правильно виходив з того, що оскільки
відповідно до п.4.3 попереднього
договору ОСОБА_2 письмово попередила
ОСОБА_1 про свою відмову від
попереднього договору то він
вважається розірваним, а тому не
потребує розірвання його в судовому
порядку.

З огляду на те, що 12.06.2013 р. ОСОБА_2
повідомила ОСОБА_1 про відмову від
договору, він є розірваним з 13.07.2013 р.

Пунктом 12.5 договору визначено, що
договір вважається розірваним з
моменту належного оформлення
сторонами відповідної додаткової
угоди до цього договору, якщо інше не
встановлено у самій додатковій угоді,
цьому договорі або в чинному
законодавстві України.

Таким чином зазначеним пунктом
передбачено порядок та строк з якого
попередній договір вважається
розірваний за згодою сторін, а не в
односторонньому порядку, а тому
посилання в апеляційній скарзі на те,
що суд неправильно застосував умови
попереднього договору, якими
врегульовано порядок його розірвання,
є безпідставним.

Оскільки ОСОБА_2 внесла передоплату за
перший і останній місяці оренди, а
також за 10 місяців оренди нежитлового
приміщення на загальну суму 233 755,44 грн.,
та ураховуючи, що оренда нежитлового
приміщення тривала 6 місяців, з
урахуванням внесених сторонами змін до
попереднього договору про те, що
орендна плата за перший місяць не
сплачується, колегія суддів вважає, що
суд першої інстанції правильно
задовольнив вимоги ОСОБА_2 про
стягнення з відповідача 116 861,74 грн. за
невикористані місяці оренди
нежитлового приміщення.

Разом з тим відмовляючи у
задоволенні позовних вимог ОСОБА_1 про
усунення перешкод в користуванні
житловим приміщенням суд першої
інстанції не урахував положення
пунктів 8.1 - 8.4 попереднього договору,
якими передбачено, що по закінченні
терміну оренди, а також у випадку
дострокового розірвання договору
орендар зобов'язаний звільнити
приміщення від будь-якого майна та
повернути його орендодавцю протягом
5-ти календарних днів. Повернення
приміщення здійснюється на підставі
акту приймання-передачі, що
підписується сторонами. Орендар
зобов'язувався здійснити оплату всіх
платежів, передбачених даним договором
до моменту підписання сторонами акту
приймання -передачі приміщення.

З матеріалів справи убачається, що
після звернення ОСОБА_2 з позовом до
суду, відповідач погодився на
розірвання попереднього договору, про
що повідомив позивачку телеграмою, в
якій пропонував повернути йому
нежитлове приміщення та погасити
заборгованість по платежам. Таку
телеграму ОСОБА_2 отримала 06.08.2013 р. Та
обставина, що до 09.08.2013 р. вона
перебувала на відпочинку в
діагностично-реабілітаційному
курортному комплексі
«Ріксос-Прикарпаття» не позбавляло її
можливості висловити свою згоду, а в
подальшому вчинити дії щодо оформлення
акту прийому-передачі нежитлового
приміщення, сплатити заборгованість по
платежам за комунальні послуги та
передати ОСОБА_1 ключі від нежитлового
приміщення.

Оскільки вона таких дій не
вчинила, то відповідно до п.9.4
попереднього договору, вона
зобов'язана сплатити ОСОБА_1 штраф за
прострочення виконання зобов'язання
щодо повернення приміщення у розмірі
200% від суми місячної орендної плати ( 19
486,93 грн.), що становить 38 973,87 грн., а
також відповідно до п.5.5 договору
заборгованість по комунальних
платежах.

З матеріалів справи убачається, що
ОСОБА_2 у квітні 2013 р. сплатила лише 800,00
грн. за опалення, гаряче та холодне
водопостачання. Заборгованість по
комунальним платежам станом 21.07.2013 р.
становить 24 520,31 грн. (а.с.68). Інших
доказів щодо сум заборгованості за
комунальні послуги сторони не надали.

ОСОБА_2 стверджувала, що вона
звільнила нежитлове приміщення у
травні 2013 р. Доказів, які б
спростовували зазначені доводи ОСОБА_1
не надав.

Разом з тим ОСОБА_2 не
заперечувала, що вона не передавала
ОСОБА_1 ключі від нежитлового
приміщення, а тому вимоги останнього в
цій частині підлягають задоволенню.

З урахуванням наведеного рішення
суду в частині відмови в задоволенні
позовних вимог ОСОБА_1 про усунення
перешкод в користуванні нежитловим
приміщенням шляхом зобов'язання ОСОБА_2
передати йому ключі, стягнення штрафу,
а також заборгованості за комунальні
послуги підлягає скасуванню з
ухваленням у цій частині нового
рішення про задоволення таких вимог
частково.

Крім того з ОСОБА_2 на користь
ОСОБА_1 підлягає стягненню судовий збір
пропорційно до суми задоволених
позовних вимог, у розмірі 634,94 грн.

Що стосується доводів апеляційної
скарги про те, що суд не урахував, що
ОСОБА_2 відповідно до п.5.1 договору не
сплатила податок з доходів фізичних
осіб у розмірі 15% що становить 5 846,00 грн.
та має заборгованість по орендній
платі за 4 місяці у розмірі 87 520,00 грн., то
такі посилання є безпідставними,
виходячи з наступного.

Відповідно до змін та доповнень,
внесених до п. 5.1. додатковою угодою від
01.02.2013 р., податок на доходи фізичних
осіб був включений до розміру місячної
орендної плати. Також зазначеною
додатковою угодою були внесені зміни
та доповнення до п.5.7 попереднього
договору, відповідно до якого орендна
плата за перший місяць оренди не
нараховується і не сплачується.

ОСОБА_2 оплатила орендну плату за
перший та останній місяці оренди, а
також 10 місяців оренди наперед, а тому
вимоги ОСОБА_1 про стягнення
заборгованості по орендній платі за 4
місяці оренди, з 15.06.2013 р. по 15.11.2013 р. є
безпідставними.

Зважаючи на викладене та керуючись
ст.ст. 303, 307, 309, 316 ЦПК України, колегія
суддів

в и р і ш и л а:

Апеляційну скаргу ОСОБА_1
задовольнити частково.

Рішення Печерського районного
суду м. Києва від 16 грудня 2013 року в
частині відмови в задоволенні
зустрічного позову ОСОБА_1 до ОСОБА_2
про зобов'язання вчинити дії, усунення
перешкод в користуванні приміщенням,
стягнення коштів скасувати, та
ухвалити в цій частині нове рішення.

Позовні вимоги ОСОБА_1
задовольнити частково.

Зобов'язати ОСОБА_2 усунути
перешкоди в користуванні ОСОБА_1
нежитловим приміщенням, розташованим
за адресою: АДРЕСА_1 шляхом повернення
ОСОБА_1 ключів від зазначеного
нежитлового приміщення.

Стягнути з ОСОБА_2 на користь
ОСОБА_1 штраф у розмірі 38 973,87 грн. за
прострочення виконання зобов'язання
щодо повернення приміщення, а також
заборгованість по оплаті за комунальні
послуги у розмірі 24 520,31 грн. та витрати
по оплаті судового збору в розмірі 634,94
грн.

В іншій частині рішення суду
першої інстанції залишити без змін.

Рішення набирає законної сили з
моменту його проголошення, але може
бути оскаржено в касаційному порядку
до Вищого спеціалізованого суду
України з розгляду цивільних і
кримінальних справ протягом двадцяти
днів шляхом подання до цього суду
касаційної скарги.

Головуючий
Судді