Номер провадження 2/522/3785/14
14 травня 2014 року Приморський районний
суд м. Одеси в складі:
головуючого одноособово судді Кравчук
при секретарі судового засідання
розглянувши у відкритому судовому
засіданні справу за позовом ОСОБА_1 до
ПП «Телерадіокомпанія «Бюро
журналістських розслідувань», третя
особа ОСОБА_2, ОСОБА_3, про розірвання
договору оренди, зобов'язання не чинити
перешкод у користуванні власністю та
Позивач звернувся до суду з позовом, у
якому розірвати договір оренди
квартири загальною площею 224,5 кв.м
розташованої за адресою АДРЕСА_1 від 15
жовтня 2010 року укладений з Приватним
підприємством «Телерадіокомпанія
«Бюро журналістських розслідувань» в
особі директора ОСОБА_2, Виселити
Приватне підприємство
«Телерадіокомпанія «Бюро
журналістських розслідувань»
квартири, зобов'язати Приватне
підприємство «Телерадіокомпанія «Бюро
журналістських розслідувань» в особі
директора ОСОБА_2 не чинити перешкод
ОСОБА_1 у користуванні власністю та
вселити ОСОБА_1 зазначену квартиру.
Свої позовні вимоги позивач
обґрунтував тим, що 15 жовтня 2010 року між
позивачем та Приватним підприємством
«Телерадіокомпанія «Бюро
журналістських розслідувань» в особі
директора ОСОБА_2, було укладено
договір оренди квартири загальною
площею 224,5 кв.м. розташованої за адресою
АДРЕСА_1. На даний час у Відповідача
склалась заборгованість перед
Позивачем за орендну плату
користування квартирою АДРЕСА_1.
Відповідач перестав сплачувати
Позивачу за орендну плату починаючи з
15.01.11 року та по теперішній час. Сума
заборгованості за оренду складає 420 000
(чотириста двадцять тисяч грн..). 18.12.2012
року на адресу Відповідача було
направлено листа яким Позивач
зазначав, що бажає розірвати договір
оренди приміщення від 15 жовтня 2010 року
без його наступної пролонгації.
Відповідач відмовився отримувати
даного листа, тому на данний час
Позивач вважає що договір оренди є
розірваним, але вселитись в свою
квартиру він не має можливості, так як
Відповідач не пускає його до
приміщення квартири.
Представник Позивача у судове
засідання не з'явився, подав заяву з
проханням слухати справу у його
відсутність, позов підтримав та просив
Відповідач у судове засідання не
з'явився, належним чином повідомлений
про час та місце розгляду справи, тому
суд вважає за можливе розглянути позов
за його відсутністю та ухвалити заочне
рішення.

Треті особи у судове засідання не
з'явились, належним чином повідомлені
про час та місце розгляду справи.

Суд, вивчивши матеріали справи, вважає,
що позов обґрунтований, доведений та
підлягає

Судом встановлено, що на підставі
рішення Приморського районного суду м.
Одеси від 05.02.2009 року та рішення
Апеляційного суду Одеської області від
19.04.2010 року по справі № 2-294/09 за
позивачем визнано право власності на
256/1000 частин квартири АДРЕСА_1.

15 жовтня 2010 року між Позивачем та
Приватним підприємством
«Телерадіокомпанія «Бюро
журналістських розслідувань» в особі
директора ОСОБА_2, було укладено
договір оренди квартири загальною
площею 224,5 кв.м. розташованої за адресою
АДРЕСА_1.

Як вбачає суд з матеріалів справи
договір оренди квартири не було
зареєстровано у встановленому законом
порядку.

Однак недотримання умови ч. 2 ст. 158 ЖК
щодо реєстрації договору найму жилого
приміщення у виконавчому комітеті
місцевої Ради народних депутатів або в
органі управління, що ним утворюється,
за відсутності вказівки на
необхідність державної реєстрації
договорів найму (оренди) житла у ст. 810
ЦК та ст. 4 Закону України від 1 липня 2004
р. N 1952-IV "Про державну реєстрацію
речових прав на нерухоме майно та їх
обтяжень" не тягне недійсність такого
договору (постанова Верховного Суду
України від 21 листопада 2011 р. у справі N
6-53ц11 (Постанова N 6-53цс11)).

Згідно введеного 1 січня 2004 року в
дію Цивільний кодекс України, глава 59
розділу III якого регулює
правовідносини за договором найму
(оренди) житла. Так, у ч. 1 ст. 810 ЦК
України розкривається зміст договору
найму (оренди) житла, що є об'єктом
приватної форми власності, а ч. 3 ст. 810
ЦК України визначає, що до цього
договору застосовуються положення
Цивільного кодексу України, якщо інше
не встановлено законом.

Стаття 811 ЦК України встановлює, що
договір найму житла укладається у
письмовій формі. Жодних інших
застережень щодо форми договору чи
порядку його реєстрації цивільне
законодавство не передбачає.
Законодавство також не передбачає і
державної реєстрації такого виду
правочинів.

Так, згідно із ч. 1 ст. 210 ЦК України
правочин підлягає державній
реєстрації лише у випадку,
встановленому законом. Про це йдеться
як у ст. 4 Закону України "Про державну
реєстрацію речових прав на нерухоме
майно та їх обтяжень", відповідно до
якої обов'язковій державній реєстрації
підлягають речові права на нерухоме
майно, що розміщено на території
України зокрема, право користування
(найму, оренди) будівлею або іншими
капітальними спорудами (до яких житло
не відноситься), так і у п. 5 Тимчасового
порядку державної реєстрації
правочинів, затвердженого постановою
Кабінету Міністрів України від 26
травня 2004 року N 671, де, крім цього,
зазначено, що державній реєстрації
підлягають інші правочини, реєстрація
яких передбачена законом.

Водночас, у главі 59 розділу III ЦК
України "Найм (оренда) житла" спеціальна
вказівка про державну реєстрацію
такого виду правочину відсутня.

Аналіз положень ст. 158 ЖК України у
співвідношенні з нормами ст. ст. 203, 204,
205, 207, 208, 210, 215, 640, 810, 811 - 813, 820 ЦК України
не дає підстав для висновку про те, що
передбачена ч. 2 ст. 158 ЖК України
реєстрація договору найму є державною
реєстрацією правочину в розумінні ст.
210 ЦК України, з якою відповідно до ч. 3
ст. 640 ЦК України закон пов'язує
визначення моменту укладення договору,
а відтак і набуття сторонами прав і
обов'язків за договором житла.

Крім того, спеціальним законом, який
визначає правові, економічні,
організаційні засади проведення
державної реєстрації речових прав та
інших прав на нерухоме майно є Закон
України "Про державну реєстрацію
речових прав на нерухоме майно та їх
обтяжень", прийнятий 20 січня 2005 року, а
відтак цей Закон має пріоритет над ч. 2
ст. 158 ЖК України стосовно положень про
реєстрацію договору найму житла.

Таким чином, недотримання умови ч. 2 ст.
158 ЖК України щодо реєстрації договору
найму жилого приміщення у виконавчому
комітеті місцевої Ради народних
депутатів або в органі управління, що
ним утворюється при відсутності у ст. 810
ЦК України та ст. 4 Закону України "Про
державну реєстрацію речових прав на
нерухоме майно та їх обтяжень" вказівки
на необхідність державної реєстрації
договорів найму (оренди) житла не тягне
за собою недійсність такого договору.
Тому фактично за змістом ч. 1 ст. 627 ЦК
України, відповідно до ст. 6 ЦК України
сторони є вільними в укладенні
договору, виборі контрагента та
визначенні умов договору з урахуванням
вимог цього Кодексу, інших актів
цивільного законодавства, звичаїв
ділового обороту, вимог розумності та
справедливості.

Згідно з положеннями ст. 638 ЦК України,
договір є укладеним, якщо сторони в
належній формі досягли згоди з усіх
істотних умов договору.

Істотними умовами договору є умови про
предмет договору, умови, що визначені
законом як істотні або є необхідними
для договорів даного виду, а також усі
ті умови, щодо яких за заявою хоча б
однієї із сторін має бути досягнуто
згоди.

Судом встановлено, що 18.12.2012 року на
адресу Приватного підприємства
«Телерадіокомпанія «Бюро
журналістських розслідувань» було
направлено листа яким Позивач
зазначав, що бажає розірвати договір
оренди приміщення від 15 жовтня 2010 року
без його наступної пролонгації.
Відповідач відмовився отримувати
даного листа. Окрім того у відповідача
склалась заборгованість перед
позивачем за орендну плату
користування квартирою АДРЕСА_1.
Відповідач перестав сплачувати
позивачу за орендну плату починаючи з
15.01.11 року та по теперішній час. Сума
заборгованості за оренду складає 420 000
(чотириста двадцять тисяч грн..).

Також відповідач провів у квартирі
позивача перевлаштування та
реконструкцію без згоди на те позивача,
що є грубим порушенням п.4.4.1 договору
оренди та ст. 815 ЦК України.

З огляду на вищезазначене відповідачем
грубо порушено вимоги договору оренди
від 15.0.2010 року та вимоги ч. 2,3 ст. 815 ЦК
України :

«Наймач не має права провадити
перевлаштування та реконструкцію
житла без згоди наймодавця. Наймач
зобов'язаний своєчасно вносити плату
за житло. Наймач зобов'язаний
самостійно вносити плату за комунальні
послуги, якщо інше не встановлено
договором найму.»

Відповідно до ст.ст. 626, 629 Цивільного
кодексу України договором є
домовленість двох або більше сторін,
спрямована на встановлення, зміну або
припинення цивільних прав та
обов'язків. Договір є обов'язковим для
виконання сторонами.

Частиною 3 ст. 762 Цивільного кодексу
України передбачено, що договором або
законом може бути встановлено
періодичний перегляд, зміну
(індексацію) розміру плати за
користування майном.

Згідно зі ст. 651 Цивільного кодексу
України договір може бути змінено або
розірвано за рішенням суду на вимогу
однієї із сторін у разі істотного
порушення договору другою стороною.
Істотним є таке порушення стороною
договору, коли внаслідок завданої цим
шкоди друга сторона значною мірою
позбавляється того, на що вона
розраховувала при укладенні договору.

На підставі вищезазначених порушень
умов договору оренди, суд вважає, що
договір оренди є розірваним.

Як вбачається з позовної заяви, позивач
не має доступу до квартири, відповідач
відмовляється добровільно пустити
його до спірної квартири, а тому
позивач позбавлен можливості
користуватись своєю власністю.

Відповідно до вимог ст. 383 Цивільного
кодексу України передбачено, що
власник житлового будинку, квартири
має право використовувати помешкання
для власного проживання, проживання
членів своєї сім'ї, інших осіб і не має
права використовувати його для
промислового виробництва.

Відповідно до вимог ч.1 ст. 391 Цивільного
кодексу України, власник майна має
право вимагати усунення перешкод у
здійсненні ним права користування та
розпорядження своїм майном.

Також у статті 41 Конституції України
вказано, що кожен має право володіти,
користуватися і розпоряджатися своєю
власністю, результатами своєї
інтелектуальної, творчої діяльності.

Відповідно до ст. 155 Житлового кодексу
України, жилі будинки (квартири), що є у
приватній власності громадян, не може
бути в них вилучено, власника не може
бути позбавлено права користування
жилим будинком (квартирою), крім
випадків, установлених законодавством
України.

Оскільки, відповідач позбавляє
позивача права користуватись
квартирою АДРЕСА_1, позивач в
добровільному порядку не має
можливості усунути перешкоди в
користуванні власністю, тому суд
вважає за необхідне вселити позивача у
спірну квартиру та зобов'язати
відповідача не чинити позивачу
перешкоди у користуванні квартирою
АДРЕСА_1

Дослідивши матеріали справи, доводи
сторін, суд, за своїм внутрішнім
переконанням, що ґрунтуються на
безпосередньому, всебічному, повному
та об'єктивному дослідженні в судовому
засіданні всіх доказів, що є в
матеріалах справи, в їх сукупності,
керуючись принципом верховенства
права, вважає, що позовні вимоги є
обґрунтованими та підлягають
задоволенню.

На підставі викладеного,
керуючись ст. 41 Конституції України, ст.
ст. 358, 383, 391 Цивільного кодексу України,
ст. 155 Житлового кодексу України,
постановою Пленуму ВС України від 22
грудня 1995 року № 20 «Про судову практику
у справах за позовами про захист права
приватної власності», ст. ст. 10, 58, 60, 88,
208, 209, 212- 215, 224-226 ЦПК України, суд -

УХВАЛИВ:

Позов ОСОБА_1 до ПП
«Телерадіокомпанія «Бюро
журналістських розслідувань», третя
особа ОСОБА_2, ОСОБА_3, про розірвання
договору оренди, зобов'язання не чинити
перешкод у користуванні власністю та
вселення - задовольнити.

Розірвати договір оренди квартири
загальною площею 224,5 кв.м розташованої
за адресою АДРЕСА_1 від 15 жовтня 2010 року
укладений між ОСОБА_1 з одніє сторони та
Приватним підприємством
«Телерадіокомпанія «Бюро
журналістських розслідувань» в особі
директора ОСОБА_2 з іншої.

Виселити Приватне підприємство
«Телерадіокомпанія «Бюро
журналістських розслідувань» з
частини квартири розташованої за
адресою АДРЕСА_1 що належить ОСОБА_1 -
без надання іншого приміщення.

Зобов'язати Приватне підприємство
«Телерадіокомпанія «Бюро
журналістських розслідувань» в особі
директора ОСОБА_2 не чинити перешкод
ОСОБА_1 у користуванні власністю, а саме
частиною квартири розташованої за
адресою АДРЕСА_1.

Вселити ОСОБА_1 у квартиру
розташовану за адресою АДРЕСА_1 що
належить йому на праві власності.

Заочне рішення може бути переглянуте
за заявою відповідача протягом десяти
днів з дня отримання його копії.

Апеляційна скарга на рішення суду
подається до Апеляційного суду
Одеської області через суд першої
інстанції протягом десяти днів з дня
проголошення рішення суду.

Суддя
14.05.2014