Справа № 490/567/14-ц
Р І Ш Е Н Н Я

Іменем України

23 квітня 2014 р. Центральний районний
суд м. Миколаєва у складі:

головуючого - судді Гуденко О.А.,

при секретарі - Аслановій Е.Е.,

за участю позивача, його представника
ОСОБА_1,

розглянувши у відкритому судовому
засіданні в м. Миколаєві цивільну
справу за позовом

ОСОБА_2 до ОСОБА_3, третя особа - Агенство
нерухомості «Комфорт» про повернення
авансу та стягнення неустойки за
попереднім договором про укладення
договору купівлі-продажу квартири ,

в с т а н о в и в:

В січні 2014 року позивач звернувся до
суду з позовом до ОСОБА_3 про стягнення
18 000 доларів США, з яких 9 000 доларів
повернення авансу за попереднім
договором про укладення договору
купівлі-продажу квартири з передачею
авансу та 9 000 доларів у якості
неустойки за порушення умов договору.

Свої вимоги позивач мотивував тим, що
між ним, з однієї сторони як покупцем,
та ОСОБА_3 - з другої сторони як
продавцем, 21 лютого 2013 року був
укладений в письмовій формі
нотаріально посвідчений попередній
договір про укладення договору
купівлі-продажу квартири в строк до 01
липня 2013 року за ціною продажу
еквівалентно 26 000 доларів США. За цим
договором він передав відповідачці 9 000
доларів США у якості авансу . Оскільки в
установлений договором строк
відповідачка не погодилася на
укладання договору купівлі-продажу
квартири з причини ніби-то оформлення
певних документів щодо оформлення
побутових будівель в дворі будинку,
попросила покупця перенести строк
укладання договору Але і в подальшому
без пояснень відмовлялася від
заключення договору та повернення
авансу , він змушений звертатися до
суду про стягнення суми авансу і такої
самої суми у вигляді неустойки згідно
умов попереднього договору, оскільки
від укладання основного договору
купівлі-продажу відмовилася саме
продавець. Суму авансу та неустойки
ОСОБА_3 повинна повернути у доларах США
або у відповідності до курсу долару США
на час повернення грошей, оскільки
гроші він їй передавав саме у доларах,
про що була також надана власноруч
написана розписка.

ОСОБА_3 звернулася до суду з зустрічним
позовом до ОСОБА_2 про відшкодування
завданих збитків у вигляді упущеної
вигоди у розмірі 80 000 грн. Свої
зустрічні позовні вимоги
обґрунтовувала тим, що після укладання
попереднього договору за їх
домовленістю покупець з дружиною
вселився до квартири і проживав там,
але потім в зв'язку з розлученням і
відсутністю коштів на придбання
нерухомості відмовився від укладання
договору купівлі-продажу квартири.
Лише в січні 2014 року вони виселилися з
спірної квартири. Оскільки вона мала
намір здавати квартиру щодобово за
ціною 200 грн. на добу, отже з вини ОСОБА_2
з 15 грудня 2012 року по 20 січня 2014 року
зазнала збитків у вигляді упущеної
вигоди 80 000 грн.

Ухвалою суду від 23 квітгя 2014 року
зустрічна позовна заява була залишена
без розгляду в зв'язку з повторною
неявкою позивачів за зустрічним
позовом в судове засідання без
поважних причин.

В судовому засіданні позивач та його
представник підтримали позовні вимоги
та просили позов задовольнити. Суду
пояснили, що суму авансу за договором
слід визначати у відповідності до
курсу долару США на теперішній час ,
так само слід визначати і неустойку,
оскільки у ОСОБА_2, була необхідна сума
коштів на придбання квартири, а від
продажу квартири відмовилася саме
ОСОБА_3

Відповідач в судове засідання не
з'явився, повідомлений судом належним
чином, причини неявки суду не
повідомив, направив свого повноважного
представника.

Представник відповідача в минулих
судових засіданнях просив відмовити у
задоволенні позову первісного та
задовольнити зустрічний позов з
викладених в ньому підстав. В останні
судові засідання не зявився, докази
поважності причин неявки суду не надав.

Ухвалою суду справу розглянуто у
відсутності відповідача за наявності
її письмових пояснень , оскільки у
справі достатньо даних про права та
взаємовідносини сторін.

Представник третьої особи Волкац Л.М. в
судовому засіданні допитана в якості
свідка , вимоги первісного позову
підтримала. Суду пояснила, що в якості
представника агенстава нерухомості
надавала відповідачці ріелторські
послуги щодо продажу її квартири
АДРЕСА_1. ОСОБА_3, мала намір саме
продати квартиру, а не здавати їїв
оренду. ОСОБА_2, погодився придбати цю
квартиру за вказаною ціною 26 000 доларів
США та у встановлений до 01 липня 2013
року строк. Але відповідачка постійно
просила його подовжити строк продажу
квартири, оформлюючи якісь-то
документи , а потім взагалі
відмовлялася пояснювати свою відмову
від укладання договору. Вона знала, що
у ОСОБА_2 є є необхідна кількість коштів
на придбання квартириі він дійсно мав
намір її придбати, а угода не була
укладена саме за відмови продавця.

Вислухавши пояснення осіб, які
з`явилися в судове засідання, допитавши
свідків, дослідивши матеріали справи,
суд приходить до висновку, що позов
підлягає частковому задоволенню з
наступних підстав.

Судом встановлено, що між ОСОБА_2 з
однієї сторони як покупцем, та ОСОБА_3 -
з другої сторони як продавцем, 21 лютого
2013 року був укладений в письмовій
формі нотаріально посвідчений
Попередній договір про укладення
договору купівлі-продажу квартири з
передачею авансу, за умовами якого в
строк до 01 липня 2013 року продавець
зобов'язується продати, а покупець
зобов'язується купити квартиру АДРЕСА_1
в порядку та на умовах , передбачених
цим договором та Основним договором.

Відповідно до п. 2 цього Договору,
сторони домовилися про умови Основного
договору: ціна продажу квартири 208 000
грн., що є еквівалентом 26 000 доларів США.
У разі, якщо на день посвідчення
основного договору обмінний курс
долара буде відрізнятися, продаж буде
вчинятися за суму , еквівалентну 26 000
доларів США. Продовження строку для
укладання договору купівлі-продажу
допускається за додатковим
погодженням між сторонами, яке аає
бути оформлено письмовим договором про
це, але без його нотаріального
посвідчення.

За пунктом 3 цього Договору, на
підтвердження дійсних намірів про
наступне укладання договору
купівлі-продажу покупець передав, а
продавець отримала від покупця гроші в
сумі 72 000 грн. Зазначена сума
розцінюється сторонами як аванс в
рахунок наступного договору
купівлі-продажу .

За пунктами 5-6 цього Договору, у випадку
відмови (ухилення )покупців без
поважної причини від купівлі
нерухомості в визначений строк, сума
авансу продавцем не повертається. У
випадку відмови (ухилення ) продавця
без поважної причини від продажу
нерухомості в визначений строк, суму
авансу продавець повинен повернути
покупцям , а також додатково сплатити
йому таку саме суму, що буде вважатися
неустойкою.

Договір діє до моменту кладення
основного договору.

В той же день ОСОБА_3 було написано
розписку про отримання від позивача
авансу за вищевказаним договором у
розмірі 9 000 доларів США.

Укладенню цього договору передував
Договір про наміри купівлі-продажу
нерухомого майна, укладений між
сторонами 07 грудня 2012 року в
присутності представника агентства
нерухомості «Комфорт» . Цим договором
передбачалася та сама ціна продажу
квартири 26 000 доларів США в
еквіваленті, строк укладання договору
купівлі-продажу до 01 липня 2013 року, та
строк вселення покупця в квартиру з 15
грудня 2012 року. ОСОБА_3 знялася з
реєстрації у вказаній квартирі 31
жовтня 2012 року.

З копії паспорту позивача вбачається,
що 12 грудня 2012 року він уклав шлюб з
ОСОБА_5, а 05 листопада 2013 року шлюб було
розірвано. Письмовими доказами
підтверджується, що позивач продав
належну йому квартиру в м.Миколаєві в
грудні 2012 року за 21 000 доларів США. Як
пояснила в судовому засіданні допитана
в якості свідка ОСОБА_5 , вони з
позивачем проживаючи однією сімєю з
грудня 2012 року дійсно мали намір
придбати вказану двокімнатну квартиру
і проживали в ній за згодою
відповідача. Необхідна сума на
придбання квартири була у них в
наявності і складалася з 21 000 доларів
США від продажу однокімнатної квартири
ОСОБА_2 та 5 000 доларів її особистих
коштів. Проте ОСОБА_3 тривалий час після
настання строку встановленого
договором - 01.07.2013 року відкладала строк
укладання договору купівлі-продажу,
вигадуючи причини. В зв'язку з цим, вони
почали вимагати від неї повернення
авансу, раз вона відмовляється від
продажу квартири, на що ОСОБА_3
відреагувала негативно і примусово
виселила їх з спірної квартири.

Відповідно до ст.. 533 ЦК України, грошове
зобов'язання має бути виконане у
гривнях. Якщо у зобов'язанні визначено
грошовий еквівалент в іноземній
валюті, сума, що підлягає сплаті у
гривнях визначається за офіційним
курсом відповідної валюти на день
платежу, якщо інший її порядок не
визначення не встановлений договором
або законом. Використання іноземної
валюти, а також платіжних документів в
іноземній валюті при здійсненні
розрахунків на території України за
зобов'язаннями допускається у
випадках, порядку та на умовах,
встановлених законом.

За такого, суд не може прийняти до уваги
твердження позивача, що суму авансу
слід визначати за офіційним курсом
долару на день повернення грошової
суми , оскільки в положеннях
Попереднього договору зазначено лише
про еквівалент розміру ціни продажу
квартири до обмінного курсу долару СШа
на час укладення основного договору
купівлі-продажу, тоді як жодні інші
положення п. 3,6 не містять вказівки на
перерахунок суми переданого
авансового платежу під час передачі
або під час повернення суми в
еквіваленті до іноземної валюти.

В судовому засіданні представник
відповідача не заперечував факт
отримання останньою від позивача
авансу в розмірі 72 000 грн. за продаж
йому вказаної квартири.

Судом встановлено, що з вини
відповідачки договір купівлі-продажу
цієї квартири не був укладений в
установлений в договорі строк, що
визнала ОСОБА_3, як вбачається зі змісту
її зустрічної позовної заяви, оскільки
не були оформлені усі необхідні
документи.

Відповідачка повернути позивачу суму
авансу в добровільному порядку
відмовляється.

Відповідно до частин 1, 2 ст. 635 ЦК
попереднім є договір, сторони якого
зобов'язуються протягом певного строку
(у певний термін) укласти договір у
майбутньому (основний договір) на
умовах, встановлених попереднім
договором. Сторона, яка необґрунтовано
ухиляється від укладення договору,
передбаченого попереднім договором,
повинна відшкодувати іншій стороні
збитки, завдані простроченням, якщо
інше не встановлено попереднім
договором або актами
цивільного-законодавства.

Пунктом 4 ст.635 ЦК України передбачено,
що договір про наміри (протокол про
наміри тощо), якщо в ньому немає
волевиявлення сторін щодо надання йому
сили попереднього договору, не
вважається попереднім договором.
Попередній договір укладається у
формі, встановленій для основного
договору, а якщо форма основного
договору не встановлена, - у
письмовій формі.

Відповідно до ст.657 ЦК України, в
редакції, яка діяла на момент
виникнення спірних правовідносин,
договір купівлі-продажу земельної
ділянки, єдиного майнового комплексу,
житлового будинку (квартири) або іншого
нерухомого майна укладається у
письмовій формі і підлягає
нотаріальному посвідченню та
державній реєстрації.

Згідно з ст.570 ЦК України завдатком є
грошова сума або рухоме майно, що
видається кредиторові боржником у
рахунок належних з нього за договором
платежів, на підтвердження зобовязання
і на забезпечення його виконання. Якщо
не буде встановлено, що сума, сплачена в
рахунок належних з боржника платежів, є
завдатком, вона вважається авансом.

Отже, на відміну від завдатку аванс - це
лише спосіб платежу, який не виконує
забезпечувальної функції, а виконує
функцію попередньої оплати.

Зі змісту зазначених норм закону можна
зробити висновок, що аванс-це лише
спосіб платежу і він не є зобов'язанням.
Аванс не виконує забезпечувальної
функції, він сплачується боржником у
момент настання обов'язку платежу,
тобто виконує функцію попередньої
оплати. Той, хто отримав аванс, повинен
його повернути. Боржник, який видав
аванс, має право вимагати його
повернення в усіх випадках невиконання
чи неналежного виконання договору
кредитором. У свою чергу кредитор не
може бути зобов'язаним до повернення
авансу у подвійному розмірі і,
відповідно, до відшкодування збитків.

Тобто, боржник, який видав аванс, має
право вимагати його повернення в усіх
випадках невиконання чи неналежного
виконання договору кредитором. У свою
чергу кредитор не може бути
зобов'язаним до повернення авансу у
подвійному розмірі і, відповідно, до
відшкодування збитків

Оскільки договір купівлі-продажу
квартири, який би за своєю формою та
змістом відповідав вимогам закону, між
сторонами укладено не було, то сплачена
в рахунок виконання договору
відповідачці сума авансу повинна бути
повернута в тому розмірі, в якому вона
передавалася.

Таким чином, за попереднім договором
про укладення договору купівлі-продажу
від 21 лютого 2013 року , з ОСОБА_3 підлягає
стягненню сума авансу у розмірі 72 000
грн.

Що стосується позовних вимог про
стягнення з відповідачки неустойки в
такій самій сумі аванса , тобто 72 000
грн., то, виходячи з принципу
диспозитивності та положень ст. 60 ЦПК
України, суд вважає, що дані вимоги
задоволенню не підлягають, оскільки
аванс не є грошовим зобов'язанням, і до
цих правовідносин не застосовуються
положення ст. ст. 549 -551 ЦК україни.

Так, з законодавчо визначеної
дефініції неустойки випливає, що
неустойкою (штрафом, пенею) є грошова
сума або інше майно, які боржник
повинен передати кредиторові у разі
порушення боржником зобов'язання. При
цьому штрафом є неустойка, що
обчислюється у відсотках від суми
невиконаного або неналежно виконаного
зобов'язання, а пенею є неустойка, що
обчислюється у відсотках від суми
несвоєчасно виконаного грошового
зобов'язання за кожен день
прострочення виконання.

За такого, зі змісту пункту 6
попереднього договору вбачається, що
повернення авансу та такої самої суми
(фактично подвійна сума авансу) у
вигляді неустойки не відповідає
правовій природі неустойки, а
відповідає визначенню поняття
завдаток. Проте сторони чітко
визначилися , що передана при укладенні
попереднього договору сума є авансом і
при посвідченні основного договору
купівлі-продажу ціна квартири
зменшується на суму авансу.

Згідно ст. 88 ЦПК України з відповідача
на користь позивача підлягає
стягненню судовий збір пропорційно до
задоволених позовних вимог в розмірі
720 грн.

Керуючись ст. ст. ст. 10, 11, 57-60, 169, 212, 213, 209,
212-218 ЦПК України, суд -

В И Р І Ш И В:

Позов ОСОБА_2 до ОСОБА_3, третя особа -
Агенство нерухомості «Комфорт» про
повернення авансу та стягнення
неустойки за попереднім договором про
укладення договору купівлі-продажу
квартири - задовольнити частково.

Стягнути на користь ОСОБА_2 з ОСОБА_3
72 000 грн. авансу за попереднім
договором про укладення договору
купівлі-продажу квартири від 21 лютого
2013 року та 720 грн. судового збору.

В задоволенні позовних вимог про
стягнення неустойки - відмовити.

Рішення може бути оскаржене в
апеляційному порядку до апеляційного
суду Миколаївської області через
Центральний районний суд м. Миколаєва
протягом 10 днів з дня проголошення
рішення.

Суддя
Гуденко О.А.