У х в а л а

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

23 квітня 2014 рокум. КиївКолегія суддів
судової палати у цивільних справах

Вищого спеціалізованого суду України з
розгляду цивільних і кримінальних
справ у складі:

головуючого Штелик С.П.,

суддів: Дем'яносова М.В.,
Кафідової О.В.,

Касьяна О.П.,
Коротуна В.М.,

розглянувши в судовому засіданні
справу за позовом ОСОБА_3, ОСОБА_4,
ОСОБА_5 до товариства з обмеженою
відповідальністю «Комінтерн-М» про
визнання договорів оренди землі та
додаткових угод до них недійсними, за
касаційною скаргою товариства з
обмеженою відповідальністю
«Комінтерн-М» на заочне рішення
Зачепилівського районного суду
Харківської області від 30 вересня 2013
року та ухвалу апеляційного суду
Харківської області від 15 січня 2014
року,

в с т а н о в и л а:

ОСОБА_3, ОСОБА_4, ОСОБА_5 звернулися до
суду з позовом до товариства з
обмеженою відповідальністю
«Комінтерн-М» (далі - ТОВ «Комінтерн-М»)
про визнання договорів оренди землі та
додаткових угод до них недійсними,
посилаючись на те, що вони є власниками
земельних ділянок, розташованих на
території Новомажарівської сільської
ради Зачепилівського району
Харківської області, що
підтверджується державними актами на
право власності на земельну ділянку:
серії ЯБ № 212526; серії ХР
№ 027691 від 13січня 2005 року; серії ХР № 027635
від 13 січня 2005 року. Позивачі вважали,
що укладені між сторонами договори
оренди землі та додаткові угоди до них
не відповідають за змістом Типовому
договору оренди землі затвердженому
постановою Кабінету Міністрів України
від 03 березня 2004 року № 220, та вимогам до
істотних умов договору оренди землі, що
встановлені ст. 15 Закону України «Про
оренду землі». Крім того, акт
прийому-передачі земельної ділянки не
містить його істотних умов, таких, як
стан ділянки, еродованість у відсотках,
вміст гумусу, калію, азоту, техногенної
забрудненості, посилання на технічний
паспорт, бал бонітету, придатність
(готовність) до використання,
наявність (відсутність) залишків
минулих посівів, забур'яненість і
засміченість; п. 13 договору оренди
землі не містить умов щодо
періодичності перегляду орендної
плати за договором; з умов договору
неможливо визначити, чи відповідає
розмір орендної плати встановленому
Указом Президента України від 19 серпня
2008 року № 725/2008 «Про невідкладні заходи
щодо захисту власників земельних
ділянок та земельних часток (паїв)»
мінімальному розміру у 3% від
нормативно-грошової оцінки земельної
ділянки; в частині визначення розміру
натуральної оплати не зазначено якісні
характеристики продукції, яку орендар
може отримати в якості орендної плати.

ОСОБА_3, ОСОБА_4, ОСОБА_5 просили їх
позовні вимоги задовольнити.

Заочним рішенням Зачепилівського
районного суду Харківської області від
30 вересня 2013 року, залишеним без змін
ухвалою апеляційного суду Харківської
області від 15 січня 2014 року, позовні
вимоги ОСОБА_3, ОСОБА_4, ОСОБА_5
задоволено частково.

Визнано недійсними додаткові угоди до
договорів оренди землі від 30
березня 2005 року, зареєстровані
(укладені): 14 грудня 2010 року за №
01 (між ОСОБА_3 та ТОВ
«Комінтерн-М»); 14 грудня 2010 року за №
99 (між ОСОБА_4 та
ТОВ «Комінтерн-М»); 27 грудня 2010 року
за № 73 (між ОСОБА_5 та ТОВ
«Комінтерн-М»). У задоволенні решти
позовних вимог відмовлено. Вирішено
питання щодо судових витрат у справі.

У касаційній скарзі ТОВ «Комінтерн-М»
просить скасувати рішення судів першої
та апеляційної інстанцій, мотивуючи
свою вимогу порушенням судами норм
процесуального права й неправильним
застосуванням норм матеріального
права, та ухвалити нове рішення про
відмову в задоволенні позовних вимог
ОСОБА_3, ОСОБА_4, ОСОБА_5

Касаційна скарга підлягає задоволенню
частково з таких підстав.

Частково задовольняючи позовні вимоги
ОСОБА_3, ОСОБА_4, ОСОБА_5, суд першої
інстанції, з висновками якого
погодився апеляційний суд, виходив із
того, що під час укладення оспорюваних
додаткових угод був порушений порядок
їх укладення, встановлений ст. 33 Закону
України «Про оренду землі», а саме:
відсутні докази того, що орендар, який
мав намір скористатися переважним
правом на укладення договорів оренди
землі на новий строк, повідомив про це
орендодавців до спливу строків
договорів оренди землі у строк,
встановлений цими договорами, але не
пізніше ніж за місяць до спливу строків
договорів оренди землі шляхом
направлення орендодавцям
листів-повідомлень з проектами
відповідних додаткових угод. Таким
чином, дія спірних договорів оренди
землі припинилася 30 березня 2010 року, а
зазначені додаткові угоди до них,
зареєстровані Зачепилівським районним
відділом Харківської регіональної
філії ДП «ЦДЗК», ‒? після спливу
строків дії цих договорів.

Проте з таким висновком судів
погодитися не можна.

Згідно зі ст. 213 ЦПК України рішення
суду повинно бути законним і
обґрунтованим.

Відповідно до ст. 214 ЦПК України під час
ухвалення рішення суд вирішує такі
питання: 1) чи мали місце обставини,
якими обґрунтовувалися вимоги і
заперечення, та якими доказами вони
підтверджуються; 2) чи є інші фактичні
дані (пропущення строку позовної
давності тощо), які мають значення для
вирішення справи, та докази на їх
підтвердження; 3) які правовідносини
сторін випливають із встановлених
обставин; 4) яка правова норма підлягає
застосуванню до цих правовідносин.

Зазначеним вимогам судові рішення не
відповідають.

Відповідно до ч. 1 ст. 792 ЦК України за
договором найму (оренди) земельної
ділянки наймодавець зобов'язується
передати наймачеві земельну ділянку на
встановлений договором строк у
володіння та користування за плату.

Відносини щодо найму (оренди) земельної
ділянки регулюються законом (ч. 2 ст. 792
ЦК України).

Відповідно до ст. 1 Закону України «Про
оренду землі» оренда землі ‒? це
засноване на договорі строкове платне
володіння і користування земельною
ділянкою, необхідною орендареві для
проведення підприємницької та інших
видів діяльності.

Згідно із ч. 1 ст. 626 ЦК України договором
є домовленість двох або більше сторін,
спрямована на встановлення, зміну або
припинення цивільних прав та
обов'язків.

Відповідно до ч. 1 ст. 638 ЦК України
договір є укладеним, якщо сторони в
належній формі досягли згоди з усіх
істотних умов договору.

Згідно із ч. 1 ст. 210 ЦК України правочин
підлягає державній реєстрації лише у
випадках, встановлених законом. Такий
правочин є вчиненим з моменту його
державної реєстрації.

Відповідно до ст. 20 Закону України «Про
оренду землі» (в редакції, чинній на
час укладення договору оренди)
укладений договір оренди землі
підлягає державній реєстрації.
Відповідно до ст. 18 Закону України «Про
оренду землі» договір оренди набирає
чинності після його державної
реєстрації.

За змістом ч. 3 ст. 640 ЦК України договір,
який підлягає нотаріальному
посвідченню або державній реєстрації,
є укладеним з моменту його
нотаріального посвідчення або
державної реєстрації.

Системне тлумачення зазначених
положень законів дає підстави дійти
висновку, що вчинення правочину закон
пов'язував з фактом його державної
реєстрації, яка має
правовстановлювальне значення,
оскільки у випадку відсутності
державної реєстрації правочину він
вважається неукладеним й не створює
прав та обов'язків для сторін.

Установлено, що 30 березня 2005 року між
ОСОБА_3 та ТОВ «Комінтерн-М» укладено
договір оренди земельної ділянки
зальною площею 4,4049 га (а.с. 5).

30 березня 2005 року між ОСОБА_4 та ТОВ
«Комінтерн-М» укладено договір оренди
земельної ділянки зальною площею 4,6451
га (а.с. 24).

30 березня 2005 року між ОСОБА_5 та ТОВ
«Комінтерн-М» укладено договір оренди
земельної ділянки зальною площею 5,5699
га (а.с. 46).

Указані договори оренди зареєстровані
Зачепилівським районним відділом
Харківської регіональної філії ДП
«ЦДЗК», про що у Державному реєстрі
земель вчинені записи від 30 березня 2005
року.

Відповідно до ст. 33 Закону України «Про
оренду землі» (в редакції, чинній на час
виникнення спірних правовідносин)
після закінчення строку, на який було
укладено договір оренди землі,
орендар, який належно виконував
обов'язки відповідно до умов договору,
має за інших рівних умов переважне
право на поновлення договору. У разі
поновлення договору оренди землі на
новий строк його умови можуть бути
змінені за згодою сторін.

У разі якщо орендар продовжує
користуватися земельною ділянкою
після закінчення строку договору
оренди, то за відсутності письмових
заперечень орендодавця протягом
одного місяця після закінчення строку
договору він підлягає поновленню на
той самий строк і на тих самих умовах,
які були передбачені договором.
Письмове заперечення здійснюється
листом-повідомленням.

Як убачається із п. 8 зазначених
договорів оренди, договір укладено на 5
років. Після закінчення строку
договору орендар має переважне право
поновлення його на новий строк.

Оскільки договір оренди пройшов
державну реєстрацію, він є укладеним, з
дня його державної реєстрації у
позивача виникло право на оренду землі,
проте строк дії договору визначено
сторонами з моменту досягнення згоди з
усіх істотних умов договору, зокрема
строку його дії.

Вирішуючи спір, суд на вказане уваги не
звернув, не дотримався встановленого
ст. 212 ЦПК України принципу оцінки
доказів, відповідно до якого суд на
підставі всебічного, повного й
об'єктивного розгляду обставин справи
аналізує і оцінює докази як кожен
окремо, так і в їх сукупності, у
взаємозв'язку, в єдності і протиріччі, і
ця оцінка повинна спрямовуватися на
встановлення достовірності чи
відсутності обставин, які
обґрунтовують доводи і заперечення
сторін; у достатньому обсязі не
визначився з характером спірних
правовідносин та правовою нормою, що
підлягає застосуванню; не застосував
редакцію ст. 33 Закону, чинну на час
закінчення договору оренди (29 січня 2010
року), відповідно до якої після
закінчення строку, на який було
укладено договір оренди землі, орендар,
який належно виконував обов'язки
відповідно до умов договору, має за
інших рівних умов переважне право на
поновлення договору. У разі поновлення
договору оренди землі на новий строк
його умови можуть бути змінені за
згодою сторін. У разі якщо орендар
продовжує користуватися земельною
ділянкою після закінчення строку
договору оренди, то за відсутності
письмових заперечень орендодавця
протягом одного місяця після
закінчення строку договору він
підлягає поновленню на той самий строк
і на тих самих умовах, які були
передбачені договором. Письмове
заперечення здійснюється
листом-повідомленням; суд не встановив,
чи зверталися позивачі протягом місяця
після закінчення строку дії договорів
оренди з письмовими запереченнями
(листами-повідомленнями), направленими
на адресу відповідача; суд не з'ясував
усіх обставин справи та не надав їм
належної правової оцінки, хоча їх
з'ясування має суттєве значення для
правильного вирішення справи.

Суд апеляційної інстанції в порушення
вимог ст. ст. 303, 315 ЦПК України належним
чином не перевірив доводів апеляційної
скарги, в ухвалі не зазначив конкретні
обставини і факти, що спростовують такі
доводи, та дійшов передчасного
висновку про залишення рішення суду
першої інстанції без змін.

За таких обставин колегія суддів
вважає, що судові рішення підлягають
скасуванню з направленням справи на
новий розгляд до суду першої інстанції.

Керуючись ст. ст. 336, 338 ЦПК України,
колегія суддів судової палати у
цивільних справах Вищого
спеціалізованого суду України з
розгляду цивільних і кримінальних
справ

у х в а л и л а:

Касаційну скаргу товариства з
обмеженою відповідальністю
«Комінтерн-М» задовольнити частково.

Заочне рішення Зачепилівського
районного суду Харківської області від
30 вересня 2013 року та ухвалу
апеляційного суду Харківської області
від 15 січня 2014 року скасувати, справу
направити на новий розгляд до суду
першої інстанції.

Ухвала оскарженню не підлягає.

Головуючий
С.П. Штелик

Судді:
М.В. Дем'яносов

О.П.
Касьян

О.В.
Кафідова

В.М.
Коротун