Єдиний унікальний номер 248/9759/13-ц
Номер провадження 22-ц/775/1932/2014
Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

03 березня 2014 року
Апеляційний суд Донецької області в
складі:

Головуючого судді Санікової О.С.

суддів: Барсукової О.І., Канурної О.Д.

при
секретарі Хохулі М.С.

розглянувши у відкритому судовому
засіданні в місті Донецьку цивільну
справу за позовом ОСОБА_1 до Харцизької
міської ради про зміну умов договору
купівлі-продажу

за апеляційною скаргою ОСОБА_1 на
рішення Харцизького міського суду
Донецької області від 14 січня 2014 року,-

В С Т А Н О В И В:

У листопаді 2013 року ОСОБА_1
звернулась до суду з зазначеним
позовом, посилаючись на те, що 27 грудня
2011 року між нею та Харцизькою міською
радою був укладений договір
купівлі-продажу, відповідно до п.1.1
якого Харцизька міська рада
зобов'язується передати у її власність
нежитлову будівлю дитячої
поліклініки, що розташована за адресою:
АДРЕСА_1, а вона зобов'язується прийняти
цей об'єкт приватизації та сплатити за
нього ціну продажу та виконати інші
умови договору купівлі-продажу.

На виконання договірних умов нею
було перераховано на поточний рахунок
відповідача грошові кошти в сумі 428670
грн. без урахування гарантійного
внеску, внесеного для участі в
аукціоні, а Харцизька міська рада
передала їй за актом
приймання-передачі об'єкт
приватизації.

За умовами п. 4.4.1 договору вона
зобов'язалась використовувати
нерухоме майно, що є предметом цього
договору, за цільовим призначенням -
для створення та функціонування
багатопрофільного медичного центру.

Проте, на сьогодні обставини, на які
розраховували сторони договору при
його укладенні, значно відхилились від
прогнозованих значень. На даний момент
обставини змінилися в гіршу сторону,
оскільки вона не може використовувати
об'єкт приватизації за його цільовим
призначенням (для створення та
функціонування багатопрофільного
медичного центру) навіть після
проведення капітального ремонту
зазначеної будівлі або проведення її
реконструкції через невідповідність
приміщень ДБН В.2.2-1-2001 «Будинки і
споруди. Заклади охорони здоров'я»,
розділу 2 «Учреждения здравоохранения,
социального обеспечения, спортивные и
физкультурно-оздоровительные
учреждения» в таблице 6.1. ДБН 360-92 **
«Градостроительство. Планировка и
настройка городских и сельских
помещений». Крім цього приміщення не
відповідає вимогам СанПіН 5179-90
«Санитарные правила устройства,
оборудования и эксплуатации больниц,
родильных домов и других лечебных
стационаров». Об'єкт приватизації
також не відповідає вимогам ДБН
В.2.2.-10-2001 «Заклади охорони здоров'я»,
який містить ряд обов'язкових
технічних (конструктивних) вимог, без
додержання яких використання будівлі з
метою розміщення в ньому медичного
центру є неприпустимим.

На момент укладення договору ні
вона, ні Харцизька міська рада не знали,
що об'єкт приватизації не відповідає
зазначеним нормам, були впевнені у
тому, що об'єкт приватизації - нежитлова
будівля - будівля дитячої поліклініки є
будівлею закладу охорони здоров'я. Тому
нею була надана інвестиційна програма
зі створення у місті Харцизьку
багатопрофільного медичного центру,
яка 25 жовтня 2011 року була затверджена
комісією з питань інвестиційної
діяльності Харцизької міської ради.
Укладаючи 27 грудня 2011 року договір
купівлі-продажу об'єкту приватизації,
сторони договору навіть не припускали
неможливість використання нежитлової
будівлі - будівлі дитячої поліклініки в
якості будівлі закладу охорони
здоров'я.

З урахуванням уточнених позовних
вимог просила внести зміни у договір
купівлі-продажу від 27 грудня 2011 року,
укладений між нею, ОСОБА_1, як покупцем,
та Харцизькою міською радою, яка діє
від імені територіальної громади м.
Харцизька, як продавцем, якими пункт 4.4.1
договору викласти в наступній редакції
«Покупець зобов'язаний
використовувати нерухоме майно за
призначенням як нежитлову будівлю,
відповідно до умов чинного
законодавства».

Рішенням Харцизького міського суду
Донецької області від 14 січня 2014 року у
задоволенні позовних вимог ОСОБА_1 до
Харцизької міської ради про зміну умов
договору купівлі-продажу від 27 грудня
2011 року, укладеного між ОСОБА_1 та
територіальною громадою м. Харцизька,
від імені якої діяла Харцизька міська
рада, відмовлено.

В апеляційній скарзі ОСОБА_1 просить
скасувати рішення суду та ухвалити
нове рішення по суті позовних вимог,
яким задовольнити її позовні вимоги,
посилаючись на недоведеність обставин,
що мають значення для справи, які суд
вважав встановленими, невідповідність
висновків суду обставинам справи;
апелянт вважає, що суд безпідставно
посилається на положення ч.2 ст. 651 ЦК
України та на не встановлення
істотного порушення умов договору з
боку відповідача, оскільки позивачка в
позові не заявляла про порушення
договору і не посилалась на дану
обставину і положення статті, як на
підставу зміни договору; апелянт не
погоджується також з висновком суду
про те, що саме стан спірної будівлі не
змінився і сторони мали можливість
з'ясувати наявність технічної
можливості використовувати спірні
приміщення за призначенням - для
створення та функціонування
багатопрофільного медичного центру до
укладення договору; не погоджується
апелянт і з висновком суду про те, що
внесення зміни у договір
купівлі-продажу не відміняє права та
обов'язки сторін, передбачені розділом
4 «Права та обов'язки сторін» та строки
його виконання, оскільки зміна тексту
пункту 4.4.1 нічого не змінює по суті і
вважає, що нова редакція договору хоча
і не змінює предмет договору, але
змінює права і обов'язки позивача, бо
дозволить позивачеві все ж таки
використовувати будівлю і не порушує
майнові інтереси відповідача; стосовно
того, «що об'єкт був оглянутий покупцем
до підписання договору. Недоліків, які
перешкоджали б його використання за
призначенням, та особливих
властивостей, які можуть бути
небезпечні для життя, здоров'я, майна на
момент огляду не виявлено, претензій до
продавця щодо якісних характеристик
покупцем немає», то апелянт просить
прийняти до уваги, що вона не є
спеціалістом у галузі будівництва,
тому і не могла виявити властивості
будівлі, що перешкоджають її
використанню під медичний центр під
час огляду; апелянт просить також
прийняти до уваги те, що дана будівля в
порушення будівельних та санітарних
норм десятки років використовувалась
як дитяча поліклініка, що сформувало у
позивачки думку про відсутність
перешкод до укладення договору.

У судовому засіданні апеляційного
суду представник позивачки підтримав
доводи апеляційної скарги, просив її
задовольнити.

Представник відповідача у судове
засідання не з'явився; від Харцизької
міської ради надійшов лист про розгляд
справи у відсутності представника.

Заслухавши доповідь судді, пояснення
представника позивача, дослідивши
матеріали цивільної справи,
перевіривши доводи апеляційної
скарги, апеляційний суд вважає, що
апеляційна скарга підлягає
задоволенню, виходячи з наступного.

Відповідно до ст. 309 ЦПК України
підставами для скасування рішення суду
першої інстанції і ухвалення нового
рішення або зміни рішення є
недоведеність обставин, що мають
значення для справи, які суд вважав
встановленими, невідповідність
висновків суду обставинам справи.

Відмовляючи у задоволенні позовних
вимог ОСОБА_1 суд першої інстанції
виходив з того, що при укладенні
договору купівлі-продажу сторони
досягли згоди з усіх істотних умов
договору; істотного порушення умов
договору з боку відповідача немає, про
що не заявляє і позивачка; обставини, а
саме стан спірної будівлі не змінився і
сторони мали можливість з'ясувати чи є
технічна можливість використовувати
спірні приміщення за призначенням - для
створення та функціонування
багатопрофільного медичного центру до
укладення договору; крім того, заявлені
позовні вимоги не змінюють предмет
договору (п.1.1 - у власність передається
нежитлова будівля - будівля дитячої
поліклініки) - не відміняє права та
обов'язки сторін, передбачені розділом
4 «Права та обов'язки сторін» та строки
його виконання, так як зміна тексту п.
4.4.1 нічого не змінює по суті; крім того,
згідно договору - р.6 п.6.1. ч. 2 - об'єкт
оглянутий покупцем до підписання
договору. Недоліків, які перешкоджали б
його використання за призначенням, та
особливих властивостей, які можуть
бути небезпечні для життя, здоров'я,
майна на момент огляду не виявлено,
претензій до продавця щодо якісних
характеристик покупцем немає.

Проте з такими висновками погодитись
неможливо, оскільки посилання суду на
положення ч.2 ст. 651 ЦК України є
безпідставним, оскільки позивачка в
позовній заяві не посилалась на
порушення договору; інші висновки суду
також є безпідставними, оскільки
зроблені без аналізу правової норми, а
саме ст. 652 ЦК України, яка підлягає
застосуванню при даних
правовідносинах. При цьому судом також
не враховано, що учасники цивільних
правовідносин за власним розсудом
вступають у договірні відносини,
виходячи із певних обставин свого
життя або господарювання і тим самим
обирають ті чи інші засоби реалізації
своїх інтересів, якими є суб'єктивні
цивільні права та кореспондуючи їм
обов'язки. У разі зміни цих обставин, що
хоча і були наявними, але були невідомі
сторонам правовідносин при укладенні
договору, погодженню його змісту,
названі особи не мають бути
заручниками вибраних ними же засобів
реалізації інтересів.

Одночасне існування умов, що
відповідно до ч. 2 ст. 652 ЦК України є
необхідним для встановлення «істотної
зміни обставин», достатніх для зміни
договору, вимагає з»ясувананя змісту
кожної окремо взятої умови. По-перше, в
момент укладення договору сторони
виходили з того, що така зміна обставин
не настане. У відповідності до даної
обставини «істотні зміни обставин»
повинні мати місце, або стати відомими
сторонам (заінтересованій стороні)
після укладення договору, знаходитись
поза межами волі жодної зі сторін
договору та не були відомими сторонам
до або під час укладення договору. Мова
йде про обставини, які змінюють
встановлену при укладенні договору
паритетність сторін, роблять його
виконання збитковим для однієї або
обох сторін, позбавляють одного або
обох контрагентів того, на що вони
розраховували при укладення договору.
Така умова відсутня, якщо буде
встановлено, що заінтересована у зміні
договору сторона знала про ці
обставини і могла прийняти їх до уваги
у момент укладення договору, а не
легковажно ігнорувати їх. Легковажно
проігноровані такі обставини
створюють неможливість для сторони,
яка заінтересована змінити договір,
покладається на зміну умов договору
відповідно до ч.2 ст. 652 ЦК України.
По-друге, зміни обставин зумовлена
причинами, які заінтересована сторона
не могла усунути після їх виникнення
при всій турботливості та обачності,
які від неї вимагаються, тобто
обставини, які викликають зміни, не
могли стороною бути розумно прийняті
до уваги. По-третє, виконання договору
порушило б співвідношення майнових
інтересів сторін і позбавило б
заінтересовану сторону того, на що вона
розраховувала при укладенні договору.
Мова йде про зменшення цінності
отримуваного стороною за договором,
включаючи випадки, коли виконання
взагалі більш не має ніякої цінності
для сторони, що отримує виконання.
Зменшення цінності отримуваного
стороною за договором відбувається у
випадку, коли суттєво змінюється
договірна рівновага в силу істотного
підвищення вартості виконуваного або в
силу зменшення отримуваного стороною
за договором. По-четверте, із суті
договору або звичаїв ділового обороту
не випливає, що ризик зміни обставин
несе заінтересована сторона. Виходячи
із змісту названої умови, випадки
«істотної зміни обставин» не можуть
мати місця, якщо потерпіла сторона
прийняла на себе ризик зміни обставин.

Відповідно до ст. 652 ЦК України у разі
істотної зміни обставин, якими сторони
керувалися при укладенні договору,
договір може бути змінений або
розірваний за згодою сторін, якщо інше
не встановлено договором або не
випливає із суті зобов'язань.

Зміна обставин є істотною, якщо вони
змінилися настільки,що, якби сторони
могли це передбачити, вони не уклали б
договір або уклали б його на інших
умовах.

Зміна договору у зв'язку з істотною
зміною обставин допускається за
рішенням суду у виняткових випадках,
коли розірвання договору суперечить
суспільним інтересам або потягне для
сторін шкоду, яка значно перевищує
затрати, необхідні для виконання
договору на умовах, змінених судом.

За загальним правилом, зміна
обставин вважається істотною, якщо
вони змінилися настільки, що якби
сторони могли це передбачити, вони не
уклали б договір або уклали б його на
інших умовах. У разі істотної зміни
обставин, якими сторони керувалися при
укладенні договору, договір може бути
змінений або розірваний за згодою
сторін, якщо інше не встановлено
договором або не випливає із суті
зобов'язання.

При істотній зміні обставин сторони
можуть внести зміни або розірвати
договір за взаємною згодою, що
відповідає принципу свободи договору.
Якщо сторони не досягли згоди щодо
розірвання договору, він може бути
розірваний за рішенням суду на вимогу
заінтересованої сторони за наявності
одночасно таких чотирьох умов: 1) в
момент укладення договору сторони
виходили з того, що така зміна обставин
не настане; 2) зміна обставин зумовлена
причинами, які заінтересована сторона
не могла усунути після їх виникнення
при всій турботливості та обачності,
які від неї вимагалися, тобто мається
на увазі сутність вини зацікавленої
сторони в тому, що нею усунуті причини,
які викликали зміну обставин; 3)
виконання договору порушило б
співвідношення майнових інтересів
сторін і позбавило б заінтересовану
сторону того, на що вона розраховувала
при укладенні договору, тобто
припускається, що якби договір
виконувався на погоджених раніше
умовах, баланс майнових інтересів
сторін був би порушений настільки, що
заінтересована сторона позбавилася б
того, на що вона розраховувала при
укладенні договору; 4) із суті договору
або звичаїв ділового обороту не
випливає, що ризик зміни обставин несе
заінтересована сторона.

Зміна договору у зв'язку з істотною
зміною обставин допускається за
рішенням суду у виняткових випадках.
Крім названих вище чотирьох умов, при
яких можливе розірвання договору, для
його зміни необхідна додатково ще одна
з таких умов: а) розірвання договору
суперечить суспільним інтересам або б)
зміна договору потягне для сторін
шкоду, яка значно перевищує затрати,
необхідні для виконання договору на
умовах, змінених судом.

Як вбачається з матеріалів справи 27
грудня 2011 року між територіальною
громадою м. Харцизька, від імені якої
діє Харцизька міська рада (продавець)
та ОСОБА_1 (покупець) укладений договір
купівлі-продажу, відповідно до якого
продавець зобов'язується передати у
власність покупцеві нежитлову будівлю
- будівлю дитячої поліклініки, що
розташована за адресою: АДРЕСА_1; ціна
продажу об'єкту приватизації становить
471537 грн.

Відповідно до п. 4.4.1. покупець
зобов'язаний використовувати нерухоме
майно, що є предметом цього договору за
цільовим призначення - для створення та
функціонування багатопрофільного
медичного центру.

З матеріалів справи також
вбачається, що згідно рішення
виконавчого комітету Харцизької
міської ради від 1 жовтня 1986 року після
закінчення капітального ремонту
чотириповерхової будівлі остання
передана на баланс Харцизької міської
лікарні для функціонування дитячої
поліклініки. Рішенням виконавчого
комітету Харцизької міської ради від 15
серпня 2007 року право власності на
будівлю дитячої поліклініки оформлено
на Харцизьку територіальну громаду.
При цьому відповідачем не надано
документів технічного характеру, які б
свідчили про те, що спірне приміщення
було побудоване і може
використовуватись саме як дитяча
поліклініка.

Оскільки зазначене приміщення
тривалий час використовувалось як
дитяча лікарня, на момент укладення 27
грудня 2011 року договору
купівлі-продажу ОСОБА_1 обґрунтовано
виходила з того, що будівля відповідає
необхідним будівельним, санітарним та
іншим нормам, умовам укладеного
договору, тому безперешкодно може бути
використана за зазначеним цільовим
призначенням.

Проте, згідно експертного
дослідження №294 від 29 вересня 2012 року
(за заявою ОСОБА_1) розміщення в будівлі
медичного центру з відділенням
материнства та дитинства,
магнітно-резонансної та комп'ютерної
томографії, екстракорпорального
запліднення, терапії та мікрохірургії
ока, сімейної медицини суперечить
положенням п.п. 2.5; 2.12; 2.14; 2.15; 2.20; 3.6; 3.8 ДБН
В.2.2-10-2001 «Будинки і споруди. Заклади
охорони здоров'я» Розділу 2 «Заклади
охорони здоров'я, соціального
забезпечення, спортивні і
фізкультурно-оздоровчі заклади» в
таблиці 6.1 ДБН 360-92 ** «Містобудування.
Планування та забудова міських і
сільських поселень» і більшість з
наведених у висновку порушень є
невиправними.

Причини та об'єктивні обставини,
зазначені у експертному висновку,
свідчать про унеможливлення
використання будівлі за цільовим
призначенням (для створення та
функціонування багатопрофільного
медичного центру), закріпленим у
договорі; вони не можуть бути усунені
ОСОБА_1 навіть при усій її дбайливості і
обачності, оскільки ці причини не
залежать від її волі, а пов'язані з
об'єктивними причинами неможливості
розміщення багатопрофільного
медичного центру у будівлі, оскільки
вона має конструктивні недоліки, які не
можуть бути усунені навіть після
проведення капітального ремонту
будівлі та навіть її реконструкції
(наявність «червоної лінії», висота
стелі та ширина коридорів, відсутність
достатньої території тощо).

З наведеного вбачається, що подальше
виконання договору призведе до явного
порушення співвідношення майнових
інтересів сторін договору і позбавить
сторони договору того, на що сторони
договору розраховували при його
укладенні: ОСОБА_1 не зможе розмістити у
будівлі багатопрофільний медичний
центр через вказані причини, а місто не
отримає ще одну лікарню. Навіть коли
нею буде проведена реконструкція
будівлі, що вже само собою має на увазі
наявність з її боку значних грошових
вкладень (набагато більше вартості
будівлі за договором (підготовка
проекту капітального ремонту або
реконструкції, його погодження,
проведення самої реконструкції), тобто
збитків та значного часу. За таких
обставин подальше використання
договору на спочатку погоджених умовах
свідчитиме про порушення одного з
принципів цивільно-правових стосунків,
закріплених в статті 6 ЦК України, -
принципу справедливості.

Із умов договору та положень
законодавства або звичаїв ділового
обороту не випливає, що ризик зміни
обставин несе саме ОСОБА_1 Такі ризики
зміни обставин несуть в однаковій мірі
і Харцизька міська рада і ОСОБА_1

Таким чином, на думку апеляційного
суду, ОСОБА_1 доведені всі складові, що
свідчать про істотні зміни обставин,
достатніх для зміни договору
купівлі-продажу.

За таких обставин рішення суду
підлягає скасуванню з ухваленням
нового рішення про задоволення
позовних вимог ОСОБА_1

Керуючись ст.ст. 303, 307, 309, 314 ч.1, 316 ЦПК
України, апеляційний суд,-

В И Р І Ш И В :

Апеляційну скаргу ОСОБА_1
задовольнити.

Рішення Харцизького міського суду
Донецької області від 14 січня 2014 року
скасувати.

Позовні вимоги ОСОБА_1 до Харцизької
міської ради про зміну умов договору
купівлі-продажу задовольнити.

Змінити умови договору
купівлі-продажу від 27 грудня 2011 року,
укладеного між ОСОБА_1 та
Територіальною громадою м. Харцизька,
від імені якої діє Харцизька міська
рада.

Викласти пункт 4.4.1 договору в
наступній редакції: «Покупець
зобов'язаний використовувати нерухоме
майно за призначенням як нежитлову
будівлю, відповідно до умов чинного
законодавства».

Рішення апеляційного суду набирає
законної сили негайно і може бути
оскаржено в касаційному порядку
безпосередньо до Вищого
спеціалізованого суду України з
розгляду цивільних і кримінальних
справ протягом двадцяти днів з дня
набрання законної сили рішенням
апеляційного суду.

Судді: