Провадження № 2/127/567/14
29.04.2014 року Вінницький
міський суд Вінницької області
в складі судді
при секретарі Кабалик Т.П.,
за участі позивача ОСОБА_1, його
представника - адвоката ОСОБА_2,
представника відповідача Ленінського
відділу ДВС Вінницького міського
управління юстиції - Козачук І.Ю.,
представника відповідача ОСОБА_5 -
представника третьої особи, яка не
заявляє самостійних вимог - ПАТ
"Райффайзен банк Аваль" - Оверковського
прокурора Кащук О.О.,
розглянувши у відкритому судовому
засіданні цивільну справу за позовом
ОСОБА_1 до ОСОБА_9, ОСОБА_5, Ленінського
відділу державної виконавчої служби
Вінницького міського управління
юстиції, ТОВ «Укрспецторг Групп», треті
особи, які не заявляють самостійних
вимог: ОСОБА_10, ОСОБА_11, ПАТ "Райффайзен
Банк Аваль", за участі Служби у справах
дітей Вінницької міської ради, про
визнання дійсним договір
купівлі-продажу квартири від 22.07.2011 р.,
визнання права власності на квартиру,
про визнання недійсними прилюдні торги
з реалізації арештованого нерухомого
майна, визнання недійсним протокол
проведення прилюдних торгів від 03.08.2012
р., скасування свідоцтва про право
власності від 23.08.2012 р.,
ОСОБА_1 звернувся до суду з позовом до
ОСОБА_9, ОСОБА_5, Ленінського відділу ДВС
Вінницького міського управління
юстиції, ТОВ «Укрспецторг Групп», треті
особи, які не заявляють самостійних
вимог: ОСОБА_10, ОСОБА_11, ПАТ "Райффайзен
Банк Аваль", за участі Служби у справах
дітей Вінницької міської ради, про
визнання дійсним договір
купівлі-продажу квартири від 22.07.2011 р.,
визнання права власності на квартиру,
про визнання недійсними прилюдні торги
з реалізації арештованого нерухомого
майна, визнання недійсним протокол
проведення прилюдних торгів від 03.08.2012
р., скасування свідоцтва про право
власності від 23.08.2012 р., який мотивовано
тим, що з 03.04.2009 р. він з сім'єю проживає в
квартирі 3/5 по АДРЕСА_1, яку купив у
відповідачки ОСОБА_9 за 640000,00 грн., що
квартира ОСОБА_9 придбана в кредит, то
вона надала йому розписку, в якій
підтвердила, що отримала у нього кошти
і зобов»язалась передати у власність
квартиру. Вона обіцяла оформити усі
документи в банку, а тоді в нотконторі
оформити купівлю-продаж квартири.
Відповідачка ОСОБА_9 передала йому
правовстановлюючий документ на
квартиру, копію свого паспорту, домову
книгу, технічний паспорт. Оскільки
попередня розписка була втрачена, то в
2011 р. відповідачка переписала розписку.
Всі істотні умови договору було
виконано: ОСОБА_9 передала квартиру, а
він передав їй кошти за квартиру. Його
сім'я вселилась в квартиру, де проживає
по теперішній час, він сплачує
комунальні послуги, зробив ремонт.
Після отримання коштів відповідачка
вигадувала різні причини щоб уникнути
нотаріального оформлення угоди між
ними. Пізніше йому стало відомо, що
відповідачка ОСОБА_9 не розрахувалась
за кредит. 03.08.2012 р. був проведений ТОВ
«Укрспецторг Групп» аукціон з
реалізації квартири 3/5 по АДРЕСА_1.
Квартиру придбав відповідач ОСОБА_5 При
проведенні аукціону були допущені
порушення, а саме: ОСОБА_9 не було
повідомлено про призначення і
проведення торгів, жодних повідомлень
на адресу спірної квартири не
приходило. ОСОБА_9 не була ознайомлена
з висновком експерта по оцінці
квартири. Просить визнати дійсним
продажу квартири АДРЕСА_1 від 22.07.2011 р.,
укладений між ним і ОСОБА_9, визнати за
ним право власності на квартиру,
визнати недійсними прилюдні торги з
реалізації арештованого нерухомого
майна - квартири №3/5 по АДРЕСА_1, визнати
недійсним протокол проведення
прилюдних торгів від 03.08.2012 р.,
скасувати свідоцтво про право
власності від 23.08.2012 р. на квартиру №3/5
по АДРЕСА_1, видане на ім"я ОСОБА_5 (а.с. 2-7)
В судовому засіданні позивач ОСОБА_1 і
його представник - адвокат ОСОБА_2 позов
підтримали за викладених у позовній
заяві обставин, просять його
задоволити. Додатково позивач суду
пояснив, що договір купівлі-продажу
квартири був усний, про отримання
коштів за квартиру відповідачка ОСОБА_9
написала розписку повторно в 2011 р.
(попередня розписка втрачена), в якій
зазначила, що зобов»язується передати
йому у власність квартиру 3/5 по АДРЕСА_1.
Про те, що квартира перебуває в іпотеці,
йому було відомо. Отриманими коштами
ОСОБА_9 мала погасити кредит і оформити
в нотконторі угоду з ним. Йшов час, вона
все обіцяла, але у нотаріуса договір
оформлено так і не було.
Представник відповідача ОСОБА_5 -
ОСОБА_6 позов не визнав, суду пояснив, що
договір купівлі-продажу квартири між
позивачем і ОСОБА_9 не може бути визнано
дійсним, оскільки він не був укладеним.
Договір купівлі-продажу нерухомого
майна згідно ст. 657 ЦК України
укладається в письмовій формі і
підлягає нотаріальному посвідченню.
Такий договір підлягав державній
реєстрації і вважається є укладеним з
моменту державної реєстрації, що було
передбачено ст. 640 ЦК України. Таким
чином, підстав для визнання дійсним
договір купівлі-продажу квартири
немає. З цього приводу є правова
позиція Верховного Суду України. Крім
того, квартира перебувала під іпотекою
в банку, про що позивачу було відомо.
Без згоди банку ОСОБА_9 не мала права
відчужувати квартиру. Вимога про
визнання недійсними прилюдні торги є
похідною від вимоги про визнання
дійсним договір купівлі-продажу
квартири, визнання права власності на
квартиру. Позивач не був власником
квартири і не був учасником
виконавчого провадження, його права
при реалізації на аукціоні квартири
порушено не було. Торги відбулись,
ніяких порушень з боку відповідача
ОСОБА_5, який став переможцем торгів, не
було. Просить у задоволенні позову
Представник відповідача Ленінського
відділу ДВС Вінницького міського
управління юстиції - Козачук І.Ю. позов
не визнала, суду пояснила, що в
забезпечення виконання рішення суду
про стягнення з ОСОБА_9 боргу було
звернуто стягнення на предмет іпотеки -
квартиру 3/5 по АДРЕСА_1, яка належала
ОСОБА_9, була за нею зареєстрована. Всі
виконавчі дії було проведено з
додержанням вимог закону. Про всі
виконавчі дії повідомлялась боржник
ОСОБА_9 за місцем її реєстрації. ОСОБА_9
була присутня при опису майна -
квартири, була повідомлена про
призначення і проведення прилюдних
торгів, про уцінку майна. Скарг від
сторін виконавчого провадження не
було. Прилюдні торги мають право
оскаржувати учасники торгів і сторони
виконавчого провадження. Порушень прав
позивача ОСОБА_1 не було. Просить в
задоволенні позову відмовити.
Представник третьої особи, яка не
заявляє самостійних вимог - ПАТ
"Райффайзен банк Аваль" - Оверковський
В.І. заперечує щодо задоволення позову,
суду пояснив, що квартира 3/5 по АДРЕСА_1
перебувала під іпотекою. Позивачу і
ОСОБА_9 слід було вирішувати питання
відчуження квартири разом з банком. По
розписці квартири не продаються.
Договір купівлі-продажу квартири має
бути у письмовій формі, нотаріально
посвідчений і зареєстрований. Банк як
стягувач ніяких претензій до ДВС і
торгуючої організації з приводу
прилюдних торгів не має.
Прокурор Кащук О.О. позов підтримала,
вважає, що порушено права
неповнолітньої дитини і осіб з
інвалідністю, які є членами родини
позивача і мешкають в спірній квартирі.
Треті особи, які не заявляють
самостійних вимог: ОСОБА_10, ОСОБА_11 в
судове засідання не з»явились, надали
заяви про розгляд справи у їх
відсутність, позов підтримують. (а.с. 69,
74а) В минулих судових засіданнях позов
підтримали, обоє пояснили, що
придбанням квартири 3/5 по АДРЕСА_1 у
ОСОБА_9 займався позивач ОСОБА_1 Їм
відомо, що договір не був посвідчений
нотаріально, але ОСОБА_9 постійно
запевняла, що все буде гаразд, договір
буде нотаріально посвідчений. Щодо
прилюдних торгів, то квартира ніким в
їх присутності не описувалась і не
Представник Служби у справах дітей
Вінницької міської ради в судове
засідання не з»явилась, надала заяву
про розгляд справи у її відсутність,
при вирішенні спору покладається на
думку суду. (а.с. 76, 77)
Відповідачка ОСОБА_9, представник
відповідача ТОВ «Укрспецторг Групп» в
судове засідання не з»явились, про день
і час розгляду справи повідомлялись
Суд, з»ясувавши думку учасників
процесу, вважає можливим розглянути
справу у відсутність осіб, що не
Вислухавши пояснення сторін, третіх
осіб, думку прокурора, дослідивши та
оцінивши матеріали справи, суд вважає,
що позов задоволенню не підлягає.
Судом встановлено, що квартира 3/5 по
АДРЕСА_1 до 30.08.2012 р. була зареєстрована
на праві власності за ОСОБА_9 на
підставі договору купівлі-продажу від
16.11.2007 р. (а.с. 11-12, 79)
З метою забезпечення виконання
зобов»язань за кредитним договором
(іпотекодавець) і ПАТ "Райффайзен Банк
Аваль" (іпотекодержатель) укладено
16.11.2007 р. договір іпотеки, предметом
якого була квартира 3/5 по АДРЕСА_1.
Договір посвідчено приватним
нотаріусом Вінницького міського
нотаріального округу ОСОБА_12, яким
відповідно до ст. 73 Закону України «Про
нотаріат» накладено заборону
відчуження зазначеної квартири до
припинення чи розірвання договору. (а.с.
В провадженні Ленінського відділу ДВС
Вінницького міського управління
юстиції перебував на виконанні
виконавчий лист №2-127/2011 про стягнення
боргу з ОСОБА_9 на користь ПАТ
"Райффайзен Банк Аваль" в розмірі 951713,70
грн. Судом в судовому засіданні
оглядалось виконавче провадження.
Держвиконавцем було описано і
арештовано квартиру 3/5 по АДРЕСА_1 в
присутності сторін виконавчого
провадження і понятих (а.с.141-144),
отримано відповідь з КП «ВМБТІ» від
19.08.2011 р. про те, що квартира
зареєстрована за боржником ОСОБА_9 (а.с.
131), призначено прилюдні торги з
реалізації арештованого майна -
квартири відповідно до договору
№02-0060/12 про надання послуг по
організації і проведенню прилюдних
торгів з реалізації арештованого
нерухомого майна від 19.04.2012 р.,
укладеного між Ленінським відділом ДВС
Вінницького міського управління
юстиції і ТОВ «Укрспецторг Групп» (а.с.
100-102). Про призначення прилюдних торгів,
про те, що торги не відбулись, про
проведення уцінки майна повідомлялись
сторони виконавчого провадження. (а.с.
103, 104, 105, 107, 108, 109, 111)
Згідно протоколу проведення аукціону
(прилюдних торгів) № 02-0060/12-01 від 03.08.2012
р. прилюдні торги квартири 3/5 по АДРЕСА_1
відбулись. Переможцем торгів став
ОСОБА_5 (а.с. 112-113) Акт державного
виконавця про проведення прилюдних
торгів по реалізації арештованого
нерухомого майна від 08.08.2012 р. - на а.с. 114.
Відповідач ОСОБА_5 23.08.2012 р. у приватного
нотаріуса Вінницького міського
нотаріального округу ОСОБА_12 отримав
свідоцтво про право власності на
квартиру 3/5 по АДРЕСА_1, яку придбав на
аукціоні, яка раніше належала ОСОБА_9
(а.с. 78) 30.08.2012 р. право власності на
квартиру ОСОБА_5 зареєстрував в КП
11.12.2013 р. Вінницьким міським судом
Вінницької області постановлено
рішення, а 16.01.2014 р. - додаткове рішення
про усунення ОСОБА_5 перешкод в
користуванні квартирою 3/5 по АДРЕСА_1
шляхом виселення родини ОСОБА_1 з
квартири без надання іншого жилого
приміщення. (а.с. 115-118) Рішення суду і
додаткове рішення суду набрали
законної сили.

На а.с. 10 - копія розписки (наданої
позивачем) про те, що ОСОБА_9 отримала
від ОСОБА_1 80000,00 дол., зобов»язалась
передати ОСОБА_1 квартиру, що по
АДРЕСА_1, яка належить їй на праві
власності та перебуває в кредиті в
банку «Аваль». Зобов»язалась до кінця
2011 р. переоформити квартиру на ОСОБА_1

Договору купівлі-продажу квартири,
укладеного між ОСОБА_1 і ОСОБА_9, в
письмовій формі суду не надано. Позивач
пояснив, що договір був усним.

Згідно ст. 220 ч. 1 ЦК України у разі
недодержання сторонами вимоги закону
про нотаріальне посвідчення договору
такий договір є нікчемним.

Якщо сторони домовились щодо усіх
істотних умов договору, що
підтверджується письмовими доказами, і
відбулося повне або часткове виконання
договору, але одна із сторін ухилилася
від його нотаріального посвідчення,
суд може визнати такий договір дійсним.
У цьому разі наступне нотаріальне
посвідчення договору не вимагається
(ст. 220 ч. 2 ЦК України).

Згідно ст. 657 ЦК України в редакції,
чинній на час виникнення спірних
правовідносин, договір купівлі-продажу
земельної ділянки, єдиного майнового
комплексу, житлового будинку (квартири)
або іншого нерухомого майна
укладається у письмовій формі і
підлягає нотаріальному посвідченню та
державній реєстрації.

Згідно ст. 640 ч. 3 ЦК України в редакції,
чинній на час виникнення спірних
правовідносин, договір, який підлягає
нотаріальному посвідченню або
державній реєстрації, є укладеним з
моменту його нотаріального
посвідчення або державної реєстрації,
а в разі необхідності і нотаріального
посвідчення, і державної реєстрації - з
моменту державної реєстрації.

Згідно п. 13 постанови Пленуму
Верховного Суду України №9 від 06.11.2009
р. «Про судову

практику розгляду цивільних справ про
визнання правочинів недійсними» при
вирішенні спору про визнання
правочину, який підлягає нотаріальному
посвідченню, дійсним, судам необхідно
враховувати, що норма ч. 2 ст. 220 ЦК
України не застосовується щодо
правочинів, які підлягають і
нотаріальному посвідченню, і державній
реєстрації, оскільки момент вчинення
таких правочинів відповідно до ст.ст.
210, 640 ЦК України пов»язується з їх
державною реєстрацією, тому вони не є
укладеними і не створюють прав і
обов»язків для сторін.

Така ж правова позиція Верховного Суду
України, висловлена при розгляді
справи 30.01.2013 р. (а.с. 177-178)

Враховуючи викладене, беручи до уваги
те, що між сторонами ОСОБА_1 і ОСОБА_9 не
було укладено договору купівлі-продажу
квартири в письмовій формі, не було
його посвідчено нотаріально і
зареєстровано, такий договір не є
укладеним, крім того, спірна квартира
перебувала під забороною відчуження як
іпотечне майно, про що сторонам ОСОБА_1
і ОСОБА_9 було відомо, суд не вбачає
підстав для задоволення позову щодо
визнання дійсним договір
купівлі-продажу квартири, визнання
права власності на квартиру.

Щодо позовних вимог про визнання
недійсними прилюдні торги з реалізації
арештованого нерухомого майна -
квартири №3/5 по АДРЕСА_1, визнання
недійсним протокол проведення
прилюдних торгів від 03.08.2012 р.,
скасування свідоцтва про право
власності від 23.08.2012 р. на квартиру №3/5
по АДРЕСА_1, виданого на ім"я ОСОБА_5, то в
їх задоволенні також слід відмовити,
оскільки позивачем не доведено
порушення його прав при проведенні
прилюдних торгів і його наслідків,
враховуючи те, що підстав для
задоволення позову про визнання
дійсним договір купівлі-продажу
квартири і визнання права власності на
квартиру не вбачається.

Відповідно до ст. 154 ЦПК України слід
скасувати забезпечення позову у виді
арешту квартири 3/5 по АДРЕСА_1,
накладеного ухвалою Вінницького
міського суду Вінницької області від
09.04.2014 р.

Керуючись ст.ст. 640, 657, 220 ЦК України,

ст.ст. 10, 11, 60, 88, 169, 209, 212-215, 154 ЦПК України,
суд

в и р і ш и в:

Відмовити в задоволенні позову ОСОБА_1
до ОСОБА_9, ОСОБА_5, Ленінського відділу
державної виконавчої служби
Вінницького міського управління
юстиції, ТОВ «Укрспецторг Групп», треті
особи, які не заявляють самостійних
вимог: ОСОБА_10, ОСОБА_11, ПАТ "Райффайзен
Банк Аваль", за участі Служби у справах
дітей Вінницької міської ради, про
визнання дійсним договір
купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1 від
22.07.2011 р., визнання права власності на
квартиру, про визнання недійсними
прилюдні торги з реалізації
арештованого нерухомого майна -
квартири №3/5 по АДРЕСА_1, визнання
недійсним протокол проведення
прилюдних торгів від 03.08.2012 р.,
скасування свідоцтва про право
власності від 23.08.2012 р. на квартиру №3/5
по АДРЕСА_1, виданого на ім"я ОСОБА_5.

Скасувати забезпечення позову у виді
арешту квартири № 3/5, що по АДРЕСА_1,
накладеного ухвалою Вінницького
міського суду Вінницької області від
09.04.2014 р.

Виконання рішення суду в частині
скасування забезпечення позову
доручити Ленінському відділу ДВС
Вінницького міського управління
юстиції.

Апеляційна скарга на рішення суду
подається протягом 10 днів з дня його
проголошення через Вінницький міський
суд Вінницької області до апеляційного
суду Вінницької області.

Особи, які брали участь у справі, але не
були присутні у судовому засіданні під
час проголошення судового рішення,
можуть подати апеляційну скаргу
протягом 10 днів з дня отримання копії
цього рішення.

Суддя