Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

27 лютого 2014 року Подільський районний
суд міста Києва у складі:

головуючого судді - Декаленко В. С. ,

при секретарях - Кравцовій Ю. В.,

за участю:

представника позивача - Джулай А.А.

представника відповідачки - ОСОБА_2

розглянувши у відкритому судовому
засіданні в місті Києві цивільну
справу за позовом Товариства з
обмеженою відповідальністю «Компанія
з управління активами «Авалон» до
ОСОБА_3 про розірвання договору
купівлі-продажу квартири,
відшкодування збитків, стягнення
штрафних санкцій та виселення з
квартири, суд,-

В С Т А Н О В И В :

Позивач звернувся до суду з позовом до
відповідачки про розірвання договору
купівлі-продажу квартири,
відшкодування збитків, стягнення
штрафних санкцій та виселення з
квартири, мотивуючи свої вимоги тим, що
24.11.2011 року між ТОВ «Компанія з
управління активами «Авалон», яке діє
від свого імені в інтересах та за
рахунок активів Пайового не
диверсифікованого венчурного
інвестиційного фонду закритого типу
«Троянда» та ОСОБА_3 було укладеного
Договір купівлі-продажу квартири.

Зазначають, що відповідно до умов
Договору, Продавець зобов'язався
передати у власність Покупця квартиру
АДРЕСА_1, а Покупець, в свою чергу,
зобов'язався прийняти її у власність та
сплатити за неї ціну, що згідно п. 2.2.
Договору складає 590 606, 36 грн. при курсі
НБУ 7, 9897 грн. за 1 долар США, що на момент
підписання Договору становило 73 920, 97
доларів США 97 центів, на умовах та в
порядку передбачених Договором.

Посилаються на те, що відповідно до п.
2.3.2. Договору, Покупець повинен був
сплатити не сплачену частину вартості
Квартири шляхом перерахування
грошових коштів на поточний рахунок
Продавця у сумі не меншій ніж 181 456,71 грн.
без ПДВ, що є еквівалентом 22 711,33 доларів
США 33 цента за курсом НБУ 7, 9897 гривень
за один долар США у місячний термін
після державної реєстрації прав на
Квартиру, яку пунктом 4.2. Договору
Покупця було зобов'язано здійснити
протягом 60 календарних днів з моменту
підписання Договору, тобто до 23 січня
2012 року.

Звертають увагу суду на те, що у
відповідності до п. 3.3.4. Договору,
Покупець був зобов'язаний не пізніше
десяти банківських днів після
укладання Договору здійснити
страхування Квартири на суму не менше
загальної вартості Квартири та
страхування своєї цивільної
відповідальності перед третіми
особами де вигодонабувачем
зазначити Продавця, та надати
Продавцю документ, що підтверджує
сплату страхових платежів в повному
обсязі.

Зазначають, що всупереч умовам
Договору відповідачка зазначені
зобов'язання не виконала, а також
порушила п. 3.3.3. Договору, а саме провела
ремонтні роботи в квартирі та
заселилася в неї.

На підставі вищевикладеного, а також
керуючись ст.ст. 3, 526, 530, 610, 611, 612, 623 ЦК
України, ст. 125 ЖК України, звертаються з
даним позовом до суду та просять
визнати розірваним договір
купівлі-продажу квартири, стягнути з
відповідачки на їх користь суму
штрафних санкцій в розмірі 413 424, 45 грн.,
суму збитків в розмірі 9 580, 00 грн.,
усунути перешкоди в користуванні
власністю шляхом виселення
відповідачки із займаної квартири та
стягнути судовий збір.

Представник позивача в судовому
засіданні позовні вимоги підтримує з
вищевикладених підстав, обґрунтувавши
поясненнями просить суд задовольнити
їх в повному обсязі.

Відповідачка та її представник в
судовому засіданні заперечують проти
вимог позивача, обґрунтувавши
поясненнями просять суд відмовити в їх
задоволенні.

Заслухавши пояснення представника
позивача, відповідачку та її
представника, дослідивши матеріали
справи, суд приходить до висновку, що
позовом підлягає частковому
задоволенню, виходячи з наступних
підстав.

Як вбачається з матеріалів справи,
24.11.2011 року між ТОВ «Компанія з
управління активами «Авалон», яке діє
від свого імені в інтересах та за
рахунок активів Пайового не
диверсифікованого венчурного
інвестиційного фонду закритого типу
«Троянда» та ОСОБА_3 було укладеного
Договір купівлі-продажу квартири, який
посвідчений приватним нотаріусом
Київського міського нотаріального
округу ОСОБА_4 та зареєстрований в
реєстрі № 2449 (а.с. 5-10, 11-12).

07.12.2011 року між ТОВ «Компанія з
управління активами «Авалон», яке діє
від свого імені в інтересах та за
рахунок активів Пайового не
диверсифікованого венчурного
інвестиційного фонду закритого типу
«Троянда» та ОСОБА_3 було укладеного
Договір про внесення змін до Договору
купівлі-продажу квартири від 24.11.2011
року, який посвідчений приватним
нотаріусом Київського міського
нотаріального округу ОСОБА_4 та
зареєстрований в реєстрі № 2449 (а.с. 13-14)

Згідно умов зазначеного Договору
купівлі-продажу, Продавець
зобов'язався передати у власність
Покупця квартиру АДРЕСА_1, а Покупець
зобов'язався прийняти цю квартиру у
власність та сплатити за неї ціну,
обумовлену даним Договором, на умовах
та в порядку визначеними даним
Договором.

За погодженням Сторін продаж
зазначеної Квартири вчинено за ціною 590
606, 36 грн. без ПДВ, ПДВ не сплачується.

Суму визначену в п. 2.2. цього Договору
Покупець зобов'язується сплачувати
Продавцю в безготівковій формі шляхом
перерахування коштів в національній
валюті України на поточний рахунок
Продавця НОМЕР_2 в АТ «СБЕРБАНК РОСІЇ»,
м. Київ, МФО 320627 (чи на інший поточний
рахунок Продавця, який буде ним
зазначений у виставленому Покупцю
рахунку) в наступному порядку та
строки: 409 149, 65 грн. без ПДВ, ПДВ не
нараховується, Покупець сплатив на
момент підписання цього Договору;
Після державної реєстрації прав на
Квартиру як власника Квартири Покупець
у місячний термін повинен сплатити не
сплачену частину вартості Квартири
шляхом перерахування грошових коштів
на поточний рахунок Продавця у сумі не
меншій ніж 181 456, 71 грн. без ПДВ, ПДВ не
нараховується, що є еквівалентом 22 711, 33
доларів США за курсом НБУ 7, 9897 грн. (п.п.
1.1., 2.2., 2.3. Договору).

Судом встановлено, що Продавець ТОВ
«Компанія з управління активами
«Авалон» виконало належним чином взяті
на себе зобов'язання визначені
зазначеним Договором купівлі-продажу,
а саме передало покупцю ОСОБА_3 у
власність квартиру АДРЕСА_1.

ОСОБА_3 же свої зобов'язання по Договору
виконала частково, а саме прийняла
зазначену квартиру і сплатила Продавцю
частину її вартості в розмірі 409 149, 65
грн. Іншу ж частину вартості квартири в
розмірі 181 456, 71 грн. в строки визначені
п. 2.3. Договору не сплатила та не
здійснила державну реєстрацію прав на
Квартиру як власника Квартири.

Частина перша статті 202 ЦК України
визначає, що правочином є дія особи,
спрямована на набуття, зміну або
припинення цивільних прав та
обов'язків.

Згідно ч. 1 ст. 627 ЦК України, відповідно
до статті 6 цього Кодексу сторони є
вільними в укладенні договору, виборі
контрагента та визначенні умов
договору з урахуванням вимог цього
Кодексу, інших актів цивільного
законодавства, звичаїв ділового
обороту, вимог розумності та
справедливості.

Відповідно до ст. 638 ЦК України, договір
є укладеним, якщо сторони в належній
формі досягли згоди з усіх істотних
умов договору. Істотними умовами
договору є умови про предмет договору,
умови, що визначені законом як істотні
або є необхідними для договорів даного
виду, а також усі ті умови, щодо яких за
заявою хоча б однієї із сторін має бути
досягнуто згоди.

Судом встановлено та не заперечується
сторонами, що ними під час укладення
спірного Договору купівлі-продажу було
досягнуто згоди з усіх істотних його
умов та інших умов які вони бажали
включити до його змісту, зокрема і про
відповідальність сторін, про що вони
засвідчили своїми підписами під ним.

Статті 526, 525, 530 ЦК України визначають,
що зобов'язання має виконуватися
належним чином відповідно до умов
договору та вимог цього Кодексу, інших
актів цивільного законодавства, а за
відсутності таких умов та вимог -
відповідно до звичаїв ділового обороту
або інших вимог, що звичайно
ставляться. Одностороння відмова від
зобов'язання або одностороння зміна
його умов не допускається, якщо інше не
встановлено договором або законом.
Якщо у зобов'язанні встановлений строк
(термін) його виконання, то воно
підлягає виконанню у цей строк (термін).

Відповідно до ст. 610 ЦК України,
порушенням зобов'язання є його
невиконання або виконання з порушенням
умов, визначених змістом зобов'язання
(неналежне виконання).

Як вже зазначалося вище судом
встановлено, що відповідачка свої
зобов'язання по Договору
купівлі-продажу виконала частково, а
саме прийняла квартиру і сплатила
Продавцю частину її вартості в розмірі
409 149, 65 грн. Іншу ж частину вартості
квартири в розмірі 181 456, 71 грн. і в
строки визначені п. 2.3. Договору не
сплатила та не здійснила державну
реєстрацію прав на Квартиру як
власника Квартири. Що свідчить про
неналежне виконання їх (зобов'язань)
останньою.

Зі змісту статті 611 ЦК України
вбачається, що у разі порушення
зобов'язання настають правові
наслідки, встановлені договором або
законом, зокрема: 1) припинення
зобов'язання внаслідок односторонньої
відмови від зобов'язання, якщо це
встановлено договором або законом, або
розірвання договору; 2) зміна умов
зобов'язання; 3) сплата неустойки; 4)
відшкодування збитків та моральної
шкоди.

Відповідно до ст. 589 ЦК України,
зобов'язання припиняється частково або
у повному обсязі на підставах,
встановлених договором або законом.
Припинення зобов'язання на вимогу
однієї із сторін допускається лише у
випадках, встановлених договором або
законом.

Як вбачається з п. 5.2. Договору
купівлі-продажу, сторони погодили, що
зазначений Договір може бути припинено
в односторонньому порядку за
ініціативою Продавця у випадку
порушення Покупцем будь-якого з
термінів оплати, визначених Договором
більш ніж на 15 календарних днів. Про
припинення цього Договору Продавець
повідомляє Покупця шляхом направлення
письмового повідомлення. Цей Договір
вважається припиненим з моменту
отримання Покупцем письмового
повідомлення Продавця або дати
поштового штемпеля відділу зв'язку.

Судом встановлено, що 27.09.2013 року
позивачем на виконання умов
зазначеного пункту Договору на адресу
відповідачки було направлено
Повідомлення про припинення Договору
купівлі-продажу квартири (а.с. 84-85) і
факт отримання його (Повідомлення),
останньою не заперечується в судовому
засіданні.

Враховуючи вищевикладене, а також те,
що сторони погодили в Договорі умови,
які передбачають можливість його
одностороннього припинення, суд
приходить до висновку про припинення
дії зобов'язань сторін за Договором з
жовтня 2013 року.

Статті 546, 548 ЦК України визначають, що
виконання зобов'язання може
забезпечуватися неустойкою, порукою,
гарантією, заставою, притриманням,
завдатком. Виконання зобов'язання
(основного зобов'язання)
забезпечується, якщо це встановлено
договором або законом.

Відповідно до ст. 549 ЦК України,
неустойкою (штрафом, пенею) є грошова
сума або інше майно, які боржник
повинен передати кредиторові у разі
порушення боржником зобов'язання.

Штрафом є неустойка, що обчислюється у
відсотках від суми невиконаного або
неналежно виконаного зобов'язання.

Пенею є неустойка, що обчислюється у
відсотках від суми несвоєчасно
виконаного грошового зобов'язання за
кожен день прострочення виконання.

Як вбачається з п. 6.2.1. Договору
купівлі-продажу, ним визначено, що у
випадку припинення дії Договору за
ініціативою Покупця або Продавця, в
порядку та на умовах визначених п. 5.1 та
п. 5.2 цього Договору, а також у випадку
порушення п. 2.3.2 та п. 4.2 цього Договору,
Покупець зобов'язується сплатити
Продавцю грошову суму у розмірі, що
складає 70% від суми, яка визначена п. 2.2
Договору.

Враховуючи вищевикладене, суд
приходить до висновку про доведеність
позовної вимоги позивача про стягнення
з відповідачки на їх користь штрафних
санкцій у виді неустойки, однак вона
підлягає задоволенню частково, а саме в
розмірі 206 712, 23 грн. виходячи з приписів
ч. 3 ст. 551 ЦК України, яка визначає, що
розмір неустойки може бути зменшений
за рішенням суду, якщо він значно
перевищує розмір збитків, та за
наявності інших обставин, які мають
істотне значення, оскільки судом
достовірно встановлено, що розмір
неустойки визначений позивачем в сумі
413 424, 45 грн. значно перевищує розмір
збитків, які на думку позивача були їм
завданні, а саме 9 580, 00 грн.

Крім того суд бере до уваги при
зменшенні розміру неустойки факт
важких захворювань батька
відповідачки (рак простати, четвертого
ступеню з ураженням хребта,
Гіпертонічна хвороба другого ступеню,
Дифузний кардіосклероз першого
ступеню, Хронічний гастродуоденіт та
ін..) у зв'язку з чим він з 2011 року по день
смерті 07.03.2013 року тривалий час
перебував на стаціонарному лікуванні,
що потребувало значних фінансових
витрат, які несла відповідачка, що
підтверджується наданими суду
Виписними епікризами (а.с. 97-108),
Свідоцтвом про смерть ОСОБА_5 Серія
НОМЕР_3 від 12.03.2013 року (а.с.90), а також
враховує принципи розумності та
справедливості.

Що стосується позовної вимоги
позивача про визнання розірваним
Договору купівлі-продажу, то в її
задоволенні необхідно відмовити
виходячи з наступного.

Так ст. 651 ЦК України визначає, що зміна
або розірвання договору допускається
лише за згодою сторін, якщо інше не
встановлено договором або законом.

Договір може бути змінено або
розірвано за рішенням суду на вимогу
однієї із сторін у разі істотного
порушення договору другою стороною та
в інших випадках, встановлених
договором або законом. Істотним є таке
порушення стороною договору, коли
внаслідок завданої цим шкоди друга
сторона значною мірою позбавляється
того, на що вона розраховувала при
укладенні договору.

У разі односторонньої відмови від
договору у повному обсязі або частково,
якщо право на таку відмову встановлено
договором або законом, договір є
відповідно розірваним або зміненим.

З системного аналізу зазначеної норми
цивільного Закону та інших норм
чинного законодавства України
вбачається, що законодавцем учасникам
цивільних відносин надано право для
зміни або розірвання договорів та
визначено перелік підстав для цього, а
саме законодавець зазначив, що договір
може бути змінений або розірваний за
згодою сторін, за рішенням суду на
вимогу однієї із сторін у випадку
істотного порушення договору другою
стороною і у разі односторонньої
відмови від договору, якщо право на
таку відмову встановлено договором або
законом.

Судом встановлено, що укладеним між
сторонами Договором купівлі-продажу
квартири від 24.11.2011 року не передбачено
односторонньої відмови від
зазначеного договору, що тягне за собою
як наслідок його розірвання, а
передбачено, як вже зазначалося вище,
дострокове припинення Договору в
односторонньому порядку. Поняття ж
«одностороння відмова від Договору» та
«дострокове припинення Договору в
односторонньому порядку» не є
тотожними, оскільки підстави та
наслідки їх застосування є різними.

Більш того як вбачається з п. 5.3.
Договором купівлі-продажу, сторони
погодили, що цей Договір може бути
розірвано за взаємною згодою сторін на
умовах і в порядку, передбачених в
Договорі про розірвання.

Позивачем же незважаючи на зазначений
пункт Договору не надано до суду
доказів в підтвердження факту
укладення між сторонами Договору про
розірвання, як і в порушення вимог
ст.ст. 10, 58, 59, 60 ЦПК України не надано
належних та допустимих доказів в
підтвердження істотного порушення
договору відповідачкою та завдання нею
такої шкоди, що позивач значною мірою
позбавляється того, на що він
розраховував при укладенні договору.

Враховуючи вищевикладене суд
приходить до висновку про відсутність
підстав для розірвання Договору
купівлі-продажу від 24.11.2011 року
укладеного між ТОВ «Компанія з
управління активами «Авалон», яке діє
від свого імені в інтересах та за
рахунок активів Пайового не
диверсифікованого венчурного
інвестиційного фонду закритого типу
«Троянда» та ОСОБА_3, який посвідчений
приватним нотаріусом Київського
міського нотаріального округу ОСОБА_4
та зареєстрований в реєстрі № 2449.

Крім того, оскільки суд прийшов до
висновку про відсутність підстав для
розірвання Договору купівлі-продажу у
зв'язку з чим дана позовна вимога
позивача задоволенню не підлягає,
також не підлягають задоволенню і
вимоги позивача про стягнення з
позивачки на їх користь збитків та
усунення перешкод у користуванні
власністю шляхом виселення
відповідачки, оскільки вони є
похідними від основної вимоги про
розірвання договору відповідно до ст.
653 ЦК України.

Стаття 11 ЦПК України визначає, що суд
розглядає цивільні справи не інакше як
за зверненням фізичних чи юридичних
осіб, поданим відповідно до цього
Кодексу, в межах заявлених ними вимог і
на підставі доказів сторін та інших
осіб, які беруть участь у справі.

Згідно ст.ст. 10, 60 ЦПК України, цивільне
судочинство здійснюється на засадах
змагальності сторін. Сторони та інші
особи, які беруть участь у справі,
мають рівні права щодо подання
доказів, їх дослідження та доведення
перед судом їх переконливості. Кожна
сторона повинна довести ті обставини,
на які вона посилається як на
підставу своїх вимог або заперечень,
крім випадків, встановлених цим
Кодексом.

Суд оцінюючи належність, допустимість,
достовірність кожного доказу окремо, а
також достатність і взаємний зв'язок в
їх сукупності за своїм внутрішнім
переконанням, що ґрунтується на
всебічному, повному, об'єктивному та
безпосередньому дослідженню наявних у
справі доказів приходить до висновку,
що позовні вимоги позивача знайшли
своє часткове доведення в судовому
засіданні з підстав зазначених вище, а
тому позов підлягає частковому
задоволенню.

Крім того враховуючи ту обставину, що
суд прийшов до висновку про
необхідність часткового задоволення
позову, з відповідачки на користь
позивача в силу ст.ст. 79, 88 ЦПК України
підлягає стягненню судовий збір в
розмірі 2 067, 12 грн. пропорційно до
розміру задоволених позовних вимог.

На підставі вищевикладеного, ст.ст. 3,
11-13, 16, 22, 509, 525, 526, 529, 530, 546, 549-552, 598, 610, 611,
615, 622, 624, 626-629, 631, 651, 653, 655 ЦК України,
керуючись ст.ст. 10, 11, 60, 79, 88, 208, 209, 213-215,
217- 218, 223 ЦПК України, суд,-

В И Р І Ш И В :

Позов задовольнити частково.

Стягнути з ОСОБА_3, реєстраційний номер
облікової картки платника податків:
НОМЕР_1 на користь Товариства з
обмеженою відповідальністю «Компанія
з управління активами «Авалон», :

- суму штрафних санкцій в розмірі 206 712, 23
грн.;

- судовий збір в розмірі 2 067, 12 грн.

В іншій частині вимог - відмовити.

Рішення може бути оскаржене до
Апеляційного суду м. Києва.

Апеляційна скарга на рішення суду
подається протягом десяти днів з дня
його проголошення.

Особи, які брали участь у справі, але
не були присутні у судовому
засіданні під час проголошення
судового рішення, можуть подати
апеляційну скаргу протягом десяти
днів з дня отримання копії цього
рішення.

Суддя В. С. Декаленко