першої інстанції:Цалко А.А. №
провадження:22-ц/190/1695/14Доповідач суду
апеляційної інстанції:Хмарук Н. С.
________________________________________________________________________
УХВАЛА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"06" березня 2014 р. колегія суддів судової
палати у цивільних справах
Апеляційного суду Автономної
Республіки Крим у складі:

головуючого судді:Хмарук Н.С.
суддів:Сінані О.М., Рошка М.В., при
секретарі:Таранець О.О.

розглянувши у відкритому судовому
засіданні в місті Сімферополі цивільну
справу за позовом ОСОБА_6 до товариства
з обмеженою відповідальністю фірма
«Консоль ЛТД», Публічного акціонерного
товариства «Банк «Київська Русь» про
визнання недійсним договору іпотеки,

за апеляційною скаргою Публічного
акціонерного товариства «Банк
«Київська Русь»

на рішення Ялтинського міського
суду Автономної Республіки Крим від 18
грудня 2013 року,

в с т а н о в и л а :

Рішенням Ялтинського міського суду
Автономної Республіки Крим від 18
грудня 2013 року позов задоволено.
Визнано недійсним договір іпотеки,
реєстровий № 7311, від 14 серпня 2008 року,
укладений між Акціонерним Банком
«Київська Русь» та Товариством з
обмеженою відповідальністю фірма
«Консоль ЛТД» в частині передачі в
іпотеку 2-х кімнатної квартири АДРЕСА_1.
Вирішено питання щодо судових витрат.

В апеляційній скарзі ПАТ «Банк
«Київська Русь» просить рішення суду
скасувати та ухвалити нове рішення про
відмову у задоволенні позову,
посилаючись на те, що рішення ухвалено
з порушенням норм матеріального та
процесуального права, при неповному
з'ясуванні обставин, що мають значення
для справи.

Заслухавши суддю-доповідача,
перевіривши матеріали справи,
обговоривши доводи апеляційної скарги,
вислухавши, пояснення осіб, що
з'явились у судове засідання, колегія
суддів вважає, що апеляційна скарга не
підлягає задоволенню з наступних
підстав.

Задовольняючи позов, суд першої
інстанції виходив із того, що договором
іпотеки порушуються майнові права
позивача, оскільки предмет іпотеки
включає частку, яка має бути передана
йому у власність як учаснику спільної
діяльності за договором пайової участі
у будівництві житлового комплексу.

Колегія суддів погоджується з таким
висновком.

Судом встановлено, що 31.08.2005 року між
ОСОБА_6 та ТОВ фірма «Консоль ЛТД» було
укладено договір пайової участі у
фінансуванні будівництва житлового
комплексу «Океан» по вул. Київська у м.
Ялта № 3385/28-64 (р) (а.с. 9-10).

За умовами цього договору п.1.1.
сторони домовились про спільну
діяльність для досягнення спільної
мети, а саме: будівництво та введення
об'єкту нерухомості в експлуатацію.

Згідно з п. 3.1. цього договору у
редакції додаткової угоди до нього від
07 квітня 2010 року, позивач
зобов'язується у якості свого вкладу по
дійсному договору внести грошові кошти
(пай) в розмірі - еквівалентному 104 000
доларів США, в гривнях по офіційному
курсу НБУ на момент внесення поетапно
(а.с. 11).

Згідно довідки ТОВ фірма «Консоль
ЛТД» від 19.11.2013 року ОСОБА_6 було
здійснено повну оплату за договором
про пайову участь у будівництві № Я-806
у сумі еквівалентній 104 000 доларів США
(а.с. 32-35).

Відповідно до п. 3.2. зазначеного
договору, відповідач ТОВ фірма
«Консоль ЛТД» прийняло на себе
зобов'язання, після завершення
будівництва передати позивачу його
частку в натурі, у вигляді 2-х кімнатної
квартири АДРЕСА_2.

За актом про виконання договору від 22
жовтня 2012 року, підписаного сторонами,
ТОВ фірма «Консоль ЛТД» надала
позивачу ОСОБА_6 квартиру АДРЕСА_1 (а.с.
33).

14.08.2008 року між ТОВ фірма «Консоль
ЛТД» та АБ «Київська Русь» укладено
іпотечний договір, за умовами якого
іпотекодавець передав Банку в іпотеку
об'єкти незавершеного будівництва -
багатоповерховий житловий будинок з
магазином, паркінгом і дахової
котельні (без дахової котельні), що
знаходиться за адресою АДРЕСА_1,
розташований на земельній ділянці
площею 0, 2348 га (а.с. 12-22).

Договір іпотеки було укладено на
забезпечення кредитного договору №
10124-6/КЛ від 14.08.2008 року.

Таким чином, договором іпотеки від
14.08.2008 року передбачено, в тому числі, й
передачу в іпотеку майнових прав на 2-х
кімнатну квартиру АДРЕСА_1.

Відповідно до ст. ст. 6, 627 ЦК України
сторони є вільними в укладені договору,
виборі контрагента та визначенні умов
договору з урахуванням вимог цього
Кодексу, інших актів цивільного
законодавства, звичаїв ділового
обороту, вимог розумності і
справедливості договори укладаються
за правилами, встановленими Цивільним
кодексом України з урахуванням
особливостей, передбачених цим
Кодексом, іншими нормативно-правовими
актами щодо окремих видів договорів.

Загальні вимоги, додержання яких є
необхідним для чинності правочину,
визначені ст. 203 ЦК України.

Згідно ч. 1 ст. 203 ЦК України зміст
правочину не може суперечити ЦК
України, іншим актам цивільного
законодавства. Вирішуючи спір про
визнання іпотечного договору
недійсним, суд має встановити
наявність тих обставин, з якими закон
пов'язує визнання угод недійсними і
настання відповідних наслідків, а саме:
відповідність змісту угод вимогам
закону, додержання встановленої форми
угоди; правоздатність сторін за угодою;
у чому конкретно полягає
неправомірність дій сторони тощо.

Загальні підстави визнання
недійсними угод і настання відповідних
наслідків встановлені статтями 215, 216 ЦК
України.

Так, відповідно до частин 1 та 3 ст. 215
ЦК України підставою недійсності
правочину є недодержання в момент
вчинення правочину стороною
(сторонами) вимог, які встановлені
частинами першою - третьою, п'ятою та
шостою статті 203 цього Кодексу,
відповідно до яких, зокрема, зміст
правочину не може суперечити цьому
Кодексу, іншим актам цивільного
законодавства; особа, яка вчиняє
правочин, повинна мати необхідний
обсяг цивільної дієздатності;
волевиявлення учасника правочину має
бути вільним і відповідати його
внутрішній волі; правочин має бути
спрямований на реальне настання
правових наслідків, що обумовлені ним.

Згідно зі ст. 575 ЦК України іпотека є
окремим видом застави нерухомого
майна. Правила про іпотеку землі та
інші окремі види застав встановлюються
законом. Закон України «Про іпотеку» є
спеціальним законом, який регулює
відносини у сфері застави нерухомого
майна - іпотеки.

Відповідно до частини 1 статті 360-7
Цивільного процесуального кодексу
України рішення Верховного Суду
України, прийняте за наслідками
розгляду заяви про перегляд судового
рішення з мотивів неоднакового
застосування судом (судами) касаційної
інстанції одних і тих самих норм
матеріального права у подібних
правовідносинах, є обов'язковим для
всіх суб'єктів владних повноважень, які
застосовують у своїй діяльності
нормативно-правовий акт, що містить
зазначену норму права, та для всіх
судів України.

В постанові від 30 січня 2013 року у
справі № 6-168 цс 12 Верховний Суд України
дійшов правового висновку, який в силу
статті 360-7 Цивільного процесуального
кодексу України є обов'язковим для всіх
судів, і згідно якого відповідно до
частини 2 статті 583 Цивільного кодексу
України заставодавцем може бути
власник речі або особа, якій належить
майнове право, а також особа, якій
передали річ або майнове право з правом
їх застави.

За змістом статті 5 Закону України
«Про іпотеку» у редакції, яка була
чинною на час укладення Договору
іпотеки, предметом іпотеки могли бути
один або декілька об'єктів нерухомого
майна за таких умов: нерухоме майно
належить іпотекодавцю на праві
власності або на праві господарського
відання, якщо іпотекодавцем є державне
або комунальне підприємство, установа
чи організація; нерухоме майно може
бути відчужене іпотекодавцем і на
нього відповідно до законодавства може
бути звернене стягнення; нерухоме
майно зареєстроване у встановленому
законом порядку як окремий виділений у
натурі об'єкт права власності, якщо
інше не встановлено цим Законом.

Предметом іпотеки також міг бути
об'єкт незавершеного будівництва або
інше нерухоме майно, яке стане
власністю іпотекодавця після
укладення іпотечного договору, за
умови, що іпотекодавець міг
документально підтвердити право на
набуття ним у власність відповідного
нерухомого майна у майбутньому.

Частина об'єкта нерухомого майна
могла бути предметом іпотеки лише
після її виділення в натурі і
реєстрації права власності на неї як на
окремий об'єкт нерухомості, якщо інше
не встановлено цим Законом. Іпотека
поширювалася на частину об'єкта
нерухомого майна, яка не могла бути
виділеною в натурі і була приєднана до
предмета іпотеки після укладення
іпотечного договору без реєстрації
права власності на неї як на окремий
об'єкт нерухомості.

Відповідно до статті 5 Закону України
«Про іпотечне кредитування, операції з
консолідованим іпотечним боргом та
іпотечні сертифікати» іпотека виникає
відповідно до цього Закону та Закону
України «Про іпотеку» щодо нерухомого
майна, об'єктів незавершеного
будівництва та майнових прав на
нерухомість, будівництво якої не
завершено. Іпотекодавцем за іпотечним
договором, предметом іпотеки за яким є
майнові права на нерухомість,
будівництво якої не завершено, може
бути забудовник - особа, яка
організовує спорудження нерухомості
для власних потреб чи для передачі її у
власність іншим особам, або особа,
власністю якої стане ця нерухомість
після завершення будівництва (частина 7
статті 5 Закону).

Установивши, що майнові права на
відповідну квартиру у незавершеному
будівництвом житловому будинку,
вартість якої була сплачена замовником
за договором будівельного підряду,
відповідно до положень Закону України
«Про іпотеку» у редакції, яка була
чинною на час виникнення спірних
правовідносин, не могли бути предметом
застави, а відтак ТОВ «Екобуд»
неправомірно передало в іпотеку
зазначені майнові права, суди дійшли
обґрунтованого висновку про те, що
договір іпотеки, який укладено без
згоди позивачів на передачу майнових
прав на спірну квартиру в іпотеку, є
недійсним у силу статей 203, 215
Цивільного кодексу України, як такий,
що укладений з порушенням вимог
частини 2 статті 583 Цивільного кодексу
України та статті 5 Закону України «Про
іпотеку» у редакції, яка була чинною на
час укладення Договору іпотеки (справа
№ 6-168 цс 12).

З урахуванням викладеного, колегія
суддів апеляційного суду погоджується
з висновком суду першої інстанції, що
частина незавершеного будівництва у
вигляді двокімнатної квартири, що
переходить у власність позивача як
окремий об'єкт права власності, не
могла бути предметом застави, і ТОВ
фірма «Консоль ЛТД» неправомірно
передало в іпотеку зазначене майно, а
тому договір іпотеки, який укладено без
згоди позивача на передачу спірної
квартири в іпотеку, є недійсним в силу
статей 203, 215 Цивільного кодексу
України, як такий, що укладений з
порушенням вимог частини 2 статті 583
Цивільного кодексу України та статті 5
Закону України «Про іпотеку» у
редакції, яка була чинною на час
укладення договору іпотеки.

Також колегія суддів вважає, що судом
першої інстанції правильно зроблено
висновок про порушення майнових прав
позивача на отримання квартири в
натурі у власність з оформленням цих
майнових прав з огляду на наступне.

Статтею 16 Закону України «Про
іпотеку» передача в іпотеку об'єктів
не- завершеного будівництва
здійснюється шляхом передачі в
іпотеку прав на земельну ділянку, на
якій розташований об'єкт
незавершеного будівництва, об'єктів
незавершеного будівництва та майнових
прав на них. Після завершення
будівництва будівля (споруда),
житловий будинок або житлова квартира
залишається предметом іпотеки
відповідно до іпотечного договору.

Відповідно до умов Договору іпотеки
у випадку невиконання відповідачем
ТОВ фірма «Консоль ЛТД» зобов'язань
перед АБ «Київська Русь» з повернення
кредиту, іпотекодержатель набуває
право звернення стягнення на предмет
іпотеки, його реалізації і задоволення
своїх вимог за рахунок вирученої від
реалізації суми в повному обсязі.

Оскільки будинок знаходиться в
іпотеці і ПАТ «Банк «Київська Русь» має
право звернення стягнення на нього в
рахунок погашення кредитної
заборгованості ТОВ фірма «Консоль
ЛТД», що передбачає можливість
відчуження і квартири, на яку має право
позивач та в Державному реєстрі іпотек
зареєстровано обтяження на цей об'єкт,
переданий в іпотеку, що перешкоджає
оформленню права власності позивача на
квартиру, порушуються його права на
отримання нерухомого майна у
власність, права володіння,
користування та розпорядження своїм
майном на власний розсуд.

Враховуючи те, що позивач повністю
виконав свої зобов'язання за договором
про спільну діяльність з пайової
участі у будівництві, сплативши свій
внесок повністю (стовідсотково) у
розмірі 104 000 доларів США, тобто вчинив
дії, спрямовані на виникнення
юридичних фактів, необхідних і
достатніх для отримання права вимоги
переходу права власності на об'єкт
будівництва.

Згідно з ч. 1 ст. 303 ЦПК України під час
розгляду справи в апеляційному порядку
апеляційний суд перевіряє законність і
обґрунтованість рішення суду першої
інстанції в межах доводів апеляційної
скарги та вимог, заявлених у суді
першої інстанції.

Доводи апеляційної скарги банку, що
при укладанні договору іпотеки саме
ТОВ фірма «Консоль ЛТД» належало право
на об'єкт незавершеного будівництва,
колегія суддів не приймає до уваги,
тому що спірні приміщення у
будівництві у цілому, а саме квартира,
становиться самостійним окремим
об'єктом нерухомості, а тому не могла
бути передана в іпотеку без дотримання
вимог статті 5 Закону України «Про
іпотеку» у зазначеній редакції.

Доводи ПАТ «Банк «Київська Русь» про
те, що іпотечний договір не є договором,
на підставі якого здійснюється
відчуження майна та що позивач не є
особою, яка має право звернення до суду
з вимогою про визнання іпотечного
договору недійсним, укладення цього
договору відповідачами жодним чином не
порушує права та законні інтереси
позивача і не посягає на право його
власності - неспроможні, оскільки в
іпотеку передано і частку будинку, яка
не є власністю ТОВ фірма "Консоль ЛТД" і
не стало його власністю після
завершення будівництва.

Інші доводи апеляційної скарги не
спростовують висновків суду першої
інстанції і їм дана відповідна правова
оцінка в рішенні суду.

Враховуючи, що рішення суду ухвалене
з дотриманням норм матеріального і
процесуального права, доводи
апеляційної скарги не спростовують
висновків суду, судова колегія,
керуючись ч. 1 ст. 308 ЦПК України,
відхиляє апеляційну скаргу.

На підставі викладеного, керуючись
ст.ст. 303, 307, 308, 314, 315 Цивільного
процесуального кодексу України
колегія суддів, -

у х в а л и л а :

Апеляційну скаргу Публічного
акціонерного товариства «Банк
«Київська Русь» відхилити.

Рішення Ялтинського міського суду
Автономної Республіки Крим від 18
грудня 2013 року залишити без змін.

Ухвала апеляційного суду набирає
законної сили з моменту її
проголошення і може бути оскаржена
протягом двадцяти днів до суду
касаційної інстанції.

Судді:

Н. Хмарук О. Сінані М. Рошка