Ухвала

іменем україни

26 листопада 2014 рокум. КиївКолегія
суддів судової палати у цивільних
справах

Вищого спеціалізованого суду України з
розгляду цивільних і кримінальних
справ у складі:

головуючого Гвоздика
П.О.,

суддів:
Євграфової Є.П.,
Журавель В.І.,

Завгородньої
І.М.,
Іваненко Ю.Г.,

розглянувши в судовому засіданні
справу за позовом прокурора
Костопільського району Рівненської
області в інтересах ОСОБА_3, ОСОБА_4,
ОСОБА_5, ОСОБА_6 до Публічного
акціонерного товариства «Акціонерний
комерційний промислово-інвестиційний
банк», Приватного підприємства «Фірма
Біна», треті особи: приватний нотаріус
Рівненського міського нотаріального
округу ОСОБА_7, Комунальне підприємство
«Рівненське обласне бюро технічної
інвентаризації», про визнання
правочинів недійсними, за касаційною
скаргою Публічного акціонерного
товариства «Акціонерний комерційний
промислово-інвестиційний банк» на
рішення Костопільського районного
суду Рівненської області від 05 березня
2014 року та ухвалу апеляційного суду
Рівненської області від 17 червня 2014
року,

в с т а н о в и л а:

Прокурор Костопільського району
Рівненської області звернувся до суду
з позовом в інтересах ОСОБА_3, ОСОБА_4,
ОСОБА_5, ОСОБА_6 до Публічного
акціонерного товариства «Акціонерний
комерційний промислово-інвестиційний
банк» (далі - ПАТ «Акціонерний
комерційний промислово-інвестиційний
банк»), Приватного підприємства «Фірма
Біна» (далі - ПП «Фірма Біна»), треті
особи: приватний нотаріус Рівненського
міського нотаріального округу ОСОБА_7,
Комунальне підприємство «Рівненське
обласне бюро технічної
інвентаризації» (далі - КП «Рівненське
обласне бюро технічної
інвентаризації»), про визнання
правочинів недійсними.

В обґрунтування позову прокурор
посилався на те, що зазначені договори
були укладені з порушенням вимог ЦК
України та Закону України «Про
іпотеку».

Рішенням Костопільського районного
суду Рівненської області від 05 березня
2014 року, залишеним без змін ухвалою
апеляційного суду Рівненської області
від 17 червня 2014 року, позов задоволено.

Визнано недійсним договір про внесення
змін від 20 жовтня 2009 року № 360/09 до
іпотечного договору із застереженням
про задоволення вимог
іпотекодержателя від 29 травня 2008 року
№ 610/08, укладений між ПАТ «Акціонерний
комерційний промислово-інвестиційний
банк» та ПП «Фірма Біна».

Визнано недійсним договір про внесення
змін від 20 жовтня 2009 року № 361/09 до
іпотечного договору із застереженням
про задоволення вимог
іпотекодержателя від 29 травня 2008 року
№ 611/08, укладений між ПАТ «Акціонерний
комерційний промислово-інвестиційний
банк» та ПП «Фірма Біна».

Вирішено питання про розподіл судових
витрат.

У поданій касаційній скарзі ПАТ
«Акціонерний комерційний
промислово-інвестиційний банк»
просить зазначені судові рішення
скасувати, посилаючись на порушення
судами норм матеріального і
процесуального права, та ухвалити нове
рішення про відмову в задоволенні
позову.

Касаційна скарга підлягає частковому
задоволенню з таких підстав.

Відповідно до ст. 213 ЦПК України рішення
суду повинно бути законним і
обґрунтованим. Законним є рішення, яким
суд, виконавши всі вимоги цивільного
судочинства, вирішив справу згідно із
законом. Обґрунтованим є рішення,
ухвалене на основі повно і всебічно
з'ясованих обставин, на які сторони
посилаються як на підставу своїх вимог
і заперечень, підтверджених тими
доказами, які були досліджені в
судовому засіданні.

Наведеній нормі ухвалені у справі
судові рішення не відповідають.

Судом установлено наступне.

29 травня 2008 року між ПАТ «Акціонерний
промислово-інвестиційний банк», від
імені якого діяла філія «Відділення
ПАТ Промінвестбанк в м. Рівне», та
ОСОБА_8 і ОСОБА_9 укладені кредитні
договори № № 607/08 та 608/ 08.

На забезпечення виконання цих
кредитних договорів 29 травня 2008 року
між ПАТ «Акціонерний
промислово-інвестиційний банк», від
імені якого діяла філія «Відділення
ПАТ Промінвестбанк в м. Рівне», та ПП
«Фірма «Біна» укладені іпотечні
договори № № 610/08 та 611/08, згідно з якими
предметом іпотеки є незавершений
будівництвом 70-квартирний житловий
будинок АДРЕСА_1 в м. Костопіль.

20 жовтня 2009 року між ПАТ «Акціонерний
промислово-інвестиційний банк», від
імені якого діяла філія «Відділення
ПАТ Промінвестбанк в м. Рівне», та ПП
«Фірма «Біна» укладено договори № №
360/09 та 361/09 про внесення змін до
вищеназваних іпотечних договорів,
згідно з якими предметом іпотеки стали
індивідуально визначені квартири в
кількості 35 одиниць (№ № 1, 4, 7, 10, 13, 2, 5, 8,
11, 14, 17, 19, 21, 23, 25, 26, 28, 30, 32, 34, 41, 43, 3, 6, 9, 12, 16,
18, 22, 29, 31, 38, 39, 20, 50) в незавершеному
будівництвом 70-квартирному житловому
будинку АДРЕСА_1 в м. Костопіль.

Внесення змін до іпотечних договорів
було проведено на підставі витягу з
реєстру прав власності на нерухоме
майно від 15 жовтня 2009 року, виданого КП
«Рівненське обласне бюро технічної
інвентаризації», згідно з яким ПП
«Фірма «Біна» є власником об'єкта
незавершеного будівництва
вищевказаного житлового будинку. У
примітці на звороті витягу з реєстру
вказується, що заставляються квартири
в кількості 35 одиниць (№ № 1, 4, 7, 10, 13, 2, 5,
8, 11, 14, 17, 19, 21, 23, 25, 26, 28, 30, 32, 34, 41, 43, 3, 6, 9, 12,
16, 18, 22, 29, 31, 38, 39, 20, 50), що становить 48/100
будинку.

Судом також установлено, що об'єкт
незавершеного будівництва -
70-квартирний житловий будинок АДРЕСА_1
в м. Костопіль був прийнятий до
експлуатації 21 грудня 2009 року, тобто
пізніше, ніж були укладені та
нотаріально посвідчені спірні
договори № № 360/09 та 361/09 про внесення
змін до іпотечних договорів із
застереженням про задоволення вимог
іпотекодержателя від 29 травня 2008 року
№ № 611/08 та 610/08, згідно з якими
предметом іпотеки стали індивідуально
визначені квартири в кількості 35
одиниць в незавершеному будівництвом
70-квартирному житловому будинку
АДРЕСА_1 в м. Костопіль.

Згідно з довідкою Рівненського ОБТІ
від 16 травня 2012 року № 804/1 станом на 15
жовтня 2009 року право власності на
квартири № № 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14,
16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 25, 26, 28, 29, 30, 31, 32, 34, 38, 39,
41, 43, 50 в будинку АДРЕСА_1 в м. Костопіль
як на об'єкти нерухомого майна
зареєстровано не було.

Задовольняючи позовні вимоги, суд
виходив із того, що відповідно до ст. 1
Закону України «Про іпотеку» об'єкт
незавершеного будівництва - це об'єкт
будівництва, на який видано дозвіл на
будівництво, понесені витрати на його
спорудження та не прийнятий в
експлуатацію відповідно до
законодавства. Статтею 382 ЦК України
встановлено, що квартирою як об'єктом
права власності є ізольоване
помешкання в житловому будинку,
призначене та придатне для постійного
у ньому проживання, тобто квартира є
об'єктом права власності лише за умови
попереднього прийняття нерухомості в
експлуатацію відповідно до
законодавства.

Згідно зі ст. 5 Закону України «Про
іпотеку» частина об'єкта нерухомого
майна може бути предметом іпотеки лише
після її виділення в натурі і
реєстрації права власності на неї як на
окремий об'єкт нерухомості.

З огляду на наведене суд першої
інстанції, з яким погодився
апеляційний суд, дійшов висновку про
те, що ні іпотекодавець, ні
іпотекодержатель не дотримались
встановленого ст. 5 вказаного Закону
порядку внесення змін до договору
іпотеки, який передбачає виникнення
прав у іпотекодержателя після
прийняття об'єкта до експлуатації або
на частину нерухомого майна лише за
умови можливості іпотекодавця
документально підтвердити право
власності на такі об'єкти. Таким чином,
у ПАТ «Акціонерний комерційний
промислово-інвестиційний банк» на
підставі іпотечних договорів від 29
травня 2008 року № № 610 08 та 611/08,
укладених між банком та ПП «Фірма
«Біна» виникли відповідні права саме
щодо незавершеного будівництвом
об'єкта, а не щодо індивідуально
визначених квартир.

Проте з висновками судів погодитися не
можна з таких підстав.

Обґрунтовуючи позовні вимоги про
визнання в цілому недійсними
оспорюваних договорів від 20 жовтня 2009
року, згідно з якими предметом іпотеки
стали індивідуально визначені
квартири в кількості 35 одиниць,
прокурор зазначав про порушення
інтересів ОСОБА_3, ОСОБА_4, ОСОБА_5 та
ОСОБА_6 які відповідно до рішення
Костопільського районного суду від 02
липня 2012 року у справі № 2-100/12 визнані
повноправними власниками квартир № №
5, 8, 29, 31.

Між тим, погоджуючись із наведеним, суд
не врахував, що позивачі, в інтересах
яких заявлено позов, набули статусу
власників квартир лише щодо квартир №
№ 5, 8, 29, 31; яким чином порушені права
позивачів укладанням оспорюваного
договору в частині решти квартир (31
одиниця), власниками яких позивачі не є,
як і не визначився, які ж права
позивачів були порушені саме на момент
укладання спірних договорів - 20 жовтня
2009 року.

Як вбачається з матеріалів справи,
відповідні договори купівлі-продажу,
за якими позивачі у даній справі є
покупцями відповідних квартир у ПП
«Фірма Біна», визнано укладеними
рішенням Костопільського районного
суду від 02 липня 2012 року у справі №
2-100/12, що набуло законної сили 28 вересня
2012 року. Отже, позивачі, на захист яких
прокурором подано позов, набули прав
власників щодо відповідних квартир
лише з моменту набуття зазначеним
судовим рішенням законної сили, тобто
майже через три роки після укладання
оспопорюваних договорів.

Відповідно до ст. 16 Закону України «Про
іпотеку» передача в іпотеку об'єктів
незавершеного будівництва
здійснюється шляхом передачі в
іпотеку прав на земельну ділянку, на
якій розташований об'єкт незавершеного
будівництва; об'єктів незавершеного
будівництва та майнових прав на них.

Обтяження об'єкта незавершеного
будівництва іпотекою підлягає
державній реєстрації у встановленому
законодавством порядку.

Після завершення будівництва будівля
(споруда), житловий будинок або житлова
квартира залишаються предметом
іпотеки відповідно до іпотечного
договору.

У разі передачі в іпотеку об'єкта
незавершеного будівництва
забудовником і звернення стягнення на
завершену будівлю (споруду) іпотека не
поширюється на ту її частину, яка
виділена в натурі і була придбана
будь-якою особою (покупцем) на підставі
цивільно-правового договору шляхом
повної сплати її вартості до моменту
прийняття рішення про звернення
стягнення, якщо інше не встановлено
договором з покупцем. Після звернення
стягнення до нового власника
завершеної будівлі (споруди) або
об'єкта незавершеного будівництва
переходять визначені договором права і
обов'язки забудовника щодо третіх
осіб-покупців.

Наведені положення Закону суд залишив
поза увагою, не врахувавши, що набуття
позивачами за відповідними
цивільно-правовими угодами (що визнані
укладеними судовим рішенням) прав на
передані в іпотеку відповідні
квартири, що виділені в натурі, після
завершення будівництва, за умови, що
станом на момент придбання
банком-відповідачем не було прийняте
відповідне рішення про звернення
стягнення, може бути підставою для
вирішення питання про припинення
іпотеки щодо такого майна, а не про
визнання недійсним іпотечного
договору, стороною якого позивачі не
були.

Суд на порушення вимог ст. ст. 214, 215 ЦПК
України на зазначене уваги не звернув,
пояснень банку в достатньому обсязі не
перевірив, не визначився із характером
спірних правовідносин, не надав їм
оцінки та не вирішив, яка правова норма
підлягає застосуванню до цих
правовідносин.

З'ясування цих обставин має суттєве
значення для правильного вирішення
спору.

Апеляційний суд на порушення судом
першої інстанції норм матеріального та
процесуального права уваги не звернув
і помилково залишив рішення суду
першої інстанції без змін.

Оскільки допущені судами порушення
норм матеріального та процесуального
права призвели до неправильного
вирішення справи, рішення судів першої
та апеляційної інстанцій підлягають
скасуванню з передачею справи на новий
розгляд до суду першої інстанції.

Керуючись ст. ст. 336, 338 ЦПК України,
колегія суддів судової палати у
цивільних справах Вищого
спеціалізованого суду України з
розгляду цивільних і кримінальних
справ

у х в а л и л а:

Касаційну скаргу Публічного
акціонерного товариства «Акціонерний
комерційний промислово-інвестиційний
банк» задовольнити частково.

Рішення Костопільського районного
суду Рівненської області від 05 березня
2014 року та ухвалу апеляційного суду
Рівненської області від 17 червня 2014
року скасувати, справу передати на
новий розгляд до суду першої інстанції.

Ухвала оскарженню не підлягає.

Головуючий
П.О. Гвоздик

Судді: Є.П.
Євграфова

В.І.
Журавель

І.М.
Завгородня

Ю.Г.
Іваненко