УХВАЛА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

12 листопада 2014 року
м. Київ

Колегія суддів судової палати у
цивільних справах

Вищого спеціалізованого суду України з
розгляду цивільних і кримінальних
справ у складі:

головуючого Касьяна О.П.,

суддів: Гончара В.П.,
Дербенцевої Т.П.

Леванчука
А.О., Савченко В.О.,

розглянувши в судовому засіданні
справу за позовом публічного
акціонерного товариства «Укрсоцбанк»
до ОСОБА_3, ОСОБА_4, ОСОБА_5, треті особи -
арбітражний керуючий Венська Оксана
Олександрівна, приватний нотаріус
Дніпропетровського міського
нотаріального округу ОСОБА_7,
товариство з обмеженою
відповідальністю «ФСБ «Созидатель»,
Реєстраційна служба
Дніпропетровського міського
управління юстиції, про визнання
договору купівлі-продажу квартири
недійсним, звернення стягнення на
предмет іпотеки, за касаційними
скаргами ОСОБА_8, яка діє від імені
ОСОБА_5, та арбітражного керуючого
Венської Оксани Олександрівни на
рішення апеляційного суду
Дніпропетровської області від 03 квітня
2014 року,

в с т а н о в и л а:

У липні 2013 року публічне акціонерне
товариство «Укрсоцбанк» (далі - ПАТ
«Укрсоцбанк») звернулось до суду з
указаним позовом, в обґрунтування
посилаючись на те, що 31 січня 2007 року
акціонерно-комерційним банком
соціального розвитку «Укрсоцбанк»
(далі - АКБ СР «Укрсоцбанк»),
правонаступником якого є ПАТ
«Укрсоцбанк», та ОСОБА_3 було
укладено кредитний договір № 07.1/24-7, за
умовами якого остання отримала кредит
у розмірі 133 684 дол. США зі сплатою 13 %
річних строком повернення до 30 січня 2022
року.

Відповідно до п. 1.2. вказаного
кредитного договору кредитні кошти
були надані ОСОБА_3 на придбання
(інвестування) житла, а саме: квартири -
ізольованого приміщення (будівельний
№ 27, корпус/секція 2 за проектом)
загальною будівельною площею 132,3 кв. м,
розташованої на 8 поверсі в жилому
будинку за адресою: АДРЕСА_1, шляхом
придбання цільових облігацій серії А
(код випуску UA 0406ВА09) у
бездокументарній формі, що емітовані
товариством з обмеженою
відповідальністю «ФБЦ «Созидатель»
(далі - ТОВ «ФБЦ «Созидатель»), які
надають право на отримання у власність
квартири, згідно з договором
купівлі-продажу цінних паперів від 13
грудня 2006 року № Кв 837/06 та договором
про бронювання квартири від 13 грудня 2006
року № Б2-8-27.

31 січня 2007 року між АКБ СР «Укрсоцбанк»
та ОСОБА_3 було укладено нотаріально
посвідчений договір застави цінних
паперів № 59, за умовами якого ОСОБА_3
передала в заставу банку облігації
серії А (код випуску UA 04062ВА09) у
бездокументарній формі, що емітовані
ТОВ «ФБЦ «Созидатель» у кількості 13 230
штук, придбані на підставі договору
купівлі-продажу цінних паперів від 13
грудня 2006 року № Кв 837/06 у товариства з
обмеженою відповідальністю «КУА-АПФ
«Укрсоц-Капітал», заставною вартістю 835
606 грн 80 коп., що еквівалентно 165 466,69 дол.
США.

На забезпечення виконання зобов'язань
за кредитним договором 31 січня 2007
року між АКБ СР «Укрсоцбанк» та ОСОБА_3
було укладено іпотечний договір № 60, за
умовами якого остання передала в
іпотеку банку майнові права на
незавершену будівництвом квартиру № 27,
корпус/секція 2, загальною площею 132,3 кв.
м, яка будується за будівельною
адресою: АДРЕСА_1, заставною
вартістю 835 606 грн 80 коп., що
еквівалентно 165 466,69 дол. США.

Відповідно до умов п. 1.9 іпотечного
договору після завершення будівництва
та прийняття в експлуатацію нерухомого
майна, а також в день отримання
іпотекодавцем правовстановлюючих
документів на предмет іпотеки між
сторонами укладається іпотечний
договір, відповідно до якого предметом
іпотеки стає квартира, зазначена у п. 1.1
договору, із зазначенням її повної
характеристики. Згідно з п. 1.10
іпотечного договору іпотекодавець та
іпотекодержатель погодили, що
одночасно з нотаріальним посвідченням
цього договору нотаріус накладає,
згідно з чинним законодавством
України, заборону відчуження предмета
іпотеки.

Пунктом 3.3.4 кредитного договору
передбачено, що протягом трьох робочих
днів після реєстрації права власності
на нерухоме майно, зазначене в п. 1.2
договору, позичальник зобов'язаний
укласти з кредитором іпотечний
договір, визначений у п. 1.3.4 цього
договору.

ОСОБА_3 належним чином зобов'язання за
кредитним договором не виконує, у
зв'язку з чим станом на 12 липня 2013 року
утворилась заборгованість у розмірі 180
763,27 дол. США, що еквівалентно 1 444 840 грн 86
коп.

На підставі рішення виконавчого
комітету Дніпропетровської міської
ради від 10 квітня 2008 року № 924 ОСОБА_3
зареєструвала право власності на
квартиру АДРЕСА_1, однак про цей факт
банк не повідомила.

Крім того, 03 листопада 2009 року ОСОБА_3
уклала з ОСОБА_5 договір
купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1,
посвідчений приватним нотаріусом
Дніпропетровського міського
нотаріального округу ОСОБА_7 за
реєстровим № 342.

Враховуючи викладене, банк просив
визнати недійсним зазначений договір
купівлі-продажу квартири; зобов'язати
Реєстраційну службу
Дніпропетровського міського
управління юстиції скасувати державну
реєстрацію права власності ОСОБА_5 на
спірну квартиру; визнати
неправомірними дії державного
нотаріуса щодо посвідчення
оскаржуваного договору
купівлі-продажу квартири; в рахунок
погашення заборгованості за кредитним
договором у розмірі 180 763,27 дол. США, що
еквівалентно 1 444 840 грн 86 коп.,
звернути стягнення на предмет іпотеки -
квартиру АДРЕСА_1, шляхом надання
банку права продажу від свого імені
будь-якій особі-покупцеві на підставі
договору купівлі-продажу в порядку,
встановленому ст. 38 Закону України «Про
іпотеку».

Рішенням Жовтневого районного суду м.
Дніпропетровська від 06
листопада 2013 року в позові відмовлено.

Рішенням апеляційного суду
Дніпропетровської області від 03 квітня
2014 року рішення Жовтневого районного
суду м. Дніпропетровська від
06 листопада 2013 року в частині відмови в
позові про звернення стягнення на
предмет іпотеки скасовано та ухвалено
в цій частині нове рішення. Звернуто
стягнення на квартиру АДРЕСА_1 в
рахунок погашення заборгованості за
кредитним договором, яка станом на 12
липня 2013 року складає 180 763,27 дол. США, що
еквівалентно 1 444 840 грн 86 коп., шляхом
надання ПАТ «Укрсоцбанк» від свого
імені права продажу зазначеної
квартири будь-якій особі-покупцеві на
підставі договору купівлі-продажу, в
порядку встановленому ст. 38 Закону
України «Про іпотеку».

У касаційній скарзі ОСОБА_8, яка діє від
імені ОСОБА_5, просить скасувати
рішення апеляційного суду та залишити
в силі рішення суду першої інстанції,
посилаючись на невідповідність
висновків апеляційного суду
обставинам справи, неправильне
застосування судом норм матеріального
права, порушення норм процесуального
права.

У касаційній скарзі арбітражний
керуючий Венська О.О. просить скасувати
рішення апеляційного суду та залишити
в силі рішення суду першої інстанції,
посилаючись на невідповідність
висновків апеляційного суду
обставинам справи, неправильне
застосування судом норм матеріального
права, порушення норм процесуального
права.

Обговоривши доводи касаційної скарги,
перевіривши матеріали справи, колегія
суддів Вищого спеціалізованого суду
України з розгляду цивільних і
кримінальних справ дійшла висновку, що
касаційні скарги підлягають
задоволенню з таких підстав.

Згідно з ч. 2 ст. 324 ЦПК України
підставами касаційного оскарження є
неправильне застосування судом норм
матеріального права чи порушення норм
процесуального права.

Відповідно до ст. ст. 213, 214 ЦПК України
рішення повинно бути законним і
обґрунтованим та відповідати на
питання: чи мали місце обставини, якими
обґрунтовувалися вимоги і заперечення,
якими доказами вони підтверджуються;
чи є інші фактичні дані (пропущення
строку позовної давності тощо), які
мають значення для вирішення справи, та
докази на їх підтвердження; які
правовідносини сторін випливають із
встановлених обставин; яка правова
норма підлягає застосуванню до цих
правовідносин.

Ухвалюючи рішення про відмову в позові,
суд першої інстанції виходив із того,
що предметом іпотеки за договором
іпотеки від 31 січня 2007 року № 60,
укладеним між АКБ СР «Укрсоцбанк» та
ОСОБА_3, є майнові права на незавершену
будівництвом квартиру № 27,
корпус/секція 2, загальною площею 132,3 кв.
м, яка будувалась за будівельною
адресою: АДРЕСА_1, а не квартира
АДРЕСА_1, на яку банк просить звернути
стягнення, тому дійшов висновку про
відмову в позові.

Скасовуючи рішення суду першої
інстанції в частині відмови в позові
про звернення стягнення на предмет
іпотеки та ухвалюючи в цій частині нове
рішення, апеляційний суд виходив із
того, що ОСОБА_3 зобов'язання за
кредитним договором належним чином не
виконує внаслідок чого станом на 12
липня 2013 року утворилась
заборгованість у розмірі 180 763,27 дол.
США, що еквівалентно 1 444 840 грн 86 коп.,
порушила умови п. 3.3.4 кредитного
договору та п. 1.9 іпотечного договору.
Крім того, відповідно до положень ст. 23
Закону України «Про іпотеку» у разі
переходу права власності на предмет
іпотеки від іпотекодавця до іншої
особи іпотека є дійсною для набувача
відповідного нерухомого майна, навіть
у тому випадку, якщо до його відома не
доведена інформація про обтяження
майна іпотекою, тому дійшов
обґрунтованого висновку про наявність
підстав для задоволення позову в цій
частині.

Проте, з таким висновком апеляційного
суду погодитись не можна, оскільки суд
дійшов його з порушенням норм
матеріального та процесуального права.

Судами встановлено, що 31 січня 2007 року
між АКБ СР «Укрсоцбанк»,
правонаступником якого є ПАТ
«Укрсоцбанк», та ОСОБА_3 було
укладено кредитний договір № 07.1/24-7, за
умовами якого остання отримала кредит
у розмірі 133 684 дол. США зі сплатою 13 %
річних строком повернення до 30 січня 2022
року.

Відповідно до п. 1.2. вказаного
кредитного договору кредитні кошти
були надані ОСОБА_3 на фінансування
будівництва - придбання (інвестування)
житла, а саме: квартири - ізольованого
приміщення (будівельний № 27,
корпус/секція 2 за проектом) загальною
будівельною площею 132,3 кв. м,
розташованої на 8 поверсі в жилому
будинку за адресою: АДРЕСА_1, шляхом
придбання цільових облігацій серії А
(код випуску UA 0406ВА09) у
бездокументарній формі, що емітовані
ТОВ «ФБЦ «Созидатель», які надають
право на отримання у власність
квартири, згідно з договором
купівлі-продажу цінних паперів від 13
грудня 2006 року № Кв 837/06 та договором
про бронювання квартири від 13 грудня 2006
року № Б2-8-27.

31 січня 2007 року між АКБ СР «Укрсоцбанк»
та ОСОБА_3 було укладено нотаріально
посвідчений договір застави цінних
паперів № 59, за умовами якого ОСОБА_3
передала в заставу банку облігації
серії А (код випуску UA 04062ВА09) у
бездокументарній формі, що емітовані
ТОВ «ФБЦ «Созидатель» у кількості 13 230
штук, придбані на підставі договору
купівлі-продажу цінних паперів від 13
грудня 2006 року № Кв 837/06 у товариства з
обмеженою відповідальністю «КУА-АПФ
«Укрсоц-Капітал», заставною вартістю 835
606 грн 80 коп., що еквівалентно 165 466,69 дол.

На забезпечення виконання зобов'язань
за кредитним договором 31 січня 2007
року між АКБ СР «Укрсоцбанк» та ОСОБА_3
було укладено іпотечний договір № 60, за
умовами якого остання передала в
іпотеку банку майнові права на
незавершену будівництвом квартиру № 27,
корпус/секція 2, загальною площею 132,3 кв.
м, яка будується за будівельною
адресою: АДРЕСА_1, заставною
вартістю 835 606 грн 80 коп., що
еквівалентно 165 466,69 дол. США.

Відповідно до умов п. 1.9 іпотечного
договору після завершення будівництва
та прийняття в експлуатацію нерухомого
майна, а також в день отримання
іпотекодавцем правовстановлюючих
документів на предмет іпотеки, між
сторонами укладається іпотечний
договір, відповідно до якого предметом
іпотеки стає квартира, зазначена у п. 1.1
договору, із зазначенням її повної
характеристики. Згідно з п. 1.10
іпотечного договору іпотекодавець та
іпотекодержатель погодили, що
одночасно з нотаріальним посвідченням
цього договору нотаріус накладає,
згідно з чинним законодавством
України, заборону відчуження предмета
іпотеки.

Пунктом 3.3.4 кредитного договору
передбачено, що протягом трьох робочих
днів після реєстрації права власності
на нерухоме майно, зазначене в п. 1.2.
договору, позичальник зобов'язаний
укласти з кредитором іпотечний
договір, визначений у п. 1.3.4 цього
договору.

На підставі рішення виконавчого
комітету Дніпропетровської міської
ради від 10 квітня 2008 року № 924 ОСОБА_3
зареєструвала право власності на
квартиру АДРЕСА_1.

Крім того, 03 листопада 2009 року ОСОБА_3
уклала з ОСОБА_5 договір
купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1,
посвідчений приватним нотаріусом
Дніпропетровського міського
нотаріального округу ОСОБА_7 за
реєстровим № 342.

ОСОБА_3 належним чином зобов'язання за
кредитним договором не виконує, у
зв'язку з чим станом на 12 липня 2013 року
утворилась заборгованість у розмірі 180
763,27 дол. США, що еквівалентно 1 444 840 грн 86
коп.

Відповідно до ст. 572 ЦК України в силу
застави кредитор (заставодержатель)
має право у разі невиконання боржником
(заставодавцем) зобов'язання,
забезпеченого заставою, одержати
задоволення за рахунок заставленого
майна переважно перед іншими
кредиторами його боржника, якщо інше не
встановлено законом (право застави).

Іпотекою є застава нерухомого майна,
що залишається у володінні
заставодавця або третьої особи (ч. 1 ст.
575 ЦК України).

Відповідно до положень ст. 3 Закону
України «Про іпотеку» (в редакції,
чинній на момент виникнення спірних
правовідносин) іпотека виникає на
підставі договору, закону або рішення
суду. Взаємні права і обов'язки
іпотекодавця та іпотекодержателя
виникають з моменту державної
реєстрації іпотеки відповідно до
закону.

У разі порушення боржником основного
зобов'язання відповідно до іпотеки
іпотекодержатель має право
задовольнити забезпечені нею вимоги за
рахунок предмета іпотеки переважно
перед іншими особами, права чи вимоги
яких на передане в іпотеку нерухоме
майно не зареєстровані у встановленому
законом порядку або зареєстровані
після державної реєстрації іпотеки (ч. 5
ст. 3 Закону України «Про іпотеку» в
редакції, чинній на момент виникнення
спірних правовідносин).

Згідно з ч. 1 ст. 5 Закону України «Про
іпотеку» (в редакції, чинній на момент
виникнення спірних правовідносин)
предметом іпотеки можуть бути один або
декілька об'єктів нерухомого майна за
таких умов: нерухоме майно належить
іпотекодавцю на праві власності або на
праві господарського відання, якщо
іпотекодавцем є державне або
комунальне підприємство, установа чи
організація; нерухоме майно може бути
відчужене іпотекодавцем і на нього
відповідно до законодавства може бути
звернене стягнення; нерухоме майно
зареєстроване у встановленому законом
порядку як окремий виділений у натурі
об'єкт права власності, якщо інше не
встановлено цим Законом.

Предметом іпотеки також може бути
об'єкт незавершеного будівництва або
інше нерухоме майно, яке стане
власністю іпотекодавця після
укладення іпотечного договору, за
умови, що іпотекодавець може
документально підтвердити право на
набуття ним у власність відповідного
нерухомого майна у майбутньому.
Обтяження такого нерухомого майна
іпотекою підлягає державній
реєстрації у встановленому законом
порядку незалежно від того, хто є
власником цього майна на час укладення
іпотечного договору (ч. 2 ст. 5 Закону
України «Про іпотеку» (в редакції,
чинній на момент виникнення спірних
правовідносин).

Положеннями Закону України «Про
іпотеку» визначено, що предметом
іпотеки може бути об'єкт незавершеного
будівництва або інше нерухоме майно,
яке стане власністю іпотекодавця після
укладення іпотечного договору, за
умови, що іпотекодавець може
документально підтвердити право на
набуття ним у власність відповідного
нерухомого майна в майбутньому.

Апеляційний суд, скасовуючи рішення
суду першої інстанції в частині
відмови в позові про звернення
стягнення та ухвалюючи в цій частині
нове рішення, виходив із того, що ОСОБА_3
після реєстрації права власності на
спірну квартиру не уклала з банком
договір іпотеки, передбачений п. 1.3.4
кредитного договору, та не передала
вищевказану квартиру в іпотеку, чим
порушила умови кредитного договору та
договору іпотеки майнових прав на
зазначену квартиру, дійшов помилкового
висновку про задоволення позову в цій
частині та звернення стягнення на
квартиру АДРЕСА_1, яка не була предметом
договору іпотеки та не була передана
відповідачем в іпотеку банку.

У свою чергу, повно та всебічно
з'ясувавши обставини справи,
дослідивши надані сторонами докази,
суд першої інстанції у відповідності
до вимог ст. ст. 212-214 ЦПК України дійшов
правильного висновку про те, що
предметом іпотеки за договором іпотеки
від 31 січня 2007 року № 60, укладеним між
АКБ СР «Укрсоцбанк» та ОСОБА_3, були
майнові права на незавершену
будівництвом квартиру № 27,
корпус/секція 2, загальною площею 132,3 кв.
м, яка будувалась за будівельною
адресою: АДРЕСА_1,
квартира АДРЕСА_1, на яку банк
просить звернути стягнення, не була
предметом договору іпотеки, тому
відсутні підстави для задоволення
позову.

Відповідно до ст. 339 ЦПК України,
установивши, що апеляційним судом
скасовано судове рішення, ухвалене
згідно із законом, суд касаційної
інстанції скасовує судове рішення суду
апеляційної інстанції і залишає в силі
судове рішення суду першої інстанції.

Врахуванням наведене та те, що
апеляційний суд помилково скасував
правильне та законне рішення суду
першої інстанції, оскаржуване рішення
апеляційного суду підлягає скасуванню,
а рішення суду першої інстанції -
залишенню в силі.

Керуючись ст. ст. 336, 339, 345 ЦПК України,
колегія суддів судової палати у
цивільних справах Вищого
спеціалізованого суду України з
розгляду цивільних і кримінальних
справ

у х в а л и л а:

Касаційні скарги ОСОБА_8, яка діє від
імені ОСОБА_5, та арбітражного
керуючого Венської Оксани
Олександрівни задовольнити.

Рішення апеляційного суду
Дніпропетровської області від 03 квітня
2014 року скасувати та залишити в силі
рішення Жовтневого районного суду м.
Дніпропетровська від 06 листопада 2013
року.

Ухвала оскарженню не підлягає.

Головуючий

О.П. Касьян

Судді:

В.П. Гончар

Т.П. Дербенцева

А.О. Леванчук

В.О. Савченко