Апеляційний суд Кіровоградської
№ провадження 22-ц/781/449/14
Головуючий у суді І-ї інстанції Пляка
РІШЕННЯ

Іменем України

13.03.2014 року колегія суддів судової
палати у цивільних справах
апеляційного суду Кіровоградської
області у складі:

головуючого - Сукач Т.О.

суддів - Бубличенко В.П.

Мурашка С.І.

при секретарі - Савченко Н.В.

розглянула у відкритому судовому
засіданні в місті Кіровограді цивільну
справу за позовом ОСОБА_3 до
селянського фермерського господарства
«Дєдов», третя особа: відділ
Дерземагенства в Олександрівському
районі Кіровоградської області, про
визнання договору оренди земельної
ділянки недійсним, за апеляційною
скаргою селянського фермерського
господарства «Дєдов» на рішення
Олександрівського районного суду
Кіровоградської області від 27
листопада 2013 року і

в с т а н о в и л а :

У липні 2013 року ОСОБА_3 звернулася з
позовом до селянського фермерського
господарства «Дєдов», в якому просила
визнати недійсним укладений у 2009 році
між нею та відповідачем договір оренди
земельної ділянки, зареєстрований
відділом Держкомзему в
Олександрівському районі 28 вересня 2010
року за № 09.

Зазначала, що договір оренди
суперечить вимогам ст.15 Закону України
«Про оренду землі», зокрема, у ньому не
зазначені умови збереження стану
об'єкта оренди; сторону, яка несе ризик
випадкового пошкодження або знищення
об'єкта оренди; умови передачі у
заставу та внесення до статутного
фонду права оренди земельної ділянки.

Як третю особу до участі у справі судом
було залучено відділ Держземагентства
в Олександрівському районі
Кіровоградської області.

Рішенням Олександрівського районного
суду Кіровоградської області від 27
листопада 2013 року позов задоволено,
суд визнав недійсним укладений між
сторонами договір оренди земельної
ділянки і вирішив питання про судові
витрати.

У апеляційній скарзі СФГ «Дєдов»,
посилаючись на порушення судом норм
матеріального і процесуального права,
просить рішення скасувати і ухвалити
нове рішення про відмову у позові.

ОСОБА_3 в судове засідання апеляційного
суду не з'явилася, про дату, час та місце
розгляду справи повідомлена у порядку,
визначеному ст. 76 ЦПК України, що
підтверджується рекомендованим
повідомленням про вручення їй
поштового відправлення із судовою
повісткою і копією апеляційної скарги,
причину неявки не повідомила. Від
відділу Дерземагенства в
Олександрівському районі
Кіровоградської області надійшла
заява з проханням розглядати справу
без участі її представника. Враховуючи
положення ч.2 ст.305 ЦПК України, згідно з
якою неявка сторін або інших осіб, які
беруть участь у справі, належним чином
повідомлених про час і місце розгляду
справи, не перешкоджає розглядові
справи, колегія суддів вирішила
розглядати справу у відсутності
позивачки та представника третьої
особи.

Заслухавши доповідача, пояснення
представника СФГ «Дєдов» Кропліс К.М.,
яка підтримувала доводи апеляційної
скарги, дослідивши матеріали справи,
перевіривши законність та
обґрунтованість рішення суду та доводи
апеляційної скарги у встановлених
статтею 303 ЦПК України межах, колегія
суддів вважає, що скарга підлягає
задоволенню з таких підстав.

Встановлено, що у 2009 році (без
зазначення дати) між сторонами
укладено договір оренди земельної
ділянки площею 3,14 га, що розташована на
території Соснівської сільської ради
Олександрівського району
Кіровоградської області. 28 вересня 2010
року цей договір був зареєстрований в
Олександрівському офісі КРФЦЗКД за №
09.

Згідно з ч.1 ст.638 ЦК України договір є
укладеним, якщо сторони в належній
формі досягли згоди з усіх істотних
умов договору.

Істотними умовами договору є умови про
предмет договору, умови, що визначені
законом як істотні або необхідними для
договорів даного виду, а також усі ті
умови, щодо яких за заявою хоча б однієї
із сторін має бути досягнуто згоди.

За змістом ч.2 ст.792 ЦК України відносини
щодо найму (оренди) земельної ділянки
регулюються законом.

Відповідно до ст.15 Закону України «Про
оренду землі» істотними умовами
договору оренди землі є: об'єкт оренди
(кадастровий номер, місце розташування
та розмір земельної ділянки); строк дії
договору оренди; орендна плата із
зазначенням її розміру, індексації,
форм платежу, строків, порядку її
внесення і перегляду та
відповідальності за її несплату; умови
використання та цільове призначення
земельної ділянки, яка передається в
оренду; умови збереження стану об'єкта
оренди; умови і строки передачі
земельної ділянки орендарю; умови
повернення земельної ділянки
орендодавцеві; існуючі обмеження
(обтяження) щодо використання
земельної ділянки; визначення сторони,
яка несе ризик випадкового пошкодження
або знищення об'єкта оренди чи його
частини; відповідальність сторін;
умови передачі у заставу та внесення до
статутного фонду права оренди
земельної ділянки.

Частиною другою зазначеної статті
визначено, що відсутність у договорі
оренди землі однієї з істотних умов,
передбачених цією статтею, є підставою
для визнання договору недійсним
відповідно до закону.

Задовольняючи позов про визнання
укладеного між сторонами договору
оренди землі недійсним, суд першої
інстанції послався на те, що він не
відповідає вимогам закону, оскільки в
ньому відсутні такі істотні умови, як:
умови збереження стану об'єкта оренди;
сторону, яка несе ризик випадкового
пошкодження або знищення об'єкта
оренди; умови передачі у заставу та
внесення до статутного фонду права
оренди земельної ділянки.

При цьому судом залишено поза увагою
вимоги ст. 3 ЦПК України та ст.15 ЦК
України про те, що в порядку цивільного
судочинства підлягає захисту саме
порушене право.

Зокрема, суд не встановив, чи дійсно
порушуються права позивачки у зв'язку з
відсутністю в договорі оренди
зазначених умов, а також не з'ясував, в
чому саме полягає порушення її
законних прав.

У правовій позиції, яка висловлена
Верховним Судом України в постанові
від 25 грудня 2013 року у справі № 6-94цс13,
зазначено, що виходячи з того, що
відповідно до статті 15 Цивільного
кодексу України та статті 3 Цивільного
процесуального кодексу України у
порядку цивільного судочинства
підлягає захисту саме порушене право,
суд повинен встановити чи дійсно
порушуються права орендодавців у
зв'язку з відсутністю в договорах
оренди умов, передбачених статтею 15
Закону України від 6 жовтня 1998 року №
161-ХІУ «Про оренду землі», визначити
істотність цих умов, також з'ясувати у
чому саме полягає порушення їхніх
законних прав.

З матеріалів справи вбачається, що у
позовній заяві позивачкою не зазначено
в чому саме полягає порушення її прав
як орендодавця оспорюваним договором і
які зміни мали б бути внесені до
тексту договору для забезпечення її
прав.

Статтею 627 ЦК України закріплено
принцип свободи договору.

Відповідно до ч.2 ст.637 ЦК України у разі
тлумачення умов договору можуть
враховуватися також типові умови
(типові договори), навіть якщо в
договорі немає посилання на ці умови.

Тлумачення умов договору здійснюється
відповідно до статті 213 цього Кодексу.

У ч.4 ст. 22 ЗК України зазначено, що
земельні ділянки
сільськогосподарського призначення
для ведення товарного
сільськогосподарського виробництва
використовуються відповідно до
розроблених та затверджених в
установленому порядку проектів
землеустрою, що забезпечують
еколого-економічне обґрунтування
сівозміни та впорядкування угідь і
передбачають заходи з охорони земель.

Згідно із ч.2 ст.14 ЗУ «Про оренду землі»
типова форма договору оренди землі
затверджується Кабінетом Міністрів
України.

Зі змісту укладеного між сторонами
договору оренди землі вбачається, що
він відповідає Типовому договору
оренди землі, затвердженому постановою
КМУ від 03.03.2004 року №220 ( із змінами,
внесеними згідно з Постановами КМУ №
1724 від 13.12.2006 року, №780 від 3.09.2008 року).

Частиною 1 ст.15 Закону України «Про
оренду землі» визначено, що «умови
використання земельної ділянки» і
«умови збереження стану об'єкта
оренди» є окремими істотними умовами
договору оренди.

Проте, у Типовому договорі оренди
землі, затвердженому постановою КМУ
від 03.03.2004 року №220 (із змінами,
внесеними згідно з Постановами КМУ №
1724 від 13.12.2006 року, №780 від 03.09.2008 року),
пункт 17 «Умови збереження стану об'єкта
оренди» знаходиться у розділі , який
має назву «Умови використання
земельної ділянки» і який містить три
пункти: п.15 «Земельна ділянка
передається в оренду для (мета
використання)», п.16 «Цільове
призначення земельної ділянки», п.17
«Умови збереження стану об'єкта
оренди».

Таким чином, типовий договір не містить
такої окремої істотної умови договору
оренди землі, як умови використання
земельної ділянки. Умови використання
земельної ділянки у ньому
розкриваються шляхом узгодження
сторонами договору мети використання
земельної ділянки, її цільового
призначення та умов збереження стану
об'єкта оренди.

В пункті 17 оспорюваного договору
оренди землі вказано, що умов
збереження стану об'єкта оренди немає.

Наведене свідчить про те, що сторони
дійшли згоди, що умови збереження
об'єкту оренди визначаються чинним
законодавством України, яке регулює
зазначені правовідносини.

Зокрема, при встановленні умов
збереження стану об'єкта оренди у
необхідних випадках передбачається
проведення рекультивації - як
технічної, так і біологічної, з
дотриманням положень ст.ст.166,168 ЗК
України, постанови РМ СРСР від 02.06.1976
року №407, постанови РМ УРСР від 14.07.1976
року №327, ГОСТ 17.5.3.04-83, ГОСТ 17.5.1.01-83, ГОСТ
17.5.4.01-84, ГОСТ 17.5.4.02-84, ГОСТ 17.5.3.05-84, ГОСТ
17.5.1.02-85, ГОСТ 17.7.3.06-85, ГОСТ 17.5.1.03-86 та
інших актів чинного законодавства.

Ризик випадкового знищення або
пошкодження об'єкта оренди
урегульовано статтею 11 Закону України
«Про оренду землі», а умови передачі у
заставу та внесення до статутного
фонду права оренди земельної ділянки -
Законами України «Про заставу» від 02
жовтня 1992 року та «Про господарські
товариства» від 19 вересня 1991 року.

На зазначені обставини суд першої
інстанції не звернув увагу і без
встановлення фактичних обставин
справи з формальних підстав визнав
договір оренди землі недійсним.

Враховуючи обставини справи, колегія
суддів вважає, що умовами оспорюваного
договору права позивачки не порушені,
тому передбачених законом підстав для
визнання його недійсним немає.

Рішення суду постановлено з порушенням
норм матеріального та процесуального
права, що згідно з п.4 ч.1 ст.309 ЦПК
України є підставою для його
скасування в апеляційному порядку з
ухваленням нового рішення про відмову
у позові.

Керуючись ст.ст. 209, 307, 309, 313, 314, 316 ЦПК
України, колегія суддів судової палати
у цивільних справах апеляційного суду
Кіровоградської області

в и р і ш и л а :

Апеляційну скаргу селянського
фермерського господарства «Дєдов»
задовольнити.

Рішення Олександрівського районного
суду Кіровоградської області від 27
листопада 2013 року скасувати й ухвалити
нове рішення, яким у позові ОСОБА_3 до
селянського фермерського господарства
«Дєдов», третя особа: відділ
Дерземагенства в Олександрівському
районі Кіровоградської області, про
визнання договору оренди земельної
ділянки недійсним відмовити.

Рішення апеляційного суду набирає
законної сили з моменту його
проголошення і може бути оскаржено у
касаційному порядку безпосередньо до
Вищого спеціалізованого суду України з
розгляду цивільних і кримінальних
справ протягом двадцяти днів.

Головуючий

Судді