Справа № 638/4828/13-ц
Провадження № 2/638/1279/14
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

26 серпня 2014 року
м. Харків

Дзержинський районний суд м. Харкова, у
складі:

головуючого - судді Цвіра Д.М.,

при секретарі - Надьон Т.Р.

розглянувши в відкритому
судовому засіданні, в приміщенні суду
цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до
ОСОБА_2, ОСОБА_3, ОСОБА_4 про виселення , -

ВСТАНОВИВ:

Позивач звернувся до суду з позовом до
ОСОБА_2 про виселення та зняття з
реєстрації ОСОБА_2 та інших осіб з
квартири № АДРЕСА_2 та квартири АДРЕСА_1
без надання іншого жилого приміщення.

В обґрунтування позовних вимог
позивач зазначив, що заочним рішенням
Дзержинського районного суду м.
Харкова від 04.09.2012 р. задоволено позовні
вимоги ОСОБА_1, звернуто стягнення на
предмет іпотеки за договором, що
містить умови позики, поруки, іпотеки,
укладений 27.07.2009 р. між ОСОБА_1 , ЗАТ «АТГ
«Спецтехніка», ОСОБА_5, який визнано
дійсним рішенням Дзержинського
районного суду м. Харкова від 14.10.2011 р. у
справі 2-912/11, в рахунок сплати 3424000
гривень з поверненням позики, шляхом
визнання права власності за ОСОБА_1 на
квартиру АДРЕСА_2, загальною площею 48,6
кв.м, житловою площею 36,7 кв.м. та на
квартиру АДРЕСА_1, загальною площею 122,6
кв.м, житловою площею 77,6 кв.м.; припинено
право власності ОСОБА_2 на зазначені
квартири. Ухвалою апеляційного суду
Харківської області від 06.12.2012 р.
рішення Дзержинського районного суду
м. Харкова від 04.09.2012 р. залишено без
змін. На час звернення позивачем до
суду з позовом у квартирах №АДРЕСА_2 та
АДРЕСА_1 мешкає ОСОБА_2 та інші особи,
які підлягають виселенню. Позивачем в
порядку ст. 40 Закону України «Про
іпотеку» було направлено ОСОБА_2 вимоги
про звільнення квартири № АДРЕСА_2 та №
АДРЕСА_1, які остання отримала 19.12.2012 р. В
передбачений Законом України «Про
іпотеку» місячний термін, ОСОБА_2
квартири не звільнила, чим порушила
право позивача як власника приміщень
вільно володіти та користуватися ним.
Оскільки відповідач позбавлена права
користування на квартири № АДРЕСА_2 та
№ АДРЕСА_1, самостійного права
користування ними вона не набула, тому
на даний час проживає без законних
підстав і підлягає виселенню без
надання іншого жилого приміщення.

27.11.2013 р. позивач уточнив позовні
вимоги та просив виселити ОСОБА_2 та
ОСОБА_3 з членами його родини з квартири
АДРЕСА_2 без наданні іншого жилого
приміщення; виселити ОСОБА_2 та ОСОБА_4
з членами її родини з квартири АДРЕСА_1
без надання іншого жилого приміщення.

В обґрунтування уточнених
позовних вимог позивач зазначив, 25.06.2009
р. між ОСОБА_5 та ОСОБА_4 укладено
договір оренди квартири АДРЕСА_1,
строком на 6 років, за умовами якого
ОСОБА_4 та члени її родини отримали
право проживати в зазначеній квартирі .
Крім того, 25.06.2009 р. між ОСОБА_5 та ОСОБА_3
укладено договір оренди квартири
АДРЕСА_2, строком на 6 років, за умовами
якого ОСОБА_3 та члени його родини
отримали право проживати в зазначеній
квартирі. Про укладення зазначених
договорів оренди не було доведено до
відома іпотекодержателя ОСОБА_1, ці
договори не були зареєстровані у
передбаченому законом порядку.

В судовому засіданні представник
позивача підтримав позов та надав
пояснення аналогічні позовній заяві.

В судовому засіданні представник
відповідача ОСОБА_2 заперечувала проти
позову та пояснила, що ОСОБА_2 29.07.2009 р.
придбала у ОСОБА_5 за договором
купівлі-продажу дві квартири № АДРЕСА_2
та АДРЕСА_1. Договори купівлі-продажу
були посвідчені ПН ХМНО ОСОБА_6 Того ж
дня ОСОБА_2 зареєструвала право
власності на придбані квартири. В
період ведення переговорів ОСОБА_5
повідомив ОСОБА_2 про те, що в квартирі
№ АДРЕСА_2 проживає ОСОБА_3 на підставі
договору оренди, а квартира № АДРЕСА_1
передана в житловий найм ОСОБА_4 на
підставі договору найму (оренди).
Оскільки ОСОБА_2 купувала зазначені
квартири не для особистого проживання,
а з ціллю інвестування грошових коштів
для їх збереження та збільшення
грошового капіталу, вона не
заперечувала проти того, щоб орендарі
продовжували користуватися квартирами
№ АДРЕСА_2 та № АДРЕСА_1, за умови
переходу до ОСОБА_2 прав та обов'язків
наймодавця. З договорами оренди
квартир ОСОБА_2 була ознайомлена. 29.07.2009
р. ОСОБА_5 письмово повідомив наймачів
про зміну власника квартири та перехід
до ОСОБА_2 прав та обов'язків
наймодавця. Так, з 29.07.2009 р. ОСОБА_2 є
правонаступником, а отже наймодавцем
за раніше укладеними договорами найму
житлових приміщень. Строк договору був
встановлений шість років. ОСОБА_4 та
ОСОБА_3 на теперішній час проживають в
спірних квартирах. У середині 2010 р. з
позовної заяви, яка надійшла на адресу
проживання ОСОБА_2 вона дізналась, що
27.09.2009 р. тобто за два дні до продажу
квартир № АДРЕСА_2 та № АДРЕСА_1 між
ОСОБА_5, ОСОБА_1 та ЗАТ АТГ «СПЕЦТЕХНІКА»
був укладений усний договір, який
містить умови позики, поруки та іпотеки
оформлений розпискою. За цим договором
ОСОБА_5 передав в іпотеку належні йому
квартири № АДРЕСА_2 та АДРЕСА_1.
Іпотекою, виходячи зі змісту розписку,
були забезпечені зобов'язання
позичальника в частині в сумі 3 424 000
грн., еквівалентній 428 000 доларів США за
курсом 800 гривень за 100 доларів США.
Вказаний договір містити застереження
про задоволення вимоги
іпотекодержателя відповідно до ст. 37
Закону України «Про іпотеку». Про
наявність таких зобов'язань ОСОБА_2 не
знала. 14.10.2011 р. рішенням Дзержинського
районного суду м. Харкова по цивільній
справі № 2-912/11 за позовом ОСОБА_1 та
ОСОБА_5, ЗАТ «АТГ Спецтехніка», третя
особа: ОСОБА_2 про визнання договору
дійсним від нотаріального посвідчення
якого сторона ухилилась та за позовом
третьої особи, яка заявляє самостійні
вимоги на предмет спору ОСОБА_7 до
ОСОБА_1, ОСОБА_5 про визнання окремої
частини договору недійсним, позовні
вимоги ОСОБА_1 про визнання договору
дійсним було задоволено. Рішення
набрало законної сили відповідно до
ухвали Апеляційного суду Харківської
області 19.01.2012 р. Отже саме, після
набрання законної сили зазначеного
рішення Дзержинського районного суду,
тобто 19.01.2012 р., вказаний договір
вважається дійсним. Оскільки в даній
справі іпотека виникла на підставі
рішення суду, то договір розповсюджує
свою дію лише до набрання судового
рішення законної сили, до цього ж
моменту такий договір слід вважати
неукладеним, що й зазначено в самому
судовому рішенні. Посилання позивача
про те, що договір іпотеки укладений
27.07.2009 р. є помилковими. Про будь-які
зобов'язання продавця квартир ОСОБА_5,
тим більше ЗАТ «АТГ «Спецтехніка»
ОСОБА_2 та орендарі квартир не знали та
не могли знати, оскільки ці
правовідносини не мають до них жодного
відношення. Проте , що квартири зайняті
орендарями було достовірно відомо
ОСОБА_1, який сам посилається у позовній
заяві на те, що в квартирі проживають
інші особи, які на думку позивача
підлягають виселенню. Договір оренди у
разі змін власника орендованого майна
зберігає свою дійсність як для нового
власника та і для орендаря. З приводу
нікчемності договорів оренди
представник відповідача також
заперечує та зазначає, що норма діючого
Цивільного кодексу України визначає,
що договір найму житла укладається у
простій письмовій формі і лише договір
оренди житла з правом викупу підлягає
обов'язковому нотаріальному
посвідченню і державній реєстрації.
Саме тому ні Законом України № 1952-15, ні
Тимчасовим положенням на сьогодні не
передбачена державна реєстрація
договорів оренди житла. Крім того, в
Закону № 1952-15 і в Тимчасовому положенні
є норма про те, що підставою для відмови
від державної реєстрації є той факт, що
заявлене право не підлягає державній
реєстрації. Такі договори не можуть
реєструватися зацікавленими особами.
Враховуючи те, що договори оренди
спірних квартир були укладені ще до
укладання (набрання чинності) договору
іпотеки, то в такому випадку наймачі
ОСОБА_3 та ОСОБА_4 не можуть бути
виселеними з орендуємих ними квартир,
до закінчення строків дії договорів
оренди. Право користування майном у
орендаря ґрунтується на договорі
оренди. Це право триває протягом часу
дії договору оренди, незважаючи ні на
які обставини, у тому числі зміну
власника.

В судове засідання відповідачі
ОСОБА_3 та ОСОБА_4 не з'явились, про час
та місце розгляду справи повідомлялись
вчасно та належним чином, причини
неявки суду не повідомили.

Суд, заслухавши пояснення
представника позивача, представника
відповідача ОСОБА_2 та дослідивши
матеріали справи, вважає позов
обґрунтованим та таким, що підлягає
задоволенню. При цьому суд виходить з
наступного:

Відповідно до заочного рішення
Дзержинського районного суду м.
Харкова від 04.09.2012 р. позовні вимоги
ОСОБА_1 до ОСОБА_5, ОСОБА_2, третя особа на
стороні відповідача, яка не заявляє
самостійних вимог на предмет спору: ЗАТ
«АГ «Спецтехніка» про визнання права
власності на нерухоме майно
-задоволено. Звернуто стягнення на
предмет іпотеки за договором, що
містить умови позики, поруки, іпотеки,
укладеним 27 липня 2009 року в місті
Харкові між фізичною особою ОСОБА_1, ЗАТ
«АГ «Спецтехніка», фізичною особою
ОСОБА_5, який визнано дійсним рішенням
Дзержинського районного суду міста
Харкова від 14 жовтня 2011 року у справі №
2-912/11, яке набуло чинності, в рахунок
сплати 3424000 гривень з повернення
позики, шляхом визнання права
власності за ОСОБА_1 на квартиру
АДРЕСА_2, загальною площею 48,6 кв.м.,
житловою площею 36,7 кв.м., та на квартиру
АДРЕСА_1, загальною площею 122,6 кв.м.,
житловою площею 77,6 кв.м. Припинено
право власності ОСОБА_2 на квартиру
АДРЕСА_2 та на квартиру АДРЕСА_1 (а.с. 20-22).

Ухвалою апеляційного суду Харківської
області від 06.12.2012 р. заочне рішення
Дзержинського районного суду м.
Харкова від 04.09.2012 р. залишено без змін
(а.с. 23-24).

Ухвалою Вищого спеціалізованого суду
України з розгляду цивільних і
кримінальних справ від 11.02.2013 р. заочне
рішення Дзержинського районного суду
м. Харкова від 04.09.2012 р. та ухвала
апеляційного суду Харківської області
від 06.12.2012 р. залишені без змін (а.с. 25-26).

Відповідно до договору оренди квартири
у приватної особи від 25.06.2009 р.
укладеного між ОСОБА_5 (орендодавець) та
ОСОБА_4 (орендар), орендодавець надає, а
орендар приймає у строкове платне
користування квартиру АДРЕСА_1. Об'єкт
оренди передано в оренду для
проживання ОСОБА_4 з членами своєї
родини. Термін оренди складає 6 років з
моменту прийняття об'єкта, що
орендується (а.с. 71).

Відповідно до договору оренди квартири
у приватної особи від 25.06.2009 р.
укладеного між ОСОБА_5 (орендодавець) та
ОСОБА_3 (орендар), орендодавець надає, а
орендар приймає у строкове платне
користування квартиру АДРЕСА_2. Об'єкт
оренди передано в оренду для
проживання ОСОБА_3 з членами своєї
родини. Термін оренди складає 6 років з
моменту прийняття об'єкта, що
орендується (а.с. 72).

Відповідно до ст. 40 Закону України «Про
іпотеку» звернення стягнення на
передані в іпотеку житловий будинок чи
житлові приміщення є підставою для
виселення всіх мешканців. Особи, які
проживають у зазначених приміщеннях на
умовах договору найму (оренди), не
підлягають виселенню, якщо: договір
найму (оренду) був укладений до моменту
укладання іпотечного договору і про
наявність такого договору було
доведено до відома іпотекодержателя
або такий договір був зареєстрований у
встановленому законом порядку; договір
найму (оренди) був укладений після
укладання іпотечного договору за
згодою іпотекодержателя.

Згідно п. 43 постанови Пленуму Вищого
спеціалізованого суду України з
розгляду цивільних і кримінальних
справ від 30.03.2012 р. № 5 «Про практику
застосування судами законодавства при
вирішенні спорів, що виникають із
кредитних правовідносин» примусове
виселення здійснюється на підставі
рішення суду тільки за певних умов:
якщо мешканці добровільно не звільнили
житловий будинок чи житлове
приміщення, на яке звернуто стягнення
як на предмет іпотеки, протягом одного
місяця з дня отримання письмової
вимоги іпотекодержателя або нового
власника або в інший погоджений
сторонами строк.

ОСОБА_2 та ОСОБА_5 14.12.2012 р. ОСОБА_1 було
направлено вимогу про звільнення
житлових приміщень в порядку ст. 40
Закону України «Про іпотеку». (а.с. 27).

Відповідно до повідомлення про
вручення поштового відправлення
ОСОБА_2 19.12.2012 р. за адресою: АДРЕСА_2 та
АДРЕСА_12 отримала вищезазначену вимогу
про звільнення житлових приміщень (а.с.
29).

Проте доказів щодо звільнення
приміщень після отримання ОСОБА_2
вимоги ОСОБА_1 матеріали справи не
містять.

З письмових заперечень ОСОБА_2
вбачається, що остання не заперечує
факт продовження проживання у
квартирах № АДРЕСА_2 та АДРЕСА_1
відповідачів ОСОБА_4 та ОСОБА_3

Відповідно до ч. 2 ст. 158 ЖК УРСР договір
найму жилого приміщення укладається
між власником будинку (квартири) і
наймачем у письмовій формі з наступною
реєстрацією у виконавчому комітету
місцевої Ради народних депутатів або в
органі управління, що ним утворюється.
Договір повинен містити вказівку на
предмет договору, строк, на який він
укладається, визначити права і
обов'язки наймодавця і наймача та інші
умови найму.

Матеріали справи не містять доказів
щодо реєстрації договору найму
житлового приміщення у встановленому
законом порядку або доведено до відома
іпотекодержателя про наявність такого
договору найму.

Враховуючи викладене, суд дійшов
висновку, що позов є доведеним та
обґрунтованим, а тому підлягає
задоволенню.

Керуючись ст. 158 ЖК УРСР, ст. 40 Закону
України «Про іпотеку» , 212-215 ЦПК
України, суд -

ВИРІШИВ:

Позов ОСОБА_1 до ОСОБА_2, ОСОБА_3,
ОСОБА_4 про виселення - задовольнити.

Виселити ОСОБА_2 та ОСОБА_3 з
членами його родини з квартири АДРЕСА_2
без надання іншого жилого приміщення.

Виселити ОСОБА_2 та ОСОБА_4 з
членами її родини з квартири АДРЕСА_1
без надання іншого жилого приміщення.

Рішення може бути оскаржене в
апеляційному порядку до Апеляційного
суду Харківської області через суд
першої інстанції шляхом подачі
апеляційної скарги на рішення суду у 10
денний строк з дня його проголошення.
Особи, які брали участь у справі, але не
були присутні у судовому засіданні під
час проголошення судового рішення,
можуть подати апеляційну скаргу
протягом десяти днів з дня отримання
копії цього рішення.

Суддя- Д.М.Цвіра