Справа № 476/426/14-ц,
Провадження 2/476/162/2014
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

18.06.2014 року Єланецький районний суд
Миколаївської області в складі:

головуючого - судді
Раєвич Т.М.

за участі секретаря
Кузьміної О.Ю.

розглянувши у відкритому судовому
засіданні в залі суду с.м.т. Єланець
цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до
ОСОБА_2 про визнання договору
купівлі-продажу нерухомого майна
дійсним та визнання права власності на
будинок

ВСТАНОВИВ:

Позивач звернувся до суду з
позовом про визнання договору
купівлі-продажу нерухомого майна
дійсним та визнання права власності на
будинок. Підтримуючи в судовому
засідані свої вимоги суду пояснив, що 10
серпня 2013 року він та відповідачка
уклали між собою договір
купівлі-продажу нерухомого майна:
житлового будинку разом з допоміжними
господарськими будівлями, спорудами
та земельними ділянками за адресою:
АДРЕСА_1 які належали останній на
підставі договору купівлі-продажу від
15.08.2011 року. На підтвердження даної
угоди відповідачка передала йому ключі
від будинку та власноручно написала
розписку про отримання від нього 70000
грн. в рахунок продажу будинку з
допоміжними господарськими будівлями,
спорудами, земельними ділянками та
надала згоду щодо реєстрації (прописки)
його та членів його сім'ї у вказаному
житлового будинку, що ним було й
зроблено. Нотаріально посвідчити
договір вони вирішили пізніше. Зі згоди
відповідачки він разом зі своєю сім'єю
почав проживати у спірному будинку.

В жовтні 2013 року вони звернулися до
нотаріальної контори з метою оформити
договір купівлі-продажу, однак,
нотаріус зазначив, що для вчинення
даного правочину не вистачає квитанції
про сплату необхідних платежів та
податків. Кошти повина була сплатити
відповідачка, а так як їх вона не мала
то пообіцяла зібрати відповідну суму
коштів та з'явитися для оформлення
угоди. Він після цього декілька разів
звертався до відповідачки з проханням
з'явитися в нотаріальну контору для
оформлення угоди, але остання
ухилялася від цього. Останній раз
укладення даної угоди було призначено
нотаріусом на 05.05.2014 року, але
відповідачка знову не з'явилася до
нотаріальної контори. Ухиляючись від
оформлення угоди відповідачка на його
пропозицію повернути отримані за
угодою кошти теж не погодилася. Дії
відповідачки порушують його права в
зв'язку з чим він не має можливості
здійснити реалізацію свого права
власності. На даний час необхідності
вирішення спору по земельним ділянкам
не існує, а тому просив суд визнати
договір купівлі-продажу житлового
будинку загальною площею 74,2 кв.м. разом
з допоміжними будівлями і спорудами за
адресою АДРЕСА_1, укладений 10.08.2013 року
між ним та ОСОБА_2 - виконаним та дійсним
та визнати за ним право власності на
житловий будинок загальною площею 74,2
кв.м. разом з допоміжними будівлями і
спорудами за адресою АДРЕСА_1.

Представник позивача за
довіреністю позовні вимоги свого
довірителя підтримав, просив суд позов
задовольнити.

Відповідачка позовні вимоги
визнала в повному об'ємі, суду пояснила,
10 серпня 2013 рокуміж нею та позивачем
було укладено договір купівлі-продажу
житлового будинку разом з допоміжними
господарськими будівлями та спорудами
за адресою: АДРЕСА_1 який належав їй на
підставі договору купівлі-продажу від
15.08.2011 року. На підтвердження даної
угоди вона передала позивачу ключі від
будинку та власноручно написала
розписку про отримання від нього 70000
грн. в рахунок продажу будинку з
допоміжними господарськими будівлями,
спорудами, земельними ділянками та
надала згоду щодо реєстрації (прописки)
його та членів його сім'ї у вказаному
житлового будинку. Вона не
заперечувала, щоб позивач та члени його
сім'ї почали проживати в даному
будинку, при цьому вона домовилася з
позивачем, що нотаріально договір
купівлі-продажу вони оформлять
пізніше. Вона не заперечує той факт, що
позивач неодноразово звертався до неї
з проханням з'явитися до нотаріальної
контори для оформлення договору.
Декілька разів їй телефонували від
нотаріуса та призначали дати, коли їй
необхідно з'явитися, Вона не з'являлася
по тій причині, що у неї не було коштів,
крім того не могла це зробити по
сімейним обставинам.

Вислухавши сторони, дослідивши
матеріали цивільної справи,
встановивши факти та відповідні до них
правовідносини, суд прийшов до
наступного.

В судовому засіданні встановлено,
що 10 серпня 2013 року між позивачем та
відповідачкою було досягнуто згоди
щодо оформлення всіх необхідних
документів для здійснення
купівлі-продажу житлового будинку,
господарських будівель та споруд,
земельних ділянок за адресою АДРЕСА_1,
які в подальшому повинні бути продані
позивачу відповідачкою.

На підтвердження намірів
придбання нерухомого майна між
позивачем та відповідачкою було
укладено письмовий договір у вигляді
розписки, щодо умов купівлі-продажу
житлового будинку, господарських
будівель та споруд, земельних ділянок
та сплати за це коштів. Вартість
вищезазначеного будинку разом зі
спорудами та земельними ділянками за
погодженням сторін склала 70000 грн., які
позивач 10.08.2013 року сплатив позивачці,
про що відповідачка зазначила
власноручно у розписці.

Зобов'язання по договору позивачем
було виконано: він здійснив розрахунок
з відповідачкою, а останя віддала йому
всі документи на земельні ділянки та
будинок, ключі від нього, дозволила
йому та членам його сім'ї перейти жити в
будинок та за згодою, зареєструвала їх
в будинку, про що свідчить відмітка в
паспорті позивача, зроблена 21.08.2013 року,
яка засвідчила його реєстрацію за
адресою: АДРЕСА_1. Нотаріально
посвідчити угоду сторони домовилися
пізніше.

Маючи наміри стати законним
власником житлового будинку позивач
намагався оформити всі необхідні
документи для підготовки та оформлення
договору купівлі-продажу в
нотаріальній конторі: виготовив звіт
про незалежну оцінку будинку, взяв на
себе всі підготовчі справи для
здійснення правочину. В жовтні 2013 року
позивач приїхав разом з відповідачкою
до нотаріальної контори з відповідним
пакетом докуметів, які необхідні для
ноторіального оформлення договору
купівлі-продажу житлового будинку.
Нотаріус зазначив, що для вчинення
даного правочину не вистачало
квитанції про сплату необхідних
платежів та податків, а так як
відчужуване нерухоме майно перебуває у
власності відповідачки менше трьох
років, то дохід від його відчуження
підлягає оподаткуванню в розмірі 5% від
отриманого доходу від продажу майна.
Дізнавшись про це, відповідачка
повідомила, що в неї відсутні кошти для
сплати необхідних платежів та
повідомила, що їй необхідно зібрати
такі кошти.

В судовому засіданні встановлено,
що позивач неодноразово звертався до
відповідачки з проханням з'явитися до
нотаріальної контори для оформлення
угоди, але останя від явки ухилялася.
Весь цей час оригінали документів
знаходилися в нотаріуса. Останьою
датою, яку визначив нотаріус для
оформлення договору купівлі-продажу
була дата - 5 травня 2014 року. Про це
відповідачка була повідомлена в
телефоному режимі.

Після того, як відповідачка на
визначену дату не з'явилася до
нотаріуса для оформлення договору
купівлі-продажу, позивач попросив
відповідачку повернути йому отримані
кошти, але останя відмовилася це
зробити.

Отже, через ухилення відповідачки від
належного нотаріального оформлення, як
це передбачено ст. 657 ЦК України,
позивач не може належним чином
нотаріально оформити договір
купівлі-продажу житлового будинку та
здійснити реалізацію права власності
на даний житловий будинок.

Відповідно до ст. 657 ЦК України
договір купівлі-продажу земельної
ділянки, єдиного майнового комплексу,
житлового будинку (квартири) або іншого
нерухомого майна укладається у
письмовій формі і підлягає
нотаріальному посвідченню.

Відповідно до ч. 4 ст. 203 ЦК України
правочин має вчинятися у формі,
встановленій законом.

Відповідно до ч. 2 ст. 220 ЦК України,
якщо сторони домовилися щодо усіх
істотних умов договору, що
підтверджується письмовими доказами, і
відбулося повне або часткове виконання
договору, але одна із сторін ухилилася
від його нотаріального посвідчення,
суд може визнати такий договір дійсним.
У цьому разі наступне нотаріальне
посвідчення договору не вимагається.

Згідно п. 13 Постанови Пленуму
Верховного Суду України "Про судову
практику розгляду цивільних справ про
визнання правочинів недійними" від 06
листопада 2009 року № 9 з підстав
недодержання вимог закону про
нотаріальне посвідчення правочину,
нікчемними є тільки правочини, які
відповідно до чинного законодавства
підлягають обов'язковому
нотаріальному посвідченню.

Відповідно до ч. 1 ст. 656 ЦК України
предметом договору купівлі-продажу
може бути товар, який є у продавця на
момент укладення договору або буде
створений (придбаний, набутий)
продавцем у майбутньому.

З 01 січня 2013 року набрав чинності
ЗУ "Про внесення змін до Закону України
"Про державну реєстрацію речових прав
на нерухоме майно та їх обтяжень та
інших законодавчих актів", яким частину
третю статті 640 ЦК України викладено в
новій редакції, згідно з якої договір,
що підлягає нотаріальному посвідченню
є укладеним із дня такого посвідчення,
а з частини другої статті 657 ЦК України
виключено слова "та державної
реєстрації".

З цього часу не передбачено
державної реєстрації правочину, якщо в
договорі не передбачено інше, а право
на нерухоме майно та його обтяження,
які підлягають державній реєстрації,
виникають з моменту такої реєстрації.

Таким чином, із зазначеної дати
скасовується обов'язок здійснювати
державну реєстрацію відповідного
договору купівлі-продажу після його
нотаріального посвідчення.

Відповідно до п. 13 Постанови ПВСУ
"Про судову практику розгляду
цивільних справ про визнання
правочинів недійними" від 06 листопада
2009 року № 9 при розгляді таких справ
суди повинні з'ясувати, чи підлягає
правичин обов'язковому нотаріальному
посвідченню, чому він не був
нотаріально посвідчений, чи дійсно
сторона ухилилася від його посвідчення
та чи втрачена така можливість, а також
чи не має інших підстав нікчемності
правочину.

В зв'язку з недодержанням вимог
закону про нотаріальне посвідчення
правочину договір може бути визнано
дійсним лише з підстав, встановлених
ст. ст. 218 та 220 ЦК України.

Відповідно до ст. 638 ЦК України
договір є укладеним, якщо сторони в
належній формі досягли згоди з усіх
істотних умов договору.

Згідно ст. 655 ЦК України за
договором купівлі-продажу одна сторона
(продавець) передає або зобов'язується
передати майно (товар) у власність
другій стороні (покупцеві), а покупець
приймає або зобов'язується прийняти
(майно) товар і сплатити за нього певну
грошову суму.

На теперішній час позивачем
виконані всі умови письмового договору
(розписки), виконана була також істотна
умова щодо сплати коштів за житловий
будинок в повному обсязі 10.08.2013 року,
про що відповідачка особисто вказала в
розписці.

Відповідачка передала позивачеві
ключі від житлового будинку, документи
на нього та дала згоду щодо реєстрації
(прописки) позивача та членів його
сім'ї у вказаному житловому будинку,
однак, через ухиляння відповідачки від
їх нотаріального посвідчення позивач
правомірно звернувся до суду з
позовною заявою про визнання договору
купівлі-продажу житлового будинку, з
допоміжними будівлями і спорудами
дійсним та визнання права власності на
дане нерухоме майно.

Відповідно до ст. 334 ЦК України право
власності у набувача майна за
договором виникає з моменту передання
майна, якщо інше не встановлено
договором або законом.

Передання майна вважається
вручення його набувачеві. Право
власності на майно за договором, який
підлягає нотаріальному посвідченю
виникає у набувача з моменту такого
посвідчення або з моменту набрання
законної сили рішенням суду про
визнання договору, не посвідченого
нотаріально дійсним.

На підставі викладеного та
керуючись ЗУ "Про державну реєстрацію
речових прав на нерухоме майно та їх
обтяжень та інших законодавчих актів",
п. 13 Постанови ПВСУ "Про судову практику
розгляду цивільних справ про визнання
правочинів недійними" від 06 листопада
2009 року № 9, ст.ст. 203, 220, 334, 655, 656, 657 ЦК
України, ст.ст. 10, 15, 60, 215, 218 ЦПК України

ВИРІШИВ:

Позов ОСОБА_1 до ОСОБА_2 про
визнання договору купівлі-продажу
нерухомого майна дійсним та визнання
права власності на будинок
задовольнити.

Визнати дійсним договір
купівлі-продажу нерухомого майна -
житлового будинку, загальною площею 74,2
кв.м., житловою площею 49.3 кв. м. разом з
допоміжними будівлями і спорудами за
адресою АДРЕСА_1 укладений 10.08.2013 року
між ОСОБА_1 та ОСОБА_2.

Визнати за ОСОБА_1 право власності
на А-1 житловий будинок загальною
площею 74,2 кв.м., житловою площею 49.3 кв. м.
разом з допоміжними будівлями і
спорудами; Б-1 літньої кухні - кам'яної,
В-1 сарая, кам'яного, Г-п/б погріба
кам'яного, Д-1 сарая кам'яного, № 1,2
огорожі, №3 басейна для води за адресою
АДРЕСА_1

Рішення може бути оскаржено до
апеляційного суду Миколаївської
області через Єланецький районний суд
Миколаївської області шляхом подачі
апеляційної скарги протягом десяти
днів з моменту його проголошення.

Суддя
Т.М. Раєвич