Номер провадження № 2/243/591/2014
Номер справи 243/482/14-ц
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

19 лютого 2014 року Слов'янський
міськрайонний суд Донецької області у
складі:

Головуючого - судді Хаустової Т.А.,

при секретарі - Нікіфоровій В.В.,

за участю: представника позивача -
Макіян Г.М.

представника відповідача - Фальченко
І.В.

розглянув у відкритому судовому
засіданні в залі суду №19 Слов»янського
міськрайонного суду Донецької області
цивільну справу за позовною заявою
Товариства з обмеженою
відповідальністю «СК-ЛТД» до ОСОБА_3,
Товариства з обмеженою
відповідальністю «КВАДРО-А», за участю
третьої особи - Реєстраційної служби
Слов»янського міськрайонного
управління юстиції Донецької області
про визнання договору оренди землі
недійсним,-

В С Т А Н О В И В:

Товариство з обмеженою
відповідальністю «СК-ЛТД» звернулося
до суду з позовною заявою до ОСОБА_3,
Товариства з обмеженою
відповідальністю «КВАДРО-А», за участю
третьої особи - Реєстраційної служби
Слов»янського міськрайонного
управління юстиції Донецької області
про визнання договору оренди землі
недійсним, посилаючись на те, що 01 січня
2011 року між ТОВ «СК-ЛТД» та ОСОБА_3 було
досягнуто домовленості про передачу в
строкове платне користування
земельної ділянки загальною площею 3,0171
га, яка належить на праві власності
ОСОБА_3 на підставі Державного акту на
право приватної власності на землю 11-ДН
№096621. Зазначена земельна ділянка
складається з двох земельних ділянок -
кадастровий номер 140000552 та
кадастровий номер 140000553.
Зазначена домовленість була письмово
зафіксована шляхом підписання ТОВ
«СК-ЛТД» та ОСОБА_3 відповідного
договору оренди. Факт фактичного
передання земельних ділянок від
орендодавця до орендаря підтверджує
Акт від 01 січня 2011 року.

Передача земельної ділянки в строкове
платне користування попадає під
визначення найму ( оренди) земельної
ділянки згідно ст. 792 ЦК України. Станом
на дату підписання ТОВ «СК-ЛТД» та
ОСОБА_3 Договору оренди правовідносини
щодо оренди землі регулювалися також
нормами Закону України «Про оренду
землі».

Згідно з приписами ч.1 ст. 638 ЦК України
договір є укладеним, якщо сторони в
належній формі досягли згоди з усіх
істотних умов договору. Істотними
умовами договору є умови про предмет
договору та умови, що визначені
законодавством як істотні.

Стаття 14 Закону України «Про оренду
землі» передбачає, що «договір оренди
землі укладається у письмовій формі і
за бажанням однієї із сторін може бути
посвідчений нотаріально». Типова форма
договору оренди землі затверджується
Кабінетом Міністрів України». ТОВ
«СК-ЛТД» та ОСОБА_3 було досягнуто згоди
щодо всіх істотних умов, передбачених
Законом України « Про оренду землі» та
складено про це письмовий документ за
формою, визначеною Постановою КМУ №220
від 03 березня 2004 року.

До 01 січня 2013 року редакцією ч.3 ст. 640 ЦК
України було визначено, що «договір,
який підлягає нотаріальному
посвідченню або державній реєстрації,
є укладеним з моменту його
нотаріального посвідчення або
державної реєстрації, а в разі
необхідності і нотаріального
посвідчення і державної реєстрації - з
моменту державної реєстрації».

Водночас в силу приписів ст.ст. 18,20
Закону України «Про оренду землі»
договір оренди землі підлягав
державній реєстрації та набирав
чинності після його державної
реєстрації.

В даному випадку не зважаючи на
досягнення сторонами договору оренди
згоди щодо всіх істотних умов оренди
землі, ОСОБА_3 не було забезпечено
надання необхідної документації із
землеустрою, що об»єктивно стало на
заваді державній реєстрації договору
оренди. За відсутності належного
вчинення даної дії ОСОБА_3, ТОВ «СК-ЛТД»
відповідно був обмежений у можливості
самостійно здійснити державну
реєстрацію орендного договору. Втім не
зважаючи на відсутність державної
реєстрації договору оренди, сторони
розпочали і надалі тривалий час
здійснювали фактичну реалізацію умов
досягнутої угоди.

Земельна ділянка була передана
ОСОБА_3 ТОВ «СК-ЛТД» в користування
фактично 01 січня 2011 року і до
теперішнього часу використовується
ним у власній діяльності. Водночас за
користування даною земельною ділянкою
ТОВ «СК-ЛТД» на користь ОСОБА_3 протягом
2011-2013 років перераховувалися
обумовлені грошові кошти в сумі 5380,02
грн, у тому числі: 808,64 грн ( надання
пшениці) та грошові кошти - 485,19 грн за 2011
рік; грошові кошти 1992,37 грн за 2012 рік;
грошові кошти 2093,82 грн за 2013 рік.
Зазначена оплата користування ОСОБА_3
приймалася без зауважень і заперечень.

З 01 січня 2013 року набули чинності
зміни у законодавстві України, що
регулює правовідносини, пов»язані з
укладенням договорів оренди землі. За
цими змінами, були виключені:

- з частини 3 статті 640 Цивільного
кодексу України - положення, які
передбачають набуття чинності
договором з моменту його державної
реєстрації;

- з Закону України «Про оренду землі»-
статті 18 і 20, які передбачали набуття
договорами оренди чинності з моменту
їх реєстрації.

При цьому, в даний час статтею 125
Земельного кодексу України та статтею 4
Закону України «Про державну
реєстрацію речових прав на нерухоме
майно та їх обтяжень» визначено, що
обов»язковій державній реєстрації
підлягає право оренди земельної
ділянки - речове право, яке виникає
внаслідок укладення договору оренди
землі.

За нормами Цивільного кодексу
України ( ст. 5), акт цивільного
законодавства не має зворотньої сили
дії в часі, окрім випадків, коли він
пом»якшує або скасовує цивільну
відповідальність особи. Якщо цивільні
відносини виникли раніше і
регулювалися актом цивільного
законодавства, який втратив чинність,
новий акт цивільного законодавства
застосовується до прав і обов»язків,
які виникли з моменту вступу його в
силу.

За таких обставин підписаний між ТОВ
«СК-ЛТД» та ОСОБА_3 Договір оренди
земельної ділянки ( підписаний до 2013
року , але не зареєстрований) є
укладеним у разі досягнення згоди з
усіх його істотних умов та його
підписання сторонами ( ст. 638 ЦК України)
та з моменту скасування вимоги
законодавства про обов»язкову
державну реєстрацію таких договорів.

Таким чином, договір оренди землі,
складений ТОВ «СК-ЛТД» та ОСОБА_3 за
формою, передбаченою Постановою КМУ
№220 від 03 березня 2004 року та який
відповідно до законодавства містить
всі істотні умови, набув чинності з 01
січня 2013 року.

З набуттям чинності зазначеним
договором між ТОВ «СК-ЛТД» та ОСОБА_3
виникли права та обов»язки, пов»язані
зі зміною та припиненням договірних
відносин, у зв»язку з чим зміна умов
договору чи його розірвання в
односторонньому порядку, незалежно від
проведення державної реєстрації прав
за цим договором не допускається.

Набуття Договором оренди землі
чинності створило передумови для
вчинення державної реєстрації
речового права оренди земельної
ділянки на підставі укладеного
сторонами договору оренди землі.

Ч.1 ст. 4 Закону України «Про державну
реєстрацію речових прав на нерухоме
майно та їх обтяжень» передбачено
обов»язковість державної реєстрації
права оренди земельної ділянки.

Згідно ч.4 ст. 4 вказаного вище Закону
«речове право оренди земельної ділянки
є похідним і реєструється після
державної реєстрації права власності
на таке майно. Здійснення державної
реєстрації права власності на земельну
ділянку у встановленому порядку
належить до повноважень власника
земельної ділянки і не може бути
вчинене ТОВ «СК-ЛТД» самостійно. За
відсутності вчинення ОСОБА_3 як
власником майна державної реєстрації
права власності на земельну ділянку,
ТОВ «СК-ЛТД» був позбавлений
можливості здійснити державну
реєстрацію права оренди земельної
ділянки на підставі наявного договору
з ОСОБА_3

За вказаних обставин у грудні 2013
року ТОВ «СК-ЛТД» стало відомо, що не
зважаючи на наявність чинного договору
оренди відповідачами було вчинено дії,
які перешкоджають реалізації умов
договору оренди, укладеного між ТОВ
«СК-ЛТД» і ОСОБА_3 та реєстрації права
оренди земельної ділянки.

Так, Заява ОСОБА_3 від 04 грудня 2013
року та додані до неї матеріали
свідчать, що ОСОБА_3 було здійснено
державну реєстрацію права власності на
орендовану ТОВ «СК-ЛТД» земельну
ділянку лише 01 листопада 2013 року, що
підтверджується наявними копіями
Витягів з Державного реєстру речових
прав на нерухоме майно про реєстрацію
права власності № 12089038 від 01 листопада
2013 року та № 12087239 від 01 листопада 2013
року.

Водночас, вказана заява та додані до
неї матеріали свідчать, що не зважаючи
на наявність чинного договору оренди,
без припинення його дії ОСОБА_3 було
підписано з ТОВ « КВАДРО А» інший
договір оренди цієї ж земельної
ділянки, на підставі чого ТОВ «КВАДРО
-А» в подальшому вчинено державну
реєстрацію права оренди.

Згідно ст. 525 ЦК України одностороння
відмова від зобов»язання або
одностороння зміна його умов не
допускається, якщо інше не встановлено
договором або законом.

За умовами договору оренди,
укладеного ТОВ «СК-ЛТД» та ОСОБА_3 ( п.39
договору) сторони дійшли згоди, що
розірвання договору оренди землі в
односторонньому порядку не
допускається.

Крім того, сторони письмово
погодили, що орендні відносини
триватимуть 10 років, а по закінченню
строку дії договірних відносин орендар
має переважне право поновлення його на
новий строк.

Не зважаючи на відсутність
державної реєстрації права оренди,
вказаний договір виконувався реально.
Зокрема, протягом 2013 року передана ТОВ
«СК-ЛТД» орендована земельна ділянка
була залучена до господарської
діяльності і використовувалася за
цільовим призначенням - для
виробництва сільськогосподарської
продукції, а за користування ділянкою
сплачувалися грошові кошти, які
приймалися ОСОБА_3 При цьому ТОВ
«СК-ЛТД» не мав і не має наміру
ініціювати рішення про дострокове
припинення орендних відносин чи
приймати пропозиції ОСОБА_3 з цього
приводу.

За вказаних обставин очевидно, що
ОСОБА_3 не мав ані права ані підстав для
підписання з ТОВ «КВАДРО-А» договору
про передачу земельної ділянки, яка
була передана в користування ТОВ
«СК-ЛТД».

Відповідно до положень ст. 13 ЦК
України «при здійсненні своїх прав
особа зобов»язана утримуватися від
дій, які могли б порушити права інших
осіб» та « не допускаються дії особи, що
вчиняються з наміром шкоди іншій особі,
а також зловживання правом в інших
формах».

Крім того, ст. 24 Закону України «Про
оренду землі» прямо передбачено
обов»язок орендодавця не вчиняти дій,
які б перешкоджали орендареві
користуватися орендованою земельною
ділянкою.

Зволікання ОСОБА_3 з внесенням до
Державного реєстру речових прав на
нерухоме майно відомостей про
реєстрацію права власності на земельну
ділянку та укладення з ТОВ «КВАДРО-А»
договору оренди вже переданої ТОВ
«СК-ЛТД» земельної ділянки є очевидним
зловживанням правом з боку ОСОБА_3 та
діями відповідачів, які порушують
законодавство, а також майнове право та
інтерес ТОВ «СК-ЛТД» щодо реалізації
умов договору оренди та реєстрації
майнових прав з цього договору. На
думку ТОВ «СК-ЛТД» укладення договору
оренди землі між відповідачами і
подальша реєстрація на цій підставі
ТОВ «КВАДРО-А» права оренди
перешкоджають подальшій реалізації
умов договору оренди, укладеного між
ТОВ «СК-ЛТД» та ОСОБА_3 раніше та
державній реєстрації за ТОВ «СК-ЛТД»
права оренди.

Стаття 203 ЦК України визначає
загальні вимоги, додержання яких є
необхідним для чинності правочину, а
саме:

- зміст правочину не може суперечити ЦК,
іншим актам цивільного законодавства,
а також інтересам держави і
суспільства, його моральним засадам;

- особа , яка вчиняє правочин, повинна
мати необхідний обсяг цивільної
дієздатності;

- волевиявлення учасника правочину має
бути вільним і відповідати його
внутрішній волі;

- правочин має вчинятися у формі,
встановленій законом;

- правочин має бути спрямований на
реальне настання правових наслідків,
що обумовлені ним;

- правочин, що вчиняється батьками (
усиновлювачами) не може суперечити
правам та інтересам їхніх малолітніх,
неповнолітніх чи непрацездатних дітей.

Згідно ст. 215 ЦК України недодержання
в момент вчинення правочину стороною (
сторонами) вимог, які встановлені ст. 203
ЦК України є підставою недійсності
правочину.

Як зазначалося вище, в даному
випадку договір оренди між ОСОБА_3 та
ТОВ «КВАДРО-А» було укладено всупереч
низці приписів цивільного
законодавства та зроблено це таким
чином, щоб позбавити ТОВ «СК-ЛТД»
можливості здійснити реєстрацію права
оренди земельної ділянки.

Згідно ст. 16 ЦК України кожна особа
має право звернутися до суду за
захистом свого особистого немайнового
або майнового права та інтересу.

В даному випадку, ефективний судовий
захист прав та інтересів може бути
здійснений шляхом визнання недійсним
Договору оренди, укладеного між ОСОБА_3
та ТОВ « КВАДРО-А» як такого, що
укладений з порушенням положень ст. 203
ЦК України.

В судовому засіданні представник
позивача ТОВ «СК-ЛТД»- Макіян Г.М., що
діє на підставі Довіреності №142 від 02
грудня 2013 року ( а.с.32) підтримав
заявлені позовні вимоги ТОВ «СК-ЛТД»,
на обґрунтування яких послався на
обставини, викладені у позовній заяві,
та вказав, що Договір оренди земельної
ділянки укладений між ТОВ «СК-ЛТД» та
ОСОБА_3 не був зареєстрований з причин
відсутності кадастрових номерів
земельних ділянок та документу про
реєстрацію права власності. Вони
зверталися для вирішення питання про
реєстрацію договору оренди земельної
ділянки від 01 січня 2011 року, але їм було
відмовлено.

Вважає, що Договір оренди земельної
ділянки, укладений між ТОВ «КВАДРО А»
та ОСОБА_3 01 листопада 2013 року слід
визнати недійним у зв»язку з тим, що на
момент укладення цього договору, вже
існував Договір оренди земельної
ділянки між ТОВ «СК ЛТД» та ОСОБА_3 від 01
січня 2011 року, який не був розірваний,
земельна ділянка не витребувана із їх
володіння. Укладення Договору оренди
земельної ділянки між ТОВ «КВАДРО А» та
ОСОБА_3 протиречить ст. 525 ЦК України, в
також ст. 24 Закону України «Про оренду
землі».

Просить суд визнати недійсним
Договір оренди земельної ділянки,
укладений 01 листопада 2013 року між
ОСОБА_3 та Товариством з обмеженою
відповідальністю «КВАДРО А».

Відповідач ОСОБА_3 до судового
засідання не з»явився, хоча належним
чином був повідомлений про дату, час та
місце розгляду справи. 30 січня 2014 року
ОСОБА_3 звернувся до суду з Заявою, в
якій просить суд розглядати справу без
його участі. Позовні вимоги ТОВ
«СК-ЛТД» він не визнає, заперечує проти
їх задоволення в повному обсязі ( а.с. 44).

Представник відповідача- Товариства з
обмеженою відповідальністю «КВАДРО А»-
Фальченко І.В., який діє на підставі
Довіреності від 30 січня 2014 року ( а.с.46)
не визнав позовні вимоги ТОВ «СК- ЛТД»
та вказав, що підставою для скасування
договору оренди землі, укладеного між
ТОВ «КВАДРО А» та ОСОБА_3 позивач вважає
те, що між ТОВ «СК-ЛТД» та ОСОБА_3
начебто було укладено договір оренди
цієї ж земельної ділянки 01 січня 2011
року строком на 10 років.

Однак, насправді ніякого договору
оренди землі між ними не укладалося з
огляду на наступне.

Відповідно до ст. 125 Земельного кодексу
України права оренди земельної ділянки
виникають з моменту державної
реєстрації цих прав.

Відповідно до ч.3 ст. 3 Закону України
«Про державну реєстрацію речових прав
на нерухоме майно та їх обтяжень» права
на нерухоме майно, які підлягають
державній реєстрації відповідно до
цього Закону, виникають з моменту такої
реєстрації.

Відповідно до п.8 Постанови Пленуму
Верховного суду України №9 від 06
листопада 2009 року «Про судову практику
розгляду цивільних справ про визнання
правочинів недійсними» підставою
недійсності правочину є недодержання
сторонами вимог, які встановлені
статтею 203 ЦК України, саме на момент
вчинення правочину. Не може бути
визнаний недійсним правочин, який не
вчинено. У зв»язку з цим судам
необхідно правильно визначати момент
вчинення правочину ( статті 205-210, 640 УК
України) тощо. Зокрема, не є укладеними
правочини ( договори), у яких відсутні
встановлені законодавством умови,
необхідні для їх укладення. Згідно із
статтями 210 та 640 ЦК України не є
вчиненим також правочин у разі
нездійснення його державної
реєстрації, якщо правочин підлягає
такій реєстрації. Встановивши ці
обставини, суд відмовляє в задоволенні
позову про визнання правочину
недійсним. Наслідки недійсності
правочину не застосовуються до
правочину, який не вчинено. Рішенням
суду не може зобов»язано сторони
здійснити державну реєстрацію
правочину, оскільки це суперечить
загальним засадам цивільного
законодавства - свободі договору. Норма
частини третьої статті 182 ЦК України
щодо можливості оскарження до суду
відмови у державній реєстрації,
ухилення від державної реєстрації,
відмови від надання інформації про
реєстрацію застосовується лище щодо
дій ( бездіяльності) органів, які
здійснюють таку реєстрацію. Вимога про
визнання правочину ( договору)
неукладеним не відповідає можливим
способам захисту цивільних прав та
інтересів, передбачених законом.

Таким чином, з огляду на викладені
норми законодавства між ТОВ « СК-ЛТД»
та ОСОБА_3 не було вчинено правочину
оренди земельної ділянки, оскільки
укладений між ними документ не пройшов
державну реєстрацію. На відміну від
цього договір оренди землі, укладений
між ТОВ «КВАДРО А» та ОСОБА_3 пройшов
державну реєстрацію у встановленому
законодавством порядку, є чинним і
немає жодних підстав для визнання його
недійсним.

Доводи позивача про те, що положення
про обов»язкову державну реєстрацію
договору оренди землі повинні
застосовуватися лише до договорів,
укладених після 01 січня 2013 року і не
мають зворотної дії у часі, є повним
перекручуванням законодавства,
оскільки як на момент укладення ними
договору оренди у 2011 році так і зараз
договір оренди набирає чинності з
моменту їх державної реєстрації і ст. 125
Земельного кодексу України, яка вказує
на це та наведена вище є незмінною з 05
березня 2009 року. Так само відповідно до
ч.4 ст. 3 Закону України «Про державну
реєстрацію речових прав на нерухоме
майно та їх обтяжень» права на нерухоме
майно, що виникли до набрання чинності
цим Законом, визнаються дійсними у разі
відсутності їх державної реєстрації,
передбаченої цим Законом, за таких
умов - якщо реєстрація прав була
проведена відповідно до законодавства,
що діяло на момент їх виникнення, або
якщо на момент виникнення прав діяло
законодавство, що не передбачало
обов»язкової реєстрації таких прав.

Це перелік є вичерпним і повністю
спростовує доводи позивача про
дійсність укладеного ними договору.

Посилання на те, що внаслідок якихсь
дій ОСОБА_3 «ТОВ «СК-ЛТД» було
позбавлено можливості здійснити
державну реєстрацію цього договору є
нікчемним, т.я. п. 8 Постанови пленуму
Верховного Суду України №9 від 06
листопада 2009 року чітко зазначив, що це
відповідає свободі договору і
вирішується виключно стороною
договору і ніхто не може зобов»язати
сторону провести державну реєстрацію
договору.

Представник третьої особи -
Реєстраційної служби Слов»янського
міськрайонного управління юстиції
Донецької області до судового
засідання не з»явився, хоча належним
чином був повідомлений про дату, час та
місце розгляду справи ( а.с.40, 65).
Вислухавши думку сторін, які не
заперечували проти розгляду справи у
відсутності представника третьої
особи, суд вважає за можливе розглянути
справу без участі представника
Реєстраційної служби Слов»янського
міськрайонного управління юстиції
Донецької області.

Суд, розглянувши подані сторонами
документи та матеріали, всебічно і
повно з'ясувавши всі фактичні
обставини, на яких ґрунтуються позовні
вимоги, об'єктивно оцінивши докази, які
мають юридичне значення для розгляду
справи і вирішення справи по суті,
приходить до висновку, що заявлені
позовні вимоги Товариства з обмеженою
відповідальністю «СК-ЛТД» до ОСОБА_3,
Товариства з обмеженою
відповідальністю «КВАДРО-А», за участю
третьої особи- Реєстраційної служби
Слов»янського міськрайонного
управління юстиції Донецької області
про визнання договору оренди землі
недійсним підлягають задоволенню з
огляду на їх законність та
обгрунтованість.

Відповідно до вимог ст. 11 ЦПК України
суд розглядає цивільні справи не
інакше, як за зверненням фізичних чи
юридичних осіб, поданим відповідно до
цього Кодексу, в межах заявлених ними
вимог і на підставі доказів сторін та
інших осіб, які беруть участь у справі.

У відповідності до ст. 14 Конституції
України « право власності на землю
гарантується. Це право набувається і
реалізується громадянами, юридичними
особами та державою виключно
відповідно до закону».

У відповідності до п.3 ч.1 ст. 3 ЦК
України «Загальними засадами
цивільного законодавства є:

- свобода договору»

Свобода договорів полягає у визнанні
за суб»єктом цивільного права
можливості укладати договори ( або
утримуватися від укладення договорів)
і визначати їх зміст на свій розсуд
відповідно до досягнутої з
контрагентом домовленості.

У відповідності до ч.1 ст. 626 ЦК України
«Договором є домовленість двох або
більше сторін, спрямована на
встановлення, зміну або припинення
цивільних прав та обов»язків.».

Отже, договір є правовою формою (
засобом) узгодження волі двох чи
декількох сторін, спрямованої на
досягнення певного правового
результату.

У відповідності до ст. 2 Закону
України «Про оренду землі» «Відносини,
пов'язані з орендою землі, регулюються
Земельним кодексом України, Цивільним
кодексом України , цим Законом,
законами України, іншими
нормативно-правовими актами,
прийнятими відповідно до них, а також
договором оренди землі.

У відповідності до Закону України
«Про оренду землі»-

-Стаття 1. Оренда землі «Оренда землі -
це засноване на договорі строкове
платне володіння і користування
земельною ділянкою, необхідною
орендареві для проведення
підприємницької та інших видів
діяльності».

-Стаття 3. Об'єкти оренди землі
«Об'єктами оренди є земельні
ділянки, що перебувають у власності
громадян, юридичних осіб, комунальній
або державній власності».

-Стаття 4. Орендодавці землі
«Орендодавцями земельних ділянок є
громадяни та юридичні особи, у
власності яких перебувають земельні
ділянки, або уповноважені ними особи».

-Стаття 13. Поняття договору оренди
землі «Договір оренди землі - це
договір, за яким орендодавець
зобов'язаний за плату передати
орендареві земельну ділянку у
володіння і користування на певний
строк, а орендар зобов'язаний
використовувати земельну ділянку
відповідно до умов договору та вимог
земельного законодавства.

-Стаття 14. Форма договору оренди землі
«Договір оренди землі укладається у
письмовій формі і за бажанням однієї
із сторін може бути посвідчений
нотаріально».

-Стаття 16. Порядок укладення договору
оренди землі «Укладення договору
оренди земельної ділянки із земель
приватної власності здійснюється за
згодою орендодавця та особи, яка згідно
із законом вправі набувати право
оренди на таку земельну ділянку».

Статтею 41 Конституції України та
статтею 1 Першого протоколу до
конвенції про захист прав людини та
основоположних свобод, до якої Україна
приєдналася 17 липня 1997 року відповідно
до Закону України від 17 липня 1997 року
№457/97 «Про ратифікацію Конвенції про
захист прав людини 1950 року та
основоположних свобод, Першого
протоколу та протоколів №2,7 та 11 до
Конвенції»,закріплено принцип
непорушності приватної власності, який
означає право особи на безперешкодне
користування своїм майном та закріплює
право власника володіти, користуватися
та розпоряджатися своїм майном, на
власний розсуд вчиняти щодо свого
майна будь-які угоди, відповідно до
закону за своєю волею, незалежно від
волі інших осіб.

Судом достовірно встановлено, що
ОСОБА_3 на праві приватної власності
належить земельна ділянка площею
3,0171га, яка розташована на території
Райгородської селищної ради
Слов»янського району Донецької
області про що свідчить Державний Акт
на право приватної власності на землю
серії 11-ДН № 096621 від 01 вересня 2002 року,
виданий Райгородоцькою селищною Радою
Слов»янського району Донецької
області 01 вересня 2002 року. Вказана
земельна ділянка складається з двох
земельних ділянок: кадастровий номер
140000552 та кадастровий номер
140000553. ( а.с.8).

Згідно до ч.1 ст. 93 Земельного Кодексу
України « Право оренди земельної
ділянки-це засноване на договорі
строкове платне володіння і
користування земельною ділянкою,
необхідною орендареві для провадження
підприємницької та іншої діяльності».

01 січня 2011 року між ТОВ «СК-ЛТД» та
ОСОБА_3 укладено Договір оренди
земельної ділянки, відповідно до якого
орендодавець ОСОБА_3 передав
орендатору - Товариству з обмеженою
відповідальністю «СК- ЛТД» в строкове -
на десять років, платне використання
приналежну йому на праві власності
земельну ділянку загальною площею
3,0171га, яка знаходиться на території
Райгородоцької селищної ради.

Типова форма договору оренди землі
затверджується Кабінетом Міністрів
України».

ТОВ «СК-ЛТД» та ОСОБА_3 було досягнуто
згоди щодо всіх істотних умов,
передбачених Законом України « Про
оренду землі» та складено про це
письмовий документ за формою,
визначеною Постановою Кабінету
Міністрів України №220 від 03 березня 2004
року.

Вказана обставина підтверджена в
судовому засіданні копією Акту
прийому-передачі об»єкта оренди (
земельної ділянки) за договором оренди
від 01 січня 2011 року, оригінал якого було
досліджено в судовому засіданні ( а.с.
9-13).

В судовому засіданні сторони не
заперечували того факту, що дійсно на
підставі Договору оренди земельної
ділянки від 01 січня 2011 року, укладеного
між ОСОБА_3 та ТОВ «СК- ЛТД», ОСОБА_3 за
вищевказаним Актом, була передана у
користування підприємству - ТОВ
«СК-ЛТД» приналежна йому земельна
ділянка, яка використовується
підприємством у своїй діяльності до
теперішнього часу.

Термін дії Договору оренди земельної
ділянки, яка належить ОСОБА_3 згідно п.8
Договору встановлений на десять років
( а.с. 9-12).

У відповідності до ст. 627 ЦК України
«Відповідно до статті 6 ЦК України
сторони є вільними в укладенні
договору, виборі контрагента та
визначенні умов договору з урахуванням
вимог ЦК України, інших актів
цивільного законодавства, звичаїв
ділового обороту, вимог розумності та
справедливості».

Умови укладеного договору було
погоджено сторонами відповідно до
вимог ст.ст. 6, 627 ЦК України щодо свободи
договору.

Низка окремих норм законодавчих
актів, чинних до 01 січня 2013 року
передбачала, що моментом укладення
договору оренди землі ( набуття
договором чинності) є його державна
реєстрація, зокрема:

- статті 640 Цивільного кодексу України,
яка встановлювала, що договір, який
підлягає державній реєстрації,
вважається укладеним з моменту його
державної реєстрації;

- статті 18, 20 Закону України «Про оренду
землі, які передбачали набуття
чинності договором оренди землі після
його державної реєстрації;

Водночас відповідно до постанови
Пленуму Верховного Суду України №9 від
06 листопада 2009 року «Про судову
практику розгляду цивільних справ про
визнання правочинів недійсними» не є
вчиненим правочин у разі нездійснення
його державної реєстрації, якщо
правочин ( договір) підлягає такій
реєстрації. Тобто для набуття чинності
договором оренди землі необхідно було
його зареєструвати у встановленому
законом порядку. Лише після його
державної реєстрації договір
вважається укладеним та набуває
чинності.

Суд вважає, що державна реєстрація
договору оренди земельної ділянки у
період визначеного сторонами строку
дії договору забезпечує правомірне,
договірне використання орендарем
земельної ділянки відповідно до норм
ЗК України, ЦК України, Закону України
від 6 жовтня 1998 року № 161-ХIV «Про оренду
землі» та Закону України від 11 лютого
2010 року № 1878-VI «Про внесення змін до
Закону України «Про державну
реєстрацію речових прав на нерухоме
майно та їх обтяжень» та інших
законодавчих актів України.

В судовому засіданні встановлено, що
у відповідності до чинного на 01 січня
2011 року законодавства Договір оренди
земельної ділянки від 01 січня 2011 року,
укладений між ТОВ « СК- ЛТД» та ОСОБА_3
не був зареєстрований у Слов»янському
районному відділі ДРФ ДП «ЦДЗК», тобто
не отримав державної реєстрації.

Також встановлено, що за
користування даною земельною ділянкою
ТОВ «СК-ЛТД» на користь ОСОБА_3 протягом
2011-2013 років перераховувалися
обумовлені грошові кошти в сумі 5380,02
грн, у тому числі: 808,64 грн ( надання
пшениці) та грошові кошти - 485,19 грн за 2011
рік; грошові кошти 1992,37 грн за 2012 рік;
грошові кошти 2093,82 грн за 2013 рік. ( а.с.
14-17).

В судовому засіданні не встановлено
будь-яких даних, які б свідчили про те,
що у ОСОБА_3 протягом 2011-2013 року мали
місце будь-які зауваження або
заперечення з приводу оплати
користування орендарем приналежною
йому земельною ділянкою.

До теперішнього часу земельна
ділянка загальною площею 3,0171га, яка
належить на праві власності ОСОБА_3
знаходиться у використанні позивача,
вимог щодо повернення земельної
ділянки, розірвання договору оренди
ОСОБА_3, у відповідності до чинного
законодавства до ТОВ «СК-ЛТД» не
пред»являє.

В судовому засіданні також
встановлено, що 01 листопада 2013 року між
Товариством з обмеженою
відповідальністю «КВАДРО А» та ОСОБА_3
було також укладено Договір про
передачу в строкове платне
користування земельної ділянки
загальною площею 3,0171 га, яка належить
на праві власності ОСОБА_3 на підставі
Державного акту на право приватної
власності на землю 11-ДН №096621. Зазначена
земельна ділянка складається з двох
земельних ділянок - кадастровий номер
140000552 та кадастровий номер
140000553. Вказаний Договір про оренду
землі був зареєстрований 01 листопада
2013 року в Реєстраційній службі
Слов»янського міськрайонного
управління юстиції ( а.с. 19-25). Але, як
підтвердили в судовому засіданні
сторони, передача земельної ділянки в
натурі ТОВ «КВАДРО А» до теперішнього
часу не відбулася і продовжує
використовуватися ТОВ «СК-ЛТД» у
власній діяльності.

Однак, у відповідності до ч.1 ст. 202
ЦПК України правочином є дія особи,
спрямована на набуття, зміну або
припинення цивільних прав і
обов»язків.

У відповідності до ч.3 ст. 203 ЦПК
України волевиявлення учасника
правочину має бути вільним і
відповідати його внутрішній волі.

Як вольова дія, правочин являє собою
поєднання волі та волевиявлення. Воля
сторін полягає в іхній згоді взяти на
себе певні обов»язки, вона повинна бути
взаємною, двосторонньою і спрямованою
на досягнення певної мети.

Але суд вважає, що учасники
правочину ОСОБА_3, як орендодавець та
ТОВ «СК-ЛТД», як орендар при укладенні
договору, дійшовши згоди щодо всіх
істотних умов договору оренди землі,
склали і підписали письмовий документ -
Договір про оренду землі від -1 січня 2011
року, надаючи згоді встановленої форми
саме на момент його укладення.

Волевиявлення є важливим чинником,
без якого неможливо вчинення
правочину, що узгоджується зі свободою
договору, встановленою ст. 627 ЦК
України.

Своє волевиявлення на укладення
договору учасник правочину виявляє в
момент досягнення згоди з усіх
істотних умов.

Складання та скріплення підписом
письмового документу, в якому
фіксуються правові наслідки.

У відповідності до п.2 «Порядку
державної реєстрації договорів оренди
землі», затвердженого Постановою
Кабінету Міністрів України від 25
грудня 1998 року № 2073 державна
реєстрація договорів оренди є
офіційним визнанням і підтвердженням
державою факту виникнення або
припинення права оренди земельної
ділянки.

Реєстрація договору є
адміністративним актом, тобто
елементом зовнішнім щодо договору (
Постанова Верховного суду України від
18 грудня 2013 року по справі №6-127цс13).

Правова позиція щодо відсутності
підстав визнання договору недійсним у
разі відсутності державної реєстрації
договору, волевиявлення на укладення
якого орендодавець виявив у момент
його підписання викладена у Постанові
Верховного Суду України від 18 грудня 2013
року по справі №6-127цс13, яка згідно до
вимог ст. 360-7 ЦПК України є обов»язковою
для суддів.

В судовому засіданні також
встановлено, що протягом 2013 року
передана ТОВ «СК-ЛТД» орендована
земельна ділянка була залучена до
господарської діяльності і
використовувалася позивачем до
теперішнього часу за цільовим
призначенням - для виробництва
сільськогосподарської продукції, а за
користування ділянкою сплачувалися
грошові кошти, які приймалися ОСОБА_3 (
а.с. 14-17). При цьому ТОВ «СК-ЛТД» не мав і
не має наміру ініціювати рішення про
дострокове припинення орендних
відносин чи приймати пропозиції ОСОБА_3
з цього приводу. Вказані обставини
підтверджені в судовому засіданні
представником позивача.

Згідно із ч.1 ст. 638 ЦК України договір
є укладеним, якщо сторони в належній
формі досягли згоди з усіх істотних
умов договору.

Своє волевиявлення на укладення
договору учасник правочину виявляє в
момент досягнення згоди з усіх
істотних умов, складання та скріплення
підписом письмового документа, в якому
фіксуються правові наслідки (
Постанова Верховного Суду України від
18 грудня 2013 року по справі №6-127цс13).

На підставі статті 20 Закону України
«Про оренду землі» ( у редакції, яка
була чинною на момент виникнення
правовідносин - 01 січня 2011 року)
укладений договір оренди землі
підлягає державній реєстрації. Право
оренди земельної ділянки виникає з дня
державної реєстрації цього права
відповідно до закону, що регулює
державну реєстрацію речових прав на
нерухоме майно та їх обтяжень.

Згідно зі статтею 2 Закону України
«Про державну реєстрацію речових прав
на нерухоме майно та їх обтяжень»
державна реєстрація речових прав на
нерухоме майно-офіційне визнання і
підтвердження державою фактів
виникнення, переходу або припинення
прав на нерухоме майно, обтяження таких
прав шляхом внесення відповідного
запису до Державного реєстру, тобто
реєстрацією є запис, фіксація фактів
або явищ з метою обліку та надання їм
статусу офіційного визнання актів,
внесення до списку або книги обліку.

Аналіз наведених норм дає підстави
для висновку про те, що моментом
вчинення правочину слід вважати
момент, коли сторони свого часу,
досягли згоди з усіх істотних умов (
Постанова Верховного суду України від
25 грудня 2013 року по справі № 6-118цс 13).

Тобто моментом вчинення правочину -
укладення та підписання Договору
оренди землі від 01 січня 2011 року між
Товариством з обмеженою
відповідальністю «СК-ЛТД» та ОСОБА_3
слід вважати момент, коли сторони свого
часу, досягли згоди з усіх істотних
умов.

16 березня 2010 року набрав чинності
Закон України від 11 лютого 2010 року №
1878-VI «Про внесення змін до Закону
України «Про державну реєстрацію
речових прав на нерухоме майно та їх
обтяжень» та інших законодавчих актів
України. За цими змінами з частини 3
статті 640 Цивільного кодексу України
виключені положення, які передбачають
набуття чинності договором з моменту
його державної реєстрації та виключені
статті 18 і 20 Закону України «Про оренду
землі», які передбачали набуття
договорами оренди чинності з моменту
їхньої реєстрації. Разом з тим, статтею
125 Земельного Кодексу України та
статтею 4 Закону України «Про державну
реєстрацію речових прав на нерухоме
майно та їх обтяжень» право оренди
земельної ділянки підлягає
обов»язковій реєстрації та виникає з
моменту її реєстрації. При цьому суд
вважає, що реєстрації підлягає не
договір як матеріальна форма
домовленості сторін, а саме право
оренди ( речове право).

За таких обставин, договір оренди
земельної ділянки набуває чинності (
вважається укладеним) з моменту
досягнення згоди з усіх його істотних
умов та його підписання сторонами, а
право володіння та користування цією
земельною ділянкою ( право оренди) в
орендаря виникає з моменту реєстрації
цього права. Тобто після підписання
сторонами договору оренди землі між
ними виникають права та обов»язки,
пов»язані зі зміною та припиненням
договірних відносин, у зв»язку з чим
зміна умов договору чи його розірвання
в односторонньому порядку, незалежно
від проведення державної реєстрації
прав за цим договором, не допускається,
окрім випадків, передбачених законом
чи договором.

За нормами цивільного законодавства
( стаття 5 Цивільного кодексу України)
акт цивільного законодавства не має
зворотної дії в часі, окрім випадків,
коли він пом»якшує або скасовує
цивільну відповідальність особи. Якщо
цивільні відносини виникли раніше і
регулювалися актом цивільного
законодавства, який втратив чинність,
новий акт цивільного законодавства
застосовується до прав і обов»язків,
які виникли з моменту вступу його в
силу.

Відповідно до ст. 638 Цивільного
кодексу України договір є укладеним,
якщо сторони в належній формі досягли
згоди з усіх істотних умов договору.
Законом України «Про оренду землі»
передбачено, що договір укладається в
письмовій формі.

На період до 01 січня 2013 року
законодавство передбачало, що моментом
укладення договорів оренди землі є
їхня державна реєстрація. Після 01 січня
2013 року - державна реєстрація
договорів відсутня. Таким чином у разі
коли договір оренди було підписано до
2013 року та у встановленому на той час
порядку його не було зареєстровано,
останній, за умови його відповідності
встановленим законом вимогам, набуває
чинності ( вважається укладеним) з
моменту скасування обов»язкової
державної реєстрації таких договорів.

За таких обставин суд приходить до
обгрунтованого переконання, що на
момент укладання, підписання та
державної реєстрації Договору оренди
землі між ОСОБА_3 та Товариством з
обмеженою відповідальністю «КВАДРО Ф»-
01 листопада 2013 року мало місце
правомірне, договірне використання
Товариством з обмеженою
відповідальністю «СК-ЛТД» земельної
ділянки загальною площею 3,0171 га, яка є
власністю ОСОБА_3 на підставі
укладеного між ними Договору оренди
землі від 01 січня 2011 року відповідно до
норм ЗК України, ЦК України, Закону
України № 161- XIV та Закону України №
1878-VI.

Крім того, як встановлено в судовому
засіданні, в порушення вимог статті 15
Закону України «Про оренди землі», яка
передбачає, що «Невід»ємною частиною
договору оренди землі є: акт приймання -
передачі об»єкта оренди» приналежна
ОСОБА_3 на праві власності земельна
ділянка площею 3,0171 га за Договором
оренди землі від 01 листопада 2013 року
ТОВ «КВАДРО А» не передана, а з 01 січня
2011 року по теперішній час знаходиться у
користуванні позивача і
використовується ним у власній
діяльності.

Суд не приймає доводи представника
відповідача - ТОВ «КВАДРО А» про те, «що
між ТОВ « СК-ЛТД» та ОСОБА_3 не було
вчинено правочину оренди земельної
ділянки, оскільки укладений між ними
документ не пройшов державну
реєстрацію. На відміну від цього
договір оренди землі, укладений між ТОВ
«КВАДРО А» та ОСОБА_3 пройшов державну
реєстрацію у встановленому
законодавством порядку, є чинним і
немає жодних підстав для визнання його
недійсним,» оскільки ці доводи
повністю суперечать діючому
законодавству, спростовуються
висновками суду, та суперечать
правовим позиціям, які викладені в
Постановах Верховного Суду України за
2013 рік.

Відповідно до положень ст. 13 ЦК
України «при здійсненні своїх прав
особа зобов»язана утримуватися від
дій, які могли б порушити права інших
осіб» та « не допускаються дії особи, що
вчиняються з наміром шкоди іншій особі,
а також зловживання правом в інших
формах».

Крім того, ст. 24 Закону України «Про
оренду землі» прямо передбачено
обов»язок орендодавця не вчиняти дій,
які б перешкоджали орендареві
користуватися орендованою земельною
ділянкою.

Стаття 203 ЦК України визначає
загальні вимоги, додержання яких є
необхідним для чинності правочину, а
саме:

- зміст правочину не може суперечити ЦК,
іншим актам цивільного законодавства,
а також інтересам держави і
суспільства, його моральним засадам;

- особа , яка вчиняє правочин, повинна
мати необхідний обсяг цивільної
дієздатності;

- волевиявлення учасника правочину має
бути вільним і відповідати його
внутрішній волі;

- правочин має вчинятися у формі,
встановленій законом;

- правочин має бути спрямований на
реальне настання правових наслідків,
що обумовлені ним;

- правочин, що вчиняється батьками (
усиновлювачами) не може суперечити
правам та інтересам їхніх малолітніх,
неповнолітніх чи непрацездатних дітей.

Згідно ст. 215 ЦК України недодержання
в момент вчинення правочину стороною (
сторонами) вимог, які встановлені ст. 203
ЦК України є підставою недійсності
правочину.

За змістом Договору оренди землі,
укладеного між ОСОБА_3 та ТОВ «КВАДРО А»
01 листопада 2013 року сторони досягли
домовленості про передачу ТОВ «КВАДРО
А» тієї самої земельної ділянки, яка за
Актом прийому-передачі об»єкта оренди (
земельної ділянки) за договором оренди
від -01 січня 2011 року вже на той час була
передана ТОВ «СК_ЛТД» на виконання умов
раніше укладеного договору оренди між
позивачем та ОСОБА_3 Укладенням
договору оренди між ОСОБА_3 та ТОВ
«КВАДРО А», відповідач ОСОБА_3 в
односторонньому порядку відмовився
від виконання умов договору і
виконання зобов»язань з договору
оренди, раніше укладеного між ТОВ
«СК-ЛТД» та ОСОБА_3, тобто вчинив дії які
обмежили право і спроможність ТОВ
«СК-ЛТД» здійснити державну реєстрацію
права оренди на підставі чинного
договору оренди з ОСОБА_3

В судовому засіданні встановлено і
підтверджено сторонами, що на момент
укладення Договору оренди землі між
ТОВ «КВАДРО А» та ОСОБА_3 -01 листопада 2013
року сторони цього договору були
обізнані як про наявність чинних
договірних відносин між ТОВ «СК-ЛТД» та
ОСОБА_3 так і про те, що вказана у
договорі земельна ділянка фактично
передана власником землі ОСОБА_3 ТОВ
«СК-ЛТД» не поверталася і до
теперішнього часу.

Тому суд приходить до переконання,
що при укладенні Договору оренди землі
01 листопада 2013 року між ОСОБА_3 та ТОВ
«КВАДРО А» в момент його укладення були
порушені приписи ст. 24 Закону України
«Про оренду землі», ст. 13, 525, 526
Цивільного кодексу України і тому цей
договір слід визнати недійсним.

Враховуючи вищевикладене та
керуючись Конституцією України,
ст.ст.10, 11, 60, 209, 212, 214-215 ЦПК України,
ст.ст.3, 11, 15, 16, 202, 203, 215, 525, 626, 627, 638, 640 ЦК
України, ст.ст. 93, 125, 126 Земельного
Кодексу України, ст.ст. 1,3,4,13,14,16, 21, 32,33,35
Закону України «Про оренду землі» суд,-

В И Р І Ш И В:

Позовні вимоги Товариства з
Обмеженою Відповідальністю «СК-ЛТД» до
ОСОБА_3, Товариства з Обмеженою
Відповідальністю «КВАДРО-А», за участю
третьої особи- Реєстраційної служби
Слов»янського міськрайонного
управління юстиції Донецької області
про визнання договору оренди недійсним
задовольнити повністю.

Визнати недійним Договір оренди землі
між ОСОБА_3 та Товариством з обмеженою
відповідальністю «КВАДРО А», укладений
01 листопада 2013 року.

Рішення може бути оскаржено в судову
палату по цивільним справам
Апеляційного суду Донецької області
через Слов'янський міськрайонний суд
протягом десяти днів з дня його
проголошення, а для осіб які брали
участь у справі , але не були присутні
у судовому засідання під час
проголошення судового рішення ,
протягом десяти днів з дня отримання
копії цього рішення.

Рішення постановлено і підписано в
нарадчій кімнаті в одному примірнику.

Головуючий:

Суддя Слов'янського

міськрайонного суду

Т.А.Хаустова