Справа № 2-5561/14
Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

20 листопада 2014 року м. Київ

Солом'янський районний суд м. Києва у складі:

головуючого судді - Г.О. Козленко,

за участю секретаря - О.С.Губерначук

розглянувши у відкритому судовому засіданні в приміщенні суду в м. Києві цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до Публічного акціонерного товариства «Райффайзен Банк Аваль», третя особа: Товариство з обмеженою відповідальністю «Інвестиційно-будівельна компанія «Столиця» про визнання договору недійсним,-

в с т а н о в и в:

Позивач звернувся до Солом'янського районного суду м. Києва з вказаним позовом та просив суд визнати недійсним договір іпотеки від 11.07.2008 року, що був укладений між позивачем та відповідачем, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Шевчук З.М. та зареєстровано в реєстрі за № 4370.

В обґрунтування позову зазначив, що 11 липня 2008 року між позивачем та Відкритим акціонерним товариством «Райффайзен Банк Аваль», що в подальшому було перейменовано на Публічне акціонерне товариство «Райффайзен Банк Аваль», на забезпечення вимог банку за кредитним договором № 223377008 від 11.07.2008 року було укладено іпотечний договір. Згідно вказаного договору в іпотеку було передано право вимоги отримання нерухомого майна у майбутньому за договором про резервування об'єкту нерухомості та порядок погашення облігацій від 05.12.2005, що укладений між іпотекодавцем та ТОВ«Інвестиційно-будівельна компанія «Столиця», яка є боржником по відношенню до іпотекодавця.

Позивач зазначив про те, що на момент укладення спірного договору іпотеки чинним на той час законодавством України не було передбачено передання в іпотеку майнових прав на об'єкти незавершеного будівництва, крім права оренди або користування. При цьому посилається на Постанови Судової палати у цивільних справах №6-168цс12 від 30.01.2013 року та № 6-8цс13 від 17.04.2013 року.

Вважаючи оспорюваний договір таким, що укладений з порушенням вимог чинного законодавства, просив визнати його недійсним на підставі ст.215 ЦК України та ст.16 Закону України «Про іпотеку».

В судовому засіданні представник позивача позов підтримав, просив суд його задовольнити, виходячи з обставин, викладених в позовній заяві.

Відповідач в судовому засіданні заперечував щодо визнання договору недійсним, просив відмовити у задоволенні позову.

Третя особа, будучи в установленому законом порядку повідомлена про час та місце розгляду справи, явку свого представника в судове засідання не забезпечила, про причини неявки суд не повідомила.

Заслухавши представників позивача та відповідача, дослідивши матеріали справи, суд приходить до висновку про те, що позов не підлягає задоволенню, виходячи з наступного.

В судовому засіданні встановлено, що 11.07.2008 року між сторонами укладено іпотечний договір № 223377008, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Шевчук З.М. за № 4370.

У відповідності до пункту 1.1. вказаного договору іпотека за цим договором забезпечує вимоги іпотекодержателя за кредитним договором № 223377008 від 11.07.2008 року для забезпечення виконання Іпотекодавцем зобов'язань за кредитним договором шляхом передачі в іпотеку Іпотекодерждателю право вимоги отримання нерухомого майна у майбутньому за Договором про резервування об'єкту нерухомості та порядок погашення облігацій № 1054-8/115Р-2 від 05.12.2005 року, що укладений між Іпотекодавцем та Товариством з обмеженою відповідальністю «Інвестиційно-будівельна компанія «Столиця», яка є боржником по відношенню до Іпотекодавця. З умовами договору іпотеки № 223377008 від 11.07.2008 року, Іпотекодавець зобов'язаний повернути Іпотекодержателю до 18.12.2027 року включно кредит у розмірі 270000,00 доларів США, сплатити проценти за користування ним у розмірі 14,75 % річних, штрафні санкції у розмірі та у випадках, передбачених кредитним договором, а також відшкодувати витрати, пов'язані з пред'явленням вимоги за основним зобов'язанням і зверненням стягненням на предмет іпотеки, та збитки, завдані порушенням основного зобов'язання чи умов цього договору.

Згідно п.1.3. іпотечного договору предметом іпотеки є майнові права позивача на квартиру, будівництво якої не завершено, за адресою: АДРЕСА_1.

Проте, суд не погоджується з твердження позивача, вважає їх помилковими, а тому не приймає їх до уваги, виходячи з наступного.

Так, судом встановлено та вбачається з матеріалів справи, що позивачем та ТОВ «Інвестиційно-будівельна компанія «Столиця» 05.12.2005 року укладено договір №1054-8/115Р-2 про резервування об'єкту нерухомості та порядок погашення облігацій, відповідно до п.1.1 якого сторона - 1 зобов'язується закріпити (здійснити резервування) за стороною - 2 об'єкту нерухомості, яким є окрема квартира в житловому будинку. який буде збудовано за адресою: АДРЕСА_1, а сторона -2 зобов'язується надати (пред'явити), у встановлений строк, до погашення облігацій, власником якої є сторона - 2. Погашення облігацій здійснюється шляхом передачі стороні - 2 у власність об'єкту, закріпленого за останньою згідно цього договору при умові передачі належної стороні - 2 облігацій, або уповноваженій ним особі (п. 1.2 договору).

Пунктом 2.1.1 договору встановлено, що після підписання цього договору та протягом строку його дії сторона - 1 зобов'язується, до укладення договору, передбаченого інформацією, не змінювати без погодження зі стороною - 2 умови передачі об'єкту, що закріплений за стороною - 2, не продавати, не передавати в заставу або будь-іншим способом обтяжувати або відчужувати об'єкт, що закріплений за стороною - 2, третім особам без згоди сторони - 2. Сторона 2 зобов'язується: не менш ніж за 90 днів до запланованої дати введення будинку в експлуатацію придбати (повністю оплатити) облігацію, що дає право на отримання об'єкту у власність; передати облігацію, у встановленому інформацією порядку, для погашення та отримання об'єкту (п. 2.2.1, п. 2.2.3 договору).

11.07.2008 року між ТОВ "ІБК "Столиця" (Сторона - 1) та ОСОБА_1 (Сторона - 2) укладено додатковий договір №1 до договору №1054-8/115Р-2 про резервування об'єкту нерухомості та порядок погашення облігацій, відповідно до п. 1.1 в зв'язку з виникненням у Сторони-2 необхідності у залученні кредитних коштів з метою здійснення оплати облігацій Сторони домовились про заключення ВАТ «Райффайзен Банк Аваль» в якості третьої сторони. Відповідно до п. 1.2. в зв'язку з отриманням Стороною-2 у Банку кредиту, майнові права за договором резервування оформлюються в заставу для забезпечення виконання Стороною-2 її зобов'язань за вказаним кредитним договором.

Постанови на які посилається представник позивача мають відсилку до законодавства яке діяло на момент укладання договору іпотеки. Редакція статей яка діяла на момент укладання спірного договору є наступною.

Стаття 1 ЗУ «Про іпотеку» наводить визначення термінів.

У цьому Законі наведені нижче терміни вживаються в такому значенні:

нерухоме майно (нерухомість) - земельні ділянки, а також об'єкти, розташовані на земельній ділянці і невід'ємно пов'язані з нею, переміщення яких є неможливим без їхзнецінення та зміни їх призначення. Застава повітряних та морських суден, суден внутрішнього плавання, космічних об'єктів, майнових прав на нерухомість, будівництво якої не завершено, регулюється за правилами, визначеними цим Законом;

іпотека - вид забезпечення виконання зобов'язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов'язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом;

Статтею 5 вищевказаного закону, яка визначає предмет іпотеки, встановлено, що

Предметом іпотеки можуть бути один або декілька об'єктів нерухомого майна за таких умов:

нерухоме майно належить іпотекодавцю на праві власності або на праві господарського відання, якщо іпотекодавцем є державне або комунальне підприємство, установа чи організація;

нерухоме майно може бути відчужене іпотекодавцем і на нього відповідно до законодавства може бути звернене стягнення;

нерухоме майно зареєстроване у встановленому законом порядку як окремий виділений у натурі об'єкт права власності, якщо інше не встановлено цим Законом.

Предметом іпотеки також може бути об'єкт незавершеного будівництва або інше нерухоме майно, яке стане власністю іпотекодавця після укладення іпотечного договору, за умови, що іпотекодавець може документально підтвердити право на набуття ним у власність відповідного нерухомого майна у майбутньому. Обтяження такого нерухомого майна іпотекою підлягає державній реєстрації у встановленому законом порядку незалежно від того, хто є власником цього майна на час укладення іпотечного договору.

Частина об'єкта нерухомого майна може бути предметом іпотеки лише після її виділення в натурі і реєстрації права власності на неї як на окремий об'єкт нерухомості,якщо інше не встановлено цимЗаконом. Іпотека поширюється на частину об'єкта нерухомого майна, яка не може бути виділеною в натурі і була приєднана до предмета іпотеки після укладення іпотечного договору без права власності на неї як на окремий об'єкт нерухомості.

Нерухоме майно передається в іпотеку разом з усіма його приналежностями, якщо інше не встановлено іпотечним договором.

Ризик випадкового знищення, випадкового пошкодження абопсування предмета іпотеки несе іпотекодавець, якщо інше не встановлено іпотечним договором.

Вартість предмета іпотеки визначається за згодою між іпотекодавцем і іпотекодержателем або шляхом проведення оцінки предмета іпотеки відповідним суб'єктом оціночної діяльності у випадках, встановлених законом або договором.

Предметом іпотеки може бути право оренди чи користування нерухомим майном, яке надає орендарю чи користувачу право будувати, володіти та відчужувати об'єкт нерухомого майна. Таке право оренди чи користування нерухомим майном для цілей цього Закону вважається нерухомим майном.

Крім того, як визначає п.3 ст.203 ЦК України, волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі.

Як вбачається з матеріалів справи та не заперечується сторонами, зокрема, стороною позивача, підписавши вказані договори, їх сторони встановили факт досягнення згоди між собою щодо всіх істотних умов та засвідчили про те, що обидва учасники бажали укласти правочини і що зовнішній вираз їх волі відповідав внутрішньому.

Згідно ст.177 ЦК України об'єктами цивільних прав є речі, у тому числі гроші та цінні папери, інше майно, майнові права, результати робіт, послуги, результати інтелектуальної, творчої діяльності, інформація, а також інші матеріальні і нематеріальні блага.

Об'єкти цивільних прав можуть вільно відчужуватись або переходити від однієї особи до іншої в порядку правонаступництва чи спадкування або іншим чином, якщо вони не вилучені з цивільного обороту, або не обмежені в обороті, або є невід'ємними від фізичної чи юридичної особи.

Згідно ст.190 ЦК Україна майном як особливим об'єктом вважаються окрема річ, сукупність речей, а також майнові права та обов'язки. Майнові права є неспоживною річчю. Майнові права визнаються речовими правами.

Речове право надає своєму носієві можливість вчиняти будь-які дії щодо речі (у межах, встановлених законом), а також вимагати від інших осіб, коло яких є невизначеним, не порушувати його права. Змістом речового права, як суб'єктивного, є юридично забезпечена можливість його носія здійснювати будь-які дії щодо належного йому майна у межах, визначених законом. Таке право є абсолютним за своїм змістом, таким, що не залежить від волі інших осіб.

За умовами вказаного договору після завершення будівництва зазначена квартира стає предметом іпотеки за цим договором до повного виконання іпотекодавцем своїх зобов'язань перед іпотекодержателем.

Згідно положень ст. 18 Закону України «Про іпотеку» на час укладання спірного договору, визначає, що іпотечний договір укладається між одним або декількома іпотекодавцями та іпотекодержателем у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню.

Іпотечний договір та договір, що обумовлює основне зобов'язання, можуть бути оформлені у вигляді одного документа. Цей документ за формою і змістом повинен відповідати вимогам, встановленим у цій статті, та вимогам, встановленим законом, для договору, який визначає основне зобов'язання.

У разі якщо іпотекою забезпечується повернення позики,кредиту для придбання нерухомого майна, яке передається в іпотеку,договір купівлі-продажу цього нерухомого майна та іпотечний договір можуть укладатися одночасно.

Статтею 638 ЦК України передбачено, що договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору.

Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

Статтею 626 ЦК України встановлено, що договором є домовленість двох або більше ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

З умов оспорюваного договору вбачається, що в останньому містяться всі вимоги, що пред'являються до іпотечного договору, оскільки останній підписаний сторонами, нотаріально посвідчений, як того вимагає закон.

Статті Цивільного кодексу України, які діяли на момент укладання спірного договору регламентують наступне.

Стаття 575. Окремі види застав

1. Іпотекою є застава нерухомого майна, що залишається у володінні заставодавця або третьої особи.

2. Закладом є застава рухомого майна, що передається у володіння заставодержателя або за його наказом - у володіння третій особі.

3. Правила про іпотеку землі та інші окремі види застав встановлюються законом.

Стаття 576. Предмет застави

1. Предметом застави може бути будь-яке майно (зокрема річ,цінні папери, майнові права), що може бути відчужене заставодавцем і на яке може бути звернене стягнення.

2. Предметом застави може бути майно, яке заставодавець набуде після виникнення застави (майбутній урожай, приплід худоби тощо).

3. Права заставодержателя (право застави) на річ, яка є предметом застави, поширюються на її приналежності, якщо інше не встановлено договором. Право застави поширюється на плоди, продукцію та доходи, одержані від використання заставленого майна, у випадках, встановлених договором.

4. Предметом застави не можуть бути національні, культурні та історичні цінності, які є об'єктами права державної власності і занесені або підлягають занесенню до Державного реєстру національної культурної спадщини.

5. Предметом застави не можуть бути вимоги, які мають особистий характер, а також інші вимоги, застава яких заборонена законом.

6. Предмет застави залишається у заставодавця, якщо інше не встановлено договором або законом.

7. Застава окремих видів майна може бути заборонена або обмежена законом.

Відповідно до ч. 2 ст. 583 ЦК України заставодавцем може бути власник речі або особа, якій належить майнове право, а також особа, якій власник речі або особа, якій належить майнове право, передали сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків.

При цьому згідно ст. 627 ЦК України та відповідно до ст. 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Водночас поняття «іпотека майнових прав» і регулювання відносин при передачі в іпотеку майнових прав у цьому Законі відсутні.

Договір резервування

Разом з тим, виходячи з положень ст. ст. 626, 627, 638 ЦК України, приймаючи до уваги те, що майнове право позивача на квартиру посвідчувалось у встановленому на той час законом порядку, суд приходить до висновку про те, що позивач, розпорядившись своїми правами на власний розсуд, предметом оспорюваного договору є майнові права, здійснив своє волевиявлення, уклавши договір саме на таких умовах.

До того ж, наявність підписаного правочину свідчить про те, що обидва учасники бажали укласти правочин і що зовнішній вираз їх волі відповідає внутрішньому.

Відповідно до ст. 215 ЦК України, підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п'ятою та шостою ст. 203 цього Кодексу.

Разом з тим, обставин, визначених частинами першою-третьою, п'ятою та шостою ст. 203 ЦК України при розгляді даної справи судом не встановлено.

Крім того, слід зазначити, що спірний договір укладений у 2008 році, а з даним позовом позивач звернувся до суду тільки в 2014 році, однак позов розглянутий судом по суті ,оскільки представником відповідача під час розгляду справи не ставилося питання про застосування строків позовної давності.

На підставі викладеного, ст. ст. 11, 177, 190, 194, 203, 215, 509, 611, 625, 626, 638 ЦК України, Законом України «Про іпотеку», керуючись ст.ст.10, 11, 57, 60, 81, 88, 212-215, 218 ЦПК України, суд, -

в и р і ш и в:

В задоволенні позову ОСОБА_1 до Публічного акціонерного товариства «Райффайзен Банк Аваль», третя особа: Товариство з обмеженою відповідальністю «Інвестиційно-будівельна компанія «Столиця» про визнання договору недійсним - відмовити.

Рішення може бути оскаржене до Апеляційного суду м. Києва шляхом подання через Солом'янський районний суд м. Києва апеляційної скарги протягом десяти днів з дня його проголошення.

Суддя Г.О. Козленко