Провадження № 2/752/773/14
Р І Ш Е Н Н Я

Іменем України

14.01.2014 року Голосіївський районний суд
м. Києва у складі

головуючого судді
Шевченко Т.М.

з участю секретаря
Крекотень О.В.,

розглянувши у відкритому судовому
засіданні в м. Києві цивільну справу за
позовом ОСОБА_1 до Київської міської
ради та Комунального підприємства з
утримання та експлуатації житлового
фонду спеціального призначення
"Спецжитлофонд" та Закритого
акціонерного товариства "Город-Сад" про
внесення змін до договорів про участь
у фонді фінансування будівництва та
визнання майнового права на квартири, -

в с т а н о в и в:

позивач ОСОБА_1 у вересні 2013 року
звернулася у суд з позовом до
відповідачів КМР, КП «Спецжитлофонд»
та ЗАТ «Город-Сад» про зобов'язання
надати повну і достовірну інформацію
про об'єкт будівництва та забронювати
за позивачем, як за інвестором ЗАТ
«Город-Сад», дві аналогічні
двокімнатні квартири за адресою: м.
Київ, вул. Теремківська, 3, а також
визнати за нею майнові права на ці
квартири.

В обґрунтування своїх вимог позивач
посилається на те, що вона 05 травня 2006
року уклала два інвестиційні договори
№ 27/80 та № 28/80 із ЗАТ «Город-Сад» на дві
двокімнатні квартири за адресою: м.
Київ, вул. Героїв Сталінграду, 41-Б. На
виконання умов договорів позивач
сплатила 595 231,60 грн., що становить 100%
вартості придбаних нею квартир.
Будівництво житлового будинку за
вищевказаною адресою не було
розпочато.

Розпорядженням Київської міської ради
від 14 квітня 2011 року № 559 «Про
будівництво житлового будинку на вул.
Теремківська, 3 у Голосіївському районі
м. Києва» функції замовника
будівництва житлового будинку за
вищевказаною адресою доручено КП
«Спецжитлофонд», у зв'язку з чим
позивач зверталася до останнього з
проханням надати їй інформацію по
вищевказаному об'єкту будівництва та
забронювати за нею, як за інвестором
ЗАТ «Город-Сад», дві аналогічні
квартири, але їй в цьому було
відмовлено.

Оскільки позивачем здійснено 100% оплату
вартості двох двокімнатних квартир
товариству, а згідно п. 2.2.2 договорів №
27/80 і № 28/80, укладених 05 травня 2006 року
між ЗАТ «Город-Сад» та ОСОБА_1, та
позивач, як інвестор-довіритель, має
право вибрати і закріпити за собою на
умовах Правил ФФБ будь-який об'єкт
інвестування, який є в наявності у ЗАТ
«Город-Сад», не пізніше як за 90 днів
згідно запланованої дати введення
об'єкту будівництва в експлуатацію,
вона просить визнати за нею майнові
права на дві аналогічні квартири (не
нижче четвертого та останнього
поверхів), загальною площею 145,9 кв.м (71,7
кв.м та 74,2 кв.м), розміщені в житловому
будинку, який буде зведено на земельній
ділянці за адресою: м. Київ, вул.
Теремківська, 3, згідно дати закінчення
будівництва, яка мусить бути
представлена КП «Спецжитлофонд». Також
позивач просить КП «Спецжитлофонд»
забронювати для позивача дві зазначені
квартири з наступною зміною об'єктів
інвестування згідно договірних
зобов'язань із ЗАТ «Город-Сад» без
додаткової оплати.

У листопаді 2013 року ОСОБА_1 надала до
суду заяву про збільшення позовних
вимог (а.с. 137), в якій просить внести
зміни до договору № 27/80 про участь у
фонді фінансування будівництва від 05
травня 2006 року, а саме:

- в п. 1.1 слова і цифри «проспект Героїв
Сталінграда, 41-Б в Оболонському районі»
замінити на слова і цифри «вул.
Теремківська, 3 у Голосіївському
районі»,

- п. 1.2 викласти в наступній редакції
«Фонд фінансування будівництва,
розташованого за адресою: м. Київ, вул.
Теремківська, 3 в Голосіївському районі
є ФФБ виду А, відповідно до чинного
законодавства»,

- п. 1.3 викласти в наступній редакції
«Фонд фінансування будівництва,
розташованого за адресою: м. Київ, вул.
Теремківська, 3 в Голосіївському
районі».

Характеристика об'єкту інвестування:

- адреса об'єкта будівництва: м.
Київ, вул. Теремківська, 3 в
Голосіївському районі;

- тип будинку: монолітно-каркасний;

- № будинку - 3

- кількість кімнат - 2,

- загальна площа - 71,7 кв.м»

Також позивач ОСОБА_1 просить внести
зміни до договору № 28/80 про участь у
фонді фінансування будівництва від 05
травня 2006 року, а саме:

- в п. 1.1 слова і цифри «проспект
Героїв Сталінграда, 41-Б в Оболонському
районі» замінити на слова і цифри «вул.
Теремківська, 3 у Голосіївському
районі»,

- п. 1.2 викласти в наступній
редакції «Фонд фінансування
будівництва», розташованого за
адресою: м. Київ, вул. Теремківська, 3 в
Голосіївському районі є ФФБ виду А,
відповідно до чинного законодавства»,

- п. 1.3 викласти в наступній
редакції «Фонд фінансування
будівництва, розташованого за адресою:
м. Київ, вул. Теремківська, 3 в
Голосіївському районі».

Характеристика об'єкту інвестування:

- адреса об'єкта будівництва: м.
Київ, вул. Теремківська, 3 в
Голосіївському районі;

- тип будинку: монолітно-каркасний;

- № будинку - 3

- кількість кімнат - 2,

- загальна площа - 74,2 кв.м»

Крім того, позивач просить замінити
сторону Управителя в договорах № 27/80 та
28/80 від 05 травня 2006 року про участь у
Фонді фінансування будівництва,
укладеного між ОСОБА_1 та ЗАТ
«Город-Сад», із ЗАТ «Город-Сад» на КП
«Спецжитлофонд». Визнати за нею
майнові права, як за інвестором ФФБ в м.
Києві по вул. Теремківській, 3 у
Голосіївському районі, на дві
двокімнатні квартири (не нижче
четвертого та не вище десятого
поверхів, якщо він не останній),
загальною площею 145,9 кв.м, розміщені в
житловому будинку, який буде зведено на
земельній ділянці за вищевказаною
адресою. Звільнити її від додаткової
оплати Управителю за перехід на інший
об'єкт інвестування в сумі відповідно 1%
від вартості двох двокімнатних квартир
в житловому об'єкті ФФБ в м. Києві на
вул. Теремківській, 3 у Голосіївському
районі.

Позивач у заяві про збільшення
позовних вимог зазначає, що всупереч
договірним зобов'язанням ЗАТ
«Город-Сад» в односторонньому порядку,
не погодивши зміни з інвесторами,
змінив дату вводу в експлуатацію
об'єкта будівництва на 2008 р.
Будівництво вищевказаного житлового
будинку не було розпочате, оскільки на
підставі рішення Господарського суду
м. Києва від 17 вересня 2009 року рішення
КМР № 312/2887 від 21.04.2005 р. було визнано
незаконним та скасовано. В порядку
господарського судочинства було
встановлено, що Київська міська рада
неправомірно передала земельну
ділянку в Оболонському районі м. Києва
для замовника ЗАТ «Город-Сад» і тому
забудовник втратив можливість
будувати об'єкт будівництва, де позивач
була інвестором.

Відповідачі з 2012 р. відмовляються
визнати право позивача, як
інвестора-довірителя ЗАТ «Город-Сад»,
щодо можливості змінити будівельний
об'єкт інвестування на інший об'єкт у
іншому ФФБ товариства.

Також ОСОБА_1 зазначає, що в момент
укладення договорів сторони виходили з
того, що така зміна обставин, яка
полягає у тому, що земельна ділянка,
передана під будівництво житлового
будинку по проспекту Г.Сталінграду, 41-Б
в м. Києві буде повернена до КМР, не
настане, а зміна обставин, що призвели
до повернення земельної ділянки, на
якій може бути збудований об'єкт
будівництва згідно умов договору, в
розпорядження КМР, зумовлена
причинами, які позивач не могла усунути
після їх виникнення при всій
турботливості та обачності, які від неї
вимагалися. Виконання договору
порушило б співвідношення майнових
інтересів і позбавило б заінтересовану
особу того, на що вона розраховувала
при укладенні договору, оскільки при
зведенні багатоповерхового житлового
будинку на спірній земельній ділянці
його не можна було б ввести в
експлуатацію, а тим самим набути права
власності позивачем на об'єкт
інвестування. Із суті договору або
звичаїв ділового обороту не випливає,
що ризик зміни обставин несе
заінтересована сторона - позивач, тому,
здійснюючи 100% оплату за договорами,
об'єктом інвестування яких є дві
двокімнатні квартири, фактично всі
ризики несе позивач.

На думку позивача, розірвання договору
про участь у фонді фінансування
будівництва призведе до нанесення їй
шкоди, яка значно перевищить ту шкоду,
яку вона могла понести внаслідок зміни
об'єкту інвестування та зміни ФФБ, та
порушить її конституційні прав,
зокрема право на житло.

В судовому засіданні представник
позивача підтримала позовні вимоги та
просила суд задовольнити позов з
вищевказаних підстав.

Представник відповідача КП
«Спецжитлофонд» в судовому засіданні
заперечувала проти їх задоволення,
зазначивши, що відповідно до п. 3.1
розпорядження КМДА № 559 від 14.04.2011 р.
Головному управлінню житлового
забезпечення виконавчого органу КМР
(КМДА) за участю ліквідаційної комісії
Голосіївської районної у м. Києві ради
та спільно з КП «Спецжитлофонд»
доручено вирішити в установленому
порядку майнові питання інвесторів, за
якими укладені договори про участь у
фінансуванні будівництва житлового
будинку на вул. Теремківській, 3 у
Голосіївському районі м. Києва. Для
залучення коштів на фінансування
житлового будинку на вул. Теремківська,
3 в м. Києві у 2005 р. було створено ФФБ
виду «А», управителем якого була
фінансова компанія «Город-Сад». З 2008 р.
управителем зазначеного фонду
фінансування будівництва стає
фінансова компанія ТОВ
«Печерськ-Інвест». Оскільки ОСОБА_1 є
інвестором будівництва за адресою: м.
Київ, проспект Героїв Сталінграду, 41-Б у
Оболонському районі, між ОСОБА_1 та КП
«Спецжитлофонд» відсутні будь-які
договірні відносини, представник
відповідача просить відмовити в
задоволенні позову.

Відповідач КМР в судове засідання
повторно не забезпечив явку свого
представника, хоча про час та місце
розгляду справи був повідомлений судом
належним чином.

Відповідач ЗАТ «Город-Сад» в судове
засідання також не забезпечив явку
свого представника, хоча про час та
місце розгляду справи повідомлявся
судом.

Вислухавши пояснення учасників
судового розгляду та дослідивши
матеріали справи, суд вважає, що
позовні вимоги не підлягають
задоволенню з наступних підстав.

Судом встановлено, що рішенням КМР від
21.04.2005 р. № 312/2887 ТОВ «Аллонж» передана
земельна ділянка для будівництва
житлового будинку з приміщеннями
соціально-громадського призначення та
підземним паркінгом на проспекті
Героїв Сталінграду, 41-Б в Оболонському
районі м. Києва».

05 травня 2006 року між ЗАТ «Город-Сад» як
Управителем та ОСОБА_1 як Довірителем
були укладені договори № 27/80 та 28/80 про
участь у фонді фінансування
будівництва двох двокімнатних
квартир, загальною площею 71,7 кв.м та 74,2
кв.м у будинку за адресою: м. Київ,
Оболонський район, проспект Героїв
Сталінграду, 41-Б (а.с. 26-31, 33-38)

Згідно п. 1.1 вказаних договорів
Довіритель надає згоду на участь у
Фонді фінансування будівництва, бере
на себе зобов'язання виконувати
Правила ФФБ та умови цього Договору,
передає кошти Управителю у довірче
управління з метою отримання у
власність об'єкта інвестування та
встановлює обмеження щодо окремих дій
Управителя з управління цими коштами, а
Управитель приймає кошти на рахунок
ФФБ у довірче управління з подальшим
використанням коштів ФФБ у порядку,
визначеному Правилами ФФБ.

На виконання умов вищевказаних
договорів про участь у Фонді
фінансування будівництва позивач
здійснила оплату, сплативши вартість
придбаних квартир у сумі 595 231,60 грн., що
становить 100 % вартості.

На виконання умов договорів про участь
у Фонді фінансування будівництва ЗАТ
«Город-Сад», в свою чергу, видав
позивачу свідоцтва про участь у фонді
фінансування будівництва виду «А» на
об'єкт нерухомості, розташований за
адресою: м. Київ, проспект Героїв
Сталінграду, 41-Б в Оболонському районі
м. Києва. (а.с. 32, 34)

Будівництво об'єкту будівництва за
адресою: м. Київ, проспект Героїв
Сталінграду, 41-Б, не здійснюється.

У позовні заяві позивач посилається на
те, що 20.08.2007 р. вона зверталася до ЗАТ
«Город-Сад» із заявою щодо зміни
об'єкта будівництва з об'єкта, зведення
якого планувалося у Оболонському
районі по проспекту Героїв
Сталінграда, на об'єкт будівництва на
вул. Теремківській, 3 у Голосіївському
районі м. Києва. Однак, в усній формі їй
було відмовлено.

З 2008 року управителем вищевказаного
фонду фінансування будівництва
визначена фінансова компанія ТОВ
«Печерськ Інвест».

Рішенням Господарського суд м. Києва
від 17.09.2009 р., залишеним без змін
постановою Київського апеляційного
господарського суду від 07 грудня 2009
року, визнано незаконним та скасовано
рішення Київської міської ради від 2
квітня 2005 року № 312/2887 «Про передачу ТОВ
«Аллонж» земельної ділянки для
будівництва житлового будинку з
приміщеннями соціально-громадського
призначення та підземним паркінгом на
проспекті Героїв Сталінграду, 41-Б в
Оболонському районі м. Києва. (а.с. 77, 92)

Також судом встановлено, що
розпорядженням Київської міської ради
№ 559 від 14.04.2011 р. «Про будівництво
житлового будинку на вул.
Теремківській, 3 у Голосіївському
районі» функції замовника будівництва
житлового будинку за вказаною адресою
здійснює Комунальне підприємство з
утримання та експлуатації житлового
фонду спеціального призначення
«Спецжитлофонд». (а.с. 123)

КП «Спецжитлофонд» отримано державний
акт на право постійного користування
земельною ділянкою та укладено договір
з проектною організацією, згідно з яким
розробляється проектно-кошторисна
документація.

З матеріалів справи вбачається, що
представник позивача зверталася до КП
«Спецжитлофонд» із заявами щодо
бронювання двох квартир та щодо
надання документів стосовно
будівництва житлового будинку на вул.
Теремківській, 3 у Голосіївському
районі м. Києва, проте їй було у цьому
відмовлено у зв'язку з тим, що ОСОБА_1 не
є учасником ФФБ виду «А» даного
житлового будинку. (а.с. 105, 106)

Звертаючись у суд з даним позовом,
ОСОБА_1, як на правову підставу своїх
вимог, посилається на ст. 652 ЦК України
(зміна або розірвання договору у
зв'язку з істотною зміною обставин), та
зазначає, що забудовник втратив
можливість будувати об'єкт будівництва
на проспекті Героїв Сталінграду, 41-Б в
Оболонському районі м. Києва, де вона
була інвестором, а тому, зважаючи на те,
що ЗАТ «Город-Сад» було створено шість
фондів фінансування будівництва, в
тому числі за адресою: м. Київ, вул.
Теремківська, 3 у Голосіївському районі
м Києва, позивач вважає доцільним до
спірних договорів внести зміни в
частині зміни ФФБ Інвестиційного
об'єкту та зміни Управителя.

Суд вважає, що такі позовні вимоги
ОСОБА_1 не підлягає задоволенню з
наступних підстав.

Порядок взаємодії управителя ФФБ,
забудовника та довірителя визначений
положеннями Закону України «Про
фінансово-кредитні механізми і
управління майном при будівництві
житла та операціях з нерухомістю» від
19.06.2003 р. № 978-IV (надалі Закон № 978-IV ), а
також умовами Договорів про участь у
Фонді фінансування будівництва № 27/80
та 28/80 від 05.05.2006 р., укладених між
позивачем (Довіритель) та ЗАТ
«Город-Сад» (Управитель).

Відповідно до ст. 1 Закону України «Про
фінансово-кредитні механізми
управління майном при будівництві
житла та операціях з нерухомістю»
управитель до запланованої дати
введення об'єкта будівництва в
експлуатацію на умовах Правил ФФБ може
надати довірителю послуги щодо заміни
об'єкта інвестування, уступки права
вимоги за договором про участь у ФФБ
третім особам, часткового повернення
коштів з ФФБ та оформлення відмови від
участі у договорі.

Підпунктом 2 п. 2.2.2 договорів про участь
у фонді фінансування будівництва, що
були укладені між сторонами у справі,
передбачено, що не пізніше ніж за 90 днів
до запланованої дати введення об'єкта
будівництва в експлуатацію довіритель
ФФБ має право відмовитися від участі у
ФФБ шляхом розірвання договору про
участь у ФФБ та отримати з ФФБ кошти, що
були фактично внесені Довірителем на
умовах цього договору; за письмовою
згодою Управителя має право уступити
(відступити) право вимоги та свої
зобов'язання за цим Договором на
користь третьої особи; за письмовою
згодою Управителя має право змінити
об'єкт інвестування згідно з переліком
об'єктів інвестування, які є у
пропозиції за об'єктами будівництва
цього ФФБ; частково отримати кошти з
ФФБ, що були внесені за даним договором,
за умови, що після проведення даної
операції залишок закріплених за
Довірителем вимірних одиниць об'єкту
інвестування буде становити не менше 30%
загальної площі об'єкту інвестування.

Згідно із ст. 652 ЦК України, у разі
істотної зміни обставин, якими сторони
керувалися при укладенні договору,
договір може бути змінений або
розірваний за згодою сторін, якщо інше
не встановлено договором або не
випливає із суті зобов'язання. Зміна
обставин є істотною, якщо вони
змінилися настільки, що якби сторони
могли це передбачати, вони не уклали б
договір або уклали його на інших
умовах. Якщо сторони не досягли згоди
щодо приведення договору у
відповідність з обставинами, які
істотно змінились, або щодо його
розірвання, договір може бути
розірваний, а з підстав, встановлених
частиною четвертою цієї статті, -
змінений за рішенням суду на вимогу
заінтересованої сторони за наявності
одночасно таких умов:

в момент укладення договору сторони
виходили з того, що така зміна обставин
не настане;

зміна обставин зумовлена причинами,
які заінтересована сторона не могла
усунути після їх виникнення при всій
турботливості та обачності, які від неї
вимагалися;

виконання договору порушило б
співвідношення майнових інтересів
сторін і позбавило б заінтересовану
сторону того, на що вона розраховувала
при укладенні договору;

із суті договору або звичаїв ділового
обороту не випливає, що ризик зміни
обставин несе заінтересована сторона.

У разі розірвання договору внаслідок
істотної зміни обставин суд, на вимогу
будь-якої із сторін, визначає наслідки
розірвання договору виходячи з
необхідності справедливого розподілу
між сторонами витрат, понесених ними у
зв'язку з виконанням цього договору.

Зміна договору у зв'язку з істотною
зміною обставин допускається за
рішенням суду у виняткових випадках,
коли розірвання договору суперечить
суспільним інтересам або потягне для
сторін шкоду, яка значно перевищує
затрати, необхідні для виконання
договору на умовах, змінених судом.

Обґрунтовуючи свої позовні вимоги,
ОСОБА_1 зазначає, що:

- в момент укладення договорів
сторони виходили з того, що така зміна
обставин, яка полягає у тому, що
земельна ділянка, передана під
будівництво житлового будинку в м.
Києві по проспекту Г.Сталінграду, 41-Б,
буде повернута до Київської міської
ради, а тим самим буде втрачена фізична
можливість зведення об'єкту
будівництва за цією адресою, не
настане;

- зміна обставин, що призвели до
повернення земельної ділянки, на якій
може бути збудований об'єкт
будівництва згідно умов договору в
розпорядження Київської міської ради,
зумовлена причинами, які позивач не
могла усунути після їх виникнення при
всій турботливості та обачності, які
від неї вимагалися;

- виконання договору порушило б
співвідношення майнових інтересів
сторін і позбавило б заінтересовану
сторону того, на що вона розраховувала
при укладенні договору, оскільки,
навіть при зведенні багатоповерхового
житлового будинку на спірній земельній
ділянці, його не можливо було б ввести в
експлуатацію, а тим самим набути право
власності позивачем на об'єкт
інвестування;

- із суті договору або звичаїв
ділового обороту не випливає, що ризик
зміни обставин несе заінтересована
особа - позивач, який здійснив 100% оплату
за договорами.

На думку позивача, розірвання
договорів призведе до нанесення
позивачу шкоди, яка значно перевищить
ту шкоду, яку вона могла понести
внаслідок зміни об'єкта інвестування
та зміни ФФБ, оскільки в разі внесення
змін до договорів позивач має
можливість отримати квартири у
власність на вул. Теремківській, 3 у
Голосіївському районі м. Києва. Також
ОСОБА_1 зазначає, що розірвання
договору призведе до порушення
конституційних прав позивача, зокрема
права на житло.

КП «Спецжитлофонд» не може виступати
стороною в Договорах № 27/80 та 28/80 про
участь у фонді фінансування
будівництва як Управитель, оскільки не
є фінансовою установою та не має
відповідних дозволів і ліцензій на
здійснення такої діяльності.

Суд вважає, що в ході розгляду справи
представники позивача не довели суду
сукупності всіх обставин, передбачених
ч. 2 ст. 652 ЦК України, що є обов'язковою
умовою для вирішення питання про
внесення змін до умов договорів, а тому
вимога позивача щодо внесення змін до
договорів про участь у фонді
фінансування будівництва № 27/80 та 28/80
від 05 травня 2006 року в частині об'єкта
інвестування та сторони Управителя ФФБ
у зв'язку зі скасуванням рішення
Київської міської ради від 2 квітня 2005
року № 312/2887 «Про передачу ТОВ «Аллонж»
земельної ділянки для будівництва
житлового будинку з приміщеннями
соціально-громадського призначення та
підземним паркінгом на проспекті
Героїв Сталінграду, 41-Б в Оболонському
районі м. Києва задоволенню не
підлягає.

Крім того, в ході розгляду справи
представники позивача не довели суду,
що розірвання договорів про участь у
фонді фінансування будівництва
суперечить суспільним інтересам або
потягне для сторін шкоду, яка значно
перевищує затрати, необхідні для
виконання договору на умовах, змінених
судом.

Із заявами про розірвання договорів
про участь у фонді фінансування
будівництва ОСОБА_1 до Управителя не
зверталася.

Оскільки ОСОБА_1 є інвестором
будівництва об'єкту за адресою: м. Київ,
проспект Героїв Сталінграду, 41-Б в
Оболонському районі м. Києва, суд не
вбачає правових підстав для визнання
за нею майнових прав на дві квартири,
загальною площею 145,9 кв.м, розміщені в
житловому будинку, який буде зведено на
земельній ділянці за адресою: м. Київ,
вул. Теремківська, 3 у Голосіївському
районі м. Києва.

За таких підстав в задоволенні
позовних вимог ОСОБА_1 необхідно
відмовити у повному обсязі.

Керуючись ст. ст. 190, 331, 526, 627, 629, 638 та 652
ЦК України, ст.ст. 10, 30, 60, 212 та 213 ЦПК
України, суд -

в и р і ш и в:

В задоволенні позову ОСОБА_1 до
Київської міської ради та Комунального
підприємства з утримання та
експлуатації житлового фонду
спеціального призначення
"Спецжитлофонд" та Закритого
акціонерного товариства "Город-Сад" про
внесення змін до договорів про участь
у фонді фінансування будівництва та
визнання майнового права на квартири -
відмовити.

Апеляційна скарга на рішення суду
подається протягом десяти днів з дня
його проголошення. Особи, які брали
участь у справі, але не були присутні у
судовому засіданні під час
проголошення судового рішення, можуть
подати апеляційну скаргу протягом
десяти днів з дня отримання копії цього
рішення.

Суддя: