РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ
УКРАЇНИ

18 березня 2014 року Добропільський
міськрайонний суд Донецької області у
складі:

головуючого судді
Мавроді Р.Ф.

при секретарі
Ганжа Т.А.

за участю:

позивача
ОСОБА_1

представника відповідача
Семенчука О.Г.

розглянувши у відкритому судовому
засідання в м. Добропілля цивільну
справу за позовом ОСОБА_1 до
Сільськогосподарського товариства з
обмеженою відповідальністю
«Святогорівське» про визнання
недійсним договору оренди земельної
ділянки ,

В С
Т А Н О В И В :

20 грудня 2013 року ОСОБА_1 звернувся до
суду з позовом до СТОВ
«Святогорівське» про визнання
недійсним договору оренди земельної
ділянки.

В обґрунтування своїх вимог позивач
вказав, що згідно Державного акт на
право приватної власності Серія ЯЖ №
437325 має земельну ділянку
сільськогосподарського призначення,
загальною площею 7.1600 га, яка
розташована на території
Нововодянської сільської ради
Добропільськго району.

22 липня 2011 року, ним було укладено
договір оренди земельної ділянки,
приналежній йому на праві власності, зі
СТОВ « Святогорівське». Договір
зареєстровано у відділі Держкомзему у
Добропільському районі в Донецькій
області, про що у державному реєстрі
земель вчинено запис від 22 липня 2011
року за № 00416.

Вважає, що даний договір оренди
земельної ділянки повинен бути
визнаний недійсним тому, він не
відповідає вимогам ст..15 ЗУ «Про оренду
землі» , а саме не містить таких
істотних умов договору, як:

- не зазначено порядок внесення
орендної плати;

- не зазначено
періодичність перегляду орендної
плати;

- не визначені обмеження (
обтяження) щодо використання земельної
ділянки.

Вважає, що зазначених недоліків
достатньо для визнання договору оренди
недійсним.

Крім того, договір оренди земельної
ділянки не в повної мірі відповідає
типової формі договору оренди землі,
затвердженої постановою КМУ від 03.03.2004
року №220, а саме:

- договір не містить порядок внесення
орендної плати;

- договір не містить періодичність
перегляду орендної плати, як це
передбачено п.9 Типового договору
оренди землі;

- договір не містить, як того
потребує п.10 типового договору, що
обчислення розміру орендної плати за
земельну ділянку приватної власності
здійснюється з урахуванням ( без
урахування) індексації;

- договір не містить, як того
потребує п.18 типового договору, що
умови і строки передачі земельної
ділянки в оренду здійснюється без
розроблення ( з розробленням) проекту
її відведення. Організація розроблення
проекту відведення земельної ділянки і
витрати, пов'язані з цим, покладаються
на орендодавця (орендаря);

- договір не містить, як того
потребує п.22 типового договору оренди
землі щодо здійснення орендарем без
згоди орендаря витрат на поліпшення
орендованої земельної ділянки, які не
можливо відокремити без заподіяння
шкоди цій ділянці ( чи підлягають
відшкодуванню);

- не містить договір, як того потребує п.
ЗЗ типового договору чи страхуванню
об'єкт оренди на весь період дії цього
договору;

- не містить договір, як того потребує
п.34 типового договору, хто здійснює
страхування об'єкту оренди - орендар (
орендодавець);

- не містить договір оренди, як того
потребує п.40 типового договір перехід
права власності на орендовану земельну
ділянку до другої особи, а також
реорганізація юридичної особи
орендаря чи є або не є підставою для
зміни умов або розірвання договору.

Також відсутній акт визначення меж
земельної ділянки в натурі, не
визначено, що строк дії договору оренди
земельних ділянок визначається з
урахуванням періоду ротації основної
сівозміни згідно з проектами
Землеустрою.

В судовому засіданні позивач підтримав
свої позовні вимоги, вважає, що
недотримання та відсутність всіх
істотних умов при укладенні договору
оренди суттєво порушує його права, як
власника земельної ділянки, тому
просив визнати недійсним договір
оренди, укладений між ним та
відповідачем, стягнути судові витрати.

Представник відповідача, діючий на
підставі довіреності, позовні вимоги
не визнав, вважає їх безпідставними та
необґрунтованими, тому що з моменту
підписання договору оренди , СТОВ
«Святогорівське» виконувало всі взяті
на себе зобов'язання , з боку ОСОБА_1 до
СТОВ «Святогорівське» ніяких нарікань
не надходило, останній отримував
орендну плату , таким чином
підтверджував дійсність договору
шляхом прийняття його виконання. При
укладанні договору були
передбачені всі істотні умови,
визначені частиною 1 ст.15 Закону
України «Про оренду землі». Всі
зауваження позивача по договору оренди
несуть формальний характер і ніяким
чином не впливають на виконання
зобов'язань згідно договору оренди.
Укладений договір оренди не порушує
права та охоронювані законом інтереси
позивача. СТОВ «Святогорівське»
використовує орендовану земельну
ділянку відповідно до умов договору та
виконує взяті на себе зобов'язання ,
сплачує орендну плату . Просив у
задоволенні позову відмовити та надав
письмові заперечення.

Вислухавши пояснення та доводи сторін,
вивчивши матеріали справи, суд дійшов
до наступних висновків.

Дані спірні правовідносини
регулюються Законом України «Про
оренду землі», Земельним Кодексом
України, відповідними нормами
Цивільного Кодексу України та іншими
нормативно-правовими актами,
прийнятими відповідно до них, а також
договором оренди землі.

При розгляді справи встановлено та
вбачається із матеріалів справи, що на
підставі державного акту на право
приватної власності на земельну
ділянку серія ЯЖ № 437325 від 16 березня 2009
року позивач є власником земельної
ділянки площею 7,1600 га, яка розташована
на території Нововодянської сільської
ради Добропільського району Донецької
області для ведення товарного
сільськогосподарського виробництва. 22
липня 2011 року між позивачем та СТОВ
«Святогорівське» укладено договір
оренди вищезазначеної земельної
ділянки, за умовами якого позивач
(орендодавець) передав СТОВ
«Святогорівське» (орендар) земельну
ділянку строком на сім років з оплатою
орендної плати в розмірі 3,5 % від
грошової вартості земельної ділянки за
один рік оренди. 22.07.2011 року спірний
договір оренди пройшов державну
реєстрації у відділі Держкомзему у
Добропільському районі Донецької
області з присвоєнням кадастрового
номеру :01:000:0409. В той же день
відбулася передача земельної ділянки
від позивача до СТОВ «Святогорівське»
на підставі акту прийому-передачі
земельної ділянки в оренду.

Так, відповідно до вимог ч. 4 ст. 124 ЗК
України передача в оренду земельних
ділянок, що перебувають у власності
громадян і юридичних осіб,
здійснюється за договором оренди між
власником земельної ділянки і
орендарем.

У відповідності до ст. 14 Закону України
«Про оренду землі» передбачено, що
договір оренди землі укладається у
письмовій формі.

Згідно ст. 18 Закону України «Про оренду
землі» договір оренди землі набирає
чинності після його державної
реєстрації.

Відповідно до ст. 125 Земельного Кодексу
України право оренди земельної ділянки
виникає з моменту реєстрації
зазначених прав.

За вимогами ст. 126 Земельного Кодексу
України право оренди земельної ділянки
посвідчується договором оренди,
зареєстрованому відповідно до закону.

Згідно ст. 16 Закону України «Про оренду
землі» укладання договору оренди
земельної ділянки із земель приватної
власності здійснюється за згодою
орендодавця та особи, яка згідно із
законом вправі набувати право оренди
на таку земельну ділянку.

У відповідності до ч. 1 ст. 203 ЦК України
зміст правочину не може суперечити
цьому Кодексу, іншим актам цивільного
законодавства, а також моральним
засадам суспільства.

За частиною 3 цієї статті волевиявлення
учасника правочину має бути вільним і
відповідати його внутрішній волі.

Підставою недійсності правочину
відповідно до ст. 215 ЦК України є
недодержання в момент вчинення
правочину сторонами вимог, які
встановлені частинами першою - третьою,
п'ятою та шостою ст. 203 ЦК України.

Відповідно до ст. 216 ЦК України
недійсний правочин не створює
юридичних наслідків, крім тих, що
пов'язані з його недійсністю.

Згідно з ч. 1 ст. 638 ЦК України договір є
укладеним, якщо сторони в належній
формі досягли згоди з усіх істотних
умов договору.

Істотними умовами договору є умови про
предмет договору, умови, що визначені
законом як істотні або є необхідними
для договорів даного виду, а також усі
ті умови, щодо яких за заявою хоча б
однієї із сторін має бути досягнуто
згоди.

За змістом ч. 2 ст. 792 ЦК України
відносини щодо найму (оренди) земельної
ділянки регулюються законом.

Згідно з ч.ч. 1, 2 ст.15 Закону України «Про
оренду землі», істотними умовами
договору оренди землі є, зокрема,
орендна плата із зазначенням її
розміру, індексації, форм платежу,
строків, порядку її внесення і
перегляду та відповідальності за її
несплату; існуючі обмеження (
обтяження) щодо використання земельної
ділянки. Відсутність у договорі оренди
земельної ділянки однієї з істотних
умов, передбачених цією статтею, а
також порушення вимог статей 4-6, 11, 17, 19
цього Закону є підставою для відмови в
державній реєстрації договору оренди,
а також для визначення договору
недійсним відповідно до закону.

Враховуючи, що вказаний договір оренди
земельної ділянки пройшов державну
реєстрацію, виконувався сторонами,
тому він є укладеним з часу його
державної реєстрації.

В своїй позовній заяві позивач вказує,
що договір не містить деяких істотних
умов, передбачених чинним
законодавством, а саме : -не зазначено
порядок внесення орендної плати ; -не
зазначено періодичність перегляду
орендної плати; -не визначені обмеження
(обтяження ) щодо використання
земельної ділянки (встановлені /не
встановлені).

Слід зазначити , що у ч.1 ст. 15 Закону
України «Про оренду землі», не вказані
окремі істотні умови про порядок
внесення орендної плати , та про
періодичність перегляду орендної
плати , а передбачена істотна умова, яка
звучить: орендна плата із зазначенням
її розміру, індексації ,форм платежу,
строків, порядку її внесення і
перегляду та відповідальності за її
несплату. Вказана істотна умова
передбачена п.9, 10,11,12,13 та 14 договору
оренди земельної ділянки .

Ч. 1 ст. 15 Закону України «Про оренду
землі» передбачена наступна істотна
умова:

- існуючі обмеження (обтяження) щодо
використання земельної ділянки.

На земельну ділянку, яка була передана
в оренду позивачем до СТОВ
«Святогорівське», законом або актами
уповноважених на це органів державної
влади не було встановлено заборони
розпоряджатися або користуватися
вказаною земельною ділянкою, тому і у
самому договорі не визначені обмеження
( обтяження ) щодо використання
земельної ділянки , так як такі
обмеження (обтяження), на вказану
земельну ділянку не існують.

Також у позовній заяві позивач вказує ,
що укладений договір оренди землі не
відповідає типовому договору оренди
землі Затвердженому Постановою КМУ від
03.03.2004 р. № 220.

В судовому засіданні, вивченням
наданого спірного договору оренди та
порівнюючи його з , нібито, порушеннями,
які містяться у позовній заяві,
встановлено.

Як зазначив позивач , відповідно до ч. 2,4
ст. 179 Господарського Кодексу України
КМУ рекомендує суб'єктам
господарювання орієнтовані умови
господарських договорів, сторони
можуть визначати зміст договору на
основі, зокрема, типового договору,
затвердженого Кабінетом міністрів
України , сторони не можуть відступати
від змісту типового договору , але
мають право конкретизувати його умови .

Суд вважає, що при укладанні спірного
договору був врахований типовий
договір оренди землі, затверджений
Постановою КМУ від 03.03.2004 р. № 220, в
деяких пунктах договору були саме
конкретизовані його умови .

Так позивач вказує , що : - не міститься,
як того потребує п.10 типового договору ,
що обчислення розміру орендної плати
за земельну ділянку приватної
здійснюється з урахуванням (без
урахування ) індексації - непотрібне
закреслити. П. 10 укладеного договору
оренди містить : - Обчислення розміру
орендної плати за земельні ділянки
приватної власності здійснюється з
урахуванням індексації.

Аналогічні зауваження є
необгрунтованими і по іншим пунктам.

Так позивач вказує: - не міститься в
договорі, як того потребує п.18 типового
договору, що умови і строки передачі
земельної ділянки в оренду
здійснюється без розроблення (з
розробленням) ( непотрібне закреслити )
проекту відведення . Організація
розроблення проекту відведення
земельної ділянки і витрати пов'язані з
цим , покладаються на орендодавця
(орендаря) (непотрібне закреслити). У п.18
договору оренди вказано: - Передача
земельної ділянки в оренду
здійснюється без розроблення проекту
її відведення .

Позивач вказує: - не міститься в
договорі, як того потребує п.22 типового
договору оренди землі : здійснення
орендарем без згоди орендаря витрат на
поліпшення орендованої земельної
ділянки , які не можливо відокремити
без заподіяння шкоди цій ділянки ,не
підлягають відшкодуванню. У п. 22
договору вказано : - Поліпшення стану
земельної ділянки , проведені
орендарем за письмовою згодою з
орендодавцем землі , підлягають
відшкодуванню.

Позивач вказує: - не містить договір, як
того потребує п.33 типового договору :
згідно з цим договором об'єкт оренди
підлягає (не підлягає) страхуванню на
весь період дії цього договору
(непотрібне закресліть). Не містить
договір як того потребує п.34 типового
договору страхування об'єкта оренди
здійснює орендар (орендодавець)
непотрібне закреслити.

У п.32 договору вказано: - Згідно з цим
договором об'єкт оренди не підлягає
страхуванню на весь період цього
договору .

Позивач вказує : - не містить договір
оренди, як того потребує п.40 типового
договору перехід права власності на
орендовану земельну ділянку до другої
особи , а також реорганізація юридичної
особи орендаря є (не є) підставою для
зміни умов або розірвання договору
(непотрібне закреслить). У п. 39 договору
вказано : - перехід права власності на
орендовану земельну ділянку до другої
особи , а також реорганізація юридичної
особи орендаря не є підставою для зміни
умов або розірвання договору.

Також позивач зазначає , що невід'ємною
частиною договору оренди землі є акт
визначення меж земельної ділянки в
натурі (на місцевості), який не було
складено під час підписання договору.

З пояснень представника відповідача
вбачається, що вказаний акт дійсно не
було складено тому, що СТОВ
«Святогорівське» брало в оренду не
тільки земельну ділянку ОСОБА_1, а
також земельні ділянки усіх інших
громадян, які знаходяться в полі, де
розташована земельна ділянка позивача.
Місце знаходження земельної ділянки ,
її розмір та с ділянками яких власників
вона межує , також визначені у
державному акті на право власності,
плані (схемі) меж земельної ділянки,
кадастровому плані земельної ділянки.

Таким чином, суд вважає, що дані
зауваження позивача недоречні і для
оброблення земельної ділянки позивача,
не було необхідності визначати її межі
тому, що вони і так визначені.

Під час укладання договору оренди
терміном на сім років була врахована
ротація культур, яка з моменту
підписання договору виконувалась та
виконується на даний час, що
підтверджується відповідною довідкою,
наданою відповідачем.

Інших обґрунтувань на підтримку своїх
позовних вимог позивач не зазначав.

З наданих до справи відомостей за
період з 2011-2013 р.р. вбачається, що СТОВ
«Святогорівське» нараховувало та
сплачувало позивачу за оспорюваним
договором оренди землі орендну плату в
натуральній та грошовій формі
відповідно до умов договору, про що
свідчить підпис позивача у відомостях
та не заперечувалось ним під час
розгляду справи в суді першої
інстанції.

З матеріалів справи вбачається, що
сторонами досягнуто домовленість з
усіх істотних умов, товариство
протягом певного часу користувалося
земельною ділянкою й доказів того, що
позивач не погоджувалася із цими
умовами оренди суду не надано.

Відповідно до частини першої статті 3
ЦПК України кожна особа має право в
порядку, встановленому цим Кодексом,
звернутися до суду за захистом своїх
порушених, невизнаних або оспорюваних
прав, свобод чи інтересів.

Частиною першою статті 15 Цивільного
кодексу України (далі - ЦК України)
визначено право кожної особи на захист
свого цивільного права у разі його
порушення, невизнання або оспорювання.

Відповідно до ст. 60 ЦПК України, кожна
сторона зобов"язана довести ті
обставини, на які вона посилається як
на підставу своїх вимог і заперечень.
Доказування не може ґрунтуватися на
припущеннях.

Суд вважає , що усі зауваження позивача
по договору оренди, несуть формальний
характер і ніяким чином не впливають на
виконання зобов'язань згідно договору
оренди. Укладений договір оренди не
порушує права та охоронювані законом
інтереси позивача. СТОВ
«Святогорівське» використовує
орендовану земельну ділянку
відповідно до умов договору та виконує
взяті на себе зобов'язання , сплачує
орендну плату .

Розглянувши справу у межах позовних
вимог, вислухавши доводи позивача,
пояснення представника відповідача,
проаналізував додані докази та
матеріали справи, суд вважає, що
підстави для визнання оспорюваного
договору оренди земельної ділянки при
вищезазначених умовах та встановлених
обставинах недійсним відсутні, тому у
задоволенні позову слід відмовити.

На підставі ст..ст.13,14,15,18,19,20 Закону
України «Про оренду землі»,
ст..ст.15,203,215,638, 792 ЦК України, керуючись
ст.ст.5,10,60,88,212-215 ЦПК України, суд

В И Р І Ш И В :

У задоволенні позову ОСОБА_1 до
Сільськогосподарського товариства з
обмеженою відповідальністю
«Святогорівське» про визнання
недійсним договору оренди земельної
ділянки відмовити.

Рішення може бути оскаржене до
Апеляційного суду Донецької області
через Добропільський міськрайсуд
протягом десяти днів з дня його
проголошення.

Рішення суду набирає законної сили
після закінчення строку для подання
апеляційної скарги, якщо апеляційну
скаргу не було подано. У разі подання
апеляційної скарги рішення, якщо його
не скасовано, набирає законної сили
після розгляду справи апеляційним
судом.

Рішення винесено у нарадчій кімнаті в
одному екземплярі.

Повний текст рішення виготовлений 23
березня 2014 року.

Головуючий суддя
Мавроді Р.Ф.

18.03.2014