Справа № 424/7538/13-ц
Провадження №2/424/698/14
Р І Ш Е Н Н Я

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

13 лютого 2014 року

Ровеньківський міський суд Луганської
області у складі:

головуючий суддя: Ібадова Н.П.

при секретарі Бурлака О.В.

розглянувши у відкритому судовому
засіданні у залі суду цивільну справу
за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 про
визнання дійсною додаткової угоди до
договору купівлі-продажу, -

ВСТАНОВИВ:

Позивач звернувся до суду з позовом, в
якому просив визнати дійсною додаткову
угоду від 01.07.2013р. до договору
купівлі-продажу від 14.12.2006р. об'єкту
незавершеного будівництва, придбаного
шляхом приватизації для завершення
будівництва за адресою: АДРЕСА_1, - в
новій редакції п.4.2.2 розділу 4 Договору:
Покупець зобов'язується завершити
будівництво у термін, встановлений
даним договором, із забезпеченням
вимог екологічної безпеки, охорони
навколишнього природного середовища
під час добудови та подальшого
введення в експлуатацію за умови
заборони відчуження об'єкта та
земельної ділянки, на якій
розташований цей об'єкт до завершення
його будівництва та введення об'єкта в
експлуатацію. Покупець зобов'язується
завершити будівництво об'єкта
незавершеного будівництва із
збереженням первісного призначення та
ввести об'єкт в експлуатацію не пізніше
19.07.2018р.

В обґрунтування позову позивач
зазначив, що основний договір був
укладений між сторонами у нотаріальній
формі, а тому і додаткові угоди до цього
договору підлягають укладенню в
нотаріальній формі, проте нотаріус
відмовив у оформленні додаткової угоди
сторонам, у зв'язку з чим позивач
звернувся до суду.

Відповідач надав суду заяву, в якій
зазначив, що позов визнає в повному
обсязі і просив справу розглянути у
його відсутність (а.с.54).

В судовому засіданні позивач пояснив
суду, що між ним та відповідачем був
укладений договір купівлі-продажу за
яким позивач придбав об'єкт
незавершеного будівництва -
багатоквартирний будинок. На
теперішній час вони бажають змінити
деякі умови цього договору у зв'язку з
чим виникла необхідність про укладання
додаткової угоди. Оскільки подібний
правочин укладається у нотаріальній
формі, то додаткова угода має бути
нотаріально завірена тим же
нотаріусом, який оформлював основний
договір. Проте, нотаріус відмовив у
посвідченні додаткової угоди листом
від 29.07.2013р.. Відповідач продав
позивачеві об'єкт незавершеного
будівництва для розбирання. Земля
знаходиться в оренді до 31.12.2023р..
Договір оренди земельної ділянки
укладався з Ровеньківською міською
радою. Відсоток готовності об'єкту
незавершеного будівництва ніхто не
визначав. Забудовником цього будинку
була шахта Фрунзе ДП
«Ровенькиантрацит», на балансі якої
він знаходився на момент його купівлі
відповідачем. Яким чином оформлювався
правочин з купівлі відповідачем цього
будинку позивач не знає і ніяких
документів в нього немає.

При укладанні договору купівлі-продажу
між сторонами, що відбувся 14.12.2006р., на
покупця покладався обов'язок з
розбирання об'єкту незавершеного
будівництва у строк до 10.07.2008р.. Проте,
рішенням суду від 15.03.2012р. визнано
дійсною додаткову угоду сторін
договору за якою на покупця покладався
вже обов'язок завершити будівництво
об'єкту у строк до 19.07.2013р.. На
теперішній час сторони дійшли згоди
про необхідність збільшити покупцю
строк для завершення будівництва на
п'ять років, але позбавлені можливості
здійснити це через відмову нотаріуса у
посвідченні додаткової угоди від
01.07.2013р.. Тому просить суд задовольнити
позов та визнати дійсною додаткову
угоду від 01.07.2013р.

Від третьої особи, яка не заявляє
самостійних вимог на предмет спору,
надійшли пояснення з яких вбачається,
що регіональне відділення ФДМУ по
Луганській області не заперечує проти
заявлених позивачем вимог і вважає їх
такими, що підлягають задоволенню.
Також представник третьої особи -
ОСОБА_3 - просила розглянути справу у її
відсутність (а.с.43).

Згідно ч.4 ст.174 ЦПК України у разі
визнання відповідачем позову суд за
наявності для того законних підстав
ухвалює рішення про задоволення
позову. Натомість суд не приймає
визнання позову відповідачем, про що
постановлено відповідну ухвалу.

Дослідивши матеріали справи, оцінивши
наявні у справі докази, судом
встановлені наступні обставини справи
та відповідні їм правовідносини.

14.12.2006р. між сторонами був укладений
договір купівлі-продажу об'єкту
незавершеного будівництва, придбаного
шляхом приватизації під розбирання
(а.с.6-8). Предметом договору є об'єкт
незавершеного будівництва - 215
квартирний житловий будинок, що
перебував на балансовому обліку ВП
«Шахта імені Фрунзе» ДП
«Ровенькиантрацит» та розташований за
адресою: АДРЕСА_1 Луганської області, на
земельній ділянці площею забудови 1,4га,
який належить продавцю на підставі
договору купівлі-продажу об'єкта
незавершеного будівництва між
регіональним відділенням Фонду
державного майна України в Луганській
області та фізичною особою - ОСОБА_2,
посвідченого 19.07.2005р. приватним
нотаріусом Ровеньківського міського
нотаріального округу ОСОБА_4.

Пунктом 1.2 зазначеного договору
передбачалося, що покупець
зобов'язується провести розбирання
будівель не пізніше 19.07.2008р., привести
будівельний майданчик в належний стан
з забезпеченням вимог екологічної
безпеки охорони навколишнього
середовища під час розбирання,
додержання умов здачі земельної
ділянки органам місцевого
самоврядування. Пунктом 4.2.2 Договору
передбачалося, що покупець
зобов'язується здійснити розбирання
будівель і споруд об'єкта
незавершеного будівництва не пізніше
10.07.2008р.

Рішенням Ровеньківського міського
суду від 15.03.2012р. (а.с.12-16) визнано
дійсною додаткову угоду від 04.03.2008р. до
договору купівлі-продажу від 14.12.2006р. З
зазначеного рішення суду, яке набрало
законної сили 25.03.2012р., вбачається, що
додатковою угодою від 04.03.2008р.
вносилися зміни до п.1.2, 4.2.2 договору
купівлі-продажу від 14.12.2006р., відповідно
до яких покупець брав на себе
зобов'язання замість розбирання
об'єкту незавершеного будівництва
завершити його будівництво та ввести в
експлуатацію у строк до 19.07.2013р..
Підставою розгляду справи судом стало
те, що приватний нотаріус ОСОБА_4
постановою №01/9-26 від 15.10.2008р. відмовила
сторонам у посвідченні зазначеної
додаткової угоди.

01.07.2013р. сторони підписали додаткову
угоду до договору купівлі-продажу від
14.12.2006р., яким п.4.2.2 договору виклали в
наступній редакції: «покупець
зобов'язується завершити будівництво
об'єкта незавершеного будівництва у
термін, встановлений даним договором,
із забезпеченням вимог екологічної
безпеки, охорони навколишнього
природного середовища під час добудови
та подальшого введення в експлуатацію,
за умови заборони відчуження об'єкта та
земельної ділянки, на якій
розташований цей об'єкт до завершення
будівництва та введення об'єкта в
експлуатацію. Покупець зобов'язується
завершити будівництво об'єкта
незавершеного будівництва із
збереженням первісного призначення та
ввести об'єкт в експлуатацію не пізніше
19.07.2018р.». Зазначена додаткова угода
була також погоджена з РВ ФДМУ по
Луганській області.

Актом від 18.07.2013р., складеним РВ ФДМУ по
Луганській області (а.с.44-45),
встановлено, що будівля підготовлена
для підведення внутрішніх
комунікаційних мереж, а подальші
роботи можуть продовжуватись після
затвердження Ровеньківською міською
радою проекту землеустрою для
завершення будівництва зазначеного
об'єкта. На підставі зазначеного акту
складено висновок про те, що умови
договору купівлі-продажу об'єкта
незавершеного будівництва - 215 -
квартирного житлового будинку за
основним приватизаційним договором
від 19.07.2005р. №1614, договором відчуження
від 14.12.2006р. №2691 (зі змінами), станом на
18.07.2013р. виконуються.

07.07.2013р. сторони звернулися до
приватного нотаріусу ОСОБА_4 з
проханням внести зміни до договору
купівлі-продажу об'єкта незавершеного
будівництва від 14.12.2006р.. Листом від
29.07.2013р. позивача було повідомлено про
неможливість вчинення такої
нотаріальної дії, оскільки це
суперечить п.5.3 Положення про порядок
приватизації об'єктів незавершеного
будівництва. Оскільки позивач
позбавлений можливості внести зміни до
договору купівлі-продажу від 14.12.2006р.
він звернувся до суду з зазначеним
позовом.

За таких обставин між сторонами
склалися правовідносини щодо порядку
укладання правочинів з приводу майна,
яке є об'єктом приватизації, які
регулюються Цивільним кодексом
України та Законом України від 14.09.2000р.
№1953-III «Про особливості приватизації
об'єктів незавершеного будівництва».

Відповідно до ч.1 ст.209 ЦК правочин, який
вчинений у письмовій формі, підлягає
нотаріальному посвідченню лише у
випадках, встановлених законом або
домовленістю сторін. Статтею 11 ЗУ від
14.09.2000р. №1953-III встановлено, що договори
купівлі-продажу об'єктів незавершеного
будівництва (в тому числі разом із
земельною ділянкою) у разі
приватизації підлягають нотаріальному
посвідченню та державній реєстрації.
Таким чином нотаріальне посвідчення і
державна реєстрація є необхідними
складовими елементами форми укладання
правочинів щодо об'єктів незавершеного
будівництва.

Згідно ст.6 ЗУ від 14.09.2000р. №1953-III
приватизація об'єктів незавершеного
будівництва здійснюється виключно
шляхом:

- продажу на аукціоні, за
конкурсом;

- продажу шляхом викупу за
наявності одного покупця
безпосередньо цьому покупцеві із
забезпеченням ним умов приватизації
об'єкта;

- внесення об'єкта незавершеного
будівництва до статутного капіталу
господарського товариства як внеску
держави з наступною приватизацією
акцій (часток, паїв) у порядку,
встановленому установчими документами
товариства та законодавством України,
після завершення будівництва
відповідного об'єкта;

- продажу під розбирання.

Відповідно до ч.4 ст.19 ЗУ від 14.09.2000р.
№1953-III подальше відчуження об'єкта
незавершеного будівництва та
земельної ділянки, на якій
розташований цей об'єкт, можливе лише
за умови збереження для нового
власника об'єкта незавершеного
будівництва зобов'язань, визначених
договором купівлі-продажу, виключно за
згодою державного органу приватизації,
який здійснює контроль за їх
виконанням.

З договору купівлі-продажу об'єкту
незавершеного будівництва, що був
укладений між сторонами 14.12.2006р.,
вбачаться, що відповідач (продавець за
договором) набув право власності на
об'єкт незавершеного будівництва на
підставі договору купівлі-продажу
шляхом приватизації держаного майна
під розбирання. Тож однією з основних
умов цього договору є покладання на
ОСОБА_2 зобов'язання з розбирання цього
об'єкту та приведення земельної
ділянки у стан, який існував до
забудови.

Враховуючи, положення ч.4 ст.19 ЗУ від
14.09.2000р. №1953-III відчуження ОСОБА_2
зазначеного об'єкту незавершеного
будівництва можливе лише за умови
покладання на покупця зобов'язання про
здійснення розбирання відчужуваного
об'єкту. Саме на таких умовах і
укладався договір купівлі-продажу між
сторонами №2691 від14.12.2006р., що викладене
у п.1.2, 4.2.2 договору. Таким чином, зміна
цієї умови договору суперечить
положенням ст.19 ЗУ від 14.09.2000р. №1953-III і
має наслідком недійсність такого
правочину.

Зауваження позивача стосовно того, що
рішенням Ровеньківського міського
суду від 15.03.2012р. визнано дійсною
додаткову угоду від 04.03.2008р., якою
змінені умови договору купівлі-продажу
№2691 від 14.12.2006р., суд не приймає з
наступних причин. Відповідно до ст.60
ЦПК кожна сторона зобов'язана довести
ті обставини, на які вона посилається
як на підставу своїх вимог і
заперечень. Докази подаються сторонами
та іншими особами, які беруть участь у
справі. Доказуванню підлягають
обставини, які мають значення для
ухвалення рішення у справі і щодо яких
у сторін та інших осіб, які беруть
участь у справі, виникає спір.
Доказування не може ґрунтуватися на
припущеннях.

Всупереч зазначених положень закону
позивач не надав суду належних доказів,
які б підтверджували внесення змін до
договору купівлі-продажу №2691 від
14.12.2006р., оскільки в рішенні
Ровеньківського міського суду від
15.03.2012р. не міститься умов, які рішенням
суду визнані дійсними та внесені до
договору від 14.12.2006р. та не міститься
реквізитів додаткової угоди, які б дали
змогу стверджувати, що саме про цю
угоду йшла мова у рішенні суду. Крім
того, позивачем взагалі не надано суду
жодної додаткової угоди до договору
купівлі-продажу від 14.12.2006р.

Суд зауважує, що відповідно до ч.1 ст.3
ЦПК кожна особа має право в порядку,
встановленому цим Кодексом, звернутися
до суду за захистом своїх порушених,
невизнаних або оспорюваних прав,
свобод чи інтересів. За таких обставин
підставою звернення до суду з позовом є
наявність дій або бездіяльності з боку
сторонніх осіб, якими порушуються, не
визнаються або оспорюються права
позивача. Позивач заявляє вимоги до
відповідача ОСОБА_2, проте не довів
перед судом обставин, які б свідчили
про вчинення відповідачем дій або
бездіяльності, що порушили права
позивача. Ця обставина підтверджується
також і визнанням відповідачем позову
і тим, що відповідач згодний внести
зміни до договору купівлі-продажу від
14.12.2006р.

Статтею 220 ЦК передбачено, що у разі
недодержання сторонами вимоги закону
про нотаріальне посвідчення договору
такий договір є нікчемним. Разом з тим,
якщо сторони домовилися щодо усіх
істотних умов договору, що
підтверджується письмовими доказами, і
відбулося повне або часткове виконання
договору, але одна із сторін ухилилася
від його нотаріального посвідчення,
суд може визнати такий договір дійсним.
У цьому разі наступне нотаріальне
посвідчення договору не вимагається.
Таким чином, суд може визнати дійсним
правочин, який підлягає нотаріальному
посвідченню, лише за умови, що одна із
сторін ухиляється від його
нотаріального посвідчення. Як
вбачається з матеріалів справи,
відповідач не ухиляється від
нотаріального посвідчення а, тому
підстави для застосування ч.2 ст.220 ЦК до
спірних правовідносин відсутні.

Крім того, суд зауважує, що відповідно
до п.1.2 Порядку внесення змін до
договорів купівлі-продажу державного
майна, затвердженого наказом Фонду
державного майна України від 03.05.2012 №605,
внесення змін до договору
купівлі-продажу державного майна
здійснюється шляхом укладання між
державним органом приватизації та
власником об'єкта приватизації
договору про внесення змін до договору
купівлі-продажу. Якщо об'єкт
приватизації був відчужений покупцем
державного майна під час дії
зобов'язань, визначених договором
купівлі-продажу цього майна, зміни до
договору купівлі-продажу вносяться
шляхом укладання договору про внесення
змін до нього між органом приватизації
та власником об'єкта приватизації, до
якого відповідно до законодавства
перейшли зобов'язання, визначені для
покупця державного майна договором
купівлі-продажу. Таким чином, вимоги
позивача про зміну змісту його
зобов'язання щодо об'єкту
незавершеного будівництва, який він
придбав на підставі договору
купівлі-продажу №2691 від 14.12.2006р.,
заявлені до неналежного відповідача.

Відповідно до змісту ч.1 ст.33 ЦПК та
принципу диспозитивності цивільного
процесу суд має змогу замінити
первісного відповідача належним
відповідачем або залучити до справи
співвідповідача лише за наявності
відповідного клопотання позивача.
Позивач не заявив клопотання про
залучення до участі у справі інших
відповідачів, окрім ОСОБА_2, а тому суд
розглядає позовні вимоги лише в рамках
їх пред'явлення до первісного
відповідача.

За таких обставин, суд дійшов висновку,
що позовні вимоги задоволенню не
підлягають.

Оскільки позовні вимоги задоволенню не
підлягають, то відповідно до ст.88 ЦПК
судові витрати, понесені позивачем
відшкодуванню не підлягають.

На підставі вищевикладеного та
керуючись ст.ст.7, 10-12, 27, 31, 88, 209, 212-215, 218
Цивільно-процесуального кодекс
України, ст.220 Цивільного кодексу
України, ст.19 Закону України «Про
особливості приватизації об'єктів
незавершеного будівництва», суд, -

ВИРІШИВ:

В задоволенні позовних вимог ОСОБА_1
відмовити за необґрунтованістю.

Рішення суду набирає законної сили
після закінчення строку для подання
апеляційної скарги, якщо апеляційну
скаргу не було подано. У разі подання
апеляційної скарги рішення, якщо його
не скасовано, набирає законної сили
після розгляду справи апеляційним
судом.

Апеляційна скарга на рішення суду
подається протягом десяти днів з дня
його проголошення. Особи, які брали
участь у справі, але не були присутні у
судовому засіданні під час
проголошення судового рішення, можуть
подати апеляційну скаргу протягом
десяти днів з дня отримання копії цього
рішення.

Суддя: Н.П. Ібадова

13.02.2014