Справа № 382/1751/13-ц
РІШЕННЯ

Іменем України

24 січня 2014 року
Яготинський районний суд
Київської області у складі:

головуючого судді Кисіль О.А.

при секретарі Тверджохліб Г.М.

розглянувши у відкритому судовому
засіданні в м. Яготин справу за
позовом Товариства з обмеженою
відповідальністю «Агрофірма Дружба»
с.Капустинці Яготинського району
Київської області до Спільного
підприємства Товариства з обмеженою
відповідальністю «Нива Переяславщини»
с.Переяславське
Переяслав-Хмельницького району
Київської області, ОСОБА_1, третя особа:
Відділ державної реєстраційної служби
Яготинського районного управління
юстиції про визнання недійсним
договору оренди земельної ділянки та
скасування запису про державну
реєстрацію речового права оренди, та
зустрічний позов Спільного
підприємства Товариства з обмеженою
відповідальністю «Нива Переяславщини»
с.Переяславське
Переяслав-Хмельницького району
Київської області до Товариства з
обмеженою відповідальністю «Агрофірма
Дружба» с.Капустинці Яготинського
району Київської області, ОСОБА_1 про
визнання недійсним договору оренди
земельної ділянки, зустрічний позов
ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою
відповідальністю «Агрофірма Дружба»
с.Капустинці Яготинського району
Київської області, третя особа: Спільне
підприємство Товариство з обмеженою
відповідальністю «Нива Переяславщини»
с.Переяславське
Переяслав-Хмельницького району
Київської області про встановлення
нікчемності та визнання недійсним
договору оренди земельної ділянки,

ВСТАНОВИВ:

ТОВ «Агрофірма Дружба»
звернулось до Яготинського районного
суду з позовом до ОСОБА_1, Спільного
підприємства ТОВ "Нива Переяславщини",
вул. Привокзальна-2, третя особа: відділ
державної реєстраційної служби
Яготинського районного управління
юстиції Київської області про
визнання недійсним договору оренди
земельної ділянки та скасування запису
про державну реєстрацію речового права
оренди, в котрому зазначено, що між ТОВ
«Агрофірма Дружба» та ОСОБА_1 21 грудня
2006 року, був укладений договір оренди
земельної ділянки. Договір оренди
землі з ОСОБА_1 зареєстрований у
Яготинському відділі Київської
регіональної філії ДП «Центр
державного земельного кадастру» в
книзі записів державної реєстрації
договорів оренди землі Капустинської
сільської ради Яготинського району
Київської області, відповідно, 25 грудня
2006 року за № 64, згідно діючого на
той час земельного законодавства, в
книзі записів державної реєстрації
договорів оренди землі Капустинської
сільської ради Яготинського району
Київської області. Вказаний
договір є чинним, укладеним на строк до
2020 року, не розірваним, не припиненим,
не визнаним недійсним. Власником даної
земельної ділянки проведено
реєстрацію свого речового права на
об'єкт нерухомості у Державній
реєстраційній службі Міністерства
юстиції України. Оскільки така
реєстрація не припиняє дії договору
оренди, то може бути підставою для
реєстрації оренди, як речового права
виключно з позивачем. Проте, відповідач
- власник земельної ділянки, всупереч
вимог ст.. 526 ЦК України, ч.2 ст. 24 Закону
України «Про оренду землі», умов
договору про строк дії договору оренди,
про зобов'язання орендодавця не
вчиняти дій, які б перешкоджали
орендареві користуватись орендованою
земельною ділянкою, був укладений
договір оренди з СП ТОВ «Нива
Переяславщини», а тому на підставі ч.2
ст. 95, 152 ЗК України, ч.1 ст.27 Закону
України «Про оренду землі», ч.1 ст. 15, ч.1
ст.215, ч.1 ст.203, ч.1 ст. 236 ЦК України, ч.2 ст.
26 Закону України «Про державну
реєстрацію речових прав на нерухоме
майно та їх обтяжень», позивач просив
визнати недійсним договір оренди,
укладений між ОСОБА_1 та СП ТОВ «Нива
Переяславщини» у 2013 році та скасувати
рішення про державну реєстрацію
речового права оренди, яке виникло на
підставі оспорюваного договору
оренди землі.

В судовому засіданні представник
позивача, ТОВ «Агрофірма Дружба»
підтримав вимоги позову, та пояснив, що
в договорі оренди, укладениму з
відповідачем не визначені умови
передачі у заставу та внесення до
статутного фонду права оренди
земельної ділянки, що є також підставою
для визнання цього договору недійсним.
В підтвердження вимог за зустрічними
позовами спільне підприємство ТОВ
«Нива Переяславщини», а також ОСОБА_1
не надали суду оригіналу чи копії
договору оренди, укладеного між нею та
ТОВ «Агрофірма Дружба», в зв'язку з чим
не зрозуміло який договір оренди вони
оспорюють, якого змісту. Також
невідомо, чи є у позивача в наявності
додатки до договору, які є його
невід'ємною частиною. Просив
застосувати до позовних вимог в
частині визнання недійсним договору
оренди строк позовної давності.

Представник ОСОБА_1 проти позову
заперечував та звернувсь до суду з
зустрічним позовом до ТОВ «Агрофірма
«Дружба», третя особа СП ТОВ "Нива
Переяславщини», в котрому зазначено, що
20.03.2013 року СП ТОВ «Нива
Переяславщини» та ОСОБА_1 уклали
договір оренди земельної ділянки, яким
було привласнено кадастровий номер та
договір був зареєстрований у
Реєстраційній службі Яготинського РУЮ
про що у державному реєстрі земель
вчинено відповідні записи. Вимоги
позивача - ТОВ «Агрофірма Дружба»
ґрунтуються на тому, що протягом 2006
року між ТОВ «Агрофірма Дружба» та нею
вже був укладений договір оренди
відносно тієї ж земельної ділянки, яка
була передана в оренду СП ТОВ «Нива
Переяславщини». Вважають, що договір
про передачу земельної ділянки в
оренду ТОВ «Агрофірма Дружба» є
недійсним з наступних підстав.
Порядок державної реєстрації договору
оренди землі було врегульовано
постановою Кабінету Міністрів України
від 25.12.98 № 2073 «Про затвердження
Порядку державної реєстрації
договорів оренди землі», (втратила
чинність 20 липня 2011 року) та наказом
Держкомзему України від 02.07.2003 року № 174
«Про затвердження Тимчасового порядку
ведення державного реєстру земель»,
зареєстрованим в Мінюсті 25.06.2003 року за
№ 641/7962 (втратив чинність 7 липня 2012
року). Причому вищезазначений Порядок
державної реєстрації договорів оренди
землі діяв у частині, що не суперечив
Земельному кодексу України від 1 січня
2002 року. Порядок не передбачав
обов'язковості даних щодо кадастрового
номера земельної ділянки. Статтею 202 ЗК
України, що набрав чинності 1 січня 2002
року було визначено, що державна
реєстрація земельних ділянок
здійснюється у складі державного
реєстру земель. Державний реєстр
земель складається з 2 частин: книги
записів реєстрації державних актів на
право власності на землю та на право
постійного користування землею,
договорів оренди землі із зазначенням
кадастрових номерів земельних ділянок,
поземельної книги, яка містить
відомості про земельну ділянку. Тобто з
1 січня 2002 року під час реєстрації
договорів оренди землі дані про
кадастровий номер земельної ділянки
були обов'язковими для здійснення
державної реєстрації. Пізніше з
набранням чинності Закону України «Про
державний земельний кадастр» були
внесені зміни і до ст. 15 Закону «Про
оренду землі» та однією з істотних умов
договору оренди землі був визначений
об'єкт оренди, дані котрого включали в
себе кадастровий номер земельної
ділянки. Разом з тим, відповідно до
абзацу шостого підпункту 1.2 пункту 1
Тимчасового порядку ведення
державного реєстру земель,
затвердженого наказом Держкомзему від
2 липня 2003 року за № 174
зареєстрованим в Мінюсті 25 липня 2003
року за № 641/7962, визначено, що
Державний реєстр земель -це складова
частина державного земельного
кадастру, який складається з книги
записів реєстрації державних актів на
право власності на землю та на право
постійного користування землею,
договорів оренди землі із зазначенням
кадастрових номерів земельних ділянок
та Поземельної книги, яка містить
відомості про земельну ділянку і
формується за допомогою АС ДЗК.
Пунктами 4.6,9.4.1,12.7.3,12.2,12.3,12.10 зазначеного
Тимчасового порядку також
передбачалось, що внесення записів
реєстрації до книги реєстрації
здійснює особа, яка призначається
згідно з наказом оператора
(реєстратора). У графі 6 книги записів
реєстрації послідовно зазначаються
кадастровий номер земельної ділянки та
її місце розташування. Номер
Поземельної книги збігається з
кадастровим номером земельної
ділянки. Поземельна книга (додаток 4)
відкривається та ведеться на кожну
земельну ділянку. Дані для формування
Поземельної книги вносяться до бази
даних АС ДЗК після внесення записів до
книги реєстрації. Поземельна книга
зберігається довічно, міститься у
папці зі швидкозшивачем. Оформлення
Поземельної книги має відповідати
вимогам нормативної документації з
діловодства. Таким чином, під час
проведення державної реєстрації
договору оренди земельної ділянки між
відповідачем і ТОВ «Агрофірма»Дружба»
не було визначено кадастрового номеру
земельної ділянки, в зв'язку з чим не
було можливим відкриття Поземельної
книги, номер якої повинен збігатись з
кадастровим номером земельної ділянки
і дані для формування якої вносяться до
бази даних АС ДЗК. Крім цього, у графі 6
книги записів реєстрації договорів
оренди землі кадастровий номер
земельної ділянки також не міг бути
зазначений. В силу ст. 202 ЗК України
Державний реєстр земель складається з 2
частин: книги записів реєстрації
державних актів на право власності на
землю та на право постійного
користування землею, договорів оренди
землі із зазначенням кадастрових
номерів земельних ділянок, поземельної
книги, яка містить відомості про
земельну ділянку. Статтями 125 та 126 ЗК
України визначено, що право на оренду
земельної ділянки виникає після
укладення договору оренди та його
державної реєстрації. Право оренди
землі оформляється договором, який
реєструється відповідно до закону.
Отже, оскільки державна реєстрація у
встановленому законом порядку між ТОВ
«Агрофірма Дружба» та відповідачем не
відбулась, не були відкриті
поземельні книги, дані якої до бази
АСДЗК не були внесені, книги записів
реєстрації договору оренди також не
містили всупереч закону відомостей
щодо кадастровий номер земельної
ділянки, то договір оренди є недійсним.
Як вбачається зі змісту договору
оренди укладеного від 21.12.2006 року між
ТОВ «Агрофірма» Дружба» та ОСОБА_1,
зареєстрований за № 64 від 25.11.2006
року, в договорі в порушення вимог ст. 15
Закону України «Про оренду землі» ( в
редакції закону України від 2 жовтня 2003
року № 1211-IV, що діяв з 05.11.2003 року)
відсутні такі істотні умови договору,
як: індексація орендної плати, форми
платежу, порядку її внесення,
відповідальності за її несплату, умови
використання земельної ділянки, яка
передається в оренду, умови збереження
стану об'єкта оренди, умови і строки
передачі земельної ділянки орендарю,
існуючі обтяження щодо використання
земельної ділянки, визначення сторони,
яка несе ризик випадкового пошкодження
або знищення об'єкта оренди чи його
частини. Крім того, статтею 15 Закону
України «Про державну реєстрацію
речових прав на нерухоме майно та їх
обтяжень» регулюється порядок
проведення державної реєстрації прав
та їх обтяжень. Відповідно до
зазначеної статті постановою КМУ від 22
червня 2011 року № 703 було затверджено
«Порядок державної реєстрації прав на
нерухоме майно та їх обтяжень», який
визначає процедуру проведення
державної реєстрації речових прав на
нерухоме майно та їх обтяжень, перелік
документів,необхідних для її
проведення, права та обов'язки
суб'єктів у сфері державної реєстрації
прав, а також процедуру взяття на облік
безхазяйного нерухомого майна. Згідно
п.12 Порядку, під час розгляду заяви про
державну реєстрацію і документів, що
додаються до неї, державний реєстратор
встановлює відповідність заявлених
прав і поданих документів вимогам
законодавства, а також відсутність
суперечностей між заявленими та
зареєстрованими речовими правами на
нерухоме майно, їх обтяженнями, зокрема
щодо обов'язкового дотримання
письмової форми правочину та його
нотаріального посвідчення (у
встановлених законом випадках),
повноважень заявника, відомостей про
нерухоме майно, речових прав на
нерухоме майно та їх обтяжень, наявних
у Державному реєстрі прав та поданих
документах, наявності обтяжень прав на
нерухоме майно, зареєстрованих
відповідно до закону. Пунктом 23 Порядку
встановлено, що державний реєстратор
приймає рішення про відмову в
державній реєстрації прав та їх
обтяжень виключно за наявності підстав
для відмови в державній реєстрації
прав, що визначені у законі України
«Про державну реєстрацію речових прав
на нерухоме майно та їх обтяжень». Для
проведення державної реєстрації права
власності та інших речових прав на
нерухоме майно необхідними
документами є документи, що
підтверджують виникнення, перехід або
припинення права власності та інших
речових прав на нерухоме майно та інші
документи, визначені цим порядком (п.26
порядку). У пункті 27 Порядку визначено
документи, що підтверджують
виникнення, перехід та припинення
права власності та інших речових прав
на нерухоме майно, у підпункті 1 якого
зазначено, зокрема, що такими є
укладений в установленому законом
порядку договір, предметом якого є
нерухоме майно, права щодо якого
підлягають державній реєстрації, або
речове право на нерухоме майно, чи його
дублікат. Частиною 1 ст. 24 ЗУ «Про
державну реєстрацію речових прав на
нерухоме майно та їх обтяжень»
визначений виключний перелік підстав
відмови у державній реєстрації прав та
їх обтяжень, а саме: 1) заявлене право,
обтяження не підлягає державній
реєстрації відповідно до цього закону;
2)об'єкт нерухомого майна розміщений на
території іншого органу державної
реєстрації прав; 3) із заявою про
державну реєстрацію прав та їх
обтяжень, звернулася неналежна особа;4)
подані документи не відповідають
вимогам, встановленим цим законом, або
не дають змоги встановити
відповідність заявлених прав
документам, що їх посвідчують; 5) заяву
про державну реєстрацію прав,
пов'язаних з відчуженням нерухомого
майна подано після державної
реєстрації обтяжень, встановлених щодо
цього майна, крім випадків,
встановлених частиною 9 ст. 15 цього
Закону; 5-1) заяву про державну
реєстрацію обтяжень речових прав на
нерухоме майно щодо попереднього право
набувача подано після державної
реєстрації права власності на таке
майно за новим право набувачем; 5-2)
заяву про державну реєстрації речових
прав, похідних від права власності
подано за відсутності державної
реєстрації права власності, крім
випадків, установлених частиною 9 ст. 15
цього Закону; 5-3) під час подання заяви
про державну реєстрацію права
власності на підприємство як єдиний
майновий комплекс, житловий будинок,
будівлю, споруду (їх окремі частини), що
виникло на підставі документа, за яким
право набувач набуває також право
власності на земельну ділянку, не
подано заяву про державну реєстрацію
права власності на земельну ділянку; 5-4)
після завершення п'ятиденного строку з
дня отримання заявником письмового
повідомлення про зупинення розгляду
заяви про державну реєстрацію прав не
усунено обставин, що були підставою для
прийняття такого рішення; 5-5) заяву про
державну реєстрацію прав та їх
обтяжень під час вчинення нотаріальної
дії з нерухомим майном, об'єктом
незавершеного будівництва подано не до
нотаріуса, який вчинив таку дію; 506)
заяву про державну реєстрацію прав та
їх обтяжень в електронній формі подано
особою, яка не є державним кадастровим
реєстратором або державним виконавцем;
6) заявником подано ті самі документи,
на підставі яких заявлене право та
обтяження такого права вже
зареєстровано у державному реєстрі
прав. Частиною 4 вказаної статті
передбачено, що відмова в державній
реєстрації прав та їх обтяжень з
підстав, не передбачених цим законом,
заборонена. Враховуючи наявність
державної реєстрації укладеного в
установленому порядку договору оренди
між СП ТОВ "Нива Переяславщини» та
ОСОБА_1 зазначене свідчить, що у
відповідності до п. 12 Порядку була
проведена відповідна перевірка з
метою з'ясування відсутності
суперечності між заявленими та
зареєстрованими речовими правами на
нерухоме майно та їх обтяженнями та
підстав відмови у державній реєстрації
прав та їх обтяжень, передбачених ст. 24
Закону України «Про державну
реєстрацію речових прав на нерухоме
майно та їх обтяжень» не було
встановлено. Зазначене свідчить про
правомірність користування спірною
земельною ділянкою СП ТОВ "Нива
Переяславщини» та безпідставність
користування нею ТОВ «Агрофірма
Дружба». Відповідно до ч.ч.1,2 ст. 228 ЦК
України, правочин вважається таким, що
порушує публічний порядок, якщо він був
спрямований на порушення
конституційних праві і свобод людини
і громадянина, знищення, пошкодження
майна фізичної або юридичної особи,
держави, Автономної Республіки Крим,
територіальної громади, незаконне
заволодіння ними. Правочин, який
порушує публічний порядок, є нікчемним.
В пункті 18 постанови Пленуму
Верховного суду України від 6 листопада
2009 року № 9 «Про судову практику
розгляду цивільних справ про визнання
правочинів недійсними роз'яснено, що
такими є правочини, що посягають на
суспільні, економічні та соціальні
основи держави, зокрема: правочини,
спрямовані на використання всупереч
закону комунальної, державної або
приватної власності, спрямовані на
незаконне відчуження або незаконне
володіння, користування, розпорядження
об'єктами права власності українського
народу - землею як основним
національним багатством, що перебуває
під особливою охороною держави, її
надрами, іншими природними ресурсами
(ст.14 Конституції України)…Відповідно
до п.5 Постанови № 9 зазначено, що
відповідно до ст. 215,216 ЦК України суди
розглядають справи за позовами про
визнання оспорюваного правочину
недійсним і застосування наслідків
його недійсності, про застосування
наслідків недійсності нікчемного
правочину. Вимога про встановлення
нікчемності правочину підлягає
розгляду в разі наявності відповідного
спору. Такий позов може пред'являтись
окремо, без застосування наслідків
недійсності нікчемного правочину або
відмову в цьому. За змістом частини
другої статті 215 ЦК України нікчемний
правочин, на відміну від оспорюваного,
є недійсним незалежно від наявності чи
відсутності відповідного рішення суду.
Однак це не виключає можливості
подання та задоволення позову про
визнання нікчемного правочину
недійсним( ч.2 п.2.5.2 Постанови Пленуму
ВГСУ від 29 травня 2013 року № 11). Так як
державна реєстрація у встановленому
законом порядку між ТОВ «Агрофірма
Дружба» та позивачем за зустрічним
позовом не відбулась, не були відкриті
поземельні книги, дані яких до бази
АСДЗК не були внесені, книги записів
реєстрації договору також не містять
всупереч закону відомостей щодо
кадастрового номеру, невід'ємні
частини договору відсутні, договір
оренди є нікчемним, а оскільки між
сторонами існує спір щодо нікчемності
укладеного договору між ТОВ «Агрофірма
Дружба» позивач за зустрічним позовом
просив встановити нікчемність та
визнати недійсним вказаний договір
оренди, укладений з ТОВ «Агрофірма
Дружба». Оригінал договору оренди
землі у власника земельної ділянки
відсутній. Про порушення своїх прав
вона дізналась у 2012 році , в зв'язку з
розглядом справи в Яготинському
районному суді про розірвання
договорів оренди.

Спільне підприємство ТОВ «Нива
Переяславщини» проти позову ТОВ
«Агрофірма Дружба» заперечувало та
звернулось до ТОВ «Агрофірма Дружба» з
зустрічним позовом з тих же підстав що
і ОСОБА_1, з позовними вимогами по
визнання недійсним договору оренди
укладеного між ТОВ «Агрофірма Дружба»
та ОСОБА_1.

Представник третьої особи - відділу
державної реєстраційної служби
Яготинського районного управління
юстиції в судове засідання не з'явився,
звернувшись до суду з заявою про
розгляд справи у його відсутності.

Перевіривши матеріали справи,
заслухавши пояснення сторін, свідка,
дослідивши докази, суд вважає, що
первісний позов ТОВ «Агрофірма
Дружба», зустрічний позов СП ТОВ «Нива
Переяславщини» до задоволення не
підлягають, а зустрічний позов ОСОБА_1
підлягає до часткового задоволення.

Так, з показань свідка ОСОБА_2, даних в
судовому засіданні видно, що на той час
займав посаду реєстратора, та в його
обов'язки входила реєстрація договорів
оренди, на оригіналі даного договору
оренди, схожий підпис на його і печатка
схожа, проте чи дійсно був
зареєстрований ним даний договір
оренди та чи це є його підпис,
запевнити не може. Крім цього, в
додатку до договору міститься лише акт
приймання-передачі земельної ділянки,
та відсутня копія державного акту з
кадастровим номером та інші додатки до
даного договору, що є його невід'ємною
частиною. Дійсні дані про реєстрацію
даного договору оренди повинні
міститися в реєстраційній книзі, яка
можливо може міститися в
реєстраційному відділі Управління
дерземагенства в Яготинському районі
Київської області. В разі реєстрації в
зазначеній книзі, договір оренди з
відповідними додатками передавався до
Управління дерземагенства в
Яготинському районі Київської області
та АС ДЗК для подальшої реєстрації
договору оренди земельної ділянки.
Крім цього в даному договрі оренди не
міститься кадастрового номера, що
унеможливлює реєстрацію договору
оренди земельної ділянки. Крім цього,
оригінал договору оренди не прошитий,
не пронумерований та не скріплений в
установленому порядку.

Так, з копій договору оренди землі
(а.с.6-8) видно, що сторонами по договору є
ТОВ «Агрофірма Дружба» та ОСОБА_1.
Укладення договору оренди датовано,
відповідно, 21 грудня 2006 року.

В копії та оригіналу оглянутому в
судовому засіданні є відмітки про те,
що договір оренди землі з ОСОБА_1
зареєстрований у Яготинському відділі
Київської регіональної філії ДП «Центр
державного земельного кадастру» в
книзі записів державної реєстрації
договорів оренди землі Капустинської
сільської ради Яготинського району
Київської області, відповідно, 25 грудня
2006 року за № 64, відтиски печатки
установи, де проведена реєстрація на
копії нечитабельна, на оригіналі
міститься відтиск печатки. На копії та
оригіналі договору не міститься
кадастрового номеру. До договору
оренди не додані копії документів, що є
за умовами договору є його невід'ємною
частиною, за виключенням акту
приймання передачі об'єкту оренди від 25
грудня 2006 року між ТОВ «Агрофірма
Дружба» та ОСОБА_1 земельної ділянки
загальною площею 2,74 га. Оригінал даного
договору оренди міститься на декількох
аркушах, які не прошиті не
пронумеровані та не закріплені у
відповідному порядку.

З копії договору оренди землі,
укладеного між СП ТОВ «Нива
Переяславщини» та ОСОБА_3 від 20
березня 2013 року (а.с.35-36, 73-74) видно, що
договір має відмітку про державну
реєстрацію у реєстраційної службі
Яготинського РУЮ про що у Державному
реєстрі земель вчинені записи,
відповідно, 30 травня 2013 року за № 1120097.
До договору додані документи, які є
невід'ємною частиною договору оренди,
витяги з Державного реєстру речових
прав на нерухоме майно (а.с.37-44, 75-81).

З відповіді на запит суду
начальника управління Держземагенства
в Яготинському районі Київської
області (а.с.57) вбачається, що
інформація про зареєстровані договори
між позивачем та відповідачем -
власником земельної ділянки у відділі
Держземагенства в Яготинському районі
відсутня та в Державному земельному
кадастрі відсутня.

З відповіді на запит суду Київської
обласної філії ДП «Центр державного
земельного кадастру» (а.с.62-63, 89) видно,
що надання відомостей з Державного
земельного кадастру про об'єкти
Державного земельного кадастру, та
відмови у їх наданні, витягів з
Державного земельного кадастру про
будь-яку земельну ділянку в межах
державного кордону належить до
компетенції Державних кадастрових
регістраторів Держземагенства та його
територіальних органів. Структурними
підрозділами Центру ДЗК передані за
актами приймання-передачі до
територіальних органів
Держземагенства України всі наявні
Книги реєстрації та Поземельні книги.

З копії рішення Яготинського
районного суду від 9 листопада 2012 року
(а.с.123-126) видно, що мешканці с.
Капустинці в тому числі відповідач за
первісним позовом ОСОБА_1 звертався до
суду з позовом про розірвання договору
оренди з підстав невиконання ТОВ
"Агрофірма Дружба" умов договору щодо
орендної плати, тобто законність
укладення договору оренди та його
реєстрації не були предметом спору.

Порядок державної реєстрації
договорів оренди землі було
врегульовано Постановою Кабінету
Міністрів України від 25.12.98 № 2073 «Про
затвердження Порядку державної
реєстрації договорів оренди землі»,
(втратила чинність 20 липня 2011 року) та
наказом Держкомзему України від 02.07.2003
№174 «Про затвердження Тимчасового
порядку ведення державного реєстру
земель», зареєстрованим в Мін'юсті
25.06.2003 р. за № 641/7962, (втратив чинність 7
липня 2012 року).

Причому вищезазначений Порядок
державної реєстрації договорів оренди
землі діяв у частині, що не суперечив
Земельному кодексу України від 1 січня
2002 року. Порядок не передбачав
обов'язковості даних щодо кадастрового
номера земельної ділянки. Пунктом
9 Порядку передбачалось, що
відсутність у договорі
оренди однієї з істотних умов,
передбачених пунктом 8, порушення
вимог статей 4, 5, 6, 7, 9, 13, 15 Закону
України "Про оренду землі" є
підставою для відмови у державній
реєстрації договору оренди,
а також для
визнання договору недійсним
відповідно до законів України.

Статтею 202 ЗК України, що набрав
чинності 1 січня 2002 року було визначено,
що державна реєстрація земельних
ділянок здійснюється у складі
державного реєстру земель. Державний
реєстр земель складається з двох
частин: а) книги записів реєстрації
державних актів на право власності на
землю та на право постійного
користування землею, договорів оренди
землі із зазначенням кадастрових
номерів земельних ділянок: б)
поземельної книг, яка містить
відомості про земельну ділянку.

Тобто, з 1 січня 2002 року під час
реєстрації договорів оренди землі дані
про кадастровий номер земельної
ділянки були обов'язковими для
здійснення державної реєстрації.
Пізніше, з набранням чинності Закону
України «Про Державний земельний
кадастр» були внесені зміни і до ст.
15 Закону «Про оренду землі» , та однією
з істотних умов договору оренди землі
був визначений об'єкт оренди, дані
котрого включали в себе кадастровий
номер земельної ділянки, (в редакції
Закону N 3613-VI ( 3613-17 ) від 07.07.2011 ). Разом з
тим, відповідно до абзацу шостого
підпункту 1.2 пункту 1 Тимчасового
порядку ведення державного реєстру
земель, затвердженого наказом
Держкомзему від 2 липня 2003 року № 174,
зареєстрованим в Мін'юсті 25 липня 2003
року за № 641/7962, визначено, що Державний
реєстр земель - це
складова частина державного
земельного кадастру, який
складається з книги записів реєстрації
державних актів на право
власності на землю та на право
постійного користування
землею, договорів оренди
землі із зазначенням
кадастрових номерів земельних ділянок
та Поземельної книги, яка
містить відомості про земельну
ділянку і формується за допомогою АС
ДЗК, (автоматизованої системи
державного земельного кадастру).
Підпунктами 4.6.; 9.4.1; 12.7.3; 12.2; 12.3; 12.10
зазначеного Тимчасового порядку також
передбачалось, що внесення записів
реєстрації до книги реєстрації
здійснює особа, яка призначається
згідно з наказом оператора
(реєстратора). У графі 6 книги
записів реєстрації послідовно
зазначаються кадастровий номер
земельної ділянки та її
місцерозташування. Номер
Поземельної книги збігається
з кадастровим номером земельної
ділянки. Поземельна книга (додаток 4)
відкривається та ведеться на кожну
земельну ділянку. Дані для формування
Поземельної книги вносяться до бази
даних АС ДЗК після внесення записів до
книги реєстрації. Поземельна
книга зберігається довічно,
міститься у папці зі
швидкозшивачем. Оформлення
Поземельної книги має
відповідати вимогам нормативної
документації з
діловодства (нумерація
сторінок, печатка, відповідальний
за ведення книги та інше).

Згідно ст.25 Закону України «Про
оренду землі» орендар земельної
ділянки зобов'язаний приступати до
використання земельної ділянки в
строки, встановлені договором оренди
землі, зареєстрованим в установленому
законом порядку…

В силу ст.15 Закону України «Про
оренду землі» відсутність у договорі
оренди землі однієї з істотних умов,
передбачених цією статтею…є підставою
для визнання договору оренди землі
недійсним. Невід'ємною частиною
договору оренди землі є: план або схема
земельної ділянки, яка передається в
оренду, кадастровий план земельної
ділянки з відображенням обмежень
(обтяжень) у її використанні та
встановлених земельних сервітутів; акт
визначення меж земельної ділянки в
натурі, акт приймання-передачі об'єкта
оренди, проект відведення земельної
ділянки у разі його розроблення згідно
із законом.

Згідно ст.ст 125, 126 ЗК України право
на оренду земельної ділянки виникає
після укладення договору оренди і його
державної реєстрації…Право оренди
землі оформляється договором, який
реєструється відповідно до закону.

Судова практика у роз'ясненні
поняття правочин виходить з того, що
правочин це правомірна, тобто не
заборонена законом, вольова дія
суб'єкта цивільних правовідносин, що
спрямована на встановлення, зміну чи
припинення цивільних прав та
обов'язків. Правомірність є
конститутивною ознакою правочину як
юридичного факту. Презумпція
правомірності правочину закріплена у
ст.. 204 ЦК України та може бути
спростована насамперед нормою закону,
яка містить відповідну заборону.

Згідно ст. 204 ЦК України правочин є
правомірним, якщо його недійсність
прямо не встановлена законом або якщо
він не визнаний судом недійсним.

Статтею 203 ЦК України передбачено, що
зміст правочину не може суперечити
цьому Кодексу, іншим актам цивільного
законодавства, а також моральним
засадам суспільства.

Відповідно до ст. 4 ЦК України
…актами цивільного законодавства є
також інші закони України…, постанови
Кабінету Міністрів..., акти органів
державної влади України, що видіються у
випадках і в межах, встановлених
Конституцією та законом.

Згідно ч.1,ч.2 ст. 215 ЦК України
підставою недійсності правочину є
недодержання в момент вчинення
правочину стороною (сторонами ) вимог,
які встановлені чистинами
першою-третьою, п'ятою та шостою статті
203 ЦК України. Недійсним є правочин,
якщо його недійсність встановлена
законом (нікчемний правочин). У такому
разі визнання такого правочину
недійсним не вимагається.

В силу ст.ст.215 і 216 ЦК України суди
вправі розглядати позови про визнання
оспорюваного правочину недійсним і
застосування наслідків його
недійсності, про встановлення
нікчемності правочину і застосування
наслідків його недійсності.

Пунктом 5 постанови Пленуму
Верховного Суду України від 6 листопада
2009 року № 9 «Про судову практику
розгляду цивільних справ про визнання
правочинів недійсними» містить
роз'яснення , що вимога про
встановлення нікчемності правочину
підлягає розгляду в разі наявності
відповідного спору. Такий позов може
пред'являтись окремо, без застосування
наслідків недійсності нікчемного
правочину. У цьому разі в резолютивній
частині судового рішення суд вказує
про нікчемність правочину або відмову
в цьому.

Відповідно до ч.ч.1,2 ст. 228 ЦК
України, правочин вважається таким, що
порушує публічний порядок, якщо він був
спрямований на порушення
конституційних праві і свобод людини
і громадянина, знищення, пошкодження
майна фізичної або юридичної особи,
держави, Автономної Республіки Крим,
територіальної громади, незаконне
заволодіння ними. Правочин, який
порушує публічний порядок, є нікчемним.
В пункті 18 постанови Пленуму
Верховного суду України від 6 листопада
2009 року № 9 «Про судову практику
розгляду цивільних справ про визнання
правочинів недійсними» роз'яснено, що
такими є правочини, що посягають на
суспільні, економічні та соціальні
основи держави, зокрема: правочини,
спрямовані на використання всупереч
закону комунальної, державної або
приватної власності, спрямовані на
незаконне відчуження або незаконне
володіння, користування, розпорядження
об'єктами права власності українського
народу - землею як основним
національним багатством, що перебуває
під особливою охороною держави, її
надрами, іншими природними ресурсами
(ст.14 Конституції України)…

Відповідно до 253 ЦК України,
перебіг строку починається з
наступного дня після відповідно
календарної дати або настання події, з
якою пов'язано його початок.

Відповідно до ст..257 ЦК України,
загальна позовна давність
встановлюється тривалістю у три роки.

Відповідно до ст..261 ЦК України,
перебіг позовної давності починається
від дня, коли особа довідалася або
могла довідатися про порушення свого
права або про особу, яка його порушила.

Згідно ст.ст.1, 3 Конституцією України,
Україна є демократичною, соціальною,
правовою державою, права і свободи
людини та їх гарантії визначають зміст
і спрямованість діяльності держави, а
утвердження і забезпечення прав і
свобод людини є головним обов'язком
держави.

Відповідно до п. 1 ст. 6 та 13
Конвенції про захист прав людини і
основоположних свобод, кожен при
вирішенні питання щодо його цивільних
прав та обов'язків має право на
справедливий і відкритий розгляд
упродовж розумного строку незалежним
і безстороннім судом, створеним
відповідно до закону.

Так, право на судовий захист
передбачається ст. 55 Конституції
України та ст. 3 ЦПК України.

Виходячи з принципу верховенства
права, положень статей 21, 22 Конституції
України, щодо непорушності
конституційних прав особи, положень ст.
6 Конвенції про захист прав людини і
основоположних свобод, яка гарантує
права особи на доступ до суду і
справедливий розгляд його справи
судом, та положень статей 3, 15 ЦК, статей
1, 3, 4 ЦПК щодо права особи на судовий
захист цивільного права та інтересу,
очевидним стає висновок про
пріоритетність права особи на судовий
захист цивільних прав та інтересів, у
тому числі шляхом оскарження дій і
рішень.

Таким чином, в судовому засіданні
встановлено, що під час проведення
державної реєстрації договорів оренди
земельних ділянок між відповідачем та
позивачем ТОВ «Агрофірма Дружба» не
було визначено кадастрового номеру
земельної ділянки, в зв'язку з чим не
було можливим відкриття Поземельної
книги, номер якої повинен збігатись з
кадастровим номером земельної ділянки
і дані для формування якої вносяться до
бази даних АСДЗК. Крім цього, у графі 6
книги записів реєстрації договорів
оренди землі кадастровий номер
земельної ділянки також не міг бути
зазначений. В силу ст. 202 Земельного
Кодексу України Державний реєстр
земель складається з двох частин: а)
книги записів реєстрації державних
актів на право власності на землю та на
право постійного користування землею,
договорів оренди землі із зазначенням
кадастрових номерів земельних ділянок:
б) поземельної книги, яка містить
відомості про земельну ділянку.
Ст.ст.125,126 ЗК України визначено, що
право на оренду земельної ділянки
виникає після укладення договору
оренди та його державної реєстрації…
Право оренди землі оформляється
договором, який реєструється
відповідно до закону. Статтею 210 ЦК
України закріплено, що правочин
підлягає державній реєстрації лише у
випадках, встановлених законом. Такий
правочин є вчиненим з моменту його
державної реєстрації. Ст. 215 ЦК України
недійсним є правочин, якщо його
недійсність встановлена законом
(нікчемний правочин). У цьому разі
визнання такого правочину недійсним
судом не вимагається. В силу ст. 228 ЦК
України нікчемним є правочин який
порушує публічний порядок, який
спрямований на використання приватної
власності всупереч вимогам закону.
Відповідно до вимог ст. 654 ЦК України
зміна або розірвання договору
вчиняється в такій самій формі, що й
договір, що змінюється або
розривається, якщо інше не встановлено
договором або законом чи не випливає із
звичаїв ділового обороту. Вимоги
позивача про визнання договору оренди
землі між власником земельної ділянки
та СП ТОВ «Нива Переяславщини»
ґрунтуються на тому, що договір оренди
між ним та відповідачем був укладений
та зареєстрований у законному порядку,
проте доводи позивача у судовому
засіданні свого підтвердження не
знайшли. Отже, оскільки Державна
реєстрація договорів оренди між
позивачем та відповідачами -
власниками земельних ділянок
відбулась з порушенням вимог закону, не
були відкриті поземельні книги, дані
якої до бази АСДЗК не були внесені,
книги записів реєстрації договорів
оренди також не містили в супереч
закону відомостей щодо кадастрових
номерів земельних ділянок, то договори
оренди є нікчемними правочинами, які в
силу ст.216 ЦК України не створюють
юридичних наслідків, крім тих, що
пов'язані з їх недійсністю. Договір
оренди земельної ділянки між СП ТОВ
«Нива Переяславщини» та відповідачем,
укладений та зареєстрований у 2013 році з
дотриманням вимог чинного
законодавства, для визнання його
недійсним підстав немає.

Присвоєння кадастрового номеру на
вже приватизовану земельну ділянку при
існуючому державному акті повинні
відбуватись на підставі технічної
документації з землеустрою.

До договору оренди землі,
укладеного між власником земельної
ділянки та ТОВ «Агрофірма Дружба» в
порушення ст. 15 Закону України «Про
оренду землі» не були додані додатки,
які є їх невід'ємною частиною, план або
схема земельної ділянки, кадастровий
план земельної ділянки з відображенням
обмежень (обтяжень) у її використанні
та встановлення земельних сервітутів,
акт визначення меж земельних ділянок в
натурі… Вказані додатки містять в собі
відомості, що безпосередньо стосуються
істотних умов договору. Так їх
відсутність не надає можливості
встановити дані щодо об'єкту оренди,
місце розташування земельної ділянки,
її розмір, існуючи обмеження, обтяження
щодо використання земельної ділянки та
інше. Тобто, на момент вчинення
правочину не були додержані і вимоги,
встановлені ч.1 ст.203 ЦК України, ст. 15
Закону України «Про оренду землі», що
тягне за собою його недійсність.

Так, власник земельної ділянки
звернувсь до суду з вимогами,
обґрунтування котрих надає підстави
для визнання правочину як недійсними
так і нікчемними. Оскільки в силу
закону нікчемний правочин є недійсним
з моменту його вчинення, то суд вважає,
що в частині вимог щодо визнання
правочину недійсним позивачу -
власнику земельної ділянки необхідно
відмовити, а для визнання правочину
нікчемним є всі підстави.

Також, враховуючи ті обставини, що
СП ТОВ "Нива Переяславщини" стало
відомо про порушення їх прав протягом
2013 року, а ОСОБА_1 протягом 2012 року
стало відомо про порушення його прав,
про що свідчить також рішення
Яготинського районного суду від 9
листопада 2012 року, позивачами за
стрічними позовами не порушено строку
позовної давності.

В задоволенні зустрічного позову
СП ТОВ «Нива Переяславщини» необхідно
відмовити, оскільки на час укладення
договорів оренди земельних ділянок між
ТОВ «Агрофірма Дружба» та
землевласниками будь - які права
позивача не були порушені. Крім цього,
СП ТОВ «Нива Переяславщини» не є
стороною цих договорів.

Доводи ТОВ «Агрофірма Дружба» в
тій частині, що договори оренди
укладені із СП ТОВ «Нива
Переяславщини» необхідно визнати
недійсними і з тих підстав, що в них
відсутні істотні умови договорів
оренди, не заслуговують на увагу,
оскільки ТОВ «Агрофірма Дружба» також
не є стороною за цими договорами та
відсутність зазначених умов не можуть
вплинути на права товариства.

Так, згідно «Тимчасового порядку
ведення державного реєстру земель»,
затвердженого наказом Держкомзему № 174
від 02.07.2003 року кадастровий номер
присвоюється на підставі технічної
документації із землеустрою щодо
складання документів, що посвідчують
право власності на земельну ділянку та
обмінного файлу. Тобто, для присвоєння
кадастрового номеру земельній ділянці
ні у орендодавця ні в орендаря
перешкод не було, останні могли
замовити необхідну технічну
документацію. Присвоєння кадастрового
номеру на вже приватизовану земельну
ділянку при існуючому державному акті
відбувалось на підставі технічної
документації з землеустрою.

З огляду на викладене, а також
враховуючи, що до договору оренди
землі, укладеного між власником
земельної ділянки та ТОВ «Агрофірма
Дружба» в порушення ст. 15 Закону
України «Про оренду землі» не були
додані додатки, які є їх невід'ємною
частиною, план або схема земельної
ділянки, кадастровий план земельної
ділянки з відображенням обмежень
(обтяжень) у її використанні та
встановлення земельних сервітутів, акт
визначення меж земельних ділянок в
натурі… Вказані додатки містять в собі
відомості, що безпосередньо стосуються
істотних умов договору. Так їх
відсутність не надає можливості
встановити дані щодо об'єкту оренди,
місце розташування земельної ділянки,
її розмір, існуючи обмеження, обтяження
щодо використання земельної ділянки та
інше., договір оренди як оригінал, так і
його копія не містить кадастрового
номера, а також враховуючи пояснення
свідка з приводу реєстрації даного
договору оренди та відповіді на запит
суду Київської обласної філії ДП
«Центр державного земельного
кадастру», Київської обласної філії ДП
«Центр державного земельного
кадастру», реєстраційної служби
Яготинського районного управління
юстиції Київської області, - державна
реєстрація договору оренди між
позивачем та відповідачем - власником
земельної ділянки відбулась з
порушенням вимог закону, що тягне за
собою його нікчемність, про що
свідчать вище зазначені докази.

Наявність відміток у копії
договору оренди та оригіналу договору
оренди, який не прошитий не
пронумерований та не засвідчений у
встановленому порядку, в якому
відстцній кадастровий номер, про його
державну реєстрацію за таких обставин,
само по собі, не доводить її здійснення
у встановленому законом порядку, з
огляду на вище викладене та наявні
докази по справі.

Крім цього, позивач в судовому
засіданні не надав для огляду додатків
до договору оренди земельної ділянки,
що є невід'ємною його частиною.

Оскільки рішення Яготинського
районного суду від 9 листопада 2012
року було прийнято за позовом, що мав
інший предмет, ніж у даній справі, то
ст. 61 ЦПК України в цьому випадку не
може бути застосована.

Керуючись ст.ст.10, 60, 61, 209, 213-215, 218 ЦПК
України, ст..ст.1, 3 Конституції України,
п. 1 ст. 6 та 13 Конвенції про захист
прав людини і основоположних свобод,
ст. ст. 4, 203,204, 210, 215, 216, 228, 253, 257, 654, 253, 257, 261
ЦК України, ст.ст. 125, 126, 202 ЗК України,
ст..ст.15, 25 Закону України «Про оренду
землі», Постановою Кабінету Міністрів
України від 25.12.98 № 2073 «Про
затвердження Порядку державної
реєстрації договорів оренди землі»,
Тимчасовим порядком ведення
державного реєстру земель,
затвердженого наказом Держкомзему від
2 липня 2003 року № 174, зареєстрованим в
Мін'юсті 25 липня 2003 року за № 641/7962, суд

ВИРІШИВ:

В позові Товариства з обмеженою
відповідальністю «Агрофірма Дружба»
до Спільного підприємства Товариства з
обмеженою відповідальністю «Нива
Переяславщини», ОСОБА_1, третя особа:
Відділ державної реєстраційної служби
Яготинського районного управління
юстиції про визнання недійсним
договору оренди земельної ділянки та
скасування запису про державну
реєстрацію речового права оренди,
відмовити.

В зустрічному позові Спільного
підприємства Товариства з обмеженою
відповідальністю «Нива Переяславщини»
с.Переяславське
Переяслав-Хмельницького району
Київської області до Товариства з
обмеженою відповідальністю «Агрофірма
Дружба», ОСОБА_1 про визнання недійсним
договору оренди земельної ділянки,
відмовити.

Зустрічний позов ОСОБА_1 до
Товариства з обмеженою
відповідальністю «Агрофірма Дружба»,
третя особа: Спільне підприємство
Товариство з обмеженою
відповідальністю «Нива Переяславщини»
про встановлення нікчемності та
визнання недійсним договору оренди
земельної ділянки, задовольнити
частково.

Визнати нікчемним договір оренди
земельної ділянки, загальною площею
2,7400 га, призначеної для ведення
товарного сільськогосподарського
виробництва, розташованої на
території Капустинської сільської
ради Яготинського району Київської
області, укладений між Товариством з
обмеженою відповідальністю «Агрофірма
Дружба» та ОСОБА_1 21.12.2006 року.

В решті позовних вимог відсовити.

Рішення може бути оскаржено до
Апеляційного суду Київської області
шляхом подачі через Яготинський
районний суд апеляційної скарги
протягом 10 днів з дня його
проголошення.

Суддя
Кисіль О.А.