У х в а л а

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

22 січня 2014 рокум. КиївКолегія суддів
судової палати у цивільних справах
Вищого
спеціалізованого суду України з
розгляду цивільних і кримінальних
справ у складі:

Головуючого: Макарчука М.А.,

Суддів: Леванчука А.О.,
Мазур Л.М.,
Нагорняка В.А., Юровської
Г.В.,розглянувши в судовому засіданні
справу за позовом ОСОБА_4 до товариства
з обмеженою відповідальністю фірма
«Консоль ЛТД», публічного акціонерного
товариства «Банк «Київська Русь»,
третя особа: приватний нотаріус
Сімферопольського міського
нотаріального округу Автономної
Республіки Крим ОСОБА_5, про визнання
договору іпотеки недійсним та
зобов'язання вчинити певні дії,

за касаційною скаргою ОСОБА_6 в
інтересах та за довіреністю Публічного
акціонерного товариства «Банк
«Київська Русь» на рішення Ялтинського
міського суду Автономної Республіки
Крим від 08 липня 2013 року та ухвалу
апеляційного суду Автономної
Республіки Крим від 11 вересня 2013 року,

в с т а н о в и л а:

У травні 2013 року ОСОБА_4 звернулася до
суду з позовом, у якому просила визнати
недійсним договір іпотеки від 14 серпня
2008 року за реєстровим № 7311 укладеного
між акціонерним банком «Київська Русь»
та товариством з обмеженою
відповідальністю фірмою «Консоль ЛТД»
(далі - ТОВ фірма «Консоль» ЛТД) в
частині передачі в іпотеку
однокімнатної квартири АДРЕСА_1;
зобов'язати приватного нотаріуса
Сімферопольського міського
нотаріального округу Автономної
Республіки Крим ОСОБА_5 зняти заборону
на відчуження об'єкту з житлового
комплексу «Океан» згідно іпотечного
договору від 14 серпня 2008 року в частині
однокімнатної квартири АДРЕСА_1.

В обґрунтування своїх
позовних вимог позивач зазначала, що

20 травня 2008 року між позивачем та ТОВ
фірмою «Консоль ЛТД» укладено договір
№ 2036/334-10 (р) пайової участі у
будівництві житлового комплексу
«Океан». За умовами цього договору,
сторони домовились про спільну
діяльність для досягнення спільної
мети, а саме: проектування, будівництво
та введення в експлуатацію об'єкту -
житлового будинку. Крім того, позивач
зобов'язався внести суму пайового
внесу в сумі 54 000,80 доларів США, в свою
чергу ТОВ фірма «Консоль ЛТД» прийняв
на себе зобов'язання завершити
будівництво та виділити із спільної
часткової власності позивачу його
частку у виді - однокімнатної квартири
АДРЕСА_1 на 6 поверсі загальною площею 51,
10 кв. м. з обробкою згідно з Паспортом
обробки. Будівництво об'єкту було
завершено. Разом з тим, 14 серпня 2008 року
між акціонерним банком «Київська Русь»
та ТОВ фірма «Консоль ЛТД» був
укладений договір іпотеки за яким ТОВ
фірма «Консоль ЛТД» отримавши кредитні
кошти, передало у іпотеку банку
нерухоме майно, до складу якого входить
спірне нерухоме майно. Оскільки
договір іпотеки укладений
відповідачами без її згоди просить
визнати вказаний правочин недійсним в
частині спірної квартири.

Рішенням Ялтинського міського суду
Автономної Республіки Крим від

8 липня 2013 року, залишеним без змін
ухвалою Апеляційного суду Автономної
Республіки Крим від 11 вересня 2013 року,
позовні вимоги ОСОБА_4 задоволено
частково. Визнано недійсним договір
іпотеки від

14 серпня 2008 року за реєстровим № 7311
укладений між ТОВ фірма «Консоль ЛТД»
та акціонерним банком «Київська Русь»
в частині передачі в іпотеку
однокімнатної квартири АДРЕСА_1. У
задоволенні позовних вимог ОСОБА_4 до
приватного нотаріуса
Сімферопольського міського
нотаріального округу Автономної
Республіки Крим ОСОБА_5 про
зобов'язання вчинити певні дії -
відмовлено. Вирішено питання про
розподіл судових витрат.

У касаційній скарзі публічне
акціонерне товариство «Банк «Київська
Русь» порушує питання про скасування
рішення суду першої інстанції та
ухвали апеляційного суду, мотивуючи
свої доводи порушенням судами норм
процесуального права та неправильним
застосуванням норм матеріального
права, із ухваленням нового рішення у
справі про відмову в задоволенні
позову.

Касаційна скарга
задоволенню не підлягає з наступних
підстав.

Відповідно до ч. 1 ст. 215 ЦК України
підставою недійсності правочину є
недодержання в момент вчинення
правочину стороною (сторонами) вимог,
які встановлені ч.ч. 1-3, 5 та 6 ст. 203 цього
Кодексу.

Відповідно до ч. 2 ст. 583 ЦК України
заставодавцем може бути власник речі
або особа, якій належить майнове право,
а також особа, якій власник речі або
особа, якій належить майнове право,
передали річ або майнове право з правом
їх застави.

Стаття 5 Закону України від 19 червня 2003
року № 979-IV «Про іпотечне кредитування,
операції з консолідованим іпотечним
боргом та іпотечні сертифікати»
установлює, що іпотека виникає
відповідно до цього Закону та Закону
України «Про іпотеку» щодо нерухомого
майна, об'єктів незавершеного
будівництва та майнових прав на
нерухомість, будівництво якої не
завершено.

За ст. 5 Закону України «Про іпотеку» (у
редакції, яка була чинною на час
укладення договору іпотеки) предметом
іпотеки також може бути об'єкт
незавершеного будівництва, майнові
права на нього, інше нерухоме майно,
яке стане власністю іпотекодавця
після укладення іпотечного договору,
за умови, що іпотекодавець може
документально підтвердити право на
набуте ним у власність відповідне
нерухоме майно у майбутньому.
Обтяження такого нерухомого майна
іпотекою підлягає державній
реєстрації у встановленому законом
порядку незалежно від того, хто є
власником такого майна на час
укладення іпотечного договору.

Відповідно до ст. 16 цього ж Закону
передача в іпотеку об'єктів
незавершеного будівництва
здійснюється шляхом передачі в
іпотеку прав на земельну ділянку, на
якій розташований об'єкт
незавершеного будівництва.

Обтяження об'єкта незавершеного
будівництва іпотекою підлягає
державній реєстрації у
встановленому законодавством порядку.

Після завершення будівництва будівля
(споруда), житловий будинок або
житлова квартира залишається
предметом іпотеки відповідно до
іпотечного договору.

У разі передачі в іпотеку об'єкта
незавершеного будівництва
забудовником і звернення стягнення на
завершену будівлю (споруду) іпотека не
поширюється на ту її частину, яка
виділена в натурі і була придбана
будь-якою особою (покупцем) на підставі
цивільно-правового договору шляхом
повної сплати її вартості до моменту
прийняття рішення про звернення
стягнення, якщо інше не встановлено
договором з покупцем. Після звернення
стягнення до нового власника
завершеної будівлі (споруди) або
об'єкта незавершеного будівництва
переходять визначені договором права і
обов'язки забудовника щодо третіх
осіб-покупців.

Відповідно до правової позиції
Верховного Суду України від 04 грудня 2013
року у справі № 6-134цс13, інвестор,
виконавши свої грошові зобов'язання за
договором пайової участі у
фінансуванні будівництва житлового
будинку та повністю сплативши
інвестиційній компанії вартість
об'єкта будівництва, вчинив дії,
спрямовані на виникнення юридичних
фактів, необхідних і достатніх для
отримання права вимоги переходу права
власності на об'єкт будівництва або
набуття майнових прав на цей об'єкт.

Передача інвестиційною компанією в
іпотеку майнових прав на квартиру в
незавершеному будівництвом житловому
будинку без згоди інвестора є
порушенням вимог ст. ст. 5, 6 та 16 Закону
України «Про іпотеку».

Місцевим судом встановлено, що 20 травня
2008 року між позивачем та ТОВ фірмою
«Консоль ЛТД» укладено договір №
2036/334-10 (р) пайової участі у будівництві,
за яким сторони на основі об'єднання
пайових вкладів зобов'язалися
запроектувати, збудувати та ввести в
експлуатацію багатоквартирний
житловий будинку по «ул. Придрежная в г.
Ялта, Royl Hous». Відповідно до пункту 3.1
договору ОСОБА_4 зобов'язався внести
суму пайового внесу в розмірі
еквівалентному 56 400,80 доларів США
частками: у строк до 30 травня 2008 року
кошти в еквіваленті 30 тис. доларів США.
Решту суми в еквіваленті 25500 доларів
США зобов'язалася вносити щомісячно
рівними частками до 20 числа кожного
місяця (30 раз х екв 850 дол. США).

Відповідно до пункту 3.6.1 угоди пайовику
після закінчення будівництва
виділяється його частка у вигляді 2-х
кімнатної квартири, буд. № 90
на 7 поверсі загальною проектною площею
83,7 кв. м у під'їзді № 2 з обробкою згідно
з Паспортом обробки. (а.с. 10-12).

14 липня 2008 року сторони уклали
додаткову угоду до договору від 20
травня 2008 року.

Відповідно до вказаних доповнень
предметом інвестування визначено
проектування, будівництво та введення
в експлуатацію житлового будинку
«Океан» по вул.. Київській 22 у м. Ялті;
змінено розмір паю позивачки в
еквіваленті 54 тис. доларів США, який
внесений до 14 липня 2008 року; частка
позивачки після закінчення
будівництва виділяється у вигляді
однокімнатної квартири АДРЕСА_1 на 6
поверсі загальною проектною площею 51,
10 кв. м. з обробкою згідно з Паспортом
обробки (а.с.13).

Крім того судом встановлено, що 14
серпня 2008 року між акціонерним банком
«Київська Русь» та ТОВ фірма «Консоль
ЛТД» без згоди позивачки був укладений
договір іпотеки за яким ТОВ фірма
«Консоль ЛТД» передало в іпотеку право
оренди земельної ділянки загальною
площею 0,2348 га та об'єкт незавершеного
будівництва - багатоповерховий
житловий будинок з магазином,
паркінгом і дахової котельні у м. Ялті
по вул. Київській 22 в рахунок
забезпечення кредитної угоди між
сторонами від 14 серпня 2008 року.

Встановивши, що на момент укладання
відповідачами договору іпотеки від 14
серпня 2008 року позивачка виконала свої
грошові зобов'язання за договором
пайової участі у фінансуванні
будівництва житлового будинку та
повністю сплатила забудовнику
вартість об'єкта будівництва, суди
прийшли до правильного висновку що
ОСОБА_4 набула майнових прав на
однокімнатну квартиру АДРЕСА_1 на 6
поверсі загальною проектною площею 51,
10 кв. м повністю і з цих підстав
обґрунтовано задовольнили заявлені
вимоги.

Доводи касаційної скарги не
спростовують висновків судів
попередніх інстанцій, а зводяться до
спотвореного тлумачення змісту
додаткової угоди між позивачем та
забудовником в частині об'єкта
інвестування ОСОБА_4

Судові рішення ухвалені з додержанням
норм матеріального та процесуального
права і підстав для його скасування не
вбачається.

Керуючись ст. ст. 336, 337, 345 ЦПК України,
колегія суддів судової палати у
цивільних справах Вищого
спеціалізованого суду України з
розгляду цивільних і кримінальних
справ

у х в а л и л а:

Касаційну скаргу ОСОБА_6 в інтересах та
за довіреністю Публічного
акціонерного товариства «Банк
«Київська Русь» відхилити, а рішення
Ялтинського міського суду Автономної
Республіки Крим від 08 липня 2013 року та
ухвалу апеляційного суду Автономної
Республіки Крим від 11 вересня 2013 року
залишити без змін.

Ухвала оскарженню не підлягає.

Головуючий:
Макарчук М.А.

Судді:
Леванчук А.О.

Мазур Л.М.

Нагорняк В.А.

Юровська Г.В.