Апеляційний суд Кіровоградської
№ провадження 22-ц/781/441/14 Головуючий
у суді І-ї інстанції Пляка С.Л.
Доповідач Суровицька Л. В.
РІШЕННЯ

Іменем України

26.02.2014 року колегія суддів судової
палати в цивільних справах
апеляційного суду Кіровоградської
області в складі :

головуючої судді: Суровицької Л.В.,

суддів: Авраменко Т.М.,
Чельник О.І.,

при секретарі: Крисановій Ю.О.

розглянула у відкритому судовому
засіданні в м. Кіровограді цивільну
справу за апеляційною скаргою
селянського (фермерського)
господарства «Дєдов» на рішення
Олександрівського районного суду
Кіровоградської області від 26
листопада 2013 року у справі за позовом
ОСОБА_2 до СФГ «Дєдов», третя особа -
відділ Держземагенства в
Олександрівському районі про
визнання недійсними договорів оренди
землі.

Заслухавши суддю-доповідача,
пояснення осіб, які прибули в судове
засідання, дослідивши матеріали
справи, колегія суддів, -

В С Т А Н О В И Л А:

У липні 2013 року ОСОБА_2 звернулась в
суд з позовом до селянського
(фермерського) господарства «Дєдов»,
третя особа - відділ Держземагенства в
Олександрівському районі
Кіровоградської області про визнання
недійсними договорів оренди землі.

Зазначала, що вона є власницею
земельних ділянок НОМЕР_1 та НОМЕР_2
відповідно площею 4,02 га і площею 1,26 га,
які розташовані на території АДРЕСА_1. У
2009 році між нею та відповідачем
укладено договори оренди землі, які
зареєстровані відділом Держкомзему в
Олександрівському районі 27 вересня 2010
року. Договори оренди укладено на
п'ятнадцять років.

Оскільки договори оренди землі не
містять істотних умов, передбачених
статтею 15 Закону України «Про оренду
землі», а саме у договорі відсутні
умови щодо збереження стану об'єкта
оренди, не визначено, хто саме із сторін
договору несе відповідальність в разі
випадкового знищення або пошкодження
об'єкта оренди, відсутні умови
передачі у заставу та внесення до
статутного фонду права оренди
земельної ділянки, посилаючись на
статті 203, 215 ЦК України просила визнати
недійсними договори оренди землі,
укладені між нею та відповідачем і
зареєстровані 27 вересня 2010 року у
відділі Держкомзему в
Олександрівському районі від (а.с.2-4).

Рішенням Олександрівського районного
суду Кіровоградської області від 26
листопада 2013 року позов задоволено
(а.с.44-46).

В апеляційній скарзі СФГ «Дєдов»
просить рішення суду першої інстанції
скасувати з підстав порушення норм
матеріального і процесуального права
та ухвалити нове рішення про відмову в
задоволенні позову. (а.с.66-69).

В судовому засіданні апеляційної
інстанції представник СФГ «Дєдов»
підтримала доводи апеляційної скарги.

Позивач, а також її представник, які
належним чином під розписку
повідомлені про час та місце розгляду
справи, в судове засідання не прибули,
про причини неявки суд не повідомили
(а.с.80, 81).

Представник третьої особи - відділу
Держземагенства в Олександрівському
районі Кіровоградської області надав
письмову заяву про розгляд справи в
його відсутність (а.с.90).

Відповідно до ч.2 ст.305 ЦПК України
неявка позивача, його представника та
третьої особи не перешкоджає
розглядові справи.

Колегія суддів, перевіривши законність
і обґрунтованість рішення суду першої
інстанції в межах доводів апеляційної
скарги та вимог, заявлених в суді
першої інстанції, вважає, що апеляційна
скарга підлягає задоволенню із
наступних підстав.

Встановлено, що у 2009 році між
сторонами укладено договір оренди
земельної ділянки НОМЕР_1 загальною
площею 4,02 га та договір оренди
земельної ділянки НОМЕР_2 загальною
площею 1,26 га, яка розташовані на
території Соснівської сільської ради
Олександрівського району
Кіровоградської області. 22 вересня 2010
року вказані договори зареєстровані в
Олександрівському офісі КРФЦЗКД за №
08, № 47 (а.с.8-10,12-14).

Цільове призначення земельних
ділянок - ведення товарного
сільськогосподарського виробництва.
Договори укладено на п'ятнадцять років.

Згідно з ч.1 ст.638 ЦК України договір
є укладеним, якщо сторони в належній
формі досягли згоди з усіх істотних
умов договору.

Істотними умовами договору є умови
про предмет договору, умови, що
визначені законом як істотні або
необхідними для договорів даного виду,
а також усі ті умови, щодо яких за
заявою хоча б однієї із сторін має бути
досягнуто згоди.

За змістом ч.2 ст.792 ЦК України
відносини щодо найму (оренди) земельної
ділянки регулюються законом.

Відповідно до ст.15 Закону України
«Про оренду землі» істотними умовами
договору оренди землі є: об'єкт оренди
(кадастровий номер, місце розташування
та розмір земельної ділянки); строк дії
договору оренди; орендна плата із
зазначенням її розміру, індексації,
форм платежу, строків, порядку її
внесення і перегляду та
відповідальності за її несплату; умови
використання та цільове призначення
земельної ділянки, яка передається в
оренду; умови збереження стану об'єкта
оренди; умови і строки передачі
земельної ділянки орендарю; умови
повернення земельної ділянки
орендодавцеві; існуючі обмеження
(обтяження) щодо використання
земельної ділянки; визначення сторони,
яка несе ризик випадкового пошкодження
або знищення об'єкта оренди чи його
частини; відповідальність сторін;
умови передачі у заставу та внесення до
статутного фонду права оренди
земельної ділянки.

Частиною другою зазначеної статті
визначено, що відсутність у договорі
оренди землі однієї з істотних умов,
передбачених цією статтею, є підставою
для визнання договору недійсним
відповідно до закону.

Задовольняючи позов про визнання
укладеного між сторонами договору
оренди землі недійсним, суд першої
інстанції послався на те, що він не
відповідає вимогам закону, оскільки в
ньому відсутні такі істотні умови, як:
умови збереження стану об'єкта оренди;
сторону, яка несе ризик випадкового
пошкодження або знищення об'єкта
оренди; умови передачі у заставу та
внесення до статутного фонду права
оренди земельної ділянки.

При цьому судом залишено поза увагою
вимоги ст. 3 ЦПК України та ст.15 ЦК
України про те, що в порядку цивільного
судочинства підлягає захисту саме
порушене право.

Зокрема, суд не встановив, чи дійсно
порушуються права позивачки у зв'язку з
відсутністю в договорі оренди
зазначених умов, а також не з'ясував, в
чому саме полягає порушення її
законних прав.

У правовій позиції, яка висловлена
Верховним Судом України в постанові
від 25 грудня 2013 року у справі № 6-94цс13,
зазначено, що виходячи з того, що
відповідно до статті 15 Цивільного
кодексу України та статті 3 Цивільного
процесуального кодексу України у
порядку цивільного судочинства
підлягає захисту саме порушене право,
суд повинен встановити чи дійсно
порушуються права орендодавців у
зв'язку з відсутністю в договорах
оренди умов, передбачених статтею 15
Закону України від 6 жовтня 1998 року №
161-ХІУ «Про оренду землі», визначити
істотність цих умов, також з'ясувати у
чому саме полягає порушення їхніх
законних прав.

З матеріалів справи вбачається, що у
позовній заяві позивачкою не зазначено
в чому саме полягає порушення її прав
як орендодавця оспорюваними
договорами і які зміни мали б бути
внесені до тексту договорів для
забезпечення її прав.

Представник відповідача в судовому
засіданні пояснив, що відповідач
неодноразово пропонував узгодити між
сторонами і внести у текст договору
відповідні зміни, спрямовані на захист
прав позивачки, якщо вона вважає, що
відсутністю певних умов у договорі
оренди землі порушуються її права.
Проте позивач на таку пропозицію, яка
направлялась їй письмово, не
відгукнулась.

Із заперечень представника
позивача, наданих в суді першої
інстанції та із заперечень позивача на
апеляційну скаргу вбачається, що
позивач вважає, що сам по собі факт
відсутності у тексті договору окремих
умов, передбачених статтею 15 Закону
України «Про оренду землі», є підставою
для визнання його недійсним незалежно
від того, чи порушуються при цьому її
права.

Статтею 627 ЦК України закріплено
принцип свободи договору.

Відповідно до ч.2 ст.637 ЦК України у
разі тлумачення умов договору можуть
враховуватися також типові умови
(типові договори), навіть якщо в
договорі немає посилання на ці умови.

Тлумачення умов договору
здійснюється відповідно до статті 213
цього Кодексу.

Частиною 4 ст.22 ЗК України
встановлено, що земельні ділянки
сільськогосподарського призначення
для ведення товарного
сільськогосподарського виробництва
використовуються відповідно до
розроблених та затверджених в
установленому порядку проектів
землеустрою, що забезпечують
еколого-економічне обґрунтування
сівозміни та впорядкування угідь і
передбачають заходи з охорони земель.

Згідно із ч.2 ст.14 ЗУ «Про оренду
землі» типова форма договору оренди
землі затверджується Кабінетом
Міністрів України.

Зі змісту укладеного між сторонами
договору оренди землі вбачається, що
він відповідає Типовому договору
оренди землі, затвердженому постановою
КМУ від 03.03.2004 року №220 ( із змінами,
внесеними згідно з Постановами КМУ №
1724 від 13.12.2006 року, №780 від 3.09.2008 року).

Частиною 1 ст.15 Закону України «Про
оренду землі» визначено, що «умови
використання земельної ділянки» і
«умови збереження стану об'єкта
оренди» є окремими істотними умовами
договору оренди.

Проте, у Типовому договорі оренди
землі, затвердженому постановою КМУ
від 03.03.2004 року №220 (із змінами,
внесеними згідно зПостановами КМУ № 1724
від 13.12.2006 року, №780 від 03.09.2008 року),
пункт 17 «Умови збереження стану об'єкта
оренди» знаходиться у розділі , який
має назву «Умови використання
земельної ділянки» і який містить три
пункти: п.15 «Земельна ділянка
передається в оренду для (мета
використання)», п.16 «Цільове
призначення земельної ділянки», п.17
«Умови збереження стану об'єкта
оренди».

Таким чином, типовий договір не
містить такої окремої істотної умови
договору оренди землі, як умови
використання земельної ділянки. Умови
використання земельної ділянки у ньому
розкриваються шляхом узгодження
сторонами договору мети використання
земельної ділянки, її цільового
призначення та умов збереження стану
об'єкта оренди.

В пункті 17 оспорюваних договорів
оренди землі вказано, що умов
збереження стану об'єкта оренди
«немає».

Наведене свідчить про те, що сторони
дійшли згоди, що умови збереження
стану об'єкта оренди визначаються
чинним законодавством України, яке
регулює зазначені правовідносини.

Зокрема, при встановленні умов
збереження стану об'єкта оренди у
необхідних випадках передбачається
проведення рекультивації - як
технічної, так і біологічної, з
дотриманням положень ст.ст.166,168 ЗК
України, постанови РМ СРСР від 02.06.1976
року № 407, постанови РМ УРСР від 14.07.1976
року №327, ГОСТ 17.5.3.04-83, ГОСТ 17.5.1.01-83,
ГОСТ 17.5.4.01-84, ГОСТ 17.5.4.02-84, ГОСТ 17.5.3.05-84,
ГОСТ 17.5.1.02-85, ГОСТ 17.7.3.06-85, ГОСТ 17.5.1.03-86 та
інших актів чинного законодавства.

В оскаржуваних договорах оренди
землі, в п.32, зазначено: «ризик
випадкового знищення або пошкодження
об'єкта оренди чи його частини несе
орендар/орендодавець», тобто договір
оренди землі містить визначену Законом
істотну умову, як визначення сторони,
яка несе ризик випадкового пошкодження
або знищення об'єкта оренди.

Статтею 11 Закону України «Про
оренду землі» визначено, що ризик
випадкового знищення або пошкодження
об'єкта оренди несе орендодавець, якщо
інше не передбачено договором оренди
землі. У разі прострочення
орендодавцем або орендарем
установлених договором оренди землі
строків передачі об'єкта оренди ризик
його випадкового знищення або
пошкодження у цей період несе сторона,
яка допустила прострочення його
передачі.

Тобто, зазначена в пункті 32
договорів оренди землі умова договору
передбачає, що ризик несе та сторона
договору, у якої в конкретний період
перебуває земельна ділянка.

Таким чином ризик випадкового
знищення або пошкодження об'єкта
оренди урегульовано статтею 11 Закону
України «Про оренду землі», а умови
передачі у заставу та внесення до
статутного фонду права оренди
земельної ділянки - Законами України
«Про заставу» від 02 жовтня 1992 року та
«Про господарські товариства» від 19
вересня 1991 року.

На зазначені обставини суд першої
інстанції не звернув увагу і без
встановлення фактичних обставин
справи з формальних підстав визнав
договір оренди землі недійсним.

Враховуючи обставини справи, колегія
суддів вважає, що умовами оспорюваних
договорів права позивачки не порушені,
тому передбачених законом підстав для
визнання його недійсним немає.

Оскільки суд першої інстанції
ухвалив рішення з порушенням норм
матеріального та процесуального права,
відповідно до п.4 ч.1 ст.309 ЦПК України це
є підставою для його скасування та
ухвалення нового рішення про відмову у
позові.

Керуючись ст.ст.303, 304, п.2 ч.1 ст.307, п.3,
п.4 ч.1 ст.309, ч.2 ст.314, ст..ст.316, 319 ЦПК
України, колегія суддів, -

В И Р І Ш И Л А :

Апеляційну скаргу СФГ «Дєдов»
задовольнити.

Рішення Олександрівського
районного суду Кіровоградської
області від 26 листопада 2013 року
скасувати.

В задоволенні позову ОСОБА_2 до СФГ
«Дєдов» про визнання договорів оренди
землі недійсними, відмовити.

Рішення набирає законної сили з
моменту його проголошення і може бути
оскаржено в касаційному порядку до
Вищого спеціалізованого суду України з
розгляду цивільних і кримінальних
справ протягом двадцяти днів з дня
набрання ним законної сили.

Головуюча суддя:

Судді: