Справа № 121/1877/13-ц
Р І Ш Е Н Н Я

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

28 лютого 2014 року Ялтинський міський суд
Автономної Республіки Крим у складі
головуючого судді Веденмеєр М.В., при
секретарі Мартинюк О.В., розглянувши у
відкритому судовому засіданні в залі
суду в м. Ялта цивільну справу за
позовною заявою ОСОБА_1 до Товариства з
обмеженою відповідальністю фірма
"Консоль ЛТД", приватного нотаріусу
Сімферопольського міського
нотаріального округу Автономної
Республіки Крим ОСОБА_2, Публічного
акціонерного товариства «Банк
«Київська Русь» про визнання договору
іпотеки недійсним та зобов'язання
вчинити певні дії,

в с т а н о в и в:

позивач звернувся до суду із позовом до
Товариства з обмеженою
відповідальністю фірма "Консоль ЛТД",
приватного нотаріусу
Сімферопольського міського
нотаріального округу Автономної
Республіки Крим ОСОБА_2, Публічного
акціонерного товариства «Банк
«Київська Русь» у якому просить суд
визнати недійсним договір іпотеки від
14 серпня 2008 року за реєстровим № 7311
укладеного між акціонерним банком
«Київська Русь» та товариством з
обмеженою відповідальністю фірмою
«Консоль ЛТД» в частині передачі в
іпотеку двокімнатної квартири АДРЕСА_1;
зобов'язати приватного нотаріуса
Сімферопольського міського
нотаріального округу Автономної
Республіки Крим ОСОБА_2 зняти заборону
на відчуження об'єкту з житлового
комплексу «Океан» згідно іпотечного
договору від 14 серпня 2008 року
двокімнатної квартири АДРЕСА_1.

Позовні вимоги мотивує тим, що 10 травня
2005 року між позивачем та товариством з
обмеженою відповідальністю фірмою
«Консоль ЛТД» укладено договір № 1657/28-39
пайової участі у будівництві житлового
комплексу «Океан». За умовами цього
договору, сторони домовились про
спільну діяльність для досягнення
спільної мети, а саме: проектування,
будівництво та введення в експлуатацію
об'єкту - житлового будинку. Крім того,
позивач зобов'язався внести суму
пайового внесу в сумі 92184 доларів США, в
свою чергу ТОВ фірма «Консоль ЛТД»
прийняв на себе зобов'язання завершити
будівництво та виділити із спільної
часткової власності позивачу його
частку у виді - двокімнатної квартири
НОМЕР_1 на 6 поверсі загальною проектною
площею 79,6 кв. метрів з обробкою згідно з
Паспортом обробки. Будівництво об'єкту
було завершено. Разом з тим, 14 серпня 2007
року між акціонерним банком «Київська
Русь» та ТОВ фірма «Консоль ЛТД» був
укладений договір іпотеки за яким ТОВ
фірма «Консоль ЛТД» отримавши кредитні
кошти, передало у іпотеку банку
нерухоме майно, до складу якого входить
спірне нерухоме майно. Враховуючи, що
договір іпотеки укладений
відповідачами без згоди ОСОБА_1,
перешкоджає набуття ним права
власності об'єктом договору пайової
участі, то зазначений договір підлягає
визнанню частково недійсним.

Представник позивача у судове
засідання не з'явився, про місце, день
та час розгляду справи повідомлений.
Надав суду заяву з проханням
розглянути справу у його відсутність,
позовні вимоги підтримав.

Представник відповідача - товариства з
обмеженою відповідальністю фірма
«Консоль ЛТД» у судове засідання не
з'явився, про місце, день та час
розгляду справи повідомлений. Надав
суду заяву з проханням розглянути
справу у його відсутність, позовні
вимоги визнав.

Представник відповідача - публічного
акціонерного товариства «Банк
«Київська Русь» та приватний нотаріус
Сімферопольського міського
нотаріального округу Автономної
Республіки Крим ОСОБА_2 в судове
засідання не з'явились, про день та час
розгляду справи повідомлені, причину
неявки суду на надали.

Відповідно до ч. 2 ст. 197 Цивільного
процесуального кодексу України,
фіксування судового процесу за
допомогою звукозаписувального
технічного засобу не здійснюється.

Дослідивши надані докази, суд вважає,
що позовні вимоги підлягають
частковому задоволенню з наступних
підстав.

Судом встановлено, що 10 травня 2005 року
між товариством з обмеженою
відповідальністю фірма «Консоль ЛТД»
та ОСОБА_1 укладено договір пайової
участі в фінансуванні будівництва №
1657/28-39 з додатковою угодою до договору
від 08 травня 2012 року (а.с.9-12) (надалі -
договір), за яким учасники по даному
договору зобов'язалися спільної діяти
без утворення юридичної особи, на
підставі об'єднання своїх пайових
внесків для досягнення спільної мети:
будівництво жилого комплексу «Океан»
по вул. Київська в м. Ялта (п. 1.1
договору).

Товариство з обмеженою
відповідальністю фірма «Консоль ЛТД»
зобов'язалось завершити будівництво
об'єкту відповідно до проекту та ДБН з
виділенням ОСОБА_1 по закінченню
будівництва об'єкту зі створеної
учасниками спільної часткової
власності його частки в натурі - Частки
пайщика, у виді - двокімнатної квартири
НОМЕР_1 на 6 поверсі загальною проектною
площею 79,6 кв. метрів визначеної по
внутрішнім розмірам приміщень «Частки
пайщика» без обробки в зазначеному в п.
1.1 дійсного договору об'єкті з обробкою
відповідно до Паспорту обробки
«Економ» (додаток № 1 до договору) (п.3.2
договору).

Відповідно до п. 3.7 зазначеного
договору про пайову участь у
будівництві, при умові виконання
зобов'язання, зазначеного в п. 3.1
дійсного договору ОСОБА_1 повністю
набуває право на пайову (часткову)
участь в будівництві, фірма втрачає
право розпорядження зазначеною в
дійсному договорі «Часткою пайщика»
інакше, як в інтересах та зі згоди
пайщика.

Відповідно до ст. 5 Закону України «Про
іпотеку», предметом іпотеки можуть
бути один або декілька об'єктів
нерухомого майна за таких умов:
нерухоме майно належить іпотекодавцю
на праві власності або на праві
господарського відання, якщо
іпотекодавцем є державне або
комунальне підприємство, установа чи
організація; нерухоме майно може бути
відчужене іпотекодавцем і на нього
відповідно до законодавства може бути
звернене стягнення; нерухоме майно
зареєстроване у встановленому законом
порядку як окремий виділений у натурі
об'єкт права власності, якщо інше не
встановлено цим Законом. Предметом
іпотеки також може бути об'єкт
незавершеного будівництва, майнові
права на нього, інше нерухоме майно,
яке стане власністю іпотекодавця
після укладення іпотечного договору,
за умови, що іпотекодавець може
документально підтвердити право на
набуте ним у власність відповідне
нерухоме майно у майбутньому.
Обтяження такого нерухомого майна
іпотекою підлягає державній
реєстрації у встановленому законом
порядку незалежно від того, хто є
власником такого майна на час
укладення іпотечного договору. Частина
об'єкта нерухомого майна може бути
предметом іпотеки лише після її
виділення в натурі і реєстрації права
власності на неї як на окремий об'єкт
нерухомості, якщо інше не встановлено
цим Законом. Іпотека поширюється на
частину об'єкта нерухомого майна, яка
не може бути виділеною в натурі і була
приєднана до предмета іпотеки після
укладення іпотечного договору без
реєстрації права власності на неї як
на окремий об'єкт нерухомості. Нерухоме
майно передається в іпотеку разом з
усіма його приналежностями, якщо інше
не встановлено іпотечним договором.
Ризик випадкового знищення,
випадкового пошкодження або псування
предмета іпотеки несе іпотекодавець,
якщо інше не встановлено іпотечним
договором. Вартість предмета іпотеки
визначається за згодою між
іпотекодавцем і іпотекодержателем
або шляхом проведення оцінки предмета
іпотеки відповідним суб'єктом
оціночної діяльності у випадках,
встановлених законом або договором.

Відповідно до ст. 583 ЦК України,
заставодавцем може бути боржник або
третя особа (майновий поручитель).
Заставодавцем може бути власник речі
або особа, якій належить майнове право,
а також особа, якій власник речі або
особа, якій належить майнове право,
передали річ або майнове право з правом
їх застави. Застава права на чужу річ
здійснюється за згодою власника цієї
речі, якщо для відчуження цього права
відповідно до договору або закону
потрібна згода власника.

Згідно зі ст. 16 Закону України «Про
іпотеку», передача в іпотеку об'єктів
незавершеного будівництва
здійснюється шляхом передачі в
іпотеку прав на земельну ділянку, на
якій розташований об'єкт
незавершеного будівництва, об'єктів
незавершеного будівництва та майнових
прав на них Обтяження об'єкта
незавершеного будівництва іпотекою
підлягає державній реєстрації у
встановленому законодавством
порядку. Після завершення будівництва
будівля (споруда), житловий будинок
або житлова квартира залишається
предметом іпотеки відповідно до
іпотечного договору. У разі передачі в
іпотеку об'єкта незавершеного
будівництва забудовником і звернення
стягнення на завершену будівлю
(споруду) іпотека не поширюється на ту
її частину, яка виділена в натурі і була
придбана будь-якою особою (покупцем)
на підставі цивільно-правового
договору шляхом повної сплати її
вартості до моменту прийняття рішення
про звернення стягнення, якщо інше не
встановлено договором з покупцем.
Після звернення стягнення до нового
власника завершеної будівлі (споруди)
або об'єкта незавершеного будівництва
переходять визначені договором права
і обов'язки забудовника щодо третіх
осіб-покупців.

Судом встановлено, що 14 серпня 2008 року
між товариством з обмеженою
відповідальністю Фірма «Консоль ЛТД»
та акціонерним банком «Київська Русь»
було укладено договір іпотеки, який був
посвідчений приватним нотаріусом
Сімферопольського міського
нотаріального округу Автономної
Республіки Крим ОСОБА_2 за реєстровим №
7311 (а.с.13-18) (надалі - договір іпотеки), у
якій в послідуючому: 21 грудня 2009 року за
реєстровим № 6721 (а.с.21-22), 12 лютого 2010
року за реєстровим № 501 (а.с.19-20), 28
грудня 2010 року за реєстровим № 5798
(а.с.23-24) були внесені зміни. За вказаним
договором іпотеки, забезпечені вимоги
іпотекодержателя-акціонерного банку
«Київська Русь», що випливають з
Кредитного договору № 10124-6/КЛ від 14
серпня 2008 року укладеного між
акціонерним банком «Київська Русь» та
товариством з обмеженою
відповідальністю Фірма «Консоль ЛТД».
В забезпечення виконання зобов'язань
за кредитним договором, товариство з
обмеженою відповідальністю фірма
«Консоль ЛТД» надало в іпотеку майно:
право оренди земельної ділянки,
загальною площею 0,2348 гектари та об'єкт
незавершеного
будівництва-багатоповерховий житловий
будинок з магазином, паркінгом і
дахової котельні (без дахової
котельні), що знаходяться за адресою:
Автономна Республіка Крим, м. Ялта, вул.
Київська, 22.

Відповідно до п. 5 договору іпотеки, у
випадку невиконання ТОВ фірма «Консоль
ЛТД» зобов'язань перед ПАТ «Банк
«Київська Русь» з повернення кредиту,
іпотекадержатель набуває права
звернення стягнення на предмет
іпотеки, його реалізації і за рахунок
вирученої від реалізації суми в
повному обсязі задовольнити свою
вимогу.

Згідно з довідкою ТОВ фірма «Консоль
ЛТД» від 08 лютого 2013 року ОСОБА_1
сплатив свій внесок за договором від 10
травня 2005 року повністю у розмірі 465529,20
гривень, що еквівалентно 92184 доларів
США (а.с.33).

На виконання ухвали Вищого
спеціалізованого суду України від 15
січня 2014 року судом перевірений факт
щодо того, коли саме позивачем
здійснена оплата пайового внеску,
тобто до укладання договору іпотеки
або після (а.с.166-168).

Як вбачається з квитанції до
прибуткового касового ордеру серії 01
БМ №9609290, який був наданий
представником позивача, ОСОБА_1 сплатив
свій пайовий внесок за договором від 10
травня 2005 року повністю у розмірі 465529,20
гривень 25 травня 2005 року, тобто до
укладання оскаржуваного договору
іпотеки від 14 серпня 2008 року.

Зазначену обставину підтвердив також
представник відповідача ТОВ фірма
«Консоль ЛТД» в заяві від 28 лютого 2014
року.

Оскільки об'єкт незавершеного
будівництва знаходиться в іпотеці, то
ПАТ «Банк «Київська Русь» має право на
звернення стягнення на нього в рахунок
погашення кредитної заборгованості
ТОВ фірма «Консоль ЛТД», у разі
порушення ним зобов'язання, що
передбачає можливість відчуження і
квартири: НОМЕР_1 на 6 поверсі загальною
проектною площею 79,6 кв. метрів. Крім
того, в Державному реєстрі іпотек від 14
серпня 2008 року за № 7212 приватним
нотаріусом Сімферопольського міського
нотаріального округу Автономної
Республіки Крим ОСОБА_2 на об'єкт
нерухомого майна накладена заборона на
відчуження об'єкту незавершеного
будівництва, яке належать ТОВ «фірма
«Консоль ЛТД» до припинення іпотечного
договору.

Таким чином, в іпотеку ПАТ «Банк
«Київська Русь» передано частку
нерухомого майна, яка після завершення
будівництва не могла бути власністю
ТОВ «фірма «Консоль ЛТД» і повинна була
бути передана у власність позивачу.

При цьому виконання зобов'язань по
договору про пайову участь у
будівництві свідчить про здійснення
дій, направлених на виникнення
юридичних фактів, необхідних та
достатніх для отримання права вимоги
переходу права власності на об'єкт
будівництва або придбання майнових
прав на цей об'єкт.

Розпорядження цими правами будь-ким,
крім особи - пайщика або без його згоди
на передачу майнових прав в заставу,
порушує права пайщика та не відповідає
вимогам ст. 583 ЦК України та ст. 5 Закону
України «Про іпотеку».

Відповідно до ч. 1 ст. 203 ЦК України,
зміст правочину не може суперечити
цьому Кодексу, іншим актам цивільного
законодавства, а також інтересам
держави і суспільства, його моральним
засадам.

Згідно з ч.ч. 1,3 ст. 215 ЦК України,
підставою недійсності правочину є
недодержання в момент вчинення
правочину стороною (сторонами) вимог,
які встановлені частинами першою -
третьою, п'ятою та шостою статті 203
цього Кодексу. Якщо недійсність
правочину прямо не встановлена
законом, але одна із сторін або інша
заінтересована особа заперечує його
дійсність на підставах, встановлених
законом, такий правочин може бути
визнаний судом недійсним (оспорюваний
правочин).

Таким чином, суд приходить до висновку
про обґрунтованість позовних вимог в
частині визнання недійсним договору
іпотеки від 14 серпня 2008 року за
реєстровим № 7311 укладеного між
акціонерним банком «Київська Русь» та
товариством з обмеженою
відповідальністю фірмою «Консоль ЛТД»
в частині передачі в іпотеку
двокімнатної квартири АДРЕСА_1,
оскільки він порушує вимоги ст. 583 ЦК
України та ст. 5 Закону України «Про
іпотеку».

При цьому не підлягають задоволенню
позовні вимоги про зобов'язання
приватного нотаріуса
Сімферопольського міського
нотаріального округу Автономної
Республіки Крим ОСОБА_2 зняти заборону
на відчуження об'єкту з житлового
комплексу «Океан» згідно іпотечного
договору від 14 серпня 2008 року
двокімнатної квартири АДРЕСА_1,
оскільки заборона на конкретній спірні
приміщення не накладалась, на вказані
приміщення не здійснена їх правова
реєстрація.

Зазначена правова позиція не була
спростована при перегляді рішення
Ялтинського міського суду від 12 червня
2013 року судом касаційної та
апеляційної інстанції.

Оскільки позовні вимоги задоволені
частково, відповідно до вимог ст. 88 ЦПК
України, з Товариства з обмеженою
відповідальністю фірма "Консоль ЛТД" та
Публічного акціонерного товариства
«Банк «Київська Русь» підлягають
стягненню на користь позивача судові
витрати в розмірі 57,35 гривень з кожного.

На підставі викладеного та керуючись
ст. ст. 6,10,60, 212-215 ЦПК України, ст.ст. 203, 215,
583 ЦК України, ст. ст. 5,16 Закону України
«Про іпотеку», суд

в и р і ш и в:

позовну заяву ОСОБА_1 - задовольнити
частково.

Визнати недійсним договір іпотеки від
14 серпня 2008 року між товариством з
обмеженою відповідальністю Фірма
«Консоль ЛТД» та акціонерним банком
«Київська Русь» було укладено договір
іпотеки, який був посвідчений
приватним нотаріусом
Сімферопольського міського
нотаріального округу Автономної
Республіки Крим ОСОБА_2 за реєстровим №
7311 в частині передачі в іпотеку
двокімнатної квартири АДРЕСА_1.

У задоволенні позовних вимог ОСОБА_1 до
приватного нотаріусу
Сімферопольського міського
нотаріального округу Автономної
Республіки Крим ОСОБА_2 про
зобов'язання вчинити певні дії, -
відмовити.

Стягнути з Товариства з обмеженою
відповідальністю фірма "Консоль ЛТД" на
користь ОСОБА_1 судові витрати в сумі 57
(п'ятдесят сім) гривень 35 копійок.

Стягнути з Публічного акціонерного
товариства «Банк «Київська Русь» на
користь ОСОБА_1 судові витрати в сумі 57
(п'ятдесят сім) гривень 35 копійок.

Рішення суду може бути оскаржено в
апеляційному порядку до Апеляційного
суду Автономної Республіки Крим через
Ялтинський міський суд в порядку та
строки, встановлені ст. ст. 294-296
Цивільного процесуального кодексу
України.

Суддя: