Справа № 014/748/12-ц
Провадження № 2/368/81/14
Рішення

іменем України

"07" лютого 2014 р.
м.
Кагарлик Київської області

Кагарлицький районний суд
Київської області в складі:

Головуючого: судді
Закаблук О.В.

При секретарі:
Гембар В.В.

З участю учасників процесу:

Представника позивачів:
ОСОБА_1

Представника відповідача:
Чижова В.А.

Розглянувши у відкритому
судовому засіданні в залі
Кагарлицького районного суду
Київської області цивільну справу за
позовною заявою ОСОБА_3, ОСОБА_4, ОСОБА_5,
ОСОБА_6 ОСОБА_7, ОСОБА_8, ОСОБА_9, ОСОБА_10,
ОСОБА_11, ОСОБА_12 до ТОВ «Комплекс Агро
марс», третя особа, - Управління
Дежкомзему у Кагарлицькому районі про
визнання недійсним договорів аренди
земельних ділянок, суд, -

В С Т А
Н О В И В :

30.11.2012 року на адресу Кагарлицького
районного суду Київської області
надійшла позовна заява ОСОБА_3, ОСОБА_4,
ОСОБА_5, ОСОБА_6 ОСОБА_7, ОСОБА_8, ОСОБА_9,
ОСОБА_10, ОСОБА_11, ОСОБА_12 до ТОВ
«Комплекс Агро марс», третя особа, -
Управління Дежкомзему у Кагарлицькому
районі про визнання недійсним
договорів аренди земельних ділянок, (
том № 1, а.с., 2 - 7).

Для розгляду даної справи був
визначений суддя Кагарлицького
районного суду Кириченко В.І., ( а.с., 86).

27.05.2013 року Кагарлицьким районним судом
по даній справі було винесено рішення,
яким позов задоволено, ( Том № 1, а.с., 222 -
227).

Не погодившись з вищевказаним
рішенням, відповідачем по справі, - ТОВ
«Комплекс Агро марс» 12.06.2013 року було
подано апеляційну скаргу, ( Том № 1, а.с.,
230 - 237).

07.08.2013 року колегією суддів судової
палати в цивільних справах
Апеляційного суду Київської області
було винесено ухвалу, якою апеляційну
скаргу Товариства з обмеженою
відповідальністю «Комплекс Агро марс»
відхилено.

Рішення Кагарлицького районного суду
Київської області від 27 травня 2013 року
залишено без змін, ( Том № 2, а.с., 33 - 38).

Не погодившись з вищевказаним
рішенням, відповідачем по справі, - ТОВ
«Комплекс Агро марс» 12.06.2013 року було
подано касаційну скаргу, ( Том № 2, а.с., 42
- 47).

04.12.2014 року колегією суддів судової
палати у цивільних справах Вищого
спеціалізованого суду України з
розгляду цивільних і кримінальних
справ було винесено ухвалу, ( Том № 2,
а.с., 68 - 71), якою:

- касаційну скаргу товариства з
обмеженою відповідальністю «Комплекс
Агро марс» задоволено частково;

- рішення Кагарлицького районного суду
Київської області від 27 травня 2013 року,
ухвалу апеляційного суду Київської
області від 07 серпня 2013 року скасовано;

- справу передано до суду першої
інстанції на новий розгляд.

14.01.2014 року дана справа надійшла до
Кагарлицького районного суду
Київської області.

Автоматизованою системою
документообігу суду на підставі ч. 3 ст.
11 - 1 ЦПК України для слухання даної
справи був визначений суддя
Кагарлицького районного суду Закаблук
О.В.

21.01.2014 року Кагарлицьким районним судом
на підставі ст.ст. 122, 127 ЦПК України було
винесено ухвалу, якою було відкрито
провадження у справі та призначено
справу до розгляду.

В судове засідання позивачі не
з»явилися, з»явився їхній представник
ОСОБА_1

В судовому засіданні представник
позивачів, - ОСОБА_1, ( який діє на
підставі договору про надання
адвокатом правової допомоги від 02
березня 2012 року, Том № 1, а.с., 85), позов
підтримав в повному обсязі,
посилаючись на обставини, які
викладені в позовній заяві.

Представник відповідача, - Чижов В.А., (
який діяв на підставі довіреності №
111/КАМ/ю від 23 грудня 2013 року, Том № 2,
а.с., 78), проти позову заперечував,
посилаючись на обставини, які
зазначені в ухвалі від 04.12.2014 року
колегії суддів судової палати у
цивільних справах Вищого
спеціалізованого суду України з
розгляду цивільних і кримінальних
справ.

Представник третьої особи, - Управління
Дежкомзему у Кагарлицькому районі
Київської області в судове засідання
не з»явився, проте на адресу
Кагарлицького районного суду надійшла
письмова заява, ( Том № 2, а.с., 77), в якій
третя особа просить суд слухати справу
без участі її представника.

Суд, вислухавши представника
позивачів, - ОСОБА_1, який позов
підтримав, вислухавши представника
відповідача, - Чижова В.А., який проти
позову заперечував, дослідивши
матеріали справи, приходить до
висновку щодо відмови в задоволенні
позовних вимог, обґрунтовуючи своє
рішення наступним.

Так, позовні вимоги позивачі та їх
представник обґрунтовують наступним.

Між Позивачами та Товариством з
обмеженою відповідальністю «Комплекс
Агромарс» (далі-Відповідач) було
підписано договори оренди земельних
ділянок, які розташовані на території
Халчанської сільської ради.

Вказані договори були зареєстровані
Управлінням Держкомзему у
Кагарлицькому районі в книзі записів
реєстрації договорів оренди земельних
ділянок.

З підстав зазначених нижче, під час
підписання Позивачами та Відповідачем
договорів оренди в договорах не було
передбачено всіх істотних умов, а тому
такі договори необхідно визнати
недійсними.

Згідно ч. 1 ст. 15 Закону України «Про
оренду землі» істотними умовами
договору оренди землі є: об'єкт оренди
(місце розташування та розмір
земельної ділянки); строк дії договору
оренди; орендна плата із зазначенням її
розміру, індексації, форм платежу,
строків, порядку її внесення і
перегляду та відповідальності за її
несплату; умови використання та
цільове призначення земельної ділянки,
яка передається в оренду; умови
збереження стану об'єкта оренди; умови
і строки передачі земельної ділянки
орендарю; умови повернення земельної
ділянки орендодавцеві; існуючі
обмеження (обтяження) щодо
використання земельної ділянки;
визначення сторони, яка несе ризик
випадкового пошкодження або знищення
об'єкта оренди чи його частини;
відповідальність сторін; умови
передачі у заставу та внесення до
статутного фонду права оренди
земельної ділянки.

Під час підписання договорів оренди не
було досягнуто згоди що таких істотних
умов:

- строк дії договору оренди,

Згідно ч. 2 ст. 19 Закону України «Про
оренду землі» при передачі в оренду
сільськогосподарських угідь для
ведення товарного
сільськогосподарського виробництва
строк дії договору оренди земельних
ділянок визначається з урахуванням
періоду ротації основної сівозміни
згідно з проектами землеустрою.

В договорах оренди відсутнє положення
щодо визначення строку дії договору
оренди земельних ділянок з урахуванням
періоду ротації основної сівозміни
згідно з проектом землеустрою.

Також, в договорах взагалі відсутнє
посилання на проект землеустрою.

- орендна плата із зазначенням її
розміру, індексації, форм платежу,
строків, порядку її внесення і
перегляду та відповідальності за її
несплату;

Згідно ч. 1 ст. 192 Цивільного кодексу
України законним платіжним засобом,
обов'язковим до приймання за
номінальною вартістю на всій території
України, є грошова одиниця України -
гривня.

Згідно ч. 1 ст. 524 Цивільного кодексу
України зобов'язання має бути виражене
у грошовій одиниці України - гривні.

Виходячи з вказаних норм Цивільного
кодексу України зобов'язання, що
виникають з договорів в тому числі і
договорів найму (оренди) має бути
визначено в грошовому виразі, а саме в
гривні.

В договорах оренди відсутнє положення
щодо визначення орендної плати в
грошовому виразі. Положення договорів
оренди про оренду плату про те, що
орендна плата сплачується шляхом
поставки зерна в кількості 1530 кілограм,
не містить вираження орендної плати в
грошовому виразі, а саме в гривні, що
суперечить положення ст. ст. 192, 524
Цивільного кодексу України. Такі
положення договорів унеможливлюють
визначення розміру орендної плати в
грошовій формі.

Отже, в договорах оренди не досягнуто
згоди щодо такої істотної умови як
розмір орендної плати.

існуючі обмеження (обтяження) щодо
використання земельної ділянки;

В п. 8.1 договорів оренди не вказано, які
існують обмеження (обтяження) щодо
використання земельної ділянки, що
свідчить про відсутність згоди щодо
такої істотної умови.

Невід'ємною частиною договору оренди
землі на підставі ч. 4 ст. 15 Закону
України «Про оренду землі» є план або
схема земельної ділянки, яка
передається в оренду;

- кадастровий план земельної ділянки з
відображенням обмежень (обтяжень) у її
використанні та встановлених
земельних сервітутів;

- акт визначення меж земельної ділянки
в натурі (на місцевості);

акт приймання-передачі об'єкта оренди;
проект відведення земельної ділянки у
разі його розроблення згідно із
законом.

В порушення цієї норми Закону до
підписаних сторонами документів не
долучено плану або схеми земельної
ділянки, яка передається в оренду та
акта визначення меж земельної ділянки
в натурі (на місцевості), що
унеможливлює її ідентифікацію
земельної ділянки.

Отже, підписані Позивачами та
Відповідачем договори не містить всіх
істотних умов договору оренди
земельної ділянки визначених законом.

Згідно ч. 2 ст. 15 Закону України «Про
оренду землі» відсутність у договорі
оренди землі однієї з істотних умов,
передбачених цією статтею, а також
порушення вимог статей 4-6, 11, 17, 19 цього
Закону є підставою для відмови в
державній реєстрації договору оренди,
а також для визнання договору
недійсним відповідно до закону.

Згідно ст. 215 Цивільного кодексу
України встановлює, що правочин є
недійсним у зв'язку з недодержанням в
момент його вчинення стороною
(сторонами) загальних вимог, які
необхідні для чинності правочину,
передбачених статтею 203 Цивільного
кодексу.

Згідно ст. 203 Цивільного кодексу
України передбачені загальні вимоги,
додержання яких є необхідним для
чинності правочину, зокрема зміст
правочину не може суперечити цьому
Кодексу, іншим актам цивільного
законодавства, а також інтересам
держави і суспільства, його моральним
засадам.

Таким чином, враховуючи те, що в
підписаних Позивачами та Відповідачем
договорах не міститься всіх істотних
умов договору оренди земельної ділянки
визначених законом, такі договори на
підставі ч. 2 ст. 15 Закону України «Про
оренду землі» та ст. 215 Цивільного
кодексу України повинні бути визнані
недійсними.

Незважаючи на відсутність у договорах
оренди всіх істотних умов, порушення
порядку передачі земельних ділянок,
Управління Держкомзему в
Кагарлицькому районі в порушення ч. 2
ст. 15 Закону України «Про оренду землі»
незаконно було проведено державну
реєстрацію договорів.

Отже, державну реєстрацію таких
договорів, яка проведена з порушенням,
необхідно скасувати.

Суд не погоджується з позицією
позивачів, яка викладена в заяві, та не
погоджується з позицією представників
позивачів, - ОСОБА_1 які він висловлював
в судовому засіданні з огляду на
наступне.

Так, 1 січня 2007 року та 1 січня 2009 року
між позивачами та ТОВ «Комплекс
Агромарс» були укладені договори
оренди земельних ділянок, які
розташовані на території Халчанської
сільської ради.

Вказані договори були зареєстровані
Управлінням Держкомзему у
Кагарлицькому районі в книзі записів
договорів оренди земельних ділянок.

Під час підписання у договорах, на
думку позивачів, не було передбачено
усіх істотних умов, зокрема: строку дії
договорів з урахуванням періоду
ротації основної сівозміни згідно з
проектом землеустрою; розміру орендної
плати у гривнях; існуючих обмежень
(обтяжень) щодо використання земельних
ділянок, що є підставою для визнання
таких договорів недійсними.

Що стосується тієї обставини, що під
час підписання оспорюваних договорів
оренди земельних ділянок не було
досягнуто згоди щодо істотних умов,
зокрема:

- щодо строку дії договору оренди,

- відсутнє положення щодо визначення
строку дії оренди земельних ділянок з
урахуванням періоду ротації основної
сівозміни згідно з проектом
землеустрою;

- в договорах відсутнє посилання на
проект землеустрою;

- не досягнуто згоди щодо орендної
плати із зазначенням її розміру,
індексації, форм платежу, строків,
порядку її внесення і перегляду та
відповідальності за її несплату;

- в договорах відсутнє положення щодо
визначення орендної плати в грошовому
виразі.

- в договорах не вказано, які існують
обмеження (обтяження) щодо
використання земельної ділянки.
Вказані обставини є підставою,
відповідно до ч.2 ст.15 Закону України
«Про оренду землі», ст.ст.203, 215 ЦК
України, для визнання договорів оренди
земельних ділянок недійсними, -

то до даного твердження сторони
позивачів суд відноситься критично,
оскільки дані твердження зроблені без
належного з'ясування дійсних обставин
справи, прав та обов'язків сторін, та
ідуть в розріз норм матеріального
права, що регулюють спірні
правовідносини, з огляду на наступне.

Так, згідно положень ч.ч.1,2 ст.22 Закону
України «Про оренду землі», відповідно
до яких орендна плата може справлятися
у грошовій, натуральній та
відробітковій (надання послуг
орендодавцю) формах. Сторони можуть
передбачити в договорі оренди
поєднання різних форм орендної плати.

Сплата за оренду земельної ділянки
виключно у грошовій формі передбачена
за земельні ділянки, що перебувають у
державній і комунальній власності (ч. 3
ст.22 Закону України «Про оренду землі»).

Підпунктом 4.1.1 п. 4.1 розділу 4 укладених
між сторонами договорів передбачено,
що за бажанням однієї із сторін цього
Договору, орендна плата може
здійснюватись у грошовій формі.

Сума орендної плати в грошовій формі
визначається за домовленістю сторін на
момент фактичного розрахунку,
відповідно ринкової вартості зерна в
кількості відповідно до п. 4.1. цього
Договору.

Розмір орендної плати вказаний в п. 4.1.
розділ 4 оспорюваних договорів, питання
індексації визначено у п. 4.2 розділу 4
Договорів, де орендна плата, враховуючи
невиплачену, підлягає індексації у
відповідності з положенням
затвердженим Постановою Кабінету
Міністрів України від 12 травня 2000 року
№783 «Про проведення індексації
грошової оцінки земель».

Форма платежу, строки, порядок внесення
і перегляд орендної плати,
відповідальність за її несплату
визначено п. 4.4 та п. 4.5 розділу 4
Договорів, зокрема: орендар виплачує
орендну плату один раз на рік після
збирання врожаю, а саме з 15 жовтня по 31
грудня в рік збирання врожаю.

Орендна плата сплачується орендарем
лише за періоди користування, які
починаються з весняними польовими
роботами та закінчуються збиранням
врожаю орендарем.

У разі несплати орендної плати у
строки, визначені цим, договором,
справляється пеня у розмірі 0,001 % від
несплаченої суми за кожен день
прострочення, але не більше подвійної
облікової ставки Національного банку
України.

Що стосується твердження сторони
позивачів про те, що при підписанні
договорів оренди не було досягнуто
згоди щодо такої істотної умови, як:
строк дії договору оренди, то дане
твердження також не відповідає
дійсності, та є помилковим, та не може
бути обставиною, яка має слугувати для
задоволення позовних вимог, з огляду на
наступне.

Так, згідно положення п. 3.1 Розділу 3
договорів оренди, термін дії цих
договорів становить 5 років від дати
його реєстрації, в установленому
законодавством порядку.

Що стосується твердження сторони
позивачів про те, що відповідно до ч.2
ст.19 Закону України «Про оренду землі»,
у договорах оренди мало бути визначено
строк їх дії з урахуванням періоду
ротації основної сівозміни згідно з
проектом землеустрою, та те, що в
договорах відсутнє посилання на проект
землеустрою.

Такі твердження спростовуються тим, що
згідно ч.4 ст.22 ЗК України на період до 1
січня 2015 року поширюються лише на тих
власників та користувачів, які
використовують земельні ділянки
сільськогосподарського призначення
для ведення товарного
сільськогосподарського виробництва
загальною площею більш як 100 гектарів
(п.18 розділу X перехідних положень ЗК
України).

Оскільки площа земельної ділянки, яка
орендується є меншою 100 гектарів, а
саме, 34,19 га, то зазначення у текстах
договорів змісту ч.2 ст.19 Закону України
«Про оренду землі» не є обов'язковим, та
відсутність такого зазначення не є
однією з підстав для задоволення
позову.

Далі, що стосується твердження сторони
позивача про те, що відсутні у спірних
договорах такі додаткіи як план або
схема земельної ділянки, яка
передається в оренду та акт визначення
меж земельної ділянки в натурі (на
місцевості), що, на думку сторони
позивача, унеможливлює ідентифікацію
земельної ділянки, суд зазначає
наступне.

При наявності обмежень на використання
земельної ділянки до примірника
державного акта на право постійного
користування земельною ділянкою або на
право власності на земельну ділянку,
який видається власнику або
користувачу земельної ділянки,
додаються: копія кадастрового плану;
акт перенесення на місцевість меж зон
обмежень (п. 2.16 Інструкції про порядок
складання, видачі, реєстрації і
зберігання державних актів на право
власності на земельну ділянку і право
постійного користування земельною
ділянкою та договорів оренди землі",
затвердженої наказом Держкомзему від 4
травня 1999 року № 43).

Згідно з п. 2.6 вказаної інструкції
кадастровий план земельної ділянки
складається в масштабі, який
забезпечує чітке зображення всіх
елементів і написів. На план
наносяться: - межі земельної ділянки з
описом суміжних землевласників і
землекористувачів.

Відповідно до оспорюваних договорів,
додатками до них є копія Державного
акта на право приватної власності на
землю, кадастровий план земельної
ділянки з відображенням обтяжень
(обмежень) у її використанні та
встановлених земельних сервітутів, акт
приймання-передачі об'єкту оренди.
Довідка про визначення нормативної
грошової оцінки об'єкту оренди.

Відповідно до Постанови Кабінету
Міністрів України «Про затвердження
форм державного акта на право
власності на земельну ділянку та
державного акта на право постійного
користування земельною ділянкою» від 2
квітня 2002 року № 449, затверджено типову
форму державного акта на право
власності на земельну ділянку та
державного акта на право постійного
користування земельною ділянкою.

Зворотня сторона державного акта на
право власності на земельну ділянку
містить план меж земельної ділянки із
зазначення кадастрового номера
ділянки.

Однією із граф вказаного плану є
зазначення існуючих обмежень
(обтяжень) щодо використання земельної
ділянки. Наявні в матеріалах справи
такі плани меж земельної ділянки не
містили будь-яких обмежень.

Вказаних обставин суди не врахували та
не мотивували свої висновки щодо
необхідності кадастрового плану
земельної ділянки з відображенням
обтяжень (обмежень) у її використанні
та встановлених земельних сервітутів.

Обґрунтування підстав, які вказано
судом вище, які слугують відмові у
позові, викладено в ухвалі від 04.12.2014
року колегії суддів судової палати у
цивільних справах Вищого
спеціалізованого суду України з
розгляду цивільних і кримінальних
справ.

Висновки, які вказані у вищевказаній
ухвалі, покладені в основу даного
рішення про відмову в задоволенні
позову, так як згідно ч. 4 ст. 338 ЦПК
України висновки і мотиви, з яких
скасовані рішення є обов»язковими для
суду першої чи апеляційної інстанції
при новому розгляду справи.

Отже, виходячи з положень ч. 4 ст. 338 ЦПК
України суд першої інстанції зв»язаний
висновками та мотивами суду касаційної
інстанції, якщо повторний розгляд
справи відбувається з тих самих
підстав, які досліджувалися судом
касаційної інстанції.

Суд не зв»язаний висновками та
мотивами суду касаційної інстанції,
лише в тому випадку, коли під час
повторного розгляду справи позивач
змінив підстави або предмет позову,
проте, в даному випадку сторона
позивачів не змінювала підставу та
предмет позову, що є безумовною
підставою для застосування при
розгляді даного спору висновків та
мотивів касаційного суду.

Що ж стосується тієї обставини, що
відсутній проект землеустрою,
розробленого відповідно до Постанови
Кабінету Міністрів України «Про
затвердження Порядку розроблення
проектів землеустрою, що забезпечують
еколого-економічне обґрунтування
сівозміни та впорядкування угідь» від 2
листопада 2011 року №1134, відповідно до п.
3 якої проект землеустрою
розробляється на підставі рішення
відповідного органу виконавчої влади,
органу місцевого самоврядування або
суду про проведення робіт із
землеустрою та укладеного відповідно
до нього договору між землевласником
(землекористувачем) та розробником
проекту землеустрою, то даний факт не є
підставою для задоволення позовних
вимог, так як згідно ч.4 ст.22 ЗК України
на період до 1 січня 2015 року дана вимога
поширюються лише на тих власників та
користувачів, які використовують
земельні ділянки
сільськогосподарського призначення
для ведення товарного
сільськогосподарського виробництва
загальною площею більш як 100 гектарів
(п.18 розділу X перехідних положень ЗК
України).

Оскільки площа земельної ділянки, яка
орендується є меншою 100 гектарів, а
саме, 34,19 га, то складання та
затвердження проекту землеустрою не є
обов'язковим, та відсутність такого
проекту не є однією з підстав для
задоволення позову.

Враховуючи вищевикладене, керуючись п.
2.16 Інструкції про порядок складання,
видачі, реєстрації і зберігання
державних актів на право власності на
земельну ділянку і право постійного
користування земельною ділянкою та
договорів оренди землі", затвердженої
наказом Держкомзему від 4 травня 1999
року № 43), Постановою Кабінету
Міністрів України від 12 травня 2000 року
№783 «Про проведення індексації
грошової оцінки земель», Постановою
Кабінету Міністрів України «Про
затвердження форм державного акта на
право власності на земельну ділянку та
державного акта на право постійного
користування земельною ділянкою» від 2
квітня 2002 року № 449, Постановою
Кабінету Міністрів України «Про
затвердження Порядку розроблення
проектів землеустрою, що забезпечують
еколого-економічне обґрунтування
сівозміни та впорядкування угідь» від 2
листопада 2011 року №1134, ч.2 ст.15 Закону
України «Про оренду землі», ч.ч.1,2,3 ст.22
Закону України «Про оренду землі», ч.4
ст.22 ЗК України, п.18 розділу X перехідних
положень ЗК України), ст.ст.203, 215 ЦК
України, ст.ст. 215, 218, ч. 4 ст. 338 ЦПК
України, суд, -

В И Р І Ш И В :

В задоволенні позову ОСОБА_3, ОСОБА_4,
ОСОБА_5, ОСОБА_6 ОСОБА_7, ОСОБА_8, ОСОБА_9,
ОСОБА_10, ОСОБА_11, ОСОБА_12 до ТОВ
«Комплекс Агро марс», третя особа, -
Управління Дежкомзему у Кагарлицькому
районі про визнання недійсним
договорів аренди земельних ділянок, -
відмовити.

Апеляційна скарга на рішення суду
подається протягом 10 днів з дня його
проголошення. Особи, які брали участь у
справі, але не були присутні у судовому
засіданні під час проголошення рішення
можуть подати апеляційну скаргу
протягом 10 днів з дня отримання копії
цього рішення.

Апеляційна скарга подається
апеляційному суду через суд першої
інстанції, який ухвалив оскаржуване
судове рішення.

Рішення суду набирає законної сили
відповідно до ч. 1 ст.223 ЦПК України.

Суддя: О. В. Закаблук