Справа № 238/17/14-ц
Справа № НОМЕР_3-с/238/1/14
У Х В А Л А

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

10 лютого 2014 року Новоазовський
районний суд Донецької області у
складі:

судді
Китаєва А.В.,

при секретарі
Нуйкіній В.М.,

розглянувши у відкритому судовому
засіданні в залі суду в місті
Новоазовську скаргу Публічного
акціонерного товариства Акціонерний
банк «Укргазбанк» до відділу державної
виконавчої служби Новоазовського
районного управління юстиції, третя
особа: фізична особа-підприємець
ОСОБА_1 на дії ВДВС Новоазовського
районного управління юстиції щодо
оцінки майна,

В С Т А Н О В И В :

09.01.2014 року заявник звернувся до суду с
зазначеною скаргою, в обґрунтування
своїх вимог зазначив наступне.

На примусовому виконанні у ВДВС
Новоазовського РУЮ перебуває
виконавче провадження щодо
примусового виконання виконавчих
листів по цивільній справі НОМЕР_2-296,
виданих Новоазовським районним судом
Донецької області за позовом ПАТ АБ
«Укргазбанк» до ОСОБА_2 та ОСОБА_3 про
стягнення заборгованості за кредитним
договором.

09.08.2010 року державним виконавцем
відкрито виконавче провадження ВП
№21382872 про стягнення боргу з ОСОБА_2

В ході примусового виконання
виконавчого документу державним
виконавцем з метою виконання
вищевказаного виконавчого документа
актом опису й арешту майна від 09.08.2011
року було описано і арештовано майно
боржника ОСОБА_2, а саме: квартири за
НОМЕР_1,НОМЕР_2,НОМЕР_3,НОМЕР_4,НОМЕР_5,НОМ
ЕР_6, два підвальних приміщення з 3-х
кімнат, одне підвальне приміщення з 1-єї
кімнати будинку, які розташовані за
адресою: АДРЕСА_1.

В подальшому 02.08.2013 року державним
виконавцем безпідставно повторно на
думку заявника складено акт опису й
арешту майна боржника та повторно
призначено експерта.

У відповідності до цього акту
опису й арешту майна, державним
виконавцем описується та
арештовується наступне майно: квартири
за НОМЕР_1,НОМЕР_3,НОМЕР_4,НОМЕР_5,НОМЕР_6,
два підвальних приміщення з 3-х кімнат,
одне підвальне приміщення з 1-єї
кімнати, земельна ділянка за
кадастровим номером :01:003:0459,
загальною площею 0,3494 га, які
розташовані за адресою: АДРЕСА_1.

До акту опису й оцінки майна на
думку заявника державним виконавцем
безпідставно не внесено до кола
об'єктів опису й арешту квартиру за
НОМЕР_2, що була описана та арештована у
2011 році.

Далі, постановою від 21.08.2013 року
Новоазовським ВДВС для проведення
оцінки нерухомого майна було
призначено експертом-оцінювачем у
виконавчому проваджені, та
постановлено надати письмовий
висновок з питань визначення вартості
предмета застави експерта, суб'єкта
оціночної діяльності - суб'єкта
господарювання ОСОБА_1.

Оскільки банк заперечував проти
результатів експертної оцінки, ВДВС
було винесено постанову від 09.10.2013 року
про призначення експерта,
суб'єкта оціночної діяльності -
суб'єкта господарювання Донбаська
товарна біржа для рецензування
попередньої оцінки.

Заявник з посиланням на постанову КМ
України від 04.03.2013 р. № 231 «Деякі
питання проведення оцінки для цілей
оподаткування та нарахування і сплати
інших обов'язкових платежів, які
справляються відповідно до
законодавства» вважає, що у суб'єкта
оціночної діяльності відсутнє право на
проведення здійснення оціночної
діяльності з 01.11.2013 року у
відповідності до норм чинного
законодавства.

Також заявник вважає, що державним
виконавцем допущено порушення у
постанові про призначення експерта для
участі у виконавчому провадженні,
оскільки державним виконавцем не чітко
сформульовані вимоги до проведення
оцінки майна, не зазначено яку саме
вартість майна необхідно визначити
оцінювачу.

17.12.2013 року до стягувача АБ
«Укргазбанк» від Новоазовського ВДВС
надійшло повідомлення про оцінку
арештованого майна за вих. №7152 від 04
грудня 2013 року разом з рецензією. В
рецензії рецензент зазначив, що звіт у
цілому відповідає вимогам
нормативно-правових актів регулюючих
питання оцінки, але мають незначні
недоліки, що не вплинули на
достовірність оцінки.

Банк, ознайомившись зі звітом про
незалежну оцінку з висновком щодо
вартості майна та методикою проведення
оцінки не згодний, оскільки вартість
оцінки арештованого майна визначена на
рівні ліквідаційної вартості майна, а
не на рівні ринкової вартості майна, а
також за наступними обставинами:

По-перше, чому оцінювач при здійсненні
оцінки аналізував всі дев'ять квартир,
тоді як ОСОБА_2 належить лише п'ять
квартир.

По-друге, на сторінці дев'ять та на
сторінці двадцять три звіту
зазначається аналіз та вказується
вартість навісу, вбиральні, мощення, що
відокремлено в окрему категорію
оцінки, та внесено до загальної
вартості об'єкту оцінки, тоді як в
постанові про призначення суб'єкта
оціночної діяльності завдання на
проведення вищезазначених об'єктів
суб'єкту оцінки не ставилось, а так
оцінювач вийшов за рамки своєї
компетенції та поставлених завдань, та
безпідставно вніс вартість вказаних
об'єктів до загальної вартості майна.

По-третє, на сторінці дев'ятій звіту
оцінювачем описується об'єкт оцінки. На
описові частині об'єкта оцінки
ґрунтується таблиці 5.1,5.2,5.3,5.4. Так опис
об'єкта оцінки не відповідає зносу, що
розрахований в таблицях, та не
відповідає правкам на технічний стан в
порівняльному підході.

По-четверте, на сторінці 12-14, де
вказується опис технічного стану
об'єктів оцінки, відсутній опис
технічного стану конструктивних
елементів, що може призвести до
невірного завищення фізичного зносу,
що в подальшому призводить до зниження
вартості майна.

По-п'яте, на сторінці 17 оцінювачем
вказується на індекс зміни ринкової
вартості будівельних-монтажних робіт,
продукції промислового виробництва на
01.01.2013 р. залишений на рівні 01.07.2012 р., та
складає 21,25. Тоді як на 01.07. індекс
складав 21.59 у відповідності до письма
№7/15-11731 від 29.07.2013 р. Міністерства
регіонального розвитку, будівництва та
житлово-комунального господарства
України.

По-шосте, оцінювачем використано в
якості будівельного аналогу
двоповерхова будівля згідно подібної
будівлі в цінах станом на 1969 р. На
противагу зазначили, що станом на
сьогодні існує досить великий масив
інформації для використання
аналогових порівнянь зі значно новішою
інформацією та оновленими довідниками
для визначення аналогових порівнянь зі
значно новішою інформацією, та
оновленими довідниками для визначення
ринкової вартості за більш адекватний
період.

По-сьоме, на сторінці 19 оцінки оцінювач
описує порівняльний підхід. Так,
відсутній опис об'єкта порівняння, що
веде до некоректних поправок як на
місцезнаходження так і на технічний
стан об'єкта. Не відповідає вимогам
національного стандарту НОМЕР_1 та
НОМЕР_2 по оцінці. Все це призвело до
зниження вартості об'єкта оцінки.

По-восьме, в таблиці 7.3 зазначається
коефіцієнт для об'єктів порівняння. Як
зазначалось раніше незрозуміло. За
яким принципом визначались
коефіцієнти для об'єктів порівняння,
тобто недостовірна інформація
викладена в звіті знизила оцінку майна.

По-дев'яте, в таблиці 7.4 оцінки
вказується (стовпчик 3) на вартість без
ріелторських послуг, а в стовпчику 2 за
логікою, вартість з ріелтерськими
послугами. Заявнику не зрозуміло
звідки взялась вартість з
ріелтерськими послугами, в розумінні
Стандарту 1 по оцінці майна, визначення
ринкової вартості не має на увазі таких
витрат.

Отже, оцінка виконана з грубими
порушеннями національних стандартів
НОМЕР_1 та НОМЕР_2 и не може бути
прийнята для продажу об'єктів оцінки.

По-десяте, згідно звіту на сторінці 23
оцінювач зазначає, що врахувавши
використання в зазначених підходах в
якості похідної бази ринкових даних,
які відображають поточну кон'юнктуру
ринку оренди та продажу комерційної
нерухомості, отримані результати
можуть вважатися максимально
достовірними. Проте з таким
твердженням скаржник не погоджується,
оскільки данні, що містяться в звіті не
відображають кон'юнктуру ринку
продажу, а тим більше оренди
комерційної нерухомості та не можуть
вважатися максимально достовірними,
тому що не підкріплені ринковими
даними описом об'єктів порівняння та
джерелами інформації по об'єктам
порівняння.

Таким чином, звіт не відповідає вимогам
нормативно-правових актів з оцінки
майна і має недопустимі недоліки, що
вплинули на достовірність оцінки.
Заявник вважає, що дії щодо
використання даного звіту для
формування державним виконавцем
пакету документів, який в подальшому
був направлений для проведення
прилюдних торгів, є протиправними.

Просив визнати вартість за звітом про
незалежну оцінку арештованого та
описаного майна: квартири за
НОМЕР_1,НОМЕР_3,НОМЕР_4,НОМЕР_5,НОМЕР_6, два
підвальних приміщення з 3-х кімнат,
одне підвальне приміщення з 1-єї
кімнати, земельна ділянка за
кадастровим номером :01:003:0459,
загальною площею 0,3494 га, розташовані за
адресою: АДРЕСА_1, що належать ОСОБА_2
виготовленої експертом, суб'єктом
оціночної діяльності-суб'єкта
господарювання ОСОБА_1 станом на 27
серпня 2013 року такою, що не відповідає
діючому законодавству. Зобов'язати
державного виконавця винести
постанову про зупинення виконавчого
провадження ВП №21382872 до набрання
чинності рішення за результатами
розгляду даної скарги за скаргою АБ
«Укргазбанк» до ВДВС Новоазовського
РУЮ. Призначити у справі повторну
експертну оцінку.

У судове засідання представник
заявника не з'явився, про час і місце
судового засідання повідомлений
належним чином, причину неявки суду не
повідомив, з заявою про розгляд справи
у його відсутність або про відкладення
розгляду справи з певних причин до суду
не звертався.

Представник ВДВС Новоазовського РУЮ у
судове засідання не з'явився, надав до
суду заяву про розгляд скарги за його
відсутності та письмові заперечення на
скаргу заявника відповідно до яких
вважає, що скарга складена заявником
без врахування норм матеріального та
процесуального права, у зв'язку з чим не
підлягає задоволенню.

Третя особа ФО-П ОСОБА_1 у судове
засідання не з'явився, надав до суду
заяву про розгляд скарги за його
відсутності та письмові зауваження до
скарги, в яких спростував доводи
заявника, просив у задоволенні скарги
відмовити.

Згідно зі статтею 386 ЦПК України неявка
в судове засідання заявника або
заінтересованої особи, яким
повідомлено про час і місце його
проведення, не перешкоджає розгляду
скарги, заяви чи подання (п. 9
інформаційного листа Вищого
спеціалізованого суду України з
розгляду цивільних і кримінальних
справ від 28.01.2013 р. № 24-152/0/4-13 «Про
практику розгляду судами скарг на
рішення, дії або бездіяльність
державного виконавця чи іншої
посадової особи державної виконавчої
служби під час виконання судового
рішення у цивільній справі»).

Вивчивши заяву та додані матеріали,
оцінивши доводи сторін, суд вважає, що
вартість за звітом про незалежну
оцінку арештованого та описаного майна
в цілому відповідає вимогам
нормативно-правових актів регулюючих
питання оцінки, тому приходить до
висновку про відмову в задоволенні
скарги.

У судовому засіданні встановлено, що
постановою від 09.08.2010 року державним
виконавцем відкрито виконавче
провадження ВП №21382872 про стягнення
боргу з ОСОБА_2 (а.с.107).

На підставі рішення Новоазовського
районного суду Донецької області від
28.01.2009 року за ОСОБА_4 визнано право
власності на квартиру НОМЕР_2 у
багатоквартирному житловому будинку,
що розташований за адресою АДРЕСА_1,
тобто зазначена квартира безпідставно
була внесена до кола об'єктів опису й
арешту у 2011 році, у зв'язку з чим
правомірно не була включена державним
виконавцем до акту опису й арешту майна
від 02.08.2013 року.

Дослідивши постанову КМ України від
04.03.2013 р. № 231 «Деякі питання проведення
оцінки для цілей оподаткування та
нарахування і сплати інших
обов'язкових платежів, які
справляються відповідно до
законодавства» суд вважає, доводи
заявника щодо відсутності дозволу у
Донбаської товарної біржі для
рецензування попередньої оцінки є
необґрунтованими, оскільки зазначена
постанова регулює правовідносини з
питань проведення оцінки тільки для
цілей оподаткування, а не відносин,
врегульованих Законом України «Про
виконавче провадження».

Зауваження заявника щодо формулювання
вимог до проведення оцінки майна, а
саме, яку вартість майна необхідно
визначити оцінювачу є надуманими,
оскільки державний виконавець
відповідно до законодавства не може
втручатися у діяльність експерта та
формулювати вимоги щодо проведення
оцінки, в т.ч. щодо вартості майна, яку
необхідно визначити оцінювачу. У то й
же час державному виконавцю надано
право визначити, яке саме майно
необхідно оцінити.

Голослівною є також заява заявника, що
визначена оцінщиком вартість
нерухомості у сумі 916623,00 грн. не є
ринковою вартістю, оскільки вона
визначена на рівні ліквідаційної
вартості майна, а не на рівні ринкової
вартості майна. Відповідно до ч.1 ст.58
Закону України «Про виконавче
провадження» визначення вартості
майна боржника проводиться державним
виконавцем за ринковими цінами, що
діють на день визначення вартості
майна. Для оцінки за регульованими
цінами, оцінки нерухомого майна,
транспортних засобів, повітряних,
морських та річкових суден державний
виконавець залучає суб'єкта оціночної
діяльності - суб'єкта господарювання,
який провадить свою діяльність
відповідно до Закону України "Про
оцінку майна, майнових прав та
професійну оціночну діяльність в
Україні", про це і зазначено у звіті.

Навівши у своїй скарзі 10 обставин, за
якими заявник не згодний зі звітом про
незалежну оцінку та висновком щодо
вартості нерухомого майна, а також
методикою проведення оцінки заявник
висловів свою суб'єктивну точку зору,
яка не була підкріплена нормами
діючого законодавства.

Так, згідно постанови державного
виконавця від 21.08.2013 року про
призначення експерта оцінці підлягав:
двоповерховий житловий будинок, а
також - в складі будинку належні
боржнику на праві приватної власності
квартири, підвальне приміщення (у
складі з трьох приміщень) в цьому
будинку. Згідно технічного паспорту
БТІ (додаток №2 до звіту) об'єкт оцінки
складається: із самого будинку, навісу
(літ. «а»), навісу (літ. «б»), вбиральні
(літ «в»), мощення (літ. «І»). При цьому
житловий будинок, в свою чергу,
складається із 9 квартир, підвалу,
сходових клітин і коридору. Отже,
відповідно до завдання державного
виконавця була визначена ринкова
вартість усього будинку, в т.ч. 5 квартир
і підвалу, які належать ОСОБА_2

Що стосується визначення фізичного
зносу, то в звіті про оцінку, виконане
по кожній складовій окремо в таблицях
5.1-5.6, відповідно до вимог стандарту
Міністерства з питань
житлово-комунального господарства
України СОУ ЖКГ 75.11-35077234, НННН:2009
"Житлові будинки. Правила визначення
фізичного зносу житлових будинків",
затвердженим наказом № 21 від 03.02.2009 р.
Основою є натурне обстеження об'єкту
оцінки і технічна документація,
виконана фотофіксація об'єкту оцінки.
При цьому жодним нормативним актом не
регламентується у якій формі повинна
викладатися інформація. Більш того, п.52
постанови КМУ від 10 вересня 2003 р. № 1440
«Про затвердження Національного
стандарту № 1 «Загальні засади оцінки
майна і майнових прав» передбачено, що
оцінювач самостійно здійснює пошук
інформаційних джерел, їх аналіз та
виклад обґрунтованих висновків.

Згідно пояснень оцінювача індекс зміни
вартості будівельних робіт, який
складає 21,59 не був врахований станом на
01.01.2013 р., а був залишений на рівні 01.07.2012
р. (21,25), оскільки не був опублікований
на момент виготовлення звіту.

Згідно ст.40 Національного
стандарту №1: «Витратний підхід
передбачає визначення поточної
вартості витрат на відтворення або
заміщення об'єкту оцінки з наступним
коригуванням їх на суму зносу
(знецінення)». Оцінювачем застосований
метод заміщення. Зауваження заявника,
що в розрахунках використані ціни 1969
року є не обґрунтованими, оскільки
оцінювач приводить ці ціни до цін на
момент оцінки. Вибір підходів і методів
оцінки згідно законодавства України є
винятковим правом оцінювача.

Відповідно до вимог ст.56
Національного стандарту №1 звіт про
оцінку майна повинен містити додатки з
копіями початкових даних. Згідно ст.54
Національного стандарту «Зібрані
оцінювачем початкові дані і інша
інформація повинні відображуватися в
звіті про оцінку майна з посиланням на
джерело їх отримання і в додатках до
нього із забезпеченням режиму
конфіденційності відповідно до умов
договору на проведення оцінки майна і з
дотриманням вимог законодавства». У
розділі 7.2 звіту про оцінку написано:
«Оцінювачем виконані маркетингові
дослідження на ринку нерухомості
м.Новоазовськ. Дані отримані з мережі
Internet, а також шляхом телефонного
опитування. З представлених на ринку
пропозицій відібрані аналогічні
об'єкти, що мають максимально схожі з
об'єктом оцінки параметри (додаток №3).
В ході аналізу об'єкти зі значеннями
вартостей, що значно перевищують
середні, - виключені». У додатку №3 до
звіту на сторінках 40-42 вказані об'єкти
порівняння, даний їх опис і вказано
джерело. Таким чином, інформація
заявника, що в звіті «відсутній опис
об'єкту порівняння і посилання на
джерело інформації за вартістю
пропозиції об'єкту порівняння» не
відповідає дійсності.

Згідно ст.49 Національного стандарту №1
в порівняльному підході «Основними
елементами порівняння являються
характеристики подібного майна за його
місцезнаходженням, фізичними і
функціональним ознакам, умовами
продажу і тому подібне. Коригування
вартості подібного майна здійснюється
шляхом додавання або віднімання
грошової суми із застосуванням
коефіцієнта (відсотка) до ціни продажу
(пропозиції) вказаного майна або шляхом
їх комбінування». У розділі 7.2 звіту про
оцінку написано: «Облік відмінностей в
економічних, технічних і
функціональних характеристиках
об'єктів порівняння і об'єкту оцінки
здійснюється шляхом виконання
коригування вартості об'єктів
порівняння і визначення величини
приведеної вартості оцінюваного
об'єкту». Коригування на
місцезнаходження в звіті про оцінку
здійснене із застосуванням методу,
заснованого на порівнянні агрегованої
оцінки місцезнаходження об'єктів
порівняння і об'єкту оцінки. Розрахунок
коефіцієнта коригування приведений в
таблиці 7.3. Згідно ст.16 Національного
стандарту №1 «Визначення ринкової
вартості об'єкту оцінки за допомогою
порівняльного підходу ґрунтується на
інформації про ціни продажу
(пропозиції) подібного майна,
достовірність якого не викликає сумнів
у оцінювача», а не у заявника. У розділі
7.2 звіту про оцінку написано: «У разі
продажу нерухомості посередницькими
ріелтерськими фірмами, враховується 5%
націнка на їх послуги, шляхом
коригування на умови продажу». Отже,
доводи заявника не засновані на
вимогах діючого законодавства.

Згідно рецензії, проведеної оцінювачем
ОСОБА_5, що працює на Донбаській
товарній біржі на посаді оцінювача
25.11.2013 року звіт у цілому відповідає
вимогам нормативно-правових актів з
оцінки майна, але має незначні
недоліки, що не вплинули на
достовірність оцінки (129-130).

Отже, на думку суду, вартість за звітом
про незалежну оцінку арештованого та
описаного майна, в цілому відповідає
вимогам нормативно-правових актів, що
регулюють питання оцінки, тому суд
приходить до висновку про відмову в
задоволенні скарги.

Статтями 37, 38 Закону України «Про
виконавче провадження» передбачені
випадки зупинення виконавчого
провадження, однак законних підстав
для зупинення у зазначеному випадку не
має. Отже, зупинення виконавчого
провадження в силу статей 37, 38 Закону
України «Про виконавче провадження» є
виключним повноваженням державного
виконавця, яке може бути оскаржене до
суду. При цьому суд не може зупинити
виконавче провадження, так як це
виключне повноваження державного
виконавця. Навіть у разі оскарження дій
державного виконавця, який не зупинив
виконавче провадження, суд вправі
визнати його дії незаконними та
зобов'язати зупинити виконавче
провадження, а не сам зупиняє таке
провадження (частина друга статті 387
ЦПК) (п.14 інформаційного листа Вищого
спеціалізованого суду України з
розгляду цивільних і кримінальних
справ від 28.01.2013 р. № 24-152/0/4-13 «Про
практику розгляду судами скарг на
рішення, дії або бездіяльність
державного виконавця чи іншої
посадової особи державної виконавчої
служби під час виконання судового
рішення у цивільній справі»).

Що стосується призначення повторної
експертної оцінки, то законодавець
передбачає лише один випадок, а саме:
звіт про оцінку майна у виконавчому
провадженні вважається чинним
протягом шести місяців з дня його
підписання суб'єктом оціночної
діяльності - суб'єктом господарювання.
Після закінчення цього строку оцінка
майна проводиться повторно (ч.5 ст.58
Закону України «Про виконавче
провадження»).

Керуючись ст. 208-210, 293, 387 ЦПК України,
суд,

У Х В А
Л И В :

У задоволенні заяви Публічного
акціонерного товариства Акціонерний
банк «Укргазбанк» до відділу державної
виконавчої служби Новоазовського
районного управління юстиції, третя
особа - фізична особа-підприємець
ОСОБА_1, на дії ВДВС Новоазовського
районного управління юстиції щодо
оцінки майна - відмовити.

На ухвалу може бути подано апеляційну
скаргу до Апеляційного суду Донецької
області через Новоазовський районний
суд протягом п'яти днів з дня
проголошення. У разі якщо ухвалу було
постановлено без участі особи, яка її
оскаржує, апеляційна скарга подається
протягом п'яти днів з дня отримання
копії ухвали.

Суддя
А.В. Китаєв