Справа № 111/2645/13-ц
РІШЕННЯ

іменем України

(повний текст 21 лютого 2014 року)

17 лютого 2014 року

смт. Леніне

Ленінський районний суд АРК у складі:

головуючого судді Казацького В.В.

при секретарі Кадіровій Р.А.

розглянувши в відкритому судовому
засіданні в залі суду цивільну справу
за позовною заявою ОСОБА_1 до ОСОБА_2,
треті особи: Міськрайонне управління
Держземагенства в м. Керч і Ленінському
районі АРК, КП "Ленінське БТІ",
Реєстраційна служба Ленінського РУЮ
про стягнення грошових сум за
попереднім договором, 3% річних,
стягнення матеріальних збитків, -

В С Т А Н О В И В:

Позивач звернулася до Ленінського
районного суду АР Крим із позовною
заявою до відповідача, треті особи:
відділ Держкомзему в Ленінському
районі АРК, КП "Ленінське БТІ",
Реєстраційна служба Ленінського РУЮ
про стягнення грошових сум за
попереднім договором, 3% річних,
стягнення матеріальних збитків. Вимоги
мотивовані тим, що 30.08.2012 року між
позивачем та відповідачем був
укладений попередній договір
купівлі-продажу житлового будинку та
земельної ділянки площею 0,30 га, які
знаходяться за адресою: АДРЕСА_1, за
яким сторони домовилися про укладення
та нотаріальне посвідчення основних
договорів купівлі-продажу не пізніше 30
лютого 2013 року. При підписанні
попереднього договору позивач
сплатила відповідачу забезпечувальний
платіж в розмірі 54350 грн. Оскільки
сплинув кінцевий строк, визначений
попереднім договором для укладення та
нотаріального посвідчення основних
договорів купівлі-продажу, і
відповідач не виконала свої
зобов,язання за попереднім договором,
за захистом своїх прав позивач
звернулася до суду та просить стягнути
з відповідача сплачений нею
забезпечувальний платіж 54350 грн.,
передбачений договором штраф за
невиконання зобов,язань за попереднім
договором 54350 грн., 3% річних за період з
04.03.2013 року по 17.01.2014 року у розмірі 1425,02
грн. Крім того за час проживання у
будинку відповідача з 31.08.2012 року вона
підтримувала будинок у стані,
придатному для проживання, через
сильні зливи у серпні-жовтні 2013 року
була змушена провести певні
будівельно-ремонтні роботи, в зв,язку
із чим зазнала певних матеріальних
затрат. На підставі викладеного також
просить стягнути з відповідача
понесені нею витрати на здійснення
невідкладного капітального ремонту
спірного будинку під час проживання у
ньому з 31.08.2012 року у розмірі 8016 грн.

Позивач, її представник у судовому
засіданні позов підтримали з наведених
в ньому підстав. Представник позивача
додатково пояснила, що у строк,
визначений попереднім договором,
відповідач повинна була підготувати
всі необхідні документи для укладення
основних договорів купівлі-продажу та
запросити позивача до обраного
нотаріуса для укладення основних
договорів, однак цього не зробила,
причини невиконання свого зобов,язання
позивачу не повідомила, до позивача з
приводу надання довіреності не
зверталася. Незважаючи на неодноразові
звернення позивача договори
купівлі-продажу так і не уклала,
забезпечувальний платіж не повернула
та штраф не сплатила. Крім того, між
позивачем, її сім,єю та відповідачем
були укладені договори найму житла, на
підставі яких вона та її сім,я
вселилися до будинку відповідача та
проживають там і на даний час. За період
проживання внаслідок незадовільного
стану житлового будинку позивач була
змушена провести його капітальний
ремонт, внаслідок чого зазнала певних
матеріальних затрат, а тому просить
також стягнути їх з відповідача.

Відповідач в судове засідання не
з'явилася, була повідомлена, направила
свого представника. Представник
відповідача в судовому засіданні позов
не визнала та пояснила, що позивач не
зверталася до відповідача за
отриманням довіреності для оформлення
документів, як це передбачено
попереднім договором. Наполягає, що
відповідач і досі бажає продати
житловий будинок та земельну ділянку
на умовах, визначених у попередньому
договорі. Після перерви в судове
засідання не з,явилася, направила
письмові заперечення згідно яких позов
не визнає, оскільки зобов,язання за
попереднім договором припинилося на
підставі ч.3 ст. 635 ЦК України, крім того
зобов,язання були невиконані не з вини
відповідача, а через зміни в
законодавстві та через те, що позивач
усунулась від виконання своїх
обов,язків по оформленню документів
від імені відповідача. Також незгодна
із відшкодуванням вартості ремонтних
робіт, оскільки вони проводилися вже
після припинення дії попереднього
договору, а позивач проживає в будинку
відповідача з серпня 2012 року.

Представники третіх осіб в судове
засідання не з,явилися, були
повідомлені, направили заяви про
розгляд справи за їх відсутності.

Вислухавши учасників процесу,
дослідивши матеріали справи та
оцінюючи докази по справі в їх
сукупності, суд приходить до висновку
про часткове задоволення позову.

Згідно ст. 10 ЦПК України кожна сторона
повинна довести ті обставини, на які
вона посилається як на підставу своїх
вимог або заперечень. Ст. 11 ЦПК України
передбачено, що суд розглядає цивільні
справи на підставі наданих сторонами
доказів та в межах заявлених вимог.

Як встановлено судом відповідач ОСОБА_2
є власником житлового будинку та
земельної ділянки площею 0,30 га по
АДРЕСА_1 (а.с. 10,11, 39-40, 182-183). 30 серпня 2012
року між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 був укладений
нотаріально посвідчений попередній
договір, за умовами якого сторони
зобов,язалися в строк до 30.02.2013 року
укласти і належним чином оформити
договори купівлі-продажу нерухомого
майна (основні договори) - земельної
ділянки площею 0,30 га та житлового
будинку, які знаходяться на АДРЕСА_1.
Обов,язок по обранню нотаріуса для
оформлення основних договорів був
покладений на продавця ОСОБА_2 На
забезпечення виконання зобов,язань за
попереднім договором позивач сплатила
відповідачу забезпечувальний платіж у
сумі 54350 грн. при підписанні
попереднього договору. Зазначеним
договором також передбачено
відповідальність сторін за
невиконання умов попереднього
договору, зокрема передбачено
відповідальність продавця у випадку не
укладання основних договорів протягом
визначеного строку з його вини у
вигляді обов,язку повернути покупцю
забезпечувальний платіж та сплатити
штраф у розмірі 100% від суми
забезпечення виконання зобов,язання.
Попередній договір набирає чинності з
моменту його підписання сторонами та
нотаріального посвідчення і діє до
виконання ними усіх своїх зобов,язань
за цим договором (а.с. 7-8). 02.04.2013 року та
19.06.2013 року позивач направляла
відповідачу письмові вимоги про
повернення забезпечувального платежу
та сплату передбаченого договором
штрафу (а.с. 9, 12, 48-50), відповіді на які
вона так і не отримала. Крім того, 31.08.2012
року між позивачем, членами його сім,ї
та відповідачем були укладені договори
найму житла у будинку АДРЕСА_1,
зареєстровані у виконкомі
Челядінівської сільської ради (а.с. 74-77),
на підставі яких позивач та члени її
сім,ї були зареєстровані у будинку
відповідача (а.с. 209-218).

В силу вимог ст. 635 ЦК України
попереднім є договір, сторони якого
зобов'язуються протягом певного строку
(у певний термін) укласти договір в
майбутньому (основний договір) на
умовах, встановлених попереднім
договором. Попередній договір
укладається у формі, встановленій для
основного договору, а якщо форма
основного договору не встановлена, - у
письмовій формі. Істотні умови
основного договору, що не встановлені
попереднім договором, погоджуються у
порядку, встановленому сторонами у
попередньому договорі, якщо такий
порядок не встановлений актами
цивільного законодавства.
Зобов'язання, встановлене попереднім
договором, припиняється, якщо основний
договір не укладений протягом строку (у
термін), встановленого попереднім
договором, або якщо жодна із сторін не
направить другій стороні пропозицію
про його укладення. Статтею 627
передбачено, що відповідно до статті 6
ЦК України сторони є вільними в
укладенні договору, виборі контрагента
та визначенні умов договору з
урахуванням вимог цього Кодексу, інших
актів цивільного законодавства,
звичаїв ділового обороту, вимог
розумності та справедливості.

Судом встановлено, що між сторонами був
укладений попередній договір
купівлі-продажу житлового будинку та
земельної ділянки, який у встановлений
у ньому строк не був виконаний,
оскільки продавець ОСОБА_2 відповідно
до п. 5.1 Договору в строк до 28.02.2013 року
не повідомила позивачу про обраного
нею нотаріуса для укладення основних
договорів. Зазначена обставина
сторонами не оспорюється. Незважаючи
на вказівку у Договорі в якості
граничної дати укладення основних
договорів 30.02.2013 року суд вважає, що
відповідач повинна була повідомити
позивача про обраного нотаріуса саме в
строк до 28.02.2013 року, оскільки це
узгоджується із приписами ч.3 ст. 254 ЦК
України.

Посилання представника відповідача на
припинення зобов,язання за попереднім
договором на підставі ч.3 ст. 635 ЦК
України суд не приймає до уваги,
оскільки позовні вимоги не стосуються
виконання основного зобов,язання
(укладення основних договорів), а
заявлені з приводу наслідків
невиконання відповідачем своїх
зобов,язань за попереднім договором.
Крім того п. 5.2 Договору сторонами
погоджено, що попередній договір
набуває чинності з моменту його
підписання та нотаріального
посвідчення і діє до виконання
сторонами усіх своїх зобов,язань за
Договором. Доводи представника
відповідача щодо невиконання
зобов,язання не з вини відповідача, а
через зміни в законодавстві (а.с. 184) та
через те, що позивач усунулась від
виконання своїх обов,язків по
оформленню документів від імені
відповідача (як це передбачено 3.2.2
Договору) також не приймаються судом,
оскільки згідно п. 1.5 Договору сторони
погодилися нести відповідальність за
дії (бездіяльність) третіх осіб, які
можуть привести до невиконання або
неналежного виконання умов Договору, і
відповідачем не надано доказів того, що
вона повідомляла позивача щодо
наявності обставин, які унеможливлюють
виконання відповідачем своїх
зобов,язань за попереднім договором у
визначений строк відповідно до п. 6.2
Договору. Також відповідачем не надано
доказів того, що вона зверталася до
позивача з приводу виконання нею п. 3.2.2
Договору щодо оформлення документів і
позивач відмовилася це робити. Згідно
наданої копії довіреності від 10.04.2013
року на представництво її інтересів
щодо оформлення своєї земельної
ділянки відповідач уповноважила
ОСОБА_3 (а.с. 201).

Відповідно до ч. 1,2 ст. 614 ЦК України
особа, яка порушила зобов,язання, несе
відповідальність за наявності її вини
(умислу або необережності), якщо інше не
встановлено законом або договором.
Особа є невинуватою, якщо вона доведе,
що вжила всіх залежних від неї заходів
щодо належного виконання зобов,язання.
Відсутність своєї вини доводить особа,
яка порушила зобов,язання.
Установлюючи презумпцію вини особи,
яка порушила зобов,язання, ЦК України
покладає на неї обов,язок довести
відсутність своєї вини. Особа
звільняється від відповідальності
лише в тому разі, коли доведе
відсутність своєї вини в порушенні
зобов,язання. Аналогічна правова
позиція викладена у постанові
Верховного суду України від 13.02.2013 року
№6-170цс12.

Таким чином суд вважає встановленим, що
невиконання зобов,язань за попереднім
Договором відбулося з вини
відповідача, що є підставою для його
відповідальності, визначеної
Договором або законом. Доказів
протилежного відповідачем суду не
надано.

Згідно ст. 546 ЦК України виконання
зобов'язання може забезпечуватися
неустойкою, порукою, гарантією,
заставою, притриманням, завдатком.
Договором або законом можуть бути
встановлені інші види забезпечення
виконання зобов'язання.

Судом встановлено, що на підставі ч.2 ст.
546 ЦК України сторонами був
встановлений інший вид забезпечення
виконання зобов,язання -
забезпечувальний платіж у розмірі 54350
грн., який був сплачений відповідачу
під час підписання попереднього
договору і який на підставі п. 4.9
договору підлягає поверненню позивачу.
Оскільки відповідач даний
забезпечувальний платіж в розмірі 54350
грн. у встановлений договором строк та
на даний час позивачу не повернув він
підлягає стягненню з відповідача на
користь позивача.

Згідно ч.2 ст. 549 ЦК України штрафом є
неустойка, що обчислюється у відсотках
від суми невиконаного або неналежно
виконаного зобов'язання.

Оскільки судом встановлено, що
неукладення основних договорів
відбулося з вини відповідача, який
також не повернув позивачу у
визначений договором строк
забезпечувальний платіж у розмірі 54350
грн., на підставі п. 4.9 Договору
відповідач повинен сплатити позивачу
штраф у розмірі 100% від суми
забезпечення виконання зобов,язання,
що була отримана за договором, в якості
відповідальності за несвоєчасне
повернення забезпечувального платежу.

Таким чином позовні вимоги про
стягнення з відповідача штрафу за
невиконання зобов,язань за попереднім
договором щодо повернення
забезпечувального платежу у розмірі
54350 грн. є обґрунтованими і такими, що
підлягають задоволенню.

Крім того оскільки судом встановлено,
що сторони уклали договір в розумінні
ЦК України, який породив у відповідача
грошове зобов,язання в разі не
укладення сторонами основних
договорів купівлі-продажу житлового
будинку і земельної ділянки з його вини
та встановив строк його виконання (п. 4.9
Договору) і основні договори не були
укладені саме з вини відповідача, на
підставі ч. 2 ст. 625 ЦК України з
відповідача за користь позивача
підлягають стягненню 3% річних,
нарахованих на суму неповернутого
забезпечувального платежу за період з
04.03.2013 року по 17.01.2014 року, в межах
заявлених вимог, у розмірі 1425 грн. 02 коп.
Доказів невірності проведення
розрахунку 3% річних відповідачем не
надано. Аналогічна правова позиція
викладена у постанові Верховного суду
України від 18.09.2013 року №6-90цс13.

У той же час суд не вбачає підстав для
стягнення з відповідача понесених нею
витрат на здійснення капітального
ремонту спірного будинку під час
проживання у ньому з 31.08.2012 року у
розмірі 8016 грн., оскільки договорами
найму житла, укладеними між позивачем,
членами її сім,ї та відповідачем, не
передбачено умов щодо здійснення
поточного та капітального ремонту
житлового будинку, що перебуває у
користуванні позивача. Статтею 151 ЖК
України встановлено обов,язок власника
житлового приміщення проводити в ньому
як поточний, так і капітальний ремонт.
Статтею 776 ЦК України встановлено, що
поточний ремонт речі, переданої у найм,
провадиться наймачем за його рахунок,
якщо інше не встановлено договором або
законом. Капітальний ремонт речі,
переданої у найм, провадиться
наймодавцем за його рахунок, якщо інше
не встановлено договором або законом.
Капітальний ремонт провадиться у
строк, встановлений договором. Якщо
строк не встановлений договором або
ремонт викликаний невідкладною
потребою, капітальний ремонт має бути
проведений у розумний строк.

Судом встановлено, що згідно висновку
судової будівельно-технічної
експертизи проведений позивачем
ремонт в житловому будинку
відповідача, з урахуванням обсягу
виконаних робіт, можна віднести до
капітального (а.с. 101-138), і договорами
найму житла не передбачено умов щодо
здійснення поточного та капітального
ремонту житлового будинку (а.с. 74-77), а
тому відповідно до приписів закону
обов,язок по виконанню капітального
ремонту покладений на власника житла.

Згідно ч.3 ст. 776 ЦК України якщо
наймодавець не провів капітального
ремонту речі, що перешкоджає її
використанню відповідно до
призначення та умов договору, наймач
має право, серед іншого, відремонтувати
річ, зарахувавши вартість ремонту в
рахунок плати за користування річчю,
або вимагати відшкодування вартості
ремонту.

Таким чином обов,язковою умовою
проведення капітального ремонту
наймачем є непроведення такого ремонту
наймодавцем у строк, передбачений
договором, або у розумний строк. Як
встановлено судом, позивач не
звертався до відповідача з вимогою
провести капітальний ремонт в
житловому будинку, яким вона
користується на підставі договору
найму житла, а отже були відсутні
правові підстави для проведення такого
ремонту позивачем. При цьому суд
враховує, що відповідач з 25.09.2012 року
зареєстрована у Київській області,
Вишгородському районі, с. Нові Петрівці
(а.с. 41), не проживає за адресою: АДРЕСА_1,
а отже без відповідного повідомлення з
боку позивача вона не могла дізнатися
про необхідність проведення
капітального ремонту належного їй
житлового будинку.

Не є також витрати на проведення
ремонту збитками в розумінні ст. 22 ЦК
України, які б підлягали стягненню з
відповідача на підставі ч.2 ст. 635 ЦК
України. Вимоги про стягнення витрат на
проведення ремонту житлового будинку з
інших правових підстав позивачем не
заявлялися.

На підставі ст. 88 ЦПК України з
відповідача на користь позивача
підлягають стягненню документально
підтвердженні судові витрати (судовий
збір) пропорційно задоволеним вимогам
за винятком витрат на проведення
судової експертизи, у стягненні яких
суд вважає за необхідне відмовити
через відмову у задоволенні позовних
вимог, за якими дана експертиза була
призначена.

На підставі викладеного, керуючись ст.
151 ЖК України, ст. 22, 254, 546, 549, 614, 625, 627, 635,
776 ЦК України та керуючись ст.ст. 3, 7,
10,79,85,88,130,131,179,208,209, 212-215,218 ЦПК України
суд -

В И Р І Ш И В:

Позов задовольнити частково.

Стягнути з ОСОБА_2 в користь ОСОБА_1
забезпечувальний платіж за попереднім
договором 54350 (п,ятдесят чотири тисячі
триста п,ятдесят) грн., штраф за
невиконання зобов,язань за попереднім
договором 54350 (п,ятдесят чотири тисячі
триста п,ятдесят) грн., 3% річних,
нараховані на суму неповернутого
забезпечувального платежу за період з
04.03.2013 року по 17.01.2014 року у розмірі 1425
(одна тисяча чотириста двадцять п,ять)
грн. 02 коп. та судові витрати 1101 (одна
тисяча сто одна) грн. 25 коп., а всього
стягнути 111226 (сто одинадцять тисяч
двісті двадцять шість) грн. 27 коп.

В задоволенні решти позовних вимог
відмовити.

Рішення може бути оскаржено до
Апеляційного суду Автономної
Республіки Крим у м. Феодосії через
Ленінський районний суд АРК шляхом
подання апеляційної скарги протягом
десяти днів з дня його проголошення.
Особи, які брали участь у справі, але не
були присутні у судовому засіданні під
час проголошення судового рішення,
можуть подати апеляційну скаргу
протягом десяти днів з дня отримання
копії цього рішення.

Рішення суду набирає законної сили
після закінчення строку для подання
апеляційної скарги, якщо апеляційну
скаргу не було подано. У разі подання
апеляційної скарги рішення, якщо його
не скасовано, набирає законної сили
після розгляду справи апеляційним
судом.

Суддя

Казацький В.В.