Справа № 2/489/57/2014р.
РІШЕННЯ

Іменем України

18 лютого 2014р. Ленінський районний суд м.
Миколаєва, у складі: головуючого судді -
Рум'янцевої Н.О., при секретарі - Ляшик
С.В., за участю: представника позивача -
ОСОБА_1, представника відповідача -
Кюкало Ю.М.

розглянувши у відкритому судовому
засіданні м. Миколаєва справу за
позовом ОСОБА_3 до Ленінського відділу
державної виконавчої служби
Миколаївського міського управління
юстиції, Товариства з обмеженою
відповідальністю «Українська
експертна група» про визнання
недійсним звіту про оцінку нерухомого
майна,

ВСТАНОВИВ:

У вересні 2013 року ОСОБА_3 звернувся до
суду з позовом до Ленінського відділу
державної виконавчої служби
Миколаївського міського управління
юстиції (далі - Відділ), ТОВ «Українська
експертна група» про визнання
недійсним звіту про оцінку нерухомого
майна, мотивуючи свої вимоги тим, що на
виконанні Відділу перебуває
виконавчий лист № 2/1416/36 від 13.07.2012р.,
виданий Ленінським районним судом м.
Миколаєва, за яким з позивача на
користь ПАТ «УкрСиббанк» стягується
заборгованість по кредитному договору
в розмірі 1277907,50 грн.

12.03.2013р. постановою Відділу призначено
експерта, суб'єкта оціночної
діяльності - суб'єкта господарювання
ТОВ «Українська експертна група» в
особі Журавльова Г.Б. для визначення
ринкової вартості нежитлових
приміщень підвалу, розташованих за
адресою: АДРЕСА_1.

05.06.2013р. ТОВ «Українська експертна
група» склала Звіт з незалежної оцінки
майна, за якою ринкова вартість
належного позивачу майна складає 764500,00
грн. З вказаним звітом позивач був не
згодний у зв'язку з чим надав Відділу
свої заперечення.

07.08.2013р. ТОВ «Експертно-консультаційний
центр» склав рецензію на звіт, яку
позивач отримав лише 28.08.2013р. та з
висновками якої не погоджується.

Позивач не погоджується із
результатами оцінки свого майна з
огляду на те, що звіт складений з
порушенням норм чинного законодавства:
не проводився аналіз ринку, не
застосовувався дохідний підхід при
визначенні вартості об'єкта оцінки,
висновок звіту з незалежної оцінки
майна не містить інформації про
замовника оцінки та повну назву об'єкту
оцінки.

Посилаючись на вищевикладене, позивач
просив суд визнати Звіт ТОВ
«Українська експертна група» з
незалежної оцінки майна від 05.05.2013р.
недійсним.

Представник позивача у судовому
засіданні позовні вимоги підтримала у
повному обсязі, просила позов
задовольнити.

Представник відповідача в судовому
засіданні заперечував проти
задоволення позову.

Вислухавши пояснення сторін по справі,
дослідивши матеріали справи, суд
переходить до наступного.

На виконанні Відділу перебуває
виконавчий лист № 2/1416/36 від 13.07.2012р.,
виданий Ленінським районним судом м.
Миколаєва, за яким з позивача на
користь ПАТ «УкрСиббанк» стягується
заборгованість по кредитному договору
в розмірі 1277907,50 грн..

В межах виконавчого провадження
14.02.2013р. державним виконавцем проведено
опис й арешт майна боржника, а саме
нежитлові приміщення підвалу
розташованих за адресою: АДРЕСА_1,
загальною площею 649,9 кв.м..

З метою проведення оцінки спірного
нерухомого майна позивача постановою
Відділу залучено для участі у
виконавчому провадженні оцінювача ТОВ
«Українська експертна група» в особі
Журавльова Г.Б., який діє на підставі
сертифіката № 9665/10 суб'єкта оціночної
діяльності, виданого 11.07.2010р. Фондом
Державного майна України.

05.05.2013р. був складений Звіт з незалежної
оцінки майна: нежитлові приміщення
підвалу, що розташовані за адресою:
АДРЕСА_1, власником яких є ОСОБА_3

Відповідно до Висновку з незалежної
оцінки майна вартість цього майна
становить 764500,00 грн.

06.06.2013р. до Відділу надійшов висновок з
незалежної оцінки майна, який був
направлений сторонам виконавчого
провадження 07.06.2013р.

У зв'язку з тим, що позивач надав свої
заперечення проти вказаного Звіту,
07.08.2013р. ТОВ «Експертно-консультаційний
центр» складено Рецензію на Звіт з
незалежної оцінки майна, відповідно до
якої встановлено, що вказаний звіт у
цілому відповідає вимогам
нормативно-правових актів з оцінки
майна, але має незначні недоліки, що
суттєво не вплинули на достовірність
оцінки.

Звіт про оцінку майна виготовлено на
замовлення Ленінського ВДВС ММУЮ
згідно з ст. 13 та ст. 58 Закону України
«Про виконавче провадження», підставою
оцінки є постанова Відділу про
призначення експерта - суб'єкта
оціночної діяльності для участі у
виконавчому провадженні від 12.03.2013р. та
договір про надання послуг з оцінки
майна.

З наведеного вбачається, що замовником
виступає Ленінський ВДВС ММУЮ, про що
прямо зазначено у визначенні завдання
на оцінку та у висновку (ст. 1 та ст. 4
Звіту).

Відповідно до п. 60 Національного
стандарту № 1 у висновку було зазначено
назву об'єкта оцінки та його коротку
характеристику - «нежитлові приміщення
підвалу, загальною площею 649,9 кв.м.».

У процесі оцінки суб'єктом оціночної
діяльності для визначення вартості
об'єкта у повному обсязі було виконано
приписи п. 15, п. 53 Національного
стандарту № 1 та п. 19 Національного
стандарту № 2, а саме проведено аналіз
інформації про продаж (пропонування)
подібного нерухомого майна та
визначено об'єкти порівняння.

В даному випадку об'єкт оцінки є
специфічним об'єктом нерухомості,
ринок продажу (пропонування)
підвальних приміщень з повністю
ідентичними або тими, що відрізняються
від об'єкту оцінки незначним чином,
характеристиками (за площею, технічним
станом) відсутній, кількість
пропозицій до продажу подібних
об'єктів нерухомості обмежена, тому
порівняння проводилося лише з трьома
подібними об'єктами, а аналіз ринку не
виводився у окремий розділ звіту,
обов'язковість якого не визначена
чинним законодавством.

У зв'язку з обмеженою кількістю
пропозицій подібних об'єктів в районі
розташування об'єкту оцінки,
порівняння проводилося з підвальними
приміщеннями, що мають схожі
характеристики та знаходяться в інших
районах міста, рівнозначних з точки
зору привабливості для потенційного
покупця.

Щодо зауважень позивача про значно
меншу площу об'єктів порівняння, то
оцінювачем розбіжності у площі з
об'єктами порівняння були враховані
шляхом введення коригуючи поправок до
вартості об'єктів порівняння, що
відповідає вимогам п. 47 Національного
стандарту № 1 та п. 19 Національного
стандарту № 2.

Проводячи коригування, суб'єкт
оціночної діяльності прямо вказує на
корегування у бік зменшення шляхом
застосування перед величиною
коригування (цифрою) знаку «-» (мінус). У
коригуваннях на фасадність та
технічний стан даного знаку не було
застосовано, що свідчить про те, що
коригування проведено у бік збільшення
вартості об'єкту оцінки.

Позивач стверджує, що суб'єктом
оціночної діяльності порушено п. 35 та п.
38 Національного стандарту № 1 щодо не
визначення доходу, що може бути
отриманий від об'єкту оцінки.

Вказане не відповідає дійсності,
оскільки в силу вимог п. 36
Національного стандарту № 1 оцінювач
повинен застосовувати ті методичні
підходи, що найбільш повно
відповідають визначеним меті оцінки,
види вартості за наявності достовірних
інформаційних джерел для її
проведення.

В даному випадку недоцільність
застосування дохідного методичного
підходу була пов'язана з відсутністю
достовірних відомостей (інформаційних
джерел) для її проведення, а також
невідповідністю меті оцінки -
визначення початкової вартості для
реалізації майна на прилюдних торгах.

Пунктом 3 Національного стандарту № 1
прямо визначено поняття необ'єктивної
та неякісної (недостовірної) оцінки.

Необ'єктивна оцінка - оцінка, яка
ґрунтується на явно неправдивих
вихідних даних, навмисно використаних
оцінювачем для надання необ'єктивного
висновку про вартість об'єкта оцінки.

Неякісна (недостовірна) оцінка - оцінка,
проведена з порушенням принципів,
методичних підходів, методів,
оціночних процедур та (або) на основі
необґрунтованих припущень, що
доводиться шляхом рецензування.

Дотримання норм та положень чинного
законодавства, відповідність
використаного методичного підходу
вимогам законодавства з оцінки майна
підтверджується позитивною рецензією
суб'єкта оціночної діяльності - ТОВ
«Експертно-консультаційний центр», у
висновку якої зазначено, що незначні
недоліки суттєво не вплинули на
достовірність оцінки, Звіт в повному
об'ємі може використовуватись з метою
вказаному у звіті, для встановлення
ціни відчуження майна, шляхом продажу
на прилюдних торгах (для подальшої
реалізації у примусовому порядку
об'єкта оцінки).

Згідно статті 16 ЦК України, кожна особа
має право звернутись до суду за
захистом свого особистого немайнового
або майнового права та інтересу.
Зазначеною статтею встановлені
способи захисту цивільних прав, якими
є: 1) визнання права; 2) визнання
правочину недійсним; 3) припинення дії,
яка порушує право;4) відновлення
становища, яке існувало до порушення; 5)
примусове виконання обов'язку в натурі;
6) зміна правовідношення; 7) припинення
правовідношення; 8) відшкодування
збитків та інші способи відшкодування
майнової шкоди; 9) відшкодування
моральної (немайнової) шкоди; 10)
визнання незаконними рішення, дій чи
бездіяльності органу державної влади,
органу влади Автономної Республіки
Крим або органу місцевого
самоврядування, їхніх посадових і
службових осіб. Суд може захистити
цивільне право або інтерес іншим
способом, що встановлений договором
або законом.

Позивач при поданні позову керувався
приписами ч.4 статті 58 ЗУ «Про виконаче
провадження», згідно якої сторона, яка
не згодна з оцінкою, визначеною за
результатами рецензування, має право
оскаржити її у судовому порядку.

Згідно ч. 1 ст. 58 Закону України «Про
виконавче провадження» (далі - Закон)
визначення вартості майна боржника
проводиться державним виконавцем за
ринковими цінами, що діють на день
визначення вартості майна. Для оцінки
за регульованими цінами, оцінки
нерухомого майна, транспортних
засобів, повітряних, морських та
річкових суден державний виконавець
залучає суб'єкта оціночної діяльності -
суб'єкта господарювання, який
провадить свою діяльність відповідно
до Закону України «Про оцінку майна,
майнових прав та професійну оціночну
діяльність в Україні».

Частиною 2 вказаної статі передбачено,
що у разі якщо визначити вартість майна
(окремих предметів) складно або якщо
боржник чи стягувач заперечує проти
передачі арештованого майна боржника
для реалізації за ціною, визначеною
державним виконавцем, державний
виконавець залучає суб'єкта оціночної
діяльності - суб'єкта господарювання
для проведення оцінки майна.

Державний виконавець повідомляє про
результати визначення вартості чи
оцінки майна сторонам. У разі якщо
сторони не згодні з результатами
визначення вартості чи оцінки, вони
мають право подати державному
виконавцю заперечення в десятиденний
строк з дня надходження повідомлення.
Сторона вважається ознайомленою з
результатами визначення вартості чи
оцінки арештованого майна, якщо їй
надіслано повідомлення про результати
визначення вартості чи оцінки майна
рекомендованим листом за адресою,
зазначеною у виконавчому документі,
або за місцем фактичного проживання чи
перебування такої сторони, достовірно
встановленим державним виконавцем (ч. 3
ст. 58 Закону).

Відповідно до положень ч. 4 ст. 58 Закону
у разі заперечення однією із сторін
проти результатів оцінки, проведеної
суб'єктом оціночної діяльності -
суб'єктом господарювання, державний
виконавець призначає рецензування
звіту про оцінку майна.

У разі незгоди з оцінкою, визначеною за
результатами рецензування, сторони
мають право оскаржити її в судовому
порядку в десятиденний строк з дня
отримання відповідного повідомлення.

Таким чином, приписи вищенаведеної
норми надають учаснику виконавчого
провадження право на оскарження оцінки
майна як процесуальної дії державного
виконавця, оскільки відповідно до ст. 58
Закону державний виконавець лише
залучає оцінювача, який здійснює свою
діяльність відповідно до Закону
України «Про оцінку майна, майнових
прав та професійну оціночну діяльність
в Україні».

При цьому, згідно ч. 3 ст. 12 Закону
України «Про оцінку майна, майнових
прав та професійну оціночну діяльність
в Україні» акт оцінки майна є
документом, що містить висновки про
вартість майна та підтверджує виконані
процедури з оцінки майна, здійсненої
суб'єктом оціночної діяльності -
органом державної влади або органом
місцевого самоврядування самостійно.
Якщо процедурами з оцінки майна для
складання акта оцінки майна
передбачене попереднє проведення
оцінки майна повністю або частково
суб'єктом оціночної діяльності -
суб'єктом господарювання, звіт про
оцінку такого майна додається до акта
оцінки майна. Акт оцінки майна підлягає
затвердженню керівником органу
державної влади або органу місцевого
самоврядування.

Тобто, звіт про оцінку майна (висновок
оцінювача) по своїй суті є лише
результатом практичної діяльності
фахівця - оцінювача з визначених
питань.

Позивачем подано позовну заяву про
визнання недійним звіту оцінки майна,
який не є ані нормативним актом, ані
рішенням органу державної влади.

Суд не приймає до уваги доводи
позивача, що вартість нерухомого майна,
визначена в звіті з незалежної оцінки
майна, значно занижена, оскільки оцінка
майна є процесуальною дією державного
виконавця, висновок про оцінку майна,
здійснену в межах виконавчого
провадження, може бути оскаржений лише
як дія державного виконавця по оцінці
майна.

На підставі вищевказаного, відповідачі
діяли відповідно до чинного
законодавства, Звіт з незалежної
оцінки майна від 05.06.2013р. складений з
дотриманням вимог законодавства, а
тому позовні вимоги є безпідставними
та такими, що не підлягають
задоволенню.

Керуючись ст. ст. 10, 12, 14, 60, 62, 212-214 ЦПК
України, суд, -

ВИРІШИВ:

В задоволенні цивільного позову ОСОБА_3
до Ленінського відділу державної
виконавчої служби Миколаївського
міського управління юстиції,
Товариства з обмеженою
відповідальністю «Українська
експертна група» про визнання
недійсним звіту про оцінку нерухомого
майна - відмовити.

Апеляційна скарга на рішення суду може
бути подана до Апеляційного суду
Миколаївської області через
Ленінський районний суд м. Миколаєва
протягом десяти днів з моменту його
оголошення.

Особи, які брали участь у справі, але не
були присутні у судовому засіданні під
час проголошення судового рішення,
можуть подати апеляційну скаргу
протягом десяти днів з дня отримання
копії цього рішення.

Головуючий:
Рум'янцева Н.О.