Справа № 495/7438/14-ц
рішення

ІМЕНЕМ УКрАЇНи

03 грудня 2014 року
Білгород-Дністровський міськрайонний
суд Одеської області в складі:

головуючої одноособово - судді
Гайда-Герасименко О.Д.,

при секретарі - Завацькій І.В.,

за участю:

представника позивача - ОСОБА_1,

представника відповідача - Козлова М.С.,

розглянувши у відкритому судовому
засіданні в залі суду в
м.Білгород-Дністровському цивільну
справу за позовною заявою ОСОБА_3 до ВАТ
АКБ «Одеса-Банк», ПП «ЮД «Дікон Юг»,
третя особа ОСОБА_4 про визнання
іпотечного договору недійсним,

В С Т А Н О В И В:

Позивач звернувся до суду з позовом до
ВАТ АКБ «Одеса-Банк», ПП «ЮД «Дікон
Юг», третя особа: ОСОБА_4 про визнання
іпотечного договору недійсним,
обґрунтовуючи свої вимоги тим, що 24.12.2007
року було укладено нотаріально
посвідчений іпотечний договір між
ВАТ АКБ «Одеса-Банк» та ОСОБА_3,
відповідно до якого для забезпечення
виконання зобов'язання за договором
№183/07-Ф про надання довгострокового
кредиту у вигляді відновлювальної
кредитної лінії, предметом іпотеки
стала ділянка НОМЕР_1 кадастровий
номер: :02:004:0109, за адресою: ДТ
«Перлина», Лиманський р-н, смт.Затока,
м.Білгород-Дністровського, Одеська
область, площа земельної ділянки - 0,1814
га., з об'єктом незавершеного
будівництва, під літ.«А» - дачний
будинок, готовністю 74 %, загально площею
647,9 кв.м.. Однак, вищевказаний іпотечний
договір від 24.12.2007 року не відповідає
вимогам ст.5 ЗУ «Про іпотеку», ст.576, ч.2,
ст.583 ЦК України.

Позивач вказує, що право власності на
дачний будинок, розташований у ДТ
«Перина» НОМЕР_1 було зареєстровано за
ним на підставі незаконних документів,
що встановлено Заочним рішенням
Білгород-Дністровського
міськрайонного суду від 12.06.2014 року.

Представник позивача, ОСОБА_1, у
судовому засіданні уточнив позовні
вимоги, а саме, просить суд: Визнати
недійсним іпотечний договір від 24.12.2007
року, укладений між ВАТ АКБ
«Одеса-Банк» та ОСОБА_3, реєстраційний
№4579, посвідчений, приватним нотаріусом
Одеського міського нотаріальною
округу ОСОБА_5, в частині надання в
іпотеку об'єкту незавершеного
будівництва, під літ. «А» - дачний
будинок, готовністю 74 %, загально площею
647,9 кв.м., та зареєстрованого в КП
«Білгород-Дністровське БТІ» в книзі 1
номер запису 4, згідно витягу про
реєстрацію права власності на нерухоме
майно від 05.12.2007 року за №16923141,
реєстраційний №21294249, згідно витягу з
реєстру прав власності на нерухоме
майно, виданого Комунальним
підприємством «Білгород-Дністровське
БТІ» від 10.12.2007 року №16980624. Позовні
вимоги щодо визнання недійсним
іпотечного договору в частині надання
в іпотеку земельної ділянки - не
підтримує.

Представник відповідачів, Козлов М.С., у
судовому засіданні з позовом не згоден,
просить відмовити у задоволенні
позовних вимог у повному обсязі, надав
до суду письмові заперечення проти
позову.

Третя особа, ОСОБА_4, у судовому
засіданні не з'явилась, про дату, час та
місце розгляду справи повідомлялась
належним чином. В матеріалах справи є
її заява, відповідно до якої просить
справу розглянути у її відсутність.

Вивчивши матеріали справи, ретельно
дослідивши докази, вислухавши
пояснення сторін, суд прийшов до
висновку, що позовні вимоги підлягають
задоволенню з наступних підстав.

Судом встановлено, що 21 грудня 2007 року
між Закритим акціонерним товариством
«Акціонерний комерційний банк
«Одеса-Банк» (правонаступником якого є
Відкрите акціонерне товариство
«Акціонерний комерційний банк
«Одеса-Банк») та ОСОБА_3 було укладено
Договір №183/07-Ф про надання
довгострокового кредиту у вигляді
відновлювальної кредитної лінії з
максимальним лімітом заборгованості 1
000 000,00 (один мільйон) доларів США зі
сплатою 17 % річних, строком на 36 місяців.

Для забезпечення виконання
зобов'язання за договором № 183/07-Ф про
надання довгострокового кредиту у
вигляді відновлювальної кредитної
лінії Закритим акціонерним
товариством «АКБ «Одеса-Банк» було
укладено з ОСОБА_3 іпотечний договір
від 24.12.2007 року реєстр. № 4579,
посвідчений приватним нотаріусом
Одеського міського нотаріальною
округу ОСОБА_5

Згідно вищезазначеного іпотечного
договору предметом іпотеки, зокрема,
став об'єкт незавершеного будівництва,
під літ. «А» - дачний будинок,
готовністю 74 %, загально площею 647,9 кв.м.,
та зареєстрований в КП
«Білгород-Дністровське БТІ» в книзі 1
номер запису 4, згідно витягу про
реєстрацію права власності на нерухоме
майно від 05.12.2007 року за №16923141,
реєстраційний №21294249, згідно витягу з
реєстру прав власності на нерухоме
майно, виданого Комунальним
підприємством «Білгород-Дністровське
БТІ» від 10.12.2007 року № 16980624.

Пунктом 2.1.4. Іпотечного договору
передбачено право Іпотекодержателя
звернути стягнення на предмет іпотеки
у разі невиконання іпотекодавцем
основного зобов'язання.

З метою забезпечення виконання
зобов'язань за кредитним договором між
АКБ «Одеса-Банк» та ОСОБА_4 був
укладений 21 грудня 2007 року Договір
поруки № 183/07-Ф/П.

30 квітня 2013 року майнові права за
кредитним договором № 183/07-Ф від 21.12.2007
року укладеним між ЗАТ АКБ «Одеса-Банк»
та ОСОБА_3 були продані ПП «ЮД «Дікон
Юг», що підтверджується Протоколом №
3-095/2 проведення аукціону від 30.04.2013 року
ТБ «НАША».

15 травня 2013 року було укладено Договір
№ 1 про відступлення права вимоги,
відповідно до якого Відкрите
акціонерне товариство «Акціонерний
комерційний банк «Одеса-Банк» в особі
ліквідатора ОСОБА_6, який діє на
підставі постанови Правління
Національного банку України від 30.11.2012
року №497 передав, а Приватне
підприємство «Юридичний департамент
«Дікон Юг» прийняло право вимоги, що
належить первісному кредиторові, і
стає кредитором за: Договором №183/07 Ф
від 21.12.2007 про надання довгострокового
кредиту у вигляді відновлювальної
кредитної лінії, укладеним між
Первісним кредитором та ОСОБА_3. Новий
кредитор одержує право (замість
Первісного кредитора) вимагати від
Боржника належного виконання всіх
зобов'язань за Основним договором. До
Нового кредитору також переходять
права вимоги за всіма Договорами
забезпечення, що укладені на
забезпечення виконання Основного
договору.

Суд вважає, що позовні вимоги ОСОБА_3
про визнання недійсним вищевказаного
іпотечного договору від 24.12.2007 року в
частині надання в іпотеку об'єкту
незавершеного будівництва, під літ.«А»
- дачний будинок, готовністю 74 %,
загально площею 647,9 кв.м. - підлягають
задоволенню з наступних підстав.

Згідно ч.1 ст.203 ЦК України, зміст
правочину не може суперечити цьому
Кодексу, іншим актам цивільного
законодавства, а також інтересам
держави і суспільства, його моральним
засадам.

Згідно ст.215 ЦК України, підставою
недійсності правочину є недодержання в
момент вчинення правочину стороною
(сторонами) вимог, які встановлені
частинами першою - третьою, п'ятою та
шостою статті 203 цього Кодексу.

В момент вчинення іпотечного договору
24.12.2007 року він в порушення ч.1 ст.203 ЦК
України суперечив актам цивільного
законодавства, що підтверджується
наступним.

Зі змісту ст.328 ЦК України вбачається,
що право власності повинно бути
набутим не забороненим законом шляхом
та ч.2 ст.328 ЦК України встановлено, що
право власності вважається набутим
правомірно, якщо … незаконність
набуття права власності не встановлена
судом.

В порушення ст.328 ЦК України ОСОБА_3
неправомірно набув право власності на
вищевказане незавершене будівництво, а
у подальшому і на завершений
будівництвом дачний будинок.

Так, відповідно до Дозволу на виконання
будівельних робіт №51 від 22.05.2007 року,
ОСОБА_3 надано дозвіл на виконання
будівельних робіт з будівництва
садового будиночку за адресою:
смт.Затока, Лиманський район, ДТ
«Перлина», ділянка НОМЕР_1.

Тобто, 22.05.2007 року ОСОБА_3 отримав
дозвільні документи на будівництво
саме садового будиночку. Однак, позивач
здійснив будівництво не садового
будиночку, а - дачного будинку, на
будівництво якого дозвільні документи
не отримував.

Вищевказані обставини встановлені
судовим рішенням, яке набрало законної
сили (а.с.15) і тому ці обставини не
доказуються в силу положень ч. 3 ст. 61
ЦПК України.

Незважаючи на наявність вищевказаних
порушень позивач спочатку
зареєстрував право власності на
незавершене будівництво, що дозволило
йому надати це незавершене будівництво
в іпотеку, а у подальшому зареєстрував
право власності на добудований дачний
будинок.

Саме у зв'язку з тим, що право власності
за ОСОБА_3 на дачний будинок у ДТ
«Перина» НОМЕР_1 було зареєстровано на
підставі незаконних документів, то
Заочним рішенням
Білгород-Дністровського
міськрайонного суду від 12.06.2014 року, яке
набрало законної сили 23.06.2014 року, було:

1) визнано недійсним Свідоцтво про
право власності на нерухоме майно від
29.09.2009 року Серії ЯЯЯ №735297, видане
Виконавчим комітетом Затоківської
селищної ради на ім'я ОСОБА_3 на дачний
будинок, розташований за адресою:
Одеська обл., м.Білгород-Дністровський,
смт.Затока, ДТ «Перина», буд. 67;

2) скасовано державну реєстрацію
Свідоцтва про право власності на
нерухоме майно від 29.09.2009 року Серії ЯЯЯ
№735297, виданого Виконавчим комітетом
Затоківської селищної ради на ім'я
ОСОБА_3 на дачний будинок, розташований
за адресою: Одеська обл.,
м.Білгород-Дністровський, смт.Затока,
ДТ «Перина», буд. 67.

Таким чином, в момент укладення
іпотечного договору, тобто станом на
24.12.2007 року цей договір суперечив актам
цивільного законодавства, оскільки в
іпотеку було передано недобудований
дачний будинок, право власності на який
в порушення ст.328 ЦК України набуте
неправомірно, т.я. 22.05.2007 року позивачем
були отримані дозвільні документи на
будівництво не дачного, а садового
будинку. Ці обставини згідно положень
ч.1 ст.215 ЦК України є підставою для
визнання договору недійсним в частині
надання в іпотеку неправомірно
набутого дачного будинку.

Крім того, як на підставу своїх вимог
позивач посилається на ст.5 ЗУ «Про
іпотеку», якою встановлено, що
предметом іпотеки може бути нерухоме
майно, якщо воно належить іпотекодавцю
на праві власності. Предметом іпотеки
також може бути об'єкт незавершеного
будівництва, інше нерухоме майно, яке
стане власністю іпотекодавця після
укладення іпотечного договору, за
умови, що іпотекодавець може
документально підтвердити право на
набуте ним у власність відповідне
нерухоме майно у майбутньому.

Суд приходить до висновку, що спірний
іпотечний договір від 24.12.2007 року
суперечить ст.5 ЗУ «Про іпотеку»,
оскільки іпотекодавць, ОСОБА_3, на
момент укладення іпотечного договору,
тобто станом на 24.12.2007 року, не міг
документально підтвердити, що він у
майбутньому набуде право власності на
добудований дачний будинок, оскільки
згідно отриманих ним дозвільних
документів він не мав права на
будівництво дачного будинку, а мав
право на будівництво садового будинку,
тобто на момент укладення іпотечного
договору позивач міг набути право
власності на добудований ним будинок
тільки незаконним шляхом, що і
відбулось і що в подальшому було
встановлено рішенням суду, яким було
визнано недійсним свідоцтво про право
власності і скасована державно
реєстрація.

Тобто, суд встановив, що дачний будинок
було передано в іпотеку з порушенням
вимог, встановлених ст.5 ЗУ «Про
іпотеку», що згідно ч. 1 ст. 215 ЦК України
дає підстави для задоволення вимог
позивача.

Крім того, згідно п.2.1.8. іпотечного
договору від 24.12.2007 року встановлено, що
іпотекодержатель зобов'язується після
закінчення іпотекодавцем будівництва
предмета іпотеки зареєструвати у
встановленому законом порядку
обтяження прав іпотекодавця на
збудовану нерухомість, згідно
повідомлення про це нотаріуса.

Тобто, згідно вищевказаного пункту
договору встановлено, що після
закінчення будівництва, предметом
іпотеки стає вже не незавершене
будівництво, а добудований будинок.

Однак, завершений будівництвом дачний
будинок, розташований у ДТ
«Перина», буд. 67, не може входити до
предмету іпотеки за іпотечним
договором від 24.12.2007 року з наступних
підстав.

З положень ст.ст.575, 576, 583 ЦК України
вбачається, що надати майно в іпотеку
може лише власник цього майна. Однак,
положення іпотечного договору від
24.12.2007 року щодо надання в майбутньому в
іпотеку завершеного будівництвом
дачного будинку - не відповідають цим
вимогам з наступних підстав.

Як зазначено вище заочним рішенням
Білгород-Дністровського
міськрайонного суду від 12.06.2014 року
було визнано недійсним Свідоцтво про
право власності на нерухоме майно на
ім'я ОСОБА_3, а саме: на дачний будинок у
ДТ «Перина» НОМЕР_1 та скасована
державна реєстрація цього Свідоцтва.

Згідно ч.1 ст.216 ЦК України, недійсний
правочин не створює юридичних
наслідків.

Згідно ст.236 ЦК України, правочин,
визнаний судом недійсним, є недійсним з
моменту його вчинення. Якщо за
недійсним правочином права та
обов'язки передбачалися лише на
майбутнє, можливість настання їх у
майбутньому припиняється.

Отже, незаконно отримане Свідоцтво про
право власності на дачний будинок у ДТ
«Перина» НОМЕР_1 не може бути підставою
для отримання відповідачем цього
добудованого дачного будинку в
іпотеку, оскільки це свідоцтво визнано
судом недійсним і тому згідно ст.216 ЦК
України воно не створює юридичних
наслідків.

Крім того, оскільки іпотечний договір
від 24.12.2007 року підлягає визнанню судом
недійсним в частині надання в іпотеку
незавершеного будівництвом дачного
будинку, то згідно положень ст.236 ЦК
України, можливість надання в
майбутньому в іпотеку готового
будівництвом об'єкту - припиняється.

Щодо письмових заперечень проти
позову, наданих представником
відповідачів Козловим М.С., суд вважає
необхідним зазначити наступне.

У своїх письмових запереченнях проти
позову представник відповідачів
посилається на те, що на його думку
позов підписаний не позивачем, а іншою
невідомою особою.

Суд не може погодитись з вищевказаними
запереченнями представника
відповідачів, оскільки він не є
фахівцем у галузі почеркознавства,
тому його думка не має для суду
обов'язкової сили. Крім того, сам
позивач та його представник протягом
всього розгляду справи не заперечували
проти того, що позов підписаний саме
позивачем.

Як на підставу для відмови у
задоволенні позову представник
відповідачів у запереченнях зазначає
те, що, цитата: «позов не підлягає
задоволенню, оскільки рішення суду про
визнання недійсним Свідоцтва про
власності на дачний будинок, ухвалено 24
червня 2014 року, тобто зазначені факти
встановлено судом більш як через сім
років після укладення договору
іпотеки, що не впливає на суть
правовідносин, які склались у сторін
укладеного договору».

Суд не може погодитись з вищевказаними
запереченнями представника
відповідачів, оскільки згідно позову
ОСОБА_3, він як на підставу для
задоволення своїх вимог посилається не
на саме по собі рішення суду, а на
порушення закону, що були встановлені
цим рішенням суду, і ці порушення мали
місце ще до укладення спірного
іпотечного договору 24.12.2014 року. Так,
вказаним рішенням суду (а.с.15)
встановлено, що 22.05.2007 року позивачем
були отримані дозвільні документи на
будівництво садового будинку, однак в
порушення закону позивач почав
будувати не садовий, а дачний будинок,
на будівництво якого дозволу не мав.
Таким чином, позивач незаконно надав в
іпотеку незавершений будівництвом
дачний будинок. Крім того, згідно ст.236
ЦК України, недійсний правочин є
недійсним з моменту його вчинення, а не
з моменту постановлення рішення про це.
Таким чином, та обставина, що рішення
суду було ухвалене через сім років
після укладення іпотечного договору -
не має вирішального значення.

Крім того, як на підставу для відмови у
задоволенні позову представник
відповідачів у запереченнях
посилається на те, що на момент
укладення іпотечного договору позивач
був власником іпотечного майна, тому у
задоволенні позову має бути
відмовлено.

Суд не може погодитись з вищевказаними
висновками представника відповідачів,
оскільки, як зазначено вище, судом
встановлено, що на момент укладення
спірний іпотечний договір суперечив
закону, зокрема: ст. 328 ЦК України, ст.5 ЗУ
«Про іпотеку», тому є всі підстави для
визнання цього договору недійсним
(ст.215 ЦК України) незалежно від того чи
був позивач на той момент власником
майна чи ні. Крім того, законодавство не
позбавляє суд можливості визнати
правочин недійсним, якщо
неправомірність набуття права
власності була встановлена вже після
укладення правочину.

Представник відповідачів як на
підставу своїх заперечень посилається
на позицію ВСУ, висловлену у Постановах
від 07.11.2011 року та від 16.05.2012 року.

Суд не може прийняти до уваги
вищевказані посилання представника
позивачів, оскільки позиція ВСУ,
висловлена у вищевказаних постановах
стосується правовідносин щодо
спільного проживання однією сім'єю та
щодо спільної власності, а не щодо
встановлення факту протиправного
набуття права власності.

Також у своїх запереченнях представник
відповідачів вказує, що враховуючи
позицію ВСУ, суд повинен застосувати
аналогію.

Однак, суд не може погодитись з
вищевказаним висновком представника
відповідачів, оскільки з положень ст. 8
ЦК України вбачаться, що аналогія
допускається, якщо правовідносини не
врегульовані відповідними
нормативно-правовими актами, однак в
даному випадку правовідносини щодо
визнання правочину недійсним є
врегульованими відповідними нормами
ЦК України, тому підстави для
застосування аналогії - відсутні.

На підставі викладеного, суд приходить
до висновку, що позовні вимоги ОСОБА_3
про визнання недійсним іпотечного
договору від 24.12.2007 року, укладеного між
ВАТ АКБ «Одеса-Банк» та ОСОБА_3, реєстр.
№ 4579, посвідченого, приватним
нотаріусом Одеського міського
нотаріальною округу ОСОБА_5, в частині
надання в іпотеку об'єкту
незавершеного будівництва, під літ. «А»
- дачний будинок, готовністю 74 %,
загально площею 647,9 кв.м., та
зареєстрованого в КП
«Білгород-Дністровське БТІ» в книзі 1
номер запису 4, згідно витягу про
реєстрацію права власності на нерухоме
майно від 05.12.2007 року за №16923141,
реєстраційний №21294249, згідно витягу з
реєстру прав власності на нерухоме
майно, виданого Комунальним
підприємством «Білгород-Дністровське
БТІ» від 10.12.2007 року №16980624 - є
обґрунтованими, доведеними і
підлягають задоволенню.

Керуючись ст.ст.1, 15, 16, 203, 215, 216, 236, 328, 575,
576, 583 ЦК України, ст.5 ЗУ «Про іпотеку»,
ст.ст.3, 4, 10, 11, 60, 61, 209, 213-215 ЦПК України,
суд -

В И Р І Ш И В:

Позовну заяву ОСОБА_3 до ВАТ АКБ
«Одеса-Банк», ПП «ЮД «Дікон Юг»,
третя особа ОСОБА_4 про визнання
іпотечного договору недійсним -
задовольнити.

Визнати недійсним іпотечний договір
від 24.12.2007 року, укладений між ВАТ АКБ
«Одеса-Банк» та ОСОБА_3, реєстраційний
№4579, посвідчений, приватним нотаріусом
Одеського міського нотаріальною
округу ОСОБА_5, в частині надання в
іпотеку об'єкту незавершеного
будівництва, під літ.«А» - дачний
будинок, готовністю 74 %, загально площею
647,9 кв.м., та зареєстрованого в КП
«Білгород-Дністровське БТІ» в книзі 1
номер запису 4, згідно витягу про
реєстрацію права власності на нерухоме
майно від 05.12.2007 року за №16923141,
реєстраційний №21294249, згідно витягу з
реєстру прав власності на нерухоме
майно, виданого Комунальним
підприємством «Білгород-Дністровське
БТІ» від 10.12.2007 року №16980624.

Рішення може бути оскаржене в
апеляційному порядку до апеляційного
суду Одеської області через суд першої
інстанції шляхом подачі апеляційної
скарги на рішення суду протягом десяти
днів з дня його проголошення.

Суддя