Дата документу 21.11.2014
Справа № 501/4241/14-ц
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

17 листопада 2014 року Іллічівський
міський суд Одеської області в складі:

головуючого судді - Петрюченко М.І.

при секретарі - Ковтонюк Г.В.

за участю:

представника позивача - ОСОБА_1,

представника відповідача та третьої
особи - Колеснікова І.Л.,

розглянувши у відкритому судовому
засіданні в залі суду в м.Іллічівську
Одеської області цивільну справу за
позовом ОСОБА_3 до ТОВ «БК
Одесжитлобуд» (третя особа, яка не
заявляє самостійних вимог на предмет
спору - ТОВ «Білдінг Групп») про
визнання майнових прав на квартиру та
винесення заборони вчиняти дії, -

ВСТАНОВИВ:

У серпні 2014 року ОСОБА_3 звернулася до
суду з позовом до ТОВ «БК Одесжитлобуд»
про визнання майнових прав на квартиру
та винесення заборони вчиняти дії,
стверджуючи, що між нею та ТОВ «БК
Одесжитлобуд» було укладено договір
купівлі-продажу майнових прав за
№25/Ил-19/В-19 від 07 грудня 2006 року. За
умовами вказаного договору, ТОВ «БК
Одесжитлобуд» у порядку, передбаченому
вказаним договором і законом,
зобов'язався передати у її (позивачки)
власність квартиру під будівельним
номером АДРЕСА_1.

Позивачка вказує, що право продажу
об'єкту купівлі-продажу набуто «БК
Одесжитлобуд» згідно Інвестиційно -
підрядного договору від 16 жовтня 2006
року, укладеного між ним та ТОВ «БК
Одесжитлобуд». Згідно п.9.1 договору
строк закінчення будівництва та здачі
об'єкту в експлуатацію - відповідно до
графіку виконаних робіт, проте на
початок 2014 року об'єкт інвестування не
був добудований та не приданий для
введення в експлуатацію.

Позивачка зазначає в позові, що
підставою звернення до суду став лист
№110108 від 01.08.2014 року про дострокове
розірвання договору, згідно якого
заявник посилається на заборгованість
позивачки.

Вважаючи своє право порушеним,
позивачка звернулася до суду з даним
позовом та просить суд:

- визнати за нею майнові права на
житлову квартиру за будівельним
номером АДРЕСА_1.

- зобов'язати ТОВ «БК Одесжитлобуд»
після введення в експлуатацію вчинити
певні дії по реєстрації прав власності
за нею (позивачкою) у відповідних
органах,

- заборонити ТОВ «БК Одесжитлобуд»
здійснювати дії щодо переоформлення (у
тому числі відчуження, передачі у найм,
передачі у заставу, обтяження іншим
чином) майнових прав на житлову
квартиру за будівельним номером
АДРЕСА_1,

- заборонити ТОВ «Білдінг Групп»
здійснювати дії щодо переоформлення (у
тому числі відчуження, передачі у найм,
передання у заставу, обтяження іншим
чином) майнових прав на житлову
квартиру за будівельним номером
АДРЕСА_1.

В судовому засіданні представник
позивача ОСОБА_1 підтримала позов в
повному обсязі, просила суд його
задовольнити, посилаючись не підстави
викладені в позові.

Представник відповідача та третьої
особи Колесніков І.Л. заперечив проти
задоволення позову в повному обсязі,
просив суд відмовити в його
задоволенні, надав письмові
заперечення проти позову (а.с.23-24),
мотивуючи тим, що відповідно до п.2.7
Договору, у разі почергової оплати
вартості майнових прав на квартиру,
останній платіж повинен бути зроблений
не пізніше 30 листопада 2008 року. Станом
на 30 липня 2014 рік заборгованість
Покупця за Договором становила 3241,50
доларів США.

Також представник відповідача та
третьої особи зазначає, що згідно п.3.4
Договору вказано, що у випадку
невнесення Покупцем повної суми
вартості майнових прав на квартиру за
Договором у термін, передбачений п. 2.7.
Договору, Продавець має право
розірвати Договір в односторонньому
порядку, реалізувавши майнові права на
квартиру на власний розсуд, а кошти,
внесені Покупцем, повернути після
реалізації майнових прав на квартиру.

Крім того, представник відповідача та
третьої особи вказує в запереченнях, що
відповідно до Додатку № 1 до Договору,
що є невід'ємною його частиною,
вартість майнових прав на квартиру
визначається у гривнях на суму,
еквівалентну 35769,6 доларів США.
Заборгованість на сьогоднішній день та
на день розірвання договору складає:
35769,60 у.о. (вартість майнових прав) - 32528,20
у.о. (внесені кошти за Договором) = 3241,40
у.о. (заборгованість).

Представник відповідача та третьої
особи вказує в запереченнях, що
позивачка не виконала своїх зобовязань
за Договором, утворила заборгованність
за Договором, тому просить суд
відмовити у задоволенні позову у
повному обсязі.

Заслухавши присутніх представників
сторін, вивчивши матеріали цивільної
справи, суд приходить до висновку про
відмову у задоволенні позову ОСОБА_3 до
ТОВ «БК Одесжитлобуд» про визнання
майнових прав на квартиру та винесення
заборони вчиняти дії в повному обсязі з
наступних підстав.

Судом встановлено, що 07 грудня 2006 року
ТОВ «БК Одесжитлобуд» та ОСОБА_3 було
укладено договір №25/Ил-19/В-19 купівлі -
продажу майнових прав на квартиру в
19-ти поверховому будинку, який
знаходився на стадії будівництва, що
розташований за адресою: АДРЕСА_1 (далі -
Договір) (а.с.6-10).

За вказаним Договором Продавець
продавав, а Покупець купував майнові
права на квартиру в 19-ти поверховому
житловому будинку, що розташований за
адресою: АДРЕСА_1.

Відповідно до п.2.1 Договору, Продавець
зобов'язувався виконати
будівельно-монтажні роботи з
будівництва житлового будинку до IV
кварталу 2008 року.

Згідно п.2.2 Договору, Продавець
зобов'язувався після введення
житлового будинку в експлуатацію при
умові, що Покупець у повній мірі
сплатив вартість майнових прав на
квартиру, протягом 60 (шістдесяти)
календарних днів передати по акту
приймання-передачі у власність Покупцю
квартиру № 91, площею 49,68 кв.м. на 16
поверсі.

Відповідно до п.2.5 Договору, Покупець
зобов'язувався здійснити оплату
вартості майнових прав на квартиру
згідно Додатку № 1, який є невід'ємною
частиною Договору, де вказується
загальна вартість майнових прав на
квартиру та графік здійснення оплати
вартості майнових прав.

Відповідно до п.2.7 Договору, при
почерговій оплаті вартості майнових
прав на квартиру, останній платіж
повинен бути зроблений не пізніше 30
листопада 2008 року.

Згідно п.5 Договору передбачено
дострокове розірвання Договору,
зокрема п.5.1 зазначається, що Договір
може бути достроково розірваний за
взаємною згодою сторін при умові
письмового повідомлення другої
сторони не пізніше 30 (тридцяти)
календарних днів до бажаної дати
розірвання Договору, а також у випадку,
передбаченому п.3.4 Договору.

Відповідно до п.3.4 Договору, у випадку
невнесення Покупцем повної суми
вартості майнових прав на квартиру за
Договором у термін, передбачений п.2.7
Договору, Продавець має право
розірвати Договір в односторонньому
порядку, реалізувавши майнові права на
квартиру на власний розсуд, а кошти,
внесені Покупцем, повернути після
реалізації майнових прав на квартиру.

Отже, проаналізувавши спірний договір,
суд приходить до висновку, що п.5.1
Договору передбачає письмове
повідомлення другої сторони про
дострокове розірвання договору тільки
у випадку взаємної згоди сторін та не
має відношення до розірвання Договору
в односторонньому порядку,
передбаченого п.3.4 Договору, на який
посилається позивачка.

Таким чином, не знаходять свого
підтвердження в суді посилання
позивачки на те, що договір може бути
дострокового розірваний при умові
попередження за 30 календарних днів до
бажаної дати.

Відповідно до ч.2 ст.11 ЦК України,
підставами виникнення цивільних прав
та обов'язків, зокрема, є договори та
інші правочини. Договір - це
домовленість щодо встановлення, зміни
або припинення зобов'язання як
правовідношення. Предметом договору є
зобов'язання, в якому одна сторона
(боржник) зобов'язана вчинити на
користь другої сторони (кредитора)
певну дію (передати майно, виконати
роботу, надати послугу, сплатити гроші,
тощо) або утриматися від певної дії, а
кредитор має право вимагати від
боржника виконання його обов'язку.

Згідно з приписами ст.526 ЦК України,
зобов'язання має виконуватись належним
чином, відповідно до умов договору та
актів цивільного законодавства.

Відповідно до ст.530 ЦК України, якщо у
зобов'язанні встановлено строк (термін)
його виконання, то воно підлягає
виконанню у цей строк.

Як встановлено ст.559 ЦК України,
зобов'язання припиняється виконанням,
проведеним належним чином.

Статтею 629 ЦК України, передбачено, що
договір є обов'язковим для виконання
сторонами.

Згідно ст.655 ЦК України, за договором
купівлі-продажу одна сторона
(продавець) передає або зобов'язується
передати майно (товар) у власність
другій стороні (покупцеві), а покупець
приймає або зобов'язується прийняти
майно (товар) і сплатити за нього певну
грошову суму.

Відповідно до ч.1-2 ст.656 ЦК України,
предметом договору купівлі-продажу
може бути товар, який є у продавця на
момент укладення договору або буде
створений (придбаний, набутий)
продавцем у майбутньому.

Предметом договору купівлі-продажу
можуть бути майнові права. До договору
купівлі-продажу майнових прав
застосовуються загальні положення про
купівлю-продаж, якщо інше не випливає
із змісту або характеру цих прав.

Відповідно до Додатку № 1 до Договору,
що є невід'ємною його частиною,
вартість майнових прав на квартиру
визначається у гривнях на суму,
еквівалентну 35769,6 доларів США.

Відповідно до вказаного Додатку № 1
визначений поетапний графік
здійснення платежів, у якому зазначено,
що внесок здійснюється у гривнях на
суму, еквівалентну зазначеній сумі
доларів США по комерційному курсу на
момент здійснення платежу.

Згідно листа ТОВ «Одесжитлобуд» №110108
від 01.08.2014 року на адресу ОСОБА_3
зазначається про заборгованість
ОСОБА_3 за Договором у розмірі 3120,50
доларів США та дострокове розірвання
договору у зв'язку з не виконанням
вимог Договору (а.с.11).

Відповідно до копії листа ОСОБА_3 на
адресу директора ТОВ «БК Одесжилбуд»,
вбачається, що ОСОБА_3 отримавши на свою
адресу повідомлення про дострокове
розірвання договору, не погодилась з
обставинами викладеними в ньому,
мотивуючи тим, що загальна вартість
майнових прав на день підписання
договору становила 35769,60 дол.США, що по
курсу НБУ становило 18066,5 грн. та на
рахунок Продавця нею було внесено 179457,1
грн. Також ОСОБА_3 вказує, що різниця між
встановленою та фактично внесеною
сумою становить 1176,35 грн., але не 3120,5
грн. та вказана сума буде внесена нею на
рахунок підприємства після введення
житлового будинку до експлуатації.

Отже, ОСОБА_3 визнає наявність
заборгованості за Договором.

В судовому засіданні представник
позивача пояснила, що різниця між
встановленою та фактично внесеною
сумою становить 1176,35 грн. та ОСОБА_3 мала
право призупинити внесення грошових
коштів за Договором відповідно до 4.2
Договору.

У той же час позивачем не наведено
доказів, що відповідачем порушено
зобов'язання щодо введення житлового
будинку в експлуатацію, та що у ОСОБА_3
виникло право припинення внесення
коштів за Договором.

Відповідно до п.2.1 Договору, Продавець
зобов'язаний виконати будівельно -
монтажні роботи з будівництва
житлового будинку до IV кварталу 2008
року.

Договором не передбачено строк,
протягом якого продавець (відповідач)
зобов'язаний здійснити процедуру вводу
житлового будинку в експлуатацію

Отже, тільки після повного виконання
будівельно-монтажних робіт з
будівництва житлового будинку у
відповідача виникає і право, і
обов'язок щодо введення в експлуатацію
житлового будинку.

Таким чином, право ОСОБА_3, передбачене
п.4.2 Договору могло настати у разі
виконання відповідачем
будівельно-монтажних робіт у повному
обсязі, але порушено умови щодо вводу в
експлуатацію житлового будинку.

Отже, посилання Позивача на п.4.2
Договору, як підставу призупинення
внесення грошових коштів, є
необґрунтованим.

Крім того, згідно розділу 3 Договору
моментом переходу права власності на
майнові права є момент підписання акту
прийому - передачі цих прав.

Відповідно до п.3.2 Договору
встановлено, що підставою для
складання акту прийому-передачі слугує
акт звірки між Продавцем та Покупцем,
який складається після останнього
внеску і є невід'ємною частиною
Договору.

Наслідки, передбачені Договором,
наступають тільки після повного
виконання його сторонами.

Таким чином, ОСОБА_3 не виконала своїх
обов'язків, передбачених договором.

Згідно з ч.1 ст.190 ЦК України, майном як
особливим об'єктом вважається окрема
сукупність речей, а також майнові права
та обов'язки. Майнові права визнаються
речовими правами (ч.2 ст.190 ЦК України).

Майнове право, що є предметом договору -
це право набуття в майбутньому прав
власності на нерухоме майно, яке
виникає тоді, коли виконані певні
передумови, що є необхідними й
достатніми для набуття права
власності.

Виходячи з того, що законодавчо майнові
права визнані речовими правами, на них
поширюються відповідні норми
інституту речового права. Як і будь-які
речові права, майнові права є
абсолютними, тобто суб'єктивному праву
особи кореспондує суб'єктивний
обов'язок необмеженого (абсолютного)
кола осіб.

Таким чином, суд вважає, що ОСОБА_3,
виконавши в повному обсязі умови
договору, є носієм майнових прав, а
носієм пасивних суб'єктивних
обов'язків - «БК Одесжитлобуд» у
вигляді ТОВ.

Однак, суд не може погодитись з
висновком ОСОБА_3 про можливість
визнання за нею майнових прав на
житлову квартиру через те, що ОСОБА_3 не
виконано своїх обов'язків,
передбачених договором.

Сукупність зазначених обставин надає
право суду відмовити в захисті
цивільних прав ОСОБА_3 у способі
визнання майнових прав на об'єкт
нерухомості та зобов'язання і заборони
здійснювати у майбутньому дії щодо
оформлення належних позивачеві
майнових прав на квартиру, вказані в
договорі.

За вимогами ст.ст.10, 60 ЦПК України, кожна
сторона зобов'язана довести ті
обставини, на які вона посилається, як
на підставу своїх вимог і заперечень,
доказування не може ґрунтуватися на
припущенні.

За змістом цих правил рішення суду не
може бути засновано на припущенні, що у
майбутньому, а саме після завершення
будівництва та здачі будинку до
експлуатації, права позивача можуть
бути порушені.

Статтею 177 ЦК України, встановлено, що
до об'єктів цивільних прав відносять
речі, майнові права та інше, статтею 190
ЦК України, встановлено, що майном як
особливим об'єктом вважається річ,
сукупність речей, а також майнові права
та обов'язки, майнові права є не
споживною річчю; майнові права
визнаються речовими правами.

Виходячи з цього, речове право є
юридичним поєднанням особи і речі, і
всі суб'єкти визнають цей обов'язок
обмежуючи тим самим особисті домагання
цього предмета, тим самим речове право
має абсолютний характер.

Фактичний зміст речового права
проявляється в конкретних формах
володіння річчю: об'єкт -тільки
матеріальні речі, суб'єкти -особи, які
можуть бути суб'єктами
цивільно-правових відносин.

Речові права встановлюються законом,
рішенням суду, заповітом або договором.
Майнові права є відмінні від права
власності на майно, вони не потребують
державної реєстрації і охороняються
законом.

Таким чином об'єктом цивільного права
за інвестиційним договором є
закріплене за позивачем майнове право,
отримане в результаті інвестицій на
конкретно визначену площу та яким
позивач вправі володіти, користуватися
і розпоряджатися.

Як вбачається з укладеного договору,
між сторонами виникли договірні
відносини щодо інвестування
будівництва квартири, тим самим
позивач, будучи інвестором, вклав у
будівництво об'єкту нерухомості власні
кошти в певному розмірі, але не виконав
умови договору в повному обсязі.

Відповідно до ч.1 ст.317 ЦК України,
власникові належать права володіння,
користування та розпоряджання своїм
майном.

Згідно ст.392 ЦК України, власник майна
може пред'явити позов про визнання його
права власності, якщо це право
оспорюється або не визнається іншою
особою, а також у разі втрати ним
документа, який засвідчує його право
власності.

За приписами ч.3 ст.331 ЦК України, до
завершення будівництва (створення
майна) особа вважається власником
матеріалів, обладнання тощо, які були
використані в процесі цього
будівництва (створення майна). Право
власності на новостворене нерухоме
майно виникає з моменту завершення
будівництва. Якщо договором або
законом передбачено прийняття
нерухомого майна до експлуатації - з
моменту прийняття його до
експлуатації, а коли право власності на
нерухоме майно відповідно до закону
підлягає державній реєстрації - з
моменту державної реєстрації (ч.2, 3 ст.331
ЦК України).

На підставі викладеного, керуючись
ст.ст.177, 190, 202, 317, 325, 328, 386, 655, 656 ЦК
України, ст.ст.10, 11, 60, 212-215 ЦПК України, -

ВИРІШИВ:

У задоволенні позову ОСОБА_3 до ТОВ «БК
Одесжитлобуд» (третя особа, яка не
заявляє самостійних вимог на предмет
спору - ТОВ «Білдінг Групп») про
визнання майнових прав на квартиру та
винесення заборони вчиняти дії -
відмовити у повному обсязі.

Рішення може бути оскаржене в
апеляційному порядку до апеляційного
суду Одеської області через
Іллічівський міський суд шляхом подачі
апеляційної скарги, яка подається
протягом 10 днів з дня оголошення
рішення, або отримання його копії.

Суддя Іллічівського міського суду

Одеської області
М.І.Петрюченко