печерський районний суд міста києва
Справа № 2-2062/12
Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

29 травня 2014 року Печерський районний
суд м. Києва у складі:

головуючого судді - Волкової С.Я.,

при секретарі - Секменцовій
І.О.,

розглянувши у відкритому судовому
засіданні в залі суду в м. Києві
цивільну справу за позовом публічного
акціонерного товариства «Київенерго»
до ОСОБА_1, третя особа: товариство з
обмеженою відповідальністю «ЮАЙПІ
ЛТД», про визнання права власності на
предмет іпотеки,

В С Т А Н О В И В :

Позивач публічне акціонерне товариств
«Київенерго» 3.07.2012 р. звернувся до суду
із вимогами до відповідача, які
протягом розгляду справи скорегував,
просить визнати за ним право власності
на предмет договору іпотеки, 2.11.2007 р.
посвідченого приватним нотаріусом
Київського міського нотаріального
округу ОСОБА_2, реєстровий №1078, а саме:
на нежилу будівлю (допоміжну споруду
літ.«В»), загальною площею 392,20 кв.м.,
розташовану за адресою: АДРЕСА_1, що
належить відповідачу ОСОБА_1, в рахунок
виконання зобов'язань товариства з
обмеженою відповідальністю «ЮАЙПІ
ЛТД» за договором №36-06 від 27.01.2006 р. про
пайову участь у фінансуванні
реконструкції нежитлового будинку,
розмір яких у грошовому еквіваленті
становить 12 734 827,14 грн., що складає
оціночну вартість вбудованих нежилих
приміщень площею 503,4 кв.м. у будинку,
розташованому за адресою: АДРЕСА_2, у
сумі 12 293 194,00 грн., пені за час
прострочення виконання зобов'язання у
сумі 439 101,42 грн., штрафу за порушення
виконання зобов'язань за договором у
сумі 2 531,72 грн., посилаючись на те, що за
умовами договору №36-06 від 27.01.2006 р. про
пайову участь у фінансуванні
реконструкції нежитлового будинку за
адресою: АДРЕСА_2 товариство з
обмеженою відповідальністю «ЮАЙПІ
ЛТД» взяло на себе зобов'язання
забезпечити реконструкцію об'єкта,
введення його в експлуатацію
відповідно до вимог чинного
законодавства та складання
відповідного акту державної комісії не
пізніше ніж через 42 місяці з моменту
підписання договору, а саме: до 27.07.2009 р.,
та протягом місяця після введення
об'єкта в експлуатацію і складання
відповідного акту державної комісії
передати йому у власність офісні
приміщення: на другому поверсі - площею
270,30 кв.м., на мансардному поверсі -
площею 233,10 кв.м., у разі неможливості
передання у власність офісних
приміщень на мансардному поверсі через
заборону проектування або будівництва
цього мансардного поверху державними
органами влади, контролюючими або
судовими органами взяло на себе
зобов'язання передати йому у власність
офісні приміщення на іншому поверсі в
зазначеному будинку, крім підвального,
але загальною площею, не менше 503,40 кв.м.,
й зобов'язання за договором
товариством «ЮАЙПІ ЛТД» не виконано.

В судовому засіданні представник
позивача Залунін К.В. підтримав позовні
вимоги публічного акціонерного
товариства «Київенерго», просив їх
задовольнити, посилаючись на
обставини, викладені в позовній заяві.

В судовому засіданні представника
відповідача ОСОБА_1 - ОСОБА_4
заперечував проти задоволення
позовних вимог публічного
акціонерного товариства «Київенерго»,
посилаючись на їх необґрунтованість.

В судовому засіданні представник
третьої особи: товариства з обмеженою
відповідальністю «ЮАЙПІ ЛТД» Ручка
О.М. просив відповіти в задоволенні
позовних вимог публічного
акціонерного товариства «Київенерго»
з тих же підстав.

Згідно ч.1,2 ст.837 ЦК України за договором
підряду одна сторона (підрядник)
зобов'язується на свій ризик виконати
певну роботу за завданням другої
сторони (замовника), а замовник
зобов'язується прийняти та оплатити
виконану роботу. Договір підряду може
укладатися на виготовлення, обробку,
переробку, ремонт речі або на виконання
іншої роботи з передання її результату
замовникові.

Згідно ст.655, ч.1 ст.656 ЦК України за
договором купівлі-продажу одна сторона
(продавець) передає або зобов'язується
передати майно (товар) у власність
другій стороні (покупцеві), а покупець
приймає або зобов'язується прийняти
майно (товар) і сплатити за нього певну
грошову суму. Предметом договору
купівлі-продажу може бути товар, який є
у продавця на момент укладення
договору або буде створений (придбаний,
набутий) продавцем у майбутньому.

Надані суду документи свідчать про те,
що 27.01.2006 р. між акціонерною
енергопостачальною компаніє
«Київенерго», правонаступником якої є:
публічне акціонерне товариство
«Київенерго», (сторона 1), з одного боку,
та товариством з обмеженою
відповідальністю «ЮАЙПІ ЛТД» (сторона
2), з іншого боку, було укладено договір
№36-06 про пайову участь у фінансуванні
реконструкції нежитлового будинку за
адресою: АДРЕСА_2. За умовами договору
(сторона 2) прийняла на себе
зобов'язання реконструювати нежилий
будинок відповідно до вимог
проектно-кошторисної документації (п.1.2
договору), передати у власність
(сторони 1) приміщення, зазначені у п.1.1
договору, протягом місяця після
введення об'єкта в експлуатацію та
складання відповідно акта державної
комісії (п.4.1.12 договору); за умовами
договору (сторона 1) прийняла на себе
зобов'язання внести грошові кошти у
реконструкцію нежитлового будинку,
тобто оплатити вартість
реконструйованих приміщень, з чого суд
вбачає, що договір №36-06 є змішаних
договором, який поєднує в собі елементи
договору підряду (в частині виконання
робіт з реконструкції об'єкта) та
договору купівлі-продажу (в частині
передачі права власності на об'єкт), при
таких обставинах до даної угоди мають
бути застосовані, у тому числі,
положення Глави 54 Розділу Ш Цивільного
кодексу України в редакції від 14.01.2006 р.,
чинній на момент виникнення спірних
правовідносин.

Так, відповідно до ч.1 ст.181 ЦК України до
нерухомих речей (нерухоме майно,
нерухомість) належать земельні
ділянки, а також об'єкти, розташовані на
земельній ділянці, переміщення яких є
неможливим без їх знецінення та зміни
їх призначення, й предметом договору
№36-06 є передача права власності на
офісні приміщення будинку на АДРЕСА_2, а
саме: на другому поверсі площею 270,30
кв.м. та мансардному поверсі площею 233,10
кв.м.

Статтею 657 ЦК України передбачене
обов'язкове нотаріальне посвідчення та
державна реєстрація договору
купівлі-продажу нерухомого майна, отже,
у зв'язку з тим, що предметом договору є
об'єкт нерухомого майна, даний договір
мав бути посвідчений нотаріально та
підлягав державній реєстрації.

Відповідно до ч.3 ст.640 ЦК України
договір, який підлягає нотаріальному
посвідченню або державній реєстрації,
є укладеним з моменту його
нотаріального посвідчення або
державної реєстрації, а в разі
необхідності і нотаріального
посвідчення, і державної реєстрації - з
моменту державної реєстрації.

Відповідно до ч.1 ст.220 ЦК України у разі
недодержання сторонами вимоги закону
про нотаріальне посвідчення договору
такий договір є нікчемним.

При таких обставинах договір №36-06 від
27.01.2006 р. є нікчемним та не створює
юридичних наслідків для сторін, крім
тих, які пов'язані із його недійсністю.

Відповідно до ст.1, ч.5 ст.3 Закону
України «Про іпотеку» іпотека - вид
забезпечення виконання зобов'язання
нерухомим майном, що залишається у
володінні і користуванні іпотекодавця,
згідно з яким іпотекодержатель має
право в разі невиконання боржником
забезпеченого іпотекою зобов'язання
одержати задоволення своїх вимог за
рахунок предмета іпотеки переважно
перед іншими кредиторами цього
боржника у порядку, встановленому цим
Законом. Іпотека має похідний характер
від основного зобов'язання і є дійсною
до припинення основного зобов'язання
або до закінчення строку дії
іпотечного договору.

Позивач публічне акціонерне
товариство «Київенерго», звертаючись
до суду із вимогами до ОСОБА_1 про
визнання права власності на предмет
іпотеки, свої вимоги обґрунтовує тим,
що вимоги товариства, що випливають з
договору №36-06 від 27.01.2006 р. про пайову
участь у фінансуванні реконструкції
були забезпечені, що 2.11.2007 р. між
акціонерною енергопостачальною
компаніє «Київенерго»,
правонаступником якої є: публічне
акціонерне товариство «Київенерго», з
одного боку, та ОСОБА_1, з іншого боку
було укладено іпотечний договір, 2.11.2007
р. посвідчений приватним нотаріусом
Київського міського нотаріального
округу ОСОБА_2, реєстровий №1078, й
предметом іпотеки є нежила будівля
(допоміжна споруда літ.«В»), загальною
площею 392,20 кв.м., розташована за
адресою: АДРЕСА_1, що належить
відповідачу ОСОБА_1 За умовами договору
у разі невиконання іпотекодавцем умов,
обов'язків, визначених пп.3.1.1 - 3.1.13 цього
договору, іпотекодержатель має право
вимагати дострокового виконання
зобов'язань за основним договором, а в
разі їх невиконання - звернути
стягнення на предмет іпотеки (п.4.1
договору).

При цьому відповідно до ч.2 ст.548 ЦК
України недійсне зобов'язання не
підлягає забезпеченню. Недійсність
основного зобов'язання (вимоги)
спричиняє недійсність правочину щодо
його забезпечення, якщо інше не
встановлено цим Кодексом. Крім того,
іпотечним договором не передбачено
право на визнання за публічним
акціонерним товариством «Київенерго»
права власності на іпотечне майно в
односторонньому порядку.

Відповідно до ч.1 ст.37 Закону України
«Про іпотеку» в редакції, чинній на
момент укладення іпотечного договору,
іпотекодержатель може задовольнити
забезпечену іпотекою вимогу шляхом
набуття права власності на предмет
іпотеки. Договір про задоволення вимог
іпотекодержателя, який передбачає
передачу іпотекодержателю права
власності на предмет іпотеки в рахунок
виконання основного зобов'язання, є
правовою підставою для реєстрації
права власності іпотекодержателя на
нерухоме майно, що є предметом іпотеки.
Умова іпотечного договору про
можливість використання приписів ст.37
Закону України «Про іпотеку» (набуття в
односторонньому порядку права
власності на іпотечне майно) для
задоволення вимог іпотекодержателя, з
огляду на дату укладення відповідного
іпотечного договору та відсутність
зворотної дії у часі норм
матеріального цивільного права,
безпосередньо пов'язане із
необхідністю та фактом укладення
окремого договору. Як вбачається із
змісту та аналізу зазначеної норми
матеріального права, перехід права
власності на предмет іпотеки можливий
за умови укладення договору із
іпотекодержателем, а, відповідно,
суб'єктивне право іпотекодержателя, у
даному випадку публічного
акціонерного товариства «Київенерго»
на звернення стягнення на предмет
іпотеки шляхом визнання права
власності реалізується через чітко
визначений позасудовий порядок шляхом
укладення договору про задоволення
вимог кредитора. Визнання права
власності саме судовим рішенням, як
спосіб звернення стягнення на предмет
іпотеки, має бути прямо передбачене
відповідним іпотечним договором, у
іпотечному договорі, 2.11.2007 р.
посвідченому приватним нотаріусом
Київського міського нотаріального
округу ОСОБА_2, реєстровий №1078, така
норма відсутня. Передбачений нормою
ст.37 Закону України «Про іпотеку»
договір про задоволення вимог
іпотекодержателя має відповідати
загальним положенням про договір,
установленим Розділом П Книги п'ятої
Цивільного кодексу України, при
дотриманні цих умов іпотекодержатель
може задовольнити забезпечену
іпотекою вимогу шляхом набуття права
власності на предмет іпотеки з
дотриманням умов звернення та порядку
реалізації, передбачених Законом
України «Про забезпечення вимог
кредиторів та реєстрації обтяжень».
При цьому між публічним акціонерним
товариством «Київенерго» і ОСОБА_1
відповідний договір не укладався,
товариство «Київенерго» із
відповідною вимогою до ОСОБА_1 не
зверталося. При таких обставинах
договором іпотеки не передбачений
такий спосіб звернення стягнення на
предмет іпотеки, як визнання за
публічним акціонерним товариством
«Київенерго» права власності у
односторонньому порядку, судом
відповідний спосіб захисту щодо
порушених прав товариства
застосований бути не може.

Відповідно до п.38 постанови пленуму
Вищого спеціалізованого суду України з
розгляду цивільних і кримінальних
справи №5 від 20.03.2012 р. «Про практику
застосування судами законодавства при
вирішенні спорів, що виникають із
кредитних правовідносин» у випадку
якщо іпотекодержатель не реалізував
способів позасудового врегулювання
звернення стягнення на предмет
іпотеки, зокрема, шляхом укладення
договору про задоволення вимог
іпотекодержателя, який передбачав би
передачу іпотекодержателю права
власності на предмет іпотеки у рахунок
виконання основного зобов'язання, він
не має права звертатися із позовом про
визнання права власності на нерухоме
майно.

На підставі викладеного, керуючись
ст.ст.328,526,546 ЦК України, ст.ст.33,35-37
Закону України «Про іпотеку».
ст.ст.3,4,10,60,169,209,212-215 ЦПК України, суд

В И Р І Ш И В :

В задоволенні позову публічного
акціонерного товариства «Київенерго»
до ОСОБА_1, третя особа: товариство з
обмеженою відповідальністю «ЮАЙПІ
ЛТД», про визнання права власності на
предмет іпотеки - відмовити.

Рішення може бути оскаржене до
Апеляційного суду м. Києва через
районний суд протягом десяти днів з дня
проголошення рішення.

СУДДЯ