районний суд Київської області
Справа № 1022/3419/2012
Провадження № 2/376/194/2014
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ
УКРАЇНИ

"12" травня 2014 р.
Сквирський районний суд Київської
області

в складі: головуючого судді - Клочко
В.М.,

при секретарі судових засідань
- Галюк О.В.,

розглянувши у відкритому судовому
засіданні в м. Сквира Київської
області справу за позовом ОСОБА_2 до
ОСОБА_3 про розірвання договору оренди
(найму) № 16/05/А та стягнення
заборгованості, -

ВСТАНОВИВ :

Представник позивача звернувся до суду
з названою позовною заявою до
відповідача, про розірвання договору
оренди (найму) № 16/05/А, стягнення з
відповідача заборгованості в сумі 331652
(триста тридцять одна тисяча шістсот
п`ятдесят дві) грн. 38 коп., та судових
витрат, пов`язаних з розглядом справи.

В обґрунтування заявлених вимог
представником позивача зазначено, що
16.05.2011 року між суб'єктом
підприємницької діяльності фізичною
особою ОСОБА_2 ( в подальшому прізвище у
зв'язку з одруженням було змінено на
ОСОБА_2) та ОСОБА_3 було укладено договір
оренди (найму) № 16/05/А.

Відповідно до умов зазначеного
договору ФОП ОСОБА_2, як орендодавець,
надає, а ОСОБА_3, як орендар приймає у
платне строкове користування нежилі
приміщення № 1, № 2, № 3 (групи приміщень
№ 207) в літері «А», що належать
Орендодавцю на праві власності та
розташовані за адресою : АДРЕСА_1, 2-й
поверх, загальною площею 120 кв. м. (далі
по тексту «Приміщення»)

16 травня 2011 року сторони договору
підписали акт прийому-передачі
приміщення до договору оренди (найму) №
16/05/А від 16 травня 2011 року, відповідно до
якого орендодавець передав, а орендар
прийняв вищевказане приміщення.

Пунктом 3.1. Договору встановлено,
що орендна плата, яка підлягає сплаті
за користування приміщенням за один
повний місяць складає 4 670 (чотири
тисячі шістсот сімдесят) доларів США у
гривневому еквіваленті по курсу
Національного банку України на момент
оплати за кожен календарний місяць.

Орендну плату за перший місяць
оренди користування Приміщенням
Орендар сплачує на момент підписання
дійсного договору. Орендна плата за
останній місяць в повному розмірі буде
внесена орендарем до 10.06.2011р. (п. 3.2
Договору).

Згідно п. 3.3 Договору орендна
плата вноситься орендарем щомісячно
готівкою. Підставою для перерахування
орендарем орендної плати є рахунок, що
виставляється орендарем. Орендодавець
зобов'язаний надати рахунок для сплати
орендної плати в період з першого по
п'яте число місяця, за який вноситься
орендна плата, а орендар зобов'язаний
оплатити наданий орендодавцем рахунок
протягом 5 (п'яти) робочих днів з моменту
його отримання від орендодавця.

На виконання умов договору
відповідач здійснив наступні платежі:
10.06.2011 року - платіж за оренду
приміщення за червень 2011 року; 11.07.2011
року - платіж за оренду приміщення за
липень 2011 року; 09.08.2011 року - платіж за
оренду приміщення за серпень 2011 року.
Проте, починаючи з вересня 2011 року
орендар почав систематично
затримувати оплату орендних платежів,
у зв'язку з чим наступні орендні
платежі були здійснені з
простроченням: 19.09.2011 року - платіж за
оренду приміщення за вересень 2011 року
(прострочення по сплаті на 9-ть днів);
21.10.2011 року - платіж за оренду
приміщення за жовтень 2011 року
(прострочення по сплаті на 11-ть днів);
28.11.2011 року - платіж за оренду
приміщення за листопад 2011 року
(прострочення по сплаті на 22-а дні);
28.12.2011 року - платіж за оренду
приміщення за грудень 2011 року
(прострочення по сплаті на 22-а дні);
21.03.2012 року - платіж за оренду
приміщення за січень 2012 року
(прострочення по сплаті на 43-и дні
(залишився борг на суму 1070,00 дол. США).

Починаючи з лютого 2012 року
відповідач взагалі перестав вносити
орендну плату за орендоване
приміщення.

Тобто, в порушення виконання умов
вищевказаного договору, відповідач
свої зобов'язання зі сплати коштів за
орендоване приміщення виконав не в
повному обсязі та не належним чином.

В подальшому позивач з метою
належного виконання взятих на себе
зобов'язань за Договором, 12 березня 2012
року звернувся до відповідача з
претензією (вих.№4), в якій, зокрема,
зазначив, що станом на 12.03.2012 року
заборгованість за договором оренди
складає 16525,60 доларів США.

Крім того, претензія містила
вказівку на те, що при непогашенні
орендарем заборгованості по орендній
платі - договір № 16/05/А буде вважатись
розірваним з 12 березня 2012 року.

У відповідь на претензію (вих. № 4)
від 12 березня 2012 року, ОСОБА_3, визнаючи
наявну заборгованість перед позивачем,
надала гарантійний лист від 12.03.2012 року,
яким просила продовжити термін оренди
приміщення, що належить орендодавцю на
праві власності та розташовані за
адресою: АДРЕСА_1, 2-й поверх, загальною
площею 120 кв.м. і зобов'язувалась
розпочати оплату заборгованості з 13 по
18 березня 2012 року включно, а також
повністю погасити заборгованість за 2
місяці до кінця березня 2012 року.

Таким чином відповідач
підтвердив факт наявної
заборгованості перед позивачем за
договором оренди (найму) № 16/05/А від 16
травня 2011 року, проте, станом на момент
звернення до суду визнану
заборгованість так і не погасив.

Представник позивача в судовому
засіданні заявлений позов підтримав,
просив задовольнити заявлені позовні
вимоги в повному обсязі посилаючись на
наведені вище обставини та зазначаючи
при цьому, що оспорюваний договір
оренди фактично був додатком до
договору оренди, який був укладений
16.05.2011 року між фізичною особою
підприємцем ОСОБА_2 та Товариством з
обмеженою відповідальністю
«Інноваційні технології дизайну» в
особі директора товариства ОСОБА_3, яка
діяла на підставі статуту товариства.
Згідно умов договору та акту приймання
- передачі , Орендодавець надав, а
Орендар прийняв у платне строкове
користування нежилі приміщення
№ 1, № 2, № 3 (групи приміщень № 207) в
літері «А», що належать Орендодавцю на
праві власності та розташовані за
адресою : АДРЕСА_1, 2-й поверх, загальною
площею 120 кв. м.. За даним договором
платежі сплачувались своєчасно та в
повному обсязі. Однак рішенням
Господарського суду м. Києва від 24.07.2012
року було встановлено, що дані договори
є різними за своєю правовою підставою і
тому позивач ОСОБА_2 змушена звертатись
за захистом своїх прав у цивільному
порядку.

Відповідач та його представник у
судовому засіданні позов не визнали в
повному обсязі посилаючись на те, що
оспорюваний договір є нікчемним у
зв'язку з тим, що він не був нотаріально
посвідченим, орендодавець не передав
спірні приміщення орендарю, спірні
приміщення використовувались ТОВ
«Інноваційні технології дизайну», для
здійснення господарської діяльності,
що стверджується рішенням
Господарського суду м. Києва від 24.07.2012
року за позовом ТОВ «Інноваційні
технології дизайну» до фізичної особи -
підприємця ОСОБА_2 про усунення
перешкод у користуванні майном та за
зустрічним позовом фізичної особи -
підприємця ОСОБА_2 до ТОВ «Інноваційні
технології дизайну» про стягнення
заборгованості в розмірі 163,951. 93 та
штрафу в розмірі 21 941 грн., згідно яким
первісний позов було задоволено в
повному обсязі, усунуто перешкоди у
користуванні ТОВ «Інноваційні
технології дизайну» майном, а саме :
нежилими приміщеннями № 1, № 2, № 3
(групи приміщень № 207) в літері «А», що
розташовані за адресою : АДРЕСА_1, 2-й
поверх, загальною площею 120 кв. м.,
шляхом зобов'язання фізичної - особи
підприємця ОСОБА_2 надання вільного
доступу до приміщень ТОВ «Інноваційні
технології дизайну» та забезпечення
вільного доступу працівників
товариства, а також його клієнтів на
весь термін дії продовження договору,
тощо.

Вислухавши пояснення сторін,
дослідивши матеріали справи та надавши
їм юридичну оцінку суд дійшов висновку,
що позов не підлягає задоволенню в
повному обсязі з огляду на таке.

Згідно із ч. 3 ст. 10 ЦПК України кожна
сторона повинна довести ті обставини,
на які вона посилається як на підстави
своїх вимог або заперечень, надавши
докази відповідно до вимог ст. ст. 57 - 60
ЦПК України.

Статтями 60, 61 ЦПК України встановлені
правила звільнення сторони від
доказування та розподілу обов'язків по
доказуванню між сторонами.

За загальним правилом, установленим ст.
60 ЦПК України, кожна сторона
зобов'язана довести ті обставини, на
які вона посилається як на підставу
своїх вимог і заперечень, крім
випадків, установлених ст. 61 ЦПК
України.

Обставини, визнані сторонами, згідно із
ч. 1 ст. 61 ЦПК України не підлягають
доказуванню.

Як вбачається із матеріалів справи та
встановлено судом, що між сторонами по
справі укладено договір оренди (найму)
№ 16/05/А від 16.05.2011 року згідно якого,
позивач зобов'язується передати
відповідачу в строкове платне
користування нежилі приміщення № 1, № 2,
№ 3 (групи приміщень № 207) в літері «А»,
що розташовані за адресою : АДРЕСА_1, 2-й
поверх, загальною площею 120 кв. м.
Орендна плата становить 4 670 доларів США
у гривневому еквіваленті по курсу
Національного банку України на момент
оплат за кожен календарний місяць.

Докази виконання сторонами умов
договору щодо передачі та прийняття
приміщення, що орендуються, сторонами
не надано.

У подальшому, позивач листом від 06.11.2008
р. повідомив відповідача про відмову
від оренди приміщення на підставі п. 11.1
договору, яким передбачена можливість
розірвання договору з ініціативи
позивача при істотній зміні умов, що
впливають на результати його
діяльності.

Суд, звертає увагу, що договір найму
будівлі або іншої капітальної споруди
є різновидом договору найму (оренди) і
до нього застосовуються спеціальні
норми глави 58 ЦК України. Загальні
положення про найм (оренду)
застосовуються до такого договору
субсидіарно, якщо спеціальними
правилами не встановлено інше.

Положеннями ч. 1 ст. 638 ЦК України, ч. 2 ст.
180 ГК України встановлено, що
господарський договір є укладеним,
якщо між сторонами у передбачених
законом порядку та формі досягнуто
згоди щодо усіх його істотних умов.
Істотними є умови, визнані такими за
законом чи необхідні для договорів
даного виду, а також умови щодо яких на
вимогу однієї із сторін повинна бути
досягнута згода.

За змістом наведених правових норм, не
є укладеними правочини (договори), у
яких відсутні встановлені
законодавством умови, необхідні для їх
укладення (відсутня згода за всіма
істотними умовами договору; не
отримано акцепт стороною, що направила
оферту; не передано майно, якщо
відповідно до законодавства для
вчинення правочину потрібна його
передача тощо).

Частиною 2 ст. 640 ЦК України встановлено,
що якщо відповідно до акту цивільного
законодавства для укладення договору
необхідні також передання майна або
вчинення іншої дії, договір є укладеним
з моменту передання відповідного майна
або вчинення певної дії.

Спеціальною нормою, що регулює спірні
правовідносини, є стаття 795 ЦК України,
яка визначає, що передання наймачеві
будівлі або іншої капітальної споруди
(їх окремої частини) оформляється
відповідним документом (актом), який
підписується сторонами договору. З
цього моменту починається обчислення
строку договору найму, якщо інше не
встановлено договором.

Положення названої статті свідчить про
те, що за способом укладення договір
найму будівлі або іншої капітальної
споруди (їх окремої частини) є реальним
правочином, для укладення якого, поряд
зі згодою сторін, необхідне вчинення
фактичних дій.

Пунктом 1.1 договору оренди сторони
визначили, що орендодавець надає, а
орендар приймає у платне стокове
користування нежитлові приміщення.

Наведені положення закону та умови
договору кореспондуються з загальними
положеннями про найм, а саме ст. ст. 759, 762
ЦК України за приписами яких, обов'язок
внесення орендної плати безумовно
пов'язаний з фактичним отриманням
послуги з користування, визначеним
договором майном.

Отже, з урахуванням наведених правових
норм, суд, приходить до висновку, що
момент вчинення договору найму будівлі
або іншої капітальної споруди (їх
окремої частини) відповідно до статей
640 та 795 ЦК України пов'язується з
передачею майна у найм шляхом
підписання сторонами відповідного
документу (акту).

Пунктом 8 ст. 181 ГК України встановлено,
що у разі якщо сторони не досягли згоди
з усіх істотних умов господарського
договору, такий договір вважається
неукладеним (таким, що не відбувся).
Якщо одна із сторін здійснила фактичні
дії щодо виконання, правові наслідки
таких дій визначаються нормами
Цивільного кодексу України.

Тому, суд, вважає, що договір оренди
(найму) № 16/05/А від 16.05.2011 року є
неукладеним, оскільки відповідно до
законодавства для його вчинення
потрібна передача визначеного ним
майна.

Вище наведене, узгоджується із
матеріалами справи та нормами
Цивільного кодексу України.

Згідно з ч. 1 ст. 761 ЦК України, право
передання майна у найм має власник речі
або особа, якій належать майнові права.

Як, встановлено рішенням
господарського суду м. Києва від 24.07.2012
року та не заперечується сторонами, що
нежитлові приміщення на момент
укладення спірного договору, були
орендовані ТОВ «Інноваційні
технології дизайну» та
використовувались для здійснення
господарської діяльності, тобто у
ОСОБА_3, згідно звичаїв ділового
обороту, не могло бути реальної
можливості використовувати нежитлові
приміщення за призначенням.

Щодо посилання позивача на гарантійний
лист від 12.03.2012 року, яким ОСОБА_3
просила продовжити термін оренди
приміщення, що належить орендодавцю на
праві власності та розташовані за
адресою: АДРЕСА_1, 2-й поверх, загальною
площею 120 кв.м. і зобов'язувалась
розпочати оплату заборгованості з 13 по
18 березня 2012 року включно, а також
повністю погасити заборгованість за 2
місяці до кінця березня 2012 року, як
доказ передання позивачем нежитлових
приміщень відповідачу, то суд, вважає
таке посилання безпідставним, оскільки
даний гарантійний лист не є належними
та допустимими доказами в даному
випадку, який міг би могли
підтверджувати факт передачі майна з
огляду на ст. 795 ЦК України.

Також, суд, звертає увагу, що
згідно ст. 215 ЦК України підставою
недійсності правочину є недодержання в
момент вчинення правочину стороною
(сторонами) вимог, які встановлені
частинами першою - третьою, п'ятою та
шостою статті 203 цього Кодексу.
Недійсним є правочин, якщо його
недійсність встановлена законом
(нікчемний правочин). У цьому разі
визнання такого правочину недійсним
судом не вимагається. У випадках,
встановлених цим Кодексом, нікчемний
правочин може бути визнаний судом
дійсним. Якщо недійсність правочину
прямо не встановлена законом, але одна
із сторін або інша заінтересована
особа заперечує його дійсність на
підставах, встановлених законом, такий
правочин може бути визнаний судом
недійсним (оспорюваний правочин).

Відповідно до ст. 220 ЦК України у разі
недодержання сторонами вимоги закону
про нотаріальне посвідчення договору
такий є нікчемним. Якщо сторони
домовилися щодо усіх істотних умов
договору, що підтверджується
письмовими доказами, і відбулося повне
або часткове виконання договору, але
одна із сторін ухилилася від його
нотаріального посвідчення, суд може
визнати такий договір дійсним. У цьому
разі наступне нотаріальне посвідчення
договору не вимагається.

Згідно ст. 793 ЦК України договір найму
будівлі або іншої капітальної споруди
(їх окремої частини) укладається у
письмовій формі. Договір найму будівлі
або іншої капітальної споруди (їх
окремої частини) строком на один рік і
більше підлягає нотаріальному
посвідченню.

В даному випадку, договір оренди (найму)
нерухомого майна - нежитлових
приміщень, був укладений між сторонами
на невизначений строк ( у судовому
засіданні представник позивача
заявляв про наміри збільшити розмір
позовних вимог, зазначаючи, що договір
оренди не розірвано і до цього часу),
всупереч приписів ст. 793 ЦК України, не
був нотаріально посвідчений. Будь-яких
даних про те, що одна із сторін
ухилилася від його нотаріального
посвідчення, матеріали справи не
містять.

З огляду на це, суд, вважає, що,
укладений між сторонами Договір є
нікчемним, а тому, згідно вимог ст. 216 ЦК
України, недійсний правочин не створює
юридичних наслідків, крім тих, що
пов'язані з його недійсністю.

З урахуванням, обставин справи та норм
чинного законодавства, суд, приходить
до висновку, що позов, є
необґрунтованим та не підлягає
задоволенню в повному обсязі.

На підставі викладеного, керуючись
ст.ст. 180,181 Господарського кодексу
України, ст.ст. 215, 216, 220, 638, 640, 759, 762,795
Цивільного кодексу України,
ст. ст. 10, 11, 60, 61 88, 208, 213, 218 Цивільного
процесуального кодексу України, суд, -

вирішив:

В задоволені позовних вимог ОСОБА_2 до
ОСОБА_3 про розірвання договору оренди
(найму) № 16/05/А та стягнення
заборгованості - відмовити в повному
обсязі.

Рішення може бути оскаржено в
апеляційному порядку до Апеляційного
суду Київської області через
Сквирський районний суд Київської
області протягом десяти днів з дня його
проголошення. Особи, які брали участь у
справі, але не були присутні у судовому
засіданні під час проголошення
судового рішення, можуть подати
апеляційну скаргу протягом десяти днів
з дня отримання копії цього рішення.

Суддя: В. М. Клочко