Справа
№705/5779/13-ц
І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И
18 квітня 2014 року Уманський
міськрайонний суд Черкаської області
в складі: головуючого - судді
адвокатів ОСОБА_1
розглянувши у відкритому судовому
засіданні в залі суду в м.Умань
цивільну справу за позовом ОСОБА_3 до
ОСОБА_4, третя особа Уманський відділок
ЧООБТІ, про визнання договору
купівлі-продажу частково недійсним,
Позивачка звернулася до суду з позовом
до відповідачки ОСОБА_4, третя особа
Уманський відділок ЧООБТІ, про
визнання договору купівлі-продажу
квартири АДРЕСА_2 в частині визнання
права власності ОСОБА_4 на лоджію,
частково недійсним, посилаючись на те,
що 23 червня 2007 року приватним
нотаріусом Уманського міського
нотаріального округу Черкаської
області ОСОБА_5 було посвідчено договір
купівлі-продажу одним з подружжя
другому з подружжя своєї частки у праві
спільної сумісної власності подружжя
між ОСОБА_6 та ОСОБА_4. Вона вважає, що
балкон і лоджія повинні бути у
спільному користуванні її сім'ї та
ОСОБА_4, тому за захистом свої інтересів
звернулася до суду з даним позовом,
оскільки перебуваючи у шлюбі ОСОБА_6 та
ОСОБА_4 набули в спільну сумісну
власність майно, яке складається з
У спірному договорі дана квартира має
наступні характеристики: три кімнати,
кухня, ванна кімната, туалет, коридор,
вбудована шафа. Згідно із п.1 вказаного
договору до квартири належить лоджія,
балкон і сарай в підвалі. Загальна
площа: 84,9 кв.м., житлова площа 42,9 кв.м.
Однак їй не зрозуміло на якій правовій
підставі лоджія належить до квартири
АДРЕСА_2 та належить ОСОБА_4.
Протягом 1996-1998 років існуючі блоки №1
та №2 дев'ятиповерхового гуртожитку
Уманського державного педагогічного
університету реконструйовано під
житлові квартири. Рішення ВК Уманської
міської ради від 27 грудня 2001 року
введено в експлуатацію 49 квартирний
житловий будинок (реконструкція
гуртожитку №1) по АДРЕСА_2.
На підставі протоколу від 15.11.2000 №1
установчих зборів товариства
співвласників, створено товариство
співвласників „Затишок" 49-квартирного
житлового будинку по АДРЕСА_2.
На виконання Закону України „Про
приватизацію державного житлового
фонду" та „Положення про порядок
організації та діяльності об'єднань, що
створюються власниками для управління,
утримання і використання майна
житлових будинків, яке перебуває у
загальному користуванні",
затвердженого постановою КМУ від 31.07.1995
року №588 рішенням виконкому Уманської
міської ради від 23.11.2000 року
зареєстрований Статут зазначеного
Згідно п.1.2. та п.5.2.1. статуту, власники
квартир, жилих і нежилих приміщень
зобов'язані виконувати вимоги статуту
Пункт 2.1 статуту встановлює, що члени
товариства на праві особистої,
приватної спільної сумісної або
спільної часткової власності
володіють, користуються і
розпоряджаються квартирами або
нежилими приміщеннями будинку та
одночасно є співвласниками на праві
спільної часткової власності
допоміжних приміщень житлового
будинку його обладнання та елементів,
перелік яких наведено в розділі ХІ
цього статуту, до яких відносяться
Члени товариства зобов'язані
використовувати об'єкти, що
перебувають у спільній власності
членів товариства, тільки за їх прямим
призначенням, не порушуючи при цьому
прав та інтересів інших членів
Відповідно до ст.355 ЦК України, майно що
є у власності двох або більше осіб
(співвласників) належить їм на праві
спільної власності (спільне майно).
Згідно із довідкою КП „ЧОО БТІ" №164 від
08.07.2013 року проект на реконструкцію
гуртожитку під житловий будинок за
адресою АДРЕСА_2, виготовлений в 1996
році, передбачав вихід на балкон з двох
квартир АДРЕСА_1 та АДРЕСА_2, а вихід на
лоджію зі сходинкової клітки.
Всупереч вимогам законодавства
власником квартири АДРЕСА_2 даного
будинку самовільно, без будь-якого
дозволу реконструйовано лоджію, яка
знаходиться на сходовому марші 8
поверху. В результаті реконструкції
власником квартири АДРЕСА_2 було
замуровано вхід на лоджію з квартири.
Дозволів на реконструкцію вони не
отримували. Своїми діями власники
квартири АДРЕСА_2 порушують її право
власності на користування спільним
Таким чином, техніком БТІ у 2002 році при
виготовленні технічного паспорту на
квартиру АДРЕСА_2 вказаного будинку
було включено площу лоджії, оскільки
дані щодо цього приміщення хоч і
внесені до технічного паспорту
відповідача, однак вони не входять до
плану та до технічних характеристик
приміщень (площа цього приміщення, а
саме 6,0 кв.м відсутня в загальній площі
Крім того, у договорі купівлі-продажу
одним з подружжя другому з подружжя
своєї частки у праві спільної сумісної
власності подружжя від 23 червня 2007
року, також, площа лоджії відсутня у
загальній площі вказаної квартири.
Відповідно до ч.4 ст.369 ЦК України,
правочин щодо розпорядження спільним
майном, вчинений одним із
співвласників, може бути визнаний
судом недійсним за позовом іншого
співвласника у разі відсутності у
співвласника, який вчинив правочин,
необхідних повноважень.
Зважаючи на те, що відповідачка
стверджує, що вона є власником лоджії,
оскільки у вказаному договорі
купівлі-продажу лоджія вказана як
власність ОСОБА_4, вважаю за необхідне
визнати договір купівлі-продажу одним
з подружжя від 23 червня 2007 року
частково недійсним, а саме в частині
визнання права власності ОСОБА_4 на
лоджію, оскільки лоджія згідно
первинної документації відноситься до
спільного майна членів товариства.
Тому, вважає, що даний договір порушує
її права власності, передбачені та
гарантовані їй Конституцією України.
Відповідно до Постанови ПВС України №9
від 06.11.2009 року „Про судову практику
розгляду цивільних справ про визнання
право чинів недійсними", зміст
правочину не може суперечити ЦК, іншим
законам України, які приймаються
відповідно до Конституції України та
ЦК, міжнародним договорам, згода на
обов'язковість яких надана ВР України,
актам Президента України, органів
влади Автономної Республіки Крим у
випадках і в межах, встановлених
Конституцією України та законом, а
також моральним засадам суспільства.
Про те, що лоджія віднесена до
власності ОСОБА_4 вона дізналася у
кінці 2012 року, коли ОСОБА_4 звернулася
до Уманського міськрайонного суду з
позовом до неї про усунення перешкод у
здійсненні права користування та
розпорядження майном. тому вважає, що
строк позовної давності нею не
В судовому засіданні позивачка та її
представник позов підтримали та
просили визнати договір
купівлі-продажу одним з подружжя
другому з подружжя своєї частки у праві
спільної сумісної власності подружжя
від 23 червня 2007 року частково
недійсним, а саме в частині визнання
права власності ОСОБА_4 на лоджію, так
як вони вважають, що балкон і лоджія
повинні бути у спільному користуванні
їх сім'ї та сім'ї ОСОБА_4 та дали
пояснення аналогічні тим, що
викладенні в позовні заяві.
В судовому засіданні відповідачка та
її представники заперечувала проти
задоволення позову, оскільки вважають,
що право власності непорушне і все
зроблене відповідачкою не порушує
законодавства України. Окрім того
сторона, яка не брала участі у договорі
купівлі-продажу не може його
оспорювати. Крім того, позивачкою
пропущено строк для звернення до суду
за захистом своїх прав.
В судовому засіданні представник
ЧООБТІ пояснила, що під час проведення
інвентаризації балкони і лоджії не
входять в площу квартир, вписуються в
технічний паспорті і тієї і іншої
квартири, бо вихід є із тієї квартири і
з іншої. Коли проект на квартири
робився, то вихід по факту був з
квартири АДРЕСА_2. Проект робився по
факту, а не по проекту - зі сходової
клітини. Може це самочинне будівництво
чи погоджене з проектною організацією -
не знає. В інвентаризаційній книзі -
експлікації 2002 року вказано, що 20 кв.м
лоджія і балкон 0,9 кв.м.
Лоджія 3 кв.м, бо беруться з понижаючим
коефіцієнтом, а в ОСОБА_3 вказано 5,7 кв.м
без пониження коефіцієнта. Лоджія не
з?єднана з АДРЕСА_1,але по документах в
загальному користуванні і повинен бути
вихід зі сходинкової площадки. Не має
документів про переобладнання дверей
на лоджію. На поверхневому плані площа
балкону і лоджії не вказуються.
Зафіксовано, що лоджія відноситься до
АДРЕСА_2, бо був лише один вихід, з даної
квартири на лоджію, а вони робили
первинну інвентаризацію, а чому
прийняли те, що не відповідає проекту -
не знає. При здачі в експлуатацію
повинна бути перевірка інспекції з
держбудконтролю. БТІ робить документи
по-факту. Не могли вписати в загальне
користування, бо вихід був лише з
Всі документи були зняті з оригіналів
інвентаризаційної справи. Це документи
товариства, їй для інвентаризації
потрібні тільки поверхневі плани.
Проекти документів видані раніше. На
той час їй було видано такі документи,
якщо зміни вносились в проект, то такі
зміни вносяться в кожен з альбомів
проекту первинної інвентаризації - на
здачу в експлуатацію, висновки повинні
здаватися в ІДДБК. Акт Державної
комісії не містить зауважень.
На 9-му поверсі передбачено так само.
Лоджія АДРЕСА_3 поділена на двоє. Лоджії
2,3,4, поверхів поділені на двоє. По
проекту всі лоджії були в загальному
Свідоцтво про право власності
видавалось в 2002 році і згідно якого
балкон і лоджія в загальну площу не
враховувалось. Тоді виготовлялось
свідоцтво зі списків.
Відповідно до документів технічної
інвентаризації проведеної відповідно
до інструкції 2001 року, тоді балкони і
лоджії не враховувалися з загальну
площу, а потім були роз'яснення і почали
включати в загальну площу. Вона
порахувала площу приміщення лоджії 20
кв.м., корисна площа 81,9 кв.м, загальна
площа 84,9 кв.м, з врахуванням лоджії і
балкона - з коефіцієнтом 0,5.
Загальна площа квартири АДРЕСА_1 -
корисної площі 95,8 кв.м., а балкон без
пониження коефіцієнта 0,9.
Приміщення лоджії в загальну площу
квартири АДРЕСА_2 включено - 3 кв.м, бо
коефіцієнт 0,5, а загальна площа 6 кв.м і
так само включаються балкони з
Повписували загальні балкони і лоджії
в загальну площу квартири, згідно
інструкції по факту інвентаризації.
При оформленні права власності не
включалися, а в технічний паспорт
За порушення невідповідності проекту і
експлікації - відповідає ІДАБК.
В судовому засіданні свідок ОСОБА_8,
суду показав, що він проживає і є
власником АДРЕСА_3, яка складається з
туалету, ванної, кухні, 3-х кімнат,
коридору, лоджії. Вихід з кімнати на
лоджію, що підтверджується
приватизаційними документами.
Квартира будувалися з початку
товариства. 15 років тому створено
товариство і вони всі свої кошти
вклали в перебудову гуртожитку на
квартири. Головою товариства був
ОСОБА_6. Сплачували внески, склали
проект, відповідно до якого були
здійснені перебудови і здані в
експлуатацію. Перед здачею в
експлуатацію комісією була здійснена
перевірка і в його квартирі відхилень
від проекту не було, а що з іншими
квартирами не знає. Особисто у нього
ніхто доступу до лоджії не вимагав.
Під час здійснення будівництва
квартири вони робили вихід згідно
проекту, будівельники пробили стіну на
лоджію, згідно дозволу. При отриманні
квартир ні в кого не було виходу з
Свідоцтва про право власності
отримував з усіма мешканцями. Перед
реконструкцією виходу не було, а в
отриманих документах уже був.
В судовому засіданні свідок ОСОБА_9
суду показав, що він нині діючий голова
товариства співвласників „Затишок".
Статут товариства не змінювався і діє і
по цей день. Лоджії і балкони повинні
бути в спільному користуванні. Всі
мешканці будинку поділили між собою
лоджії і балкони по-домовленості. Потім
БТІ фіксували те що казали мешканці,
хто говорив, що то його, тому вони і
записали, згідно цього і дали приватну
документацію. До цього часу проблем не
виникало - це перше.
Під час будівництва він був помічником
голови товариства і всі питання по
будівництву знає, оскільки ходив на
збори та приймав участь в прийнятті в
експлуатацію. Він офіційно мав статус
„постачальник". Він був членом
приймальної комісії і фактів
відхилення від проектів не було
виявлено. При здачі в експлуатацію вхід
на лоджію повинен був бути вже з
квартири, а не зі східців.
Лоджії і балкони, згідно статуту
товариства в спільному користуванні,
але він з ним до кінця не
ознайомлювався. Статут затверджений
після здачі квартир в експлуатацію,
напевно в 2000 році. Зміни за цей час
відбувалися, але в статут не вносились.
З інвентаризаційною справою на будинок
В 1998 -1999 роках вхід на лоджію був з
коридору. Документів, які б
підтверджували, що побудовані виходи з
кімнат на лоджію самочинні в нього не
має, але проекту на такі виходи не було.
Всі жили дружно, ділили між собою і
вибивали самовільно стіни на балкони
В судовому засіданні свідок ОСОБА_10
суду показав, що він колишній голова
товариства з 2000 року. Він працював з 1999
року та приймав участь у складанні
статуту, очолював товариство до 2012
року. Першим головою був ОСОБА_6 з
початку будівництва з 1997 року. Він був
головою 2-го блоку, а ОСОБА_6 - 1-го, коли
об'єднувались товариства в 2000 року і
здавали в експлуатацію разом. Він
приймав участь при здачі в
експлуатацію, то відхилень від проекту
не було. По всім поверхам і квартирам,
пройшла створена державна комісія.
Квартири вже були закінчені, а в деяких
вже жили люди. Самочинних перебудов по
2-му блоку виявлено не було, а по першому
Приміщення балконів і лоджій
розподілялося згідно домовленостей, а
в кресленнях БТІ потім це було
зафіксовано. Проектній документації
розроблялися лише квартири, а балкони і
лоджії, які перебували в загальному
користуванні враховувались при
проекті. Дозвіл на прорубку технічної
стіни був і комісія прийняла такі
В 1-му блоці лоджія ділилась або
пополам, або до 3-х кімнатної квартири.
Мешканці самі домовлялись. Все було
згідно проекту, комісія не виходила на
балкон, вони дивились на загальні
питання, а БТІ вже більш детально.
Балкони мали протипожежне призначення
і після реконструкції це зберігалось,
особливо на верхніх поверхах, де не
дістає рукав пожежної машини.
На його думку спір можна вирішити
домовленістю: одним балкон, іншим
В судовому засіданні встановлено, що
протягом 1996-1998 років існуючі блоки №1
та №2 дев'ятиповерхового гуртожитку
Уманського державного педагогічного
університету реконструйовано під
На підставі протоколу від 15.11.2000 №1
установчих зборів товариства
співвласників, створено товариство
співвласників „Затишок" 49-квартирного
житлового будинку по АДРЕСА_2.
Рішення ВК Уманської міської ради від 27
грудня 2001 року введено в експлуатацію
49 квартирний житловий будинок
(реконструкція гуртожитку №1) по
АДРЕСА_2.

Згідно Свідоцтва №699 про право
власності від 14 лютого 2002 року ОСОБА_3 є
власником квартири АДРЕСА_1.

Згідно Свідоцтва №719 про право
власності від 21 лютого 2002 року ОСОБА_6
був власником квартири АДРЕСА_2.

Власником квартири АДРЕСА_2, згідно
договору купівлі-продажу одним з
подружжя другому з подружжя своєї ?
частки у праві спільної сумісної
власності подружжя від 23 червня 2007
року, є відповідачка ОСОБА_4.

Згідно вказаного договору
купівлі-продажу одним з подружжя
другому з подружжя своєї ? частки у
праві спільної сумісної власності
подружжя квартири АДРЕСА_2, укладеного
23 червня 2007 року ОСОБА_11 від імені
ОСОБА_6 ОСОБА_4 у власність ОСОБА_4
переходить і спірна лоджія.

Згідно Статуту товариства
співвласників «Затишок» у власність
сторін були передані лише квартири,
лоджії та балкони у власність сторін не
передавались, площі балконів та лоджій
при оформленні свідоцтв про право
власності в загальну площу квартир не
включались.

Згідно рішення Уманської міської ради
у власність сторін також були передані
лише квартири, лоджії та балкони у
власність сторін не передавались,
площі балконів та лоджій при
оформленні свідоцтв про право
власності в загальну площу квартир не
включались.

Згідно проекту на реконструкцію
гуртожитку під житлові квартири -
виходу з квартири АДРЕСА_2 на лоджію не
передбачено, а проектом передбачено
вихід на балкон з двох квартир АДРЕСА_1
та АДРЕСА_2, а на лоджію зі сходинкової
клітки.

Технічний план квартири АДРЕСА_2 не
відповідає проекту, який був
виготовлений на реконструкцію
гуртожитку під житлові квартири.

Вислухавши пояснення сторін, свідків,
дослідивши матеріали справи, суд
приходить до висновку, що заявлений
позов підлягає до задоволення,
оскільки в судовому засіданні
встановлено і це підтверджено показами
представника ЧООБТІ та свідків і це
також зазначено у Статуті товариства
співвласників «Затишок» та рішенні
Уманської міської ради, що у власність
сторін були передані лише квартири,
лоджії та балкони у власність сторін не
передавались, площі балконів та лоджій
при оформленні свідоцтв про право
власності в загальну площу квартир не
включались.

Згідно проекту на реконструкцію
гуртожитку під житлові квартири -
виходу з квартири АДРЕСА_2 на лоджію не
передбачено, а даним проектом
передбачено вихід на балкон з двох
квартир АДРЕСА_1 та АДРЕСА_2, а на лоджію
зі сходинкової клітки. Технічний план
квартири АДРЕСА_2 не відповідає
проекту, який був виготовлений на
реконструкцію гуртожитку під житлові
квартири, тому вихід з квартири АДРЕСА_2
на лоджію зроблений без відповідного
дозволу, тобто самочинно. Доказів, які б
підтверджували законність
облаштування такого входу, стороною
відповідачів суду не надано.

В Технічний паспорт на квартиру
АДРЕСА_2 по АДРЕСА_2 Черкаської області
ОСОБА_4 невідомо ким з працівників
ЧООБТІ та на підставі якого право
установчого документа (договору
купівлі-продажу, рішення органу
приватизації про передачу у власність
чи рішенням загальних зборів
товариства співвласників «Затишок»
про передачу у власність) внесено
дописки, згідно яких у власність ОСОБА_4
безпідставно включено 3,1 кв.м. балкона
та 6,0кв.м лоджії.

Нотаріус, при посвідченні спірного
договору, не перевірив належним чином,
на підставі якого право установчого
документа (договору купівлі-продажу,
рішення органу приватизації про
передачу у власність чи рішенням
загальних зборів товариства
співвласників «Затишок» про передачу у
власність) лоджія внесена в перелік
майна, що включене в спільну сумісну
власність подружжя ОСОБА_4, та
посвідчив вказаний договір, в який
безпідставно включив і спірну лоджію,
яка не повинна перебувати у власності
відповідачки, оскільки у власність
сторін були передані лише квартири, а
лоджії та балкони у власність сторін не
передавались і ними повинні
користуватися члени сім'ї позивачки та
члени сім'ї відповідачки ОСОБА_4, чим
фактично визнав за ОСОБА_4 право
власності на спірну лоджію позбавивши
права користуватися лоджією позивачку
та членів її сім'ї.

Судом також встановлено, що про те, що
лоджія є власністю ОСОБА_4 позивачка
дізналася у кінці 2012 року, коли ОСОБА_4
звернулася до Уманського
міськрайонного суду з позовом до неї
про усунення перешкод у здійсненні
права користування та розпорядження
майном, тому суд вважає, що строк для
звернення до суду за захистом своїх
прав позивачкою не пропущений.

Керуючись ст.ст. 3-5, 10 ,11, 60, 208, 209, 212-215 ЦПК
України, на підставі
ст.ст.15,16,215,216,328,355,369 України, суд, -

в и р і ш и в :

Позов задовольнити.

Визнати договір купівлі-продажу одним
з подружжя другому з подружжя своєї ?
частки у праві спільної сумісної
власності подружжя квартири АДРЕСА_2,
укладений 23 червня 2007 року ОСОБА_11 від
імені ОСОБА_6 ОСОБА_4 в
частині(купівлі-продажу) визнання
права власності ОСОБА_4 на лоджію -
частково недійсним.

Рішення суду може бути оскаржено до
судової палати в цивільних справах
апеляційного суду Черкаської області,
через Уманський міськрайонний суд,
протягом десяти днів з моменту його
проголошення.

Головуючий
В.С. Прокулевич