І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И
05 листопада 2013 року сел. Близнюки
Близнюківський районний суд Харківської області у складі:
головуючого - судді Лобановської С.М,
за участю секретаря Шевченко О.О.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні в смт. Близнюки Харківської області цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до ПСП Червона Зоря в особі директора ПСП ОСОБА_2 про дострокове розірвання договору оренди земельної ділянки,-
Позивач звернувся до суду з вказаним позовом до відповідача посилаючись на те, що у нього у приватній власності знаходиться земельна ділянка, розміром 7,07 га, яка розташована на території Новоукраїнської сільської ради, колишнього КСП Червона Зоря із цільовим призначенням - для ведення товарного сільськогосподарського виробництва. На підставі Договору оренди землі від 25.05.2007 року, укладеного між ним та ПСП «Червона Зоря» в особі директора ОСОБА_2 він передав в оренду відповідачу зазначену земельну ділянку. Відповідно до ОСОБА_3 визначення меж земельної ділянки між ним та ПСП «Червона Зоря» в особі директора ОСОБА_2 визначено межі земельної ділянки, у звязку з чим сторонами підписано ОСОБА_3 про передачу і прийняття вказаної земельної ділянки. Згідно відмітки в Договорі оренди земельної ділянки, в управлінні Держкомзему у Державному реєстрі земель вчинено запис від 24 грудня 2007 року. Позивач вказує, що хоча Договір оренди і було укладено між ним та відповідачем 25 травня 2007 року, його державну реєстрацію було проведено лише через сім місяців, проте земельна ділянка відповідачем використовувалася, оброблялася та засівалася протягом цього періоду, тобто до моменту реєстрації Договору оренди.
Згідно ст. 15 та ст. 18 Закону України «Про оренду землі», договір набирає чинності після досягнення домовленості з усіх істотних умов, підписання його сторонами та державної реєстрації. Позивач зазначає, що з моменту підписання договору оренди, делегування позивачем відповідачу прав на державну реєстрацію, та заборона відповідно до вимог чинного законодавства на використання земельної ділянки до державної реєстрації договору оренди землі, не викликала у нього сумнівів, що Договір не зареєстровано належним чином. Виходячи з таких обставин, позивач на адресу відповідача направив письмове повідомлення з пропозицією про досягнення угоди що до розірвання договору оренди землі. Проте, відповідач не надав своєї згоди на добровільне розірвання цього договору та зазничив, що є законим володільцем спірної земельної ділянки згідно з положеннями ст.ст. 397, 398 ЦК України, тобто із договором право володіння може виникати із інших підстав, встановлених законом. Позивач також зазначив, що вважає, що в даному випадку, з боку відповідача було порушено умови договору та положення норм діючого законодавства, оскільки за ст. 18 та ст. 20 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі, який підлягає державній реєстрації, а право оренди земельної ділянки виникає з дня державної реєстрації цього права відповідно до закону, що регулює державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень. Ст. 125 ЗК України передбачає, що виникнення права на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав, тобто, тільки після 24 грудня 2007 року, тоді як відповідачем дана земельна ділянка використовувалася до того, коли було вчинено державну реєстрацію. На підставі викладеного, позивач прохає суд даний договір розірвати достроково та зобовязати відповідача повернути йому земельну ділянку.
В судовому засіданні позивач та представник позивача позовні вимоги підтримали та і просили їх задовольнити.
Представник відповідача в судовому засіданні позов не визнав та вказав, що вимоги позивача є необгрунтованими і безпідставними, оскільки з боку ПСП «Червона Зоря» виконано всі умови договору оренди земельної ділянки, і позивачем не надано доказів в підтвердження заявлених ним позовних вимог. Дійсно мало місце використання земельної ділянки (паю), яка належить позивачу на праві приватної власності до того, як проведено державну реєстрацію договору оренди землі. Однак, визнання договору укладеним перш за все залежить від узгодження сторонами його істотних умов, а тим більше від їх фіксації у тексті договору, підписаного сторонами, та їх дій, спрямованих на виконання його умов. Адже саме з моменту фіксування домовленості сторін у тексті підписаного ними договору сторони вже висловили свою волю щодо встановлення, зміни чи припинення прав та обовязків стосовно матеріальних чи нематеріальних благ, які є предметом договору. ОСОБА_3 реєстрація вже по суті не змінює цієї домовленості, а є лише засобом надання їм публічності.
У 2007 році державна реєстрація договорів оренди земельних ділянок проводилася на підставі Тимчасового порядку ведення державного реєстру земель, який затверджено наказом Держкомзему України від 02.07.2003 року № 174, відповідно до якого для реєстрації договорів оренди землі передбачено оплату реєстрації договору та послуг внесення відомостей до державного реєстру, а також укладання договорів з господарюючими субєктами на проведення землевпорядних робіт, оформлення відповідної документації (реєстраційної справи договору оренди землі)та виготовлення файлу обміну, що впросяться до бази даних АС ДЗК. Тобто процес державної реєстрації потребував додаткових фінансових затрат, які взяло на себе ПСП «Червона Зоря» та був розтягнутий у часі не з вини ПСП «Червона Зоря», що призвело до несвоєчасної реєстрації.
Оскільки законодавство не покладає обовязок по державній реєстрації договору оренди на конкретну сторону по договору (орендаря чи орендодавця), тому займатися реєстрацією укладеного між ними договору міг і позивач, як орендодавець, однак він цього не зробив.
ПСП «Червона Зоря» виконує всі обовязки Орендаря, передбачені договором оренди земельної ділянки від 25 травня 2007 року.
Також зазначає, що позивачем визнано факт укладення договору оренди земельної ділянки шляхом прийняття його виконання, а саме одержання ним орендної плати за користування земельною ділянкою по договору за 2007 рік і по теперішній час.
Вислухавши пояснення позивача, представника позивача та представника відповідача, дослідивши матеріали справи, суд приходить до висновку, що позов не підлягає задоволенню з наступних підстав.
Так, відповідно до ст.ст.10, 60 ЦПК України, цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін. Сторони та інші особи, які беруть участь у справі, мають рівні права щодо подання доказів, їх дослідження та доведення перед судом їх переконливості. Кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.
Відповідно до ст. 31 Закону України «Про оренду землі», договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом.
Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або цим договором.
Частиною 1 ст. 32 Закону України «Про оренду землі» передбачені випадки припинення договору оренди землі шляхом його розірвання, тобто на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов'язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об'єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.
Відповідно до ст. 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.
Судом встановлено та підтверджено матеріалами справи, що позивач є власником земельної ділянки, розміром 7,07 гектарів, яка розташована на території Новоукраїнської сільської ради, колишнього КСП Червона Зоря із цільовим призначенням - для ведення товарного сільськогосподарського виробництва. Право власності на вказану земельну ділянку посвідчено ОСОБА_3 на право приватної власності на земельну ділянку, серія І-ХР №106734, який зареєстровано в Книзі записів реєстрації державних актів на право власності на землю за №.117 (а.с.14).
25 травня 2007 року позивач ОСОБА_1 уклав з приватним сільськогосподарським підприємством «Червона Зоря» в особі директора ОСОБА_2 договір оренди цієї земельної ділянки строком на 10 років. (а.с. 9-16).
Як вбачається із змісту договору оренду, в ньому передбачено предмет договору, об'єкт оренди, строк дії договору, орендна плата, умови використання земельної ділянки, умови повернення земельної ділянки, обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки, права та обов'язки сторін, зміна умов договору та і припинення його дії, відповідальність сторін.
Статтею 627 ЦК України визначено, що сторони є вільними в укладенні договору.
За змістом ч. 1 ст. 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.
Також із матеріалів справи вбачається та не оспорюється сторонами в судовому засіданні, що оспорюваний договір оренди земельної ділянки, укладений у письмовій формі, пройшов відповідну державну реєстрацію, позивач мав необхідний обсяг цивільної дієздатності, волевиявлення позивача було спрямоване на укладання договору оренди.
Відповідно до ч. 1 ст. 15 Закону України «Про оренду землі» істотними умовами договору оренди землі є: об'єкт оренди (місце розташування та розмір земельної ділянки); строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату; умови використання та цільове призначення земельної ділянки, яка передається в оренду; умови збереження стану об'єкта оренди; умови і строки передачі земельної ділянки орендарю; умови повернення земельної ділянки орендодавцеві; існуючі обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки; визначення сторони, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об'єкта оренди чи його частини; відповідальність сторін; умови передачі у заставу та внесення до статутного фонду права оренди земельної ділянки.
Невід'ємною частиною договору оренди землі на підставі ч. 4 ст. 15 Закону України «Про оренду землі» є план або схема земельної ділянки, яка передається в оренду; кадастровий план земельної ділянки з відображенням обмежень (обтяжень) у її використанні та встановлених земельних сервітутів; акт визначення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості); акт приймання-передачі об'єкта оренди; проект відведення земельної ділянки у випадках, передбачених цим Законом.
В судовому засіданні встановлено та підтверджено матеріалами справи, що при укладені договору оренди позивач у порядку, встановленому законом, передав об'єкт оренди орендарю у строки та на умовах, що визначені у договорі оренди землі, за актом приймання-передачі, згідно із вказаним актом визначено межі спірної земельної ділянки в натурі.
При укладанні договору оренди землі сторони дійшли згоди щодо орендної плати, яка відповідачем протягом усього часу дії договору повністю виконувалась, що не заперечував у судовому засіданні і сам позивач ОСОБА_1
Відповідно до ч. 1 ст. 20 Закону України Про оренду землі договір оренди землі підлягає державній реєстрації і на підставі ч. 1 ст. 210, ч. 3 ст. 640 ЦК України, ч. 2 ст. 125 ЗК України та ст. 18 Закону України Про оренду землі є укладеним з моменту такої реєстрації.
Порядок державної реєстрації договорів оренди землі затверджений постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 1998 року № 2073, а відповідно до Указу Президента України від 17 лютого 2003 року «Про заходи щодо створення єдиної системи державної реєстрації земельних ділянок, нерухомого майна та прав на них у складі у складі державного земельного кадастру», який в силу ст. 106 Конституції України є обовязковим до виконання на території України, на ОСОБА_3 комітет України по земельним ресурсам покладено обовязок щодо здійснення у складі державного земельного кадастру реєстрації земельних ділянок, нерухомого майна та прав на них, договорів оренди земельних ділянок. Не зареєстрованим у встановленому законом порядку, договір не є укладеним.
Під час реєстрації договору оренди уповноважена особа, яка проводить державну реєстрацію перевіряє відповідність договору оренди землі, вимогам Закону України «Про оренду землі»та Типового договору оренди землі.
Тобто на момент предявлення позову ОСОБА_1 про його розірвання, договір оренди уже був зареєстрований в установленому порядку.
Протягом усього часу відсутності такої реєстрації Договір сторонами виконувався, будь-яких претензій відносно його виконання позивачем не предявлялось.
Згідно з ч. 1 ст. 32 Закону України "Про оренду землі", який є спеціальним законом і має пріоритет перед іншими законами в застосуванні щодо даних правовідносин, на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов'язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об'єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.
Розглядаючи справу в межах заявлених позовних вимог і на підставі наявних доказів, враховуючи, що орендар виконує свої обов'язки за договором належним чином, та суду не надано будь-яких доказів того, що невчасною реєстрацією договору оренди землі були порушені права позивача, суд і приходить до висновку про відмову у задоволенні позову.
Керуючись ст.ст.10,11,209,212,214-215,218 ЦПК України, на підставі ст.ст.526, 651 ЦК України, ст.ст. 24,25,32 Закону України «Про оренду землі», суд, -
У задоволенні позовних вимог ОСОБА_1 до Приватного сільськогосподарського підприємства «Червона Зоря» в особі директора ОСОБА_2 про дострокове розірвання договору оренди земельної ділянки відмовити.
Рішення може бути оскаржене в апеляційному порядку до апеляційного суду Харківської області через Близнюківський районний суд Харківської області шляхом подачі апеляційної скарги в 10-денний строк з дня проголошення рішення. Особи, які брали участь у справі, але не були присутні у судовому засіданні під час проголошення судового рішення, можуть подати апеляційну скаргу протягом десяти днів з дня отримання копії цього рішення.

Повний текст судового рішення складено 10 листопада 2013 року.

Суддя С.М. Лобановська