АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД МІСТА КИЄВА
2013 рік Доповідач - Шахова О.В.
Р І Ш Е Н Н Я

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

11 грудня 2013 року колегія суддів судової палати з розгляду цивільних справ Апеляційного суду м. Києва в складі :

головуючого - Шахової О.В.

суддів Головачова Я.В., Поливач Л.Д .

при секретарі Охневській Т.В .

розглянула в відкритому судовому засіданні у м. Києві апеляційну скаргу представника ОСОБА_1 - ОСОБА_2

на заочне рішення Солом‛янського районного суду м. Києва від 10 січня 2013року

в справі за позовом ОСОБА_3 до ОСОБА_4 про визнання попереднього договору купівлі-продажу дійсним, визнання права власності на житловий будинок та земельну ділянку,

В С Т А Н О В И Л А :

В липні 2012 року ОСОБА_3, через свого представника ОСОБА_5, звернувся до суду з зазначеним позовом та вказував, що 31 грудня 2011 року між ним та ОСОБА_4,у простій письмовій формі укладено попередній договір купівлі - продажу житлового будинку та земельної ділянки, розташованих в АДРЕСА_1.Відповідно до п. 1 договору позивач та відповідач взяли на себе зобов'язання протягом двох робочих тижнів з моменту укладення договору, але не пізніше 16.01.2012року, на умовах передбачених договором, укласти договір купівлі - продажу житлового будинку та договір купівлі - продажу земельної ділянки, за якими відповідач зобов‛язався передати у власність позивачеві домоволодіння та земельну ділянку. На підтвердження зобов'язання щодо укладання договору купівлі-продажу та на виконання своїх зобов'язань за договором позивач, до моменту підписання договору,відповідно до п. 10 договору, сплатив відповідачу суму забезпечення виконання

зобов'язання,а саме 1 600 000 грн. на підтвердження зобов'язання щодо укладання договору купівлі-продажу житлового будинку та 800 000 грн. на підтвердження зобов'язання щодо укладання договору купівлі-продажу земельної ділянки, що в загальній сумі складає2 400 000,00 грн. Проте, після отримання грошей, на неодноразові звернення до відповідача з пропозицією та вимогами про укладення договорів купівлі-продажу житлового будинку та земельної ділянки, відповідач постійно ухилявся від виконання своїх зобов,язань за попереднім договором, від повернення суми забезпечення виконання зобов'язання та від відшкодування збитків, завданих ' простроченням у відповідності до п. 12 Договору.

З огляду на вищенаведене та з урахуванням уточнень, позивач просив визнати дійсним попередній договір купівлі - продажу житлового будинку та земельної ділянки від 31.12.2011 року, здійснити взаємозалік грошових зобов'язань в частині зменшення суми боргу ОСОБА_4, перед ним, на суму 600 000 грн., які зарахувати в загальну вартість житлового будинку та земельної ділянки та визнати за ним, право власності на житловий будинок, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 та на земельну ділянку площею 0,0953 га, яка розташована за цією ж адресою. Стягнути з відповідача на його користь штрафні санкції у розмірі 1 800 000 грн., витрати на правову допомогу в сумі 1 200,00 грн. та судовий збір в розмірі 3 219,00 грн.

Заочним рішенням Солом‛янського районного суду м. Києва від 10 січня 2013 року позовні вимоги ОСОБА_3 задоволено. Визнано дійсним попередній договір купівлі-продажу будинку та земельної ділянки від 31 грудня 2011 року. здійснено взаємозалік грошових зобов‛язань в частині зменшення суми боргу ОСОБА_4 перед ОСОБА_3 в сумі 600 000 грн.,які зараховані в загальну вартість будинку та земельної ділянки. Визнано за ОСОБА_3 право власності на жилий будинок та земельну ділянку по АДРЕСА_1. Стягнуто з ОСОБА_4 на користь ОСОБА_7 штрафні санкції у розмірі 1 800 000 грн.,120 грн. за правову допомогу та судовий збір в сумі 3 219 грн.

Не погодившись з рішенням суду ОСОБА_1,особа яка не брала участь у справі,але права та обов‛язки якої було вирішено зазначеним судовим рішенням,через свого представника ОСОБА_2 подав апеляційну скаргу та посилаючись на порушення судом норм процесуального та неправильне застосування норм матеріального права просить рішення суду скасувати та ухвалити нове про відмову ОСОБА_3 в задоволені позову.

На обгрунтування доводів апеляційної скарги апелянт вказує, зокрема, що про заочне рішення суду йому стало відомо під час розгляду справи за позовом ОСОБА_3 до ОСОБА_4 та до нього про визнання договору купівлі-продажу будинку та земельної ділянки по АДРЕСА_1, укладених,відповідно, 16 травня та 9 червня 2012 року між ним та ОСОБА_4Розглянувши справи у його відсутності суд допустив суттєву неповноту в з‛ясуванні обставин, які мають значення для правильного вирішення справи,а саме те, що на час ухвалення заочного рішення власником будинку та земельної ділянки був він. Крім цього, апелянт зазначає, що Попередній договір, укладений між позивачем та відповідачем на порушення вимог ч. 1 ст. 635 ЦК не посвідчений нотаріально, обов'язковість якого (нотаріального посвідчення) встановлена ст. 657 ЦК України для основного договору, а тому за правилом ч. 1 ст. 220 ЦК України недодержання вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору робить такий договір нікчемним. На підтвердження своїх доводів позивачем не надано суду належних доказів того, що відповідач отримував від нього грошові кошти у рахунок виконання зобов'язань за начебто укладеним Попереднім договором та не надано суду розписки про отримання грошових коштів і на думку апелянта позивачем не взагалі не підтверджено вчинення будь-яких дій щодо реального виконання Попереднього договору.

В судовому засіданні суду апеляційної інстанції представник ОСОБА_1 доводи апеляційної скарги підтримав та просив апеляційну скаргу задовольнити.

Представник позивача ОСОБА_3 проти апеляційної скарги заперечував, просив залишити без змін рішення суду першої інстанції.

Відповідач ОСОБА_4 в судове засідання не з,явився. Про розгляд справи повідомлявся, причини неявки в судове засідання не повідомив.

Відповідно до ч.2 ст. 305 ЦПК неявка сторін,або інших осіб,які беруть участь у справі,належним чином повідомлених про час та місце розгляду справи, не перешкоджає розглядові справи в апеляційному суді.

Заслухавши доповідь судді Шахової О.В., пояснення осіб, які брали участь у справі, перевіривши матеріали справи та обговоривши доводи апеляційної скарги колегія суддів вважає, що апеляційна скарга підлягає задоволенню з наступних підстав.

Як вбачається з матеріалів справи, будинок та земельна ділянка згідно купівлі - продажу домоволодіння від 1 лютого 2010 року,посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Діонісьєвою А.Е., розташовані в АДРЕСА_1 належала на праві власності відповідачу ОСОБА_4

31 грудня 2011 року між позивачем ОСОБА_3 та відповідачем ОСОБА_4, у простій письмовій формі було укладено попередній договір купівлі - продажу житлового будинку та земельної ділянки розташованих в АДРЕСА_1.

Відповідно до п. 1 договору позивач та відповідач домовилися протягом двох робочих тижнів з моменту укладення договору, але не пізніше 16.01.2012 року, на умовах передбачених договором, укласти договір купівлі - продажу житлового будинку та договору купівлі - продажу земельної ділянки, за якими відповідач зобов'язався передати у власність стороні позивачу: домоволодіння по АДРЕСА_1, а позивач зобов'язався прийняти зазначене майно та сплатити за нього 3 000 000 грн. (з яких, вартість житлового будинку складає 2 200 000,00 і вартість земельної ділянки - 800 000,00 грн.).

Згідно п. 10 попереднього договору, на підтвердження зобов'язання щодо укладення договору купівлі - продажу житлового будинку та земельної ділянки і на забезпечення цього зобов'язання ОСОБА_3 сплачено ОСОБА_4 гроші в сумі 2 400 000,00 грн., з яких - 1 600 000 грн. на підтвердження зобов'язання щодо укладання договору купівлі-продажу житлового будинку, 800 000,00 грн. на підтвердження зобов'язання щодо укладання договору купівлі-продажу земельної ділянки.

Попереднім договором передбачено також, що сторона, яка необгрунтовано ухиляється від укладення договору, передбаченого попереднім договором, повинна відшкодувати другій стороні збитки, завдані простроченням (п. 11); якщо договори купівлі-продажу (або хоча б один з договорів) не будуть укладені протягом строку, встановленого в п. 1 даного договору, з вини позивача, то відповідапч зобов'язаний протягом трьох календарних днів, з дня настання зазначеного строку повернути позивачеві суму забезпечення виконання зобов'язання, отриману за даним договором, та сплатити штраф в розмірі 100% від суми забезпечення виконання зобов'язання.

Задовольняючи позовні вимоги ОСОБА_3 суд виходив з правомірності та доведеності заявлених вимог та того, що відповідач ОСОБА_4 не виконує зобов,язанння за попереднім договором та ухиляється від його нотаріального посвідчення та від повернення суми забезпечення виконання зобов'язань отриманої ним за попереднім договором в розмірі,а оскільки згідно п. 13 договору передбачено, що, в разі якщо договори купівлі-продажу (або хоча б один з договорів) не будуть укладені протягом строку, встановленого в п. 1 даного договору, з вини відповідача і він ухилятиметься від повернення суми забезпечення виконання зобов'язання позивачу та/або сплати штрафу, то останній має право звернутися до суду з вимогою про визнання права власності на житловий будинок і земельну ділянку та відшкодування штрафних санкцій в розмірі 2 400 000,00 (два мільйони чотириста тисяч гривень 00 копійок) грн., , саме чим позивач і скористався. Крім цього, оскільки відповідач має перед позивачем борг у розмірі 2 400 000,00 грн. а позивач перед відповідачем борг у розмірі 600 000,00 грн., суд вважав за доцільне здійснити взаємозалік грошових зобов'язань в частині зменшення суми боргу відповідача перед позивачем на суму, що складає 600 000,00 грн., які зарахувати в загальну вартість житлового будинку та земельної ділянки.

Проте, таких висновків суд дійшов з грубим порушенням норм матеріального права, з огляду на що рішення суду не можна визнати законним та обґрунтованим і воно підлягає скасуванню та ухваленню в справі нового рішення, з огляду на таке.

Статтею 328 ЦК України передбачено що, право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема з правочинів.

Право власності вважається набутим правомірно,якщо інакше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом.

За змістом статті 210, частини третьої статті 640 ЦК України у випадках, встановлених законом, правочин підлягає державній реєстрації. Договір, який підлягає і нотаріальному посвідченню, і державній реєстрації, є укладеним з моменту державної реєстрації.

Згідно ст.657 ЦК України, передбачено, що договір купівлі-продажу земельної ділянки,житлового будинку укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації.

Відповідно до ст. 635 ЦК України попереднім є договір, сторони якого зобов,язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір у майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором.

Попередній договір укладається у формі встановленій для основного договору,а якщо форма основного договору не встановлена,- у письмовій формі.

Відповідно до ч.1 ст.220 ЦК недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є н і к ч е м н и й.

Згідно ст.4 ЦПК України, здійснюючи правосуддя,суд захищає права ,свободи та інтереси фізичних осіб у спосіб, визначений законами України.

Згідно ст.203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу,іншим актам цивільного законодавства,а також інтересам держави та суспільства,його моральним засадам. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Правочин має вчинятися у формі встановленій законом та має бути спрямований на реальне настання правових наслідків,що обумовлені ним (правочином) .

Згідно ст. 19,22 Конституції України визначено правовий порядок в Україні, відповідно до якого ніхто не може бути примушений робити те, що не передбачено законодавством України.

Як вбачається, укладений 31 грудня 2011 року договір,який сторони вважали попереднім, на порушення ч.1 ст.635 ЦК, нотаріально не посвідчено,а тому відповідно до ч.1 ст.203 ЦК недотримання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору тягне за собою його нікчемність та не може не може створювати прав та обов'язків для сторін.

З огляду на встановлене позовні вимоги ОСОБА_3 про визнання права власності на житловий будинок та земельну ділянку з підстав нікчемного договору,не ґрунтуються на вимогах закону та є такими, що не підлягають задоволенню.

Колегія суддів вважає, що звернувшись до суду з вимогами про визнання права власності на житловий будинок та земельну ділянку з підстав невиконання умов попереднього договору як є нікчемним,позивачем ОСОБА_3 обрано спосіб захисту свого порушеного права не передбачений законом.

Як вбачається, сторони визначили істотні умови основного договору купівлі продажу житлового будинку по АДРЕСА_1, об,єкти нерухомості, що підлягають відчуженню, ціну, строки та зобов,язання щодо укладання основного договору,умови забезпечення виконання договору та відповідальність за його невиконання, що могло б свідчити про дійсність домовленості (угоди) щодо купівлі-продажу житлового будинку та земельної ділянки,а не попереднього договору відносно якого законом передбачено обов.язкова форма нотаріальна посвідчення. В той час, як вбачається з наданих представником апелянта договорів купівлі - продажу, житловий будинок та земельна ділянка по АДРЕСА_1 на даний час належать ОСОБА_1 на підставі договорів купівлі-продажу, укладених з відповідачем ОСОБА_4, відповідно, 16 травня та 26 липня 2013 року. Дана обставина не могла бути предметом розгляду суду першої інстанції, проте вона зачіпає та впливає на права та інтереси ОСОБА_1,який не приймав участі в розгляді справи.

З огляду на викладене та відповідно до ст. 309 ЦПК України підставами для скасування рішення суду першої інстанції і ухвалення нового рішення є,зокрема, неповне з'ясування судом обставин, що мають значення для справи, недоведеність обставин, що мають значення для справи,які суд вважав встановленими, невідповідність висновків суду обставинам справи та порушення або неправильне застосування норм матеріального або процесуального права.

На підставі викладеного та керуючись ст.ст. 303,304,307,309,313-315, 317, 319 ЦПК України, колегія суддів

В И Р І Ш И Л А :

Апеляційну скаргу представника ОСОБА_1 - ОСОБА_2 задовольнити.

Заочне рішення Солом‛янського районного суду м. Києва від 10 січня 2013 року скасувати та ухвалити нове рішення,яким відмовити ОСОБА_3 в задоволені позову до ОСОБА_4 про визнання попереднього договору купівлі-продажу дійсним, визнання права власності на житловий будинок та земельну ділянку.

Рішення набирає законної сили з моменту його проголошення, але може бути оскаржено в касаційному порядку до Вищого Спеціалізованого Суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ протягом 20 днів.

Головуючий

Судді