РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

2-6219/11

№2/643/104/13

10.06.2013 року Московський районний суд м. Харкова в складі:

головуючого судді Сиротникова Р.Є.,

при секретарі Золотоверхій О.О.,

у відкритому судовому засіданні в приміщенні суду в м. Харкові розглянувши цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 про визнання недійсним договору купівлі-продажу, - суд

В С Т А Н О В И В:

Позивач звернувся до суду з позовом про визнання недійсним договору купівлі-продажу однієї другої частини нежитлових приміщень 1-го поверху з окремим входом №№ 4-1, 4-2, 4-3, 4-4, 4-5, 4-6, 4-7 загальною площею 66,6 м2, в літ. "А-12", що знаходяться в АДРЕСА_1, як такого що укладений під впливом помилки.

В судовому засіданні представник позивача позовні вимоги підтримав та просив їх задовольнити.

Відповідач та представник відповідача в судовому засіданні позовні вимоги не визнали, надали суду письмові заперечення проти позову, в яких зазначили, що дійсно, 27 липня 2007 року між ОСОБА_1, як продавцем, та ОСОБА_2, як покупцем, укладено договір купівлі-продажу 1/2 частини нежитлових приміщень 1-го поверху з окремим входом, загальною площею 66,6 кв.м., що знаходяться в АДРЕСА_1. Згідно п.4 вказаного договору купівлі-продажу вартість нежитлових приміщень, що відчужувались, становила 50 000 гривень. Вартість вказаних нежитлових приміщень, що закріплена у Витягу з реєстру прав власності на нерухоме майно № 15347395 від 24.07.2007 року, виданого КП "Харківське міське БТІ" визначена на підставі висновку суб'єкта оціночної діяльності про вартість оцінюваного майна - Українсько-Російської товарної біржі. Метою проведеної, за ініціативою ОСОБА_1, оцінки, на підставі якої отримано даний висновок, було визначення вартості відповідних приміщень. Відповідно до загальних засад цивільного законодавства України, сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента, та визначенні умов договору з урахуванням вимог ЦК України, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Для договору купівлі-продажу істотною умовою завжди є предмет, оскільки ст. 662 ЦК України встановлено, що продавець зобов'язаний передати покупцеві товар, визначений договором купівлі продажу.

За цією умовою між продавцем ОСОБА_1 та мною, як покупцем, була досягнута згода.

Така вимога до товару, що продається, як ціна, хоча і є важливою, але не може вважатися істотною, якщо інше не передбачено договором. В договорі купівлі-продажу 1/2 частини нежитлових приміщень 1-го поверху з окремим входом, загальною площею 66, 6 кв. м., що знаходяться в АДРЕСА_1, укладеному між ОСОБА_1, та ОСОБА_2 ціна не передбачена в якості істотної умови.

За цією умовою / ціною / між відповідачем та ОСОБА_1 була також досягнута згода , яка полягала в тому, що ОСОБА_1 запропонував мені придбати 1/2 частини нежитлових приміщень 1-го поверху з окремим входом загальною площею 66, 6 кв.м, що знаходяться в АДРЕСА_1 за 25 000 гривень, на що відповідач, як покупець, погодився.

Згідно п.12 договору купівлі продажу ОСОБА_1 підтвердив що, він не був примушений укласти цей договір на вкрай невигідних для нього умовах, чи внаслідок збігу тяжких обставин. Також він стверджує, що укладає цей договір не внаслідок помилки, а також без наміру приховати інші умови. Тим самим продавець ОСОБА_1 підтвердив, що його волевиявлення при укладенні договору було вільним і відповідало його внутрішній волі, тому його посилання на ст. 203 ЦК України не є доречним.

Цей договір було укладено відповідно до закріпленого в п.3 ч.1 ст.3, ст. 627 ЦК України - принципу свободи договору і ні в якому разі його не порушувало.

Оскільки відповідно до ч.1 ст. 628 ЦК України зміст договору становлять умови, визначені на розсуд сторін і погоджені ними, ОСОБА_1 був вільний у визначені ціни договору та не примушувався укладати договір саме за цією ціною. В свою чергу, відповідач, як покупець, надав згоду на укладення договору за ціною визначеною договором, а саме 25 000 гривень.

Таким чином сторони погодили таку умову договору, як ціна, тому посилання ОСОБА_1 на те, що він не міг бути обізнаним про вартість предмету договору не відповідає дійсності, оскілки відповідно до принципу свободи договору, він, як продавець, був вільний в визначені ціни, та вільний у виборі джерел з яких міг довідатися про вартість предмету договору.

В своїй позовній заяві ОСОБА_1 просить звернути увагу суду на той факт, що відповідно до ч.1 ст. 261 ЦК України перебіг позовної давності починається від дня, коли особа довідалася, або могла довідатися про порушення свого права, або про особу, яка його порушила. При цьому ОСОБА_1 вважає, що порушення його права полягає в тому, що він дізнався з отриманої довідки, наданої ТОВ "УСК-Консалтинг" за приблизними підрахунками якого вартість предмету договору значно вище, ніж та, яку самостійно визначив ОСОБА_1 в договорі купівлі-продажу. З огляду на вищевикладені обставини відповідач стверджує, що порушення права ОСОБА_1 при укладені договору не було, тому, що він повністю відповідав принципу свободи договору.

Крім того стверджуючі , що 6.10.2011 року він довідався про те, що предмет договору коштує дорожче, ОСОБА_1 вводить суд в оману та приховує ті обставини, що навесні 2005 року між ОСОБА_1 та банком "Фінанси та кредит" були укладені договір кредиту на 70 000 доларів США та договір іпотеки, згідно з яким 3-х кімнатна квартира загальною площею 66,6 кв.м., що знаходилась в АДРЕСА_1 була передана під заставу банку. Згідно договору іпотеки фінансовим поручителем виступав ОСОБА_2 29.12.05 року кредит було погашено.

В травні 2006 року між ВАТ "Райффайзен Банк Аваль" та ОСОБА_1, були укладені договір кредиту на 60 000 доларів США та договір іпотеки, згідно з яким 3-х кімнатна квартира загальною площею 66,6 кв.м., що знаходилась в АДРЕСА_1 була передана під заставу банку. Згідно договору іпотеки фінансовим поручителем виступав ОСОБА_2 25.07.07 року кредит було погашено.

31 липня 2007 року, між ВАТ "Райффайзен Банк Аваль" та ОСОБА_1, укладені договір кредиту на 25 000 доларів США та договір іпотеки, згідно з яким між "Іпотекодержателем"- ВАТ "Райффайзен Банк Аваль" та ОСОБА_1, та ОСОБА_2 укладеній договір іпотеки згідно якого вартість предмету іпотеки, а саме нежитлових приміщень 1-го поверху з окремим входом загальною площею 66, 6 кв.м., що знаходяться в АДРЕСА_1 була визначена сторонами в сумі 310 770 гривень.

Таким чином на момент укладання договору купівлі-продажу 27.07.2007 року, та одразу після його укладання ОСОБА_1 достовірно знав, що предмет договору купівлі-продажу укладеного між ним та мною, коштує дорожче, однак ці обставини не спонукали його до дій спрямованих на визнання укладеного договору недійсним в строк, в межах якого він міг звернутися до суду з вимогою про захист свого цивільного права, або інтересу / ст. 256 ЦК України. На підставі вищевикладеного, просив в задоволенні позовних вимог позивача про визнання недійсним договору купівлі-продажу укладеного, 27 липня 2007 року між ОСОБА_1, як продавцем, та ОСОБА_2, як покупцем, згідно з яким ОСОБА_2 придбав 1/2 частини нежитлових приміщень 1-го поверху з окремим входом, загальною площею 66, 6 кв. м., що знаходяться в АДРЕСА_1 відмовити в повному обсязі.

Суд, вислухавши пояснення сторін та їх представників, дослідивши надані докази в їх сукупності, встановив такі факти та відповідні їм правовідносини.

Згідно рішення Московського районного суду м. Харкова від 18.05.2007 р. по справі № 2-6857/07 копія якого є в матеріалах справи, за позивачем - ОСОБА_1 визнано право власності на нежитлові приміщення 1-го поверху з окремим входом №№ 4-1, 4-2, 4-3, 4-4, 4-5, 4-6, 4-7 загальною площею 66,6 м2, в літ. "А-12", що знаходяться в АДРЕСА_1.

Право власності на вказані нежитлові приміщення на підставі вказаного рішення суду зареєстровано належним чином КП "Харківське міське БТІ" 27.06.2007 р.

27 липня 2007 року між позивачем, як продавцем та відповідачем - ОСОБА_2, як покупцем, укладено договір купівлі-продажу ( копія якого є в матеріалах справи) ? частини нежитлових приміщень 1-го поверху з окремим входом №№ 4-1, 4-2, 4-3, 4-4, 4-5, 4-6, 4-7 загальною площею 66,6 м2, в літ. "А-12", що знаходяться в АДРЕСА_1.

Згідно п. 4 вказаного договору купівлі-продажу вартість нежитлових приміщень, що відчужувались, згідно Витягу з реєстру прав власності на нерухоме майно № 15347395 від 24.07.2007 р., виданого КП "Харківське міське БТІ" становила 50 000 гривень.

Ринкова вартість вказаних нежитлових приміщень, що закріплена у зазначеному Витягу з реєстру прав власності на нерухоме майно № 15347395 від 24.07.2007 р., виданому КП "Харківське міське БТІ" визначена на підставі висновку суб'єкта оціночної діяльності про ринкову вартість оцінюваного майна - Українсько-Російської товарної біржі.

З огляду на вказаний висновок суб'єкта оціночної діяльності про ринкову вартість оцінюваного майна, продаж однієї другої частини зазначених нежитлових приміщень вчинено між позивачем та відповідачем за 25 000 гривень, тобто, рівно за половину визначеної оцінювачем ринкової вартості, що і відображено у п. 5 договору купівлі-продажу від 27.07.2007 року. Право власності на одну другу частину вказаних приміщень було зареєстровано за Відповідачем КП "Харківське міське БТІ" 30.07.2007 року.

06 жовтня 2011 року позивач отримав довідку незалежного суб'єкта оціночної діяльності ТОВ "УСК-КОНСАЛТИНГ" (сертифікат суб'єкта оціночної діяльності № 8848/09 від 27.08.2009 р.), якою встановлено, що на момент укладення вказаного договору купівлі-продажу (липень 2007 року) середня ринкова вартість категорії нерухомості, до якої можливо віднести зазначені вище нежитлові приміщення, становила 1200 доларів США/м2 (діапазон середніх цін на клас нерухомості, до якого належать відповідні нежитлові приміщення 900-1500$/m2 - (900 + 1500)/2 = $1200/m2).

З метою отримання належних та допустимих доказів по справі, які мають суттєве значення для правильного вирішення спору судом 17.11.2011 року призначено по справі будівельно-технічну експертизу, на вирішення якої поставлено питання: "Яка ринкова вартість нежитлових приміщень 1-го поверху з окремим входом №№ 4-1, 4-2, 4-3, 4-4, 4-5, 4-6, 4-7 загальною площею 66,6 м2, в літ. "А-12", що знаходяться в АДРЕСА_1 станом на 27.07.2007 р.?".

Згідно наданого судовим експертом висновку судової експертизи № 12281 від 09.04.2012 р. ринкова вартість зазначених нежитлових приміщень становить 417 889 грн.

Крім цього відповідачем в обґрунтування його письмових заперечень на позовну заяву надано суду договір іпотеки № 670/1-07 від 31.07.2007 р., укладений між позивачем, як боржником, відповідачем, як майновим поручителем та ВАТ "Райффайзен Банк Аваль", який укладено на забезпечення виконання позивача перед банком за договором кредиту - Генеральної кредитною угодою № 670 від 31.07.2007 р., і в якому предметом іпотеки зазначено нежитлові приміщення 1-го поверху з окремим входом №№ 4-1, 4-2, 4-3, 4-4, 4-5, 4-6, 4-7 загальною площею 66,6 м2, в літ. "А-12", що знаходяться в АДРЕСА_1.

Вартість предмета іпотеки (нежитлових приміщень) у вказаному договорі іпотеки за згодою його сторін визначена у сумі 310 770 грн.

Таким чином, оцінюючи докази, які містяться в матеріалах справи у їх сукупності, зокрема Витяг з реєстру прав власності на нерухоме майно № 15347395 від 24.07.2007 р., виданого КП "Харківське міське БТІ"; висновок суб'єкта оціночної діяльності про ринкову вартість нежитлових приміщень майна - Українсько-Російської товарної біржі від 23.07.2007 р.; довідку незалежного суб'єкта оціночної діяльності ТОВ "УСК-КОНСАЛТИНГ" від 06.10.2011 р.; висновок судової експертизи про ринкову вартість нежитлових приміщень від 09.04.2012 р. № 12281 та договір іпотеки № 670/1-07 від 31.07.2007 р. суд приходить до висновку про те, що вартість зазначених нежитлових приміщень, яка зазначена як ринкова у Витягу з реєстру прав власності на нерухоме майно № 15347395 від 24.07.2007 р., виданому КП "Харківське міське БТІ" у сумі 50 000 грн. більш ніж у вісім разів є меншою від ринкової вартості цих приміщень, визначеної судовим експертом та більш ніж у шість разів є меншою від вартості цих приміщень, визначеної у договорі іпотеки за згодою позивача та відповідача.

З огляду на викладене, суд приходить до висновку, що висновок суб'єкта оціночної діяльності Українсько-Російської товарної біржі про ринкову вартість вказаних нежитлових приміщень від 23.07.2007 р. є хибним та таким, що не відповідає дійсності.

Отже, виходячи з положень ст. 229 ЦК України та з огляду на суттєву відмінність показників ринкової вартості нежитлових приміщень, за яку вони продані позивачем відповідачу за договором купівлі-продажу однієї другої частини нежитлових приміщень від 27.07.2007 р. від вартості визначеної як судовим експертом так і самими позивачем та відповідачем у вказаному договорі іпотеки, суд приходить до висновку, що під час укладення спірного договору купівлі-продажу однієї другої частини нежитлових приміщень 1-го поверху з окремим входом №№ 4-1, 4-2, 4-3, 4-4, 4-5, 4-6, 4-7 загальною площею 66,6 м2, в літ. "А-12", що знаходяться в АДРЕСА_1 позивач помилявся щодо обставин, які мають істотне значення.

Зокрема, позивач істотно помилявся щодо дійсної ринкової вартості нежитлових приміщень, які він продавав відповідачу. При цьому помилка позивача була об'єктивно зумовлена діями третьої особи зі спеціальним статусом - суб'єкта оціночної діяльності - Українсько-Російській товарній біржі, який надав висновок про те, що станом на дату оцінки - 23.07.2007 р. ринкова вартість нежитлових приміщень 1-го поверху з окремим входом №№ 4-1, 4-2, 4-3, 4-4, 4-5, 4-6, 4-7 загальною площею 66,6 м2, в літ. "А-12", що знаходяться в АДРЕСА_1 становить 50 000 грн.

З огляду на викладені обставини, договір купівлі-продажу однієї другої частини нежитлових приміщень 1-го поверху з окремим входом №№ 4-1, 4-2, 4-3, 4-4, 4-5, 4-6, 4-7 загальною площею 66,6 м2, в літ. "А-12", що знаходяться в АДРЕСА_1 від 27.07.2007 р., укладений між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 є недійсним на підставі ч. 1 ст. 229 ЦК України.

Проте, під час розгляду справи позивачем надані суду додаткові документи, які безпосередньо стосуються предмету спору, а саме: ухвалу Московського районного суду м. Харкова від 10.04.2013 року по справі № 643/5022/13-ц про скасування рішення Московського районного суду м. Харкова від 18.05.2007 р. по справі № 2-6857/07 за позовом ОСОБА_1 до Харківської міської ради про визнання права власності на вказані нежитлові приміщення та рішення Московського районного суду м. Харкова по справі № 643/6616/13-ц від 17.04.2013 р. про відмову у задоволенні позову ОСОБА_1 до Харківської міської ради про визнання права власності на вказані нежитлові приміщення.

Тобто судовим рішенням, яке набрало законної сили у визначеному законом порядку встановлено обставини відсутності правових підстав для визнання за ОСОБА_1 права власності на нежитлові приміщення, які він вважав створеними внаслідок переобладнання житлової квартири АДРЕСА_1.

Скасоване судове рішення не породжує будь-яких прав та обов'язків, щодо яких воно приймалося.

Відповідно до ст. 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків. Договір є двостороннім, якщо правами та обов'язками наділені обидві сторони договору.

Відповідно до ст. 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору.

Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

Відповідно до ст. 656 ЦК України, обов'язковою умовою договору купівлі-продажу є предмет договору - майно (товар).

Оскільки в своїх позовних вимогах позивач виходив з того, що він був належним власником вказаних нежитлових приміщень на підставі рішення Московського районного суду м. Харкова від 18.05.2007 р. по справі № 2-6857/07, які він продав за договором купівлі-продажу однієї другої частини нежитлових приміщень від 27.07.2007 р. і який він просить визнати недійсним, то обставини скасування правової підстави реєстрації права власності позивача на нежитлові приміщення - рішення Московського районного суду м. Харкова від 18.05.2007 р. по справі № 2-6857/07 є такими, що виключають факт існування такого майна - об'єкту матеріального світу, як нежитлові приміщення 1-го поверху з окремим входом №№ 4-1, 4-2, 4-3, 4-4, 4-5, 4-6, 4-7 загальною площею 66,6 м2, в літ. "А-12", що знаходяться в АДРЕСА_1, відповідно, неіснуючий об'єкт не може бути предметом договору купівлі-продажу.

Пленум Верховного суду України у своїй Постанові від 06.11.2009 р. № 9 "Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними" у п. 8 цієї постанови надав судам такі обов'язкові роз'яснення: "Відповідно до частини першої статті 215 ЦК підставою недійсності правочину є недодержання стороною (сторонами) вимог, які встановлені статтею 203 ЦК, саме на момент вчинення правочину. Не може бути визнаний недійсним правочин, який не вчинено. У зв'язку з цим судам необхідно правильно визначати момент вчинення правочину (статті 205 - 210, 640 ЦК тощо).

Зокрема, не є укладеними правочини (договори), у яких відсутні встановлені законодавством умови, необхідні для їх укладення (відсутня згода за всіма істотними умовами договору; не отримано акцепт стороною, що направила оферту; не передано майно, якщо відповідно до законодавства для вчинення правочину потрібна його передача тощо). Згідно із статтями 210 та 640 ЦК не є вчиненим також правочин у разі нездійснення його державної реєстрації, якщо правочин підлягає такій реєстрації.

Встановивши ці обставини, суд відмовляє в задоволенні позову про визнання правочину недійсним. Наслідки недійсності правочину не застосовуються до правочину, який не вчинено".

З огляду на викладене, суд приходить до висновку, що внаслідок не існування предмету договору купівлі-продажу однієї другої частини нежитлових приміщень від 27.07.2007 р. на момент його підписання сторонами цей договір купівлі-продажу є неукладеним та таким, що не породжує будь-яких взаємних прав та обов'язків між позивачем та відповідачем, а тому підстави для задоволення позову відсутні.

На підставі ст. ст. 15, 16, 203, 216, 229 ЦК України, керуючись ст.ст. 6, 10, 11, 15, 60, 88, 214, 215 ЦПК України,

вирішив :

В задоволенні позову ОСОБА_1 до ОСОБА_2 про визнання недійсним договору купівлі-продажу - відмовити в повному обсязі.

Судові витрати залишити за позивачем.

На вказане рішення позивачем через Московський районний суд м. Харкова може бути подано апеляційну скаргу протягом 10 днів з дня його проголошення. Особи, які брали участь у справі, але не були присутні у судовому засіданні під час проголошення судового рішення, можуть подати апеляційну скаргу протягом десяти днів з дня отримання копії цього рішення.

Суддя Р.Є. Сиротников