Провадження по справі 2/122/2081/13
Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

19 грудня 2013 року Залізничний районний
суд м. Сімферополя Автономної
Республіки Крим у складі:

головуючого,
судді - Гоцкалюка В.Д.,

при
секретарі - Дірієнко Т.О.,

розглянувши у відкритому судовому
засіданні в м. Сімферополі цивільну
справу за позовом представника ОСОБА_1 -
ОСОБА_2 до ОСОБА_3 про дострокове
розірвання договору оренди, стягнення
заборгованості з орендної плати та
комунальним платежам, виселення, -

В С Т А Н О В И В:

Представник ОСОБА_1 - ОСОБА_2 звернулась
до суду з позовом до ОСОБА_3, в
подальшому позивач уточнив свої
позовні вимоги та остаточно просив
достроково розірвати договір оренди
квартири АДРЕСА_1, укладений 04.01.2010 року,
стягнути заборгованість з орендної
плати та по комунальним платежам, у
розмірі 215480,14 грн., за період з 01.09.2010
року по 01.08.2013 року за договором оренди
квартири АДРЕСА_1 від 04.01.2010 року,
виселити ОСОБА_3 з квартири АДРЕСА_1.

Свої вимоги мотивує тим, що ОСОБА_1 є
власником квартири АДРЕСА_1. 04 січня 2010
року між ОСОБА_1 та ОСОБА_3 було укладено
Договір оренди вказаної квартири. Під
час підписання договору сторонами був
визначений фіксований розмір орендної
плати, що складав 50, 00 грн. за 1 кв.м.
орендованих приміщень. Сторони також
домовилися щодо особливих умов
нарахування орендної плати, які було
викладено у п.5.5. Договору, а саме: у
випадку, якщо орендарем здійснено
узгоджені з орендодавцем ремонтні
роботи, вартість яких зараховується у
вартість орендної плати, та залік
відбувається наступним чином: кожного
місяця оренди у залік враховується 10,00
грн. на 1 кв.м. приміщень, що прийняті по
акту орендарем, решта суми сплачується
у порядку встановленому пунктом 5.3.
Договору. Починаючи з 01.09.2010 року
орендар ОСОБА_3 повинна сплачувати
щомісячно орендну плату у розмірі 4780
грн. Проте жодного разу відповідач
оренду не сплатив, у зв'язку із чим
станом на 01.08.2013 року рахується
заборгованість в розмірі 167300 грн.
Згідно з п. 9.2. Договору оренди у випадку
несвоєчасної сплати оренді плати
Орендар виплачує Орендодавцю пеню в
розмірі 0,1 процента від суми
заборгованості за кожну добу
прострочки включно по день виплати
такої заборгованості. Таким чином,
вважає, що за кожен день прострочки в
період з 01.08.2012 року по 01.08.2013 року має
право стягнути по 109,94 грн., що становить
40128, 10 грн. Відповідно до п. 10.1. Договору
оренди від 04.01.2010 р., підставами для
дострокового розірвання даного
Договору є суттєві порушення однією зі
сторін істотних умов Договору.
Наймодавець має право відмовитися від
договору найму і вимагати повернення
речі, якщо наймач не вносить плату за
користування річчю протягом трьох
місяців підряд. Крім того, з 01.09.2010 року
до 12.11.2013 року комунальні платежі
ОСОБА_3 не сплачуються, а тому
утворилися борги за використані
послуги. Загальна сума заборгованості
по комунальним платежам, не включаючи
борг за спожиту електроенергію складає
8052,04 грн. Вважає, що через суттєве
порушення ОСОБА_3 вимог Договору оренди
ОСОБА_1, як власник орендованого
приміщення, керуючись чинним
законодавством України, має право
достроково розірвати договір оренди,
стягнути заборгованість з орендної
плати та по комунальним платежам,
виселити ОСОБА_3 з квартири АДРЕСА_1.
Просить задовольнити заявлені позовні
вимоги у повному обсязі.

Представник ОСОБА_1 - ОСОБА_2 в судовому
засіданні заявлені позовні вимоги
підтримала у повному обсязі та
наполягала на їх задоволенні з мотивів
викладених в позовній заяві та
уточненнях до неї.

ОСОБА_3 в судове засідання не з'явилась,
про слухання справи повідомлялась
належним чином, причин своєї неявки
суду не повідомила.

Заслухавши пояснення осіб, що
з'явились в судове засідання,
дослідивши матеріали справи та
оцінивши докази в їх сукупності, суд
вважає, що позовні вимоги є частково
обґрунтованими та підлягають
частковому задоволенню з наступних
підстав.

Відповідно до вимог ст. 3 ЦПК України
кожна особа має право в порядку,
встановленому цим Кодексом, звернутися
до суду за захистом своїх порушених,
невизнаних або оспорюваних прав,
свобод чи інтересів.

Відповідно до ч. 5 ст. 55 Конституції
України кожен має право будь-якими
не забороненими законом засобами
захищати свої права і свободи від
порушень та протиправних посягань.

За загальним правилом (ч.1 ст.11 ЦПК
України) суд розглядає справу в межах
заявлених вимог і на підставі доказів
сторін, кожна з яких відповідно до ч.1
ст.60 ЦПК України повинна довести ті
обставини, на які вона посилається як
на підставу своїх вимог і заперечень.

Частиною 3 ст. 10, ст. 60 ЦПК передбачено,
що цивільне судочинство здійснюється
на засадах змагальності. Сторони мають
рівні права щодо надання доказів, їх
дослідження та доведення перед судом
їх переконливості. Кожна сторона
повинна довести ті обставини, на які
вона посилається як на підставу своїх
вимог або заперечень, крім випадків,
встановлених законом. Суд сприяє
всебічному і повному з'ясуванню
обставин справи.

Стаття 213 ЦПК України вимагає від суду
повно та всебічно з'ясувати обставини,
на які сторони посилаються як на
підставу своїх вимог і заперечень,
дослідити всі докази в їх сукупності.

Судовим розглядом встановлено, що
ОСОБА_1 є власником квартири АДРЕСА_1, на
підставі Свідоцтва про право власності
на нерухоме майно, виданого 17.01.2008 року
на підставі рішення виконкому
Сімферопольської міської ради №3492 від
28.12.2007 року.

04.01.2010 року між ОСОБА_1 та ОСОБА_3
укладено Договір оренди нерухомого
майна - квартири АДРЕСА_1, загальною
площею 177,9 кв.м.

Згідно з п. 2.1. Договору визначено
цільове використання орендованого
майна - для розміщення і організації
медичного центру.

Відповідно по п. 4.1. Договору, термін
оренди складає 2 роки 364 дні з моменту
підписання акту здачі-приймання
орендованого об'єкту з гарантованим
поновленням (продовженням) дії
договору до 04.01.2020 року.

Під час підписання договору сторонами
визначений фіксований розмір орендної
плати, що складав 50,00 грн. за 1 кв.м.
орендованих приміщень, (п. 5.1. Договору).
Орендна плата виплачується орендарем
щомісяця з моменту підписання Акту
прийому - передачі приміщення в строк
до 10 числа поточного місяця за поточний
місяць шляхом перерахування
відповідних сум на рахунок орендодавця
або в готівковій формі шляхом виплати
безпосередньо орендодавцю або його
поважному представнику (п. 5.3. Договору).

Згідно п. 5.5. Договору, визначено
особливі умови нарахування орендної
плати, а саме: у випадку, якщо орендарем
здійснено узгоджені з орендодавцем
ремонтні роботи, вартість яких
зараховується у вартість орендної
плати, та залік відбувається наступним
чином: кожного місяця оренди у залік
враховується 10,00 грн на 1 кв.м.
приміщень, що прийняті по акту
орендарем, решта суми сплачується у
порядку встановленому пунктом 5.3.
Договору.

Передання приміщення квартири в оренду
було передбачено поетапно: спочатку 1-й
поверх, потім 2-й поверх, згідно з актами
здачі приймання (п. 1.2. Договору).
Відповідно до Акту прийому-передачі
приміщень від 01.09.2010 р. орендар
ОСОБА_3 прийняла в тимчасове платне
користування відповідно до умов
Договору оренди квартири від 04.01.2010
року приміщення першого поверху
квартири АДРЕСА_1 загальною площею 95,6
кв.м.

Відповідно до умов укладеного між
сторонами договору, починаючи з 01.09.2010
року орендар ОСОБА_3 повинна сплачувати
щомісячно орендну плату у розмірі 4780
грн., виходячи з розрахунку 95,6 кв.м. х 50,0
грн./1 кв.м.

В своєму позові ОСОБА_1 вказує на те, що
орендар жодного разу не сплатила
орендної плати.

У відповідності до положень ст. 60 ЦПК
України, ОСОБА_3 не надано суду
підтверджень того, що вона оплачувала
орендну плату.

Таким чином у відповідності до
наданого позивачем розрахунку станом
на 01 серпня 2013 року за ОСОБА_3 рахується
заборгованість з орендної плати у
розмірі 167300 грн.

Згідно з п. 9.2. Договору оренди у випадку
несвоєчасної сплати орендної плати
Орендар виплачує Орендодавцю пеню в
розмірі 0,1 процента від суми
заборгованості за кожну добу
прострочки включно по день виплати
такої заборгованості.

Відповідно до ст. п. 1. ч. 2. 258 Цивільного
кодексу України для окремих видів
вимог законом може встановлюватися
спеціальна позовна давність. Позовна
давність в один рік застосовується до
вимог про стягнення неустойки (штрафу,
пені).

Згідно наданого позивачем розрахунку,
станом на 01 серпня 2013 року пеня складає
40128, 10 грн.

Таким чином, загальна сума
заборгованості ОСОБА_3 за орендну плату
за квартиру АДРЕСА_1 перед ОСОБА_1
складає 207428 грн. 10 коп.

Згідно з п. 7.1. Договору оренди Орендар
зобов'язується своєчасно здійснювати
орендні платежі у порядку, визначеному
Договором; нести витрати з
експлуатації Об'єкта, своєчасно
оплачувати комунальні послуги:
утримувати Об'єкт у повній справності;
здійснювати за власний рахунок
поточний ремонт Об'єкта; безборонно
допускати на Об'єкт представників
Орендодавця з метою перевірки його
використання у відповідності до умов
даного Договору.

Акт прийму-передачі приміщення до
Договору оренди будинку від 04.01.2010 року
було підписано Позивачем та
Відповідачем 01.09.2010 року.

В своєму позові ОСОБА_1 вказує, що з
01.09.2010 року до 12.11.2013 року комунальні
платежі ОСОБА_3 не сплачуються, а тому
утворилася заборгованість, загальна
сума заборгованості по комунальним
платежам, не включаючи борг за спожиту
електроенергію складає 8052,04 грн.

Представник ОСОБА_1 - ОСОБА_2,
звертаючись до суду з позовом, просить
на підставі Договір оренди нерухомого
майна - квартири АДРЕСА_1, укладеного 04
січня 2010 року між ОСОБА_1 та ОСОБА_3 та у
виконання його умов, стягнути вказані
суми з відповідача.

Згідно копії договору іпотеки від 14
травня 2008 року, за реєстровим № 1792,
посвідченого приватним нотаріусом
Сімферопольського міського
нотаріального округу ОСОБА_4, 14 травня
2008 року між ВАТ «Ерсте Банк» та ОСОБА_1,
укладено договір іпотеки, предметом
якого є квартира, що знаходиться за
адресою АДРЕСА_1.

Договір іпотеки є забезпеченням вимог
ВАТ «Ерсте Банк» до ОСОБА_1 за Кредитним
договором № 014/1720/3/15255 від 14 травня 2008
року на суму 138000.00 доларів США.

Вказана заборгованість ОСОБА_1 не
погашена, іпотека не припинена.

Згідно ст. 9 Закону України «Про
іпотеку» іпотекодавець має право
володіти та користуватись предметом
іпотеки відповідно до його цільового
призначення, якщо інше не встановлено
цим Законом. При користуванні
предметом іпотеки іпотекодавець
повинен не припускати погіршення стану
предмета іпотеки та зменшення його
вартості понад норми його звичайної
амортизації (зносу). Іпотекодавець має
право одержувати від предмета іпотеки
продукцію, плоди і доходи, якщо інше не
встановлено іпотечним договором.
Іпотекодавець має право виключно на
підставі згоди іпотекодержателя:
зводити, знищувати або проводити
капітальний ремонт будівлі (споруди),
розташованої на земельній ділянці, що є
предметом іпотеки, чи здійснювати
істотні поліпшення цієї земельної
ділянки; передавати предмет іпотеки у
наступну іпотеку; відчужувати предмет
іпотеки; передавати предмет іпотеки в
спільну діяльність, лізинг, оренду,
користування.

Договору про надання згоди
іпотекодержателя на укладення
договору оренди іпотечного майна, яке
знаходиться за адресою АДРЕСА_1, суду не
надано.

Згідно положень ст. 215 ЦК України,
недійсним є правочин, якщо його
недійсність встановлена законом
(нікчемний правочин). У цьому разі
визнання такого правочину недійсним
судом не вимагається.

Таким чином, вказаний договір оренди
приміщення, загальною площею 177,9 м.кв.,
що складається з двох поверхів і
розташоване за адресою: АДРЕСА_1,
укладений 04 січня 2010 року між ОСОБА_3 та
ОСОБА_1, без згоди на то Банку
(іпотекодержателя), як це передбачено
законом, є нікчемним, а отже позовні
вимоги ОСОБА_1 про стягнення з
відповідача суми орендної плати та
пені у виконання умов даного договору,
задоволенню не підлягають. Крім того,
не підлягають задоволенню і вимоги
щодо стягнення сум за комунальні
платежі, оскільки суду не надано
квитанцій щодо понесення вказаних
збитків, а у відповідності до умов
договору вказані суми не підлягають
стягнення, оскільки договір є
нікчемним.

Частиною першою ст. 236 ЦК України
передбачено, що нікчемний правочин або
правочин, визнаний судом недійсним, є
недійсним з моменту його вчинення.

Проте, відповідно ст. 391 ЦК України
власник майна має право вимагати
усунення перешкод у здійсненні ним
права користування та розпоряджання
своїм майном.

Враховуючи нікчемність договору найму
(оренди) квартири за адресою: АДРЕСА_1,
від 04 січня 2010 року, відповідач не має
відношення до квартири АДРЕСА_1, яка
належить позивачу на праві власності, а
тому її перебування у вказаній
квартирі проти волі власника порушує
його право володіти, користуватись та
розпоряджатись своєю власністю, а тому
суд вважає, що є всі підстави для
задоволення позову та виселення
відповідача без надання іншого житла.

Відповідно до ч. 1 ст. 88 ЦПК України
стороні, на користь якої ухвалено
рішення, суд присуджує з другої
сторони понесені нею і документально
підтверджені судові витрати.

Таким чином, суд вважає, що з ОСОБА_3
слід стягнути на користь ОСОБА_1,
документально підтверджені судові
витрати, пропорційно частині
задоволених позовних вимог, судовий
збір в сумі 901 грн. 42 коп.

На підставі викладеного та ст.ст. 15, 16,
215, 236, 391, 759 ЦК України, керуючись ст.ст. 3,
10, 11, 60, 88, 209, 212-215, 218, 294, 296 ЦПК України,
суд,-

В И Р І Ш И В:

Позов задовольнити частково.

Виселити ОСОБА_3 з квартири АДРЕСА_1.

В решті позову відмовити.

Стягнути з ОСОБА_3 на користь ОСОБА_1,
документально підтверджені судові
витрати, пропорційно частині
задоволених позовних вимог, судовий
збір в сумі 901 грн. 42 коп.

Апеляційна скарга на рішення суду
подається протягом десяти днів з дня
його проголошення. Особи, які брали
участь у справі, але не були присутні у
судовому засіданні під час
проголошення судового рішення, можуть
подати апеляційну скаргу протягом
десяти днів з дня отримання копії цього
рішення.

Суддя: