АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД ХЕРСОНСЬКОЇ ОБЛАСТІ
№22-ц/791/4197/2013
Головуючий в І інстанції: Сімчук С.Б.
Доповідач: Майданік В.В.
Р І Ш Е Н Н Я

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

2013 року грудня місяця 24 дня колегія
суддів судової палати з розгляду
цивільних справах апеляційного суду
Херсонської області в складі:

головуючого: Майданіка В.В.

суддів: Орловської Н.В.,

Кутурланової О.В.

при секретарі: Гончар К.С.

розглянувши у відкритому судовому
засіданні в залі суду в м.Херсоні
цивільну справу за апеляційною скаргою
ОСОБА_1 на рішення Білозерського
районного суду Херсонської області від
27 листопада 2013 року у справі за позовом
ОСОБА_1 до Токарівської сільської ради
Білозерського району Херсонської
області про відшкодування витрат з
поліпшення орендованого майна,-

В С Т А Н О В И Л А:

29 серпня 2013 року ОСОБА_1
звернулася до суду з позовом до
Токарівської сільської ради
Білозерського району Херсонської
області ( далі - відповідач, сільрада), в
якому просила стягнути з останньої
58750,46грн. в якості відшкодування витрат
на створення поліпшень орендованого
майна, що не можуть бути відокремлені.

На обґрунтування позову вказала,
що 09.06.2010 року вона, як фізична
особа-підприємець уклала з
відповідачем договір найму (оренди)
частини приміщень площею 152,7кв.м.
сільського будинку культури, а саме
прим. НОМЕР_1, НОМЕР_2, НОМЕР_3, НОМЕР_4,
НОМЕР_5 та прибудови АДРЕСА_1. Вказане
приміщення рішенням відповідача було
передано для відкриття кафе-бару
строком на 10 років. Висновком експерта
вартість приміщення, що знаходилось в
незадовільному стані і не придатне для
використання за призначенням, була
встановлена в розмірі 64745грн. Рішенням
сільради від 16.08.2010 року позивачу
надано дозвіл на проведення ремонту
частини орендованого будинку культури
та надано дозвіл на перепланування
орендованого приміщення, а саме
мурування вікон А,Б,В на всю площу, Г на
2/3 площі; мурування входу до приміщення
НОМЕР_6 з вулиці (Д); обладнання нового
входу до приміщення НОМЕР_1 з
приміщення НОМЕР_4; обладнання
туалетної кімнати в приміщенні НОМЕР_1.
Рішенням від 20.05.2010 року розглянута та
прийнята до відома кошторисна
документація для проведення вказаних
ремонтних робіт. Вважає, що зазначені
поліпшення були створені нею за власні
кошти і є невід'ємними поліпшеннями,
які не можуть бути відокремлені від
орендованого приміщення. Рішенням
сільради від 18.05.2013 року припинено
вказаний договір оренди приміщення у
зв'язку з припиненням ФОП ОСОБА_1
підприємницької діяльності, а в
поверненні коштів, витрачених на
створення невід'ємних поліпшень
орендованого нерухомого майна,
відмовлено. Відповідно до висновку
експерта від 06.03.2013 року вартість
орендованого мана складає 156853грн.
Вважає, що різниця між ринковою
вартістю майна у 2010 році та вартістю у
2013 році становить 92108грн., що є
результатом створення невід'ємних
поліпшень на вказану суму, однак на
закупівлю будівельних матеріалів при
створенні поліпшень було витрачено
58750,46грн., що підтверджує
розрахунковими документами, а інші
кошти були витрачені на оплату
найманих працівників, які створювали
поліпшення.

Рішенням Білозерського районного
суду Херсонської області від 27
листопада 2013 року в задоволені позову
відмовлено.

В апеляційній скарзі ОСОБА_1
просить скасувати вказане рішення суду
і ухвалити нове рішення про
задоволення позову, посилаючись на
порушення норм матеріального і
процесуального права. Зокрема,
зазначила, що суд проігнорував ту
обставину, що висновок експерта щодо
вартості майна на час його передачі в
оренду та висновок щодо вартості цього
ж майна вже після проведених робіт є
невід'ємною частиною звітів експерта, в
яких відображено як обсяг здійснених
робіт, так і матеріалів, що були
використані для цього. Вважає, що суд не
залучив експерта при розгляді позову,
не дослідивши вищевказані звіти
експерта і без обґрунтування визнав
поліпшення поточним ремонтом і
необґрунтовано поставив під сумнів
використання придбаних будівельних
матеріалів без дослідження об'єкту
лише на підставі відсутності актів
прийому-передачі. Також зазначила, що
суд не звернув увагу на рішення
сільської ради від 20.05.2010 року про
взяття до відома кошторисної
документації для проведення вказаних
ремонтних робіт. Також вказала, що суд
проігнорував її клопотання про
дослідження в суді звіту експерта,
наданого в березні 2013 року.

Заслухавши доповідача, перевіривши
законність та обґрунтованість рішення
суду в межах доводів апеляційної
скарги та вимог, заявлених у суді
першої інстанції, колегія суддів
вважає, що скарга підлягає задоволенню
з таких підстав.

З матеріалів справи та встановлених
судом обставин вбачається наступне.

Згідно з копією Свідоцтва про право
власності на нерухоме майно від 12.04.2010
року Токарівська сільська рада є
власником сільського будинку культури,
що розташований в АДРЕСА_1 (а.с.218).

За копією рішення сільської ради №466
від 20.05.2010 року було розглянуто та взято
до відома кошторисну документацію для
проведення вказаних ремонтних робіт
(а.с.21).

Відповідно до копії нотаріально
посвідченого договору найму (оренди)
частини будівлі від 09.06.2010 року,
укладеного між фізичною
особою-підприємцем ОСОБА_1 (наймач) та
відповідачем (наймодавець), діючим на
підставі рішення ради №438 від 23.03.2010
року та рішення ради №466 від 20.05.2010 року,
наймодавець передає наймачу на строк 10
років частину приміщень площею 152,7кв.м.
сільського будинку культури, а саме
прим.
НОМЕР_1,НОМЕР_2,НОМЕР_3,НОМЕР_4,НОМЕР_5 та
прибудови АДРЕСА_1 (а.с.16-19).

За умовами договору: вказане
приміщення передано для відкриття
кафе-бару (п.1.3.); наймач має право на
викуп орендованого майна (п.1.4.);
балансова вартість майна за БТІ
становить 57207,53грн. (п.1.2.1.); ринкова
вартість його за станом на 06.05.2010 року
становить 64745грн. (п.2.2.); плата за
користування приміщенням становить 8%
річних від вартості приміщення (п.2.1.);
розмір орендної плати становить
щомісячно 432грн., він може бути змінений
за погодженням сторін (п.2.3. і 2.4.);
передача та повернення орендованого
майна здійснюється за актом
приймання-передання та
передання-приймання (п.4.1.2. та п.4.2.2.);
передача приміщення з найму
здійснюється безпосередньо після
припинення договору (п.4.2.2.); наймач
зобов'язаний, крім іншого: здійснювати
поточний ремонт приміщення; нести
поточні витрати щодо його
експлуатації; утримувати його в
належному стані; не здійснювати без
письмової згоди Наймодавця поліпшень,
що не можуть бути відокремлені без його
пошкодження; перебудову, добудову,
перепланування приміщень, поліпшень,
що ведуть до створення нової речі, до
зміни цільового призначення
приміщення (п.5.3.).

За актом прийому-передачі від 04.06.2010
року орендодавець передав, а орендар
прийняв вказане нерухоме майно, яке не
є придатним для його використання за
призначенням. Відсутні: каналізація,
водопостачання, електромережі,
газопостачання, опалення. Згідно звіту
про незалежну експертну оцінку від
12.05.2010 року технічний стан приміщення
визначений як "незадовільний" (а.с.20).

Відповідно до висновку від 06.05.2010 року
приватного підприємця ОСОБА_2 та
оцінювача ОСОБА_3 ринкова вартість
орендованого майна на дату оцінки без
урахування ПДВ складає 64745грн. (а.с.99-102).

Згідно з рішенням ради №495 від 16.08.2010
року ФОП ОСОБА_1 надано дозвіл на
проведення ремонту в частині
орендованого майна та на
перепланування орендованого
приміщення будинку культури, а саме:
мурування вікон А,Б,В на всю площу, Г на
2/3 площі; мурування входу до приміщення
НОМЕР_6 з вулиці (Д); обладнання нового
входу до приміщення НОМЕР_1 з
приміщення НОМЕР_4; обладнання
туалетної кімнати в приміщенні НОМЕР_1
(а.с.22).

Відповідно до повідомлення від 08.04.2013
року державного реєстратора
Білозерської районної державної
адміністрації до Єдиного державного
реєстру юридичних осіб та фізичних
осіб-підприємців внесено 08.04.2013 року
запис про проведення державної
реєстрації припинення підприємницької
діяльності ФОП ОСОБА_1 (а.с.28 зв.).

Згідно з висновком оцінювача ОСОБА_4
від 06.03.2013 року ринкова вартість
оцінюваного об'єкта (орендованого
майна) з урахуванням ПДВ на дату оцінки
складає 156853грн. (а.с.119-127).

За протоколом 26 сесії сільської ради 6
скликання від 26.03.2013 року при розгляді
заяви позивачки про компенсацію
коштів, витрачених на поліпшення
орендованого майна, ОСОБА_1 вказала, що
припинила свою підприємницьку
діяльність за власним бажанням (а.с.24-26).

Рішенням сільради від 18.05.2013 року було
припинено вказаний договір оренди
приміщення у зв'язку з припиненням ФОП
ОСОБА_1 підприємницької діяльності.
Також було відмовлено у відшкодуванні
коштів, "витрачених на невід'ємні
поліпшення орендованого майна" (а.с.31-32).

Згідно акту по обстеженню та
прийому-передачі орендованого
приміщення від 11.07.2013 року, складеному
відповідною комісією за участю
представників орендодавця та
представника орендаря ОСОБА_5.:
приміщення знаходиться в доброму
стані, має гарний естетичний вид;
приміщення забезпечене водо- та
каналізаційною системою, має
освітлення, в ньому наявні вікна, двері
(а.с.128-129).

За копіями квитанцій, розхідних
накладних, чеків, накладних та інших
звітних документів в період з травня по
листопад 2010 року в різних торгівельних
підприємствах придбавались, у тому
числі позивачкою та ОСОБА_5
різноманітні будівельні товари,
матеріали, оплачувались послуги з
екскаватора та інші на загальну суму
58750грн.46коп. (а.с.36-91).

Відмовляючи в задоволені позову, суд
виходив з того, що позивачка не довела,
що за рахунок власних коштів вона
здійснила поліпшення орендованого
майна за згодою орендодавця, виходив з
відсутності актів прийому виконаних
позивачкою ремонтних робіт та
недоведеності використання
будівельних матеріалів згідно
товарних чеків та квитанцій на ремонт
саме орендованого майна.

Однак до такого висновку суд дійшов при
неповному з'ясуванню обставин, що мають
значення для справи, та неправильному
застосуванні норм матеріального і
процесуального права, що згідно з
вимогами п.п.1 та 4 ч.1 ст.309 ЦПК України є
підставами для скасування рішення суду
першої інстанції і ухвалення нового
рішення.

Відповідно до положень ст.776 ЦК України:
поточний ремонт речі, переданої у найм,
провадиться наймачем за його рахунок,
якщо інше не встановлено договором або
законом (ч.1); капітальний ремонт речі,
переданої у найм, провадиться
наймодавцем за його рахунок, якщо інше
не встановлено договором або законом;
капітальним звичайно вважається
ремонт, при якому проводиться заміна
або відновлення істотних деталей,
конструкцій та інших частин об'єкта
(ч.2).

Згідно зі ст.778 вказаного Кодексу:
наймач може поліпшити річ, яка є
предметом договору найму, лише за
згодою наймодавця (ч.1); якщо поліпшення
можуть бути відокремлені від речі без
її пошкодження, наймач має право на їх
вилучення (ч.2); якщо поліпшення речі
зроблено за згодою наймодавця, наймач
має право на відшкодування вартості
необхідних витрат або на зарахування
їх вартості в рахунок плати за
користування річчю (ч.3); якщо в
результаті поліпшення, зробленого за
згодою наймодавця, створена нова річ,
наймач стає її співвласником. Частка
наймача у праві власності відповідає
вартості його витрат на поліпшення
речі, якщо інше не встановлено
договором або законом (ч.4); якщо наймач
без згоди наймодавця зробив
поліпшення, які не можна відокремити
без шкоди для речі, він не має права на
відшкодування їх вартості.

Аналогічні положення містяться також в
ст.27 Закону України "Про оренду
державного та комунального майна".

Отже, закон дозволяє наймачеві вносити
в майно такі зміни, які поліпшують його
якість. Під поліпшенням майна слід
розуміти внесення в нього додаткових
удосконалень, матеріалів або
обладнання, що підвищують можливість
його використання і матеріальну
цінність, а доля поліпшень майна,
зроблених наймачем, залежить від двох
обставин: характеру поліпшень і
наявності попередньої згоди
наймодавця на проведення поліпшень.

Матеріалами справи встановлено, що
наймодавець надав письмову згоду на
поліпшення орендованого майна.
Зокрема, вказаним вище рішення
наймодавця №495 від 16.08.2010 року надано
ФОП ОСОБА_1 дозвіл на проведення
ремонту в частині орендованого майна
та на перепланування орендованого
приміщення будинку культури (мурування
вікон А,Б,В,Г; мурування входу до
приміщення НОМЕР_6 з вулиці (Д);
обладнання нового входу до приміщення
НОМЕР_1 з приміщення НОМЕР_4; обладнання
туалетної кімнати в приміщенні НОМЕР_1).

На думку колегії суддів проведені
позивачкою ремонтні роботи щодо
орендованого майна, зокрема,
обладнання туалетної кімнати вже саме
по собі припускає облаштування
каналізації, водопостачання,
електромережі, які на момент укладення
договору оренди майна були відсутні, а
на момент повернення майна орендодавцю
були в наявності. Отже, вказані
додаткові удосконалення, що підвищують
можливість використання орендованого
майна та його матеріальну цінність, є
саме поліпшенням цього майна.

Відповідачем у справі не заперечується
той факт, що позивачкою після
припинення оренди зазначеного майна
останнє повернуто у поліпшеному стані,
що і було зафіксовано у відповідному
акті по обстеженню та прийому-передачі
орендованого приміщення від 11.07.2013
року.

Отже, позивачка має право на
відшкодування вартості необхідних
витрат з поліпшення орендованого
майна.

Різниця у ринковій вартості
орендованого майна після та до
укладення договору оренди за
наведеними вище висновками оцінювачів
складає 92108грн. (156853грн. - 64745грн.).

Позивачка ж ОСОБА_1 заявила вимогу про
відшкодування їй різницю у ринковій
вартості орендованого майна після та
до укладення договору оренди без
врахування оплати коштів найманим
робітникам за роботу, оскільки в неї
відсутні відповідні письмові докази.
Тобто, вона просила стягнути тільки
вартість необхідних для проведення
поліпшень матеріалів та послуг, які
підтверджуються відповідними
квитанціями та чеками, а саме просила
стягнути 58750грн.46коп.

Колегія суддів вважає такі вимоги
справедливими, оскільки позивачка
просить стягнути на відшкодування
вартості необхідних витрат з
поліпшення орендованого майна суму,
яка значно менше тієї, що витрачена нею
для поліпшення майна.

З огляду на наведене колегія суддів
приходить до висновку, що рішення суду
першої інстанції як незаконне і
необґрунтоване підлягає скасуванню із
ухваленням нового рішення про
задоволення позову, а саме про
стягнення з відповідача на користь
позивачки в рахунок відшкодування
вартості необхідних витрат з
поліпшення орендованого майна
58750грн.46коп.

Відповідно до ст.88 ЦПК України стороні,
на користь якої ухвалено рішення, суд
присуджує з другої сторони понесені
нею і документально підтверджені
судові витрати.

Таким чином з відповідача на користь
позивачки ОСОБА_1 необхідно стягнути
судові витрати за подання позовної
заяви та апеляційної скарги у розмірі
881грн.25коп. (587,50грн. + 293,75грн.).

Керуючись ст.ст.88, 303, 307, п.п.1 та 4 ч.1
ст.309 ЦПК України, ст.ст.776 і 778 ЦК
України, ст.27 Закону України "Про оренду
державного та комунального майна",
колегія суддів, -

В И Р І Ш И Л А:

Апеляційну скаргу ОСОБА_1
задовольнити.

Рішення Білозерського районного
суду Херсонської області від 27
листопада 2013 року скасувати, ухвалити
нове рішення.

Позов ОСОБА_1 до Токарівської сільської
ради Білозерського району Херсонської
області про відшкодування витрат з
поліпшення орендованого майна -
задовольнити.

Стягнути з Токарівської сільської ради
Білозерського району Херсонської
області на користь ОСОБА_1 58750грн.46коп. в
рахунок відшкодування вартості
необхідних витрат з поліпшення
орендованого майна.

Стягнути з Токарівської сільської ради
Білозерського району Херсонської
області на користь ОСОБА_1 судові
витрати в розмірі 881грн.25коп.

Рішення набирає законної сили з
моменту проголошення і на нього може
бути подана касаційна скарга
безпосередньо до суду касаційної
інстанції протягом двадцяти днів з
моменту його проголошення.

Головуючий:

судді: