Справа № 0101/4444/2012
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

14 січня 2013 року Алуштинський
міський суд Автономної Республіки Крим
в складі:

головуючого судді: Гордєйчик Т.Ф.

при секретарі: Левицької А.М.

розглянувши у відкритому судовому
засіданні в м. Алушті цивільну справу
за позовом Публічного Акціонерного
Товариства «Банк «Київська Русь»до
Товариства з обмеженою
відповідальністю фірма «Консоль ЛТД»,
ОСОБА_1 про визнання недійсним
договору пайової участі у будівництві,
-

В С
Т А Н О В И В:

Позивач Публічне Акціонерне
Товариство «Банк «Київська Русь»
звернулося із зазначеним позовом до
суду,у якому просило визнати недійсним
договір пайової участі у будівництві
за № 1536/ 288- 466 ( р) від 14. 04. 2008 року , який
був укладений між ОСОБА_1 з однієї
сторони та Товариством з обмеженою
відповідальністю фірма «Консоль ЛТД»
з другої сторони та застосувати
наслідки недійсності цього правочину.

Вимоги мотивовані тим, що 11 грудня 2007
року між ТОВ Фірма «Консоль ЛТД»та
позивачем був укладений кредитний
договір № 12262- 6/ КЛ зі змінами та
доповненнями , внесеними додатковими
угодами

З метою забезпечення виконання умов
договору між сторонами за кредитним
договором укладено іпотечний договір
№ 757 від 01.03. 2010 року . Предметом іпотеки
за даним договором є нерухоме майно ,
а саме: право оренди земельної ділянки
загальною площею 2, 5628 га та об'єкт
незавершеного будівництва , що
знаходиться за адресою: АДРЕСА_1.

За умовами спірного договору пайової
участі у будівництві пайщик повністю
набуває право на пайову ( дольову)
участь у будівництві та майнове право
на отримання в приватну власність
після введення об'єкту в експлуатацію
частки пайщика.

Позивач вважає такий правочин
удаваним та просить визнати його
недійсним , оскільки насправді він є
договором про інвестиційну
діяльність, має ознаки договору
довірчого управління грошовими
коштами , але не може бути визнаний
таким , оскільки забудовник не має
ліцензії на такий вид діяльності, що
суперечить Закону України «Про
інвестиційну діяльність»та Закону
України «Про фінансово - кредитні
механізми в управління майном при
будівництві житла та операціях з
нерухомістю».Окрім того, недійсність
договору підтверджується відсутністю
податкового обліку договору про
спільну діяльність та фактом неподання
відповідачами податкової звітності.
До того ж, сторони в належній формі не
досягли згоди з усіх істотних умов
договору, що також свідчить про
недійсність укладеного договору.

Позивач також вважає,що спірний
договір порушує його права як
кредитора та сторони договору іпотеки.

У судовому засіданні представник
позивача позов підтримав у
відповідності до наведеного.

Відповідачі, будучі належним чином
повідомленими про розгляд справи, до
суду не з'явилися.

Представник відповідачки ОСОБА_1,
діючий за довіреністю, надав письмову
заяву про розгляд справи за його та
відповідачки відсутністю. Також надав
письмові пояснення щодо позову, у яких
зазначив, що із позовом не
погоджується, оскільки договір
пайової участі у будівництві був
укладений із дотриманням вимог
діючого законодавства і відповідав
вільному волевиявленню його учасників
. Сторони за договором виконали свої
зобов'язання , а тому вважати його
недійсним безпідставно. Окрім того, на
даний час договір іпотеки від 01. 03. 2010
року, який був укладений між
Товариством з обмеженою
відповідальністю фірма «Консоль
ЛТД»та Акціонерним Банком «Київська
Русь», визнаний у відповідності до
судового рішення Алуштинського
міського суду від 06 липня 2012 року
недійсним, а тому твердження
представника позивача про те, що
договір пайової участі у будівництві
порушує права позивача як кредитора
та сторони договору іпотеки не
засновано на законі.

Відповідач ТОВ фірма «Консоль ЛТД»
заперечень на позов не надав.

З приводу вищевикладеного суд
зазначає, що неявка осіб , які беруть
участь у справі , належним чином
повідомлених про час та місце судового
розгляду справи, являється їх
волевиявленням, яка свідчить по
відмову від реалізації свого права на
безпосередню участь у судовому
розгляді справи та інших процесуальних
прав, а тому за таких підстав вважає за
можливе розглянути справу за
відсутністю відповідачів за наданими
матеріалами справи.

Заслухавши представника позивача та
дослідивши надані матеріали справи,
суд прийшов до висновку , що у
задоволенні позову про визнання
договору пайової участі у будівництві
недійсним необхідно відмовити з
наступних підстав.

Так, згідно з вимогами статей 10 та 11
ЦПК України суд розглядає цивільні
справи в межах заявлених позивачем
вимог та зазначених і доведених ним
обставин. Крім того, відповідно зі
статтею 60 ЦПК України кожна сторона
зобов'язана довести ті обставини , на
які вона посилається як на підставу
своїх вимог і заперечень.

На підставі наданих суду доказів
встановлено, що між ОСОБА_1 з однієї
сторони та Товариством з обмеженою
відповідальністю фірма «Консоль ЛТД»
з другої сторони був укладений 14. 04.
2008 року договір пайової участі у
будівництві за № 1536/ 288- 466 ( р) , за яким
сторони домовилися про спільну
діяльність для досягнення спільної
цілі, а саме: проектування ,
будівництва, введення в експлуатацію
багатоквартирного житлового будинку
по АДРЕСА_1, в результаті чого вказаний
об'єкт являється спільною частковою
власністю сторін у договорі.

За умовами зазначеного договору
після внесення ОСОБА_1 свого вкладу у
спільну діяльність у вигляді грошових
сум, вона набуває право на пайову (
часткову) участь в будівництві та
майнові права на свою частку у
спільній частковій власності після
введення будівництва в експлуатацію і
розділу часток в натурі, при цьому
сторони зазначили у своєму договорі,
що вони не переслідують мети
отримання прибутку , а переслідують
лише будівництво об'єкту і введення
його в експлуатацію , а потім розділ
часток в ньому, згідно до якого ОСОБА_1
у власність виділяється двохкімнатна
квартира за № 40 загальною площею 56, 00
квадратних метрів на 8 поверсі у
будинку АДРЕСА_1 ( а.с. 30- 32).

Таким чином, умови договору про
пайову участь у будівництві від 14. 04. 2008
року вказують на те, що між його
сторонами - ТОВ Фірма «Консоль ЛТД»та
ОСОБА_1 виникли правовідносини
спільної діяльності у вигляді простого
товариства і за умовами договору
ОСОБА_1 повинна була отримати у
власність вказане житлове приміщення
у збудованому житловому будинку.

На виконання умов цього договору
ОСОБА_1 у встановлений договором
термін внесла свій пайовий внесок ,
таким чином, повністю виконавши свої
договірні обов'язки , тим самим набула
право на пайову участь у будівництві та
майнові права на свою частку у спільній
частковій власності після введення
будівництва в експлуатацію, а ТОВ
фірма «Консоль ЛТД»втратила право
розпоряджатися даної часткою без її
згоди.

У 2011 році будівництво будинку було
повністю завершене і 28. 09. 2011 року він
був введений в експлуатацію згідно до
декларації про готовність об'єкту до
експлуатації.

Згідно до вимог ст. 1134 ч. 1 ЦК
України внесене учасниками майно, яким
вони володіли на праві власності, а
також вироблена у результаті спільної
діяльності продукція та одержані від
такої діяльності плоди і доходи є
спільною частковою власністю , якщо
інше не встановлено договором простого
товариства за законом.

Після введення в експлуатацію
будинку йому була присвоєна поштова
адреса : АДРЕСА_1

04 квітня 2012 року між ТОВ Фірма
«Консоль ЛТД»та пайщиком ОСОБА_1 був
підписаний акт про виконання вказаного
договору пайової участі ( а.с. 33).

Таким чином, ТОВ Фірма «Консоль
ЛТД»виконала свої обов'язки перед
ОСОБА_1 і надала їй у власність
квартиру № 40 загальною площею 56, 80
квадратних метри, що розташована на 8
поверсі в будинку АДРЕСА_1 ( а.с. 33).

Позивач стверджує, що насправді
мав місце не договір про спільну
діяльність , а договір про
інвестиційну діяльність, який має
ознаки договору довірчого управління
грошовими коштами , що суперечить
положенням ст. 4 Закону України «Про
інвестиційну діяльність»,якою
визначено заборону прямого
інвестування в об'єкти житлового
будівництва фізичними особами.

Але суд не може погодитися із таким
твердженням позивача за первісним
позовом.

Так, статтею 4 Закону України «Про
інвестиційну діяльність»встановлено
обмеження щодо інвестування та
фінансування будівництва об'єктів
житлового будівництва з використанням
недержавних коштів, залучених від
фізичних та юридичних осіб, у тому
числі й в управління , яке може
здійснюватися виключно через фонди
фінансування будівництва, фонди
операції з нерухомістю, інститути
спільного інвестування , а також шляхом
випуску цільових облігацій , виконання
зобов'язань за якими забезпечується
одиницею такої нерухомості.

Таким чином, виходячи з цих положень
закону забудовник не може
безпосередньо укладати із інвесторами
, в тому числі фізичними особами,
договори про фінансування будівництва
об'єкту житлового призначення.

Разом з тим, чинним законодавством
не заборонено здійснення будівництва
житлових об'єктів шляхом укладання
договорів про спільну діяльність.

Згідно до ч. 1 ст. 1130 ЦК України за
договором про спільну діяльність
сторони ( учасники ) зобов'язуються
спільно діяти без створення юридичної
особи для досягнення певної мети, що не
суперечить закону.

Частиною 2 цієї норми встановлено, що
спільна діяльність може здійснюватися
як на підставі об'єднання вкладів
учасників , так і без такого об'єднання ,
а вклади учасників можуть бути й у
вигляді грошових коштів . Це означає, що
за договором про спільну діяльність
договірні сторони об'єднують свої
ресурси , в тому числі й фінансові , для
досягнення поставленої мети, у даному
випадку будівництва об'єкту житлового
призначення. При цьому функції
забудовника може виконувати один із
учасників.

На відміну від інвестиційного
договору договір про спільну
діяльність будівництва об'єкту житла
має відповідати вимогам ст.ст. 1137 та 1139
ЦК України, тобто учасник договору не
лише вносить кошти на фінансування
будівництва відповідної кількості
квартир, а й бере на себе зобов'язання
щодо участі у відшкодуванні витрат та
збитків , пов'язаних із реалізацією
інвестиційного проекту та участі у
розподілу прибутків , отриманого від
реалізації такого інвестиційного
проекту.

Отже, суттєвим для договору про
спільну діяльність з реалізації
інвестиційних проектів будівництва
житлових об'єктів є не умова щодо
співпраці у сфері подальшої
експлуатації житла, а умова взяти на
себе договірними сторонами майнових
зобов'язань за відповідними ризиками
з реалізації інвестиційного проекту та
їх участі у розподілу та прибутку,
отриманого від реалізації проекту.

В даному випадку сторони договору
про сумісну діяльність передбачили, що
спільною метою діяльності є не
одержання прибутку, а створення
житлового об'єкту, в якому за
результатами діяльності сторони
набувають право власності на створений
продукт пропорційно пайовому внеску.
Для цього вони поєднують грошові кошти,
майно , професійні знання , навички,
вміння , ділові зв'язки , тощо. При цьому
сторони окремого оговорили , що спільна
діяльність не має інвестиційного
характеру , а пунктом 3.17 цього
договору встановили відповідальність
сторін за договореними зобов'язаннями
перед третіми особами та розподіл
витрат та збитків , в тому числі
незапланованих , що виникатимуть під
час спільної діяльності, що
непритаманне інвестиційним
правовідносинам.

Таким чином, з аналізу умов
договору вбачається, що він має
характер спільної діяльності . Подання
податкової декларації та взяття
договору на податковий облік
передбачено податковим
законодавством, але не умовами
договору .Невиконання цих вимог має
певні наслідки( податкові санкції) , але
не впливає на договір на не змінює його
змісту . Тому податкові порушення з
цієї частини не свідчать про
інвестиційний характер оспорюваного
договору та не доказом недійсності
цього договору.

Щодо посилок на те, що сторони в
належній формі не досягли згоди з усіх
істотних умов договору, то вони
являються безпідставними.

Так, встановлено, що сторони досягли
своєї мети щодо створення нового
об'єкта житла, ОСОБА_1 отримала за
договором свою частку майна у вигляді
вказаної квартири . Таким
чином,сторони дотрималися умов
договору і здійснили за ним свої
обов'язки.

Щодо посилки позивача на те, що
вказаним договором порушені його права
кредитора та сторони договору іпотеки
, оскільки за умовами кредитного
договору ТОВ фірма «Консоль ЛТД» та АБ
«Київська Русь забезпечили предметом
іпотеки повернення кредиту, отриманого
ТОВ фірма «Консоль ЛТД», то суд
приймає до уваги, що згідно до рішення
Алуштинського міського суду від 06
липня 2012 року, ухваленого у цивільній
справі за позовом ОСОБА_1 до
Товариства з обмеженою
відповідальністю фірма «Консоль ЛТД»,
Публічного Акціонерного Товариства
«Банк «Київська Русь», приватного
нотаріуса Сімферопольського
нотаріального округу АР Крим ОСОБА_3,
Кримського Республіканського
підприємства «Сімферопольське
міжміське бюро реєстрації та технічної
інвентаризації» про визнання
недійсним договору іпотеки, визнання
права власності, зобов'язання вчинити
певні дії , позов був задоволений
частково , договір іпотеки № 757 від 01.
03. 2010 року в частині передачі в іпотеку
Банку вказаної квартири був визнаний
недійсним .

Отже, суд прийшов до висновку, що
підстав для визнання договору пайової
участі у будівництві недійсним та
застосування наслідків недійсності
такого правочину не вбачається, а тому
відмовляє позивачеві у задоволені
його позову у повному обсязі.

На підставі викладеного,керуючись
ст. ст. 10, 11, 15, 16, 60, 209, 212, 214-215 ЦПК
України , ст. ст. 203 ч. 1, 215 ч. 1 ЦК України,
ч. 1 ст. 1130, ч. 1 ст. 1134, ст.ст. 1137, 1139 ЦК
України, ст. 4 Закону України «Про
інвестиційну діяльність», ст. 6 Закону
України «Про іпотеку», суд, -

В И Р
І Ш И В :

У задоволенні позову Публічного
Акціонерного Товариства «Банк
«Київська Русь»до Товариства з
обмеженою відповідальністю фірма
«Консоль ЛТД», ОСОБА_1 про визнання
договору пайової участі у будівництві
№ 1536/ 288- 466 ( р) від 14. 04. 2008 року
недійсним та застосування наслідків
недійсності правочину - відмовити.

Рішення може бути оскаржене до
Апеляційного суду АР Крим через
Алуштинський міський суд шляхом подачі
апеляційної скарги протягом 10 днів з
моменту його оголошення, а іншими
учасниками судового процесу, які не
були присутні в судовому засіданні, в
той же строк з дня отримання копії
мотивованого рішення суду.

Суддя Алуштинського

міського суду
Т.Ф. Гордєйчик.