АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД ДНІПРОПЕТРОВСЬКОЇ ОБЛАСТІ
Р І Ш Е Н Н Я

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

24 жовтня 2013 року м. Дніпропетровськ

Колегія суддів судової палати у цивільних справах апеляційного суду Дніпропетровської області у складі:

головуючого Міхеєвої В.Ю.

суддів Красвітної Т.П., Макарова М.О.

при секретарі Бондаренко В.В.

розглянула у відкритому судовому засіданні в місті Дніпропетровську

апеляційну скаргу Приватного підприємства «Таврія»

на рішення Нікопольського міськрайонного суду Дніпропетровської області від 17 липня 2013 року по справі

за позовом Приватного підприємства «Таврія» до ОСОБА_2, Фермерського господарства «Скорук Максим Анатолійович», відділу Держкомзему у Нікопольському районі Дніпропетровської області Головного управління Держкомзему України у Дніпропетровській області, третя особа Товариство з обмеженою відповідальністю «Дніпропетровська обласна земельна агенція» про визнання недійсним договору оренди землі, скасування його державної реєстрації, та визнання поновленим договору оренди землі з попереднім орендарем,-

ВСТАНОВИЛА:

У листопаді 2012 року ПП «Таврія» звернулося із зазначеним позовом, остаточно уточнивши свої вимоги у липні 2013 року та просило визнати недійсним договір оренди земельної ділянки загальною площею 15,4477 га, укладений між Фермерським господарством «ОСОБА_3А.» та ОСОБА_2 та скасувати його державну реєстрацію; визнати договір оренди земельної ділянки площею 15,4477 га від 09 лютого 2007 року, укладений між ПП «Таврія» та ОСОБА_2, поновленим та зобовязати останню вчинити дії щодо укладення з ПП «Таврія» додаткової угоди, передбаченої ст. 33 Закону України «Про оренду землі», стягнути з відповідачів понесені судові витрати.

В обґрунтування вимог позивач зазначив, що 09 лютого 2007 року між Приватним підприємством «Таврія» (далі ПП «Таврія») та ОСОБА_2 було укладено договір оренди земельної ділянки б/н загальною площею 15,4477 га терміном на п'ять років, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 23 березня 2007 року. Зазначеним договором передбачено, що орендар має переважне право на поновлення договору оренди земельної ділянки на новий термін.

ПП «Таврія» добросовісно, належним чином виконувало свої зобовязання за договором та більш як за місяць до спливу його строку, направило на адресу ОСОБА_2 лист-повідомлення про намір скористатися своїм переважним правом перед іншими особами на оренду земельної ділянки з проектом додаткової угоди.

Крім того, уповноваженими особами ПП «Таврія» в усній розмові з ОСОБА_2 також пропонувалось узгодити умови та укласти договір оренди землі на новий строк.

На момент закінчення строку договору оренди землі земельна ділянка була засіяна ПП «Таврія» і відповідачка ОСОБА_2 протягом місяця після закінчення строку договору оренди землі не висловила будь яких заперечень проти поновлення договору оренди, тому договір вважається поновленим відповідно до ст.33 Закону України « Про оренду землі».

Але, як стало відомо позивачу, 27 березня 2012 року відділом Держкомзему у Нікопольському районі Дніпропетровської області Головного управління Держкомзему України у Дніпропетровської області було проведено державну реєстрацію договору оренди земельної ділянки б/н від 26 березня 2012 року, укладеного між ОСОБА_2 та Фермерським господарством «ОСОБА_3А.» (далі ФГ «ОСОБА_3А.»), а 07-08 травня 2012 року третя особа ТОВ «Дніпропетровська обласна земельна агенція» (далі ТОВ «Дніпропетровська ОЗА») проводила закріплення межовими знаками меж земельних ділянок часток (паїв) в натурі на місцевості зі складанням відповідного акту, запросивши ПП «Таврія» як орендаря суміжних земельних ділянок, хоча власники суміжних земельних ділянок не уповноважували позивача представляти їх інтереси при визначенні меж земельних ділянок в натурі. Порушення вимог Інструкції про встановлення (відновлення) меж земельних ділянок в натурі (на місцевості) та їх закріплення межовими знаками, затвердженої наказом Державного комітету України із земельних ресурсів за № 376 від 18 травня 2010 року, на думку позивача, вказує на незаконність складання акту визначення меж земельної ділянки в натурі, який є невідємною частиною договору оренди. Відповідно, незаконність акту вказує на відсутність факту встановлення місця розташування земельної ділянки, яке є істотною умовою договору оренди.

У зв'язку з тим, що зміст правочину не відповідає абз. 4 ч. 4 ст. 15 Закону України «Про оренду землі» і у нього не має невід'ємної частини - акту визначення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості), просить визнати договір оренди земельної ділянки від 26 березня 2012 року, укладений між відповідачами, недійсним.

Дії відповідачів з укладання та з державної реєстрації договору оренди земельної ділянки позивач вважає такими, що не відповідають вимогам Конституції України, Земельному кодексу України, Закону України «Про оренду землі», Закону України «Про землеустрій», які не наділяють відділ Держкомзему у Нікопольському районі повноваженнями реєстрації договорів оренди земельних ділянок з іншими орендарями при наявності належним чином зареєстрованого договору оренди, термін дії якого не сплинув та просить скасувати державну реєстрацію оспорюваного договору оренди земельної ділянки.

Рішенням Нікопольського міськрайонного суду Дніпропетровської області від 17 липня 2013 року в задоволенні позовних вимог ПП «Таврія» було відмовлено.

В апеляційній скарзі ПП «Таврія», посилаючись на порушення норм матеріального і процесуального права, просить рішення суду скасувати та ухвалити нове рішення по суті позовних вимог.

Перевіривши матеріали справи, законність та обґрунтованість рішення суду в межах доводів апеляційної скарги та заявлених позовних вимог, колегія суддів вважає, що апеляційна скарга підлягає задоволенню з наступних підстав.

Судом встановлено та підтверджується матеріалами справи, що ОСОБА_2 на підставі Державного акту на право власності на земельну ділянку Серії ЯА № 187169, виданого 03 березня 2006 року, на праві власності належить земельна ділянка площею 15,4477 га (пай № 147,148), розташована у с. Новософіївка Нікопольського району Дніпропетровської області, з цільовим призначенням для ведення товарного сільськогосподарського виробництва (а.с.8).

Між ПП «Таврія» та ОСОБА_2 09 лютого 2007 року було укладено Договір оренди земельної ділянки строком на пять років, починаючи з дня його державної реєстрації, яка була здійснена 23 березня 2007 року (а.с.7).

При цьому, дану земельну ділянку підприємство орендувало у загальному масиві (полем) згідно схеми поділу, разом з ділянками інших власників, без встановлення меж для кожної окремої ділянки та закріплення їх межовими знаками. Зазначені обставини не заперечувалися учасниками процесу.

Наказом № 164 від 11 серпня 2011 року директором ПП «Таврія» було затверджено план розміщення сільськогосподарських культур в 2011 році під урожай 2012 року в розрізі полів згідно сівозміни (а.с.91).

Як убачається з наданих позивачем копій плану розміщення озимих культур, поле 1 /4 пс, на якому знаходиться земельна ділянка ОСОБА_2, було засіяно озимою пшеницею (а.с.92-103).

ПП «Таврія» 10 лютого 2012 року направило ОСОБА_2 лист-повідомлення про намір скористатися своїм переважним правом на оренду земельної ділянки з додаванням проекту додаткової угоди, підтвердженням чого є відповідний штамп поштового відділення та підпис службової особи поштового відділення про отримання простих листів (а.с.23,24, 58). Відповідачкою не доведено її твердження щодо неотримання зазначеного листа та необізнаності про наявність пропозиції позивача.

Відповідачка ОСОБА_2 26 березня 2012 року уклала договір земельної ділянки з ФГ « ОСОБА_3А.», який було зареєстровано 27 березня 2012 року (а.с.48,49).

Відмовляючи у задоволенні позовних вимог, суд першої інстанції зазначив про відсутність підстав для застосування положень ст. 33 ЗУ «Про оренду землі» щодо поновлення договору оренди та посилався на ті обставини, що ПП «Таврія» зайняло недобросовісну позицію щодо орендодавця, засіявши восени 2011 року орендовану землю озимою, не зважаючи на те, що ще 15 серпня 2011 року ОСОБА_2 повідомила позивача про небажання укладати з ним договір на новий строк та наперед знаючи, що на момент закінчення договору оренди, а саме до 23 березня 2012 року, урожай не буде зібрано, а отже підприємство після закінчення строку договору продовжило користуватися цією ділянкою проти волі орендодавця.

Також суд зазначив, що підстави, на які посилається позивач незаконність складання акту визначення меж земельних ділянок в натурі (на місцевості), який є невідємною частиною договору, в розумінні ст. 15 Закону України «Про оренду землі» та ст. 203 ЦК України не можуть свідчити про недійсність оспорюваного договору оренди землі, оскільки позивач не є його стороною та цим договором його права не були порушені.

З такими висновками колегія суддів не може погодитися, вважає, що суд дійшов їх при неповному зясуванні обставин, що мають значення для справи, які суд вважав встановленими, висновки суду не відповідають обставинам справи та судом неправильно застосовано норми матеріального права, а тому рішення суду відповідно до положень п.п.1,3,4, ч.1 ст. 309 ЦПК України підлягає скасуванню з ухваленням нового рішення про часткове задоволення позовних вимог.

За змістом ч.2 ст. 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Законом, який регулює дані правовідносини, є Закон України «Про оренду землі», розділом V якого визначені умови зміни, припинення і поновлення договору оренди землі.

Відповідно до положень ст. 33 ЗУ «Про оренду землі», в редакції, яка діяла на час виникнення спірних правовідносин, по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі).

Таким чином, інститут переважного права забезпечує додержання інтересів не лише власника землі, а й інтереси орендаря, який, орендуючи та використовуючи земельну ділянку, поніс відповідні затрати. Про це свідчать положення ч. 4 ст. 33 вказаного Закону, якою передбачено, що переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється лише у разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору. Тобто, переважне право не припиняється виключно з підстав бажання власника землі передати земельну ділянку в оренду іншій особі. В даному випадку орендодавець може відмовити орендарю при відсутності домовленості щодо орендної плати, інших істотних умов, а умови запропоновані орендодавцю третьою особою, є кращими.

Заява ОСОБА_2, яку ПП «Таврія» отримало 15 серпня 2011 року, містить прохання після збору врожаю 2011 року не займати належну їй земельну ділянку (а.с.57, на звороті). Будь-які претензії щодо недотримання позивачем умов договору, відповідачка не висловлювала.

Висновки суду першої інстанції, що засіявши землю і вважаючи договір оренди землі з ОСОБА_2 поновленим, ПП «Таврія» не розрахувалось за оренду землі з ОСОБА_2 за 2012 рік, що свідчить про недобросовісність позивача, не відповідають обставинам справи та спростовуються наданими позивачем довідками та копіями відомостей, з яких убачається, що відповідачка в період 2007 - 2011 років отримувала орендну плату. Для отримання орендної плати за 2012 рік відповідачка запрошувалася позивачем листами від 27 листопада 2012 року та від 11 грудня 2012 року, проте, як пояснив в судовому засіданні представник ФГ «ОСОБА_3А.», оскільки відповідачка уклала договір оренди з їх підприємством та ними було виплачено орендну плату за 2012 рік, відповідачка від отримання орендної плати позивача за 2012 рік утрималась.

Висновки суду першої інстанції, що оспорюваний договір було правомірно укладено відповідачкою після закінчення строку договору оренди з ПП «Таврія», оскільки ОСОБА_2 не була повідомлена, що позивач засіяв її земельну ділянку, та що таким чином, відповідачка фактично підтвердила відмову від продовження договору з попереднім орендарем, не ґрунтуються на нормах закону.

Відповідно до положень ч.6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» заперечення у поновлені договору повинно бути висловлено на протязі місяця після закінчення строку дії договору, а не до його закінчення, а також у формі листа-повідомлення на адресу орендаря, а не фактом укладання договору оренди з іншим орендатором.

Виходячи з положень ст. 11 ЦК України, ст. 2 Закону України «Про оренду землі», відповідно до яких права та обовязки сторін виникають з актів цивільного законодавства та укладеного договору, колегія суддів дійшла висновку, що направлення відповідачкою до закінчення строку дії договору оренди, укладеного з ПП «Таврія», заяви з проханням не займати її земельну ділянку після збору урожаю 2011 року, не створює будь-яких прав та обовязків для сторін в розумінні положень ст. 33 ЗУ «Про оренду землі».

Приймаючи до уваги, що після закінчення строку дії договору земельна ділянка, яка без визначення меж перебувала у загальному масиві, що орендувався ПП «Таврія», а ОСОБА_2 протягом одного місяця після закінчення строку дії договору не звернулася до позивача з листом-повідомленням про заперечення у його поновленні, договір оренди земельної ділянки площею 15,4477 га від 09 лютого 2007 року, укладений між Приватним підприємством «Таврія» та ОСОБА_2 відповідно до ч.6 ст. 33 ЗУ «Про оренду землі» слід вважати поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Враховуючи, що згідно зазначеної норми права у цьому випадку укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється із власником земельної ділянки (щодо земель приватної власності), колегія суддів вбачає підстави для задоволення вимог позивача щодо зобовязання ОСОБА_2 вчинити дії щодо укладення з Приватним підприємством «Таврія» додаткової угоди.

Відповідно до положень ст.ст.203, 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, пятою та шостою ст. 203 цього Кодексу.

Згідно ч.1 ст. 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам.

Відповідно до ст. 15 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права та інтересу.

Звертаючись до суду за захистом своїх прав, позивач зазначив, що ОСОБА_2, укладаючи договір оренди з ФГ «ОСОБА_3А.» порушила права ПП «Таврія» ще й тому, що не визначила межі своєї земельної ділянки в загальному масиві, як того вимагає чинне законодавство України, а отже даний договір підлягає визнанню недійсним.

Однак, суд першої інстанції дані доводи не взяв до уваги, посилаючись на те, що ПП «Таврія» не є стороною по договору, укладеного між ОСОБА_2 та ФГ «ОСОБА_3А.», а тому не може його оскаржити.

Колегія суддів вважає, що такий висновок суду першої інстанції не відповідає обставинам справи, а тому є помилковим.

ПП «Таврія», як орендар суміжних земельних ділянок, зацікавлене в тому, щоб межі земельної ділянки ОСОБА_2 в натурі (на місцевості), місце її розташування, були встановлені вірно та закріплені межовими знаками в установленому законом порядку.

Оскільки договір оренди, укладений між ОСОБА_2 та ФГ «ОСОБА_3А.», юридично закріплює право останнього на використання земельної ділянки першої у межах, які незаконно та не вірно визначені актом про відновлення меж земельної ділянки, тому цей договір порушує права ПП «Таврії» як орендаря суміжних з нею земельних ділянок, що в свою чергу вказує на те, що підприємство є зацікавленою особою і може просити суд визнати цей договір недійсним.

В даному випадку ПП «Таврія» звернулася до позову з цих підстав з метою захисту своїх інтересів, а не суміжних власників, про що зазначив суд першої інстанції.

Підтвердженням порушення порядку встановлення місця розташування земельної ділянки ОСОБА_2 є наступне.

Як вбачається з матеріалів справи, до моменту укладання договору оренди між ФГ «ОСОБА_3 та ОСОБА_2, ТОВ «Дніпропетровська ОЗА» не здійснювала встановлення меж зазначеної земельної ділянки в натурі (на місцевості), а лише обмежилися складанням акту про відновлення її меж, який був долучений до договору як невідємна його частина.

Порядок встановлення (відновлення) меж земельної ділянки визначається Інструкцією про встановлення (відновлення) меж земельних ділянок в натурі (на місцевості) та їх закріплення межовими знаками, затвердженої наказом Державного комітету України із земельних ресурсів за № 376 від 18 травня 2010 року.

Відповідно до п. 4.1 даної Інструкції відновлення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) здійснюється при повній (частковій) втраті в натурі (на місцевості) межових знаків, їх пошкоджені, яке унеможливлює використання межових знаків, а також при розгляді земельних спорів між власниками суміжних земельних ділянок.

Пунктом 4.3. цієї ж Інструкції передбачено, що відновлення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) здійснюється на підставі раніше розробленої та затвердженої відповідно до статті 186 ЗК України документації із землеустрою.

ПП «Таврія» орендувало земельну ділянку ОСОБА_2 у загальному масиві, разом з ділянками інших власників, без встановлення меж для кожної окремої ділянки та закріплення їх межовими знаками, підтвердженням чого є технічна документація ТОВ «Верхньодніпровське землевпорядне підприємство», на підставі якої виготовлялися державні акти на право власності на земельну ділянку і з якої вбачається, що земельна ділянка ОСОБА_2, як власника сертифіката, знаходиться в загальному масиві і межовими знаками не закріплювалася; договір оренди, укладений між ОСОБА_2 та ПП «Таврія», в якому зазначено, що орендодавець передає, а орендар приймає в строкове, платне володіння і користування земельну ділянку, яка розташована згідно з планом, що додається і належить до схеми поділу земель; відсутність акту встановлення меж земельної ділянки ОСОБА_2 в натурі (на місцевості) та закріплення її межовими знаками на момент укладання договору оренди між останнім та ФГ «ОСОБА_3А.».

Відповідно до абзацу 1 ч. 1, ч. 4 ст. 15 Закону України «Про оренду землі» істотними умовами договору оренди землі, зокрема, є обєкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки); невідємною частиною договору оренди є акт визначення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості).

У звязку з тим, що, встановлення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) до підписання договору оренди між ФГ «ОСОБА_3А.» та ОСОБА_2 не здійснювалося, тому на момент укладання та реєстрації даного договору була відсутня невідємна його частина - акт визначення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості), а отже місце розташування земельної ділянки, яке є істотною умовою договору, не було встановлене.

Згідно до ч. 2 ст. 15 Закону України «Про оренду землі» відсутність у договорі оренди землі однієї з істотних умов, передбачених цією статтею, є підставою для відмови в державній реєстрації та визнання договору оренди недійсним.

Оскільки договір оренди, укладений між ОСОБА_2 та ФГ «ОСОБА_3А.», юридично закріплює право останнього на використання земельної ділянки відповідачки, за умови визнання поновленим попереднього договору оренди земельної ділянки, враховуючи, що ПП «Таврія» орендує суміжні ділянки, єдиним земельним масивом та що на момент укладення оспорюваного договору межі спірної земельної ділянки в натурі (на місцевості) визначені не були, колегія суддів вважає, що цей договір порушує права порушує права позивача та вбачає підстави для визнання його недійсним.

Вимоги в частині скасування державної реєстрації договору земельної ділянки, укладеного 26 березня 2012 року між ОСОБА_2 та ФГ « ОСОБА_3А.», задоволенню не підлягають, оскільки дана вимога перебуває за межами повноважень суду. Відповідно до п.60 Порядку ведення Державного земельного кадастру, затвердженого Постановою Кабінету Міністрів України від 17 жовтня 2012 року № 1051 запис у Поземельній книзі скасовується (поновлюється) Державним кадастровим реєстратором на підставі рішення суду.

Рішення суду першої інстанції в частині відмови у задоволенні позовних вимог про скасування державної реєстрації оспорюваного договору є законним та залишається без змін.

Вирішуючи питання про розподіл судових витрат, колегія суддів відповідно до вимог ч.1 ст. 88 ЦПК України, стягує на користь позивача з відповідачів ОСОБА_2 та ФГ «ОСОБА_3А.» витрати по сплаті судового збору пропорційно задоволеним вимогам 53,65 грн. з кожного.

Керуючись ст.ст. 303, 307, 309, 314, 316 ЦПК України, колегія суддів, -

ВИРІШИЛА:

Апеляційну скаргу Приватного підприємства «Таврія» задовольнити.

Рішення Нікопольського міськрайонного суду Дніпропетровської області від 17 липня 2013 року скасувати та ухвалити нове рішення, яким позовні вимоги Приватного підприємства «Таврія» задовольнити частково.

Визнати недійсним договір оренди земельної ділянки загальною площею 15,4477 га, укладений 26 березня 2012 року між Фермерським господарством «ОСОБА_3А.» та ОСОБА_2;

визнати договір оренди земельної ділянки площею 15,4477 га від 09 лютого 2007 року, укладений між Приватним підприємством «Таврія» та ОСОБА_2, поновленим.

Зобовязати ОСОБА_2 вчинити дії щодо укладення з Приватним підприємством «Таврія» додаткової угоди.

У задоволенні решти позовних вимог відмовити.

Стягнути з ОСОБА_2, ІПН НОМЕР_1, Фермерського господарства «ОСОБА_3А.», на користь Приватного підприємства «Таврія», витрати по сплаті судового збору по 53,65 грн. (пятдесят три грн. 65 коп.) з кожного.

Рішення апеляційного суду набирає законної сили з моменту проголошення і протягом двадцяти днів може бути оскаржено шляхом подання касаційної скарги безпосередньо до Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ.

Головуючий

Судді