АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД ХЕРСОНСЬКОЇ ОБЛАСТІ
Справа №22-ц/791/727/2013 Головуючий в І інстанції Сіянко В.М. Категорія 23 Доповідач: Пузанова Л.В.
Р І Ш Е Н Н Я

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

2013 року лютого місяця « 19» дня колегія суддів судової палати з розгляду цивільних справ апеляційного суду Херсонської області в складі:

Головуючого:Пузанової Л.В.
Суддів:Фурман Т.Г.,
Чиркової К.Г.
при секретарі: з участю прокурора:Гусєвій К.Л. Фролова О.С.

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в м.Херсоні цивільну справу за апеляційною скаргою Голопристанської міської ради на рішення Голопристанського районного суду Херсонської області від 17 січня 2013 року в справі за позовом ОСОБА_6 до Голопристанської міської ради про визнання договору недійсним та стягнення грошових коштів,

В С Т А Н О В И Л А:

В грудні 2012 року ОСОБА_7 звернувся до суду з позовом до Голопристанської міської ради про визнання договору недійсним та стягнення коштів, зазначаючи, що 20 жовтня 2006 року він уклав з підприємством «Міськтеплокомуненерго» договір оренди комунального майна, а саме: нежитлового приміщення колишньої котельні №5, що розташоване по АДРЕСА_1, для розміщення магазину-кафетерію загальною площею 102,9м2.

01 грудня 2009 року у зв'язку з передачею об'єкта оренди із балансу підприємства «Міськтеплокомуненерго» на баланс Голопристанської міської ради з останнього було укладено додаткову угоду до договору оренди від 26.10.2006 року в частині орендної плати та зміни орендодавця.

В даний час відповідач прийняв рішення про продаж спірного нерухомого майна і повідомив його, позивача, про припинення договору оренди в зв'язку із закінченням строку його дії.

Посилаючись на те, що спірний договір не відповідає типовому договору оренди комунального майна і не містить усіх істотних умов, як це передбачено ст.10 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» в редакції, що діяла на час укладення договору, позивач просив суд визнати недійсним договір оренди комунального майна Голопристанської міської територіальної громади, укладений ним 20.10.2006 року з підприємством «Міськтеплокомуненерго» і застосувати двосторонню реституцію, а саме: стягнути з Голопристанської міської ради на його користь 146873 грн., які були витрачені ним на капітальний ремонт та реконструкцію об'єкта оренди і зобов'язати його повернути об'єкт оренди орендодавцю.

Рішенням суду від 17 січня 2013 року постановлено визнати недійсним договір оренди від 20.10.2006 року, укладений між ОСОБА_6 та підприємством «Міськтеплокомуненерго».

Стягнути із Голопристанської міської ради на користь ОСОБА_6 146873 грн.

Зобов'язати ОСОБА_6 повернути Голопристанській міській раді приміщення колишньої котельні №5 по АДРЕСА_1 у стані з урахуванням здійснених ним поліпшень.

В апеляційній скарзі Голопристанська міська рада просить рішення суду скасувати і ухвалити нове рішення про відмову у задоволенні заявлених ОСОБА_6 вимог, зазначаючи, що висновки суду не відповідають обставинам справи та суперечать нормам цивільного законодавства, що регулюють спірні правовідносини.

Письмові заперечення на апеляційну скаргу до суду не надходили.

Заслухавши доповідача, перевіривши законність та обґрунтованість рішення в межах, визначених ст. 303 ЦПК України, колегія суддів прийшла до висновку, що апеляційна скарга підлягає частковому задоволенню з таких підстав

Задовольняючи позов, суд виходив з того, що оспорюваний договір оренди суперечить нормам ст.10 Закону України «Про оренду державного та комунального майна», а тому є недійсним. За наслідком недійсності правочину позивач має право на отримання грошової компенсації за здійснене поліпшення орендованого майна, що не може бути відокремленим від майна без заподіяння йому шкоди.

Проте до такого висновку суд прийшов, допустивши порушення норм матеріального та процесуального права, що призвело до неправильного вирішення справи.

Так, судом встановлено, що 20 жовтня 2006 року ОСОБА_6 уклав з підприємством «Міськтеплокомуненерго» договір оренди комунального майна Голопристанської міської територіальної громади, за умовами якого отримав у строкове платне користування нежитлове приміщення колишньої котельні №5, що розташована в АДРЕСА_1, для розміщення магазину-кафетерію загальною площею 102,9м2. Зазначене приміщення знаходилося на балансі підприємства «Міськтеплокомуненерго» і належало на праві власності Голопристанській міській територіальній громаді.

Умовами договору погоджено його предмет, умови передачі та повернення орендованого майна, орендна плата, права, обов'язки і відповідальність сторін, строк чинності, умови зміни та припинення договору.

Первісно сторони визначили, що договір укладено строком на 11 (одинадцять) місяців. В подальшому договір неодноразово поновлювався, а 01 грудня 2009 року КП «Міськтеплокомуненерго», ОСОБА_6 та Голопристанська міська рада уклали додаткову угоду до договору оренди від 26.10.2006р. і у зв'язку з передачею предмета оренди з балансу підприємства на баланс міської ради визнали, що всі умови договору оренди є дійсними для ОСОБА_6 та Голопристанської міської ради, крім того, що раніше погоджена сума орендної плати вноситься на рахунок міської ради /а.с. 4-6/.

З 19.10.2011 року Голопристанська міська рада не погодилася на продовження

дії договору оренди і рішенням двадцятої сесії 6-го скликання №326 від 12.12.2011 року зобов'язала ОСОБА_6 повернути раді орендоване комунальне майно /а.с. 17-18/.

ОСОБА_6 на час вирішення судом спору не повернув орендоване майно його власнику і вважає, що договір оренди є недійсним через недотримання сторонами при його укладенні вимог ч.1 ст.10 Закону України «Про оренду державного та комунального майна», яка передбачає істотні умови договору оренди комунального майна.

Дійсно, в оспореному позивачем договорі відсутні такі, визнані наведеною вище нормою матеріального права істотними, умови щодо складу і вартості майна - об'єкта оренди з урахуванням її індексації; індексації орендної плати; порядку використання амортизаційних відрахувань; забезпечення виконання зобов'язань, - неустойка (штраф, пеня), порука, завдаток, гарантія тощо та ін.

Однак, відповідно до вимог ст.638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору.

Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

Як роз'яснив Пленум Верховного Суду України в постанові «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними» від 6 листопада 2009р. №9 відповідно до ч.1 ст.215 ЦК підставою недійсності правочину є недодержання стороною (сторонами) вимог, які встановлені ст.203 ЦК, саме на момент вчинення правочину. Не може бути визнаний недійсним правочин, який не вчинено.

У зв'язку з цим судам необхідно правильно визначати момент вчинення правочину (статті 205-210, 640 ЦК тощо).

Зокрема, не є укладеними правочини (договори), у яких відсутні встановлені законодавством умови, необхідні для їх укладення (відсутня згода за всіма істотними умовами договору, не отримано акцепт стороною, що направила оферту; не передано майно, якщо відповідно до законодавства для вчинення правочину потрібна його передача тощо).

Встановивши ці обставини, суд відмовляє в задоволенні позову про визнання правочину недійсним. Наслідки недійсності правочину не застосовуються до правочину, який не вчинено.

Отже, відсутність у договорі оренди передбачених ст.10 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» істотних умов договору не може бути підставою для визнання цього договору недійсним і для застосування наслідків недійсності правочину.

Не є підставою для визнання договору недійсним також відсутність деяких типових умов договору оренди комунального майна, оскільки відповідно до вимог ч.2 ст.630 ЦК України, якщо у договорі не міститься посилання на типові умови, такі типові умови можуть застосовуватись як звичай ділового обороту, якщо вони відповідають вимогам статті 7 цього Кодексу.

Таким чином, колегія суддів вважає, що висновки суду щодо недійсності оспореного договору оренди комунального майна з наведених позивачем підстав не відповідають вимогам закону і є неправильними, а тому ухвалене судом рішення підлягає скасуванню з ухваленням нового рішення про відмову у задоволенні позову за необґрунтованістю.

При цьому колегія суддів вважає за необхідне зазначити, що вирішуючи питання про стягнення грошових коштів, ніби-то витрачених позивачем на поліпшення орендованого майна, суд виходив з умов договору оренди, який визнаний ним недійсним і помилково вважав, що судовим рішенням, ухваленим в справі за позовом ОСОБА_6 до Голопристанської міської ради про стягнення грошової компенсації та визнання першочерговим покупцем встановлені обставини щодо понесених витрат та їх розміру, які відповідно до ч.3 ст.61 ЦПК України не доказуються при розгляді даної справи, в той час як ухваленими в даній справі судовими рішенням визнано, що позивач здійснив самовільне переобладнання орендованого приміщення і не довів факту оплати за наданим ним кошторисом саме витрат по приведенню орендованого приміщення у стан, необхідний для використання його за цільовим призначенням, визначеним договором оренди /а.с. 7-9/.

Крім того, суд не врахував, що оцінка орендованого нерухомого майна, що перебуває у державній, комунальній власності або належить Автономній Республіці Крим, щодо якого прийнято рішення про приватизацію та компенсацію орендарю вартості невід'ємних поліпшень, здійснених за рахунок коштів орендаря здійснюється відповідно до Порядку оцінки орендованого нерухомого майна, що містить невід'ємні поліпшення, здійснені за час його оренди, під час приватизації, затвердженого наказом Фонду державного майна України від 27.02.2004р. №377 (зареєстрованого в Міністерстві юстиції України 18 березня 2004р. за №343/8942).

На підставі викладеного, ст.ст. 203,215,638,640 ЦК України, керуючись ст.ст. 303, 307,309 ЦПК України, колегія суддів, -

В И Р І Ш И Л А:

Апеляційну скаргу Голопристанської міської ради частково задовольнити.

Рішення Голопристанського районного суду від 17 січня 2013 скасувати і ухвалити нове рішення.

У задоволенні позову ОСОБА_6 до Голопристанської міської ради про визнання договору недійсним та стягнення грошових коштів відмовити за необґрунтованістю.

Стягнути з ОСОБА_6 на користь Голопристанської міської ради понесені нею судові витрати в сумі 734 грн. 37 коп. (сімсот тридцять чотири гривні 37 коп.).

Рішення набирає законної сили з дня його проголошення і може бути оскаржено в касаційному порядку протягом двадцяти днів до Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ шляхом подання касаційної скарги безпосередньо до суду касаційної інстанції.

Головуючий: (підпис)

Судді: (два підписи)

З оригіналом згідно:

Суддя: Л.В.Пузанова