26 листопада 2013 року
Індустріальний районний суд м. Дніпропетровська
у складі: головуючого - судді Мороза В.П.
при секретарі - Матухно І.А.

розглянув цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до товариства з обмеженою відповідальністю «Чандр»про визнання недійсним попереднього договору оренди, та зустрічним позовом товариства з обмеженою відповідальністю «Чандр»до ОСОБА_1, третя особа -Дніпропетровська міська рада, про зобов'язання вчинити дії та визнання права власності,-
ОСОБА_1 звернувся до Індустріального районного суду м. Дніпропетровська із позовом до товариства з обмеженою відповідальністю «Чандр» про визнання недійсним попереднього договору оренди будівель автозаправного комплексуза адресою: м. Дніпропетровськ, вулиця генерала Пушкіна,42 Б, укладеного 23 серпня 2013 року.
В обґрунтування своїх позовних вимог позивач за первісним позовом посилався на те, що 23серпня 2013 року між ОСОБА_1 та товариством з обмеженою відповідальністю «Чандр» було укладено попередній договір оренди будівель автозаправного комплексу, відповідно до якого сторони зобов'язуються до 10жовтня 2013 року укласти основний договір оренди будівель автозаправного комплексу за адресою: м. Дніпропетровськ, вулиця Генерала Пушкіна, 42 Б.
Пунктом 4 даного договору передбачено, що відповідач за первісним позовом зобов'язується оформити всі необхідні документи для оренди, та передати будівлі автозаправного комплексу за адресою: за адресою: м. Дніпропетровськ вулиця генерала Пушкіна, 42 Б позивачу за первісним позовом в строк до 10 жовтня 2013 року, а позивач за первісним позовом зобов'язується оплатити вартість оренди в розмірі 12 000,00 гривень на місяць з урахуванням індексу інфляції, та оформити договір оренди після надання відповідачем всіх необхідних документів в строк до 10 жовтня 2013 року.
У зв'язку з тим, що у визначений строк жодні документи, що підтверджували б наявність у товариства з обмеженою відповідальністю «Чандр» права власності на будівлі автозаправного комплексу за адресою:м. Дніпропетровськ вулиця генерала Пушкіна, 42 Б, позивачу за первісним позовом не надані, останній звернувся до суду із вимогою визнати попередній договір оренди від 23 серпня 2013 року недійсним.
В судове засідання представник позивача за первісним позовом подав заяву про розгляд справи без участі, підтримав позовні вимоги в повному обсязі, просив їх задовольнити.
Представник позивача за зустрічним позовом подав заяву про розгляд справи без його участі, просив відмовити у задоволенні первісного позову та задовольнити зустрічну позовну заяву в повному обсязі.
Дослідивши матеріали справи суд вважає за необхідне в задоволені позову ОСОБА_1 Юрійовичувідмовити в повному обсязі, зустрічну позовну заяву товариства з обмеженою відповідальністю «Чандр»задовольнити частково, оскільки: Попередній договір оренди будівель автозаправного комплексу за адресою: м. Дніпропетровськ вулиця генерала Пушкіна, 42 Б, від 23 серпня 2013 року укладено у простій письмовій формі на тих умовах, що основний договір оренди буде укладений строком на п'ять років. Згідно ст. 635 ЦК України, попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору, а якщо форма договору не встановлена -у письмовій формі. Згідно ч. 2 ст. 793 ЦК України, договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) строком на три роки і більше підлягає нотаріальному посвідченню. Попередній договір оренди будівель автозаправного комплексу за адресою: м. Дніпропетровськ вулиця генерала Пушкіна, 42 Б, укладений 23 серпня 2013 року мав нотаріально посвідчуватись. Статтею 203 ЦКУкраїни встановлено, що правочин має вчинятись у формі, встановленій законом. Згідно ч.1 ст. 210 ЦК України, у випадку недотримання сторонами договору вимоги щодо його нотаріального посвідчення, такий договір є нікчемним.
Попередній договір оренди нерухомого майна, укладений між позивачем та відповідачем є нікчемним, визнання такого правочину недійсним судом не вимагається.
Таким чином, вимога позивача за первісним позовом про визнання договору недійсним та вимога позивача за зустрічним позовом про визнання дійсним попереднього договору оренди задоволенню не підлягає.
Кожна сторона має право звернутися за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу. Способом захисту цивільних прав та інтересів може бути визнання права. (ст. 16 ЦК України).
Відповідно до ст. 41 Конституції України кожний має право володіти, користуватися й розпоряджатися своєю власністю. У відповідності зі ст. 319 ЦК України власник на свій розсуд володіє, користується й розпоряджається приналежним йому майном. Власник має право робити відносно свого майна будь-які дії, що не суперечать закону.
Судом встановлено, що Позивачем за зустрічним позовом самовільно, своїми силами та за власний кошт було виконано будівництво будівель автозаправного комплексуза адресою: м. Дніпропетровськ вулиця генерала Пушкіна, 42 Б .
Згідно ст. 376 ЦК України, житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно вважаються самочинним будівництвом, якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без належного дозволу чи належно затвердженого проекту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил. Право власності на самочинно збудоване нерухоме майно може бути за рішенням суду визнане за особою, яка здійснила самочинне будівництво.
Самочинне будівництво будівель автозаправного комплексу за адресою: м. Дніпропетровськ вулиця генерала Пушкіна,42 Бне порушувало та не порушує права жодних третіх осіб та не завдає шкоди чужим інтересам.
Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом (ст. 328 ЦК України).
З вищенаведеного вбачається, що Позивач за зустрічним позовом законно володіє будівлями автозаправного комплексу за адресою: м. Дніпропетровськ вулиця генерала Пушкіна,42 Б, що складається із: літ. А-1 -операторна, поз. 1-8, загальною площею 390,9 м2, літ. Б -навіс, літ. В -навіс, № 1 -резервуари, І вимощення.
Було проведено технічне обстеження будівель автозаправного комплексу за адресою: м. Дніпропетровськ вулиця генерала Пушкіна,42 Б. Відповідно до технічного висновку, складеного за результатом даного обстеження, встановлено, що літ. А-1 - операторна, навіси літ. Б, літ. В загальною площею 390,9 м2 знаходяться в нормальному стані, не мають дефектів, що могли б вплинути на їх експлуатацію. Архітектурно-планувальні та конструктивні рішення, реалізовані при будівництві, відповідають функціональному призначенню автозаправного комплексу. Будівля може використовуватись за призначенням.
Згідно даного обстеження та висновку встановлено, що будівництво будівель автозаправного комплексу за адресою: м. Дніпропетровськ вулиця генерала Пушкіна,42 Б виконано вірно. Відповідає вимогам екологічних, санітарно-гігієнічних, протипожежних та інших діючих норм та правил, придатне до експлуатації та є безпечним для життя та здоров'я людей, технічний стан нормальний.
При урахуванні технічного висновку за результатами обстеження вищевказаних будівельних конструкцій автозаправного комплексу за адресою:
м. Дніпропетровськ вулиця генерала Пушкіна,42 Б, що належить Позивачу, на підставі ч.2 ст. 8 Цивільного кодексу України у відповідності до загальних засад цивільного законодавства (аналогія права) встановлено, що прийняття в експлуатацію об'єкта полягає у визначенні готовності об'єкта, закінченого будівництвом, будівельним і іншим нормам і правилам, необхідним при прийнятті в експлуатацію. Готовність будівель автозаправного комплексу за адресою: м. Дніпропетровськ вулиця генерала Пушкіна, 42 Б у всіх аспектах визначена технічним висновком.
Таким чином, будівлі автозаправного комплексу по за адресою: м. Дніпропетровськ вулиця генерала Пушкіна, 42 Б з усіма їх складовими частинами є прийнятими до експлуатації та не потребують проведення іншого дослідження готовності до експлуатації - прийняття до експлуатації, в тому числі складання актів прийняття до експлуатації, тощо.
Підставою для надання земельної ділянки в оренду є рішення міської ради від 06.08.2008 року № 160/35 та від 06.08.2008 року № 39/35.
Відповідно до статті 3 Земельного кодексу України земельні відносини регулюються Конституцією України, цим Кодексом, а також прийнятими відповідно до них нормативно-правовими актами.
Нормами ст. 33 Закону передбачено, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк.
Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі.
При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.
Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.
У разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягомодного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. У цьому випадку укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється із:
· власником земельної ділянки (щодо земель приватної власності);
· уповноваженим керівником органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування без прийняття рішення органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної або комунальної власності). Керівник органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування, який уповноважений підписувати додаткову угоду до договору оренди землі щодо земельної ділянки державної або комунальної власності, визначається рішенням цього органу.
Відповідно до статті 377 ЦК та статті 120 ЗК до особи, яка набула право власності на житловий будинок, будівлю або споруду, переходить право власності або право користування земельною ділянкою, на якій розташоване відповідне нерухоме майно, без зміни її цільового призначення, в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача).
Право користування (в т. ч. на правах оренди) земельною ділянкою, на якій знаходиться нерухомість, переходить до набувача об'єктів нерухомості виключно за умови, що в момент їх відчуження у попереднього власника, згідно з вимогами земельного законодавства України, таке право було і воно належним чином посвідчене.
Реєстрація права власності на будівлю і споруду автоматично не тягне переходу права користування земельною ділянкою під нею, оскільки в наведених вище нормах цивільного та земельного законодавства йдеться про перехід права власності на землю при переході права власності на об'єкт нерухомості на підставі договору відчуження.
Разом з тим, виникнення права власності на об'єкт нерухомості не на підставі договору відчуження не тягне безумовного переходу права власності на земельну ділянку під об'єктом нерухомості, а потребує в цьому випадку окремого договірно-правового регулювання шляхом укладення відповідних цивільно-правових угод між власником земельної ділянки і власником споруди в установленому порядку. При цьому, закон не встановлює обов'язковість укладення чи поновлення з вказаних підстав договору оренди земельної ділянки, на якій розташований цей об'єкт, однак передбачає переважне право власника об'єкта на ділянку, на якій цей об'єкт розташований.
Отже, правочини, що тягнуть перехід права власності на об'єкт нерухомості, водночас є підставою для переходу права на землю; оформлення такого права здійснюється у встановленому законом порядку.
За статтею 2 Земельного кодексу України земельними відносинами є суспільні відносини щодо володіння, користування і розпорядження землею, суб'єктами в яких виступають громадяни, юридичні особи, органи місцевого самоврядування та органи державної влади, а об'єктами - землі в межах території України, земельні ділянки та права на них, у тому числі на земельні паї (частки).
Відповідно до статті 3 Земельного кодексу України земельні відносини регулюються Конституцією України, цим Кодексом, а також прийнятими відповідно до них нормативно-правовими актами.
При наданні земельної ділянки в користування між власником земельної ділянки (в особі відповідного уповноваженого органу) та користувачем виникають правовідносини щодо майнового права користування певним об'єктом власності (земельною ділянкою), які характеризуються наявністю у сторін у цих правовідносинах взаємних прав та обов'язків, визначених законодавством та договором оренди (у разі здійснення користування за договором оренди) чи законодавством (у разі здійснення права постійного землекористування), рівністю сторін у цих правовідносинах (якщо інше не встановлено законодавством). Реалізація власником та землекористувачем наданих їм прав та виконання обов'язків у межах правовідносин з користування земельною ділянкою опосередковується законодавством, що регулює майнові правовідносини (з урахуванням особливостей спеціального регулювання земельних правовідносин); припинення права користування земельною ділянкою є припиненням майнового права та здійснюється за наявності передбачених законодавством підстав.
Відповідно до п.1ст.120 Земельного кодексу України ( 2768-14 ) при переході права власності на будівлю і споруду право власності на земельну ділянку або її частину може переходити на підставі цивільно-правових угод, а право користування - на підставі договору оренди.
Статтею 5 Земельного кодексу України передбачено, що земельне законодавство базується, в тому числі на такому принципі як забезпечення гарантій прав на землю.
Статтею 12Цивільного кодексу України передбачено, що особа здійснює свої цивільні права вільно, на власний розсуд.
Із вказаних норм слід, що право оренди на землю - це право гарантоване державою, а отже ТОВ «Чандр» має право здійснювати це право вільно, на власний розсуд, у порядку, передбаченому Земельним кодексом України, Кодексом та Законом, в тому числі, шляхом залучення інших осіб до будівництва разом з ним об'єктів на земельній ділянці, що згідно Договору належить йому на праві оренди.
На підставі викладеного, керуючись ст. 15,16, 48, 328, 376, 392 ЦК України, суд, -
У задоволенні позову ОСОБА_1 до товариства з обмеженою відповідальністю «Чандр» про визнання недійсним попереднього договору оренди відмовити в повному обсязі.
Зустрічні позовні вимоги товариства з обмеженою відповідальністю «Чандр» до ОСОБА_1, третя особа Виконавчий комітет Дніпропетровської міської ради, про зобов`язання вчинити дії та визнати право постійного користування земельною ділянкою задовольнити частково.
Рішення може бути оскаржене протягом десяти днів, починаючи з наступного за днем його проголошення, а так само відсутніми в судовому засіданні особами - за днем вручення копії цього рішення, шляхом подання апеляційної скарги до Судової палати у цивільних справах апеляційного суду Дніпропетровської області через Індустріальний районний суд м. Дніпропетровська.
Суддя В.П.Мороз