Справа № 2-6374/11
(2/401/1895/12)
Амур-Нижньодніпровський районний суд м. Дніпропетровська у складі:
головуючого судді Спаї В.В.,
при секретареві Штонді О.О.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні у м. Дніпропетровську цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 про стягнення грошової суми за угодою про намір на придбання обєкта нерухомості,
Позивач звернулася до суду із даним позовом, в обґрунтування посилаючись на те, що, маючи намір придбати житлову квартиру для мешкання разом з сином, звернулася до приватного підприємця ОСОБА_3, яка надає посередницькі послуги на ринку нерухомості, та 16 травня 2011 року між позивачем та ПП ОСОБА_3 був укладений договір про надання посередницьких послуг на ринку нерухомості; згідно п. 2.2.2. зазначеного договору адреса обєкта нерухомості: АДРЕСА_1, власником якого є ОСОБА_2. Як зазначається позивачем при зверненні до суду за ініціативою ПП ОСОБА_3 між позивачем та Відповідачем 25 травня 2011 р. була укладена угода про намір на придбання обєкта нерухомості, та як це передбачено п. 1.1, 1.2 вищезазначеної угоди сторони зобовязалися не пізніше 29 липня 2011 року нотаріально укласти договір по відчуженню обєкта нерухомості, зазначеного вище.
Згідно п. 3.1 угоди при підписанні угоди покупець (позивач у справі) передав продавцю (відповідачу), а продавець прийняв від покупця завдаток у сумі 16 000 (шістнадцять тисяч) гривень, що складало еквівалент 2 000,00 дол. США, який входить в вартість обєкта продажу, на підтвердження прийнятих покупцем на себе зобовязань по придбанню, а продавцем по продажу даного обєкту.
В подальшому, оглянувши обєкт продажу квартиру АДРЕСА_2 зі спеціалістом, позивачем було встановлено, що приміщення квартири має недоліки, які не можна усунути та недоліки, усування яких повязане з непропорційними витратами. У відповідності з вимогами діючих нормативних документів не придатне для експлуатації в якості житлового приміщення, що підтверджується технічним висновком по візуальному обстеженню квартири №12 в житловому домі №7 по вул. Колодязній в м. Дніпропетровську від 27.07.2011 р., виконаним головним інженером проекту ОСОБА_4 та затвердженим директором ТОВ «Петра плюс»ОСОБА_5
Після виявлення таких істотних недоліків позивач на підставі п. 1 ч. 2 ст. 678 ЦК України була вимушена відмовитись від укладення договору купівлі-продажу квартири АДРЕСА_2, та звернулася до відповідача з вимогою повернути завдаток в сумі 16 000, 00 грн., переданий відповідачу 25 травня 2011 р., утім, отримала відмову, у звязку з чим й змушена звернутись до суду за захистом свого порушеного права із даним позовом.
Як посилається позивач при зверненні до суду, за визначенням ст. 570 ЦК України завдатком є грошова сума або рухоме майно, що видається кредиторові боржником у рахунок належних з нього за договором платежів, на підтвердження зобовязання і на забезпечення його виконання. Якщо не буде встановлено, що сума, сплачена в рахунок належних з боржника платежів, є завдатком, вона вважається авансом.
Таким чином, внесення завдатку як способу виконання зобовязання, може мати місце лише у випадку наявності зобовязання, яке б мало випливати із договору, укладеного сторонами. Оскільки договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_2 між позивачем та відповідачем укладено не було, всі отримані останнім грошові кошти у якості передплати за цей будинок є авансом.
Як вбачається з угоди про намір на придбання обєкта нерухомості від 25 травня 2011 р., за змістом ця угода являє собою не що інше, як попередній договір купівлі-продажу у розумінні ст. 635 ЦК України, оскільки вона передбачає зобовязання позивача та відповідача укласти протягом певного строку в майбутньому договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_2 (основний договір). Водночас, відповідно до приписів ч. 4 ст. 635 ЦК України, попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору.
Статтею 657 ЦК України передбачено, що договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації.
Таким чином, угода про намір на придбання обєкта нерухомості від 25 травня 2011 р. мала бути укладена в письмовій формі з обовязковим нотаріальним посвідченням, чого зроблено не було, а отже, ця угода в силу ст. 220 ЦК України є нікчемною і не створює жодних юридичних наслідків крім тих, що повязані з її недійсністю (ч.1 ст. 216 ЦК України).
Відповідно до вимог ст. 236 ЦК України, нікчемний правочин або правочин, визнаний судом недійсним, є недійсним з моменту його вчинення. Якщо за недійсним правочином права та обовязки передбачалися лише на майбутнє, можливість настання їх у майбутньому припиняється.
У судовому засіданні позивач підтримала вимоги позову повністю, надала пояснення, аналогічні викладеним в позовній заяві, просила суд повністю задовольнити поданий позов; представник позивача також просив суд повністю задовольнити позов.
Разом з тим, відповідно до пояснень позивача, остання не одразу помітила недоліків квартири, а лише після ретельного огляду її із спеціалістом, та звернула увагу на сірі стіни, відсутність каналізації, в ньому навіть було неможливо встановити душову кабіну, не було газопостачання, було неможливо користуватися побутовою технікою, не було санвузла, та, таким чином, дане приміщення не було пристосовано для житла, тоді як вона потребувала саме житлове приміщення та мала намір його придбати. Та згодом вона придбала інше житлове приміщення, яке її повністю влаштовувало.
Відповідач позов не визнав повністю, просив суд відмовити в його задоволенні, посилаючись на те, що позивач відмовилася від придбання квартири через відсутність грошових коштів, йому невідомо про існування технічного висновку, та 23.09.2011 р. він за договором купівлі-продажу здійснив відчуження зазначеної вище квартири іншій особі. Разом з тим, відповідно до заперечень відповідача, відсутність сантехнічних умов у квартирі, зазначеній вище, було згодом усунено та відповідно до пояснень відповідача «узаконено», та за договором квартира була відчужена іншій особі. Разом з тим, представник відповідача посилалася на те, що договір є обовязковим для виконання, укладена між сторонами за цим позовом угода не суперечила закону, тому, оскільки волевиявлення учасників цієї угоди було вільним та відповідало їх внутрішній волі, угоду було вчинено у формі, встановлені законом та спрямованих на реальне настання правових наслідків, обумовлених нею, про що свідчить передача позивачем відповідачу завдатку, та відповідачем позивачу копії витягу з реєстру прав власності на нерухоме майно П «ДМБТІ»на квартиру АДРЕСА_3.
Заслухав пояснення учасників процесу та дослідивши докази в межах заявлених вимог згідно ст. 11 ЦПК України, суд дійшов до висновку про наявність підстав для ухвалення про задоволення позову повністю, виходячи з наступного.
16 травня 2011 року між ОСОБА_1 та ПП ОСОБА_3 був укладений договір про надання посередницьких послуг на ринку нерухомості; укладаючи дану угоду сторони погодили, що предмет цієї угоди становить здійснення посередницьких послуг на ринку нерухомості м. Дніпропетровська та Дніпропетровської області з метою надання обєкта нерухомого майна замовнику.
Як встановлено судом, 25.05.2011 р. між сторонами за цим позовом був укладений договір, який сторони зазначили як «соглашение о намерении приобретения объекта недвижимости», за яким сторони погодили, обовязок не пізніше 29 липня 2011 року нотаріально посвідчити договір по відчуженню обєкта нерухомості за адресою: АДРЕСА_1, власником якого є ОСОБА_2.
Сторони, укладаючи 25.05.2011 р. угоду, зазначену вище, погодили, що при підписанні даної угоди покупець (позивач у справі) передає продавцю (відповідачу), а продавець приймає від покупця завдаток в сумі 16 000 (шістнадцять тисяч) грн., що складало еквівалент 2 000,00 дол. США, який входить в вартість обєкта продажу, на підтвердження прийнятих покупцем на себе зобовязань по придбанню, а продавцем по продажу даного обєкту; строк дії даної угоди сторони погодили наступний - з 25 травня 2011 року по 29 липня 2011 року. Разом з тим, сторони передбачали для себе й відповідальність (п. 4 угоди від 25.05.2011 р.): якщо договір відчуження обєкту не буде укладений з вини покупця у строк, вказаний у п. 1.1, то завдаток залишається у розпорядженні продавця.
Утім, договору купівлі-продажу зазначеного вище нерухомого майна укладено не було: сторони надали суперечливі пояснення щодо підстав порушення зобовязання (п. 1 угоди від 25.05.2011 р.): відповідно до пояснень позивача остання відмовилася від укладання договору через істотні недоліки нерухомого майна, яке позивач мала намір придбати для проживання в ньому, та які не помітила одразу, а лише після ретельного огляду її із спеціалістом (сірі стіни, відсутність каналізації, через що не було можливим встановити душову кабіну, відсутність газопостачання, неможливість користування побутовою технікою, відсутність санвузла), що, на переконання позивача, унеможливлювало користування даним нерухомим майном із метою, задля досягнення якої вона й уклала відповідні угоди (для проживання в ньому із дитиною).
Водночас, заперечуючи, відповідач наголошував, що справжньою причиною відмови позивача від укладання договору купівлі-продажу зазначеного вище нерухомого майна стала відсутність грошових коштів у позивача.
За ст. 10 ЦПК України цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін. Сторони та інші особи, які беруть участь у справі, мають рівні права щодо подання доказів, їх дослідження та доведення перед судом їх переконливості. Кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Відповідно до ст. 60 ЦПК України. Кожна сторона зобов'язана довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень, крім випадків, встановлених статтею 61 цього Кодексу. Докази подаються сторонами та іншими особами, які беруть участь у справі. Доказуванню підлягають обставини, які мають значення для ухвалення рішення у справі і щодо яких у сторін та інших осіб, які беруть участь у справі, виникає спір.
Виконуючи обовязок доказування, позивач, на переконання суду, довела слушність власних доводів, надав докази відповідно до ст. 57-59 ЦПК України; окрім того, при визначенні правового режиму грошових коштів, які були передані позивачем відповідачу (16 000,00 грн.), то суд також погоджується із тим, останні не є завдатком, а являють собою аванс, поняття якого визначено у ч. 2 ст. 570 ЦК України.
Разом з тим, розвязуючи заявлену вимогу у цій справі, суд виходить із встановлених судом та зазначених вище фактів щодо укладення відповідних угод та з наступних підстав.
За ст. 509 ЦК України зобов'язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов'язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов'язку. Зобов'язання виникають з підстав, встановлених статтею 11 цього Кодексу. Зобов'язання має ґрунтуватися на засадах добросовісності, розумності та справедливості.
За ч. 1 ст. 61 ЦПК України обставини, визнані сторонами та іншими особами, які беруть участь у справі, не підлягають доказуванню; отже, сторонами у цій справі не заперечувалося укладення угод від 25.05.2011 р. та 16.05.2011 р., та зазначене не потребує доказування.
При цьому суд не погоджується із посиланням позивача на те, що у відповідності до п. 1 ч. 2 ст. 678 ЦК України у разі істотного порушення вимог щодо якості товару (виявлення недоліків, які не можна усунути, недоліків, усунення яких пов'язане з непропорційними витратами або затратами часу, недоліків, які виявилися неодноразово чи з'явилися знову після їх усунення) покупець має право за своїм вибором відмовитися від договору і вимагати повернення сплаченої за товар грошової суми, оскільки зазначене передбачає правовий наслідок передання товару неналежної якості, утім, оскільки відповідного договору купівлі-продажу укладено не було, зазначена правова норма не підлягає застосуванню, та суд виходить з того, що у відповідності до угоди від 25.05.2011 р. сторони, скріплюючи підписом, передбачили, що обєкт належить продавцю та не був підданий жодному переплануванню (якщо був підданий, то надати відповідні документи (п. 6 угоди), та в обєкті не проводилося переносу та/або установки газового або сантехнічного обладнання без відповідного дозволу (п. 7).
На підтвердження порушення з боку відповідача п. п. 6 та 7 угоди від 25.05.2011 р. позивач надала наступний письмовий доказ: технічний висновок, виконаний 27.07.2011 р., по обстеженню квартири №12 у буднику №17 по вул. Колодязній у м. Дніпропетровську, виконаний ТОВ «Петра плюс»(зазначене ТОВ має ліцензію на право здійснення будівельної діяльності згідно з переліком, який міститься у матеріалах справи), відповідно до якого в технічному паспорті БТІ вказано, що квартира №12 розташована на 1-му поверсі, утім, таке твердження не відповідає додатку «Б» до ДБН В.2.2-15-2005, де зазначено, що поверх першій це нижній підземний поверх житлового приміщення, поверх надземний це поверх з відміткою пола приміщення не нижче планувальної відмітки землі. Приміщення квартири №12 на момент обстеження не експлуатується, до останнього часу експлуатувалося в якості офісного приміщення; квартира не відповідає санітарним вимогам з точки зору природного освітлення приміщень, відсутнє кутове провітрювання, на момент обстеження у квартирі відчувався запах газу, фекалій, та сирості.
Разом з тим, у відповідності до даного висновку дане приміщення некапітальною стіною примикає до підвалу, який підтоплюється втечами з водонесущих комунікацій, в результаті чого по стінам виступила сирість на шпалерах до половини висоти стін. Причиною підвищеної вологості стін може бути також високий стан рівня грунтових вод, який формується за рахунок притока із підвищених територій; скидання у мережу каналізації неможливо з причини практичної відсутності перепаду відміток між полом приміщення туалету та лотком труби в каналізаційному колодці.
На момент обстеження у приміщенні туалету біля унітаза стояла вода та знаходилися мокрі ганчірки, які призначалися для убрання витоку; опалення здійснюється за допомогою форсунки, яка розташована у так названій «жилій кімнаті», що не відповідає вимогам п. 6.34, 6.38, 6.41 ДБН В.2.5-20-2011 «газопостачання». Приміщення кухні в обстежуваній «квартирі»відсутнє, установка ванни або душової кабіни неможливі з причини відсутності самопливного скидання каналізаційних стоків у міській каналізаційний колектор. Нарешті, у відповідності до висновку, приміщення квартири №12 житлового будинку №7 по вул. Колодязній у м. Дніпропетровську має недоліки, які неможливо усунути, та недоліки, усунення яких повязано з непропорційними витратами, та у відповідності до вимог чинних нормативних документів квартира №12 не є придатною для експлуатації в якості жилого приміщення.
Утім, відповідач не виконав обовязок доказування, не клопотав про забезпечення доказів, зокрема, шляхом їх витребування за умови складнощів в їх отриманні, не довів ті обставини, на які посилається як на підставу своїх заперечень; за таких обставин позов задоволенню не підлягає.
Разом з тим, відмовляючи в задоволенні позову суд виходить з того, що сторони за ним не дотрималися вимог закону у частині обовязку дотримання форми договору, яка встановлена законом для даного виду договору (ч. 1, ч. 4 ст. 635, ст. 657 ЦК України), та саме тому він є нікчемним та на нього розповсюджуються передбачені ст. 216 ЦПК України наслідки.
Вирішуючи в обовязкову порядку відповідно п. 4 ч. 1 ст. 215 ЦПК України питання про розподіл судових витрат, суд бере до уваги те, що позивач не має пільг щодо сплати судового збору та при подачі позову позивачем були в повному обсязі сплачені судові витрати, тому, у порядку ч. 1 ст. 88 ЦПК України з відповідача на користь позивача підлягають стягненню судові витрати, повязані зі сплатою судового збору в розмірі 188,20 грн.
Керуючись ст. ст. 10, 11, 15, ч. 1 ст. 88, ст.ст. 212, 214-215, 218 ЦПК України, суд
Позов задовольнити повністю.
Стягнути з ОСОБА_2 на користь ОСОБА_1 16 000,00 (шістнадцять тисяч) грн.
Стягнути з ОСОБА_2 на користь ОСОБА_1 судові витрати, повязані зі сплатою судового збору, в розмірі 188,20 грн.
Рішення може бути оскаржено в апеляційному порядку до апеляційного суду Дніпропетровської області через Амур-Нижньодніпровський районний суд м. Дніпропетровська протягом десяти днів з дня проголошення рішення.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку для подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після розгляду справи апеляційним судом.

Суддя