Справа № 1306/3919/2012
Р І Ш Е Н Н Я

іменем України

15 листопада 2012 року Дрогобицький міськрайонний суд Львівської області

в складі:

головуючого - судді Хомика А.П.

при секретарі - Галин Н.В.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в місті Дрогобичі цивільну справу за позовом ОСОБА_1 в інтересах ОСОБА_2 до ОСОБА_3, ОСОБА_4, ОСОБА_5, з участю третьої особи ОСОБА_6 про виселення з квартири, -

в с т а н о в и в :

Позивачка звернулася до суду в інтересах ОСОБА_2 з позовом до відповідачів про виселення їх з квартири, посилаючись на те, що на підставі договору міни від 07.09.2001 року ОСОБА_2 є власником квартири АДРЕСА_1. Протягом останніх 10-ти років ОСОБА_2 перебуває за кордоном, а в належній йому на праві власності квартирі без жодної згоди останнього, та будь-якої правової підстави проживають відповідачі. Незаконність вселення останніх до вказаної квартири та їх проживання в ній стверджується відсутністю їх реєстрації у цій квартирі та відсутністю договору найму, який підлягає реєстрації у встановленому законом порядку.

Згідно ст.319 ЦК України, власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд. У відповідності до ст.158 ЖК України наймач користується жилим приміщенням у будинку (квартирі), що належить громадянинові на праві приватної власності, відповідно до договору найму жилого приміщення. Договір найму жилого приміщення укладається між власником будинку (квартири) і наймачем у письмовій формі з наступною реєстрацією у виконавчому комітеті місцевої Ради народних депутатів або в органі управління, що ним утворюється. Договір повинен містити вказівку на предмет договору, строк, на який він укладається, визначити права і обовязки наймодавця і наймача та інші умови найму.

В порушення зазначеної норми закону, між ОСОБА_2 та відповідачами не укладено жодного договору найму, та він не уповноважував нікого на вселення відповідачів в спірне житло.

03.02.2012 року було надіслано відповідачам телеграму з вимогою до 05.04.2012 року звільнити вказану квартиру, однак даної вимоги вони не виконують та продовжують користуватись квартирою без жодних правових підстав, тим самим позбавляючи права ОСОБА_2 вільно розпоряджатись своїм майном, а тому змушена звернутися в інтересах ОСОБА_2 до суду з даним позовом.

В судовому засіданні представник ОСОБА_2 ОСОБА_7 підтримав позовні вимоги, та доповнив, що договір найму квартири АДРЕСА_2 є нікчемним, так як ОСОБА_2 не уповноважував нікого, та зокрема ОСОБА_6 на його укладення, даний договір не був зареєстрований у встановленому законом порядку у виконавчому комітеті Дрогобицької міської ради. Також зазначив, у відповідачів існує заборгованість по сплаті комунальних послуг за утримання даного житла. А відтак просить виселити ОСОБА_8, ОСОБА_4, ОСОБА_5 з квартири АДРЕСА_3.

Відповідачі позов заперечили, вказавши, що проживають в даній квартирі на підставі договору найму, укладеного з ОСОБА_6 Даний договір укладений 29.12.2005 року та діє до 29.12.2015 року. Дотримуються умов даного договору, сплачують плату за користування даним житлом. Заборгованість по сплаті комунальних послуг вони поступово сплачують. До часу звернення позивача до суду, вони 7 років проживають в даній квартирі і жодних претензій за цей час у власника житла до них не виникало. ОСОБА_2 в лютому 2012 році був у них в квартирі і ніяких питань про звільнення спірної квартири ним не піднімалось.

Третя особа ОСОБА_6 зазначила, що ОСОБА_2 уповноважив її бути його представником, зокрема в питаннях передачі майна, власником якого являється він, в оренду. Справкою він підтвердив зміст даної довіреності та конкретизував її в частині розпорядження квартирою №12 по вул.Ковальська, 9 в м.Дрогобичі. Пояснила суду, що на підставі довіреності уклала договір найму спірної квартири з ОСОБА_5. Відповідачі дотримуються умов укладеного договору, який діє до 29.12.2015 року. Просить в задоволенні позову відмовити.

Заслухавши пояснення сторін, дослідивши матеріали справи, суд вважає, що в задоволенні позову слід відмовити, виходячи з наступних міркувань.

Згідно договору міни від 07.09.2001 року, посвідченого приватним нотаріусом Дрогобицького районного нотаріального округу ОСОБА_9, р.№434, ОСОБА_2 являється власником кв.№12 по вул.Ковальська,9 в м.Дрогобичі.

25 серпня 2005 року ОСОБА_2 було видано довіреність, якою уповноважив ОСОБА_6 бути його представником, з усіма необхідними повноваженнями, у всіх органах не залежно від форми власності, в питаннях щодо продажу, здачі в оренду належного йому нерухомого майна, з правом визначати вартість при здійсненні правомочностей щодо даного майна, підписувати документи, посвідчена нотаріусом.

29.12.2005 року було укладено договір найму даного житлового приміщення між ОСОБА_2, в інтересах якого діяла ОСОБА_6 та ОСОБА_5. П.1.3. даного Договору передбачено, що квартира площею 40 кв.м. надається для проживання наймачу та членам його сімї ОСОБА_3 та ОСОБА_10. Плата за користування становить 50 грн. щомісячно (п.3.1. Договору), термін дії Договору до 29.12.2015 року. Умови даного Договору виконуються сторонами починаючи з моменту його укладення по сьогоднішній день.

На момент укладення договору найму житлового приміщення від 29.12.2005 року діяла довіреність видана ОСОБА_2 на імя ОСОБА_6

Суд не бере до уваги твердження позивача, що даний договір найму є нікчемним, оскільки його недійсність прямо законом не встановлена. Він фактично оспорюється позивачем щодо його дійсності з підстав відсутності волевиявлення ОСОБА_2 на укладання договору, тобто стверджує, що цей правочин взагалі не укладався і ОСОБА_2 не уповноважував нікого на його підписання. У такому випадку такий договір може бути визнаний недійсним лише за рішенням суду і в разі предявлення відповідного позову.

Висновки позивача про необхідність реєстрації договору найму у виконавчому комітеті місцевої ради народних депутатів або в органі управління, суд вважає помилковими, виходячи з наступного.

Відповідно до ч. 2 ст. 158 ЖК України договір найму жилого приміщення укладається між власником будинку (квартири) і наймачем у письмовій формі з наступною реєстрацією у виконавчому комітеті місцевої Ради народних депутатів або в органі управління, що ним утворюється. Договір повинен містити вказівки на предмет договору, строк, на який він укладається, визначати права і обов'язки наймодавця і наймача та інші умови найму.

З 1 січня 2004 року введено в дію Цивільний кодекс України, глава 59 розділу ІІІ якого регулює правовідносини за договором найму (оренди) житла.

Так, у ч. 1 ст. 810 ЦК України розкривається зміст договору найму (оренди) житла, що є об'єктом приватної форми власності, а ч. 3 ст. 810 ЦК України визначає, що до цього договору застосовуються положення Цивільного кодексу України, якщо інше не встановлено законом.

Стаття 811 ЦК України встановлює, що договір найму житла укладається у письмовій формі. Жодних інших застережень щодо форми договору чи порядку його реєстрації цивільне законодавство не передбачає.

Законодавство також не передбачає і державної реєстрації такого виду правочинів.

Так, згідно із ч. 1 ст. 210 ЦК України правочин підлягає державній реєстрації лише у випадку, встановленому законом. Про це йдеться як у ст. 4 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», відповідно до якої обов'язковій державній реєстрації підлягають речові права на нерухоме майно, що розміщено на території України зокрема, право користування (найму, оренди) будівлею або іншими капітальними спорудами (до яких житло не відноситься), так і у п. 5 Тимчасового порядку державної реєстрації правочинів, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 26 травня 2004 року № 671, де, крім цього, зазначено, що державній реєстрації підлягають інші правочини, реєстрація яких передбачена законом.

Водночас, у главі 59 розділу V ЦК України «Найм (оренда) житла» спеціальна вказівка про державну реєстрацію такого виду правочину відсутня.

Аналіз положень ст. 158 ЖК України у співвідношенні з нормами ст. ст. 203, 204, 205, 207, 208, 210, 215, 640, 810, 811-813, 820 ЦК України не дає підстав для висновку про те, що передбачена ч. 2 ст. 158 ЖК України реєстрація договору найму є державною реєстрацією правочину в розумінні ст. 210 ЦК України, з якою відповідно до ч. 3 ст. 640 ЦК України закон пов'язує визначення моменту укладення договору, а відтак і набуття сторонами прав і обов'язків за договором житла.

Крім того, спеціальним законом, який визначає правові, економічні, організаційні засади проведення державної реєстрації речових прав та інших прав на нерухоме майно є Закон України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», прийнятий 20 січня 2005 року, а відтак цей закон має пріоритет над ч. 2 ст. 158 ЖК України стосовно положень про реєстрацію договору найму житла.

Таким чином, недотримання умови ч. 2 ст. 158 ЖК України щодо реєстрації договору найму жилого приміщення у виконавчому комітеті місцевої Ради народних депутатів або в органі управління, що ним утворюється при відсутності у ст. 810 ЦК України та ст. 4 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»вказівки на необхідність державної реєстрації договорів найму (оренди) житла не тягне за собою недійсність такого договору.

Суд залишає поза увагою твердження позивача про те, що проживання відповідачів у спірному житлі порушує його права як власника даного житла. Договір найму квартири може бути розірваний на вимогу наймодавця у разі необхідності використання житла для проживання самого наймодавця та членів його сімї. Наймодавець повинен попередити наймача про розірвання договору не пізніше як за два місяці. Це попередження є юридичним фактом, що виступає як необхідна умова розірвання договору найму жилого приміщення. Воно може здійснюватись через нотаріальну контору, а в разі її відсутності через виконавчий орган відповідної місцевої ради.

Передбачені ст.168 ЖК обмеження щодо розірвання договору найму жилого приміщення у приватному житловому фонді на вимогу власника (наймодавця) не є обмеженням права власності. Власник не може бути протиправно позбавлений права власності або обмежений у цьому праві на підставі ст.321 ЦК України. У даному ж випадку він сам розпорядився майном на умовах, встановлених законом. Таке здійснення власником свого права відповідає вимогам закону. Посилання лише на те, що позивач є власником жилого приміщення, не може бути єдиною підставою для виселення наймача.

Враховуючи вище наведене, суд вважає, що позов є безпідставним і не підлягає до задоволення.

Керуючись ст. ст. 10, 11, 60, 130, 174, 209, 212, 214-215 ЦПК України, ст. ст. 203, 204, 205, 207, 208, 210, 215, 319, 321, 386, 640, 810, 811-813, 820 ЦК України, 150, 155, 158, 168 ЖК України, суд, -

в и р і ш и в:

В задоволенні позову ОСОБА_1 в інтересах ОСОБА_2 до ОСОБА_3, ОСОБА_4, ОСОБА_5, з участю третьої особи ОСОБА_6 про виселення з квартири, - відмовити.

Рішення може бути оскаржене в апеляційному порядку до апеляційного суду Львівської області через суд першої інстанції шляхом подачі в 10-денний строк з дня проголошення рішення апеляційної скарги, з подачею її копії до апеляційної інстанції .

Суддя