Провадження №2/1422/702/12
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

20 грудня 2012 року Снігурівський районний суд Миколаївської області в складі: головуючого - судді Квєтка І.А.,

при секретарі Романенко Є.О.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в приміщенні суду в місті Снігурівка цивільну справу за позовом Фермерського господарства «Придніпровський К»до ОСОБА_1, Товариства з обмеженою відповідальністю «Агронат-Юг», відділу Держкомзему у Снігурівському районі про визнання договору оренди недійсним, витребування земельної ділянки з чужого незаконного володіння та усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою та за зустрічним позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «Агронат-Юг»до Фермерського господарства «Придніпровський-К», відділу Держкомзему у Снігурівському районі про визнання договору оренди неукладеним, відміні державної реєстрації та усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою,

ВСТАНОВИВ:

У жовтні 2012 року ФГ «Придніпровський-К»звернулося до суду з вказаним позовом. В обґрунтування позовних вимог зазначив, що 07.05.2008 року уклав з ОСОБА_1 договір оренди земельної ділянки, кадастровий номер :07:000:0001 площею 10,00 га. на 7 років, який того ж дня зареєстрував у Снігурівському реєстраційному окрузі за реєстровим номером 05, дія якого згідно ст.210 ЦК України має відраховуватись з моменту державної реєстрації та закінчується 07.05.2015 року. Незважаючи на таке, а також в порушення Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», 11.06.2012 року ОСОБА_2 уклала з ТОВ «Агронат-Юг» договір оренди спірної земельної ділянки, а відділ Держкомзему у Снігурівському районі 18.06.2012 р. зареєстрував його. Вважає, що відповідачі у такий спосіб порушили його право на орендовану земельну ділянку, а тому, з урахуванням уточнених позовних вимог, просить визнати договір оренди зазначеної земельної ділянки, укладений між ОСОБА_1 та ТОВ «Агронат-Юг»недійсним та зобовязати ТОВ «Агронат-Юг»і ОСОБА_1 повернути йому у володіння та користування спірну земельну ділянку.

ТОВ «Агронат-Юг»до початку розгляду справи судом по суті звернулося до суду з зустрічним позовом до відповідачів, в якому просить визнати договір оренди землі між ОСОБА_1 та ФГ «Придніпровський-К»неукладеним, а також відмінити його державну реєстрацію, посилаючись на недосягнення сторонами істотних умов вказаного договору та порушення порядку його реєстрації.

В судовому засіданні голова ФГ «Придніпровський-К»та його представник, позивач за первісним позовом та відповідач за зустрічним, суду пояснили, що 07.05.2008 році ФГ «Придніпровський К»уклало з ОСОБА_1 договір оренди земельної ділянки, який 12.05.2008 р. пройшов державну реєстрацію у Снігурівському реєстраційному окрузі. Оскільки спірний договір пройшов державну реєстрацію, то відповідає всім необхідним вимогам, а тому є укладеним та дійсним. У 2004 році договору оренди з ОСОБА_1 не укладав, а тому йому невідомо чому в реєстраційній справі знаходиться договір від 2004 року, припускає, що таке сталося через неналежне виконання реєстратором своїх функціональних обовязків. Крім того, не міг укласти договір у 2004 році, оскільки до 2005 року був чинний попередній договір, який вони з ОСОБА_1 уклали у 2000 році, який й продовжував свою дію до моменту укладення спірного договору у 2008 році. На даний час спірна земельна ділянка знаходиться у його володінні та користуванні, а тому планує найближчим часом здійснити її обробіток. Оскільки строк дії договору оренди ще не закінчився, а ОСОБА_1 уклав договір спірної земельної ділянки з іншим орендарем, то вважають, що такий договір є недійсним, а тому просять суд позовні вимоги задовільнити в повному обсязі, а в задоволенні зустрічного позову ТОВ «Агронат-Юг»відмовити.

ОСОБА_1 в судове засідання не зявився, хоча був належним чином та завчасно повідомлений про дату та час розгляду справи, про причини неявки суду не повідомив. В своїй посвідченій секретарем Новотимоіївської сільської ради 20.11.2012 р. заяві, наданій до суду через представника ФГ «Придніпровський-К», просить розірвати договір з ТОВ «Агронат-Юг»та залишити договір з ФГ «Придніпровський-К».

Представник ТОВ «Агронат-Юг» суду пояснив, що 11.06.2012 року у встановленому порядку уклав з ОСОБА_1 договір оренди спірної земельної ділянки, про наявність іншого договору оренди на цю ж земельну ділянку між ОСОБА_1 та ФГ «Придніпровський-К» знав, але вважав такий договір неукладеним через невідповідність його умовам чинного законодавства, а тому не бачив перешкод до укладення з ОСОБА_1 договору оренди. На даний час спірна земельна ділянка знаходиться у володінні та користуванні ТОВ «Агронат-Юг». Просить у задоволенні первісного позову відмовити, а зустрічний позов задовільнити у повному обсязі.

Представник відділу Держкомзему у Снігурівському районі суду пояснив, що у 2004 році між ФГ «Придніпровський-К»та ОСОБА_1 було укладено договір оренди спірної земельної ділянки, який було зареєстровано згідно даних реєстраційної справи 12.05.2008 року. Висновок про реєстрацію договору надавав ОСОБА_3 за своїм підписом, який з 2005 року у відділі Держкомзему не працює. Оскільки строк дії договору та набрання ним чинності є не тотожні поняття, вважає договір між ФГ «Придніпровський-К»та ОСОБА_1 таким, що припинив свою дію внаслідок закінчення строку його дії, а тому подальше використання спірної земельної ділянки ФГ «Придніпровським-К»є безпідставним. Договір між ТОВ «Агронат-Юг»та ОСОБА_1 пройшов державну реєстрацію у відповідності до вимог чинного законодавства, а тому є чинним та дійсним. Просить позов ТОВ «Агронат-Юг»задовільнити, а в задоволенні позову ФГ «Придніпровський-К»відмовити у повному обсязі.

Суд ухвалив про розгляд справи у відсутність відповідача ОСОБА_1

Заслухавши пояснення сторін, дослідивши письмові докази по справі, суд встановив наступні факти та відповідні їм правовідносини.

Судом встановлено, що згідно реєстраційної справи, заведеної Снігурівським районним відділом земельних ресурсів, орендодавець ОСОБА_1, орендар: ф/г «Придніпровський-К»у 2004 році ФГ «Придніпровський-К» та ОСОБА_1 підписали договір оренди земельної ділянки, кадастровий номер :07:000:0001 площею 10,00 га. на 7 років (а.с.51-56).

Згідно висновку Снігурівського районного відділу земельних ресурсів від 15.11.2004 року № 1231 укладений договір підлягає державній реєстрації порушень чинного законодавства не виявлено (а.с.51 зворотня сторона).

Договір було зареєстровано у Снігурівському реєстраційному окрузі, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 12.05.2008р. за реєстровим номером 05, про що внесено відповідний запис до Книги записів державної реєстрації договорів оренди землі (№з/п 5) (а.с.64).

Згідно акту приймання передачі у 2004 році земельна ділянка була передана ОСОБА_1 в оренду ФГ «Придніпровський»(а.с.52).

Відповідно до ч. 1 ст. 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору та умови, що визначені законом як істотні.

Відповідно до ч.2 ст.792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Відповідно до ч. 1 ст. 15 Закону України «Про оренду землі»від 06 жовтня 1998 року № 161-ХІV (далі Закон № 161-ХІV) істотними умовами договору оренди землі є: об'єкт оренди (місце розташування та розмір земельної ділянки); строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату; умови використання та цільове призначення земельної ділянки, яка передається в оренду; умови збереження стану об'єкта оренди; умови і строки передачі земельної ділянки орендарю; умови повернення земельної ділянки орендодавцеві; існуючі обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки; визначення сторони, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об'єкта оренди чи його частини; відповідальність сторін; умови передачі у заставу та внесення до статутного фонду права оренди земельної ділянки.

Невід'ємною частиною договору оренди землі на підставі ч. 4 ст. 15 Закону є план або схема земельної ділянки, яка передається в оренду; кадастровий план земельної ділянки з відображенням обмежень (обтяжень) у її використанні та встановлених земельних сервітутів; акт визначення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості); акт приймання-передачі об'єкта оренди; проект відведення земельної ділянки у випадках, передбачених цим Законом.

Статтями 18 та 20 Закону передбачена обов'язкова державна реєстрація договору оренди землі та набрання ним чинності після цієї реєстрації.

Відсутність у договорі оренди землі однієї з істотних умов, передбачених цією статтею, а також порушення вимог статей 4-6, 11,17,19 цього Закону є підставою для відмови в державній реєстрації договору оренди, а також для визнання договору оренди недійсним відповідно до закону.

Згідно із ст.ст.210 та 640 ЦК України не є вчиненим також правочин у разі нездійснення його державної реєстрації, якщо правочин підлягає такій реєстрації.

Згідно зі ст. 14 Закону № 161-ХІV договір оренди землі укладається у письмовій формі і за бажанням однієї із сторін може бути посвідчений нотаріально.

Укладений договір визнається недійсним на підставі ст.215 ЦК України при недодержанні сторонами вимог, встановлених ч.1-3, 5-6 ст.203 ЦУ України.

Не може бути визнаний недійсним правочин, який не вчинено.

Таким чином, інформація про об'єкт оренди (місце розташування земельної ділянки), як зазначено вище, є однією з істотних умов договору оренди земельної ділянки. При цьому інформація про об'єкт оренди (місце розташування земельної ділянки) за змістом вищезазначених норм законодавства означає можливість ідентифікації земельної ділянки на місцевості.

Судом установлено, що у 2004 році між ОСОБА_1, що є власником земельної ділянки на підставі відповідного державного акту, та ФГ „Придніпровський-К" укладений договір оренди землі, згідно якого ОСОБА_1 передав в строкове платне користування належну йому земельну ділянку сільськогосподарського призначення, що знаходиться на території Новотимофіївської сільської ради, строком на 7 років (а.с.54-56).

У якості додатків до договору оренди землі між сторонами договору підписаний акт приймання-передачі відповідної земельної ділянки в оренду (а.с.52).

У пункті 2 спірного договору оренди визначено розмір земельної ділянки, яка передана в оренду-10,00 га, її вартість 125848,85 грн. та кадастровий номер :07:000:0001, що забезпечує можливість ідентифікації земельної ділянки, тобто сторонами була погоджена така істотна умова договору, як об'єкт оренди.

Крім того, до договору додані кадастровий план земельної ділянки, що передавалася в оренду (а.с.52-зворотня сторона) та державний акт на право приватної власності на землю №036324 (а.с.53), що свідчить про встановлення чітких меж спірної земельної ділянки на місцевості.

Відповідно до п.9 Договору оренди орендна плата вноситься орендарем у розмірі 1,5% від нормативної грошової оцінки (на час діючого на той час законодавства) у натуральній формі одна тонна зерна, пахота та культивація присадибної земельної ділянки, солома, силос, сіно при наявності живності, надання транспорту для доставки вугілля, дров та інші послуги. Орендна плата вноситься до 15 грудня (п.10 договору). За невиконання або неналежне виконання договору сторонами, в т.ч. й обовязку орендаря щодо своєчасної сплати орендної плати (п.31 договору) передбачено відповідальність згідно п.41 Договору.

Порядок перегляду орендної плати передбачений п.13 Договору: у разі зміни умов господарювання, передбачених договором; зміни розмірів земельного податку, підвищення цін, тарифів,у тому числі внаслідок інфляції; погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини орендаря, що підтверджено документами; в інших випадках, передбачених законом.

Договором не передбачено право орендаря передавати орендовану земельну ділянку у заставу та внесення до статутного фонду права оренди земельної ділянки, тому в договорі сторони не визначали умови передачі у заставу та внесення до статутного фонду права оренди земельної ділянки.

Після припинення дії договору орендар повертає орендодавцеві земельну ділянку у стані, не гіршому порівняно з тим, у якому він одержав її в оренду (п.21 договору); орендодавець зобовязаний не допускати екологічного стану та родючості земельної ділянки (п.31 договору).

Особу, яка несе ризик випадкового знищення або пошкодження об'єкту оренди визначено п.32 Договору.

Отже, спірний договір передбачає основні істотні умови, визначені статтею 15 Закону.

Той факт, що деякі пункти тексту договору належно не оформлені, тобто не заповнені або не підкреслено один з двох варіантів, само по собі не може свідчити про недосягнення сторонами згоди щодо істотних умов оренди.

Крім того, з матеріалів справи вбачається, що вище вказаний договір оренди земельної ділянки укладений у письмовій формі, пройшов відповідну державну реєстрацію. Згідно з висновком від 15.11.2004 р. №1231 Снігурівського районного відділу земельних ресурсів про державну реєстрацію договору оренди укладеного між ОСОБА_1 (орендодавець) та ФГ «Придніровський»(орендар) згідно Закону України «Про оренду землі»договір підлягає державній реєстрації порушень чинного законодавства не виявлено (а.с.51 зворотня сторона).

Судом також встановлено, що протягом 2004-2011 років сторони виконували умови договору, будь-яких суперечок щодо його змісту та обсягу прав і обов'язків у сторін не виникало. Затримки у виплаті орендної плати орендарем могли бути підставою для розірвання договору у судовому порядку.

Тобто, при укладенні вказаного договору між сторонами було досягнуто згоди з усіх істотних його умов, договір пройшов державну реєстрацію у встановленому законодавством порядку, а тому є укладеним.

Відповідно до п. 2 Порядку державної реєстрації договорів оренди землі, затвердженого Постановою від 25 грудня 1998 року № 2073, державна реєстрація договорів оренди є офіційним визнанням і підтвердженням державою факту виникнення або припинення права оренди земельних ділянок.

Згідно з п. 5 зазначеного Порядку для державної реєстрації договорів оренди юридична або фізична особа (заявник) подає до відповідного державного органу земельних ресурсів: заяву про державну реєстрацію договору оренди; договір оренди; план (схему) земельної ділянки, яка надається в оренду; копію державного акта на право власності на землю, що перебуває у власності фізичних або юридичних осіб. Крім зазначених документів до заяви додаються: акт перенесення меж земельної ділянки, яка надається в оренду, на місцевість у разі не визначення їх у натурі; проект відведення земельної ділянки у разі надання її в оренду зі зміною цільового призначення.

Статтею 20 Закону України «Про оренду землі»передбачено, що укладений договір оренди землі підлягає державній реєстрації. Державна реєстрація договорів оренди землі проводиться у порядку, встановленому законом.

Тобто, набрання чинності договору оренди, що застосоване у ст. 18 ЗУ «Про оренду землі»означає, що чинність набирає договір який на момент набрання чинності вже є укладеним.

Крім того, до моменту реєстрації договору оренди з ФГ «Придніпровський-К»він вже був укладений сторонами, про що прямо зазначається у висновку Снігурівського РВ земельних ресурсів від 15.11.2004 року, а земельна ділянка того року передана ФГ «Придніпровський-К»за актом приймання-передачі.

Тому, на думку суду, невірним є твердження ФГ «Придніпровський-К»та його представника про відрахування строку дії договору оренди земельної ділянки з дня його державної реєстрації.

Разом з тим, на думку суду, оскільки договір оренди земельної ділянки є реальним договором, а підписаний сторонами акт приймання-передачі містить лише рік його складання (2004р.), строк дії договору, який визначався сторонами протягом 7 років, у будь-якому випадку закінчився 31.12.2011 р.

Після закінчення строку договору оренди орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію (п.8 Договору).

Дія договору припиняється у разі закінчення строку, на який його було укладено (п.37 договору).

Оскільки орендар не заявив про своє право на продовження договору оренди на новий строк, то дія договору припинилася.

Разом з припиненням договору припинилися й будь-які обмеження та обтяження, які накладалися у звязку з його укладенням на земельну ділянку, що є підставою для повернення земельної ділянки орендодавцеві, скасування державної реєстрації договору оренди даної земельної ділянки та внесення відповідного запису до державного реєстру земель.

Заперечення первісного позивача та його представника щодо укладення договору оренди спірної земельної ділянки у 2004 році, а укладення такого договору 07.05.2008 року під єдиним реєстраційним номером, суд не приймає до уваги та розцінює, як спробу позивача таким чином обґрунтувати неправомірне використання земельної ділянки після закінчення строку його дії виходячи з наступного.

Згідно Тимчасового порядку ведення державного реєстру земель, затвердженого наказом Державного комітету України по земельних ресурсах від 2 липня 2003 року N 174 та зареєстрованого в Міністерстві юстиції України 25 липня 2003 р. за N 641/7962, що діяв на час виникнення спірних правовідносин, державна реєстрація договору оренди землі здійснюється шляхом внесення записів реєстрації до книги реєстрації (п. 4.2.).

Книга записів реєстрації державних актів на право власності на землю та на право постійного користування землею, договорів оренди землі - це документ суворого обліку, який є складовою частиною державного реєстру земель та містить відомості про зареєстровані державні акти на право власності на земельну ділянку, на право постійного користування земельною ділянкою та договори оренди (суборенди) землі із зазначенням кадастрових номерів земельних ділянок (п.1.2. Тимчасового порядку).

Відповідно ст.10 Закону України «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майна та їх обтяжень»відомості, що містяться у Державному реєстрі прав, мають відповідати даним реєстраційної справи, яка містить документовані записи щодо прав на нерухоме майно та їх обтяжень. У разі їх невідповідності пріоритет мають дані реєстраційної справи.

Реєстраційна справа між ФГ «Придніпровський-К»та ОСОБА_1 заведена по реєстрації договору оренди спірної земельної ділянки від 2004 року під реєстраційним номером 05, про що внесено відомості до Книги записів реєстрації договорів 12.05.2008 року. Аналогічна відмітка щодо дати та номеру реєстрації міститься у наданому первісним позивачем примірнику договору оренди, датованого 12.05.2008 р.

Натомість, реєстрація примірника договору, наданого первісним позивачем, що датований 07.05.2008 р., реєстраційною справою та книгою записів реєстрації договорів не підтверджується.

Вказане спростовує доводи первісного позивача щодо підписання спірного договору саме 07.05.2008 року.

Посилання ФГ «Придніпровський-К»та його представника на неможливість укладення договору у 2004 році з ОСОБА_1 через наявність вже діючого між ними на той час договору, який вони укладали у 2000 році, суперечить чинному законодавству, оскільки наявність між сторонами договору, не перешкоджає їм укласти такий самий договір в т.ч й на інших умовах та спростовується книгою записів реєстрації договорів оренди земельних часток (паїв) Новотимофіївської сільської ради Сігурівського району Миколаївської області, відповідно до якої договір, що укладався між ФГ «Придніпровський-К»та ОСОБА_1 11.02.2000 р. було розірвано 28.12.2002 р., про що внесено відповідний запис до вказаної книги за № 287.

Не може прийматися до уваги судом й посилання ФГ «Придніпровський-К»та його представника на наявність між сторонами фактичних орендних правовідносин, що стверджується оплатою земельного та прибуткового податків до бюджету, оскільки доказів про сплату відповідних податків суду надано не було, а крім того, не створює правових наслідків для сторін, оскільки відповідно до Закону України «Про оренду землі»договір оренди землі укладається у письмовій формі.

Разом з тим, судом встановлено, 11.06.2012 року ОСОБА_1 уклав договір спірної земельної ділянки з ТОВ «Агронат-Юг», який пройшов державну реєстрацію 18.06.2012 р., про що внесено відповідний запис до поземельної книги (а.с.50), та передав останньому земельну ділянку за актом приймання-передачі від 14.06.2012 р.

Свідок ОСОБА_4 суду пояснив, що працює начальником відділу Держкомзему у Снігурівському районі, провели державну реєстрацію договору між ТОВ «Агронат-Юг»та ОСОБА_1 у відповідності до чинного законодавства, оскільки на момент державної реєстрації даного договору спірна земельна ділянка вже не була обтяжена правами інших осіб.

Таким чином, враховуючи вище вказане, суд приходить до висновку, що договір оренди земельної ділянки від 12.05.2008 року між ФГ «Придніпровський-К»та ОСОБА_1 не укладався, інших правових підстав використовувати спірну земельну ділянку ФГ «Придніпровський-К»не має, а тому його вимоги про визнання договору, укладеного між ОСОБА_1 та ТОВ «Агронат-Юг»недійсним та витребування спірної земельної ділянки задоволенню не підлягають.

Посилання ФГ «Придніпровський-К», як на підставу недійсності договору на ст.15 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», оскільки державна реєстрація договору була проведена за наявності не скасованого зареєстрованого права на земельну ділянку, не мають правового значення, оскільки таке право, на момент внесення запису було та є припиненим.

Що стосується вимоги ТОВ Агронат-Юг»про визнання неукладеним договору від 2004 р., то як розяснено в пункті 8 постанови Пленуму Верховного Суду України № 9 від 6 листопада 2009 р. «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними» вимога про визнання правочину (договору) неукладеним не відповідає можливим способам захисту цивільних прав та інтересів, передбачених законом. Суди мають відмовляти в позові з такою вимогою. У цьому разі можуть заявлятися лише вимоги, передбачені главою 83 книги пятої ЦК.

Виходячи з цього, вимоги ТОВ «Агронат-Юг»про визнання договору неукладеним не підлягають до задоволення.

Згідно ст.26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»записи до Державного реєстру прав скасовуються, якщо підстави, за яких вони були внесені, визнані судом недійсними. Інших підстав для внесення відомостей до Державного реєстру прав у судовому порядку Закон не містить. Тому, у задоволенні вимоги ТОВ «Агронат-Юг»про відміну державної реєстрації договору оренди землі слід відмовити.

Таким чином, вимоги ФГ «Придніпровський-К» та ТОВ «Агронат-Юг»не знайшли свого підтвердження у судовому засіданні в повному обсязі, а тому в їх задоволенні слід відмовити.

Суд не розглядає вимоги ОСОБА_1 про розірвання договору оренди земельної ділянки з ТОВ «Агронта-Юг», оскільки вони не входять до предмету розгляду даної справи і ним у встановленому порядку не заявлялися.

Керуючись ст. 10,60,212-215, 294 ЦПК України, суд

ВИРІШИВ:

В задоволенні позову Фермерського господарства «Придніпровський-К»до ОСОБА_1, Товариства з обмеженою відповідальністю «Агронат-Юг», відділу Держкомзему у Снігурівському районі про визнання договору оренди недійсним, витребування земельної ділянки з чужого незаконного володіння та усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою відмовити.

В задоволенні зустрічного позову Товариства з обмеженою відповідальністю «Агронат-Юг» до Фермерського господарства «Придніпровський-К», відділу Держкомзему у Снігурівському районі про визнання договору оренди неукладеним, відміні державної реєстрації та усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою - відмовити.

Рішення суду може бути оскаржене до Апеляційного суду Миколаївської області через Снігурівський районний суд шляхом подання апеляційної скарги протягом 10 днів з дня отримання його копії.

СУДДЯ