Справа №2-1524/11р.
11 квітня 2012 року Іллічівський міський суд Одеської області в складі:
головуючого - суддя Семенова О.А.,
при секретарі Кравченко М.А.,
представника позивача ОСОБА_1,
представника відповідача ОСОБА_2 ОСОБА_3,
представника відповідача, відділу державної виконавчої служби Іллічівського міського управління юстиції в Одеській області ОСОБА_4, розглянувши в відкритому судовому засіданні в залі суду м.Іллічівська Одеської області цивільну справу за позовом ОСОБА_5 до приватного підприємства «Спеціалізоване підприємство Юстиції», ОСОБА_2, товариства з обмеженою відповідальністю «Полонія-2006», відділу державної виконавчої служби Іллічівського міського управління юстиції в Одеській області про визнання недійсним звіту про оцінку майна, визнання недійсним протоколу проведення прилюдних торгів, за зустрічним позовом ОСОБА_2 до ОСОБА_5 про визнання права власності,
ОСОБА_5 звернувся до суду з позовом, вказуючи, що є боржником за судовим наказом Жовтневого районного суду м.Кривій Ріг від 25 липня 2008 року згідно якого при здійсненні виконавчих дій відділом державної виконавчої служби Іллічівського міського управління юстиції в Одеській області проданий приватним підприємством «Спеціалізоване підприємство Юстиції» на прилюдних торгах належний йому житловий будинок №24 по вул.Щорса в смт.Олександрівка м.Іллічівська Одеської області на підставі звіту про оцінку майна від 11 квітня 2011 року, який зроблено ТОВ «Полонія-2006», з грубими порушеннями норм діючого законодавства. Просить визнати недійсними вказаний звіт про оцінку майна та протокол від 29 червня 2011 року №10/136/11/А з проведення торгів з продажу цього житлового будинку.
Рішенням Іллічівського міського суду від 11 квітня 2012 року позов ОСОБА_5 задоволено, в позовних вимогах ОСОБА_2 - відмовлено.

Судом встановлено, що ОСОБА_5 є боржником перед ПАТ «Банк «Фінанси та Кредит» в розмірі 54505,46грн. за судовим наказом Жовтневого районного суду м.Кривій Ріг від 25 липня 2008 року.

Постановою старшого державного виконавця відділу державної виконавчої служби Іллічівського міського управління юстиції Одеської області, при виконанні вказаного виконавчого документу, призначено ТОВ «Полонія-2000», як субєкта оціночної діяльності (сертифікат від 09 вересня 2010 року №9943/10, директор та оцінщик ОСОБА_6, свідоцтво про реєстрацію в Держреєстрі оцінювачів від 27 вересня 2006 року №4883), для проведення оцінки житлового будинку №24 по вул.Щорса в смт.Олександрівка м.Іллічівська Одеської області.

Аналізуючи докази по справі, суд прийшов до висновку, що вказаний звіт про оцінку майна містить грубі порушення діючого законодавства.

Зокрема, при обробці обєктів аналогів були обрані обєкти без посилання на конкретні джерела інформації та при застосуванні понижувальних коефіцієнтів які в загальній сумі склали 63 відсотка, що свідчить про неналежність обрання обєктів, які фактично не є аналогами для спірного обєкту.

В описовій частині оцінщик посилається на застосування поправки на торг в мінімальному розмірі 1%, але фактично розраховує виходячи з 15%. Вказує, що поправку на матеріал стін не застосовує, а при розрахунку приймає її в розмірі 15%. Зменшує вартість 1 кв.м. будинку на 20 відсотків за особливостями планування, але в описовій частині звіту обґрунтовує зменшення тільки на 5%. Враховує фізичний знос спірного обєкту, який складає 44 відсотка та застосовує максимальний коефіцієнт виправлення на фізичний стан (35%) передбачений в межах 1535% для обєктів зі зносом від 40 до 60 відсотків.

ОСОБА_7 оцінки майна (затверджено постановою Кабінету Міністрів України від 10 грудня 2003 року N1891), яка не застосовується до приватних будинків в даному випадку.

Вказаний будинок, який виставлявся на прилюдні торги, надавав потенційним покупцям право на приватизацію, безоплатне отримання земельної ділянки на який він розташований, вартість якої при продажу в загальному порядку враховується продавцями та впливає на вартість аналогів обєктів нерухомості незалежно від наявності права власності на відповідну земельну ділянку або знаходження її в користуванні.

Таким чином, в порушення п.1 Національного стандарту №1 «Загальні засади оцінки майна і майнових прав» (затверджено постановою Кабінету Міністрів України від 10 вересня 2003 р. №1440) оцінщик оцінювала в якості обєкту нерухомості тільки будинок, а не земельну ділянку з поліпшеннями, які з нею нерозривно пов'язані, будівлі, споруди, їх частини, а також інше майно, що згідно із законодавством належить до нерухомого майна.

Це порушення привело до того, що оцінщик ОСОБА_6 при оцінці нерухомого майна не застосувала Національний стандарт №2 «Оцінка нерухомого майна» (затверджено постановою Кабінету Міністрів України від 28 жовтня 2004 р. №1442).

При оцінці житлового будинку оцінщик посилалася на Правила оцінки фізичного зносу жилих будинків ВБН 53-86 (р) (затверджено наказом Державного комітету по цивільному будівництву та архітектурі при Держбуді СРСР від 24 грудня 1986 року №446) та на Правила оцінки фізичного зносу жилих будинків (затверджено наказом Державного комітету України по житлово-комунальному господарству №52 від 02 липня 1993 року), які фактично на час укладення звіту не діяли. Навпаки, не було застосовано Правила визначення фізичного зносу житлових будинків - Стандарт Соу жкг 75.11 35077234.0015:2009 (затверджено наказом Міністерства з питань житлово-комунального господарства України від 03 лютого 2009 року № 21), який діяв на час проведення дослідження.

Також оцінщик вказувала на використання збірнику укрупнених показників відновної вартості (затверджений в 1971 року ОСОБА_8 СРСР), який на той час не діяв.

При проведенні вказаної оцінки у звіті застосовано курс, нібито встановлений НБУ на дату оцінки, в розмірі 760,00 грн. (за 100 доларів США), але який в дійсності складав на той час 796,47 грн..

Вказані дії привели до того, що житловий будинок, розташований на земельній ділянці площею 0,0481 га, оцінений ОСОБА_6 в розмірі 20110,00 грн.. В той же час, вартість цього обєкту за висновком судової будівельно-технічної експертизи, яка призначалася судом, склала 293026,00грн. (в тому числі, вартість окремо будинку 180010,00грн.).

Судом враховується, що відповідно до ст.13 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» та Національного стандарту №1 «Загальні засади оцінки майна і майнових прав» (затверджено постановою Кабінету Міністрів України від 10 вересня 2003 року №1440) з метою неупередженого критичного розгляду оцінки передбачено отримання рецензії на відповідний звіт про оцінку майна, за яким повинен міститься висновок про відповідність звіту вимогам нормативно-правових актів з оцінки майна та про можливість його використання з відповідною метою, у тому числі про достовірність оцінки майна.

Разом з тим, враховуючи, що сторони не внесли заяви про проведення рецензування, суд вважає, що відсутність відповідної рецензії, яка, за суттю, є одним з доказів, не може бути перешкодою у прийнятті відповідного рішення за аналізом всіх доказів по справі.

Згідно ч.1 ст.211 ЦПК України суд, виявивши під час розгляду справи порушення закону і встановивши причини та умови, що сприяли вчиненню порушення, може постановити окрему ухвалу і направити її відповідним особам чи органам для вжиття заходів щодо усунення цих причин та умов. Про вжиті заходи протягом місяця з дня надходження окремої ухвали повинно бути повідомлено суд, який постановив окрему ухвалу.

Згідно п.5 ч.1 ст.5 Закону України «Про Фонд державного майна України» до повноважень Фонду відноситься контроль за виконанням суб'єктами оціночної діяльності та оцінювачами вимог законодавства.

Аналізуючи обсяг порушень, які були допущені ТОВ «Полонія-2000» та оцінщиком ОСОБА_6, суд вважає, що це є наслідком або низького фахового рівня вказаного оцінщика, та відсутності належного контролю за її діяльністю, або наданням завідомо неправдивого звіту ОСОБА_6, тощо.

Керуючись ст.ст. 209, 210, 211, 293, 294 ЦПК України, суд,-

У Х В А Л И В:

Повідомити Фонд Державного майна України та Наглядову раду з питань оціночної діяльності для вжиття заходів щодо усунення причин та умов порушень, які допущені ТОВ «Полонія-2000» (сертифікат субєкта оціночної діяльності від 09 вересня 2010 року №9943/10, директор ОСОБА_6П.) та оцінщиком ОСОБА_6 (свідоцтво про реєстрацію в Держреєстрі оцінювачів від 27 вересня 2006 року №4883), з повідомленням про виконання цієї окремої ухвали Іллічівського міського суду Одеської області протягом одного місяця.

Надіслати окрему ухвалу Прокурору м.Іллічівська Одеської області для вжиття заходів відповідно до ст.97 КПК України.

Апеляційна скарга на ухвалу суду подається протягом п'яти днів з дня проголошення ухвали.

Суддя