Справа № 2-1025/11
Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

22 червня 2012 року Соснівський районний суд м. Черкаси в складі:

головуючого судді Романенко В.А.

при секретарі Соловей Н.В.

з участю адвоката ОСОБА_1

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду м. Черкаси цивільну справу за позовом Публічного акціонерного товариства Акціонерний комерційний промислово-інвестиційний банквід імені якого діє філія Відділення ПАТ Промінвестбанк в м. Черкасидо ОСОБА_2, ТОВ Корпорація Райагробуд, виконавчого комітету Черкаської міської ради, КП Черкаське обласне обєднане бюро технічної інвентаризації, третя особа: ОСОБА_3 про визнання договору недійсним, скасування рішення про оформлення права власності на нерухоме майно, державної реєстрації права власності на нерухоме майно, свідоцтва про право власності на нерухоме майно, -

В С Т А Н О В И В:

Позивач звернувся до суду з позовом до ОСОБА_2, ТОВ Корпорація Райагробуд, виконавчого комітету Черкаської міської ради, КП Черкаське обласне обєднане бюро технічної інвентаризації, третя особа: ОСОБА_3 про визнання договору недійсним, скасування рішення про оформлення права власності на нерухоме майно, державної реєстрації права власності на нерухоме майно, свідоцтва про право власності на нерухоме майно, посилаючись на те, 01.10.2007 року між Промінвестбанком та ОСОБА_3 було укладено договір про іпотечний кредит № 02-489/07, за умовами якого ОСОБА_3 зобовязалася погашати у встановлений кредитним договором строк отриманий кредит в сумі 5000000,00 грн. на придбання нерухомості (квартири №№ 1, 2, 5, 6, 9, 10, 13, 14, 17, 18, 21, 22, 25, 26 по вул. Котовського, 73). З метою забезпечення виконання кредитного договору між Промінвестбанком та ОСОБА_3 було укладено іпотечний договір № 02-408/07 від 01.10.2007 року, згідно якого було передано в іпотеку банку майнові права на квартири, в томі числі на квартиру будівничим номером 26, яка розміщена на 10-му поверсі житлового будинку по вул. Котовського, 73, 1-й підїзд, за договором на пайову участь в будівництві квартири в житловому будинку по вул. Котовського, 73 в м. Черкаси від 12.01.2006 року укладеним між ОСОБА_3 та ТОВ Корпорація Райагробуд. Згідно п. 1.2. іпотечного договору № 02-408/07 від 01.10.2007 року після закінчення будівництва збудована нерухомість продовжує бути предметом іпотеки. Кредитні кошти ОСОБА_3 отримала в повному обсязі шляхом перерахування з касового рахунку №0435 на поточний рахунок №0254, який належить TOB Корпорація Райагробуд(замовнику по договору на пайову участь), як рахунок за придбані квартири, в тому числі і АДРЕСА_1. Підтвердженням повного розрахунку за договором на пайову участь у будівництві квартири в житловому будинку по вул. Котовського, 73 у м. Черкаси від 12.01.2006 року є квитанції до прибуткових касових ордерів. Таким чином, свої грошові зобовязання за договором на пайову участь ОСОБА_3 виконала належним чином, сплативши вартість квартири в повному обсязі.

У відповідності до ст. 5 закону України Про іпотеку, ст. 5 закону України Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікатиОСОБА_3 документально підтвердила право на набуття нею у власність 2-х кімнатної квартири АДРЕСА_2 в майбутньому, надавши банку наступні документи: договори на пайову участь від 12.01.2006р., в т.ч. договір на пайову участь на 2-х кімнатну АДРЕСА_3, довідку, видану TOB Корпорація "Райагробудпро те, що ОСОБА_3 внесено кошти в сумі 2145000,00 грн., згідно договорів на пайову участь від 12.01.2006 року, в т.ч. по договору на пайову участь на 2-х кімнатну кв. 26 по вул. Котовського в м. Черкаси.

У звязку з невиконанням ОСОБА_3 своїх зобовязань за кредитним договором, 26.07.2010 року Промінвестбанк звернувся до суду з позовною заявою про звернення стягнення на предмет іпотеки. В процесі розгляду даного питання Промінвестбанку стало відомо, що 15 жовтня 2008 року ОСОБА_2 укладено з ТОВ Корпорація Райагробуддоговір на пайову участь в будівництві квартири в житловому будинку по вул. Котовського, 73 в м. Черкаси, на підставі якого виконавчим комітетом Черкаської міської ради 15.06.2009 року прийнято рішення про оформлення права власності на квартиру та 06.07.2009 року видано свідоцтво про право власності на нерухоме майно квартиру АДРЕСА_4. Даним договором порушено право Промінвестбанку як іпотекодержателя, оскільки позбавляє його права здійснити реалізацію предмету іпотеки для задоволення своїх вимог. Таким чином, Промінвестбанк вважає, що договір на пайову участь від 15.10.2008 року є недійсним, так як даний договір укладений після підписання договору на пайову участь від 12.01.2006 року. Згідно договору про зміни та доповнення від 01.10.2007 року договір на пайову участь від 12.01.2006 року було доповнено третьою стороною Промінвестбанком. Таким чином, договір на пайову участь від 12.01.2006 року став трьохстороннім договором. А отже його розірвання, в т.ч. дострокового, без згоди Промінвестбанку не допускається. Зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.

Відповідно до ст. 4 Закону України Про інвестиційну діяльністьпочинаючи з 14.01.2006 року (внесення змін до закону) обєктами інвестиційної діяльності не можуть бути обєкти житлового будівництва, фінансування спорудження яких здійснюється з використанням недержавних коштів, залучених від фізичних та юридичних осіб, у тому числі в управління. Інвестування та фінансування будівництва таких обєктів може здійснюватися виключно через фонди фінансування будівництва, фонди операцій з нерухомістю, інститути спільного інвестування, недержавні пенсійні фонди, які створені та діють відповідно до законодавства, а також через випуск безпроцентних (цільових) облігацій, за якими базовим товаром виступає одиниця такої нерухомості.

Законом України Про фінансово - кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістювстановлено порядок залучення коштів юридичних осіб з метою фінансування будівництва та особливості управління цими коштами. Відповідно до ч. 1 ст. З вказаного закону, системою фінансово-кредитних механізмів при будівництві житла та операціях з нерухомістю є врегульовані цим законом та договорами дії суб'єктів системи при організації будівництва житла, фінансуванні цього будівництва та здійсненні операцій з нерухомістю. Суб'єктами такої системи у відповідності до ст. 3 даного закону є довірителі, управителі, забудовники, страхові компанії, емітенти ФОП та власники сертифікатів ФОП. TOB Корпорація Райагробудне є фінансовою установою, що підтверджується статутом підприємства та довідкою з ЄДРПОУ. Таким чином, оскільки договір між сторонами укладався 15.10.2008 року - в період дії законів України Про інвестиційну діяльність, Про фінансово кредитні механізми і управління майном при будівництві житла з нерухомістю та враховуючи те, що TOB Корпорація Райагробудне є фінансовою установою, а отже не мала права за вищевказаним законом здійснювати відповідну діяльність та залучати кошти фізичних осіб для будівництва житла, а тому укладений договір на пайову участь від 15.10.2008 року підлягає визнанню недійсним, як правочин, укладений в порушення ст. 4 вимог Закону України Про інвестиційну діяльність, ст. 3 , ч. 1 ст. 4 Про фінансово кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю. Крім того, на момент укладення договору на пайову участь від 15.10.2008 року майнові права на квартиру АДРЕСА_2 перебували у власності ОСОБА_3 та були обтяжені на користь Промінвестбанку, як предмет іпотеки.

Крім того, враховуючи, що на момент укладення договору на пайову участь 15.10.2008 року, майнові права на квартиру АДРЕСА_2 перебували у власності громадянки ОСОБА_3 та були обтяжені на користь ПАТ Промінвестбанк, як предмет іпотеки, вказаний договір на пайову участь від 15.10.2008 року суперечить ч. 1 ст. 526, ст.ст. 629, 651, 319 ЦК України, а тому договір підлягає визнанню недійсним на підставі ч. 1 ст. 203, ч. 1 ст. 215 ЦК України.

Відповідно до ч. 1 ст.216 ЦК України недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов'язані з його недійсністю.

Оскільки рішення про оформлення права власності за гр. ОСОБА_2 та свідоцтво про право власності приймалося на підставі договору на пайову участь від 15.10.2008 року, який підлягає до визнання недійсним, Промінвестбанк вважає, що рішення виконавчого комітету Черкаської міської ради за № 739 від 15.06.2009 року в частині надання дозволу гр. ОСОБА_2 на оформлення права власності на квартиру АДРЕСА_5 та свідоцтво про право власності на нерухоме майно, видане гр. ОСОБА_2 06.07.2009 року виконавчим комітетом Черкаської міської ради, серія САС №124693 підлягають скасуванню.

В судовому засіданні представник Промінвестбанку свої позовні вимоги підтримав та просив їх задоволити.

В судовому зсіданні адвокат відповідача позовні вимоги не визнав та просив суд в позові відмовити, пояснивши, що в подальшому фінансування будівництва спірної квартири було здійснене ОСОБА_2

Після завершення будівництва нерухомість була введена в експлуатацію а право власності на квартири оформлене за інвестором.

На даний час ця квартира № 26 належить на праві власності ОСОБА_2.

Як вбачається із змісту іпотечного договору, у якості предмету іпотеки за цим іпотечним договором були визначені майнові права на квартири, що будуються у житловому будинку № 73 по вул. Котовського в м. Черкаси.

Основним та спеціальним законом, який регулює правовідносини сторін при передачі майна в іпотеку є Закон України Про іпотеку. Вичерпний перелік об'єктів, які можуть бути предметом іпотеки за іпотечним договором, визначений у статті 5 цього Закону. Дана стаття має назву Предмет іпотеки, отже ця стаття має спеціальне призначення та є обов'язковою для застосування сторонами при визначенні предмету іпотеки за іпотечним договором.

На момент укладення іпотечного договору ст. 5 Закону України Про іпотекубуло встановлено, що предметом іпотеки можуть бути один або декілька об'єктів нерухомого майна за таких умов: нерухоме майно належить іпотекодавцю на праві власності або на праві господарського відання, якщо іпотекодавцем є державне або комунальне підприємство установа чи організація; нерухоме майно може бути відчужене іпотекодавцем і на нього відповідно до законодавства може бути звернене стягнення; нерухоме майно зареєстроване у встановленому законом порядку як окремий виділений у натурі об'єкт права власності, якщо інше не встановлено цим Законом. Предметом іпотеки також може бути об'єкт, незавершеного будівництва або інше нерухоме майно, яке стане власністю іпотекодавця, після укладення іпотечного договору, за умови, що іпотекодавець може документально підтвердити право на набуття ним у власність відповідного нерухомого майна у майбутньому. Обтяження такого нерухомого майна іпотекою підлягає державній реєстрації у встановленому законом порядку незалежно від того, хто є власником цього майна на час укладення іпотечного договору. Предметом іпотеки може бути право оренди чи користування нерухомим майном, яке надає орендарю чи користувачу право будувати, володіти та відчужувати об'єкт нерухомого майна. Таке право оренди чи користування нерухомим майном для цілей цього Закону вважається нерухомим майном.

Таким чином, станом на момент укладення іпотечного договору стаття 5 Закону України Про іпотекупередбачала лише три види майна, що може бути предметом іпотеки за іпотечним договором, а саме: об'єкти нерухомого майна, об'єкти незавершеного будівництва та право оренди чи користування нерухомим майном. Отже, можливості передання в іпотеку майнових прав на приміщення в об'єкті, що будується, ця стаття на момент укладення іпотечних договорів не передбачала. (Пізніше в частину 2 ст. 5 Закону України Про іпотекубули внесені зміни Законом України від 25.12.2008 р. № 800Л/І, які набрали чинності з 14.01.2009 р., і ця стаття стала передбачати можливість передання в іпотеку майнових прав на об'єкт незавершеного будівництва).

Таким чином, при вчиненні іпотечного договору сторонами були порушенні приписи статті 5 Закону України Про іпотеку, так як у якості предмету іпотеки за цими іпотечним договором були безпідставно визначені майнові права на приміщення у житлових будинках, що будуються, які не могли бути предметом іпотеки на час вчинення цих договорів.

В іпотечному договорі в момент його укладення сторонами фактично не були визначені предмети іпотеки, адже у якості предметів іпотеки за цими договорами були визначені майнові права на приміщення у житлових будинках, що будуються, але ці майнові права станом на момент укладення іпотечних договорів не могли виступати предметом іпотеки.

Представники ТОВ Корпорація Райагробуд, КП ЧООБТІта ОСОБА_3 в судове засідання не зявились, причини неявки суду е повідомили, хоча про день та час розгляду справи були повідомлені належним чином.

Представник виконавчого комітету Черкаської міської радив судове засідання не зявився, скерував до суду заяву, в якій просить справу розглянути у його відсутність.

Заслухавши пояснення сторін, дослідивши матеріали справи, судом встановлені наступні обставини та відповідні їм правовідносини.

01.10.2007 року між Промінвестбанком та ОСОБА_3 було укладено договір про іпотечний кредит № 02-489/07, за умовами якого ОСОБА_3 зобовязалася погашати у встановлений кредитним договором строк отриманий кредит в сумі 5000000,00 грн. на придбання за договорами на пайову участи у будівництві квартири від 12.01.2006 р. нерухомості, а саме квартир №№ 1, 2, 5, 6, 9, 10, 13, 14, 17, 18, 21, 22, 25, 26 по вул. Котовського, 73. З метою забезпечення виконання кредитного договору між Промінвестбанком та ОСОБА_3 було укладено іпотечний договір № 02-408/07 від 01.10.2007 року, згідно якого було передано в іпотеку банку майнові права на вищевказані незбудовані квартири в житловому будинку по вул. Котовського, 73.

В подальшому договірні відносини між ОСОБА_3 та ТОВ Корпорація Райагробудза договорами на пайову участи у будівництві спірних квартир були розірвані, що не суперечить існуючим між ними договірним вимогам. Суд критично ставиться до посилань представника позивача про те, що на таке розірвання потрібна була згода банку, оскільки таке твердження суперечить викладеним у договорі умовам, згідно яких вже після розірвання договору банк ставиться до відома, а не дає на це згоду.

Потім фінансування будівництва спірної квартири було здійснене ОСОБА_2

Після завершення будівництва нерухомість була введена в експлуатацію а право власності на квартири оформлене за інвесторами.

На даний час ця квартири належать на праві власності ОСОБА_2.

Як вбачається із змісту іпотечного договору, у якості предмету іпотеки за цим іпотечним договором були визначені майнові права на квартири, що будуються у житловому будинку № 73 по вул. Котовського в м. Черкаси.

Основним та спеціальним законом, який регулює правовідносини сторін при передачі майна в іпотеку є Закон України Про іпотеку. Вичерпний перелік об'єктів, які можуть бути предметом іпотеки за іпотечним договором, визначений у статті 5 цього Закону. Дана стаття має назву Предмет іпотеки, отже ця стаття має спеціальне призначення та є обов'язковою для застосування сторонами при визначенні предмету іпотеки за іпотечним договором.

На момент укладення іпотечного договору ст. 5 Закону України Про іпотекубуло встановлено, що предметом іпотеки можуть бути один або декілька об'єктів нерухомого майна за таких умов: нерухоме майно належить іпотекодавцю на праві власності або на праві господарського відання, якщо іпотекодавцем є державне або комунальне підприємство установа чи організація; нерухоме майно може бути відчужене іпотекодавцем і на нього відповідно до законодавства може бути звернене стягнення; нерухоме майно зареєстроване у встановленому законом порядку як окремий виділений у натурі об'єкт права власності, якщо інше не встановлено цим Законом. Предметом іпотеки також може бути об'єкт, незавершеного будівництва або інше нерухоме майно, яке стане власністю іпотекодавця, після укладення іпотечного договору, за умови, що іпотекодавець може документально підтвердити право на набуття ним у власність відповідного нерухомого майна у майбутньому. Обтяження такого нерухомого майна іпотекою підлягає державній реєстрації у встановленому законом порядку незалежно від того, хто є власником цього майна на час укладення іпотечного договору. Предметом іпотеки може бути право оренди чи користування нерухомим майном, яке надає орендарю чи користувачу право будувати, володіти та відчужувати об'єкт нерухомого майна. Таке право оренди чи користування нерухомим майном для цілей цього Закону вважається нерухомим майном.

Таким чином, станом на момент укладення іпотечних договорів стаття 5 Закону України Про іпотекупередбачала лише три види майна, що може бути предметом іпотеки за іпотечним договором, а саме: об'єкти нерухомого майна, об'єкти незавершеного будівництва та право оренди чи користування нерухомим майном. Отже, можливості передання в іпотеку майнових прав на приміщення в об'єкті, що будується, ця стаття на момент укладення іпотечних договорів не передбачала. (Пізніше в частину 2 ст. 5 Закону України Про іпотекубули внесені зміни Законом України від 25.12.2008 р. № 800Л/І, які набрали чинності з 14.01.2009 р., і ця стаття стала передбачати можливість передання в іпотеку майнових прав на об'єкт незавершеного будівництва).

Таким чином, при вчиненні іпотечного договору сторонами були порушенні приписи статті 5 Закону України Про іпотеку, так як у якості предмету іпотеки за цими іпотечним договором були безпідставно визначені майнові права на приміщення у житлових будинках, що будуються, які не могли бути предметом іпотеки на час вчинення цих договорів.

Частиною 1 ст. 203 ЦК України встановлено, що зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства.

З наведеного випливає, що зміст іпотечного договору на момент його укладення був визначений усупереч ст. 5 Закону України Про іпотеку.

Окрім того, суд приходить до висновку, що в іпотечному договорі в момент його укладення сторонами фактично не були визначені предмети іпотеки, адже у якості предметів іпотеки за цими договорами були визначені майнові права на приміщення у житлових будинках, що будуються, але ці майнові права станом на момент укладення іпотечних договорів не могли виступати предметом іпотеки з наведених вище підстав.

Суд критично відноситься до посилань представника банку на те, що спеціальним законом для даних правовідносин є Закон України Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікатиа не Закон України Про іпотеку. Відповідно до сфери дії вказаних законів спеціальним саме для відносин щодо укладення договорів іпотеки та вимог до них є Закон України Про іпотеку, який прямо їх регулює, а не Закон України Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати, який встановлює відносини у системі іпотечного кредитування, а також перетворення платежів за іпотечними активами у виплати за іпотечними сертифікатами із застосуванням механізмів управління майном, як вказано в його преамбулі. За таких умов посилання відповідача на положення Закону України Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікатиє безпідставними та судом не приймаються.

Суд критично ставиться до вимоги банку про визнання недійсним договору про пайову участь у будівництві квартири в житловому будинку по вул. Котовського, 73 у м. Черкаси від 15.10.2008 року, укладеного між ТОВ Корпорація Райагробудта ОСОБА_2 Договір може бути визнаним недійсним на вимогу сторони договору чи особи, права та інтереси якої порушує такий договір. В той же час банк обґрунтовує своє право на оскарження укладеного іншими особами (і, до речі, виконаного обома сторонами) договору тим, що він порушує їх права, які виникають із розглянутого вище іпотечного договору. Оскільки право банку на оскарження договору ТОВ Корпорація Райагробудта ОСОБА_2 не може бути визнане судом, а тому така вимога задоволенню не підлягає. Оскільки наступні вимоги банку, зокрема щодо скасування рішення міськвиконкому про надання дозволу на оформлення права власності на нерухоме майно, скасування свідоцтва про право власності та державної реєстрації права власності на це майно ґрунтуються на первісній вимозі, задоволенню вони також не підлягають.

Враховуючи викладене, керуючись ст.ст.10, 60, 212-215, 218 ЦПК України, суд -

В И Р І Ш И В:

В позові Публічного акціонерного товариства Акціонерний комерційний промислово-інвестиційний банквід імені якого діє філія Відділення ПАТ Промінвестбанк в м. Черкасидо ОСОБА_2, ТОВ Корпорація Райагробуд, виконавчого комітету Черкаської міської ради, КП Черкаське обласне обєднане бюро технічної інвентаризації, третя особа: ОСОБА_3 про визнання договору недійсним, скасування рішення про оформлення права власності на нерухоме майно, державної реєстрації права власності на нерухоме майно, свідоцтва про право власності на нерухоме майно відмовити.

Рішення може бути оскаржено в апеляційному порядку до Черкаського апеляційного суду протягом десяти днів з моменту його проголошення. Особи, які брали участь у справі, але не були присутні у судовому засіданні під час проголошення судового рішення, можуть подати апеляційну скаргу протягом десяти днів з дня отримання копії цього рішення.

Головуючий: