Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

22 жовтня 2012 року Соснівський районний суд м. Черкаси в складі:

головуючого судді ГрабовогоП.С.

при секретарі- Маламуж Н.В.

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі Соснівського районного суду м. Черкаси цивільну справу за позовом Публічного акціонерного товариства Акціонерний комерційний промислово-інвестиційний банкв особі філії Відділення ПАТ Промінвестбанк в м. Черкасидо ОСОБА_1, Товариства з обмеженою відповідальністю Корпорація Райагробуд, Виконавчого комітету Черкаської міської ради, Комунального підприємства Черкаське обласне обєднане бюро технічної інвентаризації, третя особа: ОСОБА_2 про визнання договору недійсним, скасування рішення про оформлення права власності на нерухоме майно, державної реєстрації права власності на нерухоме майно, свідоцтва про право власності на нерухоме майно,-

В С Т А Н О В И В:

Позивач звернувся в суд з позовом до ОСОБА_1, Товариства з обмеженою відповідальністю Корпорація Райагробуд, Виконавчого комітету Черкаської міської ради, Комунального підприємства Черкаське обласне обєднане бюро технічної інвентаризації, третя особа: ОСОБА_2 про визнання договору недійсним, скасування рішення про оформлення права власності на нерухоме майно, державної реєстрації права власності на нерухоме майно, свідоцтва про право власності на нерухоме майно.

В обгрунтування своїх вимог вказував, що між Промінвестбанком та ОСОБА_2 01.10.2007 р. було укладено договір про іпотечний кредит № 02-489/07, за умовами якого ОСОБА_2 зобовязалася погашати у встановлений кредитним договором строк отриманий кредит в сумі 5000000,00 грн. на придбання нерухомості (квартири №№ 1, 2, 5, 6, 9, 10, 13, 14, 17, 18, 21, 22, 25, 26 по вул. Котовського, 73).

З метою забезпечення виконання кредитного договору між Промінвестбанком та ОСОБА_2 було укладено іпотечний договір № 02-408/07 від 01.10.2007 року, згідно якого було передано в іпотеку банку майнові права на квартири, в томі числі на квартиру будівничим номером 25, яка розміщена на 10-му поверсі житлового будинку по вул. Котовського, 73, 1-й підїзд, за договором на пайову участь в будівництві квартири в житловому будинку по вул. Котовського, 73 в м. Черкаси від 12.01.2006 року укладеним між ОСОБА_2 та ТОВ Корпорація Райагробуд.

Згідно з п. 1.2. іпотечного договору № 02-408/07 від 01.10.2007 року після закінчення будівництва збудована нерухомість продовжує бути предметом іпотеки.

Іпотечний договір №02-408/07 від 01.10.2007р. посвідчений нотаріально і зареєстрований в реєстрі за №8088 від 01.10.2007р. та накладено заборону на відчуження предмету іпотеки за №8089-8102 від 01.10.2007р. приватним нотаріусом Черкаського міського нотаріального округу ОСОБА_3

Обтяження на предмет іпотеки зареєстроване в державному реєстрі іпотек (номер звитягу про реєстрацію 14689954 від 01.10.2007р.), в Єдиному реєстрі заборон відчуження обєктів нерухомого майна (номер витягу про реєстрацію 14689774 від 01.10.2007р.).

Кредитні кошти гр-ка ОСОБА_2 отримала в повному обсязі шляхом перерахування з позичкового рахунку №0435 на поточний рахунок № 0254, який належить ТОВ Корпорація Райагробуд(замовнику по договору на пайову участь), як розрахунок за придбані квартири, в тому числі і АДРЕСА_1. Підтвердженням повного розрахунку за договором на пайову участь у будівництві квартири в житловому будинку по вул. Котовського, 73 у м. Черкаси від 12.01.2006р. (надалі договір на пайову участь від 12.01.2006р.), підтверджується квитанціями до прибуткового касового ордеру № 37 від 16.01.2006р., № 829 від 01.02.2006р., №98 від 20.04.2006р., №103 від 11.05.2006р., №118 від 12.07.2006р., №120 від 31.07.2006р., №135 від 19.09.2006р. №141 від 26.09.2006р., №150 від 02.10.2006р., №157 від 13.10.2006р., №178 від 15.11.2006р., №185 від 23.11.2006р., №207 від 14.12.2006р., №203 від 29.12.2006р., №40 від 06.02.2007р., №69 від 27.02.2007р., №85 від 29.03.2007р., №130 від 17.04.2007р., №238 від 17.05.2007р. та довідкою ТОВ „Корпорація „Райагробуд від 03.09.2007р. за №61. Таким чином, свої грошові зобовязання за договором на пайову участь від 12.01.2006р. по квартирі будівничим № 25 гр. ОСОБА_2 виконала належним чином, сплативши вартість квартири у повному обсязі.

У відповідності до ст. 5 закону України „Про іпотеку, ст. 5 закону України Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікатигр. ОСОБА_2 документально підтвердила право на набуття нею у власність квартири № 25 в м. Черкаси, вул. Котовського, 73 в майбутньому, надавши банку наступні документи: договори на пайову участь від 12.01.2006р., в т.ч. договір на пайову участь на АДРЕСА_2, довідку, видану ТОВ Корпорація Райагробуд про те, що гр. ОСОБА_2 внесено кошти в сумі 2145000,00грн. згідно договорів на пайову участь від 12.01.2006р. в т.ч. по договору на пайову участь на АДРЕСА_1.

У звязку з невиконанням ОСОБА_2 своїх зобовязань за кредитним договором, 26.07.2010 року Промінвестбанк звернувся до суду з позовною заявою про звернення стягнення на предмет іпотеки, в тому числі на квартиру, будівничим № 25, площею 135, 7 кв.м., яка розміщена на 10-му поверсі житлового будинку по вул. Котовського, буд. 73 в 1-му підїзді у м. Черкаси за договором на пайову участь в будівництві квартири в житловому будинку по вул. Котовського, буд. 73 у м. Черкаси від 12.01.2006р. (зі змінами) для погашення заборгованості ОСОБА_2 перед ПАТ Промінвестбанк.

В процесі розгляду даного питання Промінвестбанку стало відомо, що 14.12.2008 ОСОБА_1 укладено з ТОВ Корпорація Райагробуддоговір на пайову участь в будівництві квартири в житловому будинку по вул. Котовського, 73 в м. Черкаси, на підставі якого виконавчим комітетом Черкаської міської ради 28.07.2009 року прийнято рішення № 934 про оформлення права власності на квартиру та 12.08.2009 року видано свідоцтво про право власності на нерухоме майно квартиру АДРЕСА_3.

Позивач вважає, що даним договором порушено його право як іпотекодержателя, оскільки позбавляє права здійснити реалізацію предмету іпотеки для задоволення своїх вимог.

Таким чином, Промінвестбанк вважає, що договір на пайову участь від 14.12.2008 року є недійсним, так як даний договір укладений після підписання договору на пайову участь від 12.01.2006 року. Згідно з договором про зміни та доповнення від 01.10.2007 року договір на пайову участь від 12.01.2006 року було доповнено третьою стороною Акціонерним комерційним промислово-інвестиційним банком (закрите акціонерне товариство), філія Відділення Промінвестбанку в м. Черкаси. Таким чином, договір на пайову участь від 12.01.2006 року став трьохстороннім договором. А отже його розірвання, в т.ч. дострокового, без згоди Промінвестбанку не допускаться. Зміна або розірвання договору допускаться лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Трьохсторонній договір про розірвання договору на пайову участь в будівництві квартири в житловому будинку по вул. Котовського, 73 у м. Черкаси від 12.01.2006 року не укладався. Існування двох договорів на пайову участь відносно одного предмету (квартири АДРЕСА_4) одночасно є недопустимим.

Відповідно до ст. 4 Закону України Про інвестиційну діяльністьпочинаючи з 14.01.2006 року (внесення змін до закону) обєктами інвестиційної діяльності не можуть бути обєкти житлового будівництва, фінансування спорудження яких здійснюється з використанням недержавних коштів, залучених від фізичних та юридичних осіб, у тому числі в управління. Інвестування та фінансування будівництва таких обєктів може здійснюватися виключно через фонди фінансування будівництва, фонди операцій з нерухомістю, інститути спільного інвестування, недержавні пенсійні фонди, які створені та діють відповідно до законодавства, а також через випуск безпроцентних (цільових) облігацій, за якими базовим товаром виступає одиниця такої нерухомості.

Законом України Про фінансово - кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістювстановлено порядок залучення коштів юридичних осіб з метою фінансування будівництва та особливості управління цими коштами. Відповідно до ч. 1 ст. З вказаного закону, системою фінансово-кредитних механізмів при будівництві житла та операціях з нерухомістю є врегульовані цим законом та договорами дії суб'єктів системи при організації будівництва житла, фінансуванні цього будівництва та здійсненні операцій з нерухомістю. Суб'єктами такої системи у відповідності до ст. 3 даного закону є довірителі, управителі, забудовники, страхові компанії, емітенти ФОП та власники сертифікатів ФОП. TOB Корпорація Райагробудне є фінансовою установою, що підтверджується статутом підприємства та довідкою з ЄДРПОУ. Таким чином, оскільки договір між сторонами укладався 14.12.2008 року - в період дії законів України Про інвестиційну діяльність, Про фінансово кредитні механізми і управління майном при будівництві житла з нерухомістюта враховуючи те, що TOB Корпорація Райагробудне є фінансовою установою, а отже не мала права за вищевказаним законом здійснювати відповідну діяльність та залучати кошти фізичних осіб для будівництва житла, а тому укладений договір на пайову участь від 14.12.2008 року підлягає визнанню недійсним, як правочин, укладений в порушення ст. 4 вимог Закону України Про інвестиційну діяльність, ст. 3 , ч. 1 ст. 4 Про фінансово кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю. Крім того, на момент укладення договору на пайову участь від 14.12.2008 року майнові права на квартиру АДРЕСА_5 перебували у власності ОСОБА_2 та були обтяжені на користь Промінвестбанку, як предмет іпотеки.

Оскільки рішення Черкаської міської ради про оформлення права власності від 28.07.2009 року № 934 за ОСОБА_1 та свідоцтво про право власності від 12.08.2009 року приймалося на підставі договору на пайову участь від 14.12.2008 року, який підлягає до визнання недійсним, позивач вважає, що рішення виконавчого комітету Черкаської міської ради від 28.07.2009 року в частині надання дозволу ОСОБА_1 на оформлення права власності на квартиру АДРЕСА_6 та свідоцтво про право власності на нерухоме майно підлягають скасуванню.

Позивач просить суд визнати договір на пайову участь в будівництві квартири в житловому будинку по вул. Котовського, 73 у м. Черкаси від 14.12.2008р., укладений між гр. ОСОБА_1 та ТОВ „Корпорація „Райагробуд, недійсним. Скасувати рішення виконавчого комітету Черкаської міської ради за № 934 від 28.07.2009р. в частині надання дозволу гр. ОСОБА_1 на оформлення права власності на квартиру АДРЕСА_6. Скасувати свідоцтво про право власності на нерухоме майно, видане гр. ОСОБА_1 12.08.2009р. виконавчим комітетом Черкаської міської ради, серія САС № 124732, на квартиру № 25 , загальною площею 121, 9 кв. м., житловою площею 40, 9 кв. м., в будинку по вул. Котовського, 73, у м. Черкаси. Скасувати державну реєстрацію права власності на нерухоме майно, проведену Комунальним підприємством „Черкаське обласне обєднане бюро технічної інвентаризації-.

В судовому засіданні представник позивача позовні вимоги підтримала та просила їх задовольнити.

Представник відповідача ОСОБА_1 заперечував проти задоволення позову, просив в його задоволенні відмовити в повному обсязі.

ОСОБА_2 в судове засідання не зявилася, повідомлялася належним чином про час та місце розгляду справи причин неявки не повідомила.

Представник виконавчого комітету Черкаської міської ради в судове засідання не зявився, до суду надіслав клопотання про розгляд справи в їх відсутність.

Представник ЧООБТІ в судове засідання не зявився, надіслав до суду заяву про розгляд справи у їх відсутність.

Заслухавши пояснення сторін, дослідивши матеріали справи, суд вважає, що позовні вимоги не підлягають задоволенню, з наступних підстав.

01.10.2007 року між Промінвестбанком та ОСОБА_2 було укладено договір про іпотечний кредит № 02-489/07, за умовами якого ОСОБА_2 зобовязалася погашати у встановлений кредитним договором строк отриманий кредит в сумі 5000000,00 грн. на придбання за договорами на пайову участи у будівництві квартири від 12.01.2006 р. нерухомості, а саме квартир №№ 1, 2, 5, 6, 9, 10, 13, 14, 17, 18, 21, 22, 25, 26 по вул. Котовського, 73. З метою забезпечення виконання кредитного договору між Промінвестбанком та ОСОБА_2 було укладено іпотечний договір № 02-408/07 від 01.10.2007 року, згідно якого було передано в іпотеку банку майнові права на вищевказані незбудовані квартири в житловому будинку по вул. Котовського, 73.

В подальшому договірні відносини між ОСОБА_2 та ТОВ Корпорація Райагробудза договорами на пайову участь у будівництві спірних квартир були розірвані, що не суперечить існуючим між ними договірним вимогам.

Суд вважає, що не потрібна була згода банку на розірвання договору, оскільки таке твердження суперечить викладеним у договорі умовам, згідно яких вже після розірвання договору банк ставиться до відома, а не дає на це згоду.

Із змісту іпотечного договору вбачається, що в якості предмету іпотеки за цими іпотечним договором були визначені майнові права на квартири, що будуються у житловому будинку № 73 по вул. Котовського в м. Черкаси.

Основним та спеціальним законом, який регулює правовідносини сторін при передачі майна в іпотеку є Закон України Про іпотеку. Вичерпний перелік об'єктів, які можуть бути предметом іпотеки за іпотечним договором, визначений у статті 5 цього Закону. Дана стаття має назву Предмет іпотеки, отже ця стаття має спеціальне призначення та є обов'язковою для застосування сторонами при визначенні предмету іпотеки за іпотечним договором.

При укладенні іпотечного договору ст. 5 Закону України „Про іпотеку було встановлено, що предметом іпотеки можуть бути один або декілька об'єктів нерухомого майна за таких умов: нерухоме майно належить іпотекодавцю на праві власності або на праві господарського відання, якщо іпотекодавцем є державне або комунальне підприємство установа чи організація; нерухоме майно може бути відчужене іпотекодавцем і на нього відповідно до законодавства може бути звернене стягнення; нерухоме майно зареєстроване у встановленому законом порядку як окремий виділений у натурі об'єкт права власності, якщо інше не встановлено цим Законом. Предметом іпотеки також може бути об'єкт, незавершеного будівництва або інше нерухоме майно, яке стане власністю іпотекодавця, після укладення іпотечного договору, за умови, що іпотекодавець може документально підтвердити право на набуття ним у власність відповідного нерухомого майна у майбутньому. Обтяження такого нерухомого майна іпотекою підлягає державній реєстрації у встановленому законом порядку незалежно від того, хто є власником цього майна на час укладення іпотечного договору. Предметом іпотеки може бути право оренди чи користування нерухомим майном, яке надає орендарю чи користувачу право будувати, володіти та відчужувати об'єкт нерухомого майна. Таке право оренди чи користування нерухомим майном для цілей цього Закону вважається нерухомим майном.

Так, станом на момент укладення іпотечного договору стаття 5 Закону України Про іпотеку передбачала лише три види майна, що може бути предметом іпотеки за іпотечним договором, а саме: об'єкти нерухомого майна, об'єкти незавершеного будівництва та право оренди чи користування нерухомим майном. Отже, можливості передання в іпотеку майнових прав на приміщення в об'єкті, що будується, ця стаття на момент укладення іпотечних договорів не передбачала. (Пізніше в частину 2 ст. 5 Закону України Про іпотекубули внесені зміни Законом України від 25.12.2008 р. № 800Л/І, які набрали чинності з 14.01.2009 р., і ця стаття стала передбачати можливість передання в іпотеку майнових прав на об'єкт незавершеного будівництва).

Тобто, при вчиненні іпотечного договору сторонами були порушенні приписи статті 5 Закону України Про іпотеку, так як у якості предмету іпотеки за цими іпотечним договором були безпідставно визначені майнові права на приміщення у житлових будинках, що будуються, які не могли бути предметом іпотеки на час вчинення цих договорів.

Відповідно до ч. 1 ст. 215 ЦК України - підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

З наведеного випливає, що зміст іпотечного договору на момент його укладення був визначений усупереч ст. 5 Закону України Про іпотеку, що відповідно є підставою для його недійсності.

Рішенням Соснівського районного суду м. Черкаси від 18.04.2011 року іпотечний договір від 01.10.2007р. №02-408/07, укладений між закритим (нині публічним) акціонерним товариством „Акціонерний комерційний промислово-інвестиційний банк, як іпотекодержателем, та ОСОБА_2, як іпотекодавцем, посвідчений приватним нотаріусом Черкаського міського нотаріального округу ОСОБА_3, зареєстрований в реєстрі за №8088 в частині передачі в іпотеку майнових прав на квартиру, загальною площею 121, 9 кв.м. будівничим № 25, що розміщена на 10-му поверсі житлового будинку, будівнича адреса, вул. Котовського, 73, у м. Черкаси, 1-й підїзд визнано недійсним. На підставі оспорюваного іпотечного договору 01.10.2007 року приватним нотаріусом Черкаського міського нотаріального округу ОСОБА_3 на спірні квартири було накладено заборону відчуження та зареєстровано її в Єдиному реєстрі заборон відчуження об'єктів нерухомого майна. Також нотаріусом було внесено до Державного реєстру іпотек запис про обтяження квартир іпотекою.

Договір може бути визнаним недійсним на вимогу сторони договору чи особи, права та інтереси якої порушує такий договір. В той же час банк обґрунтовує своє право на оскарження укладеного іншими особами (і, до речі, виконаного обома сторонами) договору тим, що він порушує їх права, які виникають із розглянутого вище іпотечного договору. Оскільки суд прийшов до висновку про визнання недійсним зазначеного іпотечного договору, як відомо зі ст. 60 ЦПК України обставини, встановлені судовим рішенням у цивільній, господарській або адміністративній справі, що набрало законної сили, не доказуються при розгляді інших справ, у яких беруть участь ті самі особи або особа, щодо якої встановлено ці обставини. Право банку на оскарження договору ТОВ Корпорація Райагробудта ОСОБА_1 не може бути визнане судом, а тому така вимога задоволенню не підлягає. Оскільки наступні вимоги банку, зокрема щодо скасування рішення міськвиконкому про надання дозволу на оформлення права власності на нерухоме майно, скасування свідоцтва про право власності та державної реєстрації права власності на це майно ґрунтуються на первісній вимозі, задоволенню вони також не підлягають.

При таких обставинах позов не підлягає задоволенню.

На підставі викладеного, керуючись ст.ст.3, 5, 10, 11, 57-60, 212-215, 218 ЦПК України, ст. ст. 203, 215 ЦК України, ст.ст.5 Закону України Про іпотеку, суд

В И Р І Ш И В:

В задоволенні позову Публічного акціонерного товариства Акціонерний комерційний промислово-інвестиційний банкв особі філії Відділення ПАТ Промінвестбанк в м. Черкасидо ОСОБА_1, Товариства з обмеженою відповідальністю Корпорація Райагробуд, Виконавчого комітету Черкаської міської ради, Комунального підприємства Черкаське обласне обєднане бюро технічної інвентаризації, третя особа: ОСОБА_2 про визнання договору недійсним, скасування рішення про оформлення права власності на нерухоме майно, державної реєстрації права власності на нерухоме майно, свідоцтва про право власності на нерухоме майно відмовити повністю.

Рішення може бути оскаржене в апеляційному порядку до апеляційного суду Черкаської області через суд першої інстанції шляхом подачі в 10-ти денний строк з дня проголошення рішення апеляційної скарги.

Головуючий: