копія Справа №2318/1137/2012
2/2318/757/2012
РІШЕННЯ
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
27.03.2012 Уманський міськрайонний суд Черкаської області
в складі: головуючого судді Прокулевича В.С.
при секретарі Крисюк Л.Л.
розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в м.Умань справу за позовом ОСОБА_1 , ОСОБА_2 до Піківецької сільської ради Уманського району про визнання права власності на нерухоме майно та зустрічним позовом Піківецької сільської ради до ОСОБА_1 , ОСОБА_2 про розірвання договору оренди нерухомого або іншого майна, що належить до комунальної власності,
Позивачі звернулися до суду з позовом до відповідача про визнання права власності на нерухоме майно, посилаючись на те, що 27 грудня 2011 року між ОСОБА_1 та Піківецькою сільською радою в особі сільського голови Тарасенка Василя Івановича був укладений договір оренди нерухомого майна, що знаходиться в комунальній власності.
Витрачені кошти відповідно до ч.4 ст.368 ЦК України, є спільною сумісною власністю ОСОБА_1 та ОСОБА_2 , що підтверджується випискою з карткового рахунку „Ощадбанку за період з 01.08.2011 року по 11.01.2012 року, та довідкою „Правекс банку від 21.02.2012 року.
Відповідно до висновку ТОВ «Екобуд» дане приміщення неможливо використовувати за призначенням, тобто для створення Центру аналітичних досліджень розвитку молоді в Уманському районі. Разом з тим, відповідно до довідки ТОВ «Екобуд» дане приміщення після виготовлення проектної-кошторисної документації по реконструкції, ремонту та переплануванню, може бути переведено до житлового фонду, що не суперечить чинним законам та нормам України.
В зв`язку з неможливістю влаштування адміністративного (офісного) приміщення ОСОБА_1 вимушена припинити підприємницьку діяльність.
Відповідно до ч.2 ст.27 Закону України « Про оренду державного і комунального майна» від 10 квітня 1992 року в редакції від 14 березня 1995року орендодавець зобов`язаний компенсувати орендарю кошти витрачені на здійснення поліпшення майна, а відповідно до ч.4 ст.652 ЦК України зміна договору у зв`язку з істотною зміною обставин допускається за рішенням суду у виняткових випадках, коли розірвання договору суперечить суспільним інтересам або потягне для сторін шкоду, яка значно перевищує затрати, необхідні для виконання договору на умовах, змінених судом.
Позивачі ОСОБА_1 та ОСОБА_2 вважають також, що договір оренди нерухомого майна від 27 грудня 2011 року є договором приєднання. Оскільки під час підписання даного договору ОСОБА_1 було звернено увагу ОСОБА_3 , який готував договір на деякі незрозумілі умови пунктів 3.2 та 4.3 (у тому числі на право Орендодавцю відмовитись від цього Договору і припинити здачу в оренду приміщення площею 81,4 квадратних метри не попереджаючи про це Орендаря до припинення строку дії Договору), ОСОБА_1 було виявлено бажання змінити їх. Проте особою безпосередньо, яка підписувала договір було відмовлено у зміні умов договору, оскільки такий договір було розроблено, як стандартний для застосування для органів місцевого самоврядування на всій території України. Отже, ОСОБА_1 фактично була позбавлена права, які звичайно мала, адже при інших звичайних умовах (наприклад, якщо б можливо було запропонувати свій варіант договору) ОСОБА_1 зафіксувала платежі за орендну плату в розмірі 15% на рік, що визначено п.29 Додатку № 2 Постанови КМ України від 4 жовтня 1995 р. N 786 «Про Методику розрахунку і порядок використання плати за оренду державного майна»,а не 20% на рік визначених в Договорі.
Частинами 1,2 ст.634 ЦК України визначено, що - договором приєднання є договір, умови якого встановлені однією із сторін у формулярах або інших стандартних формах, який може бути укладений лише шляхом приєднання другої сторони до запропонованого договору в цілому. Друга сторона не може запропонувати свої умови договору. Договір приєднання може бути змінений або розірваний на вимогу сторони, яка приєдналася, якщо вона позбавляється прав, які звичайно мала, а також якщо договір виключає чи обмежує відповідальність другої сторони за порушення зобов`язання або містить інші умови, явно обтяжливі для сторони, яка приєдналася .
Статтею 8 ЖК України визначено переведення придатних для проживання жилих будинків і жилих приміщень у будинках державного і громадського житлового фонду в нежилі, як правило, не допускається. У виняткових випадках переведення жилих будинків і жилих приміщень у нежилі може здійснюватися за рішенням органів, зазначених у частині другій статті 7 цього Кодексу.Переведення жилих будинків і жилих приміщень відомчого і громадського житлового фонду в нежилі провадиться за пропозиціями відповідних міністерств, державних комітетів, відомств і центральних органів громадських організацій.Переведення жилих будинків і жилих приміщень, що належать колгоспам, у нежилі здійснюється за рішенням загальних зборів членів колгоспу або зборів уповноважених.Переведення жилих будинків житлово-будівельних кооперативів у нежилі не допускається. Взявши до уваги однакове для всього змісту буквальне значення слів і понять, а також загальноприйняте у відповідній сфері відносин значення термінів та застосовуючи ст.8 ЦК України Якщо цивільні відносини не врегульовані цим Кодексом, іншими актами цивільного законодавства або договором, вони регулюються тими правовими нормами цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, що регулюють подібні за змістом цивільні відносини (аналогія закону).У разі неможливості використати аналогію закону для регулювання цивільних відносин вони регулюються відповідно до загальних засад цивільного законодавства (аналогія права),в відповідності до ст.213 ЦК України роблять висновок, що Держава Україна сприяє житловому будівництву, та переведенню нежитлового фонду в житловий фонд при наявності висновку проектної організації.
Разом з тим, ОСОБА_2 є пенсіонером ЗС України(копія пенсійного посвідчення додається), знаходиться на квартирному обліку в ЗС України при військовій частині НОМЕР_1 (копія довідки додається), та відповідно до ст.17 Конституції України Держава забезпечує соціальний захист громадян України, які перебувають на службі у Збройних Силах України та в інших військових формуваннях, а також членів їхніх сімей,потребує соціального захисту,а в відповідності п.6 ст.12 Закону України «Про соціальний та правовий захист військовослужбовців та членів їх сімей» - військовослужбовці, які мають вислугу на військовій службі не менше 17 років та потребують поліпшення житлових умов, мають право на одержання земельної ділянки для будівництва та обслуговування жилого будинку, господарських будівель і споруд в населених пунктах, обраних ними для проживання з урахуванням встановленого порядку.Органи місцевого самоврядування зобов`язані надавати земельні ділянки та в межах визначених законом повноважень допомогу в будівництві військовослужбовцям, батькам та членам сімей військовослужбовців, які загинули (померли) або пропали безвісти під час проходження військової служби, а також звільненим з військової служби особам, які стали інвалідами під час проходження військової служби, якщо вони виявили бажання побудувати приватні жилі будинки. Взявши до уваги однакове для всього змісту буквальне значення слів і понять, а також загальноприйняте у відповідній сфері відносин значення термінів вважаємо, що органи місцевого самоврядування мають сприяти житловому будівництву військовослужбовців та військовослужбовців запасу, а також переведенню нежитлового фонду в житловий фонд при наявності висновку проектної організації. Крім того, згідно ст.47 Конституції України Кожен має право на житло. Держава створює умови,за яких кожний громадянин матиме змогу побудувати житло, придбати його у власність або взяти в оренду. Громадянам, які потребують соціального захисту, житло надається державою та органами місцевого смоврядування безоплатно або за доступну для них плату відповідно до закону.
Також вважають, що згідно Закону України «Про соціальний та правовий захист військовослужбовців та членів їх сімей» соціального захисту потребує Позивач 1, як член сім`ї військовослужбовця.
Згідно ст.8 Конституції України Конституція України має найвищу юридичну силу. Закони та інші нормативно-правові акти приймаються на основі Конституції України і повинні відповідати їй. Норми Конституції України є нормами прямої дії. Звернення до суду для захисту конституційних прав і свобод людини і громадянина безпосередньо на підставі Конституції України гарантується. Пленум Верховного Суду України в п. 5 своєї Постанови від 01.11.1996 року № 9 роз`яснив, що при здійсненні правосуддя судам під час розгляду справи необхідно піддавати оцінці нормативно-правові акти будь якого державного органу на відповідність їх як Конституції, так і Закону. Пунктом 3 Постанови визначено, шо суд може на підставі ст.144 Конституції визнати такими, що не відповідають Конституції чи законам України, рішення органів місцевого самоврядування… Звернення до Конституційного Суду України в такому разі не вимагається.
Нормами ч.1-3 ст.652 ЦК України визначено наступне: У разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, договір може бути змінений або розірваний за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті зобов`язання. Зміна обставин є істотною, якщо вони змінилися настільки, що, якби сторони могли це передбачити, вони не уклали б договір або уклали б його на інших умовах.
Якщо сторони не досягли згоди щодо приведення договору у відповідність з обставинами, які істотно змінились, або щодо його розірвання, договір може бути розірваний, а з підстав, встановлених частиною четвертою цієї статті, змінений за рішенням суду на вимогу заінтересованої сторони за наявності одночасно таких умов:
1) в момент укладення договору сторони виходили з того, що така зміна обставин не настане;
2) зміна обставин зумовлена причинами, які заінтересована сторона не могла усунути після їх виникнення при всій турботливості та обачності, які від неї вимагалися;
3) виконання договору порушило б співвідношення майнових інтересів сторін і позбавило б заінтересовану сторону того, на що вона розраховувала при укладенні договору;
4) із суті договору або звичаїв ділового обороту не випливає, що ризик зміни обставин несе заінтересована сторона.
У разі розірвання договору внаслідок істотної зміни обставин суд, на вимогу будь-якої із сторін, визначає наслідки розірвання договору виходячи з необхідності справедливого розподілу між сторонами витрат, понесених ними у зв`язку з виконанням цього договору.
В зв`язку з викладеним, позивачі вважають, що згідно пунктів 1,3,4 ст.653 ЦК України у разі зміни договору зобов`язання сторін змінюються відповідно до змінених умов щодо предмета, місця, строків виконання тощо.У разі зміни або розірвання договору зобов`язання змінюється або припиняється з моменту досягнення домовленості про зміну або розірвання договору, якщо інше не встановлено договором чи не обумовлено характером його зміни. Якщо договір змінюється або розривається у судовому порядку, зобов`язання змінюється або припиняється з моменту набрання рішенням суду про зміну або розірвання договору законної сили. Сторони не мають права вимагати повернення того, що було виконане ними за зобов`язанням до моменту зміни або розірвання договору, якщо інше не встановлено договором або законом, існують підстави, для зміни договору оренди нерухомого майна від 27 грудня 2011 року між Позивачкою - ОСОБА_1 та Піківецькою сільською радою в особі сільського голови Тарасенка Василя Івановича, на договір найму житлового приміщення, а згідно ст.654 ЦК України зміна або розірвання договору вчиняється в такій самій формі, що й договір, що змінюється або розривається, якщо інше не встановлено договором або законом чи не випливає із звичаїв ділового обороту.
13 березня 2012 року Піківецька сільська рада Уманського району звернулася з зустрічним позовом до ОСОБА_1 та ОСОБА_2 про розірвання договору оренди нерухомого або іншого майна, що належить до комунальної власності, посилаючись на те, що рішенням сільської ради від 16 листопада 2011 року №13-2/VI „Про передачу в оренду не житлового приміщення фізичній особі-підприємцю ОСОБА_1 передано в оренду терміном до трьох років не житлове приміщення площею 81,4 кв.м. для створення центру аналітичних досліджень розвитку молоді в Уманському районі, яке знаходиться на 6(додатковому технічному) поверсі житлового будинку АДРЕСА_1 .
27 грудня 2011 року між ОСОБА_1 та Піківецькою сільською радою укладено договір оренди на дане приміщення. Згідно договору оренди передача майна в оренду не тягне за собою виникнення в Орендаря права власності на це майно. Власником майна залишається територіальна громада села, орендар користується майном протягом строку оренди.
Відповідно до п.3.4. Договору оренди орендна плата перераховується Піківецькій сільській раді щомісяця не пізніше 10 числа місяця, наступного за звітним місяцем; п.4.4,4.5 сільська рада має право без будь-якого попередження обмежити доступ Орендарю у частину орендованого ним приміщення у випадку прострочення в оплаті будь-яких платежів, передбачених цих договором. Самостійно встановлювати Правила, Інструкції та Приписи відносно використання орендованого Орендарем Приміщення відносно його використання, а також змінювати та доповнювати ці Правила, Інструкції та Приписи.
Станом на 1.03.2012 року до сільської ради не сплачено жодної копійки орендної плати, що є порушенням п.п.3.4 умов Договору.
Згідно п.5.6 договору орендар повинен використовувати приміщення відповідно до його призначення, тобто створення Центру Аналітичних досліджень розвитку молоді в Уманському районі. На даний час відповідач не використовує дане приміщення згідно умов договору, що також є порушенням умов зазначеного договору.
Квартири військовослужбовців в даному будинку є власністю Міністерства Оборони України, будинок перебуває на балансі ДП „Білогрудівка, в комунальній власності територіальної громади с.Піківець.
В судовому засіданні позивач - відповідач ОСОБА_2 , що представляє також інтереси ОСОБА_1 , свій позов підтримав, проти задоволення зустрічного позову заперечував і просив суд визнати за ОСОБА_1 право власності на приміщення площею 81,4 квадратних метри розміщене на шостому поверсі будинку за адресою: АДРЕСА_1 .
В судовому засіданні представник відповідача-позивача за зустрічним позивом первісний позов не визнав та просив суд об`єднати справи в одне провадження, прийняти рішення, яким договір оренди нерухомого або іншого майна, укладеного між ОСОБА_1 та Піківецькою сільською радою, що належить до комунальної власності, від 27 грудня 2011 року визнати розірваним та закрити провадження по справі в зв`язку з відсутність предмету спору.
Відповідно до акту прийому-передачі орендованого приміщення від 27 грудня 2011 року №1 приміщення за адресою: АДРЕСА_1 , було передано Піківецькою сільською радою ОСОБА_1 , сторони оглянули приміщення та дійшли згоди, що стан приміщення та його обладнання на момент передачі в оренду задовільний і відповідає технічним, санітарним і протипожежним правилам та нормам.
Відповідно до висновку ТОВ «Екобуд» приміщення за адресою: АДРЕСА_1 , неможливо використовувати за призначенням, тобто для створення Центру аналітичних досліджень розвитку молоді в Уманському районі. Разом з тим, відповідно до довідки ТОВ «Екобуд» дане приміщення після виготовлення проектної-кошторисної документації по реконструкції, ремонту та переплануванню, може бути переведено до житлового фонду, що не суперечить чинним законам та нормам України
Відповідно до пенсійного посвідчення № НОМЕР_2 , від 05.10.2011 року ОСОБА_2 є пенсіонером за вислугою років.
Вислухавши пояснення сторін, дослідивши матеріали справи, суд приходить до висновку про те, що первісний позов підлягає до задоволення, як обґрунтований і документально підтверджений, а зустрічний позов підлягає до задоволення частково, в частині позовних вимог про визнання договору оренди нерухомого або іншого майна, укладеного 27 грудня 2011 року між ОСОБА_1 та Піківецькою сільською радою розірваним, оскільки інші позовні вимоги не є доцільними та суперечать нормам встановленим в цивільному законодавстві України.
На підставі Закону України „Про оренду державного і комунального майна, Закону України „Про соціальний та правовий захист військовослужбовців та членів їх сімей, ст.ст. 212, 213, 368, 634, 652, 653, 654 ЦК України, керуючись ст.ст. 10, 60, 208, 209, 118-120, 123, 124,126, 212-215, ЦПК України, суд, -
Позов ОСОБА_1 , ОСОБА_2 до Піківецької сільської ради Уманського району про визнання права власності на нерухоме майно - задовольнити.
Визнати за ОСОБА_1 право власності на приміщення площею 81,4 квадратних метрів розміщене на шостому поверсі будинку АДРЕСА_1 .
Зустрічний позов Піківецької сільської ради до ОСОБА_1 , ОСОБА_2 про розірвання договору оренди нерухомого, що належить до комунальної власності задовольни частково.
Розірвати договір оренди нерухомого майна, а саме оренди приміщення площею 81,4 квадратних метрів розміщеного на шостому поверсі будинку АДРЕСА_1 укладений 27 грудня 2011 року між ОСОБА_1 та Піківецькою сільською радою.
Рішення суду може бути оскаржене до судової палати в цивільних справах апеляційного суду Черкаської області, через Уманський міськрайонний суд протягом десяти днів з моменту його проголошення.

Головуючий (підпис)

З оригіналом згідно суддя В.С.Прокулевич