Справа № 1007/6158/2012
Провадження № 2/1007/2206/2012
Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

31 липня 2012 року Броварський міськрайонний суд Київської області в складі:

Головуючого судді - Сердинського В.С.

при секретарі - Калита Н.М.

розглянувши у відкритому судовому засіданні цивільну справу за позовом ОСОБА_1, ОСОБА_2, ОСОБА_3, ОСОБА_4, ОСОБА_5, ОСОБА_6, ОСОБА_7, ОСОБА_8 до публічного акціонерного товариства «Акціонерний комерційний банк «Київ», товариства з обмеженою відповідальністю «Укрпромінвестгруп», третя особа: приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу ОСОБА_9 про визнання договору іпотеки частково недійсним та зустрічним позовом публічного акціонерного товариства «Акціонерний комерційний банк «Київ» до ОСОБА_4, товариства з обмеженою відповідальністю «Укрпромінвестгруп» про визнання недійсним інвестиційного договору № 21/1 від 09.11.2005 року, -

встановив:

ОСОБА_1, ОСОБА_2, ОСОБА_3, ОСОБА_4, ОСОБА_5, ОСОБА_6, ОСОБА_7, ОСОБА_8 звернулись з позовом до ПАТ «Акціонерний комерційний банк «Київ», ТОВ «Укрпромінвестгруп», третя особа: приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу ОСОБА_9 про визнання договору іпотеки частково недійсним.

Позивачі зазначали, що між ТОВ «Укрпромінвестгруп» та позивачами укладено інвестиційні договори про будівництво житлового будинку, відповідно до якого ТОВ «Укрпромінвестгруп» зобовязалось своїми або залученими силами та засобами збудувати будинки, розташовані на ділянках № 15, 18, 21, 22-Б, 23, 24, 26, 29, 33, відповідно до умов договору, проектно-кошторисної документації, які входять до складу будинків, що будуються на території вул. Броварська в с. Рожівка, Броварського району, Київської області. Відповідно до укладених договорів позивачі зобовязалися забезпечити відповідне фінансування обєкту інвестування та прийняти його у свою власність для особистого проживання.

Згідно рішення сесії Рожівської сільської ради Броварського району Київської області від 21.08.2009 року № 604 ХХУІ-У змінилася юридична адреса оздоровчої зони «Озеро» в селі Рожівка, Броварського району, Київської області з назви вулиці «Броварська» на назву вулиці «Берегова».

Позивачами у передбачені договорами строки, здійснено 100 % фінансування вартості будинку, що є об'єктом інвестування. Таким чином, позивачі набули права власності на майнові права на будинки № 15, 18, 21, 22-Б, 23, 24, 26, 29, 33 та являються власниками зазначених будинків (обєкту інвестування), а отже отримали право вимагати від відповідача ТОВ «Укрпромінвестгруп» передачі права власності та здачі в експлуатацію будинків № 15, 18, 21, 22-Б, 23, 24, 26, 29, 33, місцезнаходження яких вул. Берегова, с. Рожівка, Броварського району, Київської області.

24.05.2007 року між ПАТ «АКБ «Київ» і ТОВ «Укрпромінвестгруп» було укладено договір іпотеки, зареєстрований у реєстрі за № 248-п. Відповідно до п. 1.2. договору предметом якого є майнові права на нерухомість, будівництво якої незавершене, а саме: на житлові будинки (котеджі), що будуються за адресою: Київська область, Броварський район с. Рожівка, вул. Броварська, 1, зокрема додатком № 1 до договору іпотеки передбачено, що в іпотеку передається будинок на ділянці № 31. Таким чином, саме 24.05.2007 року відповідач ТОВ «Укрпромінвестгруп» розпорядився майновими правами та передав їх в іпотеку відповідачу ПАТ «Акціонерний комерційний банк «Київ».

Проте, на момент укладення договору іпотеки від 24.05.2007 року ТОВ «Укрпромінвестгруп» не міг розпоряджатися майновими правами, так як власниками таких прав на момент укладення договору іпотеки були позивачі.

Позивачі вважають, що договір іпотеки укладено з порушенням вимог закону та його прав, що є підставою для визнання його частково недійсним з наступних підстав.

На момент укладення договору іпотеки від 24.05.2007 року та додатку № 1 до нього, згідно якого в іпотеку передано майнові права на будинки № 15, 18, 21, 22-Б, 23, 24, 26, 29, 33, власниками таких майнових прав виступають позивачі.

Крім того, на думку позивачів, договір іпотеки був укладений із порушенням ст. 5 Закону Україну «Про іпотеку», оскільки майно (обєкт будівництва), що передано в іпотеку іпотекодавцем (ТОВ «Укрпромінвестгруп»), на момент укладення договору іпотеки і додатку № 1 до нього, не було власністю ТОВ «Укрпромінвестгруп», а відповідно до ст.876 ЦК України та договору було власністю позивачів, як замовників за інвестиційними договорами.

Предмет іпотеки (обєкт будівництва) не міг стати власністю іпотекодавця після укладення іпотечного договору іпотекодавцем та іпотекодавець не має документальних підтверджень права на набуття ним у власність відповідного нерухомого майна у майбутньому.

Відповідно до ст.5 Закону України «Про іпотеку» в редакції, що діяла на час укладення договору іпотеки, майнові права на обєкт незавершеного будівництва не були предметом іпотеки, а отже, не могли бути передані в іпотеку.

Позивачі наполягають, що додаток №1 до договору іпотеки № 248-п від 24.05.2007р. укладено з порушенням законодавства, оскільки відсутнє його нотаріальне посвідчення. Також додаток №1 до договору іпотеки № 248-п від 24.05.2007р. укладено з порушенням законодавства, оскільки відсутній опис предмета іпотеки, достатній для його ідентифікації, а данні зазначені в додатку № 1 до договору іпотеки не збігаються з даними на обєкт інвестування.

Посилаючись на викладене позивачі просили визнати недійсним договір іпотеки від 24.05.2007 року укладений між ТОВ «Укрпромінвестгруп» та ПАТ «АКБ «Київ» в частині передачі в іпотеку майнових прав на нерухомість, будівництво якої незавершене, а саме: житловий будинок, що будується на земельній ділянці № 31, Київська область, Броварський район с. Рожівка, вул. Броварська, 1, житловий масив «Оздоровча зона «Озеро», посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу ОСОБА_9 та зареєстрований у реєстрі за № 248-п.

Під час розгляду справи ПАТ «АКБ «Київ» звернувся до суду із зустрічною позовною заявою до ОСОБА_4, ТОВ «Укрпромінвестгруп» про визнання недійсним з моменту укладання інвестиційний договір №21/1 від 09.11.2005р.

Зустрічний позов обґрунтований тим, що договір №21/1 від 09.11.2005р. укладений ОСОБА_4 в неповнолітньому віці без згоди батьків або піклувальників, органу опіки та піклування, що в порядку статей 203, 215 ЦК України є підставою визнання договору недійсним.

Посилаючись на викладене просили визнати недійсним з моменту укладення інвестиційний договір на будівництво житлового будинку № 21/1 від 09.11.2005 року укладений між ТОВ «Укрпромінвестгруп» та ОСОБА_4

В судовому засіданні представник позивачів ОСОБА_1, ОСОБА_2, ОСОБА_3, ОСОБА_4, ОСОБА_5, ОСОБА_6, ОСОБА_7, ОСОБА_8 - ОСОБА_4 позовні вимоги за первісним позовом підтримав в повному обсязі та просив задовольнити первісну позовну заяву повністю, в задоволенні зустрічної позовної заяви просив відмовити.

В судовому засіданні представник відповідача ТОВ «Укрпромінвестгруп» ОСОБА_10 позовні вимоги за первісним позовом визнав та не заперечував проти їх задоволення, заперечував проти задоволення зустрічних позовних вимог.

В судовому засіданні представник відповідача ПАТ «АКБ «Київ» заперечував проти задоволення вимог за первісним позовом та просив задовольнити зустрічні позовні вимоги.

В судове засідання третя особа приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу ОСОБА_9 не зявилась, про час і місце судового розгляду повідомлялась належним чином, надала суду заяву та просила слухати справу без її участі.

Судом встановлено, що між позивачами ОСОБА_1, ОСОБА_2, ОСОБА_3, ОСОБА_4, ОСОБА_5, ОСОБА_6, ОСОБА_7, ОСОБА_8 та ТОВ «Укрпромінвестгруп» були укладені інвестиційні договори № 22/Б від 07.12.2005р., №26/1 від 30.11.2005р., №27 від 17.12.2005р., №21/1 від 09.11.2005р., №23/1 від 11.11.2005р., № 18 від 25.11.2005 року, №24/1 від 07.12.2005р., №18 від 09.12.2005р., №29/1 від 10.10.2005р. про будівництво житлових будинків. (а.с. 47-49, 53-54, 57-61, 64-65, 68-69, 72-75, 78-81, 84-87, 90-92).)

Позивачі у строки, передбачені інвестиційними договорами було внесено 100 % вартості будинку, що є обєктом інвестування.

Згідно рішення сесії Рожівської сільської ради Броварського району Київської області від 21.08.2009 року № 604 ХХУІ-У змінилася юридична адреса оздоровчої зони «Озеро» в селі Рожівка Броварського району Київської області з назви вулиці «Броварська» на назву вулиці «Берегова». (а.с.17).

24.05.2007 року між відповідачами ПАТ «АКБ «Київ» і ТОВ «Укрпромінвестгруп» було укладено договір іпотеки. (а.с.12).

Відповідно до п. 1.2. договору іпотеки предметом договору є майнові права на нерухомість, будівництво якої не завершене, а саме на 37 житлових будинків, які вказані в додатку № 1 до цього договору, який є його невід'ємною частиною. У додатку № 1 до договору вказано, що, окрім інших, в іпотеку передаються майнові права на житлові будинки за номерами № 15, 18, 21, 22-Б, 23, 24, 26, 29, 33, що споруджуються за адресою: Київська область, Броварський район, с. Рожівка, вул. Броварська.

Відповідно до витягу про реєстрацію в реєстрі заборон відчуження обєктів нерухомого майна від 16.03.2010 року, обєктом обтяження є майнові права на житлові будинки, які будується на земельних ділянках № 15, 18, 21, 22-Б, 23, 24, 26, 29, 33, житловий масив «Оздоровча зона «Озеро», Київська область, Броварський район с. Рожівка, вул. Броварська. (а.с.8-11).

Виходячи з вищевикладеного, суд приходить до висновку, що договір іпотеки від 24.05.2007 року був укладений із порушенням ст. 5 Закону Україну «Про іпотеку», оскільки майнові права на нерухомість, будівництво якої незавершене, що передані в іпотеку іпотекодавцем, ТОВ «Укрпромінвестгруп», на момент укладення договору іпотеки і додатку №1 до нього, не були власністю ТОВ «Укрпромінвестгруп», а відповідно до ст.876 ЦК України та договору були власністю позивачів.

Договір іпотеки був укладений з порушенням ч. 2 ст. 5 Закон України «Про іпотеку», де вказується, що предметом іпотеки також може бути об'єкт незавершеного будівництва або інше нерухоме майно, яке стане власністю іпотекодавця після укладення іпотечного договору, за умови, що іпотекодавець може документально підтвердити право на набуття ним у власність відповідного нерухомого майна у майбутньому. Обтяження такого нерухомого майна іпотекою підлягає державній реєстрації у встановленому законом порядку незалежно від того, хто є власником цього майна на час укладення іпотечного договору.

Під час судового засідання ТОВ «Укрпромінвестгруп» не надав доказів, що документально підтверджують (або підтверджували у минулому) право на набуття ним у власність відповідного нерухомого майна у майбутньому, що вказує на порушення відповідачами ч. 2 ст. 5 Закон України «Про іпотеку» при укладанні договору іпотеки від 24.05.2007 року, що зареєстрований в реєстрі за № 248-п.

Крім того, представник ТОВ «Укрпромінвестгруп» визнав, що власниками обєкта будівництва відповідно ст.876 ЦК України та інвестиційних договорів є позивачі, а відповідно до ст. 7 Закону України «Про інвестиційну діяльність», п.1 ч.1 ст.331 ЦК України та інвестиційних договорів право набуття у власність майна після завершення будівництва також належить позивачам, що унеможливлює набуття ТОВ «Укрпромінвестгруп» у власність відповідного нерухомого майна у майбутньому.

Додаток №1 до договору іпотеки від 24.05.2007р. укладено з порушенням законодавства, оскільки відсутній опис предмета іпотеки, достатній для його ідентифікації, а дані зазначені в додатку № 1 до договору іпотеки не збігаються з даними на обєкт інвестування.

Суд не приймає до уваги посилання ПАТ «АКБ «Київ», що відповідно до ст. 5 Закону України «Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати» іпотекодавцем за іпотечним договором, предметом іпотеки за яким є майнові права на нерухомість, будівництво якої ще не завершене, може бути забудовник особа, яка організовує спорудження нерухомості для власних потреб чи для передачі її у власність іншим особам, або особа, власністю якої стане ця нерухомість після завершення будівництва.

Зі змісту ст.5 Закону України «Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати» вбачається, що іпотекодавцем за таким іпотечним договором може бути забудовник за умови належності йому майнових прав на зазначену нерухомість. Судом встановлено, що на час укладання договору іпотеки від 24.05.2007р. забудовнику не належали майнові права на спірний обєкт нерухомого майна.

Відповідно до ч. 1 ст. 6 ЦК України сторони мають право укласти договір, який не передбачений актами цивільного законодавства, але відповідає загальним засадам цивільного законодавства.

Відповідно до ч. 1 ст. 4 Закону України «Про інвестиційну діяльність» обєктами інвестиційної діяльності можуть бути будь-яке майно, в тому числі основні фонди і оборотні кошти в усіх галузях та сферах народного господарства, цінні папери, цільові грошові вклади, науково-технічна продукція, інтелектуальні цінності, інші обєкти власності, а також майнові права.

Відповідно до ст. 317 ЦК України власникові належать права володіння, користування та розпоряджання своїм майном. На зміст права власності не впливають місце проживання власника та місцезнаходження майна.

Відповідно до вимог ст.876 ЦК України власником об'єкта будівництва або результату інших будівельних робіт, є замовник, якщо інше не передбачено договором.

Відповідно до ст. 319 ЦК України власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд. Власник має право вчиняти щодо свого майна будь-які дії, які не суперечать закону. При здійсненні своїх прав та виконанні обов'язків власник зобов'язаний додержуватися моральних засад суспільства. Усім власникам забезпечуються рівні умови здійснення своїх прав.

Відповідно до ст. 321 ЦК України право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійснені. Особа може бути позбавлена права власності або обмежена у його здійсненні лише у випадках і в порядку, встановлених законом.

Згідно з ч. 1 ст. 41 Конституції України кожен має право володіти, користуватись та розпоряджатись своєю власністю.

Відповідно до ч. 1 статті 215 ЦК України, підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Частиною 1 статті 203 ЦК України встановлено, що зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства.

Згідно з ст. 217 ЦК України недійсність окремої частини правочину не має наслідком недійсності інших його частин і правочину в цілому, якщо можна припустити, що правочин був би вчинений і без включення до нього недійсної частини.

Відповідно до пп.6.1 Тимчасового положення про порядок державної реєстрації прав власності на нерухоме майно, затвердженого наказом Міністерства юстиції України від 07.02.2002 року № 7/5 та зареєстрованого в Міністерстві юстиції України 18.02.2002 року за № 157/6445 (зі змінами та доповненнями), оформлення права власності інвесторам на обєкти нерухомого майна, що зведені за їх кошти, проводиться у встановленому законодавством України порядку видачею свідоцтва про право власності місцевими органами виконавчої влади, органами місцевого самоврядування.

У відповідності до ст. 526 ЦК України зобовязання має виконуватися належним чином відповідно до умов інвестиційних договорів, укладених між ТОВ «Укрпромінвестгруп» та ОСОБА_1, ОСОБА_2, ОСОБА_3, ОСОБА_4, ОСОБА_5, ОСОБА_6, ОСОБА_7, ОСОБА_8

Враховуючи викладене, суд дійшов висновку, що первісні позовні вимоги підлягають задоволенню, оскільки позивачами в повному обсязі виконані зобовязання за інвестиційними договорами, зокрема, сплата грошових сум на інвестування будівництва житлових будинків, що підтверджуються довідками від 20.07.2012 року, 31.01.2007 року, 21.02.2007 року, 31.01.2007 року, 07.03.2007 року, 09.02.2007 року, 31.01.2007 року, 21.03.2007 року та 07.12.200 року (а.с.51, 55, 62, 66, 70, 76, 82, 88, 93).

Під час розгляду справи ПАТ «АКБ «Київ» подана заява про застосування позовної давності.

Стаття 257 Цивільного кодексу України визначає, що загальна позовна давність встановлюється тривалістю у три роки.

Відповідно до частини 1 статті 261 Цивільного кодексу України перебіг позовної давності починається від дня, коли особа довідалася або могла довідатися про порушення свого права або про особу, яка його порушила.

Як підтверджується матеріалами справи, позивачами за первісним позовом не пропущений строк позовної давності, а отже відсутні підстави для задоволення зазначеної заяви ПАТ «АКБ «Київ».

Зустрічні позовні вимоги ПАТ «АКБ «Київ» до ОСОБА_4, ТОВ «Укрпромінвестгруп» про визнання недійсним з моменту укладання інвестиційний договір №21/1 від 09.11.2005р. не підлягають задоволенню з наступних підстав.

Під час розгляду справи ТОВ «Укрпромінвестгруп» надало додаткову угоду №1 від 13.12.2005р., згідно якої датою підписання договору №21/1 вважається 09.12.2005р., а отже даний договір укладений ОСОБА_4 в повнолітньому віці і відсутні підстави визнання його недійсним з підстав зазначених в зустрічному позові.

Таким чином, зустрічний позов ПАТ «АКБ «Київ» не підлягає задоволенню.

Керуючись ст.ст. 4, 8 Закону України «Про інвестиційну діяльність», ст. 215, 227, 257. 261, 317, 319, 321, 526 ЦК України, ст. ст. 214-215, ЦПК України,-

вирішив:

Первісний позов ОСОБА_1, ОСОБА_2, ОСОБА_3, ОСОБА_4, ОСОБА_5, ОСОБА_6, ОСОБА_7, ОСОБА_8 до публічного акціонерного товариства «Акціонерний комерційний банк «Київ», товариства з обмеженою відповідальністю «Укрпромінвестгруп», третя особа: приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу ОСОБА_9 про визнання договору іпотеки частково недійсним - задовольнити повністю.

Визнати недійсним договір іпотеки від 24.05.2007 року укладений між товариством з обмеженою відповідальністю «Укрпромінвестгруп» () та публічним акціонерним товариством «Акціонерний комерційний банк «Київ» () в частині передачі в іпотеку майнових прав на нерухомість, будівництво якої не завершене, а саме: житлові будинки, що будуються на земельних ділянках за № 15, 18, 21, 22-Б, 23, 24, 26, 29, 33, Київська область, Броварський район, с. Рожівка, вул. Броварська 1, житловий масив «Оздоровча зона «Озеро», посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу ОСОБА_9 та зареєстрований у реєстрі за № 248-п.

В задоволенні зустрічного позову публічного акціонерного товариства «Акціонерний комерційний банк «Київ» до ОСОБА_4, товариства з обмеженою відповідальністю «Укрпромінвестгруп» про визнання недійсним інвестиційного договору № 21/1 від 09.11.2005 року - відмовити.

На рішення протягом десяти днів може бути подана апеляційна скарга до Апеляційного суду Київської області.

Суддя В. С. Сердинський