Справа № 1007/5645/2012
Провадження № 2/1007/2036/2012
Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

18 червня 2012 року Броварський міськрайонний суд Київської області в складі:

головуючого судді Маценко Н.П.

при секретарі Лисенко М.В.

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду м. Бровари цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до публічного акціонерного товариства «Акціонерний комерційний банк «Київ», товариства з обмеженою відповідальністю «Укрпромінвестгруп», третя особа: приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу ОСОБА_2 про визнання договору іпотеки частково недійсним

в с т а н о в и в:

У травні 2012 року ОСОБА_1 звернувся до суду із даним позовом, в якому просить суд визнати недійсним договір іпотеки від 24 травня 2007 року укладений між товариством з обмеженою відповідальністю «Укрпромінвестгруп» () та ПАТ «Акціонерний комерційний банк «Київ» () в частині передачі в іпотеку майнових прав на нерухомість, будівництво якої незавершене, а саме: житловий будинок, що будується на земельній ділянці № 17, Київська область, Броварський район с. Рожівка, вул. Броварська, 1, житловий масив «Оздоровча зона «Озеро», посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу ОСОБА_2, зареєстрований у реєстрі за № 248-п.

В обґрунтування своїх вимог позивачка посилається на те, що 11 листопада 2005 року уклала з відповідачем ТОВ «Укрпромінвестгруп» інвестиційний договір № 17/1 на будівництво житлового будинку, відповідно до умов якого останнє зобов'язалося своїми або залученими силами та засобами збудувати будинок, розташований на ділянці № 17 відповідно до умов договору, проектно-кошторисної документації, що входить до складу будинків, які будуються на території вулиці Броварської в с. Рожівка, Броварського району, Київської області.

Відповідно до укладеного договору вона також зобов'язалася забезпечити відповідне фінансування об'єкту інвестування та прийняти його у свою власність для особистого проживання.

На підставі рішення сесії Рожівської сільської ради Броварського району Київської області від 21 серпня 2009 року № 604 ХХУІ-У змінилася юридична адреса оздоровчої зони «Озеро» в селі Рожівка, Броварського району, Київської області з вулиці «Броварська» на вулицю «Берегова».

Далі зазначає, що у строки, передбачені розділом 4, а саме п. п. 4.1, 4.2 договору нею внесено 100 % вартості будинку, що є об'єктом інвестування. Загальна сума перерахованих коштів становить 1 300 000, грн. Взяті на себе обовязки за договором № 17/1 від 11.11.2005 року вона виконала належним чином, набула право власності на майнові права на будинок № 17, являється власником зазначеного об'єкту інвестування, набула права вимоги до відповідача ТОВ «Укрпромінвестгруп» щодо передачі права власності та здачі в експлуатацію будинку № 17, місцезнаходження якого вул. Берегова, с. Рожівка, Броварського району, Київської області, таким чином набувши права власності на майнові права на спірний обєкт нерухомого майна.

24.05.2007 року між відповідачами ПАТ «Акціонерний комерційний банк «Київ» і ТОВ «Укрпромінвестгруп» укладено договір іпотеки, предметом якого є майнові права на нерухомість, будівництво якої незавершене, а саме: на житлові будинки (котеджі), що будуються за адресою: Київська область, Броварський район с. Рожівка, вул. Броварська, 1, зокрема додатком № 1 до договору іпотеки передбачено, що в іпотеку передається будинок на ділянці № 17. Таким чином, саме 24.05.2007 року відповідач ТОВ «Укрпромінвестгруп» розпорядився майновими правами та передав їх в іпотеку відповідачу ПАТ «Акціонерний комерційний банк «Київ».

Вважає, що договір іпотеки укладено з порушенням вимог закону та її прав, що є підставою для визнання його частково недійсним з наступних підстав.

На момент укладення договору іпотеки від 24.05.2007 року та додатку № 1 до нього, згідно з яким в іпотеку передано майнові права на будинок № 17 ТОВ «Укрпромінвестгруп» не міг розпоряджатися майновими правами, так як власником таких майнових прав на момент укладення спірного договору був він.

Крім того, договір іпотеки укладений із порушенням ст. 5 Закону Україну «Про іпотеку», оскільки майно (обєкт будівництва), що передано в іпотеку іпотекодавцем (ТОВ «Укрпромінвестгруп»), на момент укладення договору іпотеки і додатку № 1 до нього, не було власністю ТОВ «Укрпромінвестгруп», а відповідно до ст. 876 ЦК /України та договору було його власністю, як замовника за договором № 17/1

Предмет іпотеки (обєкт будівництва) не міг стати власністю іпотекодавця після укладення іпотечного договору іпотекодавцем та іпотекодавець не має документальних підтверджень права на набуття ним у власність відповідного нерухомого майна у майбутньому.

Відповідно до ст.5 Закону України «Про іпотеку» в редакції, що діяла на час укладення договору іпотеки, майнові права на обєкт незавершеного будівництва не були предметом іпотеки, а отже, не могли бути передані в іпотеку.

Додаток №1 до договору іпотеки № 248-п від 24 травня 2007р. укладено з порушенням законодавства, оскільки відсутнє його нотаріальне посвідчення, в ньому відсутній опис предмета іпотеки, достатній для його ідентифікації, а дані зазначені в додатку № 1 до договору іпотеки не збігаються з даними на обєкт інвестування. З підстав визнання договору іпотеки недійсним змушена звернутися до суду.

У судовому засіданні представник позивача ОСОБА_3 позовні вимоги підтримав в повному обсязі, дав пояснення аналогічні фабулі позовної заяви. Додав, що взимку 2012 року зі слів інших інвесторів позивачу стало відомо про заборону відчуження її майнових прав на нерухомість. Для отримання достовірної інформації, а також підстави обтяження ОСОБА_1 звернулася до ТОВ «Укрпромінвестгруп» із відповідним листом. У березні 2012 року позивач дізналася про існування спірного договору іпотеки. Просить позов задовольнити.

Представник відповідача ТОВ «Укрпромінвестгруп» ОСОБА_4 позовні вимоги визнав, пояснив, що товариство мало намір вивести спірний будинок із іпотеки, однак для цього необхідно було погасити кредит, отриманий для закінчення будівництва. Вирішувати спір у добровільному порядку ПАТ «АКБ «Київ» не бажає. Не заперечує проти задоволення позовних вимог, оскільки товариство дійсно порушило права позивача.

Відповідач ПАТ «Акціонерний комерційний банк «Київ» в судове засідання не зявився, про час і місце судового розгляду повідомлявся належним чином, надав до суду заперечення, в яких зазначив про невизнання позовних вимог та заперечив проти їх задоволення. Одночасно представником відповідача подано заяву про застосування позовної давності.

Третя особа приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу ОСОБА_2 в судове засідання не зявилась, надіслала листа з проханням слухати дану справу без її участі.

Вислухавши пояснення представника позивача, представника відповідача, дослідивши письмові матеріали справи, суд встановив такі факти та відповідні їм правовідносини.

Згідно з ч. 1 ст. 41 Конституції України кожен має право володіти, користуватись та розпоряджатись своєю власністю.

Відповідно до ч. 1 ст. 6 ЦК України сторони мають право укласти договір, який не передбачений актами цивільного законодавства, але відповідає загальним засадам цивільного законодавства.

Відповідно до ч. 1 ст. 4 Закону України «Про інвестиційну діяльність» обєктами інвестиційної діяльності можуть бути будь-яке майно, в тому числі основні фонди і оборотні кошти в усіх галузях та сферах народного господарства, цінні папери, цільові грошові вклади, науково-технічна продукція, інтелектуальні цінності, інші обєкти власності, а також майнові права.

Статтею 317 ЦК України власникові належать права володіння, користування та розпоряджання своїм майном. На зміст права власності не впливають місце проживання власника та місцезнаходження майна.

Відповідно до вимог ст. 876 ЦК України власником об'єкта будівництва або результату інших будівельних робіт, є замовник, якщо інше не передбачено договором.

Відповідно до ст. 319 ЦК України власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд. Власник має право вчиняти щодо свого майна будь-які дії, які не суперечать закону. При здійсненні своїх прав та виконанні обов'язків власник зобов'язаний додержуватися моральних засад суспільства. Усім власникам забезпечуються рівні умови здійснення своїх прав.

Відповідно до ст. 321 ЦК України право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійснені. Особа може бути позбавлена права власності або обмежена у його здійсненні лише у випадках і в порядку, встановлених законом.

Частиною 1 статті 203 ЦК України встановлено, що зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства.

Відповідно до ч. 1 статті 215 ЦК України, підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Згідно з ст. 217 ЦК України недійсність окремої частини правочину не має наслідком недійсності інших його частин і правочину в цілому, якщо можна припустити, що правочин був би вчинений і без включення до нього недійсної частини.

Відповідно до пп.6.1 Тимчасового положення про порядок державної реєстрації прав власності на нерухоме майно, затвердженого наказом Міністерства юстиції України від 07.02.2002 року № 7/5 та зареєстрованого в Міністерстві юстиції України 18.02.2002 року за № 157/6445 (зі змінами та доповненнями), оформлення права власності інвесторам на обєкти нерухомого майна, що зведені за їх кошти, проводиться у встановленому законодавством України порядку видачею свідоцтва про право власності місцевими органами виконавчої влади, органами місцевого самоврядування.

Судом встановлено, що 11 листопада 2005 року між позивачем та відповідачем ТОВ «Укрпромінвестгруп» укладено інвестиційний договір № 17/1 на будівництво житлового будинку, згідно з яким забудовник зобовязується своїми або залученими силами і засобами збудувати будинок, розташований на ділянці № 17 загальною площею 403 кв. м згідно з умовами договору, проектно-кошторисної документації, яка входить до складу будинків, що будуються на території вул.. Броварська в с. Рожівка Броварського району та передати його у власність на умовах даного договору.

З матеріалів справи вбачається, що позивачем у строки передбачені п. п. 4.1, 4.2 договору внесено 100 % вартості будинку, що є об'єктом інвестування, про що свідчить довідка від 07.03.2007 року, видана ТОВ «Укрпромінвестгруп». При цьому загальна сума перерахованих коштів становить 1 300 000 грн.

Рішенням сесії Рожівської сільської ради Броварського району Київської області від 21 серпня 2009 року № 604 ХХУІ-У змінено юридичну адресу оздоровчої зони «Озеро» в селі Рожівка Броварського району Київської області з назви вулиці «Броварська» на назву вулиці «Берегова».

З матеріалів справи вбачається, що 24.05.2007 року між ПАТ «Акціонерний комерційний банк «Київ» та ТОВ «Укрпромінвестгруп» укладено договір іпотеки, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу ОСОБА_2, зареєстрований в реєстрі за № 248-п, предметом якого є майнові права на нерухомість, будівництво якої не завершене, а саме на 37 житлових будинків, які вказані в додатку № 1 до цього договору, який є його невід'ємною частиною.

У додатку № 1 до договору вказано, що, окрім інших, в іпотеку передаються майнові права на житловий будинок за номером 17, що споруджуються за адресою: Київська область, Броварський район, с. Рожівка, вул. Броварська-1, що значиться в переліку за № 9.

З Витягу про реєстрацію в реєстрі заборон відчуження обєктів нерухомого майна, витяг №26518467 від 16.03.2010р. обєктом обтяження є майнові права на двоповерховий житловий будинок підвищеної комфортності з гаражем на два автомобіля, загальною площею 403,29 кв. м., який будується на земельній ділянці № 17 житловий масив «Оздоровча зона «Озеро», Київська область, Броварський район с. Рожівка, вул. Броварська, земельна ділянка 1.

Виходячи з вищевикладеного, суд приходить до висновку, що договір іпотеки від 24.05.2007 року, що зареєстрований в реєстрі за № 248-п, укладений із порушенням ст. 5 Закону Україну «Про іпотеку», оскільки майнові права на нерухомість, будівництво якої незавершене, що передані в іпотеку іпотекодавцем (ТОВ «Укрпромінвестгруп»), на момент укладення Договору іпотеки і додатку №1 до нього, не були власністю ТОВ «Укрпромінвестгруп», а відповідно до ст. 876 ЦК України та договору були власністю позивача.

Договір іпотеки укладений з порушенням ч. 2 ст. 5 Закон України «Про іпотеку», де вказується, що предметом іпотеки також може бути об'єкт незавершеного будівництва або інше нерухоме майно, яке стане власністю іпотекодавця після укладення іпотечного договору, за умови, що іпотекодавець може документально підтвердити право на набуття ним у власність відповідного нерухомого майна у майбутньому. Обтяження такого нерухомого майна іпотекою підлягає державній реєстрації у встановленому законом порядку незалежно від того, хто є власником цього майна на час укладення іпотечного договору.

Під час судового засідання відповідач ТОВ «Укрпромінвестгруп» не надав доказів, що документально підтверджують (або підтверджували у минулому) право на набуття ним у власність відповідного нерухомого майна у майбутньому, що вказує на порушення відповідачами ч. 2 ст. 5 Закон України «Про іпотеку» при укладанні договору іпотеки від 24.05.2007 року, що зареєстрований в реєстрі за № 248-п.

Крім того, представник відповідача ТОВ «Укрпромінвестгруп» визнав, що власником обєкта будівництва відповідно ст.876 ЦК України та договору є позивач, та право набуття у власність майна після завершення будівництва, відповідно до ст. 7 Закону України «Про інвестиційну діяльність», п.1 ч.1 ст. 331 ЦК України та Договору, також належить позивачу, що унеможливлює набуття ТОВ «Укрпромінвестгруп» у власність відповідного нерухомого майна у майбутньому.

Додаток №1 до договору іпотеки № 248-п від 24 травня 2007р. укладено з порушенням законодавства, оскільки відсутній опис предмета іпотеки, достатній для його ідентифікації, а данні зазначені в додатку № 1 до Договору іпотеки не збігаються з даними на обєкт інвестування.

Заперечуючи проти заявлених позовних вимог про визнання договору іпотеки частково недійсним відповідач ПАТ «АКБ «Київ» просить суд застосувати наслідки пропуску строків

Відповідно до вимог ст. 256 ЦК України позовна давність це строк, у межах якого особа може звернутися до суду із вимогою про захист свого цивільного права або інтересу.

Правилами ст. 257 ЦК України передбачено, що загальна позовна давність встановлюється тривалістю у три роки.

Згідно з вимогами ч. ч. 3 та 4 ст. 267 ЦК України позовна давність застосовується судом лише за заявою сторони у спорі, зробленою до винесення ним рішення. Сплив позовної давності, про застосування якої заявлено стороною у спорі, є підставою для відмови у позові.

У судовому засіданні представник позивача повідомив суд, що про наявність спірного договору іпотеки позивачу стало відомо з листа ТОВ «Укрпромінвестгруп» від 26.03.2012 року, що був направлений їй поштою на письмове звернення. Суд приймає до уваги зазначене обґрунтування позовної давності, з огляду також на ті обставини, що в матеріалах справи міститься повідомлення від 26.03.2012 року адресоване позивачці та конверт з відміткою пошти про його відправку, також судом враховується, що позивач по даній справі не була стороною договору іпотеки, отже про його існування не знала. З урахуванням викладеного суд вважає, що підстави для застосування позовної давності в даному випадку відсутні.

Оцінюючи в сукупності всі докази, суд приходить до висновку, що заявлені позивачем вимоги є доведеними в розумінні ст. 60 ЦПК України та обґрунтованими. Відповідно до ст. 526 ЦК України зобовязання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору, укладеного між ТОВ «Укрпромінвестгруп» та ОСОБА_1, тому суд приходить до обґрунтованого висновку, що позов підлягає задоволенню, так як позивачем, як інвестором будівництва у повному обсязі виконано зобовязання за договором шляхом сплати грошової суми на інвестування будівництва житлового будинку.

На підставі викладеного та керуючись ст. 2 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю», ст.ст. 4, 8 Закону України «Про інвестиційну діяльність», ст. 215, 227, 317, 319, 321, 526 ЦК України, ст. ст. 214-215, 224 ЦПК України суд, -

в и р і ш и в:

позов задовольнити.

Визнати недійсним договір іпотеки від 24 травня 2007 року, укладений між товариством з обмеженою відповідальністю «Укрпромінвестгруп», та публічним акціонерним товариством «Акціонерний комерційний банк «Київ», в частині передачі в іпотеку майнових прав на нерухомість, будівництво якої не завершене, а саме: житловий будинок, що будується на земельній ділянці № 17, Київська область, Броварський район, с. Рожівка, вул. Броварська 1 (Берегова), житловий масив «Оздоровча зона «Озеро», посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу ОСОБА_2 та зареєстрований у реєстрі за № 248-п.

Рішення може бути оскаржено протягом десяти днів з дня його проголошення шляхом подачі апеляційної скарги через Броварський міськрайонний суд Київської області.

Суддя Н. П. Маценко