Номер провадження: 22-ц-737/11
Головуючий у першій інстанції ОСОБА_1
Доповідач Драгомерецький М. М.
АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД ОДЕСЬКОЇ ОБЛАСТІ
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

11.03.2011 року м. Одеса

Колегія суддів судової палати у цивільних справах апеляційного суду Одеської області в складі:

головуючого - Драгомерецького М.М.,

суддів: Панасенкова В.О.,

ОСОБА_2,

при секретарі: Дудучава Ф.А.,

за участю: позивача ОСОБА_3 і його представника ОСОБА_4

та представника відповідача ОСОБА_5 - ОСОБА_6

розглянувши у відкритому судовому засіданні цивільну справу за апеляційною скаргою ОСОБА_3 на рішення Біляївського районного суду Одеської області від 21 вересня 2010 року за позовом ОСОБА_3 до ОСОБА_5 про визнання умов договору виконаними, визнання права власності на нерухоме майно і стягнення безпідставно набутих коштів та за зустрічним позовом ОСОБА_5 до ОСОБА_3 про визнання фактичної вартості земельної ділянки з розташованим на ній житловим будинком, внесення змін до договору купівлі продажу та стягнення пені за неналежне виконання умов договору, -

встановила:

24 червня 2010 року ОСОБА_3 звернувся до суду з позовом до ОСОБА_5 про визнання умов договору виконаними, визнання права власності на нерухоме майно, та стягнення безпідставно набутих коштів, уточнивши який остаточно зазначав, що 03 листопада 2008 року він уклав з ОСОБА_7, який діяв на підставі довіреності від імені та в інтересах ОСОБА_5, попередній договір про купівлю-продаж нерухомого майна. Згідно умов якого, загальна вартість нерухомого майна у вигляді земельної ділянки та розташованого на ній житлового будинку складала 683 078 гривень, та ОСОБА_3 зобов'язується купити у ОСОБА_5 зазначену нерухомість, що розташована за адресою: Одеська область Біляївський район с. Нерубайське пров. Сміливий, 21. Крім цього, ОСОБА_3 на виконання умов договору вніс за вказану нерухомість аванс у розмірі 28 944 гривень, що склало на той час у еквіваленті 5 000 доларів США.

18 листопада 2008 року у виконання умов попереднього договора ОСОБА_3 та ОСОБА_5 уклали нотаріально посвідчений договір купівлі-продажу обумовленого попереднім договором нерухомого майна, відповідно до умов якого продаж об'єкту нерухомості вчинено за ціною 322 465 гривень та сторони домовилися, що розрахунок між сторонами здійснюється з розстроченням платежу, і в день укладення договору ОСОБА_3 сплатив ОСОБА_5 4 465 гривень, та сума що залишалась до сплати складала 318 000 гривень, і повинна була сплачуватись ОСОБА_3 відповідно до узгодженого сторонами графіку.

Однак, позивач ОСОБА_3 зазначає, що фактично він домовився з ОСОБА_5 про купівлю спірного нерухомого майна за 379 944 гривень, та сплатив цю суму в день укладання основного договору купівлі-продажу, про що відповідачка власноручно написала йому розписку про отримання нею коштів за продану нерухомість.

За таких обставин, позивач ОСОБА_3 просив суд задовольнити його позовні вимоги в повному обсязі з підстав визначених у заяві.

Відповідачка ОСОБА_5 CO. позов не визнала та звернулась до суду з зустрічній позовом до ОСОБА_3 про визнання фактичної вартості земельної ділянки і розташованим на ній житловим будинком, внесення змін до договору купівлі-продажу та стягнення пені за неналежне виконання умов договору.

В обгрунтування своїх вимог, позивачка ОСОБА_5 CO. зазначала, що сума між сторонами за продану нею нерухомість була обумовлена попереднім договором від 03.11.2008 року, та на прохання ОСОБА_3 при укладанні договору купівлі-продажу від 18.11.2008 року оговорена сума була зменшена до 322 465 гривень, однак фактично це ніяким чином не вплинуло на їх попередні домовленості, щодо ціни на нерухоме майно, яка була визначена попереднім договором і повинна була складати 683 078 гривень, тому ОСОБА_5 просила суд задовольнити її позовні вимоги в повному обсязі, а у задоволенні первісного позову відмовити.

Рішенням Біляївського районного суду Одеської області від 21 вересня 2010 року у задоволенні первісного позову ОСОБА_3 до ОСОБА_5 про визнання умов договору виконаними, визнання права власності на нерухоме майно, стягнення безпідставно набутих коштів відмовлено.

Зустрічний позов ОСОБА_5 до ОСОБА_3 про визнання фактичної вартості земельної ділянки з розташованим на ній житловим будинком, внесення змін до договору купівлі-продажу та стягнення пені за неналежне виконання умов договору задоволено.

Суд визнав, фактичну вартість земельної ділянки з розташованим на ній житловим, будинком, які розташовані за адресою: Одеська область, Біляївський район, с Нерубайське, пров. Сміливий, 21 у розмірі 683 078,40 гривень, що еквівалентно 118 00( доларів США, яка була вказана в попередньому договорі від 03.11.2008 року, укладеного між ОСОБА_5 та ОСОБА_3.

Судом внесені зміни до п.2.3. договору купівлі-продажу земельної ділянки та розташованого на ній житлового будинку, укладеного 18.11.2008 року між ОСОБА_5 та ОСОБА_3, згідно яких продаж нерухомого майна за домовленістю сторін вчинюється за ціною 683 078, 40 гривень, що еквівалентно 118 000 доларів США.

Суд стягнув з ОСОБА_3 на користь ОСОБА_5 заборгованість за договором купівлі-продажу земельної ділянки та розташованим на ній житловим будинком, від 18.11.2008 рокуміж ОСОБА_5 та ОСОБА_3 у розмірі 317 178 гривень, що еквівалентно 40 200 доларам США, пеню в розмірі 0,1% від суми заборгованості за кожен день прострочення виконання зобов'язання за договором купівлі-продажу від 18.11.2008 року у розмірі 50 701, 14 гривень, що еквівалентно 6 426 доларам США, судовий збір у розмірі 1 700 гривень, та витрати на ІТЗ судового процесу у розмірі 120 гривень.

В апеляційній скарзі ОСОБА_3 просить дане рішення суду скасувати, та ухвалити нове рішення, яким задовольнити його позовні вимоги в повному обсязі, а в задоволенні зустрічного позову відмовити, вказуючи на те, що воно постановлено з порушенням норм права, а тому є незаконним і необгрунтованим.

У судове засідання не з'явилася ОСОБА_5, але про розгляд справи вона неодноразово сповіщалася належним чином, про що свідчать поштові повідомлення про направлення на її адресу судової повістки, про час та місце розгляду справи, та від ОСОБА_5 надійшла заява про розгляд справи за її відсутності, крім того, інтереси ОСОБА_5 у суді апеляційної інстанції представляє її довірена особа. Тому у відповідності до 4.2 ст.305 ЦПК України її неявка в суд не перешкоджає розглядові справи.

Заслухавши доповідача, доводи апеляційної скарги ОСОБА_3, пояснення на апеляцію ОСОБА_3 та його представника ОСОБА_4, заперечення на апеляцію представника ОСОБА_5 - ОСОБА_6, перевіривши матеріали справи, законність і

обґрунтованість рішення суду в межах позовних вимог та доводів апеляційної скарги, колегія суддів вважає, що апеляційна скарга підлягає задоволенню частково, оскільки рішення суду першої інстанції постановлено з порушенням норм матеріального та процесуального права.

В судовому засіданні встановлено, що 03 листопада 2008 року позивач ОСОБА_3 маючи намір придбати житловий будинок у відповідачки ОСОБА_5 уклав з ОСОБА_7, що діяв від імені ОСОБА_5 на підставі довіреності, попередній договір згідно якого ОСОБА_3 зобов'язався купити належні ОСОБА_5 на праві власності житловий будинок і земельну ділянку, які розташовані за адресою: Одеська область Беляевский район с. Нерубайское пров. Сміливий, 21.

Зазначеним попереднім договором було передбачено обов'язок сторін укласти у майбутньому основний договір купівлі - продажу визначеного нерухомого майна.

Відповідно до п.4 попереднього договору, в рахунок майбутнього продажу визначеного у цьому договорі нерухомого майна, представник продавця ОСОБА_7 отримав від ОСОБА_3 аванс у розмірі 28 944 гривні, що у еквіваленті склало 5 000 доларів США, цей факт також підтверджено розпискою, (а.с.20) яку надала відповідачка ОСОБА_5.

Однак, згодом сторони дійшли домовленості, що купівлю-продаж нерухомого майна, належного ОСОБА_5 на праві власності, буде здійснено за суму 379 944 гривні, що у еквіваленті склало 65 000 доларів США.

З урахуванням вже сплаченого авансу у розмірі 28 944 гривні, для остаточного розрахунку ОСОБА_3 повинен був сплатити ОСОБА_5 ще 351 000 гривень.

Відповідно до ст. 635 ЦК України, попередній договір укладається з метою зобов'язати сторони в певний термін укласти основний договір на умовах, передбачених попереднім договором. Закон не передбачає моменту, що попередній договір продовжує діяти після укладення основного.

Крім того, в п.14 попереднього договору зазначено, що зобов'язання, встановлені цим договором, припиняються за умови укладання договору купівлі-продажу вищевказаної нерухомості, а п.7.2. договору купівлі-продажу передбачено, що в тексті договору купівлі-продажу зафіксовані всі істотні умови, що стосуються купівлі-продажу нерухомого майна, та що які-небудь попередні домовленості, які мали місце до укладення цього договору і не відображені в його тексті, після підписання договору не будуть мати правового значення.

Як вбачається з матеріалів справи, 18 листопада 2008 року між ОСОБА_3 та ОСОБА_5 було укладено договір купівлі-продажу нерухомого майна, який посвідчено нотаріально (а.с. 14-17). При цьому п.2.3. зазначеного договору передбачено, що продаж нерухомого майна за домовленістю сторін вчинено за ціною 322 465 гривень. Також у цьому пункті вказано, що розрахунок між сторонами здійснюється з розстроченням платежу і що на день укладання цього договору Покупець сплатив Продавцю 4 465 гривень, після чого залишилася до сплати сума у розмірі 318 000 гривень, яка підлягає сплаті згідно наступного графіка: до п'ятнадцятого числа кожного місяця, починаючи з 01 грудня 2008 року до 15 грудня 2009 року, Покупець сплачує Продавцю помісячно не менш як 4 635,12 гривень, що на момент укладення договору становить 800 доларів США, а остаточний платіж в розмірі, який становить різницю між сумою, що залишилася несплаченою на день нотаріального посвідчення цього договору та документально підтвердженими внесеними платежами за цим договором Покупець зобов'язується сплатити Продавцю не пізніше 16 грудня 2009 року.

Переглядаючи судове рішення в межах, встановлених ст.ЗОЗ ЦПК України, колегія суддів дійшла висновку, що позивач за зустрічним позовом ОСОБА_5 заявила вимоги до ОСОБА_3 про визнання фактичної вартості земельної ділянки з розташованним на ній житловим будинком, внесення змін до договору купівлі продажу та стягнення пені за неналежне виконання умов договору неправомірно, тобто з порушенням норм діючого законодавства.

Відповідно до ст.657 ЦК України договір купівлі-продажу нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації. Відповідно до ч.З ст. 640 ЦК України договір, який підлягає нотаріальному посвідченню або державній реєстрації, є укладеним з моменту його нотаріального посвідчення або державної реєстрації, а в разі необхідності і нотаріального посвідчення, і державної реєстрації - з моменту державної реєстрації.

Згідно ч.І ст.220 ЦК України у разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору, такий договір є нікчемним.

Відповідно до ч.1 ст.236 ЦК України нікчемний правочин є недійсним з моменту його вчинення.

Отже, якщо припустити можливість існування усного договору купівлі-продажу нерухомого майна за ціною 683 078 гривень між ОСОБА_5 та ОСОБА_3, то такий договір є нікчемним, і не створює прав та обов'язків для сторін, та навіть суд не може визнати його дійсним.

Тому, єдиним і справжнім правочином між сторонами є лише договір купівлі- продажу від 18 листопада 2008 року із визначеною в ньому ціною 322 465 гривень, який нотаріально завірений та належним чином зареєстрований у Державному реєстрі правочинів.

Тобто, на думку судової колегії ОСОБА_5 своїми діями подавши зустрічний позов намагається змінити ціну договору купівлі - продажу нерухомого майна, але, згідно ч.З ст 632 ЦК України, зміна ціни в договорі після його виконання не допускається.

Відповідно до ст.334 ЦК України, якщо договір про відчуження майна підлягає державній реєстрації, право власності у набувача виникає з моменту такої реєстрації.

Як роз'яснив Пленуму Верховного Суду України у п.13 Постанови №9 від 06.11.2009 року «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними» вирішуючи спір про визнання правочину, який підлягає нотаріальному посвідченню дійсним, судам необхідно врахувати, що норма ч.2 ст.220 ЦК України не застосовується щодо правочинів, які підлягають і нотаріальному посвідченню, і державній реєстрації, оскільки момент вчинення таких правочинів відповідно до ст.ст.210 та 640 ЦК України пов'язується з державною реєстрацією, тому вони не є укладеними і не створюють прав та обов'язків для сторін.

З матеріалів справи вбачається, що у тексті договору купівлі - продажу земельної ділянки з розташованим на ній житловим будинком ціна об'єкту нерухомості вказана у сумі 322 465 гривень, зазначена ціна менша ніж та, яку ОСОБА_3 сплатив ОСОБА_5, а саме 351 000 гривень в день підписання спірного договору купівлі - продажу.

Також, в договорі було вказано, що на день укладання цього договору Покупець сплатив Продавцю 4 465 гривень, але насправді грошовий аванс, який було сплачено ОСОБА_3 складає 28 944 гривні (а.с.12, 20).

За таких обставин, в день підписання вище вказаного договору купівлі - продаж- земельної ділянки з розташованим на ній житловим будинком, ОСОБА_3 повністю виконав умови за договором купівлі продажу сплативши ОСОБА_5 всю оговорену суму, тобто 351 000 гривень.

Таким чином, на думку колегії суддів 18 листопада 2008 року між ОСОБА_3 та ОСОБА_5 було укладено договір купівлі-продажу земельної ділянки з розташованим на ній житловим будинком, що знаходяться за адресою: Одеська областьБіляївський район с. Нерубайське пров. Сміливий, 21. Цей договір, відповідно до вимог законодавства, належним чином зареєстровано у Державному реєстрі правочинів за№ 3237232 та посвідчено нотаріально. Крім того, ОСОБА_5 отримавши від ОСОБА_3 кошти у розмірі 351 000 гривень, та після підписання договору купівлі-продажу видала останньому власноручне письмове підтвердження сплати коштів за продане нею нерухоме майно та її письмова розписка підтверджує те, що ОСОБА_8 отримала від ОСОБА_3 грошову суму у розмірі 351 000 гривень і грошовий аванс, який складає 28 944 гривні, а також зазначила те, що претензій до покупця вона не має.

За таких обставин попередній договір від 03.11.2008 року втратив свою юридичну чинність 18 листопада 2008 року в момент підписання нотаріально посвідченого договору купівлі-продажу будинку і земельної ділянки.

Отже, ціна нерухомого майна у сумі 683 078 гривень юридично перестала існувати, а залишається лише ціна 322 465 гривень, яка передбачена нотаріально завіреним і належним чином зареєстрованим у Державному реєстрі правочинів договором купівлі- продажу.

Встановлена договором купівлі-продажу сума давно і повністю сплачена та Продавець зобов'язаний остаточно підтвердити перехід права власності до Покупця, як це передбачено пунктами 6.2.- 6.4. договору купівлі - продажу нерухомого майна.

Крім того, всупереч п.3.1. договору купівлі-продажу, спірний житловий будинок, має істотні недоліки щодо відповідності будівельних матеріалів, невиконання ряду будівельних робіт, необхідних для введення його в експлуатацію, та недоліки у самій конструкції житлового будинку. Ці недоліки виникли ще під час будівництва будинку і їх усунення заради приведення будинку у належний житловий стан потребує значних грошових витрат, цей факт встановлено актом від 15 грудня 2008 року підписаний сторонами за угодою по купівлі - продажу спірного будинку.

Судова колегія критично ставиться до тієї обставини, що у написаної ОСОБА_5 розписці вона зазначила про те, що загальна сума правочину складає 683 078 гривень, оскільки ця сума не відповідає дійсності, та спростовується нотаріально посвідченим договором купівлі - продажу від 18.11.2008 року.

За таких обставин попередній договір не має будь-якого юридичного значення, а тому слід виходити з ціни, яка зазначена у договорі купівлі - продажу земельної ділянки з розташованим на ній житловим будинком у сумі 322 465 гривень, який укладено 18 листопада 2008 року.

На думку судової колегії підлягають задоволенню позовні вимоги ОСОБА_3 стосовно стягнення з ОСОБА_5 суми зайво сплачених коштів починаючи з 15.12.2008 року до 15.03.2010 року які ОСОБА_3 щомісячно сплачував у гривнях, що становила у еквіваленті 800 доларів США, та підтверджується розписками ОСОБА_5 та її представників ОСОБА_7, та ОСОБА_9. Згідно цих розписок, загальна сума коштів складає у еквіваленті 12 800 доларів США. При цьому, ОСОБА_3 повністю розрахувався з ОСОБА_5 за придбане у неї нерухоме майно 18.11.2008 року, що підтверджуються розпискою ОСОБА_5 (а.с. 20).

Суд першої інстанції не дав належної оцінки письмовим доказам, що містяться у матеріалах справи та які підтверджують підстави зниження ціни нерухомості під час укладання Договору купівлі-продажу від 18 листопада 2008 року за ціною 322 465 гривень та не з'ясував тих обставин, що ще до укладення Договору купівлі-продажу від 18 листопада 2008 року були виявлені істотні недоліки у конструкції об'єкту нерухомості, придбаного ОСОБА_3, про що було складено відповідний акт між покупцем та продавцем, у зв'язку з чим у вище вказаному Договорі при його нотаріальному посвідченні між сторонами було досягнуто домовленості щодо зменшення ціни продажу земельної ділянки та розташованого на ній домоволодіння, а зроблене 06.05.2010 року СПД ОСОБА_10 «Техническое заключение о состоянии несущих конструкций» взагалі осталось поза увагою суду (а.с. 33-37).

Судом першої інстанції не враховано те, що відповідач ОСОБА_5, підписуючи договір купівлі-продажу від 18 листопада 2008 року, при посвідченні договору була присутня особисто і поставила свій підпис у договорі, тобто погодилась з усіма істотними умовами цього договору, і підтвердила ціну проданої нею нерухомості у сумі 322 465,00 гривень.

У спірному договорі купівлі-продажу, ОСОБА_5 визначила, будучі попередньо ознайомлена з вимогами діючого законодавства щодо недійсності правочинів, перебуваючи при здоровому розумі, ясній пам'яті, розуміючи значення своїх дій та діючи добровільно, без будь-яких погроз, примусу чи насильства, як фізичного так і морального, що ціну 322 465,00 гривень визначено за домовленістю сторін п.2.3. Договору купівлі- продажу від 18 листопада 2008 року,

Укладення спірного договору відповідає інтересам ОСОБА_5, волевиявлення є вільним, усвідомленим та відповідає її внутрішній волі, умови договору зрозумілі і відповідають реальній домовленості сторін, договір не є фіктивним, удаваним, не приховує іншого правочину і спрямований на реальне настання наслідків, які обумовлені в ньому, п.7.1. Договору купівлі-продажу від 18 листопада 2008 року, в тексті Договору купівлі-продажу від 18 листопада 2008 року зафіксовані всі його істотні умови (п.7.2. Договору купівлі-продажу від 18 листопада 2008 року). Тобто відповідач ОСОБА_5 неодноразово письмово підтвердила ціну нерухомого майна у розмірі 322 465,00 гривень.

Також суд першої інстанції не прийняв до уваги те, що обґрунтованість зменшення ціни майже у двічі, крім будівельних недоліків та вказаної у Договорі купівлі-продажу від 18 листопада 2008 року домовленості сторін, підтверджує зроблена КП «ОМБТІ та РОН» інвентаризаційна оцінка відчужуваного житлового будинку та зроблена на замову відповідача експертна оцінка вартості земельної ділянки, що відображено у п.п. 2.1, 2.2 Договору купівлі-продажу (а.с. 14-17).

Отже, місцевий суд зробив помилковий висновок, стосовно того, що сплата ОСОБА_3 щомісячних платежів була пов'язана з виконанням зобов'язання за ціною 683 078,00 гривень, не з'ясувавши того, що підставою цих платежів була юридична необізнаність ОСОБА_3 та необгрунтовані посилання ОСОБА_5 на ціну, вказану у попередньому договорі.

Посилаючись на попередній договір від 03.11.2008 року, який припинив свою дію 18.11.2008 року після укладання договору купівлі-продажу, та розписку від 18.11.2008 року, яка не є нотаріальним договором купівлі-продажу, однак підтверджує факт отримання грошей продавцем та підтверджує відсутність будь яких негараздів між сторонами, та на власні твердження відповідача та його представника, суд першої інстанції дійшов хибного висновку про існування між сторонами договору купівлі- продажу із ціною 683 078,00 гривень, а також зробив помилковий висновок про неналежне виконання ОСОБА_3 умов цього неіснуючого правочину та про необхідність стягнення з нього пені за цим зобов'язанням.

Колегія суддів вважає, що не підлягають задоволенню позовні вимоги ОСОБА_3 стосовно визнання за ним права власності на спірне нерухоме майно, оскільки кошти за придбану ним нерухомість сплачені у повному обсязі, тому право власності на земельну ділянку та розташований на ній житловий будинок за адресою: Одеська область Біляївський район с. Нерубайське пров. Сміливий, 21. визнано за ОСОБА_3Д договором купівлі-продажу від 18.11.2008 року.

Відповідно до п.З ч.І ст.309 ЦПК України не відповідність висновків суду першої інстанції фактичним обставинам справи є підставою для скасування рішення суду та ухваленням нового рішення про часткове задоволення первісного позову ОСОБА_3Д та відмови у задоволенні зустрічного позову ОСОБА_11

Керуючись ст.ст. 303, п.2 ч.І ст.307, п. п.1,4 ч.І ст.309, ч.2 ст.313, 316-319 ЦПК України, судова колегія, судової палати у цивільних справах апеляційного суду Одеської області, -

вирішила:

Апеляційну скаргу ОСОБА_3 задовольнити частково, рішення Біляївського районного суду Одеської області від 21 вересня 2010 року скасувати.

Ухвалити нове рішення, яким позов ОСОБА_3 до ОСОБА_5 про визнання умов договору виконаними, визнання права власності на нерухоме майно і стягнення безпідставно набутих коштів задовольнити частково.

Визнати виконаними умови договору купівлі-продажу земельної ділянки з розташованим на ній житловим будинком №21 по провулку Сміливому у селі Нерубайське Біляївського району Одеської області від 18 листопада 2008 року, укладеного між ОСОБА_3, та ОСОБА_5.

Стягнути з ОСОБА_5 безпідставно набуті нею грошові кошті у сумі, яка складає еквівалент 12 800 (дванадцяти тисяч вісімсот) доларів США, тобто 101 569 (сто одну тисячу п'ятсот шістдесят дев'ять) гривень 28 копійок.

Стягнути з ОСОБА_5 на користь ОСОБА_3 судові витрати у сумі 1 700 гривень держмито та 120 гривень за ІТЗ при розгляді справи.

У задоволенні зустрічного позову ОСОБА_5 до ОСОБА_3 про визнання фактичної вартості земельної ділянки з розташованим на ній житловим будинком, внесення змін до договору купівлі-продажу та стягнення пені за неналежне виконання умов договору відмовити.

Рішення набирає законної сили негайно з моменту проголошення, але може бути оскаржено в касаційному порядку до суду касаційної інстанції протягом двадцяти днів з дня набрання ним законної сили.

Судді апеляційного суду Одеської області: М.М. Драгомерецький

ОСОБА_12

ОСОБА_2