Києво-Святошинський районний суд Київської області
Справа № 2-2342/11
РІШЕННЯ

Іменем України

18.11.2011 року Києво-Святошинський районний суд Київської області в складі головуючої судді Ковальчук Л.М., при секретарі Гуменній Ю.П., розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Києві справу за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2, ОСОБА_3, ОСОБА_4 підприємства «Бюро технічної інвентаризації Києво-Святошинської районної ради Київської області» про визнання договорів купівлі-продажу недійсними та зобовязання вчинити певні дії,

В С Т А Н О В И В:

У травні 2011 року позивач ОСОБА_1 звернулась із позовом до ОСОБА_2, ОСОБА_3, КП «БТІ Києво-Святошинської районної ради Київської області» про визнання договорів купівлі-продажу недійсними та зобов»язання вчинити певні дії, посилаючись на те, що 13 червня 2006 року між нею та ОСОБА_5, який діяв за довіреністю від імені власника ОСОБА_6, був укладений договір купівлі-продажу незакінченого будівництвом жилого будинку № 11 по вулиці Житомирській в с. Білогородка Києво-Святошинського району Київської області, який посвідчений приватним нотаріусом Києво-Святошинського районного нотаріального округу Київської області ОСОБА_7, про що в державному реєстрі правочинів 13 червня 2006 року зроблено запис за № 1365930.

За цим договором продавець передав у власність, а покупець прийняв у власність незвавершений будівництвом, побудований на 70% жилий будинок з надвірними будівлями, що знаходиться в с. Білогородка, Києво-Святошинського району, Київської області по вул. Житомирська, буд. 11. Оскільки даний будинок знаходиться на земельній ділянці, яка є пам»яткою культурної спадщини, між ОСОБА_1 та Управлінням культури і туризму Київської обласної державної адміністрації було укладено охоронний договір від 8 лютого 2007 року № 12/13-03, який посвідчує її право на користування цією ділянкою.

У відповідності до вимог ст. 331 ЦК України у березні 2008 року ОСОБА_1 звернулась до КП «БТІ Києво-Святошинської районної ради Київської області» за реєстрацією права власності на незавершений будівництвом, побудований на 70% житловий будинок з надвірними будівлями, що знаходиться в с. Білогородка, Києво-Святошинського району, Київської області, вул. Житолмирська, буд. 11. Проте листом від 17 березня 2008 року № 35 КП «БТІ Києво-Святошинської районної ради Київської області» їй було відмовлено у реєстрації права власності на вказаний будинок, оскільки таке право вже зареєстровано за іншим власником.

Постановою РВ ГУ МВС України Києво-Святошинського району Київської області від 3 березня 2010 року було відмовлено в порушенні кримінальної справи відносно ОСОБА_6, оскільки остання померла.

ОСОБА_1 зазначала, що ОСОБА_6 не мала права на продаж будинку в грудні 2006 року відповідачу ОСОБА_2, так як на той момент вже не була власником жилого будинку № 11 по вулиці Житомирській в с. Білогородка Києво-Святошинського району Київської області.

Своє право на незавершений будівництвом жилий будинок вона не зареєструвала в органах БТІ, так як на її усне звернення їй відмовили в такій реєстрації, посилаючись на неможливість здійснення відповідних реєстраційних дій.

Відповідачі ОСОБА_2 та ОСОБА_3 зареєстрували право власності на будинок № 11 по вулиці Житомирській в с. Білогородка без законних підстав, а тому вважає укладені договори купівлі-продажу житлового будинку між ОСОБА_6 та відповідачем ОСОБА_2 і договір купівлі-продажу будинку між відповідачами ОСОБА_2 та ОСОБА_3 такими, що порушують публічний порядок і є нікчемними.

Враховуючи викладене, позивач ОСОБА_1 з посиланням на вимоги ст. ст. 203, 215, 228 ЦК України, просила договір купівлі-продажу від 12 грудня 2006 року купівлі-продажу побудованого на 70% жилого будинку з надвірними будівлями, що знаходиться в с. Білогородка, Києво-Святошинського району, Київської області по вул. Житомирська, № 11 між ОСОБА_6 та ОСОБА_2 визнати недійсним, договір від 14 березня 2007 року купівлі-продажу побудованого на 70% жилого будинку з надвірними будівлями, що знаходиться в с. Білогородка, Києво-Святошинського району, Київської області по вул. Житомирська, № 11 між ОСОБА_2 та ОСОБА_3 визнати недійсним, зобов»язати Комунальне підприємство БТІ Києво-Святошинської районної ради Київської області виключити з реєстру прав власності на нерухоме майно інформацію про власників побудованого на 70% будинку № 11 по вулиці Житомирській в с. Білогородка Києво-Святошинського району Київської області ОСОБА_2 та ОСОБА_3 та зареєструвати право власності на побудований на 70% будинок № 11 по вулиці Житомирській в с. Білогородка Києво-Святошинського району Київської області за нею, ОСОБА_1

У судовому засіданні позивач ОСОБА_1 та її представник позов підтримали та просили його задовольнити.

У судове засідання відповідач ОСОБА_2 не з»явився, надав суду заяву про розгляд справи у його відсутності, проти позову заперечував.

У судовому засіданні представник відповідача ОСОБА_3 позов не визнала та заперечувала проти його задоволення.

У судове засідання представник відповідача ОСОБА_4 підприємства «Бюро технічної інвентаризації Києво-Святошинської районної ради Київської області» не з»явився, про час і місце розгляду справи повідомлявся належним чином, суду надана заява про розгляд справи у відсутності представника відповідача.

Суд, вислухавши пояснення осіб, які беруть участь у справі, зясувавши дійсні обставини справи та дослідивши письмові докази, дійшов висновку про відмову у задоволенні позову з наступних підстав.

Судом встановлено, що 02 червня 2005 року рішенням Києво-Святошинського районного суду Київської області у цивільній справі № 2-1268 за ОСОБА_6 визнано право власності в порядку спадкування на незакінчений будівництвом житловий будинок № 11 по вулиці Житомирській в с. Білогородка Києво-Святошинського району Київської області. Вказане рішення оскаржене не було та набуло чинності 03 липня 2005 року.

13 червня 2006 року між ОСОБА_1 та ОСОБА_6, від імені якої за довіреністю, посвідченою Другої Київською державною нотаріальною конторою 30 листопада 2001 року за реєстровим № 3-3201 діяв ОСОБА_5, укладено договір купівлі-продажу незавершеного будівництвом, побудованого на 70% житлового будинку з надвірними будівлями в с. Білогородка Києво-Святошинського району Київської області по вулиці Житомирська, № 11.

Згідно умов даного договору купівлі-продажу житлового будинку продавець ОСОБА_6 зобовязалась передати у власність ОСОБА_1 вказаний жилий будинок, а позивач зобовязалась оплатити його вартість за ціною і на умовах, встановлених у договорі.

Згідно умов п. 3 цього договору продаж незавершеного будівництвом, побудованого на 70% житлового будинку з надвірними будівлями вчиняється між сторонами за 80 200 грн. Гроші продавець отримав повністю-до підписання цього договору.

Відповідно до умов п. 5 договору купівлі-продажу будинку № 11 по вулиці Житомирська в с. Білогородка від 13.06.2006р., укладеного між позивачкою та представником ОСОБА_6, право власності у покупця на зазначений незавершений будівництвом, побудований на 70% житловий будинок виникає з моменту його державної реєстрації.

Відповідно до умов п. 11 договору купівлі-продажу будинку від 13.06.2006р., договір спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.

Згідно п. 1 ч.1 ст. 2 ЗУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» в редакції, що діяла на момент укладення договору купівлі-продажу будинку від 13.06.2006р. державна реєстрація речових прав на нерухоме майно - офіційне визнання і підтвердження державою фактів виникнення, переходу або припинення прав на нерухоме майно, обтяження таких прав шляхом внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Відповідно до вимог ст. 4 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державна реєстрація права власності на нерухоме майно є обовязковою.

Позивач ОСОБА_1 до березня 2008 року не здійснювала жодних дій для державної реєстрації свого права на житловий будинок №11 по вулиці Житомирській в с. Білогородка Києво-Святошинського району Київської області відповідно до вимог Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», так як не мала наміру його продавати, і за твердженням позивача та її представника в судовому засіданні така реєстрація на той час діючим законодавством не вимагалась.

Як вбачається з пояснень сторін у справі позивач не проживала в ІНФОРМАЦІЯ_1 і цей факт позивачем не оспорюється.

В березні 2008 року ОСОБА_1 звернулася до ОСОБА_4 підприємства БТІ Києво-Святошинської районної ради Київської області із заявою про реєстрацією права власності на жилий будинок № 11 по вул. Житомирській в с. Білогородка Києво-Святошинського району Київської області.

Рішенням реєстратора КП БТІ Києво-Святошинської районної ради Київської області № 35 від 17 березня 2008 року ОСОБА_1 відмовлено у реєстрації права власності на будинок, так як таке право вже зареєстроване за іншим власником.

Станом на березень 2008 року будинок №11 по вулиці Житомирській в с. Білогородка Києво-Святошинського району Київської області був зареєстрований на праві приватної власності за відповідачкою ОСОБА_3

ОСОБА_3 придбала у ОСОБА_2 незакінчений будівництвом житловий будинок № 11 по вул. Житомирській в с. Білогородка Києво-Святошинського району Київської області за договором купівлі-продажу від 14.03.2007р., посвідченого приватним нотаріусом Києво-Святошинського районного нотаріального округу Київської області ОСОБА_8 та зареєстрованого в реєстрі за № 756

В п. 2 договору купівлі-продажу незакінченого будівництвом житлового будинку від 14.03.2007р. вказано, що незакінчений будівництвом житловий будинок належить продавцю ОСОБА_2 на підставі договору купівлі-продажу незакінченого будівництвом житлового будинку, посвідченого приватним нотаріусом Києво-Святошинського районного нотаріального округу Київської області ОСОБА_9 12.12.2006р. за реєстровим № 10979 та зареєстрованого у Києво-Святошинському бюро технічної інвентаризації за номером запису 1442 в книзі 4, реєстраційний номер 17022622.

ОСОБА_2 придбав незакінчений будівництвом житловий будинок №11 по вулиці Житомирській в с. Білогородка Києво-Святошинського району Київської області 12.12.2006р. у ОСОБА_6 (від її імені за довіреністю діяв гр. ОСОБА_10А.). Договір купівлі-продажу посвідчений приватним нотаріусом Києво-Святошинського районного нотаріального округу Київської області ОСОБА_9 12.12.2006р. за реєстровим № 10979.

У п. 2 договору купівлі-продажу незакінченого будівництвом житлового будинку від 12.12.2006р. вказано, що незакінчений будівництвом житловий будинок належить продавцю ОСОБА_6 на підставі рішення Києво-Святошинського районного суду Київської області у цивільній справі № 2-1268 від 02.06.2005 р. та зареєстрованого у Києво-Святошинському бюро технічної інвентаризації за номером запису 1442 в книзі 4, реєстраційний номер 17022622.

Продаж будинку вчинено за 85 000 грн., які отримані продавцем в момент підписання договору п. 3 договору купівлі-продажу незакінченого будівництвом житлового будинку від 12.12.2006р.

Факт сплати коштів за договором купівлі-продажу будинку № 11 по вулиці Житомирська в с. Білогородка Києво-Святошинського району Київської області, укладеним між ОСОБА_6 та ОСОБА_2, підтверджується розпискою ОСОБА_6, яку остання написала власноручно, та оригінал якої долучений до матеріалів кримінальної справи № 13-0777, порушеної 06.02.2007р. СВ Києво-Святошинського РВ ГУ МВС України в Київській області по факту шахрайства, вчиненого відносно ОСОБА_6 за ознаками злочину, передбаченого ч. 1 ст.190 КК України та припиненої 05.05.2009р. за відсутністю складу злочину.

Продаж будинку вчинено за 84 162 грн., які отримані продавцем в момент підписання договору п. 3 договору купівлі-продажу незакінченого будівництвом житлового будинку від 14.03.2007р.

Право власності на домоволодіння, незавершене будівництвом, готовністю на 70% №11 по вулиці Житомирська в с. Білогородка Києво-Святошинського району Київської області 04.04.2007р. зареєстроване за ОСОБА_3, номер запису 1442 в книзі 4, про що свідчить витяг з реєстру прав власників на нерухоме майно за номером 14140410 від 04.04.2007р.

З наявних у справі матеріалів технічної інвентаризації будинку № 11 по вул. Житомирській в с. Білогородка вбачається, що первинна реєстрація права на нерухоме майно будинку № 11 по вул. Житомирській в с. Білогородка незавершеного будівництва проведена 05.12.2006 року за власником ОСОБА_6 на підставі Рішення Києво-Святошинського районного суду Київської області від 02.06.2005р.

В подальшому таке право було зареєстроване за ОСОБА_2 на підставі укладеного договору купівлі-продажу від 12.12.2006р. та за ОСОБА_3 на підставі договору купівлі-продажу житлового будинку від 14.03.2007р.

В лютому 2010 року позивач ОСОБА_1 звернулась до правоохоронних органів із заявою про злочин щодо незаконного заволодіння її майном. Постановою Києво-Святошинського РВ ГУ МВС України в Київській області від 03.03.2010р. в порушенні кримінальної справи за фактом шахрайського заволодіння будинком було відмовлено.

Посилання позивача ОСОБА_1 на ту обставину, що реєстрація укладеного між нею та представником ОСОБА_6 договору купівлі-продажу незавершеного будівництвом будинку № 11 по вулиці Житомирській в с. Білогородка не вимагалася і такий обовязок не був передбачений Тимчасовим положенням про порядок державної реєстрації прав власності на нерухоме майно, затвердженого Наказом Міністерства юстиції України № 7/5 від 07.02.2002р. (в редакції, що діяла на момент укладення договору) не відповідає дійсності та спростовується нормами Тимчасового положення.

Відповідно до п.1.4. Тимчасового положення державна реєстрація прав власності на нерухоме майно - це внесення запису до Реєстру прав власності на нерухоме майно у зв'язку з виникненням, існуванням або припиненням права власності на нерухоме майно, що здійснюється БТІ за місцезнаходженням об'єктів нерухомого майна на підставі правовстановлювальних документів коштом особи, що звернулася до БТІ.

Згідно п. 10 Переліку правовстановлювальних документів, на підставі яких проводиться реєстрація прав власності на об'єкти нерухомого майна, рішення суду про визнання права власності на нерухоме майно є підставою для реєстрації такого права в БТІ.

Право власності на незавершений будівництвом будинок № 11 по вулиці Житомирській в с. Білогородка було визнане за ОСОБА_6 на підставі рішення Києво-Святошинського районного суду, а відтак, таке право підлягало обовязковій реєстрації.

Обовязок здійснити таку реєстрацію визначений ст. 182 Цивільного кодексу України.

Згідно вимог ч. 1 ст.11 ЦПК України суд розглядає цивільні справи не інакше як за зверненням фізичних чи юридичних осіб, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених ними вимог і на підставі доказів сторін та інших осіб, які беруть участь у справі.

Згідно ст. ст. 3, 10, 60, 119, 212-213 ЦПК України позивач сам визначає зміст позовних вимог, викладає обставини, якими обґрунтовуються вимоги, а суд, зберігаючи обєктивність і неупередженість, створює необхідні умови для всебічного і повного дослідження обставин справи. Право визначення підстав та предмету позову належить виключно позивачу і суд сам за власною ініціативою їх змінити не може.

Правочин - правомірна, тобто не заборонена законом, вольова дія суб'єкта цивільних правовідносин, що спрямована на встановлення, зміну чи припинення цивільних прав та обов'язків.

Презумпція правомірності правочину закріплена у ст. 204 ЦК України.

Стаття 215 ЦК України встановлює загальне правило про те, що правочин є недійсним у зв'язку з недодержанням у момент його вчинення стороною (сторонами) загальних вимог, які необхідні для чинності правочину, передбачених ст. 203 ЦК України.

Однак ст. 216 ЦК України визначено особливі правові наслідки недійсності правочину. Зокрема, кожна із сторін зобов'язана повернути другій стороні у натурі все, що вона одержала на виконання цього правочину, а в разі неможливості такого повернення - відшкодувати вартість того, що одержано, за цінами, які існують на момент відшкодування, якщо законом не встановлені особливі умови їх застосування або особливі правові наслідки окремих видів недійсних правочинів.

Отже, на угоду, укладену з порушенням вимог закону, не поширюється загальне правило про наслідки недійсності правочину (двостороння реституція), якщо сам закон передбачає інші наслідки такого порушення.

Відповідно до п. 4 Постанови Пленуму Верховного Суду України від 6 листопада 2009 року N 9 «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними» нікчемний правочин є недійсним через невідповідність його вимогам закону та не потребує визнання його таким судом. Оспорюваний правочин може бути визнаний недійсним лише за рішенням суду.

Пунктом 18 Постанови Пленуму Верховного Суду України від 6 листопада 2009 року N 9 «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними» визначено перелік правочинів, які є нікчемними як такі, що порушують публічний порядок, визначений ст.228 Цивільного кодексу України:

1) правочини, спрямовані на порушення конституційних прав і свобод людини і громадянина; 2) правочини, спрямовані на знищення, пошкодження майна фізичної або юридичної особи, держави, Автономної Республіки Крим, територіальної громади, незаконне заволодіння ним.

Усі інші правочини, спрямовані на порушення інших об'єктів права, передбачені іншими нормами публічного права, не є такими, що порушують публічний порядок.

При кваліфікації правочину за ст. 228 ЦК України має враховуватися вина, яка виражається в намірі порушити публічний порядок сторонами правочину або однією зі сторін. Доказом вини може бути вирок суду, постановлений у кримінальній справі, щодо знищення, пошкодження майна чи незаконного заволодіння ним тощо. Наслідки вчинення правочину, що порушує публічний порядок, визначаються загальними правилами (ст. 216 Цивільного кодексу України).

Відповідно до Постанови Києво-Святошинського РВ ГУ МВС України в Київській області від 03.03.2010 р. про відмову в порушенні кримінальної справи, згідно якої була проведена перевірка викладених обставин у заяві представника позивачки стосовно неправомірних дій з боку невідомої особи щодо заволодіння її майном будинку № 11 по вулиці Житомирській в с. Білогородка, встановлено, що в діях ОСОБА_2 та ОСОБА_3 під час вчинення оспорюваних правочинів відсутні будь-які дії, які б свідчили про наявність умислу на заволодіння чужим майном, а відтак відсутній склад злочину, передбачений ст. 190 Кримінального кодексу України.

Відповідачі ОСОБА_2 та ОСОБА_3В є добросовісними набувачами нерухомого майна - незакінченого будівництвом житлового будинку №11 по вулиці Житомирській в с. Білогородка Києво-Святошинського району Київської області.

Відповідно до ч.5 ст.12 ЦК України добросовісність презюмується.

Відповідно до ст. 330 Цивільного кодексу України якщо майно відчужене особою, яка не мала на це права, добросовісний набувач набуває право власності на нього, якщо відповідно до ст. 388 цього Кодексу майно не може бути витребуване у нього.

Пунктом 3 ч. 1 ст. 388 ЦК України передбачено, що в разі придбання майна за відплатним договором у особи, яка не мала права його відчужувати, про що набувач не знав і не міг знати (добросовісний набувач), власник має право витребувати це майно від набувача лише у випадку, якщо майно вибуло з володіння власника або особи, якій він передав майно у володіння, не з їхньої волі іншим шляхом.

Твердження позивачки про те, що на момент укладення оспорюваного договору купівлі-продажу від 12.12.2006р. між ОСОБА_6 та відповідачем ОСОБА_2, ОСОБА_6 не була власницею будинку, не знайшли свого підтвердження в ході судового розгляду справи та спростовуються наявними в матеріалах справи доказами.

Відповідно до п.10 Постанови Пленуму Верховного Суду України № 9 від 06.11.2009р . «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними» реституція як спосіб захисту цивільного права (частина перша статті 216 ЦК України застосовується лише в разі наявності між сторонами укладеного договору, який є нікчемним чи який визнано недійсним. У зв'язку з цим вимога про повернення майна, переданого на виконання недійсного правочину, за правилами реституції може бути пред'явлена тільки стороні недійсного правочину.

Вимоги ч. 1 ст. 216 ЦК України не можуть застосовуватись як підстава позову про повернення майна, переданого на виконання недійсного правочину, яке було відчужене третій особі. Не підлягають задоволенню позови власників майна про визнання недійсними наступних правочинів щодо відчуження цього майна, які були вчинені після недійсного правочину.

У цьому разі майно може бути витребувано від особи, яка не є стороною недійсного правочину, шляхом подання віндикаційного позову, зокрема від добросовісного набувача - з підстав, передбачених частиною першою статті 388 ЦК України.

Вина Відповідачів ОСОБА_2 та ОСОБА_3 стосовно незаконного придбання будинку не доведена.

Таким чином права позивача ОСОБА_1 не підлягають захисту шляхом задоволення позову до добросовісного набувача з використанням правового механізму, встановленого ст. ст. 215, 216 ЦК України.

Такий захист можливий лише шляхом задоволення віндикаційного позову, якщо є підстави, передбачені ст. 388 ЦК України, які дають право витребувати майно у добросовісного набувача. Позивач ОСОБА_1 з позовними вимогами про повернення майна з чужого незаконного володіння до судку не зверталась.

Вимоги про визнання вищевказаних договорів нікчемними з застосуванням правових наслідків нікчемного правочину є безпідставними.

Відповідно до вимог ст. 257 ЦК України загальна позовна давність встановлюється тривалістю у три роки.

Про порушення свого права позивач дізналась 17 березня 2008року, до суду ж за захистом порушеного права вона звернулась 4 травня 2011 року із порушенням встановленого строку. Позивач ОСОБА_1 з відповідним позовом до ОСОБА_6 за життя останньої не зверталась (ОСОБА_6 померла 10 червня 2008 року).

Відповідно до ч. 4 ст. 267 ЦК України сплив позовної давності, про застосування якої заявлено стороною спорі, є підставою для відмови у позові.

Посилання представника позивача ОСОБА_1 в судовому засіданні на ту обставину, що на дані правовідносини застосовується спеціальна позовна давність у п»ять років відповідно до вимог ч. 3 ст. 258 ЦК України, а саме позовна давність у п»ять років застосовується до вимог про визнання недійсним правочину, вчиненого під впливом обману, що в даному випадку має місце, то суд вважає дані доводи необгрунтованими, оскільки, як вбачається з позовної заяви, позивач ОСОБА_1 не зверталась до суду з позовними вимогами про визнання недійсним договору купівлі-продажу, що вчинений був під впливом обману.

За таких обставин не підлягають задоволенню також і вимоги позивача до відповідача КП БТІ Києво-Святошинської районної ради Київської області.

Враховуючи вищевикладене, суд відмовляє у задоволенні позову.

Керуючись ст. ст. 182, 203, 215, 216, 228 ЦК України, ст. ст. 3, 10, 60, 212-215, 218 ЦПК України, суд -

В И Р І Ш И В:

У задоволенні позову ОСОБА_1 відмовити.

Рішення суду може бути оскаржене в апеляційному порядку до апеляційного суду Київської області через Києво-Святошинський районний суд Київської області шляхом подання апеляційної скарги в 10-денний строк з дня проголошення рішення суду або шляхом подання апеляційної скарги протягом десяти днів з дня отримання копії цього рішення в разі відсутності в судовому засіданні осіб, які брали учать у справі, під час проголошення судового рішення.

Суддя Ковальчук Л.М.