Справа № 2-113/11
14 лютого 2011 року Скадовський районний суд Херсонської області в складі:
головуючої, судді Ведмідської Н.І.
при секретарі Серженко М.М.
розглянувши у відкритому судовому засіданні, в залі суду м. Скадовська цивільну справу за позовною заявою ОСОБА_1 до товариства з обмеженою відповідальністю «Юрмаш-Універсал» про визнання недійсним договору оренди,-
Позивачка звернулася до суду із зазначеним позовом. В судовому засіданні представник позивача позов підтримав та пояснив, що між позивачкою та відповідачем в жовтні 2006 року укладався договір оренди земельної ділянки, строком на 3 роки. Відповідач користувався належною їй земельною ділянкою та позивачка отримала за три роки по 600 грн. орендної плати. Після закінчення строку дії договору вона мала намір укласти такий договір з іншим орендарем, однак їй стало відомо, що відповідачем замінено першу сторінку письмового договору та вказана дата його укладання 28.09.2007 року після чого він зареєстрований у Державному реєстрі 08.05.2009 року. Таким чином, відповідач без її згоди позивачки змінив строк дії договору з 08.09.2009 року та продовжує користуватися земельною ділянкою вважаючи початком дії договору вересень 2009 року. Вважає, що зазначений договір слід визнати недійсним так як він не відповідає волевиявленню позивачки та суперечить діючому законодавству, а саме розмір орендної плати не відповідає розміру встановленому законодавством, що передбачено Указом Президента України» Про невідкладні заходи щодо захисту власників земельних ділянок і земельних часток(паїв) від 19.08.2008 року № 725/2008 відповідно до якого запроваджено мінімально допустимий розмір орендної плати за сільськогосподарські землі в розмір 3%, тоді як в договорі встановлена плата 600 грн., але не менш ніж 1,5 % грошової оцінки землі. Грошова оцінка ділянки в договорі відсутня. Договір не передбачає порядок перегляду розміру орендної плати, не передбачена відповідальність орендаря за невиплату орендної плати, не передбачений термін, умови та порядок повернення земельної ділянки орендодавцю, наявність чи відсутність обмежень щодо користування ділянкою. Чітко не визначений механізм сплати орендної плати. Не передбачено складання акту приймання-передачі ділянки що є додатком до договору, чи порушено ст.. 17 Закону «Про оренду землі», відсутні данні щодо стану , якісні характеристики землі що передбачено п. 5 ч. 1 ст. 15 Закону «Про оренду землі» Таким чином, договір суперечить вимогам ст.. 15 Закону України «Про оренду землі» та не відповідає волевиявленню орендодавця, який укладав договір строком на три роки в 2006 році, через що просить визнати договір недійсним.
Представник відповідача належним чином повідомлений про розгляд справи в судове засідання не зявився, причину не повідомив.
Представник третьої особи відділу Держкомзему у Скадовському районі проти позову не заперечував.
Представник державного підприємства Центру земельного кадастру у Скадовському районі в судове засідання не зявився.
Заслухавши пояснення представника позивача, дослідивши матеріали справи, суд дійшов висновку про обґрунтованість позовних вимог з наступних підстав.
Відповідно до ст.. 15 Закону України «Про оренду землі», істотними умовами договору оренди є: обєкт оренди, строк дії договору, орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальність за її несплату, умови використання та цільове призначення земельної ділянки, яка передається в оренду, умови збереження стану обєкту оренди, умови і строки передачі земельної ділянки орендарю та повернення орендодавцеві, існуючі обмеження щодо використання ділянки, визначення сторони, яка несе ризи випадкового пошкодження обєкта, відповідальність сторін. Відсутність у договорі однієї з умов передбачених цією статтею, а також вимог статей 4-6, 11, 17,19 є підставою для визнання договору недійсним.
Стаття 17 Закону передбачає, що передача обєкта оренди здійснюється орендодавцем у строки та на умовах, що визначені в договорі, за актом приймання-передачі.
Згідно ч. 3 ст..203 ЦК України, волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі.
Частина 1статті 215 ЦК України передбачає підставу недійсності правочину недодержання в момент його вчинення вимог встановлених частинами першою-третьою ст.. 203 ЦК України.
Позивачем в якості доказу надана копія письмового договору оренди від 28.09.2007 року укладений між ОСОБА_1 та ТОВ «Юрмаш-Універсал». Договір складений на двох аркушах, прошитий, пронумерований та скріплений печаткою ТОВ «Юрмаш-Універсал». Підпис позивачки міститься на другому аркуші договору без зазначення дати підписання.
Розмір та умови оплати оренди в договорі не можуть суперечити чинному на час укладання законодавству. Відповідно п.3.1 договору, орендна плата складає 600 грн. за рік за кожну ділянку, але не менш 1,5% грошової оцінки земельної ділянки з врахуванням коефіцієнта індексації. Представник позивача посилається на Указ Президента України «Про невідкладні заходи щодо захисту власників земельних ділянок і земельних часток(паїв)» від 19.08.2008 року № 725/2008 яким запроваджено мінімально допустимий розмір орендної плати за сільськогосподарські землі в розмір не менш ніж 3% від грошової оцінки землі, однак зазначений Указ є обовязковий з дня набрання чинності. У тексті Указу відсутнє посилання про те, що його дія поширюється на договори, укладені до набрання ним чинності, а тому змінити розмір орендної плати можна лише за згодою сторін. П.3.3. договору передбачає перегляд орендної плати у випадках та з моменту підвищення цін та тарифів, інших випадках передбачених законодавством України, однак позивач не надав докази, що він звертався до відповідача з вимогою переглянути умови договору, тому визнання договору недійсним з цих підстав не ґрунтується на законі. На час укладання договору діяв Указ Президента України №92 /2002 від 02.02.2002 року яким мінімальна плата становила не менш ніж 1,5% вартості землі, договір зазначеному указу не суперечить. Згідно п. 11.1 відповідальність сторін за не виконання зобовязань за договором передбачена згідно діючого законодавства, тому суд не погоджується з доводами представника позивача щодо невідповідності договору ст.. 15 через не зазначення відповідальності сторін, в тому числі за несплату орендної плати. Крім цього відповідальність орендаря передбачена п.12.2 договору. Також передбачений порядок оплати виключно в грошовій формі.
Договір не визначає сторону яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення обєкта оренди чи його частини, а саме п. 8.1 договір звільняє сторони від такої відповідальності, що на думку позивача суперечить ст. 15 Закону «Про оренду землі» та є підставою для визнання договору недійсним, однак суд не погоджується з такими доводами так як ст.. 11 Закону «Про оренду землі» ризик випадкового знищення або пошкодження обєкту оренди покладений на орендодавця якщо інше не передбачено договором. За таких обставин доводи позивача в цій частині не можна вважати обґрунтованими.
Обмеження у використанні ділянки міститься в п. 7 договору.
Пункт 4.1 договору передбачає, що передача ділянки в оренду здійснюється з розробленням технічної документації та укладанням договору оренди, інші умови передачі п.4.1, п 4.2. не передбачені. Таким чином, договір не передбачає складання акту приймання-передачі при передачі ділянки орендареві, що суперечить ст.. 17 Закону «Про оренду землі» згідно якої передача обєкта оренди орендарю здійснюється за актом приймання-передачі, а порушення вимог ст.. 17 Закону є підставою для визнання договору оренди недійсним згідно ч. 4 ст.. 15 Закону. Доводи представника позивача щодо відсутності такого акту відповідачем не спростовано.
З п.2.1 договору оренди землі від 28.09.2007 року укладеного між сторонами, вбачається, що строк дії договору складає три роки, п. 13.1 свідчить, що договір набуває чинності з моменту його підписання сторонами та державної реєстрації. Договір зареєстрований в ДП «Центр ДЗК» 08.05.2009 року про що зроблена відповідна відмітка. Таким чином, початок строку дії договору оренди слід рахувати з 08.05.2009. Строком закінчення дії слід вважати 08.05.2012 року. Доводи представника позивача, який стверджує про відсутність волевиявлення позивачки на укладання договору оренди з жовтня 2007 року передачу ділянки в оренду до 2010 року відповідач доказами не спростував, що є підставою для визнання договору недійсним відповідно до п. 1 ст. 215 ЦК України.
Керуючись ст.ст. 10, 11, 60, 88, 212 215, 224 226 ЦПК України, суд
Позов ОСОБА_1 задовольнити, договір оренди землі від 28.09.2007 року між ОСОБА_1 та товариством з обмеженою відповідальністю «Юрмаш-Універсал» визнати недійсним.
Рішення може бути оскаржено до апеляційного суду Херсонської області через Скадовський районний суд шляхом подачі в десятиденний строк з дня проголошення рішення апеляційної скарги. Особи які брали участь у справі, але не були присутні у судовому засіданні під час проголошення рішення, можуть подати апеляційну скаргу протягом десяти днів з дня отримання копії цього рішення.

Заочне рішення може бути переглянуте Скадовським районним судом Херсонської області, за письмовою заявою відповідача, поданою протягом десяти днів з дня отримання його копії.

Суддя Н.І.Ведмідська