МАКАРІВСЬКИЙ РАЙОННИЙ СУД КИЇВСЬКОЇ ОБЛАСТІ
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"06" грудня 2011 р. Справа № 2-870/11

Макарівський районний суд Київської області в складі судді ДЗЮБИ Н.М. при секретарі Приходько О.О., розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду смт. Макарів справу за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2, TOB «Траверз-Буд» м.Київ, третя особа TOB «Девелоперська Компанія «Європа» м.Київ про визнання правочинів недійсними та відшкодування збитків,

ВСТАНОВИВ :

Позивач звернувся до суду з позовом про визнання правочинів недійсними, посилаючись на те, що 08.08.2008 року він підписав договір купівлі-продажу земельної ділянки 689/16 в с.Березівка Макарівського району Київської області у гр.-на ОСОБА_2. Причиною, яка обумовила купівлю зазначеної земельної ділянки є обслуговування індивідуального жилого будинку в котеджному містечку «Олімпік парк» в с.Березівка. Про дане котеджне містечко він дізнався в 2007 році з наружної реклами, розміщеної на бігбордах м.Києва, яку розміщувала TOB «ДК «Європа», яка здійснює операції на ринку нерухомості. Приїхавши до офісу компанії TOB «ДК «Європа», що на вул.Ільїнська,8 в м.Києві, він дізнався від співробітників компанії про те, що вони продають індивідуальні котеджні будинки, які розташовані в котеджному містечку «Олімпік парк» в с.Березівка Макарівського району. Працівниками компанії йому була надана комерційна пропозиція у формі невеликої кольорової книжки, в якій зображене котеджне містечко «Олімпік парк», яке містить в наявності інженерну інфраструктуру, побутову інфраструктуру, службу експлуатації, рекреацію, охоронну службу. Після того як він обрав серед запропонованих проектів комплексу «Олімпік парк»-«АТЛАНТ», представники TOB «ДК»Європа» озвучили вартість будинку, і він надав згоду в усній формі на придбання запропонованого проекту. В подальшому йому пояснили, що TOB «ДК «Європа» включає в себе TOB «Траверз-Буд» та фізичних осіб ОСОБА_2 та ОСОБА_3, а також те, що в зв»язку з тим, що «ДК «Європа» не має ліцензії на будівельну діяльність, то слід номінально укласти угоду з дочірнім підприємством TOB «Траверз-Буд» на будівництво індивідуального жилого будинку за обраним ним проектом «АТЛАНТ», а земельна ділянка для обслуговування даного будинку знаходиться у власності засновника TOB «ДК «Європа» ОСОБА_2, що TOB «ДК «Європа» є фактично представником ОСОБА_2, і для того, щоб придбати жилий будинок в котеджному містечку він повинен укласти договір купівлі-продажу земельної ділянки для його обслуговування у ОСОБА_2.Уклавши попередню угоду, ОСОБА_2 зобов»язав його укласти договір доручення щодо будівництва індивідуального котеджного будинку з TOB «Траверз-Буд» №16/689 від 30.11.2007 року, враховуючи те, що укладення даного договору було передбачене договором купівлі-продажу земельної ділянки №689/16 від 30.11.2007 року. Згідно даного договору доручення відповідач TOB «Траверз-Буд» повинен був побудувати котедж в котеджному містечку в с.Березівка в строки з 4 кваталу 2007 року по 4 квартал 2008 року. Крім того, попередній договір №689/16 від 30.11.2007 року купівлі- продажу земельної ділянки, продавцем якої виступає ОСОБА_2, фактично включає в себе договір доручення №16/689 від 30.11.2007 р. та вказані договори корелюють між собою, так як в обох з них є посилання на одну і ту ж земельну ділянку №689 в с.Березівка Макарівського району відповідно до генерального плану забудови, тільки реалізація обох договорів дає йому можливість отримати очікуваний від реклами результат- отримання у власність індивідуального жилого будинку за проектом «АТЛАНТ». Відповідно до взятих на себе зобов»язань за попереднім договором ним були сплачені кошти за земельну ділянку в розмірі 1031828,63 грн., за об»єкт нерухомості в розмірі 803965,05 грн., а всього 1835793,68 грн..Отже, свої зобов»язання за вказаними договорами з метою придбання котеджу в котеджному містечку він виконав повністю. Але відповідач ОСОБА_2 через своїх фізичних та юридичних представників, в т.ч. TOB «ДК «Європа», TOB «Траверз-Буд» з самого початку мав на меті заволодіти його грошовими коштами шляхом введення його в оману стосовно істотних властивостей запропонованих ним товарів,а саме, дійсної вартості земельної ділянки, наявності відповідної інфраструктури навколо земельної ділянки, термінів передачі йому у володіння індивідуального жилого будинку за обраним проектом «Атлант». Тому він просив суд визнати недійсними договір доручення №16/689 від 30.11.2007 року, попередній договір купівлі-продажу земельної ділянки №689/16 від 30.11.2007 р. та договір купівлі-продажу земельної ділянки №689/16 від 08.08.2008 року,так як істотні обставини, які були зазначені у попередньому договорі купівлі-продажу земельної ділянки, були визначені саме тим, що в кінцевому результаті він отримає котеджний будинок за проектом «Атлант» протягом 4 кварталу 2008 року, а обумовлена вартість земельної ділянки виходила саме з того, що дана земельна ділянка є частиною котеджного містечка з належною інфраструктурою , яке включало б в себе спортивно-оздоровчий центр, ресторани,кафе, загальноосвітні школи, дитячий майданчик та медичний центр, та що було відображено в книзі, наданій йому для ознайомлення до підписання договорів. Ціна ж земельної ділянки без зазначеної інфраструктури значно менша, що підтверджується експертною грошовою оцінкою, яка становить 718164 грн., про що зазначено в п.2.1.договору купівлі-продажу земельної ділянки. Ним же фактично сплачено ще в 2007 році 1031828,63 грн., що на 30% перевищує вартість даної земельної ділянки.

Відповідно до ч.1ст.230 ЦК України якщо одна із сторін правочину навмисно ввела другу сторону в оману щодо обставин, які мають істотне значення, такий правочин визнається судом недійсним.

Відповідно до попереднього договору купівлі-продажу земельної ділянки та основного договору купівлі-продажу земельної ділянки істотною умовою даного договору є використання земельної ділянки як частини котеджного містечка з відповідною інфраструктурою, з якої і виходить цінність даної земельної ділянки та можливість використання її за цільовим призначенням. Дана інформація виявилась неправдивою, а тому попередній та основним договори купівлі-продажу земельної ділянки та договір доручення, який фактично є частиною попереднього договору купівлі-продажу земельної ділянки та був укладений на виконання його зобов»язання за попереднім договором купівлі-продажу земельної ділянки,слід визнати недійсними. Про те, що ОСОБА_2 мав намір обманути його, підтверджують такі факти. Так, укладаючи основний договір купівлі-продажу земельної ділянки 08.08.2008 р. (за 3 місяці до завершення будівництва об»єкту нерухомості відповідно до договору доручення), а фактично будівництво інфраструктури та будинку фактично лише розпочалося, враховуючи, що загальний термін будівництва відповідно до проекту складав 13 місяців, відповідач наперед знав про неможливість виконання даних зобов»язань при підписанні відповідних угод. ОСОБА_2 в деталях володів інформацією щодо непридатності даної земельної ділянки для обслуговування жилого будинку та господарських споруд відповідно до цільового призначення в зв»язку з відсутністю відповідної інфраструктури та знав про неможливість виконання власних зобов»язань в частині своєчасного завершення будівництва об»єкту нерухомості, володів інформацією щодо невідповідності даної земельної ділянки для обслуговування жилого будинку відповідно до її цільового призначення в зв»язку з відсутністю відповідної інфраструктури. На початку 2009 року він приїхав в с.Березівку і побачив, що навколо недобудованого будинку відсутнє котедж не містечко «Олімпік-парк», а саме, відсутня інженерна, побутова інфраструктура, служба експлуатації, рекреація, охоронна служба, на земельній ділянці немає таких інженерних комунікацій як електролінія, газолін та водогін. Все це свідчить про те, що ОСОБА_2 та його представники, надаючи йому інформацію, викладену в ілюстрованій книжці ( додаток №1) та в усній формі при укладенні зазначених договорів, систематично вводили його в оману. Крім того, як йому стало відомо, придбана ним земельна ділянка непридатна для спорудження на ній жилого будинку відповідно до запропонованого проекту «Атлант»,так як відповідно до наданої TOB «Траверз-Буд» інформації по його земельній ділянці проходять грунтові води. Відповідно до ч.2ст.230 ЦК України сторона,яка застосувала обман, зобов»язана відшкодувати другій стороні збитки в подвійному розмірі та моральну шкоду. Відповідачі, імітуючи будівництво, ввівши його в оману, отримали від нього гроші від продажу земельної ділянки та заволоділи його коштами по договору доручення. Отже, протягом більш як три роки відповідачі вводили його в оману, а він фактично по даний час не отримав правового документу на володіння, користування та розпорядження жилим будинком в котеджному містечку «Олімпік парк». Тому за захистом своїх порушених прав він звернувся з позовом до суду та просив визнати попередній договір купівлі-продажу земельної ділянки №689/16 від 30. 11.2007 р., договір купівлі-продажу земельної ділянки №689/16 від 08.08.2008 р., договір доручення №16/689 від 30.11.2007 р. визнати недійсними та стягнути з ОСОБА_2 на його користь 1031828,63 грн., з TOB «Траверз-Буд»-872942,03 грн. та судові витрати.

В судовому засіданні позивач ОСОБА_1 та його представник ОСОБА_4 позовні вимоги підтримали, розмір позовних вимог збільшили та просили також стягнути з ОСОБА_2 збитки в подвійному розмірі в сумі 347363,11 грн.( 54,17% від 641246,28) та з TOB «Траверз-Буд»-293883,17 грн.(45,83% від 641246,28) та судові витрати 1700 грн..Доповнили викладене в позовній заяві тим, що під укладенням попереднього договору, договору купівлі-продажу земельної ділянки, договору доручення позивачем фактично передбачалось укладення договору інвестування житла з метою будівництва котеджу для проживання в ньому, а не отримання окремої земельної ділянки та котеджу у власність, що протирічить вимогам ст.188 ЦК України, ст.ст.2,4,9,10 ЗУ «Про фінансово- кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю». Як укладені з метою введення позивача в оману та такі, що суперечать нормам чинного законодавства, дані договори є недійсними. В зв»язку з відсутністю житла у позивача внаслідок невиконання відповідачами своїх зобов»язань позивач змушений його орендувати для проживання його сім»ї. В якості орендної плати ним сплачено орендодавцю ОСОБА_5 з 12.08.2010 року до моменту подання позову 40200 дол.США або 310623,14 грн. на даний момент.

В судовому засіданні представник відповідачів ОСОБА_2 та TOB «Траверз- Буд» м.Київ- ОСОБА_6 позовні вимоги не визнав, вважаючи їх безпідставними та бездоказовими, оскільки відповідачі були націлені на виконання укладених договорів, які відповідають чинному законодавству. Позивач став власником земельної ділянки, яку придбав, а TOB «Траверз-Буд» виконав договір доручення та передав позивачу об»єкт нерухомості, про що свідчать акти приймання-передачі наданих послуг від 17.12.2009 року та об»єкту нерухомості від 17.12.2009 року. В договорах не вказано про котеджне містечко та його інфраструктуру. На сьогоднішній день будинок позивача готовий на 92 %, є каналізація, недобудована система електропостачання, інфраструктура в містечку відсутня.

Представник третьої особи-ТОВ «Девелоперська Компанія «Європа» м.Київ - в судове засідання не прибув, причини неявки суду не повідомив, про час та місце слухання справи повідомлений належним чином.

Вислухавши пояснення позивача та його представника , представника відповідачів, заслухавши покази свідків ОСОБА_7, ОСОБА_8, ОСОБА_9, ОСОБА_10 та як свідка позивача ОСОБА_1, які підтвердили під присягою обставини, викладені в позовній заяві, щодо пропозицій, які пропонувались довіреною особою відповідачів та третьої особи ОСОБА_11 щодо участі у фінансуванні будівництва котеджу в котеджному містечку «Олімпік парк» за 800-1000 дол.США за 1 кв.м., яке буде побудоване до весни 2008 року з відповідною інфраструктурою, але обіцянки не були виконані, дослідивши матеріали справи, суд приходить до висновку, що позовні вимоги підлягають частковому задоволенню, виходячи з наступного

Судом встановлено, що з метою придбання жилого будинку (котеджу) в котеджному містечку «Олімпік парк» в с.Березівка Макарівського району Київської області позивач ОСОБА_1 30.11.2007 року уклав попередній договір купівлі-продажу земельної ділянки №689/16 з відповідачем ОСОБА_2 та з відповідачем TOB «Траверз-Буд» м.Київ договір доручення №16/689, а 08.08.2008 року уклав з відповідачем ОСОБА_2 основний договір купівлі-продажу земельної ділянки №689/16, на виконання яких сплатив ОСОБА_2 грошові кошти в сумі 1031828,63 грн., а TOB «Траверз-Буд» м.Київ-872942,03 грн..

Під час укладення договорів 30.11.2007 року та 08.08.2008 року позивач ОСОБА_1 був введений в оману представниками відповідачів та третьої особи, оскільки сторони повинні були укласти договір інвестування будівництва індивідуального жилого будинку, так як планувалось залучити кошти позивача для будівництва будинку. Але даний договір не був укладений, оскільки фонд фінансування будівництва не був створений і не міг бути створеним, так як статутний фонд юридичних осіб (відповідача та третьої особи ) був меншим 1 млн.грн..Отже, при укладенні даних договорів були порушені вимоги ЗУ «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю», волевиявлення учасників правочинів не було вільним та не відповідало їхній внутрішній волі. Дані договори не могли існувати окремо, оскільки вони пов»язані між собою однією земельною ділянкою, позивач не мав права укладати договір на забудову земельної ділянки з іншою будівельною організацією чи фізичною особою, повинен був сплатити наперед вартість земельної ділянки, тощо, розірвання договорів тягнуло дня нього негативні наслідки. Окрім того, відповідачі діяли обманним шляхом, пропонуючи позивачу укласти дані договори, посилаючись на те, що в котеджному містечку «Олімпік парк», на території якого останній виявив бажання придбати індивідуальний жилий будинок, вже наявна (в теперішньому часі, а не в майбутньому) інженерна, побутова інфраструктура, служба експлуатації, рекреація, охоронна служба (а.с. 12), якої немає і на даний час, і таким, чином, завищили вартість земельної ділянки (а.с.38-її вартість на 22.05.2008 р.-718164 грн.). Відповідачі при укладенні даних договорів наперед знали про неможливість виконання зобов»язання про закінчення будівництва котеджу в котеджному містечку з обіцяною інфраструктурою до кінця 2008 року, чим також ввели позивача в оману щодо строків закінчення будівництва.

А тому оспорювані три договори суперечать вимогам ст.203ч. 1,3 ЦК України та вчинені під впливом обману щодо обставин, що мають істотне значення (ст.230 ЦК України) та повинні бути визнані недійсними.

Відповідно до ст. 216 ЦК України відповідачі зобов»язані повернути позивачу все одержане на виконання недійсних правочинів. Відповідач ОСОБА_2 повинен повернути позивачу гроші за земельну ділянку 1031828,63 грн., відповідач TOB «Траверз- Буд» м.Київ-грошові кошти в сумі 873942,03 грн..

Відповідно до ч.2ст.230 ЦК України сторона, яка застосувала обман, зобов»язана відшкодувати другій стороні у подвійному розмірі збитки та моральну шкоду, що завдані у зв»язку з вчиненням цього правочину.

Позивач та його представник посилаються на те, що позивачем з 12.08.2010 року був укладений договір оренди квартири АДРЕСА_1 для його проживання та проживання його сім»ї з орендодавцем ОСОБА_5, відповідно до якого в якості орендної плати ним до моменту подання позову сплачено орендної плати на суму 40200 дол.США, що еквівалентно 320623,14 грн.. Подвійний розмір збитків становить 641246,28 грн., які пропонуються стягнути з відповідачів в процентному співвідношенні до суми боргу як 54,17% та 45,83 %, тобто з ОСОБА_2-347363.11 грн., з TOB «Траверз-Буд» м.Київ-293883,17 грн..

Суд вважає, що заподіяння позивачу збитків у вказаній сумі не підтверджене належними доказами, оскільки договір найму нерухомого майна від 12.08.2010 року та акт приймання-передачі жилого приміщення підписаний лише позивачем та ніби довіреною особою орендодавця, договір найму нотаріально не посвідчений, ніде не зареєстрований , сплата орендної плати підтверджена лише підписами ніби-то орендодавця. За відсутності інших належних доказів позовні вимоги в цій частині задоволенню не підлягають.

На підставі наведеного та керуючись ст.ст.203,216,230 ЦК України, ст.ст.10,11,58- 60,79,209,215,294 ЦПК України,суд,-

ВИРІШИВ :

Позовні вимоги ОСОБА_1 до ОСОБА_2, TOB «Траверз-Буд» м.Київ, третя особа TOB «Девелоперська Компанія «Європа» м.Київ про визнання правочинів недійсними та відшкодування збитків задовольнити частково.

Визнати недійсними попередній договір купівлі-продажу земельної ділянки №689/16 від 30.11.2007 року та договір купівлі-продажу земельної ділянки №689/16 від 08.08.2008 року, укладені між ОСОБА_2 та ОСОБА_1, недійсними.

Стягнути з ОСОБА_2 на користь ОСОБА_1 грошові кошти по недійсному договору в сумі 1031828 гривень 63 копійки та судові витрати в сумі 850 гривень.

Визнати недійсним договір доручення №16/689 від 30.11.2007 року,укладений між ОСОБА_1 та TOB «Траверз-Буд» м.Київ з додатковими угодами недійсним.

Стягнути з TOB «Траверз-Буд» м.Київ на користь ОСОБА_1 грошові кошти по даному недійсному договору в сумі 872942 гривні 03 копійки та судові витрати в сумі 850 гривень. В решті позову відмовити.

На рішення суду може бути подана апеляційна скарга протягом десяти днів з дня його проголошення.

Рішення суду набирає чинності відповідно до ст.223 ЦПК України.

Суддя Н.М.Дзюба