Києво-Святошинський районний суд Київської області
Справа № 2-3250/11
РІШЕННЯ

Іменем України

13.12.2011 року

Києво-Святошинський районний суд Київської області в складі

головуючої судді Медвідь Н.О.

при секретарі Остролуцькій Ю.М.

розглянувши у судовому засіданні в м. Києві цивільну справу за позовом ТОВ «Укргаз» до ОСОБА_1, ОСОБА_2, ОСОБА_3, треті особи Приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу ОСОБА_4. ПАТ «Комерційний банк «Надра» про визнання договору купівлі-продажу квартири недійсним, -

ВСТАНОВИВ:

Позивач 'ГОВ «Укргаз» звернувся до суду з позовом до відповідачів ОСОБА_1, ОСОБА_2, ОСОБА_3 про визнання договору купівлі-продажу квартири недійсним, посилаючись на те, що 18 січня 2008 року між відповідачем ОСОБА_1 та ТОВ «Компанія з управління активами «ФІНЕК ЕССЕТ МЕНЕДЖМЕНТ», яке діє від власного імені та в інтересах Пайового Венчурного Інвестиційного Фонду «Перспектива» недиверсифікованого виду закритого типу був укладений договір купівлі-продажу облігацій, за яким відповідач придбав лот облігації у кількості 8570 штук, емітентом яких є позивач.21 січня 2008 року між позивачем та відповідачем ОСОБА_1 було укладено договір участі у будівництві та договір бронювання об'єкту будівництва.

Погашення облігацій відбувається наступним чином: власник лоту облігацій - відповідач ОСОБА_1 перераховує облігації на емітентський рахунок позивача, а позивач в свою чергу, підписує з відповідачем акт гіриймання-передачі квадратних метрів. Тільки після підписання акту приймання-передачі квадратних метрів у відповідача виникає право на оформлення правовстановлюючих документів на квартиру. Таким чином, власник лоту облігацій стає власником квартири в житловому комплексі «ЧАЙКА».

До сьогодні між позивачем та відповідачем ОСОБА_1 акт приймання передачі квадратних метрів не підписаний, оскільки останній не перерахував на емітентський рахунок позивача придбані облігації. Відповідач ОСОБА_1 є власником цінних паперів - облігацій у розмірі 8570 штук. До моменту передачі квадратних метрів інвестору, власником нерухомості є позивач - забудовник.

У квітні 2010 року відповідач ОСОБА_1 звернувся до Фастівського районного суду Київської області з позовом про визнання умов кредитного договору недійсним та несправедливими укладеного між відповідачем ОСОБА_1 та ВАТ КБ «Надра», визнати недійсним договір застави майнових прав та інші, та зобов'язати позивача видати йому акт приймання-передачі квадратних метрів, та видати правовстановлюючі документи - свідоцтво про право власності на квартиру.

27 травня 2010 року Фастівський районний суд Київської області . не дивлячись на певний порядок погашення облігацій, задовольнив позовні вимоги відповідача, випадково дізнався про існування вищезазначеного рішення, після чого звернувся з апеляційною скаргою до Апеляційного суду Київської області, та 18 квітня 2011 року Апеляційний суд Київської області виніс рішення, яким скасував Рішення Фастівського міськрайонного суду від 27.05.2010 та відмовив відповідачу ОСОБА_1 у задоволенні позову.

Однак, 07.12.2010 року між відповідачами було укладено договір купівлі-продажу спірної квартири.

Тому просив визнати недійсним з моменту його підписання договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1.

Києво-Святошинського району, Київської області від 07 грудня 2010 року укладеного між ОСОБА_1 та ОСОБА_2, ОСОБА_3, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу ОСОБА_4 та зареєстрований в реєстрі за № 3545.

Витребувати у ОСОБА_2, ОСОБА_3 на користь власника ТОВ «Укргаз» квартиру №85 по вул.. Лобановського Валерія с. Чайки Києво-Святошинського району Київської області.

В судовому засіданні представник позивача позовні вимоги підтримала.

Представник відповідача ОСОБА_1 позов не визнав., вважає, що позивач не надав суду доказів того, що саме він є забудовником, а відповідно власником спірного майна, права якого порушені. Позивач заявляє про те, що облігації були ним випущені з метою залучення коштів для фінансування будівництва, то відповідно позивач повинен був здійснювати повноваження забудовника у відповідності саме з нормами Закону України Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» від 19.06.2003 р.. відповідно до норм ст. 1 якого: цей Закон встановлює загальні принципи, правові та організаційні засади залучення коштів фізичних і юридичних осіб в управління з метою фінансування будівництва житла та особливості управління цими коштами.

Правовідносини щодо залученням коштів фізичних осіб для фінансування будівництва повинні відповідати нормам Закон України від 19.06.2003 р.. а самі кошти фізичних осіб для будівництва повинні залучатись в порядку, передбаченому Закон України від 19.06.2003 р.

Відповідно, в правовідносинах із залученням коштів фізичних осіб в управління з метою фінансування будівництва житла, забудовником може виступати виключно особа, яка згідно з законодавством мас право на виконання функцій замовника будівництва для спорудження об'єктів будівництва та уклала договір з управителем.

Для пред'явлення позовних вимог стосовно віндикації майна, позивач повинен довести, що він є належним власником спірного майна.

Не підлягає задоволенню вимога про визнання недійсним договору купівлі- продажу від 07 грудня 2010 р., оскільки у разі недійсності правочину кожна із сторін зобов'язана повернути другій стороні у натурі все, що вона одержала на виконання цього правочину, тобто вимога про визнання недійсним договору купівлі-продажу майна може бути поєднана з вимогою про повернення цього майна лише в порядку норм ст. 216 ЦК України .

У разі ж якщо особа, яка не є стороною договору купівлі-продажу майна, заявляє вимоги про повернення належного їй майна (віндикація), то така вимога не є підставою для визнання недійсним самого договору купівлі-продажу.

Таким чином, підстави недійсності правочину повинні бути прямо визначені нормами закону. Позивач не вказав, яким саме нормам закону не відповідає оспорюваний ним правочин.

Заява про те, що в оспорюваному правочині зазначено, що відчужувана квартира належить продавцю на підставі рішення суду, а згодом вищезазначене рішення суду було скасоване в апеляційному порядку, лише підтверджує той факт, що на ніяких порушень закону на момент укладання спірного правочину допущено не було.

Таким чином, в момент укладання оспорюваного правочину, його сторони діяли добросовісно, в межах своїх прав, відповідно до норм закону, на підставі дійсного рішення суду.

Відповідачі ОСОБА_2, ОСОБА_3 та їх представник позов не визнали, посилаючись на те, що відповідно до нотаріально посвідченого договору купівлі-продажу від 07.12.2010р. вони придбали у власність квартиру АДРЕСА_2. При покупці квартири жодних заборон щодо її відчуження не існувало, що перевірив нотаріус ОСОБА_4 Перед покупкою квартири вони зверталися в агенцію нерухомості «Кияни» їм показували декілька квартир в тому числі й ту яку вони придбали згодом. Перед покупкою квартири вони уклали договір № 997 в п. 2.1. якого було передбачено, що виконавець - агенція нерухомості перевіряє правовстановлюючі документи на квартиру. Підстав сумніватися в достовірності правовстановлюючих документів в них не було: всі документи були зареєстровані в БТІ, всі довідки були видані. Вони є добросовісними набувачами, від яких ТОВ «Укргаз» не має права витребувати квартиру, оскільки ця квартира вибула з володіння ТОВ «Укргаз» за їх волею. Так, відповідно до Акту огляду квартири від 30.10.2009 року був проведений огляд квартири АДРЕСА_3 та відбулася фактична передача квартири у володіння ОСОБА_1

Про таку передачу свідчить: п. 2 Акту огляду, про отримання ключів від забудовника, перехід ризику випадкового знищення квартири та майна яке в ній знаходиться. В примітці до Акту огляду, зазначено, що цей акт підписується лише за наявності у власника певних документів, в т.ч. й акту приймання - передачі квартири.

Треті особа Приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу в судове засідання не з»явився, про день слухання справи повідомлений належним чином.

Представник третьої особи ПАТ «КБ «Надра» позов визнав частково.

Суд вислухавши сторони, вивчивши матеріали справи, позов задовольняє з наступних підстав:

Судом встановлено, що 18 січня 2008 року між відповідачем ОСОБА_1 та ТОВ «Компанія з управління активами «ФІНЕК ЕССЕТ МЕНЕДЖМЕНТ», яке діє від власного імені та в інтересах Пайового Венчурного Інвестиційного Фонду «Перспектива» недиверсифікованого виду закритого типу був укладений договір купівлі-продажу облігацій № Б-01087, за яким відповідач придбав лот облігації у кількості 8570 штук, емітентом яких є позивач.

Позивач здійснює будівництво житлово-офісного комплексу з інженерно- транспортною та соціальною інфраструктурами „ЧАЙКА", що розташований за адресою: Київська обл.. Києво-Святошинський р-н. село Чайки, вул. Валерія Лобановського, 1.

Відповідно до Проспекту емісії, власник облігацій має право на отримання квадратних метрів в житловому комплексі «ЧАЙКА», за умови погашення зазначених облігацій та введення будинку в експлуатацію.

21 січня 2008 року між позивачем та відповідачем ОСОБА_1 було укладено договір участі у будівництві № 3/1 /13/85/Ж та договір бронювання об'єкту будівництва № 3/1/13/85/Ж, відповідно до пункту 1.5. якого бронювання об'єкту будівництва лот облігацій - це сукупна кількість облігацій, яка відповідає загальній площі певного об'єкта будівництва і є підставою для отримання у власність об'єкта будівництва власником лоту облігацій відповідно до умов та строків, передбачених інформацією про випуск, за умови повної оплати вартості облігацій.

Власник лоту облігацій - відповідач ОСОБА_1 перераховує облігації на емітентський рахунок позивача, а позивач в свою чергу, підписує з відповідачем акт приймання-передачі квадратних метрів. Тільки після підписання акту приймання-передачі квадратних метрів у відповідача виникає право на оформлення правовстановлюючих документів на квартиру. Таким чином, власник лоту облігацій стає власником квартири в житловому комплексі «ЧАЙКА».

До сьогодні між позивачем та відповідачем ОСОБА_1 акт приймання передачі квадратних метрів не підписаний, оскільки відповідач не перерахував на емітентський рахунок позивача придбані облігації.

Відповідач ОСОБА_1 є власником цінних паперів - облігацій у розмірі 8570 штук. До моменту передачі квадратних метрів інвестору, власником нерухомості є позивач, як забудовник.

Відповідно до п. 2 ст. 331 ЦК України право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна).

Відповідно до ст. 316 ЦК України правом власності є право особи на річ йно), яке вона здійснює відповідно до закону за своєю волею, незалежно від волі інших осіб.

Відповідно до ч. 1-4 ст. 319 ЦК України власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд. Власник має право вчиняти щодо свого майна будь-які дії, які не суперечать закону. При здійсненні своїх прав та виконанні обов'язків власник зобов'язаний додержуватися моральних засад суспільства. Усім власникам забезпечуються рівні умови здійснення своїх прав.

Відповідно до ст. 321 ЦК України право власності є непорушним.

Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні. Особа може бути позбавлена права власності або обмежена у його здійсненні лише у випадках і в порядку, встановлених законом.

Відповідно до ст. 328 ЦК України право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або законність набуття права власності не встановлена судом.

Судом також встановлено, що у квітні 2010 року відповідач ОСОБА_1 звернувся до Фастівського районного суду Київської області з позовом про визнання умов кредитного договору недійсним та несправедливими укладеного між відповідачем ОСОБА_1 та ВАТ КБ «Надра», визнати недійсним договір застави майнових прав та інші. Крім того просив зобов'язати позивача видати відповідачу ОСОБА_1 акт приймання-передачі квадратних метрів, та видати правовстановлюючі документи - Свідоцтво про право власності на квартиру.

27 травня 2010 року Фастівський районний суд Київської області всупереч чинному законодавству України, не дивлячись на певний порядок погашення облігацій, виніс рішення, яким задовольнив позовні вимоги ОСОБА_1 .

18 квітня 2011 року Апеляційний суд Київської області виніс рішення, яким скасував Рішення Фастівського міськрайонного суду Київської області від 27 травня 2010 року та відмовив ОСОБА_1 у задоволенні позову.

Однак, 07 грудня 2010 року між відповідачами було укладено договір купівлі-продажу спірної квартири, який посвідчений приватним нотаріусом

Київського міського нотаріального округу ОСОБА_4 та зареєстрований в реєстрі за № 3545.

Як вбачається з п. 2 договору квартира належить продавцю на підставі Рішення Фастівського міськрайонного суду Київської області від 27 травня 2010 року, яке скасоване. Отже, відповідач здійснив продаж майна, яке йому не належало.

Незаконність набуття права власності відповідачем ОСОБА_1 на квартиру встановлена рішенням Апеляційного суду Київської області від 18.04.2011 по справі№22ц-788/201 1.Отже, право власності відповідача ОСОБА_1 на квартиру вважається набутим неправомірно.

Відповідно до ст. 330 ІДК України якщо майно відчужене особою, яка не мала на це права, добросовісний набувач набуває право власності на нього, якщо відповідно до статті 388 цього Кодексу майно не може бути витребуване у нього.

Відповідно до ст. 386 ЦК України власник, який має підстави передбачати можливість порушення свого права власності іншою особою, може звернутися до суду з вимогою про заборону вчинення нею дій, які можуть порушити його право, або з вимогою про вчинення певних дій для запобігання такому порушенню.

Відповідно до ст. 387 ЦК України власник має право витребувати своє майно від особи, яка незаконно, без відповідної правової підстави заволоділа ним.

Відповідно до п. 3 ч. 1 ст. 388 ЦК України якщо майно за відплатним договором придбане в особи, яка не мала права його відчужувати, про що набувач не знав і не міг знати (добросовісний набувач), власник має право витребувати це майно від набувача лише у разі, якщо майно: вибуло з володіння власника або особи, якій він передав майно у володіння, не з їхньої волі іншим шляхом.

Квартира вибула з володіння власника - позивача не з волі позивача, а за рішенням суду, яке не набуло законної сили, яке на даний час скасоване.

Зміст правочину не повинен суперечити положенням також інших, крім актів цивільного законодавства, нормативно-правових актів, прийнятих відповідно до Конституції України (статті 1, 8 Конституції України).

Відповідно до ч. 10 Постанови Пленуму Верховного суду України від ?.11.2009 року № 9, майно може бути витребувано від особи, яка не є стороною недійсного правочину, шляхом подання віндикаційного позову, зокрема від добросовісного набувача - з підстав, передбачених частиною першою статті 388 ЦК.

Відповідно до частини п'ятої статті 12 ЦК України добросовісність набувача презюмується. Якщо судом буде встановлено, що набувач знав чи міг знати про наявність перешкод до вчинення правочину, в тому числі й те. що продавець не мав права відчужувати майно, це може свідчити про недобросовісність набувача і є підставою для задоволення позову про витребування у нього майна.

Отже, договір купівлі-продажу спірної квартири від 07 грудня 2010 року є недійсним, адже він суперечить нормам чинного законодавства України.

Відповідно до ст.60 ЦПК України кожна сторона зобовязана довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень.

Як на єдиний доказ своїх заперечень, відповідачі та їх представники посилаються на акт огляду квартири від 30.10.2009 року, згідно з яким було проведено огляд квартири АДРЕСА_3 . Як стверджують представники , відбулася фактична передача квартири у володіння ОСОБА_1

Проте суд не вважає, що відбулася фактична передача квартири спірної. . оскільки , згідно цьому акту відбувся тільки огляд квартири , що не може слугувати підставою виникнення права власності у відповідача ОСОБА_1 на спірну квартиру, з послідуючим відчуженням цієї квартири.

Відповідачі та їх представники не довели тих обставин на які посилалися як на підставу своїх заперечень не надали докази в обґрунтування своїх заперечень не спростували тих обставин на які посилається представник позивача в обґрунтування своїх вимог, що є їх обов»язком відповідно до засад змагальності процесу за ст.. 10 ЦПК України . При цьому суд створив всі умови для змагального процесу, роз»яснював відповідачам та їх представникам їх права та обов»язки.

Отже, суд, оцінюючи докази в їх сукупності, дійшов висновку про обґрунтованість та доведеність вимог позивачів, оскільки вони відповідають вимогам ст.57-59 ЦПК України.

Керуючись ст.ст. 319, 328, 330, 386, 388 ЦК України, ст.ст. 10, 11, 209, 212-214. 215 ЦПК України, суд,-

ВИРІШИВ:

Позов задовольнити.

Визнати недійсним договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_4 укладений між ОСОБА_1 та ОСОБА_2. ОСОБА_3, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу ОСОБА_4 та зареєстрований в реєстрі за №3545 з моменту його підписання.

Витребувати у ОСОБА_2 та ОСОБА_3 на користь ТОВ «Укргаз» квартиру АДРЕСА_5.

Стягнути солідарно з ОСОБА_1, ОСОБА_2. ОСОБА_3 на користь ТОВ «Укргаз» 1700 грн. судового збору та 120 грн. витрат на інформаційно-технічне забезпечення розгляду справи, а всього 1820 грн.

Рішення суду може бути оскаржено до Апеляційного суду Київської області через Києво-Святошинський районний суд протягом десяти днів з дня його проголошення.

Суддя