Броварський міськрайонний суд Київської області
справа 2-2248/11
РІШЕННЯ

Іменем України

09 червня 2011 року Броварський міськрайонний суд Київської області в складі:

Головуючого судді - Сердинського В.С.

при секретарі - Калита Н.М. розглянувши у відкритому судовому засіданні цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до Публічного акціонерного товариства «Акціонерний комерційний банк «Київ», товариства з обмеженою відповідальністю «Укрпромінвестгруп», третя особа: приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу ОСОБА_2 про визнання договору іпотеки частково недійсним, -

встановив:

ОСОБА_1 звернулася з позовом до Публічного акціонерного товариства «Акціонерний комерційний банк «Київ», товариства з обмеженою відповідальністю «Укрпромінвестгруп», третя особа: приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу ОСОБА_2 про визнання договору іпотеки частково недійсним.

Позивачка зазначала, що 15 грудня 2005 року уклала з відповідачем ТОВ «Укрпромінвестгруп» інвестиційний договір № 20 на будівництво житлового будинку.

Так, між позивачем та відповідачем ТОВ «Укрпромінвестгруп» виникли цивільно-правові зобов'язання за вказаним договором, відповідно до яких ТОВ «Укрпромінвестгруп» зобов'язався своїми або залученими силами та засобами збудувати та ввести в експлуатацію будинок № 36 (нумерація будинків сторонами була змінена з № 36 на № 41), розташований на ділянці, що знаходиться у ТОВ «Укрпромінвестгруп» в користуванні згідно договору оренди, відповідно до умов договору, проектно-кошторисної документації, яка входить до складу будинків, що будуються на території вул. Броварська в с. Рожівка, Броварського району, Київської області. Відповідно до додаткової угоди від 15.12.2006р. до інвестиційного договору № 20, зазначено, що позивач є власником об'єкта будівництва або результату інших будівельних робіт.

Згідно рішення сесії Рожівської сільської ради Броварського району Київської області від 21 серпня 2009 року № 604 ХХУІ-У змінилася юридична адреса оздоровчої зони «Озеро» в селі Рожівка, Броварського району, Київської області з назви вулиці Броварська на назву вулиці Берегова. Відповідно до укладеного договору позивач зобов'язався забезпечити відповідне фінансування об'єкту інвестування та прийняти його у свою власність для особистого проживання.

У відповідності до пп.3.1 договору № 20 строк будівництва має становити 15 місяців, з дати підписання договору і до дати прийняття замовником/інвестором завершеного будівництвом об'єкту інвестування. Відповідно до пп.6.4 договору № 20 позивач мав право отримати у власність об'єкт інвестування після повної сплати його вартості та завершення будівництва. Відповідно строків, що передбачені п. 4.1 договору позивачем було внесено 100 % вартості будинку, що є об'єктом інвестування. Загальна сума перерахованих коштів - 1 007 000 (один мільйон сім тисяч) гривень 00 коп., з урахуванням ПДВ. Таким чином позивачем належним чином виконані зобов'язання за вказаним інвестиційними договором і набув право власності на майнові права на будинок № 41 та являється правовласником зазначеного будинку (об'єкту інвестування), та отримала право вимагати від відповідача ТОВ «Укрпромінвестгруп» передачі права власності та здачі в експлуатацію будинку № 41, місцезнаходження якого вул. Берегова, с. Рожівка, Броварського району, Київської області, таким чином набувши права власності на майнові права на вищевказаний будинок.

24.05.2007 року між відповідачами ПАТ «Акціонерний комерційний банк «Київ» і ТОВ «Укрпромінвестгруп» було укладено договір іпотеки, зареєстрований у реєстрі за № 248-п.

Відповідно до п. 1.2. договору предметом якого є майнові права на нерухомість, будівництво якої незавершене, а саме: на житлові будинки (котеджі), що будуються за адресою: Київська область, Броварський район с. Рожівка, вул. Броварська, 1, (як раніше зазначалося, після зміни назви вул. Броварська перейменована на вул. Берегова), зокрема додатком № 1 до договору іпотеки передбачено, що в іпотеку передається будинок на ділянці № 8. Таким чином, саме 24.05.2007 року відповідач ТОВ «Укрпромінвестгруп» розпорядився майновими правами та передав їх в іпотеку відповідачу ПАТ «Акціонерний комерційний банк «Київ».

Однак, на момент укладення договору іпотеки відповідач ТОВ «Укрпромінвестгруп» не міг розпоряджатися майновими правами, так як власниками таких прав на момент укладення договору іпотеки був позивач.

Позивачка вважає, що договір іпотеки укладено з порушенням вимог закону та його прав, що є підставою для визнання його частково недійсним виходячи з наступного.

На момент укладення договору іпотеки від 24.05.2007 року та додатку № 1 до нього, згідно якого в іпотеку передано майнові права на будинок № 41, власником таких майнових прав виступав позивач.

Крім того, договір іпотеки був укладений із порушенням ст. 5 Закону України «Про іпотеку», оскільки майно (обєкт будівництва), що передано в іпотеку іпотекодавцем (ТОВ «Укрпромінвестгруп»), на момент укладення договору іпотеки і додатку № 1 до нього, не було власністю ТОВ «Укрпромінвестгруп», а відповідно до ст.876 ЦК України та договору №20 було власністю позивачки, як замовника за договором № 20. Також позивачкою вказується, що ТОВ «Укрпромінвестгруп» (іпотекодавець) передав 24 травня 2007 року в іпотеку майнові права на житловий будинок № 41, проте, відповідно до додаткової угоди № 1 до договору № 20 між позивачкою та ТОВ «Укрпромінвестгруп» про зміну номерів будинків, будинок за номером 36 слід читати за номером 41, а угода була підписана лише 10 липня 2007р. Отже, оскільки майнові права на житловий будинок № 36 не були предметом іпотеки, то і після зміни нумерації будинків майнові права на житловий будинок № 41 підлягають виключенню з іпотеки.

Позивачка вважає, що додаток №1 до договору іпотеки № 248 п від 24 травня 2007р. укладено з порушенням законодавства, оскільки відсутній опис предмета іпотеки, достатній для його ідентифікації, а данні зазначені в додатку № 1 до Договору іпотеки не збігаються з даними на обєкт інвестування. Відповідно до п. 3 ч. 1 ст. 18 Закону України "Про іпотеку" іпотечний договір повинен містити, зокрема, таку істотну умову, як опис предмета іпотеки, достатній для його ідентифікації, та/або його реєстраційні дані. Відповідно до ч. 2 ст. 18 Закону України «Про іпотеку» відсутність такої суттєвої умови як опис предмета іпотеки є підставою для визнання іпотечного договору недійсним. Виходячи з вищенаведених норм та додатку №1 до договору іпотеки і технічного паспорту на будинок позивачки, вона вважає, що інформація щодо її будинку, яка зазначена у технічному паспорті на будинок не збігається з даними, що викладені у додатку №1 до договору іпотеки, зокрема у позивачки відсутній цокольний поверх та мансарда, а також відрізняється площа будинку, а отже договір іпотеки укладено з порушенням такої істотної умови, як опис предмета іпотеки, що, на її думку, є підставою для визнання іпотечного договору недійсним.

Окремо зазначає, що відповідно до ст.5 Закону України «Про іпотеку» в редакції, що діяла на час укладення Договору іпотеки (24 травня 2007 року), майнові права на обєкт незавершеного будівництва не були предметом іпотеки, а отже, не могли бути передані в іпотеку.

Посилаючись на викладене просила визнати частково недійсним договір іпотеки від 24 травня 2007 року укладений між Товариством з обмеженою відповідальністю «Укрпромінвестгруп» () та Публічним акціонерним товариством «Акціонерний комерційний банк «Київ» () в частині передачі в іпотеку майнових прав на нерухомість, будівництво якої незавершене, а саме: житловий будинок, що будується на земельній ділянці № 41, Київська область, Броварський район с. Рожівка, вул. Броварська, 1, житловий масив «Оздоровча зона «Озеро»», посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу ОСОБА_2 та зареєстрований у реєстрі за № 248 п та стягнути з відповідачів понесені судові витрати, а саме: державне мито в розмірі 17 грн. та витрати на інформаційно-технічне забезпечення процесу в розмірі 37 грн.

В судовому засіданні представник позивача ОСОБА_3 позовні вимоги підтримав в повному обсязі та просив задовольнити позовну заяву повністю.

В судовому засіданні представник публічного акціонерного товариства «Акціонерний комерційний банк «Київ» ОСОБА_4 позовні вимоги не визнав, заперечував проти їх задоволення.

В судовому засіданні представник відповідача ТОВ «Укрпромінвестгруп» ОСОБА_5 позовні вимоги визнав не заперечував проти їх задоволення.

В судове засідання третя особа приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу ОСОБА_2 не зявилась, про час і місце судового розгляду повідомлялась належним чином та подала до суду письмову заяву №95/01-16 від 01.06.2011р. про розгляд справи без її участі (а.с. 52).

Відповідно до ч. 1 ст. 6 ЦК України сторони мають право укласти договір, який не передбачений актами цивільного законодавства, але відповідає загальним засадам цивільного законодавства.

Відповідно до ч. 1 ст. 4 Закону України «Про інвестиційну діяльність» обєктами інвестиційної діяльності можуть бути будь-яке майно, в тому числі основні фонди і оборотні кошти в усіх галузях та сферах народного господарства, цінні папери, цільові грошові вклади, науково-технічна продукція, інтелектуальні цінності, інші обєкти власності, а також майнові права.

Відповідно до ст. 317 ЦК України власникові належать права володіння, користування та розпоряджання своїм майном. На зміст права власності не впливають місце проживання власника та місцезнаходження майна.

Відповідно до вимог ст.876 ЦК України власником об'єкта будівництва або результату інших будівельних робіт, є замовник, якщо інше не передбачено договором.

Відповідно до ст. 319 ЦК України власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд. Власник має право вчиняти щодо свого майна будь-які дії, які не суперечать закону. При здійсненні своїх прав та виконанні обов'язків власник зобов'язаний додержуватися моральних засад суспільства. Усім власникам забезпечуються рівні умови здійснення своїх прав.

Відповідно до ст. 321 ЦК України право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійснений Особа може бути позбавлена права власності або обмежена у його здійсненні лише у випадках і в порядку, встановлених законом.

Відповідно до ч. 1 статті 215 ЦК України, підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Частиною 1 статті 203 ЦК України встановлено, що зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства.

Згідно з ст. 217 ЦК України недійсність окремої частини правочину не має наслідком недійсності інших його частин і правочину в цілому, якщо можна припустити, що правочин був би вчинений і без включення до нього недійсної частини.

Судом встановлено, що 15 грудня 2005 року позивачка ОСОБА_1 уклала з відповідачем ТОВ «Укрпромінвестгруп» інвестиційний договір № 20 про будівництво житлового будинку. (а.с.13-20).

Позивачка, у строки, передбачені розділом 4, а саме п. 4.1 договору було внесено 100 % вартості будинку, що є об'єктом інвестування. Загальна сума перерахованих коштів становить - 1 007 000 (один мільйон сім тисяч) гривень 00 коп., з урахуванням ПДВ, що підтверджується квитанціями до прибуткового касового ордеру (а.с.22) та довідкою від 25.07.2007 p., що видана позивачу про повний розрахунок за інвестиційним договором № 20. (а.с.30).

Згідно рішення сесії Рожівської сільської ради Броварського району Київської області від 21 серпня 2009 року № 604 ХХУІ-У змінилася юридична адреса оздоровчої зони «Озеро» в селі Рожівка Броварського району Київської області з назви вулиці Броварська на назву вулиці Берегова (а.с.33).

24.05.2007 року між відповідачами ПАТ «Акціонерний комерційний банк «Київ» і ТОВ «Укрпромінвестгруп» було укладено договір іпотеки (а.с. 35-41).

Відповідно до п. 1.2. договору предметом іпотеки є майнові права на нерухомість, будівництво якої не завершене, а саме на 37 житлових будинків, які вказані в додатку № 1 до цього договору, який є його невід'ємною частиною. У додатку № 1 до договору вказано, що, окрім інших, в іпотеку передаються майнові права на житловий будинок за номером 41, що споруджуються за адресою: Київська область, Броварський район, с. Рожівка, вул. Броварська.

Відповідно до Витягу про реєстрацію в реєстрі заборон відчуження обєктів нерухомого майна (витяг №26518714 від 16.03.2010р.) обєктом обтяження є майнові права на двоповерховий житловий будинок підвищеної комфортності з цокольним поверхом, мансардою та гаражем на 2-ва автомобілі, загальною площею 465, 72 кв.м., який будується на земельній ділянці № 41, житловий масив «Оздоровча зона «Озеро», Київська область, Броварський район с. Рожівка, вул. Броварська (а.с.34).

Відповідно до п. 3 ч. 1 ст. 18 Закону України "Про іпотеку" іпотечний договір повинен містити, зокрема, таку істотну умову, як опис предмета іпотеки, достатній для його ідентифікації, та/або його реєстраційні дані.

Відповідно до ч. 2 ст. 18 Закону України "Про іпотеку" відсутність такої суттєвої умови як опис предмета іпотеки є підставою для визнання іпотечного договору недійсним.

Виходячи з аналізу вищенаведених норм та Додатку №1 до Договору іпотеки і технічного паспорту на будинок позивача, можна дійти висновку, що інформація щодо будинку позивача, що зазначена у технічному паспорті на будинок не збігається з даними, що викладені у Додатку №1 до Договору іпотеки, а Договір іпотеки укладено з порушенням такої істотної умови, як опис предмета іпотеки, що суд вважає підставою для визнання іпотечного договору недійсним в частині, що визначена позивачем в позовній заяві.

Виходячи з вищевикладеного, суд приходить до висновку, що договір іпотеки від 24.05.2007 року, що зареєстрований в реєстрі за № 248-п, був укладений із порушенням ст. 5 Закону Україну «Про іпотеку», оскільки майнові права на нерухомість, будівництво якої незавершене, що передані в іпотеку іпотекодавцем ТОВ «Укрпромінвестгруп», на момент укладення договору іпотеки і додатку №1 до нього, не були власністю ТОВ «Укрпромінвестгруп», а відповідно до ст.876 ЦК України та договорів були власністю позивачки.

Договір іпотеки був укладений з порушенням ч. 2 ст. 5 Закон України «Про іпотеку», де вказується, що предметом іпотеки також може бути об'єкт незавершеного будівництва або інше нерухоме майно, яке стане власністю іпотекодавця після укладення іпотечного договору, за умови, що іпотекодавець може документально підтвердити право на набуття ним у власність відповідного нерухомого майна у майбутньому. Обтяження такого нерухомого майна іпотекою підлягає державній реєстрації у встановленому законом порядку незалежно від того, хто є власником цього майна на час укладення іпотечного договору.

Під час судового засідання відповідач ТОВ «Укрпромінвестгруп» не надав доказів, що документально підтверджують (або підтверджували у минулому) право на набуття ним у власність відповідного нерухомого майна у майбутньому, що вказує на порушення відповідачами ч. 2 ст. 5 Закон України «Про іпотеку» при укладанні договору іпотеки від 24.05.2007 року, що зареєстрований в реєстрі за № 248-п.

Крім того, представник відповідача ТОВ «Укрпромінвестгруп» визнав, що власником обєкта будівництва відповідно ст.876 ЦК України та договору є позивач, та право набуття у власність майна після завершення будівництва, відповідно до ст. 7 Закону України «Про інвестиційну діяльність», п.1 ч.1 ст.331 ЦК України та договору, також належить позивачу, що унеможливлює набуття ТОВ «Укрпромінвестгруп» у власність відповідного нерухомого майна у майбутньому.

Додаток №1 до договору іпотеки № 248 п від 24 травня 2007р. укладено з порушенням законодавства, оскільки відсутній опис предмета іпотеки, достатній для його ідентифікації, а данні зазначені в додатку № 1 до договору іпотеки не збігаються з даними на обєкт інвестування

Враховуючи викладене суд приходить до обґрунтованого висновку про задоволення позову в повному обсязі, оскільки вимоги доведені в судовому засіданні, обґрунтовані та підтверджуються матеріалами справи.

Керуючись ст. 2 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю», ст.ст. 4, 8 Закону України «Про інвестиційну діяльність», ст. 215, 227, 317, 319, 321, 876 ЦК України, ст. ст. 214-215, 224 ЦПК України, -

вирішив:

Позов ОСОБА_1 до Публічного акціонерного товариства «Акціонерний комерційний банк «Київ», товариства з обмеженою відповідальністю «Укрпромінвестгруп», третя особа: приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу ОСОБА_2 про визнання договору іпотеки частково недійсним та зобовязання вчинити дії задовольнити.

Визнати недійсним договір іпотеки від 24 травня 2007 року укладений між Товариством з обмеженою відповідальністю «Укрпромінвестгруп» () та Публічним акціонерним товариством «Акціонерний комерційний банк «Київ» () та посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу ОСОБА_2, зареєстрований у реєстрі за № 248 п, в частині передачі в іпотеку майнових прав на нерухомість, будівництво якої незавершене, а саме: житловий будинок, що будується на земельній ділянці № 41, Київська область, Броварський район с. Рожівка, вул. Броварська, 1, житловий масив «Оздоровча зона «Озеро».

Стягнути солідарно на користь ОСОБА_1 з Товариства з обмеженою відповідальністю «Укрпромінвестгруп» та Публічного акціонерного товариства «Акціонерний комерційний банк «Київ» () державне мито в розмірі 17 (сімнадцять) грн. та витрати на інформаційно-технічне забезпечення процесу в розмірі 37 (тридцять сім) грн.

На рішення протягом десяти днів може бути апеляційна скарга до Апеляційного суду Київської області.

Суддя В.С.Сердинський