Справа №2-26 2011р.
Р І Ш Е Н Н Я

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

17 січня 2011 року Іванківський районний суд Київської області у складі: головуючого - судді Слободян Н.П., при секретарях Салівон Т.І., Мартовицькій Н.Є., за участю позивача, представника позивача ОСОБА_1, представників відповідача ОСОБА_2, ОСОБА_3, розгляшувши у відкритому судовому засіданні в смт. Іванків цивільну справу за позовом ОСОБА_4 до ПАТ «Банк Столиця», третя особа приватний нотаріус ОСОБА_5 про визнання недійсним договору іпотеки,

ВСТАНОВИВ :

Позивач звернувся з позовом до відповідача про визнання договору іпотеки недійсним, посилаючись на те, що 05.10.2006 року він уклав з ТОВ КБ «Столиця» (на даний час ПАТ «Банк столиця») договір № 23/06-F про надання іпотечного кредиту. За цим договором банк надав йому на придбання та добудову обєкта незавершеного будівництва 117-квартирного будинку загальною площею 6171,60 кв.м., що знаходиться на земельній ділянці за адресою Київська область смт. Іванків, вул. Розважівська, 109, договір купівлі-продажу якого було укладено ним з ВАТ «Промінь» 06.10.2006 року.

На забезпечення виконання умов кредитного договору 06.10.2006 року між ним та ТОВ КБ «Столиця» було укладено договір іпотеки № 23/06-F-1Z, за яким він передав банку в іпотеку придбаний об*єкт незавершеного будівництва. У звязку з нотаріальним посвідченням іпотечного договору приватний нотаріус ОСОБА_5 наклала заборону на відчуження предмета іпотеки - обєкта незавершеного будівництва 117-тиквартирного будинку загальною площею 6171,60 кв.м., що знаходиться на земельній ділянці за адресою Київська область смт. Іванків, вул. Розважівська, 109.

Протягом 2006-2009 років, у звязку із внесенням змін до договору № 23/06-F про надання іпотечного кредиту, до договору іпотеки № 23/06-F-1Z сторонами також було внесено відповідні зміни, шляхом укладення Угоди про внесення змін від 05.12.2006 року, договору про внесення змін №2 від 19.09.2007 року, договору про внесення змін № 3 від 20.08.2009 року, договору про внесення змін № 4 від 03.11.2009 року.

В червні 2010 року під час перевірки обставин укладення та виконання сторонами договору № 23/06-F про надання іпотечного кредиту та договору іпотеки № 23/06-F-1Z, було встановлено, що укладений договір не відповідає вимогам закону, а саме ч. 2 ст. 16 та ч.1 ст. 18 Закону України «Про іпотеку» щодо способу передачі в іпотеку обєкта незавершеного будівництва та предмета іпотеки. Предметом іпотеки за договором № 23/06-F-1Z стало незавершене будівництво зазначеного вище будинку, готовність якого відповідно до договору купівлі-продажу від 06.10.2006 року становила 55%. В той же час діюче на момент укладення договору законодавство встановлювало єдиним способом передачі в іпотеку обєкта незавершеного будівництва передачу в іпотеку прав на земельну ділянку, на якій він розташований. В договорі ж іпотеки № 23/06-F-1Z відсутні посилання про передачу в іпотеку за цим договором прав на земельну ділянку, на якій розташований обєкт незавершеного будівництва.

У звязку з викладеним вище позивач вважає укладений договір іпотеки таким, що суперечить ч.2 ст. 16 Закону України «Про іпотеку» щодо способу передачі обєкта незавершеного будівництва в іпотеку, так як в п. 1.1 цього договору предметом іпотеки встановлено предметом іпотеки саме обєкт незавершеного будівництва замість прав на земельну ділянку, на якій він розташований. А тому просить визнати його недійсним на підставі ч.1 ст. 203, ч.1 ст. 215 ЦК України, як і зміни, внесені до нього Угодою про внесення змін від 05.12.2006 року, Договорами про внесення змін № 2 від 19.09.2007 року, № 3 від 20.08.2009 року, № 4 від 03.11.2009 року та зняти заборону на відчуження обєкта незавершеного будівництва зазначеного вище та виключити відповідні записи з Державного

реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження обєктів нерухомого майна, Державного реєстру обтяжень рухомого майна.

У судовому засіданні позивач та його представник позов підтримали в повному обсязі, посилаючись на обставини, викладені вище. Крім цього додали, що вважають не пропущеним строк позовної даності, оскільки позивач , укладаючи договір покладався на компетентність нотаріуса та представників банку. Сам юридичної освіти немає, тому не міг знати про наявність зазначених вище особливостей укладання іпотеки обєктів незавершеного будівництва, і дізнався про них лише після того, як банк (іпотекодержатель) став відмовляти йому у реалізації завершених будівництвом квартир, що призводить до неможливості реалізації його прав як власника добудованого будинку та можливості погашення взятих кредитних зобов*язань, тому в червні 2010 року він звернувся за правовою допомогою і йому розяснили, що договір був укладений з порушенням чинного на час його укладення законодавства. Просили позов задовольнити у повному обсязі.

У судовому засіданні представники відповідача позов не визнали у повному обсязі, зазначивши, що укладений договір містить всі істотні умови щодо яких сторони при його укладенні дійшли згоди, предмет іпотеки за цим договором був ідентифікований це 117-ти квартирний будинок, розташований в смт. Іванків по вул. Розважівська, 109 Київської області. Також наполягали на застосуванні строку позовної давності при вирішенні даного спору.

У судовому засіданні третя особа приватний нотаріус ОСОБА_5 пояснила, що саме вона посвідчувала оспорюваний договір. Договір готувався всіма сторонами, вона при його посвідченні розяснювала його суть, наслідки укладення. Вважає, що сторонам необхідно дійти згоди щодо порядку відчуження завершених будівництвом квартир, щоб банк отримав свої кошти, і позивач також мав можливість розрахуватися за отримані кошти. На даний час банк дозволу на відчуження квартир не надає, тому вона відмовила у посвідченні договорів купівлі-продажу двох квартир з проханням про яке до неї звертався позивач.

Суд, вислухавши сторони, вивчивши письмові докази у справі, прийшов до наступного.

05.10.2006 року позивач уклав з ТОВ КБ «Столиця» (на даний час ПАТ «Банк Столиця», який є правонаступником ТОВ) договір № 23/06-F про надання іпотечного кредиту. За цим договором банк надав йому кредитні кошти у сумі 800000 доларів США на придбання та добудову обєкта незавершеного будівництва 117-квартирного будинку загальною площею 6171,60 кв.м., що знаходиться на земельній ділянці за адресою Київська область смт. Іванків, вул. Розважівська, 109. В забезпечення виконання зобовязань за договором позивальник передавав у заставу саме цей обєкт незавершеного будівництва, який мав бути придбаний за рахунок кредитних коштів. Договір купівлі-продажу було укладено між ним 06.10.2006 року та ВАТ «Промінь» в особі голови правління ОСОБА_6 За цим договором ВАТ «Промінь» , якому обєкт відчуження належав на підставі рішення суду від 06.09.2006 року зобовязувався передати у власність ОСОБА_4 обєкт готовністю 55%, а покупець зобовязувався оплатити його вартість 300700 грн. Як вбачається з витягу про реєстрацію права власності на нерухоме майно право власності ОСОБА_4 на зазначений обєкт незавершеного будівництва зареєстроване 27.08.2007 року.

На забезпечення виконання умов кредитного договору 06.10.2006 року між ТОВ КБ «Столиця» та позивачем було укладено договір іпотеки № 23/06-F-1Z, за яким він передав банку в іпотеку придбаний об*єкт незавершеного будівництва. ( Відповідно до п.1.1 Договору іпотеки Іпотекодавець передав в заставу Іпотекодержателю у якості забезпечення виконання Іпотекодавцем зобовязань за договором про надання іпотечного кредиту від 05.10.2006 року обєкт незавершеного будівництва: 117-тиквартирний житловий будинок, загальною площею 6171,6 кв.м., що розташований на земельній ділянці для розміщення основних, підсобних та допоміжних будівель і споруд за адресою Київська область, смт. Іванків, вул. Розважівська, буд. 109). У звязку з нотаріальним посвідченням іпотечного договору приватний нотаріус ОСОБА_5 наклала заборону на відчуження зазначеного предмета іпотеки.

Протягом 2006-2009 років, у звязку із внесенням змін до договору № 23/06-F про надання іпотечного кредиту, до договору іпотеки № 23/06-F-1Z сторонами також було внесено відповідні зміни, шляхом укладення Угоди про внесення змін від 05.12.2006 року, договору про внесення змін №2 від 19.09.2007 року, договору про внесення змін № 3 від 20.08.2009 року, договору про внесення змін № 4 від 03.11.2009 року (зміни стосувались оціночної вартості обєкту незавершеного будівництва та строків погашення кредиту).

Відповідно до Сертифікату відповідності № 00000058 від 02.03.2010 року було засвідчено готовність закінченого будівництвом обєкта. 07.06.2010 року ОСОБА_4 звернувся до банку із заявою про зміну предмету іпотеки з обєкту незавершеного будівництва на 61 квартиру в завершеному будівництвом обєкті оціночною вартістю 15637437,6 грн., проте банком було відмолено з посиланням на те, що він не виконав свої зобовязання за договором іпотечного кредиту. 26.07.2010 року ОСОБА_4 звернувся до банку із заявою про надання дозволу на продаж однієї з квартир у будинку за ціною 193550 грн., які будуть спрямовані на погашення заборгованості за цим договором. ВІідповіді не було отримано.

Згідно ч.2 ст. 5 Закону України «Про іпотеку» «предметом іпотеки може бути обєкт незавершеного будівництва або інше нерухоме майно, яке стане власністю іпотекодавця після укладення іпотечного договору, за умови, що іпотекодавець може документально підтвердити право набуття ним у власність відповідного нерухомого майна у майбутньому. Обтяження такого нерухомого майна іпотекою підлягає державній реєстрації у встановленому законом порядку незалежно від того, хто є власником цього майна на час укладення іпотечного договору».

Відповідно до ст. 16 ч.2 цього ж Закону , яка діяла на час укладення іпотечного договору, і регулювала особливості іпотеки обєктів незавершеного будівництва « передача в іпотеку обєктів незавершеного будівництва здійснюється шляхом передачі в іпотеку прав на земельну ділянку, на якій розташований обєкт незавершеного будівництва».

Як вбачається з договору оренди землі від 30.01.2007 року між Іванківською селищною радою та ОСОБА_4 укладено строковий платний договір користування земельною ділянкою за рахунок земель запасу (забудованих земель) Іванківської селищної ради земельної ділянки, що знаходиться в смт. Іванків по вул. Розважівській, 109 загальною площею 0,57 га. для завершення будівництва і подальшого обслуговування будинку строком на 49 років.

Аналіз чинного на час укладення законодавства, іпотечного договору та договору оренди землі свідчить про те, що укладений договір не відповідає вимогам закону, оскільки не було дотримано особливостей передачі в іпотеку обєктів незавершеного будівництва: ОСОБА_4 на час укладення договору іпотеки не мав належним чином оформленого права користування земельною ділянкою, на якій розташований обєкт незавершеного будівництва, який передавався і іпотеку.

Відповідно до ч.3 ст. 331 ЦК України до завершення будівництва особа вважається власником лише матеріалів та обладнання, які були використані в процесі будівництва.

Згідно до ч.1 ст. 18 Закону України «Про іпотеку», іпотечний договір повинен містити такі істотні умови, як опис предмета іпотеки, достатній для його ідентифікації, та/або його реєстраційні дані. При іпотеці земельної ділянки має зазначатися її цільове призначення.

Згідно ч.1 ст. 203 ЦК України, зміст правочину не може суперечити цьому кодексу, іншим актам цивільного законодавства.

Згідно ч.3 ст. 215 ЦК України, якщо недійсність правочину прямо не встановлена Законом, але одна із сторін заперечує його дійсність на підставах, встановлених Законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним.

Як вбачається з викладеного вище, зміст Договору іпотеки , а саме його предмет , встановлений п. 1.1 Договору , суперечить ч.2 ст. 16, ч.1 ст. 18 Закону України «Про іпотеку», оскільки передачу в іпотеку обєкта незавершеного будівництва здійснено за оспорюваним договором без передачі в іпотеку прав на земельну ділянку, яка на момент укладення договору іпотеки ще не була передана у користування ОСОБА_4

Проте, оспорюваний договір був укладений 06.10.2006 року, а ст. 257 ЦК України визначає трирічний строк позовної давності. Позов же предявлений 10.11.2010 року. Представник відповідача заявив під час судового засідання клопотання про застосування строку позовної давності.

Відповідно до ч.1 ст. 261 ЦК України «перебіг позовної давності починається від дня, коли особа довідалася або могла довідатися про порушення свого права». В даному випадку

посилання позивача та його представника, що позивач не мав достатніх знань у галузі права, а тому покладався на нотаріуса, який посвідчував договір, та представників банку, які готували проект договору, тому про порушення свого права він дізнався лише після того, як банк на його звернення щодо надання дозволу на реалізацію квартир в збудованому будинку, що був переданий в іпотеку, такого дозволу не надав, що унеможливило виконання його зобовязань по іпотечному договору. Суд вважає ці посилання необґрунтованими, оскільки Закон України «Про іпотеку» був належним чином оприлюднений, і позивач мав реальну можливість ознайомитися з його текстом на нормами, тобто міг знати про порушення своїх прав. Незнання його норм на час укладення договору не може вважатися підставою для відтермінування строку перебігу позовної давності. Тому суд приходить до висновку, що у задоволенні позову слід відмовити саме через пропуск строку позовної давності звернення до суду.

Керуючись ст. 5, 6, 8, 57, 60, 64, 88, 209, 212-215 ЦПК України, ст. 203, 215, 257 ЦК України, ст. 16, 18 Закону України «Про іпотеку», суд

ВИРІШИВ:

У задоволенні позові відмовити.

Рішення може бути оскаржене в Апеляційний суд Київської області через Іванківський районний суд шляхом подачі протягом 10 днів з дня проголошення рішення апеляційної скарги.

Рішення набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо її не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після розгляду справи апеляційним судом.

СУДДЯ: