Києво-Святошинський районний суд Київської області
Справа № 2-4085/11
РІШЕННЯ

Іменем України

28.12.2011 року Києво-Святошинський районний суд Київської області в складі головуючої судді Медвідь Н.О.

при секретарі Остролуцькій Ю.М.

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Києві цивільну справу за позовом ОСОБА_1 Закарії до ОСОБА_2 про звернення стягнення на предмет іпотеки в рахунок погашення заборгованості, та зустрічного про розірвання іпотечного договору,-

в с т а н о в и в :

Позивач ОСОБА_1 Закарія звернувся до суду з позовом до відповідача ОСОБА_2 про звернення стягнення на предмет іпотеки в рахунок погашення заборгованості, посилаючись на те, що він, 20 серпня 2008 року за попередніми договорами купівлі-продажу придбав у відповідача дві однокімнатні квартири загальною площею 48,45 кв.м кожна у будинку № 12, що будувався за адресою Київська область, м. Вишневе, вулиця Козацька.

На підтвердження факту укладання попередніх договорів купівлі-продажу за домовленістю між сторонами були укладені попередні договори купівлі-продажу цих квартир. Відповідно до п.п. 2.1, 2.2, 2.3договорів за домовленістю сторін вартість двох квартир становила 741070 гр. що в еквіваленті складає 153000 доларів США.

Вартість квартир була повністю оплачена 20 серпня 2008 року при підписанні попередніх договорів купівлі-продажу в присутності нотаріуса Києво-Святошинського районного нотаріального округу Київської області ОСОБА_3 у місті Боярка.

Згідно п. 4.1. дати здачі будинку в експлуатацію та передачі власнику всіх правовстановлюючих документів - 05 травня 2009 року.

В разі неналежного виконання або невиконання договору з боку забудовника-продавця у відповідності з п. 5.1.4 даних договорів купівлі-продажу було встановлено обов'язок забудовника-продавця відшкодувати покупцю всі витрати, які він поніс у зв'язку із неналежним виконання зобов'язання. З цією метою для забезпечення вчасного виконання відповідачем зобов'язання щодо закінчення будівництва, між сторонами були додатково укладені договір іпотеки, відповідно до якого відповідач як іпотекодавець - власник квартири № 14, що розташована у будинку 15 по вулиці Ватутіна у місті Вишневе Київської області передає в іпотеку дану квартиру як нерухоме майно йому з метою забезпечення виконання основного зобов'язання, під яким розуміється вчасна здача будинку № 12 по вулиці Козацькій в місті Вишневе Київської області в експлуатацію та вчасна передача всіх правовстановлюючих документів на дві однокімнатні квартири ОСОБА_1 3. до 05 травня 2009 року. Договір позики, відповідно до якого позивач надає відповідачу позику в сумі 741070 гривень, що в еквіваленті становить 153000 доларів США, а позичальник ОСОБА_2 видає розписку, яка посвідчує передання йому позики ОСОБА_1

Договір іпотеки та договір позики були укладені 20 серпня 2008 року та посвідчені нотаріусом Києво-Святошинського районного нотаріального округу Київської області ОСОБА_3 у місті Боярка.

Однак, відповідач порушив умови договорів, і виконав зобов'язання лише частково: Так, лише у липні 2010 року будинок № 12 по вулиці Козацька у місті Вишневе Київської області було здано в експлуатацію, а позивачу передані правовстановлюючі документи лише на одну з квартир. Документи на другу квартиру, за яку він сплатив відповідачу 370535 гривень, він не може отримати й досі.

Квартиру на 3-му поверсі він отримав з грубим порушенням терміну здачі будинку в експлуатацію - лише у липні 2010 року, а не 05 травня 2009 року, як було обумовлено попереднім договором купівлі-продажу, та з численними будівельними недоробками.

На сьогодні, 26 вересня 2011 року, прострочення по виконанню зобов'язання з передачі правовстановлюючих документів на квартиру, я позивач . придбав у будинку № 12 по вулиці Козацька в місті Вишневе Київської області становить 874 дня.

Відповідно до укладеного між сторонами договору позики, п. 4.1 та п. 8, - у випадку невиконання основного зобов'язання, відповідач зобов'язується сплатити позивачу суму боргу з урахування індексу інфляції за весь час прострочення, а також 0,5% від суми заборгованості за кожен день прострочення.

Вартість однокімнатної квартири, яку він досі не отримав становила на момент продажу 370535 гривень, - сума штрафних санкцій до відповідача становить 437% від вартості цієї квартири, то сума штрафних санкцій становить 2448000,00 гр.

Тому просив звернути стягнення на предмет іпотеки-квартиру № 14, що розташована в будинку № 15 по вулиці Ватутіна у місті Вишневе Київської області. Визнати за ним право власності на предмет іпотеки-квартиру № 14, що розташована в будинку № 15 по вулиці Ватутіна у місті Вишневе Київської області на підставі рішення суду. Зобов'язати орендарів квартири № 14, що розташована в будинку № 15 по вулиці Ватутіна у місті Вишневе, що винаймають дане приміщення під офіс, звільнити дане приміщення, а також стягнути судові витрати з відповідача.

В судовому засіданні представник позивача позов підтримала та уточнила вимоги щодо зобов'язання орендарів квартири, № 14, що розташована в будинку № 15 по вулиці Ватутіна у місті Вишневе, що винаймають дане приміщення під офіс, а саме ОСОБА_4, звільнити дане приміщення.

Представник відповідача позов не визнала, та заявила зустрічний позов, посилаючись на те, що між сторонами був укладений іпотечний договір, який 20 серпня 2008 року був посвідчений приватним нотаріусом Києво-Святошинського нотаріального округу Київської області ОСОБА_3.

Відповідно до п. 2.2. вказаного договору іпотекодавець після повного виконання основного зобов'язання без будь-яких обмежень розпоряджається предметом іпотеки та правом іпотекодавця є володіти та користуватися предметом іпотеки відповідно до його функціонального призначення.

Відповідач у повному обсязі виконав свої зобов'язання за договором позики - надав позивачу те майно, на придбання якого позивач надавав відповідачеві кошти.

Позивач зареєстрував у встановленому порядку нерухоме майно.

Враховуючи, що позивач відмовляється виконати свої зобов'язання перед відповідачем шляхом врегулювання зняття заборони з предмету іпотеки, права відповідача щодо розпорядження своїм майном порушені.

Тому просила розірвати договір іпотеки, укладений між ОСОБА_1 Закарією та ОСОБА_2 20 серпня 2008 року та посвідчений приватним нотаріусом Києво-Святошинського нотаріального округу Київської області ОСОБА_3.

В судовому засіданні представник відповідача зустрічний позов підтримала.

Представник позивача позов зустрічний не визнала.

Суд вислухавши сторони, вивчивши матеріали справи, в позові ОСОБА_1 Закарію відмовляє , а зустрічний задовольняє з таких підстав:

Як пояснила представник позивача, позивач ОСОБА_1 Закарія, 20 серпня 2008 року за попередніми договорами купівлі-продажу придбав у приватного забудовника-продавця ОСОБА_2 дві однокімнатні квартири загальною площею 48,45 кв.м кожна у будинку № 12, що будувався за адресою Київська область, м. Вишневе, вулиця Козацька. також були укладені попередній договір купівлі-продажу однокімнатної квартири у блоку і на 3-му поверсі у будинку № 12 по вулиці Козацька в місті Вишневе Київської області; попередній договір купівлі-продажу однокімнатної квартири у блоку 1 на 4-му поверсі у будинку № 12 по вулиці Козацька в місті Вишневе Київської області. Вартість квартир - 153000 долари США була повністю оплачена позивачем 20 серпня 2008 року при підписанні попередніх договорів купівлі-продажу в присутності нотаріуса Києво-Святошинського районного нотаріального округу Київської області ОСОБА_3 у місті Боярка. Договір іпотеки та договір позики були укладені 20 серпня 2008 року та посвідчені нотаріусом Києво-Святошинського районного нотаріального округу Київської області ОСОБА_3

Але вказане не відповідає дійсності і суперечить чинному законодавству, оскільки: як свідчать копії попередніх договорів купівлі-продажу, на які посилається позивач як на докази , вказані договори невідомо коли укладались - на них відсутня дата укладання їх ; предметом договору є квартири у будинку №8 по вул. Козацька у м. Вишневе, а у позові мова йде про квартири у будинку № 12 по цій же вулиці.

Згідно із статтею 635 ЦК України зобов'язання, встановлене попереднім договором припиняється, якщо основний договір не укладений протягом строку (у термін), встановленого попереднім договором, або якщо жодна із сторін не направить другій стороні пропозицію про його укладення.

Доказів щодо направлення позивачем такої пропозиції відповідачу не надано. Строки виконання попереднього договору були встановлені 05 травня 2009 року. Також був встановлений термін укладання основного договору три дні з моменту закінчення попереднього договору.

Тому посилання позивача на попередній договір як на доказ позовних вимог є безпідставними.

Згідно із статтею 657 ЦК договір купівлі-продажу квартири укладається в письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації. Тобто, в даному випадку попередній договір купівлі-продажу не відповідає вимогам частини другої статті 215 ЦК України та є нікчемним.

Іпотечний договір від 20 серпня 2008р. забезпечує вимогу

іпотекодержателя, що випливає з договору позики, укладеного між сторонами і ніяким чином не відноситься до попередніх договорів.

Окрім цього, відповідно до положень ст. ст. 33, 35 Закону України "Про іпотеку", у разі порушення основного зобов'язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення у не менш ніж тридцятиденний строк. У цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов'язань та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі розпочати звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону. Недотримання цих правил є перешкодою для звернення стягнення на предмет іпотеки, але не перешкоджає зверненню з позовом до боржника про виконання забезпеченого іпотекою зобов'язання відповідно до ч. 2 ст. 35 Закону України «Про іпотеку».

Позивач не звертався до відповідача з відповідною вимогою, тому вимоги його про звернення стягнення на предмет іпотеки безпідставні..

Договір позики, який був укладений між сторонами 20 серпня 2008 року що підтверджується розпискою яка свідчить про те, що сторони уклали договір позики і відповідно до розписки ОСОБА_2 отримав 130 000 дол. США.

Як вбачається з мирової угоди та ухвали Фастівського міськрайонного суду про затвердження мирової угоди, за позивачем визнано право власності на квартиру АДРЕСА_1, що ніякого відношення не має до попередніх договорів , договора іпотеки та договора позики.

Фактично, позивач позичив відповідачу кошти для будівництва будинку за договором позики. Відповідач гроші позивачеві повернув. Вказані кошти були повернуті братові позивача, який на той час діяв на підставі довіреності, посвідченої приватним нотаріусом ОСОБА_5

Позивач та його рідні брати купили квартири у відповідача. Фастівським міськрайонним судом було визнано право власності позивача на квартиру, що і підтверджує сам позивач. Тому виходячи з того, що повернені кошти, договір іпотеки, для забезпечення зобов»язання втратив свою силу..

А оскільки, попередні договори були припинені 9 травня 2009 року, тому пов»язувати їх з договорами позики та іпотеки немає підстав.

Тим більше відсутні підстави для стягнення штрафних санкцій за попередніми договорами, які були припинені 2 роки назад.

Окрім цього, позивач по різному вказує номери будинків, № 8 (передбачений у попередньому договорі) та №12, в якому дійсно розташована квартира, яка за рішенням суду належить позивачеві.

Щодо розрахунку штрафних санкцій за договором позики:

Згідно із статтею 258 ЦК України для окремих видів вимог законом може встановлюватись спеціальна позовна давність, скорочена або більш тривала порівняно із загальною позовною давністю. Зокрема, позовна давність в один рік застосовується до вимог про стягнення неустойки (штрафу, пені). Тому розрахунки позивача штрафних санкцій у сумі 437% суми боргу є безпідставними і незаконними.

Стосовно штрафних санкцій, які просить застосувати позивач за ніби то порушення попереднього договору - то ці позовні вимоги необґрунтовані, оскільки попередній договір взагалі припинений, та згідно діючому законодавству є нікчемним.

Між сторонами був укладений іпотечний договір, який 20 серпня 2008 року , відповідно до п. 2.2. якого іпотекодавець після повного виконання основного зобов'язання без будь-яких обмежень розпоряджається предметом іпотеки та правом іпотекодавця є володіти та користуватися предметом іпотеки відповідно до його функціонального призначення.

Відповідач у повному обсязі виконав свої зобов'язання за договором позики - надав позивачу те майно, на придбання якого надані кошти.

Позивач зареєстрував у встановленому порядку нерухоме майно, однак не тільки не погоджується на те, що всі зобов'язання за договором позики та за іпотечним договором виконані, а й подав позов про звернення стягнення на предмет іпотеки.

Статтею 651 ЦК України встановлено, що договір може бути розірвано за рішенням суду на вимогу однієї з сторін у разі істотного порушення договору іншою стороною. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди, друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Відповідно до статті 653 ЦК України у разі розірвання договору, зобов'язання сторін припиняються.

Якщо договір змінений або розірваний у зв'язку з істотними порушеннями договору однією з сторін, друга сторона може вимагати відшкодування збитків.

Згідно із статтею 593 ЦК України право застави припиняється у разі припинення зобов'язання, забезпеченого заставою.

Проте позивач відмовляється виконати свої зобов'язання шляхом врегулювання зняття заборони з предмету іпотеки, чим порушує права відповідача..

Відповідно до ст. 60 ЦПК України кожна сторона зобовязана довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень.

Представник позивача не довела тих обставин на які посилалася як на підставу позовних вимог не надала докази в обґрунтування вимог позивача не спростували тих обставин на які посилалася представник відповідача в обґрунтування позовних вимог по зустрічному позову , та заперечень що є її обов»язком відповідно до засад змагальності процесу за ст.. 10 ЦПК України . При цьому суд створив всі умови для змагального процесу , роз»яснював представнику його права та обов»язки.

Отже, суд, оцінюючи докази в їх сукупності, дійшов висновку про необґрунтованість та недоведеність вимог позивача, оскільки вони не відповідають вимогам ст.ст. 57-59 ЦПК України,та задоволення вимог по зустрічному позову , оскільки вони відповідають вимогам закону та обставинам справи..

Керуючись ст.. ст..593 , 635, 651, 653, 657 ЦК України, ст.. 35 ЗУ «Про іпотеку», ст.. ст.. 10, 11, 209, 214-215, ЦПК України, суд,-

В И Р І Ш И В :

В позові ОСОБА_1 Закарії до ОСОБА_2 про звернення стягнення на предмет іпотеки квартиру № 14 що розташована в будинку № 15 по вул.. Ватутіна в м. Вишневе Києво-Святошинського району Київської області , та визнання права власності на цю квартиру, зобов»язання звільнити дане приміщення, відмовити.

Зустрічний позов задовольнити.

Розірвати договір іпотеки, укладений між ОСОБА_6 Закарієм та ОСОБА_2 20.08.2008 року та посвідчений приватним нотаріусом Києво-Святошинського нотаріального округу Київської області ОСОБА_3.

Стягнути з ОСОБА_1 Закарії на користь ОСОБА_2 98 гр. 50 коп. судового збору.

Рішення може бути оскаржено до апеляційного суду Київської області через Києво-Святошинський районний суд Київської області в 10-денний строк з дня проголошення рішення.

Суддя: