Справа № 2-1806/11
Провадження № 2/1211/11
РІШЕННЯ

іменем України

07 жовтня 2011 року

Стрийський міськрайонний суд Львівської області в складі:

головуючого - судді Бораковського В. М.

при секретарі Баран Х.З.

розглянувши у відкритому судовому засіданні в місті Стрию справу за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 ПІК «Стрийжитлобуд», ОСОБА_3 про визнання договору недійсним з моменту його вчинення, -

встановив:

Позивач ОСОБА_4 звернувся до суду з позовом до ОСОБА_2 ПІК «Стрийжитлобуд», ОСОБА_3 про визнання недійсним з моменту його вчинення договору №17/2 від 17.05.2005р., укладеного між ОСОБА_2 ПІК «Стрийжитлобуд» та ОСОБА_3 інвестиційного будівництва житла.

В судовому засіданні позивач ОСОБА_4 уточнив позовні вимоги, в обґрунтування яких покликаючись на те, що 03.09.2003р. між ним та РВ ФДМУ у Львівській області було укладено договір купівлі-продажу об'єкта незавершеного будівництва - 106 квартирного житлового будинку по вул. Ленкавського у м.Стрию Львівської області, згідно якого він набув право власності на зазначений об'єкт незавершеного будівництва ( надалі ОНБ). 21.06.2004р між ним та Відповідачем 1 було укладено договір, посвідчений приватним нотаріусом Стрийського районного нотаріального округу ОСОБА_5, реєстровий № 1038, яким визначаються відносини між сторонами щодо участі Відповідача 1 ( за договором Виконавця ) у будівництві об'єкта з метою отримання після його завершення «результатів діяльності» ( квартир та приміщень соціально-побутового призначення (вбудованих в житлові будинки або окремо розташованих нежитлових приміщень, гаражних боксів, машиномісць, тощо ) в обєкті, які після завершення будівництва стають окремим майном). 17 травня 2005 року, між Відповідачем 1 та Відповідачем 2, було укладено договір № 17/2 інвестування будівництва житла, та додаткову угоду від 21.08.2006 року, відповідно до якого Клієнт (Сторона-1) передає, а Забудовник приймає замовлення за кошти Клієнта побудувати для нього об'єкт інвестування за адресою: м.Стрий, вул.Ленкавського, буд. 1«б». Характеристика об'єкту інвестування: дві кімнати, поверх другий, загальною площею 49,79 м. кв., загальною вартістю 96 542,81 грн. у т.ч. ПДВ 16 090,47 грн. ( п. 1 Договору ). Відповідно до п.2.1. Договору, Забудовник зобов'язується: побудувати Клієнту об'єкт інвестування за його кошти у відповідності до розробленої, згідно діючих норм та стандартів, проектно-кошторисної документації, терміном до 31.07.2005 р. Укладаючи оскаржуваний договір № 17/2, ОСОБА_2 ПІК «Стрийжитлобуд» діяв саме на підставі та в межах повноважень, які надані йому договором від 21.06.2004 року, укладеного між ним та ОСОБА_2 ПІК «Стрийжитлобуд», і внаслідок цього оскаржуваний договір стосується його інтересів, оскільки його предметом є ОНБ, який належить йому на праві власності. У Львівськії філії АБ «БРОКБІЗНЕСБАНК» ОСОБА_2 ПІК«Стрийжитлобуд» (Відповідач 1) отримало кредит згідно кредитного договору №80 від 29.03.2004 року. Того ж дня (29.03.2004 року) за нотаріально посвідченою згодою його дружини, ним було підписано Договір Поручительства за зобов'язаннями Відповідача 1 перед Львівською філією АБ «БрокбізнесБанк» по Кредитному та Іпотечному договорам, та придбаний ним ОНБ і майнові права на нього було передано в заставу та іпотеку, а відтак нотаріусом було накладено заборону щодо відчуження ОНБ та майнових прав на нього. Таким чином, на час укладання оскаржуваного договору Відповідач 1 не мав права відчужувати ОНБ по вул. Ленкавського,1«б» в м. Стрий. Зазначена обставина була відома Відповідачу 1, але при укладанні оскаржуваного договору ця та ряд інших обставин Відповідачем 1 були замовчані. З наведеного вбачається, що мав місце обман, щодо обставин, які мали істотне значення для належного виконання умов договору. Відповідно до п. 2.1.1. оспорюваного правочину, згідно якого «Забудовник» зобов'язується побудувати Клієнту об'єкт інвестування за його кошти у відповідності до розробленої, згідно діючих норм та стандартів, проектно-кошторисної документації, терміном до 31.07.2005р. 03.04.2006 року ОСОБА_2 ПІК «Стрийжитлобуд», отримав погодження згідно діючих норм та стандартів проектно-кошторисної документації. Це видно із п.1.4. Дозволу на виконання будівельних робіт за №2-06Ж, отриманого ОСОБА_2 ПІК «Стрийжитлобуд» тільки 06.04.2006 року. Зазначений ОНБ ніколи Відповідачу 1 не належав, а належав і належить йому на праві власності, що підтверджується укладеним 03.09.2003р. між ним та РВ ФДМУ у Львівській області договором купівлі-продажу об'єкта незавершеного будівництва - 106 квартирного житлового будинку по вул. Ленкавського у м.Стрию Львівської області, а також тією обставиною, що Виконавши зобов'язання по кредитному договору, він, як Поручитель, набув весь комплекс майнових прав на ОНБ, в тому числі і на результати інвестування. Як передбачено ст. 3 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю», системою фінансово-кредитних механізмів при будівництві житла та операціях з нерухомістю за цим Законом є врегульовані цим Законом та договорами дії суб'єктів системи при організації будівництва житла, фінансуванні цього будівництва та здійсненні операцій з нерухомістю. Суб'єктами такої системи є довірителі, управителі, забудовники, страхові компанії, емітенти сертифікатів ФОН та власники сертифікатів ФОН. При цьому, із змісту оскаржуваного договору № 17/2 від 17 травня 2005 року та додаткової угоди до нього від 21.08.2006 року не вбачається наявність зазначених суб'єктів такої системи. Слід зазначити, що укладання такого роду договорів інвестиційного характеру в сфері житлового будівництва на час укладання оскаржуваного договору, було обмежене Законом 978. Так, відповідно до Закону 978, залучення коштів від фізичних та юридичних осіб у об'єкти житлового будівництва обмежується їх участю у Фондах фінансування будівництва (далі - ФФБ), Фондах операцій з нерухомістю (далі - ФОН), інститутах спільного інвестування (даті - ICI), недержавних пенсійних фондах (далі - НПФ), а також купівлею безпроцентних (цільових) облігацій. Так ст. 4 Закон 978, в редакції, чинній на час укладання оскаржуваного договору, чітко передбачено, що управителем може бути банк або інша фінансова установа. Забудовником може бути особа, яка у встановленому законодавством порядку отримала право на використання земельної ділянки для спорудження об'єктів будівництва та уклала угоду з управителем. Як вбачається із змісту оскаржуваного договору, між Відповідачами по справі, така вимога при його укладанні не була дотримана, а відтак такий договір суперечить вимогам чинного на день його укладання законодавства. Земельної ділянки немає, угоди з управителем також, статус фінансової установи відсутній. В такому випадку Відповідач 1 не відповідає жодним критеріям суб'єкта системи фінансово-кредитних механізмів при будівництві житла та операціях з нерухомістю, вимоги до якої встановлені Законом 978, в редакції на час укладання оскаржуваного договору. В той же час обставини справи свідчать, що ОСОБА_2 ПІК «Сгрийжитлобуд» в момент укладення спірного договору про інвестування було відомо про те, що за своєю правовою природою такий договір суперечить цілому ряду Законів України і обов'язковою умовою для його укладення є наявність у ОСОБА_2 ПІК «Стрийжитлобуд» статусу Забудовника, статусу фінансової установи та одержання відповідної ліцензії, повне погашення заборгованості по кредитному та іпотечному договорах або одержання спеціального дозволу з банківської установи з внесенням змін до Іпотечного договору, а також укладення Додаткової угоди про внесення змін та доповнень до договору від 21.06.2004 року з конкретним погодженням між ним та ОСОБА_2 ПІК «Стрийжитлобуд» питання стосовно того, що саме згідно пункту 2.6. договору від 21.06.2004 року буде вважатись «результатом інвестування» і в якій саме частині об'єкту даний «результат діяльності» буде знаходитись. Із вищенаведеного вбачається, що укладаючи договір № 17/2 інвестування будівництва житла від 17 травня 2005р. між Відповідачами по справі, сторони договору діяли всупереч Законам України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операцій з нерухомістю», «Про заставу», «Про іпотеку», «Про фінансові послуги та державне регулювання ринків фінансових послуг». Вважає, що на укладання спірного договору про інвестування у ОСОБА_2 ПІК «Стрийжитлобуд» не було необхідного обсягу дієздатності. Відповідачем 1 також, всупереч ст. 659 ЦК України, було замовчано цілий ряд обставин, які мали істотне значення для виконання умов оскаржуваного договору, що свідчить про наявність обману у діях Відповідача 1. Проте представник ОСОБА_2 ПІК «Стрийжитлобуд» свідомо уклав даний договір у формі, що суперечить чинному законодавству України, а у Відповідача 2, виникла хибна уява про наявність у нього права на одержання у власність квартири за цим договором. Враховую вищевикладене, просить визнати недійсним з моменту його вчинення договір №17/2 від 17 травня 2005р., укладений між Товариством з обмеженою відповідальністю проектно-інвестиційна компанія «Стрийжитлобуд» та ОСОБА_3.

Представник відповідача ОСОБА_2 ПІК «Стрийжитлобуд» ОСОБА_6 проти задоволення позовних вимог заперечив і суду пояснив, що ЛФ АБ «Брокбізнесбанк», як іпотекодержатель, знав про укладення угод з інвесторами, доказом служить квитанція про оплату Відповідачем 2 по угоді інвестування через касу вказаного банку, де чітко вказано підставу оплати. Інформування іпотекодавця є правом, а не обов'язком іпотекодержателя. ОСОБА_2 ПІК «Стрийжитлобуд» не є ні іпотекодавцем ні іпотекодержателем, а правовідносини з Позивачем виникли не по договору іпотеки а по Договорі від 21 червня 2004 року між Позивачем і Відповідачем 1. Крім того ОСОБА_2 ПІК «Стрийжитлобуд» жодним чином не здійснював відчуження предмету застави по вказаному договору іпотеки. Безпідставним є зазначення Позивачем, що його подружжя самостійно придбало ОНБ у Фонді Державного майна. Так, ОСОБА_2 ПІК «Стрийжитлобуд» перерахував Позивачу 274 000,00 грн. для оплати придбання вказаного ОНБ, відповідно до п. 2.3. Договору від 21 червня 2004 року, укладеного між Позивачем і Відповідачем 1. На решту суми вартості вкладень його подружжя, відповідач мав самостійно укладений договір з громадянином ОСОБА_7 Про що є відповідне рішення суду. В рішенні суду по справі №2-1042/11 від 19.04.2004 року чітко вказано - відмовити за безпідставністю позовних вимог. А не через те що договір не укладений. Кошти відповідача ОСОБА_3 перераховані ОСОБА_2 ПІК «Стрийжитлобуд» відповідно до вказаного договору використані на будівництво будинку. Вважає позовні вимоги безпідставними і просить в задоволенні позовних вимог відмовити.

Представник відповідача ОСОБА_3 ОСОБА_8 проти задоволення позовних вимог заперечила і суду пояснила, що у ОСОБА_3 не було ніякої хибної уяви. Укладаючи із ОСОБА_2 «Пік «Стрийжитлобуд» угоду, вона і ОСОБА_3 оглядали незавершений будівництвом будинок, який був наяву, оплатили вказану суму 91388.00 грн., бачили, що ОСОБА_2 «Пік «Стрийжитлобуд» будинок добудовувало, що свідчить на даний час готовність будинку 75%, а ОСОБА_4 купив 25% готовності, що свідчить оголошення ОСОБА_4 у газеті «Фортуна» за 01.04.2010 року. Будівництво припинилося по вині ОСОБА_4 ще у 2005 році. Рішенням Стрийського міськрайонного суду по справі № 2-1522-05 зобов'язано ОСОБА_4 не чинити перешкод у господарській діяльності ОСОБА_2 «Пік «Стрийжитлобуд» шляхом заборони поширювати інформацію, що порочать та принижують ділову репутацію товариства. У 2007 році ОСОБА_4 став керівником ініціативної групи ошуканих вкладників і подав разом із 54 вкладниками заяву-скаргу народним депутатам П.ОСОБА_9, п.Швець В.Д., прокуратурі Львівської області, Стрийському міському голові про порушення кримінальної справи проти директора ОСОБА_2 «Пік «Стрийжитлобуд». ОСОБА_10 визнавав всіх вкладників і всі інвестиційні договори, в тому числі ОСОБА_3 і позову не подавав, а вирішив це зробити через шість років, пропустивши терміни позовної давності, тому просить суд в задоволенні позовних вимог відмовити.

Представник відповідача ОСОБА_3 ОСОБА_11 проти задоволення позовних вимог заперечила, давши суду аналогічні пояснення.

Заслухавши пояснення позивача, представників відповідачів, дослідивши матеріали справи, суд вважає, що в задоволенні позовних вимог слід відмовити виходячи з наступного.

Відповідно до договору купівлі-продажу від 03.09.2003р. обєкта незавершеного будівництва 106-ти квартирного житлового будинку по вул. Ленкавського у м. Стрию Львівської області, посвідченого приватним нотаріусом Стрийського районного нотаріального округу ОСОБА_12, зареєстрованого в реєстрі за №7454, Регіональне відділення Фонду державного майна України по Львівській області зобовязується передати у власність ОСОБА_4 обєкт незавершеного будівництва 106-ти квартирного житлового будинку по вул. Ленкавського у м. Стрию Львівської області, а ОСОБА_4 зобовязується прийняти вказаний обєкт незавершеного будівництва та сплатити за нього ціну, відповідно до умов, що визначені в цьому договорі.

Відповідно до іпотечного договору від 29.03.2004р., посвідченого приватним нотаріусом Стрийського районного нотаріального округу ОСОБА_12, зареєстрованого в реєстрі за №1856, на забезпечення виконання зобовязань за Кредитним договором №80 від 29.03.2004р. ОСОБА_4, що є майновим поручителем ОСОБА_2 ПІК «Стрийжитлобуд», передає у заставу АБ «Брокбізнесбанк» право вимоги передачі майнових прав на обєкт незавершеного будівництва 106-ти квартирного житлового будинку по вул. Ленкавського у м. Стрию Львівської області, процент готовності якого становить 25%.

Відповідно до п.1.1 договору від 21.06.2004р., посвідченого приватним нотаріусом Стрийського районного нотаріального округу ОСОБА_5., зареєстрованого в реєстрі за №1038, встановлена участь ОСОБА_2 «ПІК «Стрийжитлобуд» - «Виконавиця» по договору у будівництві Обєкта 106-ти квартирного житлового будинку по вул. Ленкавського у м. Стрию з метою отримання після його завершення результатів діяльності (квартир та інших приміщень), для цього ОСОБА_2 «ПІК «Стрийжитлобуд» приймає на себе зобовязання своїми силами і засобами розробити проектно-кошторисну, іншу технічну документацію, виконати необхідні пошукові роботи, збудувати і здати „Учасникові по договору ОСОБА_4 „Обєкт відповідно до розробленої проектно-кошторисної документації з врахуванням планованого терміну введення будинку в експлуатацію, обумовленого даним Договором. Відповідно до п.1.5 вказаного договору, плановий термін введення „Обєкту в експлуатацію не пізніше 03.09.2008р.

Відповідно до договору №17/2 інвестування будівництва житла від 17.05.2005р., ОСОБА_3 передає, а Забудовник приймає замовлення за кошти ОСОБА_3 побудувати для нього обєкт інвестування за адресою: м. Стрий, вул. Ленкавського,1б, а саме двокімнатну квартиру площею 49,79 м2 загальною вартістю 96542,81 грн.

Як вбачається з квитанцій від 18.05.2005р., 29.06.2005р., 31.01.2006р., 23.02.2006р., ОСОБА_3 сплатив ОСОБА_2 ПІК «Стрийжитлобуд» 91388 грн. інвестиційний внесок згідно договору №17/2 від 17.05.2005р.

Відповідно до дозволу на виконання будівельних робіт від 06.04.2006р. №2-06ж, ОСОБА_2 «ПІК «Стрийжитлобуд» видано дозвіл на виконання будівельних робіт з будівництва 76-ти житлового будинку з магазином в м. Стрий, по вул. Ленкавського,1б.

Відповідно до додаткового договору від 23.10.2008р. про внесення змін та доповнень до договору купівлі-продажу незавершеного будівництва 106-ти квартирного житлового будинку по вул. Ленкавського у м. Стрию Львівської області, посвідченого 03.09.2003р. ОСОБА_12, приватним нотаріусом Стрийського районного нотаріального округу за реєстровим №7454, покупець зобовязаний добудувати обєкт незавершеного будівництва та здати його в експлуатацію протягом 7 років до 03.09.2010р.

Відповідно до додаткового договору від 23.11.2010р. про внесення змін та доповнень до договору купівлі-продажу незавершеного будівництва 106-ти квартирного житлового будинку по вул. Ленкавського у м. Стрию Львівської області, посвідченого 03.09.2003р. ОСОБА_12, приватним нотаріусом Стрийського районного нотаріального округу за реєстровим №7454, покупець зобовязаний добудувати обєкт незавершеного будівництва та здати його в експлуатацію до 31.08.2011р.

Відповідно до ст..2 ЦК України, учасниками цивільних відносин є фізичні та юридичні особи.

Відповідно до ст.. 3 ЦК України, загальними засадами цивільного законодавства є свобода договору.

Відповідно до ч. 1, 4 ст. 202 ЦК України, правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обовязків.

Відповідно до ст. 626 ЦК України, договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав то обов»язків.

Відповідно до ст. 627 ЦК України, відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Відповідно до ст. 638 ЦК України, договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди. Договір укладається шляхом пропозиції однієї сторони укласти договір (оферти) і прийняття пропозиції (акцепту) другою стороною.

Відповідно до ст.. 651 ЦК України, зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, , якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Відповідно до ст. 3 ЗУ «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» в редакції станом на 17.05.2005р., системою фінасово-кредитних механізмів при будівництві житла є врегульовані за цим законом та договорами дії субєктів системи при організації будівництва житла та фінансуванні цього житла.

Відповідно до ст. 4 ЗУ «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» в редакції станом на 17.05.2005р., управителем може бути банк або інша фінансова установа. Забудовником може бути особа, яка у встановленому законодавством порядку отримала право на використання земельної ділянки для спорудження об'єктів будівництва та уклала угоду з управителем.

Таким чином, дослідженими у судовому засіданні обставинами справи встановлено, що 17.05.2005р. забудовник-ТзОВ «ПІК Стрийжитлобуд» та клієнт-Гутнікевич Я.Я. уклали договір № 17/2 інвестування будівництва житла відповідно до якого забудовник приймає замовлення за кошти клієнта побудувати для нього об»єкт інвестування за адресою м.Стрий вул. Ленкавського,1Б, на першому поверсі, загальною площею 49.79 м2, загальною вартістю житла 96542.81 грн. У судовому засіданні сторони договору підтвердили досягнення між собою істотних умов договору.

Покликання позивача на те, що спірний договір укладений із порушенням вимог ЗУ «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю», так як даним законом прямо заборонено укладення між сторонами такого договору, суд вважає безпідставними,оскільки чинним на час укладення договору вказаним законом не встановлено таких обмежень щодо укладення такого роду договорів. Вказаний закон (ст..1) визначає загальні принципи, правові та організаційні засади залучення коштів фізичних та юридичних осіб в управління з метою будівництва житла, та управління цими коштами, також визначає субєктний склад осіб щодо врегулювання правовідносин, встановлює вимоги до окремих субєктів системи фінасово-кредитних механізмів (ст..4), де «управителем» може бути банк або інша фінансова установа. Сторони договору такими субєктами не є.

Крім цього, позивач ОСОБА_4 не був і не є стороною вказаного договору, жодних правових наслідків для позивача ОСОБА_13 на час укладенням даного договору не наступало, сторони договору вправі укладати угоди, які не заборонені чинним законодавством України, а тому його права на час укладення договору не порушено.

Даний договір відповідає вимогам ст.ст. 203, 626-628 ЦК України, підстав визнання даного договору недійсним з моменту його укладення позивачем не наведено і таких в судовому засіданні не встановлено, тому позовні вимоги задоволенню не підлягають.

Керуючись ст.ст. 10, 60, 212 ЦПК України,

ст.ст. 203, 215, 230 ЦК України, суд,

вирішив:

В задоволенні позовних вимог відмовити.

Апеляційна скарга на рішення суду може бути подана до Апеляційного суду Львівської області протягом десяти днів з дня його проголошення через Стрийський міськрайонний суд Львівської області.

Рішення виготовлене в одному примірнику і має силу оригіналу.

Головуючий-суддя ОСОБА_14