справа № 2-168/11
Броварський міськрайонний суд Київської області
м.Бровари Справа № 2-168/2011 року
Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

04 лютого 2011 року Броварського міськрайонного суду Київської області в складі:

головуючої судді Білик Г.О.

при секретарі Самогран С.М.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду м. Бровари цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до Публічного акціонерного товариства «Акціонерний комерційний банк «Київ», Товариства з обмеженою відповідальністю «Укрпромінвестгруп», третя особа приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу ОСОБА_2 про визнання договору іпотеки частково недійсним та зустрічним позовом Публічного акціонерного товариства «Акціонерний комерційний банк «Київ» до ОСОБА_1, Товариства з обмеженою відповідальністю «Укрпромінвестгруп» про визнання недійсним інвестиційного договору,

ВСТАНОВИВ:

Позивач звернувся до суду з позовом до Публічного акціонерного товариства «Акціонерний комерційний банк «Київ», Товариства з обмеженою відповідальністю «Укрпромінвестгруп», приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу ОСОБА_2 про визнання договору іпотеки частково недійсним та зустрічним позовом Публічного акціонерного товариства «Акціонерний комерційний банк «Київ» до ОСОБА_1, Товариства з обмеженою відповідальністю «Укрпромінвестгруп» про визнання недійсним інвестиційного договору та зобовязання вчинити певні дії.

Свій позов обґрунтовує тим, що між ТОВ «Укрпромінвестгруп» та ОСОБА_1 укладено інвестиційний договір № 22, відповідно якого ТОВ «Укрпромінвестгруп» зобовязалось своїми або залученими силами і засобами збудувати, передати і ввести в експлуатацію будинок № 12, загальною площею 403 кв.м., по вул.Броварська в с. Рожівка Броварський район Київська область, а ОСОБА_1 зобовязався перерахувати на розрахунковий рахунок забудовника грошові кошти в розмірі загальної вартості обєкту інвестування в сумі 1 228 142 грн. 50 коп. з урахуванням ПДВ 204 690 грн. 42 коп.

Позивачем у строки встановлені вищевказаним договором було винесено 100 % вартості обєкту інвестування.

24 травня 2007 року між ТОВ «Укрпромінвестгруп» та АКБ «Київ» укладений договір іпотеки, предметом якого є 37 житлових будинків ( котеджів), що будуються за адресою: Київська область, Броварський район, с. Рожівка, вул.Броварська, 1, серед них будинок № 12.

Позивач вважає, що вищевказаний договір іпотеки є частково недійсним, а саме в частині передачі в іпотеку майнових прав на житловий будинок № 12, що розташований за адресою: Київська область, Броварський район, с. Рожівка, вул. Берегова, порушує його права та охоронювані законом інтереси, як власника майнових прав на обєкт нерухомого майна вищевказаного житлового будинку № 12, тому останній звернувся до суду з даним позовом.

Під час розгляду справи ПАТ «Акціонерний комерційний банк «Київ» звернувся до суду із зустрічною позовною заявою до ОСОБА_1, ТОВ «Укрпромінвестгруп» про визнання недійсним з моменту його укладання інвестиційного договору №22 від 12.12.2005 року між ТОВ «Укрпромінвестгруп» та ОСОБА_1, який обгрунтовує тим, що на момент укладання оскаржуваного інвестиційного договору ТОВ «Укрпромінвестгруп» не мало „фінансового статусу, що підтверджувався б відповідною ліцензією, що згідно ст.227 ЦК України є підставою для визнання договору недійсним.

Позивач ОСОБА_1 в судове засідання не зявився, до суду надав заяву про розгляд справи за його відсутності.

В судовому засіданні представник позивача за первісним позовом ОСОБА_3 зменшив позовні вимоги, а саме просив суд визнати договір іпотеки від 24.05.2007 року, що укладений між ТОВ «Укрпромінвестгруп» та ПАТ «АКБ «Київ», частково недійсним, а саме недійсним в частині передачі в іпотеку майнових прав на житловий будинок № 12, що розташований за адресою: Київська область, Броварський район, с. Рожівка, вул. Берегова, в частині інших позовних вимог позов не підтримав, позовні вимоги за зустрічним позовом не визнав в повному обсязі та просив в їх задоволенні відмовити.

Представник відповідача за обома позовами - ТОВ «Укрпромінвестгруп» позовні вимоги за первісним позовом визнав в повному обсязі та не заперечував щодо їх задоволення, позовні вимоги за зустрічним позовом не визнав та просив в їх задоволенні відмовити.

Представник відповідача за первісним позовом та представник позивача за зустрічним позовом -ПАТ «Акціонерний комерційний банк «Київ» в судовому засіданні первісний позов не визнав в повному обсязі та просив в його задоволенні відмовити, зустрічні позовні вимоги підтримав та просив задовольнити.

Третя особа - приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу ОСОБА_2 в судове засідання не зявилася, до суду надала заяву про розгляд справи за її відсутності.

Суд, вислухавши представника позивача, представників відповідачів за первісним позовом, представника позивача та представників відповідачів за зустрічним позовом, повно і всебічно зясувавши обставини в справі, обєктивно дослідивши докази, що мають юридичне значення для розгляду справи та вирішення спору по суті, знаходить первісний позов таким, що підлягає задоволенню, а зустрічний позов необґрунтованим та таким в задоволенні якого необхідно відмовити з наступних підстав.

Судом встановлено, що 12 грудня 2005 року між ОСОБА_1 та ТОВ «Укрпромінвестгруп» укладено інвестиційний договір № 22 на будівництво житлового будинку.

Відповідно до умов вказаного договору ТОВ «Укрпромінвестгруп» зобов'язалось своїми або залученими силами та засобами збудувати та ввести в експлуатацію будинок № 12, загальною проектною площею 403 кв.м., розташований на ділянці № 12, яка знаходиться у ТОВ «Укрпромінвестгруп» в користуванні згідно договору оренди від 17 квітня 2006 року, відповідно до умов даного договору, проектно-кошторисної документації, яка входить до складу будинків, що будуються на території вул. Броварської в с. Рожівка, Броварського району, Київської області, а ОСОБА_1 зобов'язався забезпечити відповідне фінансування об'єкту інвестування та прийняти його у свою власність для особистого проживання.

Рішенням № 412 від 24 березня 2006 року Рожівська сільська рада Броварського району Київської області передала в оренду вищевказану земельну ділянку ТОВ «Укрпромінвестгруп».

Договір оренди землі, укладений між Рожівською міською радою та ТОВ «Укрпромінвестгруп», посвідчений приватним нотаріусом Броварського районного нотаріального округу ОСОБА_4 17 квітня 2006 року за реєстровим № 1700.

Згідно рішення сесії Рожівської сільської ради Броварського району Київської області від 21 серпня 2009 року № 604 ХХУІ У змінилася юридична адреса Оздоровчої зони «Озеро» в селі Рожівка, Броварського району, Київської області з назви вулиці „Броварська на назву вулиці „Берегова, тому надалі за текстом вул. Броварська слід вважати вул. Берегова.

Відповідно строків, передбачених п. 4.1 договору №22, ОСОБА_1 внесено 100 % вартості будинку, що є об'єктом інвестування. Загальна сума перерахованих коштів 1 228 142 грн. 50 коп., з урахуванням ПДВ, що підтверджується довідкою від 20.08.2006 року про повний розрахунок останнього за інвестиційним договором № 22 та прибутковим касовим ордером за № 405 від 20.08.2008 року .

Таким, чином судом встановлено, що предметом оскаржуваного ПАТ «Акціонерний комерційний банк «Київ» інвестиційного договору № 22 від 12.12.2005 року є майно, майнові права, які в подальшому стали частиною предмета договору іпотеки від 24.05.2007 року, ОСОБА_1 належним чином виконав зобовязання за даним договором і набув право власності на майнові права на будинок № 12, що розташований за адресою: Київська область, Броварський район, с. Рожівка, вул. Берегова

24 травня 2007 року між ТОВ «Укрпромінвестгруп» та АКБ «Київ» укладено договір іпотеки, предметом якого є майнові права на нерухомість, будівництво якої незавершене, а саме на 37 житлових будинків ( котеджів), що будуються за адресою: Київська область, Броварський район, с. Рожівка, вул.Броварська, 1, зокрема на будинок № 12.

Відповідно до ст.876 ЦК України власником об'єкта будівництва або результату інших будівельних робіт, є замовник, якщо інше не передбачено договором.

Згідно п.1 ч.1 ст.331 ЦК України, право власності на нову річ, яка виготовлена (створена) особою, набувається нею, якщо інше не встановлено договором або законом.

Згідно пункту 5 ст.7 Закону України "Про інвестиційну діяльність", інвестор має право володіти, користуватися і розпоряджатися об'єктами та результатами інвестицій.

Відповідно пункту 1 ст. 18 Закону України "Про інвестиційну діяльність", держава гарантує стабільність умов здійснення інвестиційної діяльності, додержання прав і законних інтересів її субєктів.

Пунктом 1 ст.19 Закону України "Про інвестиційну діяльність" передбачено, що захист інвестицій - це комплекс організаційних, технічних та правових заходів, спрямованих на створення умов, які сприяють збереженню інвестицій, досягненню цілі внесення інвестицій, ефективній діяльності обєктів інвестування та реінвестування, захисту законних прав та інтересів інвесторів, у тому числі права на отримання прибутку (доходу) інвестицій.

Аналізуючи вказані норми закону, оцінюючи зібрані по справі докази в їх сукупності та співставленні, а також приймаючи до уваги, що позивачем ОСОБА_1 виконано всі зобовязання за інвестиційним договором № 22, суд приходить до висновку, що позивач ОСОБА_1 набув право власності на новостворене майно у розмірі обєкту інвестування.

Відповідно до статті 328 ЦК України право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів.

Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом.

На момент укладення зазначеного договору іпотеки та додатку № 1 до нього, згідно якого в іпотеку передано майнові права на будинок № 12, власником таких майнових прав виступає позивач по справі ОСОБА_1

Згідно статті 317 ЦК України, власникові належать права володіння, користування та розпоряджання своїм майном. На зміст права власності не впливають місце проживання власника та місцезнаходження майна.

Відповідно статті 319 ЦК України, власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд. Власник має право вчиняти щодо свого майна будь-які дії, які не суперечать закону. При здійсненні своїх прав та виконанні обов'язків власник зобов'язаний додержуватися моральних засад суспільства. Усім власникам забезпечуються рівні умови здійснення своїх прав.

Статтею 321 ЦК України встановлено, що право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні. Особа може бути позбавлена права власності або обмежена у його здійсненні лише у випадках і в порядку, встановлених законом.

Згідно ст. 5 Закону України «Про іпотеку», предметом іпотеки можуть бути один або декілька об'єктів нерухомого майна, зокрема, за такої умови: нерухоме майно може бути відчужене іпотекодавцем і на нього відповідно до законодавства може бути звернене стягнення.

Відповідно до ч. 1 ст. 215 ЦК України, підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Ч. 1 ст. 203 ЦК України встановлено, що зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства.

З огляду на вищевикладене, суд прийшов до висновку, що укладений між ТОВ «Укрпромінвестгруп» та ПАТ «АКБ «Київ» договір іпотеки в частині передачі в іпотеку майнових прав на будинок № 12 не відповідає положенням діючого законодавства України, що регулює право власності, а саме Цивільному кодексу України. У вказаній частині даний договір не відповідає Закону України «Про іпотеку», оскільки іпотекодавець за цим договором не може здійснити відчуження майнових прав на будинок № 12 (частину предмету іпотеки), так як даний обєкт нерухомості на момент укладення договору іпотеки перебував у власності позивача за первісним позовом ОСОБА_1

Згідно ст. 217 ЦК України, недійсність окремої частини правочину не має наслідком недійсності інших його частин і правочину в цілому, якщо можна припустити, що правочин був би вчинений і без включення до нього недійсної частини.

Судом встановлено, що оскаржуваний договір іпотеки порушує права та охоронювані законом інтереси позивача ОСОБА_1, як власника майнових прав на об'єкт нерухомого майна - житлового будинку № 12 за адресою: Київська область, Броварський район, с. Рожівка, вул. Берегова.

Таким чином з огляду на вищевикладене, суд приходить до висновку, що позовні вимоги ОСОБА_1 є обґрунтованими та такими, що підлягають задоволенню.

Як встановлено судом в ході розгляду справи, зустрічний позов ПАТ «Акціонерний комерційний банк «Київ» обґрунтовує тим, що на момент укладання оскаржуваного інвестиційного договору № 22 від 12 грудня 2005 року ТОВ «Укрпромінвестгруп» не мало фінансового статусу, зокрема діяло без відповідної ліцензії, що згідно ст.227 ЦК України є підставою для визнання договорів недійсними.

Відповідно до ст. 202 ЦК України, правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків; правочини можуть бути дво- чи багатосторонніми (договори).

Виходячи із закріпленого серед загальних засад цивільного законодавства, зокрема ст.3 ЦК України принципу свободи договору, зміст якого розкрито у ст.627 ЦК, сторони є вільними у визначенні умов договору. Конкретизуючи положення ст.6 ЦК України можна зробити висновок, що сторони в договорі можуть відступити від положень актів цивільного законодавства і врегулювати відносини між собою на власний розсуд.

В той же час, договір повинен відповідати імперативним приписам цивільного законодавства, а правова норма визнається імперативною тільки якщо у відповідних актах цивільного законодавства міститься вказівка на імперативність, або останнє випливає зі змісту й суті відносин між сторонами

Отже, враховуючи зміст вимог ст.ст. 6, 203 ЦК щодо можливості укладення договорів з відступом від вимог положень актів цивільного законодавства, можна дійти висновку, що відповідно до ст.215 ЦК для визнання договору недійсним, обовязкова необхідна або пряма заборона у самих актах цивільного законодавства, щоб такий відступ був прямо заборонений актами цивільного законодавству, або обовязковість (імперативність) актів цивільного законодавства випливає з їх змісту або із суті відносин між сторонами.

Отже, сторони інвестиційного договору, розуміючи специфіку домовленості між собою та предмет договору, вільно визначили та погодили їх умови таким чином, що обовязок ТОВ «Укрпромінвестгруп» підготувати та погодити в установленому законодавством порядку необхідну проектно-кошторисну документацію мав бути виконаний саме в рамках будівництва та протягом дії спірного договору, а не до його укладання.

Стосовно визначення розміру коштів інвестора до погодження з відповідними органами проектної документації, сторони інвестиційного договору, на підставі п.2 ч.3 ст.6 ЦК України дійшли згоди щодо можливості укладення договору (правочинів) в цій частині з відступом від вимог положень актів цивільного законодавства. Тобто умовами розділу 4 інвестиційного договору було погоджено порядок та строки розрахунку за різницю між запланованою та фактичною площею обєкту інвестування на підставі складеної забудовником протягом дії договорів проектно-кошторисної документації.

Позивач за зустрічним позовом свої вимоги обґрунтовує, зокрема, з посиланням на ОСОБА_5 України «Про планування і забудову територій», ОСОБА_5 України «Про інвестиційну діяльність», ОСОБА_5 України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» та ОСОБА_5 України «Про фінансові послуги та державне регулювання ринків фінансових послуг».

ОСОБА_5 України «Про планування і забудову територій», ОСОБА_5 України «Про інвестиційну діяльність», ОСОБА_5 України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» також не передбачають ліцензування інвестиційної діяльності.

З огляду на вищевикладене суд не може погодитися з поясненнями представника ПАТ «АКБ «Київ» в частині того, що ТОВ «Укрпромінвестгруп» при укладанні інвестиційного договору надавав фінансові послуги.

Так, згідно умов інвестиційного договору забудовник зобовязаний з-поміж іншого, підготувати та погодити проектно-дозвільну та іншу документацію, збудувати своїми та залученими силами і засобами обєкт інвестування, укласти необхідні договори з генпідрядною та/або субпідрядними організаціями, здійснити необхідні розрахунки, перерахування грошових коштів та обовязкові платежі в рамках проектування, будівництва та прийняття в експлуатацію будинку, а замовник (інвестор) повинен чітко дотримуватись графіку оплати обєкту інвестування.

Аналізуючи умови інвестиційного договору, можна дійти висновку, що обовязок забудовника залучити за кошти замовника для капітального будівництва генпідрядну організацію визначає поняття виконавця як субєкта підприємницької діяльності, що отримує від замовника кошти для здійснення будівництва, а договори на здійснення будівельної діяльності укладені забудовником за правилами та у відповідності до положень, передбачених для договорів доручення.

Відповідно до ч.1 ст. 1000 Цивільного кодексу України за договором доручення одна сторона (повірений) зобов'язується вчинити від імені та за рахунок другої сторони (довірителя) певні юридичні дії.

Правочин, вчинений повіреним, створює, змінює, припиняє цивільні права та обов'язки довірителя.

Отже, за договором доручення повірений наділяється правом вчиняти саме юридичні дії (правочини) в інтересах довірителя за його рахунок.

Правовідносини ж стосовно виконання будівельних робіт регулюються шляхом укладення договору будівельного підряду, оскільки саме за цим договором підрядник зобов'язується збудувати і здати у встановлений строк об'єкт або виконати інші будівельні роботи відповідно до проектно-кошторисної документації, а замовник зобов'язується передати затверджену проектно-кошторисну документацію, якщо цей обов'язок не покладається на підрядника, прийняти об'єкт або закінчені будівельні роботи та оплатити їх (частина перша статті 875 Цивільного кодексу України).

Таким чином, укладання забудовником в інтересах та за кошти замовника договорів будівельного підряду не є діяльністю ТОВ «Укрпромінвестгруп» з надання фінансових послуг, у звязку з чим згідно Закону України «Про ліцензування певних видів господарської діяльності» та Закону України «Про фінансові послуги та державне регулювання ринків фінансових послуг» отримання ліцензії на надання фінансових послуг забудовником суперечило б діючому законодавству України, адже ТОВ «Укрпромінвестгруп» не має правового статусу фінансової установи.

Також, Законом України від 15 грудня 2005 року № 3201-IV «Про внесення змін в деякі законодавчі акти України» внесені зміни в ОСОБА_5 України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» та до статті 4 Закону України «Про інвестиційну діяльність», якими визначено, що фінансування спорудження об'єктів житлового будівництва з використанням недержавних коштів, залучених від фізичних та юридичних осіб, у тому числі в управління, може здійснюватися виключно через фонди фінансування будівництва, фонди операцій з нерухомістю, інститути спільного інвестування, недержавні пенсійні фонди, які створені та діють відповідно до законодавства, а також через випуск безпроцентних (цільових) облігацій, за якими базовим товаром виступає одиниця такої нерухомості.

Проте, ст. 5 ЦК України встановлено, що акти цивільного законодавства регулюють відносини, які виникли з дня набрання ними чинності.

Акт цивільного законодавства не має зворотної дії у часі, крім випадків, коли він пом'якшує або скасовує цивільну відповідальність особи.

Якщо цивільні відносини виникли раніше і регулювалися актом цивільного законодавства, який втратив чинність, новий акт цивільного законодавства застосовується до прав та обов'язків, що виникли з моменту набрання ним чинності.

Отже, дія Закону України від 15 грудня 2005 року № 3201-IV поширюється тільки на ті відносини, які виникли після набуття ним чинності з 14 січня 2006 року. А тому до інвестиційних договорів про спорудження об'єктів житлового будівництва, укладених до 14 січня 2006 року, не може бути застосовано положення ч.1 ст. 203 та ч.1 ст. 215 Цивільного кодексу України, відповідно до яких підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною вимог стосовно того, що зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства.

Згідно ст. 57 ЦПК України, доказами є будь-які фактичні дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин, що обґрунтовують вимоги і заперечення сторін, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.

Згідно ст. 60 ЦПК України, кожна сторона зобов'язана довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень.

З огляду на вищевикладене, беручи до уваги те, що представником ПАТ «Акціонерний комерційний банк «Київ» в ході розгляду справи не надано суду доказів на підтвердження свої позовних вимог, суд дійшов висновку, що інвестування ТОВ «Укрпромінвестгруп» здійснене в межах договору № 22 від 12.12.2005 р., відповідає вимогам чинного законодавства, в тому числі ст.203 ЦК України, таким чином вимоги позивача за зустрічним позовом є безпідставними та не підлягають задоволенню.

Керуючись Законом України «Про іпотеку», ст.ст. 215, 217 ЦК України, ст.ст. 60, 213 215 ЦПК України, суд

В И Р І Ш И В :

Позов ОСОБА_1 до Публічного акціонерного товариства «Акціонерний комерційний банк «Київ», Товариства з обмеженою відповідальністю «Укрпромінвестгруп», третя особа приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу ОСОБА_2 про визнання договору іпотеки частково недійсним, - задовольнити повністю.

Визнати договір іпотеки від 24 травня 2007 року, що укладений між Товариством з обмеженою відповідальністю «Укрпромінвестгруп» та Публічним акціонерним товариством «Акціонерний комерційний банк «Київ» частково недійсним , а саме недійсним в частині передачі в іпотеку майнових прав на житловий будинок №12, що розташований за адресою: вул.Берегова, с.Рожівка Броварського району Київської області.

В задоволенні зустрічного позову Публічного акціонерного товариства «Акціонерний комерційний банк «Київ» до ОСОБА_1, Товариства з обмеженою відповідальністю «Укрпромінвестгруп» про визнання недійсним інвестиційного договору № 22 від 12 грудня 2005 року, укладеного між Товариством з обмеженою відповідальністю «Укрпромінвестгруп» та ОСОБА_1, - відмовити повністю.

Рішення суду може бути оскаржено до Апеляційного суду Київської області через Броварський міськрайонний суд шляхом подачі апеляційної скарги протягом десяти днів з дня його проголошення. Особи, які брали участь у справі, але не були присутні у судовому засіданні під час проголошення судового рішення можуть подати апеляційну скаргу протягом десяти днів з дня отримання копії цього рішення.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку для подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після розгляду справи апеляційним судом.

Головуюча суддя Г.О. Білик