справа № 2-126/2011
Броварський міськрайонний суд Київської області
Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

28 лютого 2011 року Броварський міськрайонний суд Київської області в складі:

Головуючого судді - Сердинського В.С.

при секретарі - Калита Н.М.

розглянувши у відкритому судовому засіданні цивільну справу за позовом публічного акціонерного товариства «Акціонерний комерційний банк «Київ» до ОСОБА_1, ОСОБА_2 і товариства з обмеженою відповідальністю «Укрпромінвестгруп» про визнання правочину недійсним, -

встановив:

ОСОБА_1 і ОСОБА_2 звернулись з позовом до ПАТ «Акціонерний комерційний банк «Київ» і ТОВ «Укрпромінвестгруп», третя особа: приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу ОСОБА_3 про визнання договору іпотеки частково недійсним, визнання права власності на житловий будинок та зобовязання вчинити дії.

Позивачі зазначали, що 15 грудня 2005 року позивачка ОСОБА_1 уклала з відповідачем ТОВ «Укрпромінвестгруп» інвестиційний договір № 20 про будівництво житлового будинку.

Так, між позивачкою ОСОБА_1 та відповідачем ТОВ «Укрпромінвестгруп» виникли цивільно-правові зобов'язання за вказаним договором, відповідно до яких ТОВ «Укрпромінвестгруп» зобов'язався своїми або залученими силами та засобами збудувати та ввести в експлуатацію будинок № 41, загальною проектною площею 243 кв.м., розташований на ділянці № 41, що знаходиться у ТОВ «Укрпромінвестгруп» в користуванні згідно договору оренди, відповідно до умов договору, проектно-кошторисної документації, яка входить до складу будинків, що будуються на території вул. Броварська в с. Рожівка, Броварського району, Київської області. Згідно рішення сесії Рожівської сільської ради Броварського району київської області від 21 серпня 2009 року № 604 ХХУІ-У змінилася юридична адреса оздоровчої зони «Озеро» в селі Рожівка, Броварського району, Київської області з назви вулиці Броварська на назву вулиці Берегова. Відповідно до укладеного договору позивачка ОСОБА_1 зобов'язалась забезпечити відповідне фінансування об'єкту інвестування та прийняти його у свою власність для особистого проживання.

Позивачкою ОСОБА_1, у строки, передбачені розділом 4, а саме п. 4.1 договору було внесено 100 % вартості будинку, що є об'єктом інвестування. Загальна сума перерахованих коштів становить 1 007 000,00 коп., з урахуванням ПДВ, що підтверджується копіями квитанцій до прибуткового касового ордеру №№ 10 від 15.05.2006 року, 51 від 24.10.2006 року, 36 від 21.08.2006 року, 7 від 11.04.2006 року, 76 від 25.07.2007 року та довідкою від 25.07.07 року, що видана позивачці ОСОБА_1 про повний розрахунок за інвестиційним договором № 20. Таким, чином, позивачка ОСОБА_1 належним чином виконала всі свої обов'язки по договору № 20 і набула право власності на майнові права на будинок № 41 та відповідно ст. 331 Цивільного кодексу України являється правовласником зазначеного будинку (об'єкту інвестування), та отримала право вимагати від відповідача ТОВ «Укрпромінвестгруп» передачі права власності та здачі в експлуатацію будинку № 41 площею 243 кв.м., місцезнаходження якого вул. Берегова, с. Рожівка, Броварського району, Київської області, таким чином набувши права власності на майнові права на вищевказаний будинок.

04 квітня 2005 року позивач ОСОБА_2 уклав з відповідачем ТОВ «Укрпромінвестгруп» інвестиційний договір № 9 про будівництво житлового будинку.

Так, між позивачем ОСОБА_2 та відповідачем ТОВ «Укрпромінвестгруп» виникли цивільно-правові зобов'язання за договором, відповідно до яких відповідач ТОВ «Укрпромінвестгруп» зобов'язався своїми або залученими силами та засобами збудувати та ввести в експлуатацію будинок № 8, загальною проектною площею 282,6 кв.м., розташований на ділянці № 8, загальною площею 0,15 га, що знаходиться у відповідача ТОВ «Укрпромінвестгруп» в користуванні згідно договору оренди, відповідно до умов договору, проектно-кошторисної документації, яка входить до складу будинків, що будуються на території вул. Броварській в с. Рожівка, Броварського району, Київської області. Згідно рішення сесії Рожівської сільської ради броварського району київської області від 21 серпня 2009 року № 604 ХХУІ-У змінилася юридична адреса оздоровчої зони «Озеро» в селі Рожівка Броварського району Київської області з назви вулиці Броварська на назву вулиці Берегова. Відповідно до укладеного договору позивач ОСОБА_2 зобов'язався забезпечити відповідне фінансування об'єкту інвестування та прийняти його у свою власність для особистого проживання.

Позивачем ОСОБА_2, у строки, передбачені розділом 3, а саме п. 3.1 інвестиційного договору було внесено 100 % вартості будинку, що є об'єктом інвестування. Загальна сума перерахованих коштів становить 778845,00 грн., з урахуванням ПДВ, що підтверджується копіями квитанцій до прибуткового касового ордеру №№ 5 від 05.04.2006 року, 14 від 25.05.2006 року, 21 від 21.06.2006 року, 31 від 25.07.2006 року, 37 від 22,08.2006 року та довідкою від 22.08.06 року, що видана позивачу ОСОБА_2 про повний розрахунок за інвестиційним договором № 9. Таким, чином, позивач ОСОБА_2 належним чином виконав всі свої зобов'язання по договору № 9 і набув право власності на майнові права на будинок № 8 та відповідно ст. 331 Цивільного кодексу України та являється власником зазначеного будинку (об'єкту інвестування), та отримав право вимагати від відповідача ТОВ «Укрпромінвестгруп» передачі права власності та здачі в експлуатацію будинку № 8 площею 282,6 кв.м., місцезнаходження якого: вул. Берегова, с. Рожівка Броварського району Київської області, таким чином набувши права власності на майнові права на вищевказаний будинок.

Отже, 04.04.2005 року позивач ОСОБА_2 набув права власності на майнові права на будинок № 5, що розташований по вул. Берегова, с. Рожівка Броварського району Київської області.

24.05.2007 року між відповідачами ПАТ «Акціонерний комерційний банк «Київ» і ТОВ «Укрпромінвестгруп» було укладено договір іпотеки. Відповідно до п. 1.2. договору предметом іпотеки є майнові права на нерухомість, будівництво якої не завершене, а саме на 37 житлових будинків, які вказані в Додатку № 1 до цього договору, який є його невід'ємною частиною. У Додатку № 1 до договору вказано, що, окрім інших, в іпотеку передаються майнові права на житлові будинки за номерами 41 та 8, що споруджуються за адресою: Київська область, Броварський район, с. Рожівка, вул. Броварська.

Таким чином, саме 24.05.2007 року відповідач ТОВ «Укрпромінвестгруп» розпорядився майновими правами та передав їх в іпотеку відповідачу ПАТ «Акціонерний комерційний банк «Київ».

Однак, на момент укладення договору іпотеки відповідач ТОВ «Укрпромінвестгруп» не міг розпоряджатися майновими правами, так як власниками таких прав на момент укладення договору іпотеки були позивачі

Позивачі вважали, що договір іпотеки укладено з порушенням вимог закону, що є підставою для визнання його частково недійсним з наступних підстав.

На момент укладення договору іпотеки та Додатку № 1 до нього, згідно якого в іпотеку передано майнові права на будинки №№ 41 та 8, власниками таких майнових прав виступали позивачі, а саме позивачка ОСОБА_1 являлась власником майнових прав на будинок № 41, а позивач ОСОБА_2 являвся власником майнових прав на будинок № 8.

Спірний договір іпотеки порушує права та охоронювані законом інтереси позивачів як власників майнових прав на об'єкти нерухомого майна житлові будинки № 41 та № 8, що розташовані за адресою: Київська область, Броварський район, с. Рожівка, вул. Берегова.

Посилаючись на викладене позивачі просили визнати договір іпотеки від 24.05.2007 року, що укладений між ТОВ «Укрпромінвестгруп» та ПАТ «АКБ «Київ», частково недійсним, а саме недійсним в частині передачі в іпотеку майнових прав на житлові будинки № 41 та № 8, що розташовані за адресою: Київська область, Броварський район, с. Рожівка, вул. Берегова, визнати за ОСОБА_1 право власності на житловий будинок № 41 загальною площею 243 кв.м., що знаходиться по вул. Броварська (тепер Берегова) у с. Рожівка, Броварського району Київської області, визнати за ОСОБА_4 право власності на житловий будинок № 8, загальною площею 282,6 кв.м., що знаходиться по вул. Берегова (Броварська) у с. Рожівка, Броварського району Київської області, зобов'язати товариство з обмеженою відповідальністю «Укрпромінвестгруп» подати приватному нотаріусу Київського міського нотаріального округу ОСОБА_3 заяву про виключення з Державного реєстру іпотек відомостей про передачу в іпотеку майнових прав на житлові будинки № 41 та № 8, що розташовані за адресою: Київська область, Броварський район, с. Рожівка, вул. Броварська (тепер Берегова), зобов'язати товариство з обмеженою відповідальністю «Укрпромінвестгруп» подати приватному нотаріусу Київського міського нотаріального округу ОСОБА_3 заяву про виключення з Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна відомостей про заборону відчуження майнових прав на житлові будинки № 41 та № 8, що розташовані за адресою: Київська область, Броварський район, с. Рожівка, вул. Броварська (тепер Берегова) та стягнути з відповідачів понесені ОСОБА_1 судові витрати, а саме: державне мито в розмірі 17 грн. та витрати на інформаційно-технічне забезпечення процесу в розмірі 37 грн. та стягнути з відповідача понесені ОСОБА_4 судові витрати, а саме: державне мито в розмірі 17 грн. та витрати на інформаційно-технічне забезпечення процесу в розмірі 37 грн.

03.12.2010 року, не погоджуючись із позовною заявою, представник відповідача ПАТ «Акціонерний комерційний банк «Київ» ОСОБА_5 подав зустрічний позов та зазначав, що свої вимоги позивачі за первісним позовом обґрунтовують тим, що відповідач ТОВ «Укрпромінвестгруп» за договором іпотеки від 24.05.2007 року, що зареєстрований в реєстрі за № 248п, неправомірно передав відповідачу ПАТ «АКБ «КИЇВ» в іпотеку майнові права на будинки, оскільки останні вибули із володіння іпотекодавця згідно інвестиційних договорів № 20 від 15.12.2005 року та № 9 від 04.04.2005 року.

Так, відповідач зазначав, що предметом спірних договорів є будівництво, введення в експлуатацію та подальша передача з боку забудовника у власність інвестора будинку, що будується на території с. Рожівка по вул. Броварська (тепер Берегова), Броварського району Київської області. Однак, на момент їх укладення, ТОВ «Укрпромінвестгруп» не мало достатнього обсягу прав для його реалізації.

Як вбачається зі ст. 55 Господарського кодексу України суб'єктами господарювання визнаються учасники господарських відносин, які здійснюють господарську діяльність, реалізуючи господарську компетенцію (сукупність господарських прав та обов'язків).

Суб'єкти господарювання реалізують свою господарську компетенцію на основі права власності, права господарського відання, права оперативного управління відповідно до визначення цієї компетенції у цьому Кодексі та інших законах.

Правові підстави для вступу у договірні відносини з третіми особами у ТОВ «Укрпромінвестгруп» виникли значно пізніше, що підтверджується, зокрема, наступним: рішенням № 368 ХХІУ-УІ Рожівської сільської ради Броварського району Київської області від 22 грудня 2005 року про погодження місця розташування та надання згоди на розробку проекту відведення земельної ділянки для обслуговування садового будинку, лікувально-оздоровчої зони "Озеро" та дачного будівництва ТОВ "Укрпромінвестгруп " в межах с. Рожівка; рішенням № 412 ХХУІ-ІУ Рожівської сільської ради Броварського району Київської області від 24 березня 2006 року про передачу в оренду земельної ділянки ТОВ «Укрпромінвестгруп»; договором оренди землі, укладеним між Рожівською сільською радою Броварського району Київської області та ТОВ «Укрпромінвестгруп», посвідчений приватним нотаріусом Броварського районного нотаріального округу ОСОБА_6 17 квітня 2006 року, за реєстровим № 1700; актом прийому-передачі землі, укладеним між Рожівською сільською радою Броварського району Київської області та ТОВ «Укрпромінвестгруп» 17 квітня 2006року; дозволом № 31 на виконання будівельних робіт, виданим Інспекцією державного архітектурно-будівельного контролю Броварської районної державної адміністрації Київської області від 23 жовтня 2006 року.

За спірними договорами ТОВ «Укрпромінвестгруп» діє як забудовник. Однак, за визначенням наведеним у Постанові Кабінету Міністрів України № 584 від 29.05.2001 року «Про порядок надання пільгових довготермінових кредитів молодим сім'ям та одиноким молодим громадянам на будівництво (реконструкцію) і придбання житла» забудовником є особа, яка у встановленому законодавством порядку отримала право на використання земельної ділянки для спорудження об'єктів житлового будівництва або згідно з укладеними договорами має право розпоряджатися житловою площею у будинках, які будуються (реконструюються).

Відповідно до ст.ст. 125, 126 Земельного кодексу України (у редакції, чинній на час укладення спірних договорів) право оренди земельної ділянки оформлюється договором, який реєструється відповідно до закону та виникає після укладення договору оренди і його державної реєстрації.

Всупереч вказаним приписам, ТОВ «Укрпромінвестгруп» уклав спірні договори від 15.12.2005 року та 04.04.2005 року, що не збігається із датою набуття права оренди землі, яке виникло пізніше, а саме 17.04.2006 року.

Підставою недійсності правочинів є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Цивільного Кодексу України.

Відповідно до ст. 215 ЦК України якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним.

Водночас, Закон України «Про планування і забудову територій», зокрема в ст. 24 встановлює, що фізичні та юридичні особи, які мають намір здійснити будівництво об'єктів містобудування на земельних ділянках, що належать їм на праві власності чи користування, зобов'язані отримати від виконавчих органів відповідних рад, Київської та Севастопольської міської державної адміністрацій, у разі делегування їм таких повноважень відповідними радами, дозвіл на будівництво об'єкта містобудування.

Відповідно до ст. 25 цього Закону розмір коштів інвесторів, що залучаються на пайових засадах для упорядкування території комплексної забудови, визначається договорами між замовником та інвестором на підставі проектної документації.

З огляду на відсутність в момент укладення спірних договорів дозволу на будівництво та дозволу на виконання будівельних робіт, а також проектної документації, як підстави для залучення інвесторів, оскільки п.п. 5.2. спірного договору № 20 від 15.12.2005 року та п.п. 5.3. спірного договору № 9 від 04.04.2005 року містить обов'язок ТОВ «Укрпромінвестгруп» підготувати та погодити, в рамках будівництва, в установленому законодавством порядку необхідну проектну та іншу документацію, прямо вказує про невідповідність змісту цього договору загальним вимогам, які є необхідними для чинності правочину.

До того ж, виходячи із змісту Закону України «Про планування і забудову територій» не є можливим поєднання в одній особі замовника та інвестора, що було допущено ОСОБА_1 та ОСОБА_2

Згідно ст. 8 Закону України «Про інвестиційну діяльність» інвестор у випадках і порядку, встановлених законодавством України, зобов'язаний одержати необхідний дозвіл або узгодження відповідних державних органів та спеціальних служб на капітальне будівництво; одержати позитивний комплексний висновок державної експертизи щодо додержання в інвестиційних програмах та проектах будівництва діючих нормативів з питань санітарного і епідемічного благополуччя населення, екології, охорони праці, енергозбереження, пожежної безпеки, міцності, надійності та необхідної довговічності будників і споруд, а також архітектурних вимог.

Відтак, сторони за спірними договорами порушили дозвільно-узгоджувальні принципи, необхідність дотримання яких обумовлена специфікою предмета їх домовленості.

Управителем, відповідно до ст. 2 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» є фінансова установа, яка від свого імені діє в інтересах установників управління майном і здійснює управління залученими коштами згідно із законодавством, Правилами фонду та отримала у установленому порядку дозвіл/ліцензію.

Враховуючи відсутність у ТОВ «Укрпромінвестгруп», на момент укладення спірних договорів, фінансового статусу, який підтверджується відповідною ліцензією, згідно зі ст. 227 ЦК України правочин юридичної особи, вчинений нею без відповідного дозволу (ліцензії), може бути визнаний судом недійсним.

Посилаючись на викладене, просив суд визнати недійсними з моменту їх укладення інвестиційні договори № 20 від 15.12.2005 року та № 9 від 04.04.2005 року, укладені між ТОВ «Укрпромінвестгруп», ОСОБА_1 та ОСОБА_2 та стягнути з ОСОБА_1, ОСОБА_2 та ТОВ «Укрпромінвестгруп» судові витрати в розмірі 54,00 грн.

В судовому засіданні представник позивачів ОСОБА_7 зустрічний позов не визнав та заперечував проти його задоволення.

В судовому засіданні представник відповідача та позивача за зустрічним позовом ОСОБА_5 зустрічний позов підтримав та просив суд про його задоволення.

В судовому засіданні представник відповідача ТОВ «Укрпромінвестгруп» зустрічний позов не визнав та заперечував проти його задоволення.

В судове засідання третя особа приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу ОСОБА_3 не зявилась, про час і місце судового розгляду повідомлялась належним чином.

16.12.2010 року до початку розгляду справи по суті представник позивачів ОСОБА_7 подав заяву про залишення позовної заяви без розгляду.

28.02.2011 року ухвалою Броварського міськрайонного суду Київської області позовну заяву ОСОБА_1 і ОСОБА_2 до публічного акціонерного товариства «Акціонерний комерційний банк «Київ» і товариства з обмеженою відповідальністю «Укрпромінвестгруп», третя особа: приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу ОСОБА_3 про визнання договору іпотеки частково недійсним, визнання права власності на житловий будинок та зобовязання вчинити дії залишено без розгляду.

Судом встановлено, що 15 грудня 2005 року ОСОБА_1 уклала з ТОВ «Укрпромінвестгруп» інвестиційний договір № 20 про будівництво житлового будинку (а.с. 12-16).

ОСОБА_1, у строки, передбачені розділом 4, а саме п. 4.1 договору було внесено 100 % вартості будинку, що є об'єктом інвестування. Загальна сума перерахованих коштів становить 1 007 000,00 коп., з урахуванням ПДВ, що підтверджується довідкою від 25.07.07 року, що видана позивачці ОСОБА_1 про повний розрахунок за інвестиційним договором № 20 (а.с. 17).

04 квітня 2005 року ОСОБА_2 уклав з відповідачем ТОВ «Укрпромінвестгруп» інвестиційний договір № 9 про будівництво житлового будинку (а.с. 19-23).

Згідно рішення сесії Рожівської сільської ради броварського району київської області від 21 серпня 2009 року № 604 ХХУІ-У змінилася юридична адреса оздоровчої зони «Озеро» в селі Рожівка Броварського району Київської області з назви вулиці Броварська на назву вулиці Берегова (а.с. 41).

ОСОБА_2, у строки, передбачені розділом 3, а саме п. 3.1 інвестиційного договору було внесено 100 % вартості будинку, що є об'єктом інвестування. Загальна сума перерахованих коштів становить 778845,00 грн., з урахуванням ПДВ, що підтверджується довідкою від 22.08.06 року, що видана ОСОБА_2 про повний розрахунок за інвестиційним договором № 9 (а.с. 24). Отже, 04.04.2005 року позивач ОСОБА_2 набув права власності на майнові права на будинок № 5, що розташований по вул. Берегова, с. Рожівка Броварського району Київської області.

24.05.2007 року між відповідачами ПАТ «Акціонерний комерційний банк «Київ» і ТОВ «Укрпромінвестгруп» було укладено договір іпотеки (а.с. 26-32).

Відповідно до п. 1.2. договору предметом іпотеки є майнові права на нерухомість, будівництво якої не завершене, а саме на 37 житлових будинків, які вказані в Додатку № 1 до цього договору, який є його невід'ємною частиною. У Додатку № 1 до договору вказано, що, окрім інших, в іпотеку передаються майнові права на житлові будинки за номерами 41 та 8, що споруджуються за адресою: Київська область, Броварський район, с. Рожівка, вул. Броварська.

Відповідно до ст. 317 ЦК України власникові належать права володіння, користування та розпоряджання своїм майном. На зміст права власності не впливають місце проживання власника та місцезнаходження майна.

Відповідно до ст. 319 ЦК України власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд. Власник має право вчиняти щодо свого майна будь-які дії, які не суперечать закону. При здійсненні своїх прав та виконанні обов'язків власник зобов'язаний додержуватися моральних засад суспільства. Усім власникам забезпечуються рівні умови здійснення своїх прав.

Відповідно до ст. 321 ЦК України право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійснений Особа може бути позбавлена права власності або обмежена у його здійсненні лише у випадках і в порядку, встановлених законом.

Щодо укладення ТОВ «Укрпромінвестгруп» спірних інвестиційних договорів без відповідного дозволу (ліцензії) суд зазначає наступне.

Закон України «Про ліцензування певних видів господарської діяльності», Закон України «Про інвестиційну діяльність», Закон України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» обовязкового ліцензування інвестиційної діяльності не передбачають.

Таким чином, укладання забудовником в інтересах та за кошти замовників договорів будівельного підряду не є діяльністю ТОВ «Укрпромінвестгруп» з надання фінансових послуг, оскільки воно не має правового статусу фінансової установи.

Відповідно до ч. 1 ст. 6 ЦК України сторони мають право укласти договір, який не передбачений актами цивільного законодавства, але відповідає загальним засадам цивільного законодавства.

Відповідно до ч. 1 ст. 4 Закону України «Про інвестиційну діяльність» обєктами інвестиційної діяльності можуть бути будь-яке майно, в тому числі основні фонди і оборотні кошти в усіх галузях та сферах народного господарства, цінні папери, цільові грошові вклади, науково-технічна продукція, інтелектуальні цінності, інші обєкти власності, а також майнові права.

За таких обставин суд приходить до обґрунтованого висновку про відмову в задоволенні позову в повному обсязі.

Керуючись ст. 2 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю», ст.ст. 4, 8 Закону України «Про інвестиційну діяльність», ст. 215, 227, 317, 319, 321 ЦК України, ст. ст. 214-215, 224 ЦПК України,-

вирішив:

в задоволенні позову публічного акціонерного товариства «Акціонерний комерційний банк «Київ» до ОСОБА_1, ОСОБА_2 і товариства з обмеженою відповідальністю «Укрпромінвестгруп» про визнання правочину недійсним відмовити.

На рішення протягом десяти днів може бути апеляційна скарга до Апеляційного суду Київської області.

Суддя В.С.Сердинський