Справа №2-3018/11
24 червня 2011 року Деснянський районний суд м. Києва в складі:
головуючого судді ЛІСОВСЬКОЇ О.В.
при секретарі - Пархоменко Л.О.
розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Києві цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю Фінансова компанія МС і фінанси, Приватного підприємства Галичинабуд, треті особи: Комунальне підприємство Житлоінвест-УКБ", Державна комісія з регулювання ринків фінансових послуг України, про визнання недійсним договору іпотеки, -
19.10.2004 року між Деснянською районною у м. Києві державною адміністрацією, як виконавчим органом Деснянської районної у м. Києві ради, КП Ватутінськінвестбуд та ПП Галичинабуд було укладено Договір № І 26а-04-12 на інвестування будівництва в Деснянському районі м. Києва.
Відповідно до п. 1.1, 2.1 даного Договору предметом договору є інвестування будівництва двох монолітно-каркасних житлових будинків з вбудовано-прибудованими приміщеннями в 26-а ж/м Троєщина у Деснянському районі м. Києва (буд. 4,8) (надалі об′єкт інвестування).
Відповідно до умов договору Деснянська РДА, як Замовник, передала, а ПП Галичинабуд прийняла на себе обов′язки по повному фінансуванню землевідведення, збору вихідних даних для проектування і будівництва Об′єкту будівництва та прийняла на себе обов′язки по виконанню частини функцій замовника, які визначені даним договором та додатками до нього.
Відповідно до п. 5.1.7 Договору для виконання договору Деснянська районна у м. Києві державна адміністрація, як Замовник, делегувала, а ПП Галичинабуд, як інвестор-Підрядник прийняло право на залучення грошових коштів протягом усього строку дії договору. З даного пункту договору випливає, що ПП Галичинабуд реалізував не власні права та повноваження, а права та повноваження замовника, яким є та залишається Деснянська РДА. По суті, ПП виконувало функції довіреної особи, реалізовуючи делеговані повноваження довірителя Деснянської РДА.
Таким чином, Деснянська районна у м. Києві державна адміністрація, як виконавчий орган Деснянської районної у м. Києві ради, отримала права на виконання функцій забудовника на земельній ділянці та, скориставшись наданими їй правами, делегувала ПП Галичинабуд право на залучення грошових коштів для забезпечення цільового використання земельної ділянки будування двох монолітно-каркасних будинків на будівельних ділянках № 4 та 8 по вул. Лаврухіна.
Розпорядженням Деснянської районної у м. Києві державної адміністрації № 51 від 21.01.2008 року даним об′єктам будівництва у 26-А мікрорайоні житлового масиву Вигурівщина Троєщина було присвоєно і поштові адреси, а саме:
-житловому будинку, будівельний номер 4 м. Київ, вул. Лаврухіна, 12;
-житловому будинку, будівельний номер 8 м. Київ, вул. Лаврухіна, 14.
Діючи на підставі вищезазначеного Договору ПП та ТОВ почали залучати кошти фізичних осіб, в тому числі і позивачів, для фінансування будівництва вищевказаних будинків, в тому числі і будинку № 4, майнові права на квартири в якому є предметом позову.
Позивачка по справі, маючи на меті поліпшення житлових умов, уклала з ПП "Галичинабуд" Договори підряду, за якими громадяни інвестори, в тому числі і позивачі, брали на себе зобов"язання сплатити ПП вартість спорудження квартир, а ПП зобов"язувався передати їй у власність проінвестовану нею квартиру в будинку з такими характеристиками:
№ квартири 126
Вартість Договору 310.320 грн. 15 коп.
Станом на день звернення до суду позивачка свої обовязки за Договором виконали в повному обсязі.
На день звернення з позовом до суду Об′єкти будівництва не передані позивачам, оскільки відповідач не має фінансових можливостей закінчити будівництво будинку. З 2007 року будівництво вказаних будинків відповідачем зупинено.
Рішенням Господарського суду м. Києва від 26.12.2008 року розірвано Договір № І 26а-04-12, укладений між Деснянською районною у м. Києві державною адміністрацією та ПП Галичинабуд. На даний час вказане рішення суду набрало законної сили.

У зв"язку з даною ситуацією Київська міська рада 29.04.2010 року прийняла рішення про вирішення питань добудови будинків, згідно якого Деснянській районній у м. Києві раді припинено право користування вказаною земельною ділянкою, а користувачем земельної ділянки визначено КП "Житлоінвест-УКБ", яке займається добудовою будинків.

Проте, на даний час будинок, в інвестування якого позивачка вклала гроші, перебуває на даний час в іпотеці у відповідача 2, з яким відповідач 1 25.05.2006 року уклав Договір іпотеки, посвідчений приватним нотаріусом ОСОБА_2

Вказаний Договір був укладений на підставі Договору про фінансування будівництва від 25.05.2006 року, укладеного між відповідачами.

Але даний Договір іпотеки був укладений з порушенням вимог діючого законодавства, а тому позивачка вважає його недійсним, у зв"язку з чим вимушена звернутися до суду з даним позовом, в якому просить суд визнати недійсним Договір іпотеки від 25.05.2006 року, укладений між відповідачами.

В судовому засіданні представник позивачки повністю підтримав позовні вимоги, просив їх задовольнити в повному обсязі, визнати недійсним Договір іпотеки від 25.05.2006 року, укладений між відповідачами.

Представник відповідача ТОВ Компанія МС і фінанси в судове засідання не з′явився, про день, час та місце розгляду справи повідомлений належним чином, про причини неявки не повідомив. Суд вважає можливим розглядати справу у відсутність представника, за наявних у справі матеріалів.

Представник відповідача ПП Галичинабуд в судове засідання не з′явився, про день, час та місце розгляду справи повідомлений належним чином, про причини неявки не повідомив. Суд вважає можливим розглядати справу у відсутність представника, за наявних у справі матеріалів.

Представник третьої особи КП "Житлоінвест-УКБ" в судове засідання не з′явився, про день, час та місце розгляду справи повідомлений належним чином, про причини неявки не повідомив. Суд вважає можливим розглядати справу у відсутність представника, за наявних у справі матеріалів.

Представник третьої особи Комісії - в судове засідання не з′явився, про день, час та місце розгляду справи повідомлений належним чином, про причини неявки не повідомив. Суд вважає можливим розглядати справу у відсутність представника, за наявних у справі матеріалів.

Вислухавши пояснення представника позивача, вивчивши письмові матеріали справи, суд приходить до висновку, що позовні вимоги ОСОБА_1 підлягають задоволенню в повному обсязі з наступних підстав.

Відповідно до рішення Київської міської ради № 31/905 від 25.09.2003 року між Київською міською радою та Деснянською районною у м. Києві радою 12.02.2004 року був укладений строком на 5 років Договір оренди земельної ділянки, місцем розташування якої визначено: 26-а мікрорайон ж/м Вигурівщина-Троєщина у Деснянському районі м. Києва, розмір 86100 кв.м., цільове призначення для будівництва житлових будинків з об′єктами соціально-побутової інфраструктури, кадастровий номер :62:096:0043.

19.10.2004 року між Деснянською районною у м. Києві державною адміністрацією, як виконавчим органом Деснянської районної у м. Києві ради, КП Ватутінськінвестбуд та ПП Галичинабуд було укладено Договір № І 26а-04-12 на інвестування будівництва в Деснянському районі м. Києва.

Відповідно до п. 1.1, 2.1 даного Договору предметом договору є інвестування будівництва двох монолітно-каркасних житлових будинків з вбудовано-прибудованими приміщеннями в 26-а ж/м Троєщина у Деснянському районі м. Києва (буд. 4,8) (надалі об′єкт інвестування).

Відповідно до умов договору Деснянська РДА, як Замовник, передала, а ПП Галичинабуд прийняла на себе обов′язки по повному фінансуванню землевідведення, збору вихідних даних для проектування і будівництва Об′єкту будівництва та прийняла на себе обов′язки по виконанню частини функцій замовника, які визначені даним договором та додатками до нього.

Відповідно до п. 5.1.7 Договору для виконання договору Деснянська районна у м. Києві державна адміністрація, як Замовник, делегувала, а ПП Галичинабуд, як інвестор-Підрядник прийняло право на залучення грошових коштів протягом усього строку дії договору. З даного пункту договору випливає, що ПП Галичинабуд реалізував не власні права та повноваження, а права та повноваження замовника, яким є та залишається Деснянська РДА. По суті, ПП виконувало функції довіреної особи, реалізовуючи делеговані повноваження довірителя Деснянської РДА.

Таким чином, Деснянська районна у м. Києві державна адміністрація, як виконавчий орган Деснянської районної у м. Києві ради, отримала права на виконання функцій забудовника на земельній ділянці та, скориставшись наданими їй правами, делегувала ПП Галичинабуд право на залучення грошових коштів для забезпечення цільового використання земельної ділянки будування двох монолітно-каркасних будинків на будівельних ділянках № 4 та 8 по вул. Лаврухіна.

Розпорядженням Деснянської районної у м. Києві державної адміністрації № 51 від 21.01.2008 року даним об′єктам будівництва у 26-А мікрорайоні житлового масиву Вигурівщина Троєщина було присвоєно і поштові адреси, а саме:

-житловому будинку, будівельний номер 4 м. Київ, вул. Лаврухіна, 12;

-житловому будинку, будівельний номер 8 м. Київ, вул. Лаврухіна, 14.

Діючи на підставі вищезазначеного Договору ПП та ТОВ почали залучати кошти фізичних осіб, в тому числі і позивачів, для фінансування будівництва вищевказаних будинків, в тому числі і будинку № 4, майнові права на квартири в якому є предметом позову.

Позивачка по справі, маючи на меті поліпшення житлових умов, уклала з ПП "Галичинабуд" Договори підряду, за якими громадяни інвестори, в тому числі і позивачі, брали на себе зобов"язання сплатити ПП вартість спорудження квартир, а ПП зобов"язувався передати їй у власність проінвестовану нею квартиру в будинку з такими характеристиками:

Поверх 17

№ квартири 126

Площа 91 кв.м.

Кількість кімнат 3

Вартість Договору 310.320 грн. 15 коп.

Станом на день звернення до суду позивачка свої обовязки за Договором виконали в повному обсязі.

На день звернення з позовом до суду Об′єкти будівництва не передані позивачам, оскільки відповідач не має фінансових можливостей закінчити будівництво будинку. З 2007 року будівництво вказаних будинків відповідачем зупинено.

Рішенням Господарського суду м. Києва від 26.12.2008 року розірвано Договір № І 26а-04-12, укладений між Деснянською районною у м. Києві державною адміністрацією та ПП Галичинабуд. На даний час вказане рішення суду набрало законної сили.

У зв"язку з даною ситуацією Київська міська рада 29.04.2010 року прийняла рішення про вирішення питань добудови будинків, згідно якого Деснянській районній у м. Києві раді припинено право користування вказаною земельною ділянкою, а користувачем земельної ділянки визначено КП "Житлоінвест-УКБ", яке займається добудовою будинків.

Проте, на даний час будинок, в інвестування якого позивачка вклала гроші, перебуває на даний час в іпотеці у відповідача 2, з яким відповідач 1 25.05.2006 року уклав Договір іпотеки, посвідчений приватним нотаріусом ОСОБА_2

Вказаний Договір був укладений на підставі Договору про фінансування будівництва від 25.05.2006 року, укладеного між відповідачами.

В своїх позовних вимогах ОСОБА_1 вказує на те, що Договір іпотеки був укладений з порушенням вимог діючого законодавства, а тому повинен бути визнаний недійсним.

Так, іпотека на об"єкти житлового будівництва встановлюється на підставі Закону України "Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю".

Згідно ст. 10 Закону виконання зобов"язань забудовника за договором, укладеним між ним та управителем фонду, забезпечується встановленням іпотеки.

Предметом іпотеки за іпотечним договором можуть бути майнові права на нерухомість, яка є об"єктом будівництва, або, за згодою управителя, об"єкт незавершеного будівництва або інше нерухоме майно, яке належить забудовникові на праві власності. Іпотечний договір має бути укладений у письмовій формі та нотаріально посвідчений відповідно до закону.

Тобто, іпотека і договір іпотеки є похідними від основного договору, який укладається між забудовником і фінансовою установою (управителем).

Поняття цього, основного договору, розкрито в ст. 1 Закону, в якій зазначено, що договір управителя із забудовником щодо організації спорудження об"єктів будівництва з використанням отриманих в управління управителем коштів та подальшої передачі забудовником об"єктів інвестування установникам управління майном.

Тобто, вказаним договором можуть регулюватися виключно правовідносини, попередньо погоджені між управителем і установниками фонду (довірителями), і відносно лише того будівництва, яке фінансується за договором "Про участь у фонді фінансування будівництва".

Проте, лише незначна кількість інвесторів будівництва вищевказаного будинку здійснювала інвестиції через Фонд фінансування будівництва, укладаючи договори із відповідачем 2, а більшість інвесторів здійснювали інвестиції за прямими договорами з відповідачем 1, як це зробила і позивачка, уклавши із забудовником договір будівельного підряду.

Таким чином, правовідносини щодо об"єкта будівництва профінансованого позивачкою, не підпадають під дію Закону України "Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю" і, відповідно, відповідач 1 не мав права передавати вказаний об"єкт в іпотеку відповідачу 2, так як будівництво вказаного об"єкта не фінансувалось за кошти Фонду фінансування будівництва управителем якого є відповідач 2.

В будь-якому випадку предметом іпотеки може бути лише те майно, будівництво якого фінансується Управителем через Фонд фінансування будівництва, а в даному будинку через такі договори, укладені інвесторами (довірителями) з управителем фінансується будівництво лише близько 10 % квартир.

Таким чином, в такій ситуації відповідач 1 не мав права передавати відповідачу 2 в іпотеку будинок в цілому, предметом іпотеки могли бути лише окремі квартири, будівництво яких фінансувалось через Фонд фінансування будівництва.

Крім того, ст. 1 вищевказаного Закону встановлено, що управителем може бути лише фінансова установа, що отримала в установленому порядку дозвіл/ліцензію.

Проте, у зв"язку з невиконанням забудовником ПП "Галичинабуд" своїх зобов"язань, як інвестора-підрядника, і відсутність контролю та неналежним виконанням своїх функцій і зобов"язань з боку відповідача 2, Державна комісія з регулювання ринків фінансових послуг України в 2008 році анулювала ліцензію на провадження діяльності із залученням коштів фізичних осіб, видану раніше ТОВ "Фінансова компанія "МС і Фінанси", про що свідчать відповідні листи.

Тобто, на даний час ТОВ "Фінансова компанія "МС і Фінанси" не може виконувати функції управителя Фонду і, відповідно, іпотекодержателя об"єктів будівництва (інвестування), що дає підстави для розірвання Договору іпотеки.

Статтею 16 ЦК України передбачено, що кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.

У зв"язку з тим, що об"єкт незавершеного будівництва (будинок в цілому) перебуває в іпотеці у відповідача 2, в тому числі і об"єкт, в який кошти інвестувала позивачка, вона не має можливості оформити у власність об"єкт інвестування, чим порушуються її права, як інвестора.

Слід зазначити, що визнання договорів недійсними можливе лише в разі порушення вимог ст. 203 ЦК України. Відповідно до вимог ст. 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог ст. 203 ЦК України, а саме:

-зміст правочину не має суперечити чинному законодавству та моральним засадам суспільства;

-особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідних обсяг цивільної дієздатності;

-волевиявлення учасника правочину;

-вчинення правочину у формі, встановленій законом;

-правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків.

Враховуючи вищевикладене, суд дійшов висновку, що позовні вимоги ОСОБА_1 є підставними та обгрунтованими, а тому такими, що підлягають задоволенню в повному обсязі, а Договір іпотеки від 25.05.2006 року визнанню недійсним.

Відповідно до вимог ст. 88 ЦПК України з відповідачів солідарно на користь позивачки підлягають стягненню витрати по сплаті судового збору в розмірі 51 грн. та по сплаті інформаційно-технічних послуг в сумі 120 грн.

На підставі викладеного, керуючись ст. 10, 15, 60, 88, 212-215, 224-233 ЦПК України, Конституцією України, ст. 11, 12, 16, 177, 178, 202, 203, 215 ЦК України, Законом України Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю", Законом України Про інвестиційну діяльність", -

ВИРІШИВ:

Позовні вимоги ОСОБА_1 задовольнити.

Визнати недійсним Договір іпотеки від 25.05.2006 року, укладений між Товариством з обмеженою відповідальністю "Фінансова компанія "МС і Фінанси" та Приватним підприємством "Галичинабуд", на майнові права на об"єкт будівництва монолітно-каркасний житловий будинок, що буде розташований за адресою: м. Київ, Деснянський район, 26-А мікрорайон ж/м Вигурівщина-Троєщина, вул. Лаврухіна, 4.

Стягнути з ТОВ Фінансова компанія МС і Фінанси та ПП Галичинабуд солідарно на користь ОСОБА_1 витрати по сплаті судового збору в сумі 51 грн. та по сплаті інформаційно-технічних послуг в сумі 120 грн.

Рішення може бути оскаржено до Апеляційного суду м. Києва через Деснянський районний суд м. Києва протягом десяти днів з дня проголошення.

Заочне рішення може бути переглянуто судом, що його ухвалив, за письмовою заявою відповідача. Заяву про перегляд заочного рішення може бути подано протягом десяти днів з дня отримання його копії.

Головуючий: