Справа №2-49/11 рік
РІШЕННЯ
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
31 березня 2011 року Балаклійський районний суд Харківської області в складі: головуючого - судді УСЕНКО С.І., при секретарі Бартєнєвої Ю.І.., за участю адвоката ОСОБА_1, розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду м.Балаклія цивільну справу за позовом ОСОБА_2 до ОСОБА_3, за участю третьої особи - Агенство нерухомості експерт про стягнення завдатку по попередньому договору на суму 96 000 грн.
В жовтні 2010 року ОСОБА_2 звернувся до суду з позовом про стягнення з ОСОБА_3 завдатку по передньому договору на суму 96 000 грн., в обґрунтування позовних вимог посилається на те, що 09.08.2010 р. між ним та ОСОБА_3 за участю агентства по нерухомості був укладений попередній договір, згідно якого він забов»язався придбати у відповідача квартиру АДРЕСА_1 за ціною 387 100 грн., еквівалент 49 000 грн. США. По договору сплатив відповідачу завдаток 7900 грн, або 1000 дол. США. Грошові кошти на покупку квартири відповідача хотів залучити від продажу своєї квартири. Оскільки він не зміг продати свою квартиру у зв»язку з відсутністю дозволу опікунської ради на продаж квартири. За згодою сторін договір був пролангован 08.09.2010 р. По вказаному договору він збільшив завдаток до 6000 доларів США, які передав відповідачу.
30.09.2010 р. він прийшов до нотаріальної контори в м.Харкові, для того щоб укласти договір купівлі-продажу квартири, яка належала відповідачу. На укладення договору відповідач не з»явився В жовтні 2010 р. він отримав листа від відповідача, який відмовлявся від угоди купівлі-продажу квартири і добровільно не повернув раніше сплачений завдаток.
Відповідач ОСОБА_3 позов не визнав та пояснив, що він мав намір продати свою трикімнатну квартиру розташовану у АДРЕСА_2. Дана квартира знаходилась під забороною відчуження, так як був невиплачений іпотечний кредит. Квартиру він вимушений був продавати як найскоріше, тому що не в змозі був платити іпотечний кредит. Дійсно, 09 серпня 2010 року він уклав договір про наміри з позивачем ОСОБА_2 про намір купівлі-продажу квартири. При заключні договору про наміри сторони попереджались про відповідальність яка прописана в розділі 4 цього договору і сторони були з цим згодні. Основною його вимогою до позивача було як найскоріше укласти договір купівлі продажу. Позивач обіцяв йому швидко продати свою двокімнатну квартиру і до 10 вересня 2010 року укласти договір купівлі-продажу. Але у позивача виникли труднощі у продажу його двокімнатної квартири із-за відсутності дозволу опікунської ради. Тому він погодився на прохання позивача продляти договір про наміри і 08 вересня 2010 року уклав новий договір з позивачем в пункті 1.2 якого вказаний строк до 30 вересня 2010 року заключити договір купівлі-продажу. Однак 29 вересня 2010 року позивач відмовився укладати договір купівлі-продажу квартири із-за відсутності коштів. 30 вересня 2010 року він направив позивачеві листа-претензію , який той отримав 02 жовтня 2010 року . На претензію позивач не відповів, на телефонні дзвінки не відповідав, спілкуватися відмовлявся. В результаті, з вини позивача він втратив час для продажу квартири, і значні кошти на виплату кредиту. Продав квартиру тільки 22 жовтня 2010 року другим покупцям, при цьому за ціною ще нижчою чим домовлявся з позивачем.
Третя особа, Агенство нерухомості «Єксперт»яка не заявляє самостійних вимог щодо предмету спору суб'єкт підприємницької діяльності фізична особа ОСОБА_4 в судовому засіданні позов не визнав, що договір купівлі-продажу між позивачем та відповідачем не відбувся з вини позивача. 09 серпня 2010 року він уклав угоду з позивачем ОСОБА_2 про надання інформаційно-консультативних послуг по придбанню нерухомого майна . Позивач ОСОБА_2 мав намір продати свою двокімнатну квартиру і на виручені кошти придбати недорогу трикімнатну квартиру. Він надав йому адресу відповідача ОСОБА_3 і пояснив, що квартира відповідача ОСОБА_3 знаходиться в іпотечному кредиті і тому під забороною відчуження. Основна умова ОСОБА_3, це найскоріше продати квартиру і погасити кредит, тому й ціна на цю квартиру значно нижча. Позивач ОСОБА_2 був проінформований про процедуру купівлі-продажу квартири яка знаходиться під забороною відчуження. Сторони ОСОБА_2 і ОСОБА_3 погодили між собою усі умови по укладанню угоди купівлі-продажу квартири і 09 серпня 2010 року підписали договір про наміри. Усі пункти договору в тому числи і відповідальність сторін були роз'яснені ОСОБА_2 и ОСОБА_3, на що вони погодились і підписали договір про наміри. Однак ОСОБА_2 не зміг продати свою двокімнатну квартиру, так як виставив на продаж надто високу ціну. До теперішнього часу ОСОБА_2 свою квартиру не продав. Оскільки позивач не встигав продати свою квартиру то між позивачем та відповідачем 08 вересня 2010 року була підписана додаткова угода про наміри в якій вказувався граничний строк продажі квартири до 30 вересня 2010 року. При цьому позивач попереджався за наслідки які передбачені у п. 4.2 договору про наміри. До вказаної дати, тобто до 30 вересня 2010 року ОСОБА_2 був не готовий придбати квартиру ОСОБА_3 із-за відсутністю коштів, тому ОСОБА_3 був змушений знову виставити квартиру на продаж.
Вислухавши пояснення сторін, третьої особи та свідків, вивчивши матеріали справи, суд вважає що позов задоволенню не підлягає, з наступних підстав.
В судовому засіданні встановлено, що між сторонами за участю агентства нерухомості був укладений договір про наміри 09.08.2010 р. і пролангованний 08.09.2010 р. про продаж нерухомого майна, згідно якого ОСОБА_3 виразив бажання продати ОСОБА_2, належну йому на праві приватної власності квартиру, яка розташована в м.Харкові. АДРЕСА_3, та заключити нотаріально узгоджений договір купівлі-продажу цієї квартири. Позивач погодився з цім договором та побажав купити квартиру за обумовлену ціну. Агенство нерухомості повинно було підготовити пакет документів та організувати нотаріальне оформлення договору купівлі- продажу квартири. /а.с.8-10/
Згідно до ч. 1 ст. 202 ЦК України, правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав і обов'язків. Укладений між позивачем та відповідачем правочин, тобто договори про наміри від 09 серпня 2010 року та від 08 вересня 2010 року, у відповідності до вимог ст. 203 ЦК України вчинені у письмовій формі, не суперечать актам цивільного законодавства та спрямовані на реальне настання правових наслідків. Згідно ст. 204 ЦК України, правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним.
Відповідно до ст. 570 ЦК України завдатком є грошова сума, що видається кредиторові боржником у рахунок належних з нього за договором платежів на підтвердження зобов'язання і на забезпечення його виконання (ч.1). Якщо не буде встановлено, що сума, сплачена в рахунок належних з боржника платежів, є завдатком, вона вважається авансом (ч.2)
Як вбачається із письмових договорів про наміри від 09.08.2010 р. та 08.09.2010 р. п.4.2 вказано, що у випадках якщо позивач відмовляється від наміру придбати об»єкт нерухомості, то відповідач повертає переданий йому по договору аванс, а позивач сплачує відповідачу неустойку в розмірі суми авансу. При цьому зустрічні вимоги можу тути погашені шляхом зарахування зустрічних платежів.
Позивач до завершення строку дії договору не підтвердив свої наміри відносно купівлі квартири і відповідач 30.09.2010 р. направив позивачеві листа претензію /а.с. 5-6/ про відмову в продажі квартири.
Допрошений в судовому засіданні свідок ОСОБА_5 пояснила, що вона за дорученням позивача ОСОБА_2 займалась пошуком трикімнатної квартиру. Була присутня при укладанні договорів про наміри від 09 серпня 2010 року та від 08 вересня 2010 року між позивачем та відповідачем, допомагала позивачеві получити дозвіл опікунської ради на оформлення договору купівлі-продажу неповнолітньої. Позивач виставив свою двокімнатну квартиру на продаж, але ціна була надто велика, тому квартира не продавалась. Оскільки позивач не продав свою квартиру, то в нього не було коштів купити квартиру відповідача. 30 вересня 2010 року позивач відмовився укладати з відповідачем договір купівлі-продажу квартири, із-за відсутності коштів. Позивач попереджався за наслідки які передбачені у п. 4.2 договору про наміри.
Свідок ОСОБА_6 підтвердила вказані пояснення.
Позивач ОСОБА_2 підтвердив той факт, що кошти на купівлю квартири ОСОБА_3 він планував отримати від продажу своєї двокімнатної квартири. Він надав суду копію дозволу опікунської ради на оформлення договору купівлі-продажу неповнолітньої /а.с.7/. А також не заперечував, що до теперішнього часу свою двокімнатну квартиру він не продав і разом із сім'єю мешкають у цій квартирі.
Свідки ОСОБА_7 та ОСОБА_8 також підтвердили суду, що позивач ОСОБА_2 планував, кошти на купівлю трикімнатної квартири, отримати від продажу своєї двокімнатної квартири. Та не заперечували проти того факту, що до теперішнього часу свою двокімнатну квартиру позивач ОСОБА_2 не продав і разом із сім'єю мешкають у цій квартирі. До решти показань, які надала суду ОСОБА_7 треба ставитись критично, тому що позивач вказував на ОСОБА_7 як на ріелтора яка займалась продажем його двокімнатної квартири. Однак ніяких документів будь то: договір між позивачем і ОСОБА_7 про надання послуг та правочинів на ОСОБА_7 на право заняття даним видом діяльності, суду не надали.
Твердження позивача ОСОБА_2 про те, що договір купівлі-продажу вказаної квартири не відбувся з вини відповідача ОСОБА_3, який 30 вересня 2010 року не з'явився до нотаріуса ОСОБА_9 спростовуються письмовими доказами, а саме довідкою приватного нотаріуса Харківського нотаріального округу ОСОБА_9, в якій вказано, що наприкінці вересня 2010 року на прийом до нотаріуса звернувся ОСОБА_2 з питань надання консультації, щодо укладення договору купівлі-продажу квартири. Йому було надано таку консультацію відповідно до діючого законодавства. При цьому ОСОБА_2 не видавалось свідоцтво, про посвідчення факту перебування особи в певному місті та від його імені не передавались ніякі заяви іншим фізичним особам /а.с.92-93 /.
З документів, які є у матеріалах справи видно, що квартира дійсно знаходилась під забороною відчуження у зв'язку з діючим на той час договором іпотеки /а.с. 95-97/.
Стаття 509 ЦК України передбачає, що зобов'язанням є правовідносини, в якому одна сторона зобов'язана здійснити на користь другої сторони певну дію, або утриматися від певної дії.
Згідно ст. 526 ЦК України, зобов'язання має виконуватись належним чином відповідно до умов договору, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.
Відповідно до вимог ст. 530 ЦК України, якщо у зобов'язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін).
За ст. 546 ЦК України, виконання зобов'язання може забезпечуватися неустойкою.
У договорі про наміри від 09 серпня 2010 року у пункті 1.1 вказаний строк виконання договору до 10 вересня 2010 року. Позивач з відповідачем уклали додатковий договір про наміри від 08 вересня 2010 року в якому передбачений строк виконання угоди до 30 вересня 2010 року.
Відповідно до ст. 629 ЦК України договір є обов'язковим для виконання сторонами.
Статтею 610 ЦК України встановлено, що порушенням зобов'язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов'язання (неналежне виконання).
Згідно ст. 611 ЦК України у разі порушення зобов'язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема: сплата неустойки.
Відповідно до ст. 614 ЦК України особа, яка порушила зобов'язання, несе відповідальність за наявності її вини, а відповідно до ст. 617 ЦК України ця особа повинна довести, що порушення зобов'язання сталося не з її вини.
Відповідно до змісту ст. 524 ЦК України зобов'язання має бути виражене у грошовій одиниці Україні - гривні. Сторони можуть визначити грошовий еквівалент зобов'язання в іноземній валюті. Частиною 2 статті 533 ЦК України встановлено, що якщо у зобов'язанні визначено грошовий еквівалент в іноземній валюті, сума, що підлягає сплаті у гривнях, визначається за офіційним курсом відповідної валюти на день платежу, якщо інший порядок її визначення не встановлений договором або законом чи іншим нормативно-правовим актом.
Позивач звернувся до суду з первісним позовом про стягнення завдатку по попередньому договору. В ході слухання позивач надав суду уточнення до позовної заяви про стягнення суми авансу по попередньому договору. В своїх поясненнях позивач стверджував, що між ним та відповідачем був заключний попередній договір. Позивач вважає, що договори про наміри від 09 серпня 2010 року та від 08 вересня 2010 року є попередні договори.
Відповідно до ст. 635 ЦК України попереднім є договір, сторони якого зобов'язуються протягом певного строку укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором. Відповідно до ч. 4 зазначеної статті, договір про наміри, якщо в ньому немає волевиявлення сторін щодо надання йому сили попереднього договору, не вважається попереднім договором. У пункті 5.8 договорів про наміри від 09 серпня 2010 року та від 08 вересня 2010 року вказано "сторони, які уклали цей договір стверджують, що він не являється попереднім договором".
Позивач наполягав на стягнені з відповідача авансу по попередньому договору, а пред'явлені суду договори про наміри від 09 серпня 2010 року та від 08 вересня 2010 року, попереднім договором не являються. Іншого попереднього договору позивач суду не надав.
Згідно зі ст. 11 ЦПК України суд розглядає цивільні справи не інакше як за зверненням фізичних чи юридичних осіб, поданих відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених ними вимог і на підставі доказів сторін та інших осіб, які беруть участь у справі. Таким чином, позивач відповідно до положень ст. 60 ЦПК України не надав суду докази в підтвердження позову та не довів ті обставини, на які він посилався як на підставу своїх вимог, тому в задоволенні позову йому необхідно відмовити.
Суд вважає, що з вини позивача, який не мав фінансових можливостей на придання квартири, не відбулася угода купівлі- продажу квартири.
Оцінюючи надані сторонами докази в сукупності суд вважає, що вимоги позивача про стягнення авансу по передньому договору, є безпідставними і не ґрунтуються на вимогах законодавства.
Відповідно до ст. 88 ЦПК України судові витрати понесені позивачем при подачі позовної заяви в разі відмови в задоволенні позову стягненню не підлягають.
На підставі викладеного та керуючись ст.ст. 202, 203, 204, 509, 524, 526, 530, 533, 546, 547, 570, 610, 611, 614, 629, 635 ЦК України, ст.ст. 4, 10, 11, 57-60, 88, 209, 212, 214-215, 218 ЦПК України , постанови Пленуму Верховного суду України №3 від 28.0-4.1978 р. «Про судову практику в справах про визнання угод недійсними»суд,-
В задоволенні позову ОСОБА_2 до ОСОБА_3, за участю третьої особи - агентство нерухомості «Єксперт»про стягнення суми авансу по попередньому договору відмовити.
Рішення може бути оскаржене до апеляційного суду Харківської області через Балаклійський районний суд шляхом подання апеляційної скарги протягом десяти днів з дня його проголошення.

Суддя С.І.Усенко