Броварський міськрайонний суд Київської області
справа № 2-105/2011
РІШЕННЯ

Іменем України

10 лютого 2011 року Броварський міськрайонний суд Київської області в складі:

головуючої судді Радзівіл А.Г.,

при секретарі Ковальчук Н.В., Гуласарян Д.В., Жеребець І.А,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду м. Бровари цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до ТОВ Укрпромінвестгруп, ПАТ Акціонерний комерційний банк Київ, третя особа приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу ОСОБА_2 про визнання частково недійсним договору іпотеки № 248 від 24 травня 2007 року, та зустрічним позовом Публічного акціонерного товариства Акціонерний комерційний банк Київ до ОСОБА_1, ТОВ Укрпромінвестгруп про визнання недійсним з моменту укладення інвестиційного договору № 30 від 10 грудня 2005 року,

ВСТАНОВИВ:

Позивач звернулася до суду з позовом до ТОВ Укрпромінвестгруп, ПАТ Акціонерний комерційний банк Київ, третя особа приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу ОСОБА_2 про визнання частково недійсним договору іпотеки № 248 від 24 травня 2007 року, а саме в частині передачі передачі в іпотеку майнових прав на будинок №30, що знаходяться за адресою: Київська область, Броварський район, с. Рожівка, вул. Броварська, 1, житлового масиву Оздоровча зона Озеро, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу ОСОБА_2, та зареєстрованого в реєстрі за № 248 - п.

Свій позов обґрунтовує тим, що 10 грудня 2005 року вона уклала з ТОВ ОСОБА_3 інвестиційний договір № ЗО на будівництво будинку. ТОВ Укрпромінвестгруп зобовязався своїми або залученими силами та засобами ввести в експлуатацію будинок, розташований на ділянці № 30, загальною площею 0,15 га, яка знаходиться у відповідача ОСОБА_3 згідно договору оренди, проектно-кошторисної документації, яка входить до складу будинків, що будуються на території вул. Береговій, а позивач зобовязалась забезпечити відповідне фінансування обєкту інвестування та прийняти його у свою власність для особистого проживання.

Позивач внесла в строки передбачені розділом 4 п. 4,4 вищевказаного договору 100 % вартості будинку, що є обєктом інвестування на загальну суму 3238312 грн. 50 коп.

Відповідач ТОВ Укрпромінвестгруп не виконало умови договору, а саме п. З.1., 3.2, внаслідок чого будинок був побудований, але не зданий в експлуатацію, та документів для оформлення права власності позивач не отримала.

25 червня 2009 року позивач дізналася про повідомлення тимчасової адміністрації ПАТ КБ Київ про те, що згідно з Договором іпотеки № 248 від 24 травня 2007 року, який забезпечує вимоги Банку до ТОВ Укрпромінвестгруп, майнові права на житлові будинки, серед переліку яких є № ЗО внесені до Єдиного реєстру заборон відчудження обєктів нерухомого майна, тому позивач вважає, що договір іпотеки № 248 від 24 травня 2007 року укладено всупереч чинного законодавства України, оскільки договір був укладено без відома інвестора, перешкоджає передачі у власність обєкту нерухомості відповідно до договору інвестування, у звязку з чим позивач звернувся з вказаним позовом до суду.

Не погоджуючись із первісним позовом ПАТ АКБ Київ звернулося до суду із зустрічним позовом до ОСОБА_1 та ТОВ Укрпромінвестгруп про визнання недійсним з моменту його укладення інвестиційного договору № 30 від 10 грудня 2005 року укладений між ТОВ Укрпромінвестгруп та ОСОБА_1

Зустрічний позов обґрунтовує тим, що вважає, що укладений інвестиційний договір № 30 від 10 грудня 2005 року оспорюваним та таким, що потребує визнання судом недійсним, оскільки предметом спірного договору є будівництво, введення в експлуатацію та подальша передача з боку ОСОБА_3 у власність ОСОБА_1 Однак, на момент укладення, ОСОБА_3 не мав достатнього обсягу прав його реалізації.

Позивач за зустрічним позовом вважає, що спірний договір був укладений 10 грудня 2005 року, що не збігається із датою набуття права оренди землі, яке виникло значно пізніше, а саме 17 квітня 2006 року. Також на момент укладення спірного договору на будівництво та дозволу на виконання будівельних робіт, а також проектної документації, як підстави для залучення інвесторів, оскільки п. 5.2. спірного договору містить обовязок ТОВ Укрпромінвестгруп підготувати та погодити, в рамках будівництва, в установленому законодавством порядку необхідну проектну та іншу документацію, прямо вказує про невідповідність змісту договору загальним вимогам, які необхідні для чинності правочину.

До того ж, не є можливим поєднання в одні особі Замовника та інвестора, що було допущено відповідачами. Також позивач посилається на те, що були порушені вимоги ЗУ Про фінансові послуги та державне регулювання ринків фінансових послуг, яким визначено вичерпний перелік операцій, які визнаються операціями надання фінансових послуг, та встановлено, що операції можуть здійснюватись виключно фінансовими установами. З моменту набрання чинності цим законом, право особи на укладення інвестиційних договорів було обмежене.

Позивач як на підставу своїх позовних вимог посилається на ст. 4, 5 Про фінансові послуги та державне регулювання фінансовових послуг, та лист Комітету Верховної ради України з питань фінансових та банківської діяльності від 04 березня 2004 року № 06-10/220, та зазначає, що такі договори мають ознаки договорів довірчого управління коштами, та повинна надаватися лише фінансовими установами.

Тому враховуючи відсутність у відповідача ТОВ Укрпромінвестгруп на момент укладення спірного договору, фінансового статусу, який підтверджується відповідною ліцензією, згідно до ст. 227 ЦК України правочин юридичної особи, вчинений нею без відповідного дозволу (ліцензії), може бути визнаний судом недійсним.

Позивач в судове засідання не зявилася, про день,час та місце розгляду справи була належним чином повідомлена.

Представник позивача позовну заяви підтримала повністю, просила її задовольнити, а в зустрічному позові відмовити. Пояснення надала аналогічні змісту позовної заяви.

Представник відповідача ТОВ Укрпромінвестгруп позовні вимоги визнав повністю, не заперечував проти їх задоволення, в зустрічному позові просив відмовити.

Представник відповідача ПАТ АКБ Київ позовні вимоги не визнав повністю, просив в їх задоволенні відмовити, а зустрічний позов задовольнити. Пояснення та заперечення надав аналогічні змісту зустрічної позовної заяви.

Третя особа приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу ОСОБА_2 в судове засідання не зявилась, про день, час та місце розгляду справи була належним чином повідомлена, до суду надала листа в якому просила справу розглядати у її відсутності.

Суд, вислухавши представника позивача, представників відповідачів, дослідивши письмові докази по справі, дійшов висновку, що первісний позов підлягає задоволенню, а в зустрічному слід відмовити з наступних підстав.

Судом встановлено, що 10 грудня 2005 року між ТОВ Укрпромінвестгруп (забудовник) та ОСОБА_1 (замовник/інвестор) був укладений Інвестиційний договір на будівництво житлового будинку № 30 (надалі договір).

Обєктом інвестування є житловий будинок по вул. Броварській, с.Рожівка, Броварського району, Київської області ( п.1.1 договору ).

В п. 2.1, 2.2., 3.1. зазначено, що забудовник зобовзується своїми або залученими силами і засобами, ввести в експлуатацію будинок, розташований на ділянці № ЗО (тридцять) по вул. Броварській, в с. Рожівка, Броварського району, Київської області загальною площею 427,5 кв.м. та передати його замовнику/інвестору - позивачу не пізніше 10 липня 2008 року.

В п. 4.1., 4.6. зазначено, що вартість обєкту інвестування на дату підписання договору визначається в сумі 3238 312 грн. 50 коп., та за забудовником залишається право власності на обєкт інвестування до моменту повного розрахунку Замовником/інвестором за обєкт інвестування.

29 січня 2008 року ОСОБА_1 здійснила оплату згідно інвестиційного договору №м ЗО від 10 грудня 2005 року на будівництво житлового будинку за вказаною вище адресою в розмірі 3238312 грн. 50 коп.

(три мільйони двісті тридцять вісім тисяч триста дванадцять гривень пятдесят копійок).

Як вбачається з матеріалів справи будинок не введений в експлуатацію.

Будівництво проводилось на земельній ділянці за адресою Київська область, Броварський район, с. Рожівка, яка було передана ТОВ ОСОБА_3 згідно рішення № 412 ХХУІ-ІУ Рожівської сільської ради Броварського району Київської області від 24 березня 2006 року в оренду на 49 років для обслуговування оздоровчої зони Озеро та будівництва садибних житлових будинків.

23жовтня 2006 року ТОВ Укрпромінвестгруп інспекцією державного архітектурно-будівельного контролю Броварської районної державної адміністрації видано дозвіл на виконання будівельних робіт за № 31 на виконання будівельних робіт з будівництва оздоровчої зони Озеро та садибної житлової забудови в с.Рожівка, Броварського району, Київської області.

24 травня 2007 року між ТОВ Укрпромінвестгруп та АКБ Київ укладений договір іпотеки, що забезпечує вимоги іпотекодержавтеля, що витікають із кредитного договору № 143/06 про надання кредиту у вигляді відновлювальної відкличної кредитної лінії від 16 листопада 2006 року та додаткових угод № 1- 12. Вказаний договір зареєстровано в реєстрі за № 248- п, та 24 травня 2007 року приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу ОСОБА_2 накладена заборона.

Предметом іпотеки є майнові права на нерухомість, будівництво якої незавершене, а саме на тридцять сім житлових будинків (котеджів), які вказані в Додатку № 1 до вказаного договору, який є його невідємною частиною, за адресою Київська область, Броварський район, с. Рожівка, вуя.. Броварська, 1, житловий масив Озеро ( п. 1.2.)

Так, згідно додатку № 1 до Договору іпотеки № 248 - п від 24 травня 2007 року в п. 22 вказана дільниця № 30.

Відповідно ч. 1 ст. 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, Іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам.

В ч. 1 ст. 2 ЗУ Про інвестиційну діяльність інвестиційна діяльність здійснюється на основі: інвестування, здійснюваного громадянами, недержавними підприємствами, господарськими асоціаціями, спілками і товариствами, а також громадськими і релігійними організаціями, іншими юридичними особами, заснованими на колективній власності.

Відповідно ч.1, 2 ст. 5 ЗУ Про інвестиційну діяльність суб'єктами (інвесторами і учасниками) інвестиційної діяльності можуть бути громадяни і юридичні особи України та іноземних держав, а також держави. І нвестори - суб'єкти інвестиційної діяльності, які приймають рішення про вкладення власних, позичкових і залучених майнових та інтелектуальних цінностей в об'єкти інвестування. Інвестори можуть виступати в ролі вкладників, кредиторів, покупців, а також виконувати функції будь-якого учасника інвестиційної діяльності.

Відповідно ч.1, 3, 5 ст. 7 ЗУ Про інвестиційну діяльність всі суб'єкти інвестиційної діяльності незалежно від форм власності та господарювання мають рівні права щодо здійснення інвестиційної діяльності, якщо інше не передбачено законодавчими актами України. Розміщення інвестицій у будь-яких об'єктах, крім тих, інвестування в які заборонено або обмежено цим Законом, іншими актами законодавства України, визнається невід'ємним правом інвестора і охороняється законом. За рішенням інвестора права володіння, користування і розпорядження інвестиціями, а також результатами їх здійснення можуть бути передані іншим громадянам та юридичним особам у порядку, встановленому законом. Взаємовідносини при такій передачі прав регулюються ними самостійно на основі договорів. Інвестор має право володіти, користуватися і розпоряджатися об'єктами та результатами інвестицій, включаю4и реінвестиції та торговельні операції на території України, відповідно до законодавчих актів України.

З огляду на вищевикладене та враховуючи правовідносини, які виникли між сторонами, суд приходить до висновку про задоволення первісного позову та відмову у задоволенні зустрічних позовних вимог.

Згідно зі ст. З даного Закону майновими правами визнаються будь-які права, повязані з майном, відмінні від права власності, в тому числі права, які є складовими частинами права власності (право володіння, користування, розпорядження), а також інші специфічні права (права на провадження діяльності, використання природних ресурсів тощо) і права вимоги.

ч. 2 ст. 190 ЦК України визнає майнові права речовими правами, тобто правом власності (ст. 316 ЦК України). Майнові права можуть передаватись, відчужуватись, за винятком випадків, коли неможливість відчуження, передачі встановлена законом.

В ч. 2 ст. 5 Закон України Про іпотеку зазначається про те, що предметом іпотеки також може бути об'єкт незавершеного будівництва або інше нерухоме майно, яке стане власністю іпотекодавця після укладення іпотечного договору, за умови, що іпотекодавець може документально підтвердити право на набуття ним у власність відповідного нерухомого майна у майбутньому.

Зокрема, статтею 5 Закону України Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом і іпотечні, сертифікати передбачено, що іпотечний договір, предметом іпотеки за яким є майнові права на нерухомість, будівництво якої не завершено, посвідчується нотаріусом на підставі документів, що підтверджують майнові права на цю нерухомість. Іпотекодавцем за таким іпотечним договором може бути забудовник - особа, яка організовує спорудження нерухомості для власних потреб чи для передачі її у власність іншим особам, або особа, власністю якої стане ця нерухомість після завершення будівництва.

Згідно з даним п. 98 Інструкції Про вчинення нотаріальних дій договір іпотеки майнових прав на нерухомість, будівництво якої не завершене, посвідчується нотаріусом на підставі документів, що підтверджують майнові права на цю нерухомість.

З такого договору повинно чітко випливати майнове право, що виникає у вигодонабувача. Тобто має бути встановлено, право на яке житло, що буде зведене, виникає в інвестора, яка його майбутня площа, як це майбутнє житло ідентифікувати згідно з проектом будівлі, що зводиться.

Відповідно до внесених змін до Закону України "Про інвестиційну діяльність", які набули чинності 14 січня 2006 року, на сьогодні дозволено фінансування будівництва житла виключно через фонди фінансування будівництва, фонди операцій з нерухомістю, інститути спільного інвестування, недержавні пенсійні фонди, які створені та діють відповідно до законодавства, а також через випуск безпроцентних (цільових) облігацій.

Але суд звертає увагу на те, що інвестиційний договір № 30 на будівництво житлового будинку був укладений 10 грудня 2005 року, тобто до набрання чинності вказаних вище змін до закону

Факт укладення інвестиційного договору № 30 від 10 грудня 2005 року між позивачем та ТОВ Укрпромінвестгруп про виникнення майнових прав на обєкт будівництва у позивача підтверджується дорученням вкладнику по рахунку від 29 січня 2008 року та внесенням на рахунок відповідача грошових коштів в повному розмірі, як зазначено в п. 4.4. договору.

Таким чином при укладенні договору іпотеки були порушені майнові права позивача на обєкт незавершеного будівництва, а саме житлового будинку на земельній ділянці № ЗО по вул. Броварській, в с. Рожівка, Броварського району, Київської області.

Відповідно до укладеного інвестиційного договору інвестор отримав права щодо набуття в майбутньому прав власності на нерухоме майно, - майнові права.

Відповідно до вищезазначеного договору інвестор набув майнових прав, оскільки позивачем ОСОБА_1 були виконані в повному обсязі взяті обовязки за інвестиційним договором № 30 від 10 грудня 2005 року . Одним з обовязків, покладених на інвестора, було проведення повного розрахунку за договором. Отже, враховуючи наведене, укладання інших договорів іпотеки майнових прав до повної їх оплати зі сторони ТОВ "Укрпромінвестгруп є неможливим.

Згідно ч. 1 ст. 41 Конституції України кожен має право володіти, користуватись та розпоряджатись своєю власністю.

Згідно з ч. З статті 22 Конституції України, при прийнятті нових законів чи внесенні змін в діючі закони не допускається звуження змісту та обсягу існуючих прав і свобод. Порушивши конституційне право громадян на розпорядження своїми грошовими засобами, законодавець тим самим звузив зміст і обсяг права власності громадян. А норми Конституції, як відомо, є нормами прямої дії.

Згідно зі статтею 6 Цивільного кодексу України, сторони мають право укласти будь-який договір, якщо він відповідає загальним засадам цивільного законодавства. Це значить, що фінансування об'єктів житлового фонду безпосередньо шляхом укладення договорів між забудоваником та фізичною особою повністю вписується в предмет регулювання Цивільного кодексу, а саме: такі взаємовідносини регулюються статтею 1130 ЦК, яка передбачає регулювання спільної діяльності для досягнення певної мети.

Законодавець в ч. З ст. 4 Закону України Про інвестиційну діяльність передбачив, що об'єктами інвестиційної діяльності не можуть бути об'єкти житлового будівництва, фінансування спорудження яких здійснюється з використанням недержавних коштів, залучених від фізичних та юридичних осіб, у тому числі в управління. Але положення цього закону не забороняють інвестувати в майнові права. Відповідно, якщо договором передбачено, що об'єктом інвестування є майнові права на отримання в майбутньому матеріального об'єкта (частини об'єкта), то такий договір формально не протирічить цьому закону.

На підстав вищевикладеного та керуючись ч. З ст. 22, ч.1 ст. 41 Конституції України, ст. 6, ч. 1 ст. 203, ч. 2 ст. 190 ЦК України, ч. З ст. 4, 4.1,2 ст. 5, ст.7 Закону України Про інвестиційну діяльність, ст.ст. 213-215 ЦПК України,

виріши в:

Позов ОСОБА_1 до ТОВ ОСОБА_3, ПАТ Акціонерний комерційний банк Київ, третя особа приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу ОСОБА_2 про визнання частково недійсним договору іпотеки № 248 від 24 травня 2007 току - задовольнити повністю.

Визнати недійсним договір іпотеки від 24 травня 2007 року укладений між ТОВ ОСОБА_3 та Акціонерним комерційним банком Київ в частині передачі в іпотеку майнових прав на будинок № 30, що знаходиться за адресою: Київська область, Броварський район, с. Рожівка, вул. Броварська, 1 (один), житловий масив Оздоровча зона Озеро посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу ОСОБА_2 та зареєстрований в реєстрі за № 248 - п.

В задоволенні зустрічного позову Публічного акціонерного товариства Акціонерний комерційний банк Київ до ОСОБА_1 ТОВ Укрпромінвестгруп про визнання недійсним з моменту укладення інвестиційного договору № 30 від 10 грудня 2005 року - відмовити.

Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом десяти днів з дня його проголошення.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку для подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після розгляду справи апеляційним судом.

Суддя А.Г.Радзівіл