Справа №22ц-245/11 Головуючий в 1 інстанції:
ОСОБА_1
Категорія № 42
Доповідач: Приходько Л.А.
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

2011 року січня місяця 27 дня колегія суддів судової палати в цивільних справах апеляційного суду Херсонської області в складі:

головуючого Приходько Л.А.

ОСОБА_2

суддів Бездрабко О.В.

при секретарі Пащекун К.В.

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Херсоні апеляційну скаргу ОСОБА_3 на рішення Комсомольського районного суду міста Херсона від 26 жовтня 2010 року в справі

за позовом

ОСОБА_4, ОСОБА_5 до ОСОБА_3, ОСОБА_6, третя особа ОСОБА_7 вікторія Вікторівна про усунення перешкод у користуванні жилим приміщенням шляхом виселення та вселення, -

ВСТАНОВИЛА:

В червні 2010 року ОСОБА_4, ОСОБА_5 звернулися в суд з позовом до ОСОБА_3, ОСОБА_6 про усунення перешкод у користуванні майном шляхом виселення та вселення, посилаючись на те, що вони є власниками квартири 11 у буд. 11-а, Миколаївське шосе у м. Херсоні. Рішенням апеляційного суду Херсонської області від 04.02.2010 року вказана квартира витребувана із володіння ОСОБА_7 Цим же рішенням визнано недійсним договір купівлі-продажу квартири, укладений 18.10.2006 року між ОСОБА_6 та ОСОБА_7 Незважаючи на вказане рішення суду, відповідачі, які проживають у квартирі, на підставі договору найму, укладеного 01.01.2010 року ними з ОСОБА_7, не пускають власників до належної квартири. Вважаючи вказаний договір найму житла неукладеним, у звязку з порушенням вимог ст. 158 ЖК України та ст. 4 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно»щодо його реєстрації просили, виселити ОСОБА_3 без надання іншого житлового приміщення та зняти його з реєстрації місця проживання з квартири №11, буд. 11-а по Миколаївському шосе у м. Херсоні, виселити без надання іншого жилого приміщення ОСОБА_6 з цієї ж квартири, вселити у квартиру 11 буд.11-а по Миколаївському шосе у м. Херсоні ОСОБА_4 та ОСОБА_5

Рішенням Комсомольського районного суду міста Херсона від 26 жовтня 2010 року позов задоволений. Ухвалено виселити без надання іншого жилого приміщення та зняти з реєстрації з квартири за адресою м. Херсон, Миколаївське шосе,11-а, кв.11 ОСОБА_3; виселити без надання іншого жилого приміщення з квартири за адресою м. Херсон, Миколаївське шосе,11-а, кв.11 ОСОБА_6; вселити в квартиру, розташовану за адресою м. Херсон, Миколаївське шосе,11-а, кв.11 ОСОБА_4, ОСОБА_5

В апеляційній скарзі ОСОБА_3, посилаючись на порушення судом норм матеріального та процесуального права, просить рішення суду скасувати, та ухвалити нове рішення, яким відмовити у задоволені позову.

Заслухавши доповідача, осіб, які зявилися в судове засідання, перевіривши законність та обґрунтованість рішення суду в межах, визначених ст. 303 ЦПК України, колегія суддів дійшла висновку, що апеляційна скарга підлягає задоволенню з наступних підстав.

Задовольняючи позовні вимоги в частині виселення відповідачів та вселення позивачів, суд першої інстанції виходив з того, що договір найму(оренди) квартири від 01.01.2010 року між ОСОБА_7 та ОСОБА_3 укладено на підставі договору купівлі-продажу, який рішенням суду визнано недійсним, а тому такий договір не створює ніяких правових наслідків для сторін правочину, в тому числі і щодо укладеного договору найму(оренди) квартири. Зважаючи на викладене суд вважав, що відповідачі проживають у спірній квартирі за відсутності на те правових підстав.

Задовольняючи вимоги щодо зняття з реєстрації ОСОБА_3, суд першої інстанції керувався тим, що реєстрація відповідача у спірній квартирі відбулася без законних на те підстав та без дозволу власників.

Проте з такими висновками суду погодитися не можна, оскільки вони суперечить нормам матеріального права, які регулюють спірні правовідносини та не відповідають зібраним у справі доказам.

Відповідно до ч.4 ст. 9 ЖК України, ніхто не може бути виселений із займаного жилого приміщення або обмежений у праві користування жилим приміщенням інакше як з підстав і в порядку, передбачених законом.

Підставою для виселення осіб, без надання їм іншого жилого приміщення, відповідно до ч.3 ст. 116 ЖК України є самоправне зайняття ними жилого приміщення.

Однією з підстав виникнення права на користування жилим приміщенням є договір найму (оренди) житла.

Згідно ч.1,3 ст. 811 ЦК України, за договором найму (оренди) житла одна сторона - власник житла (наймодавець) передає або зобов'язується передати другій стороні (наймачеві) житло для проживання у ньому на певний строк за плату. До договору найму житла, крім найму житла, що є об'єктом права державної або комунальної власності, застосовуються положення цього Кодексу, якщо інше не встановлено законом.

Судом встановлено, що 01.01. 2010 року між ОСОБА_7, якій, на той час належала спірна квартира на підставі договору купівлі-продажу, нотаріально посвідченого 18.10.2006 року, та ОСОБА_3, з додержанням вимог ч.1 ст. 811 ЦК України, укладений у письмовій формі договір найму (оренди) двокімнатної квартири АДРЕСА_1, житловою площею 25кв.м, загальною площею 50кв.м строком на два роки десять місяців до 31 жовтня 2012 року. Пунктом 6.4 вказаного договору визначено, що співмешканка наймача ОСОБА_6М, користується нарівні з наймачем усіма правами і несе всі обовязки, що випливають з договору, що відповідає вимогами ст. 816 ЦК України.

Посилання позивача на відсутність реєстрації договору найму і, як наслідок його неукладеність, позбавлені правового обґрунтування, оскільки чинним законодавством не передбачена обовязкова державна реєстрація договору найму (оренди) житла. Передбачена ст. 158 ЖК України реєстрація договору найму у виконавчому комітеті місцевої Ради народних депутатів або в органі управління, що ним утворюється, не є державною реєстрацію правочину в розумінні вимог чинного Цивільного Кодексу, а тому відсутність такої реєстрації не тягне за собою нечинність договору.

Визнання недійсним рішенням апеляційного суду Херсонської області від 04.02.2004 року договору купівлі-продажу квартири 11 буд. 11-а по Миколївському шосе у м. Херсоні, укладеного 18.10.2006 року між ОСОБА_6 та ОСОБА_7 не тягне за собою, як наслідок, недійсність договору найму (оренди) житла укладенного колишнім власником.

Отже, відповідачі вселилися та користуються спірною квартирою на підставі договору найму укладеного відповідно до вимог чинного законодавства, а тому підстави для їх виселення, передбачені ч.3 ст. 116 ЖК України відсутні.

З вимогами про визнання договору найму (оренди) квартири недійсним, з підстав передбачених законом або про розірвання зазначеного договору позивачі не зверталися.

Відповідно до вимог ст. 814 ЦК України, у разі зміни власника житла, переданого у найм, до нового власника переходять права та обовязки наймодавця.

Умовами договору найму (оренди) квартири передбачено, що відповідачам у користування передається квартира в цілому. Крім того п. 3.3. договору передбачений обовязок наймодавця ( власника квартири) не заходити в квартиру за відсутності наймача. Можливість проживати та користуватися квартирою наймодавцем одночасно з наймачем, та особою, яка з ним проживає, умовами договору не передбачена.

Перехід прав та обовязків наймодавця за договором найму квартири, при зміні власника житла, не порушує права позивачів, як власників квартири.

А отже, вимоги позивачів про їх вселення у квартиру, під час дії чинного договору найму (оренди) квартири, без вирішення питання про розірвання вказаного договору, з підстав передбачених законом, заявлені передчасно, а тому також задоволенню не підлягають.

Зважаючи на викладене, колегія судів дійшла висновку, що позовні вимоги, з підстав заявлених позивачами задоволенню не підлягають, а відтак рішення суду підлягає скасуванню з ухваленням нового рішення про відмову у задоволені позову.

Керуючись ст.ст.303,307,309 ЦПК України, ст.ст. 810, 811, 814, 816 ЦК України, ст.ст. 9,116, 158 ЖК України, колегія суддів ,-

ВИРІШИЛА :

Апеляційну скаргу ОСОБА_3 задовольнити.

Рішення Комсомольського районного суду міста Херсона від 26 жовтня 2010 року скасувати та ухвалити нове рішення.

У задоволенні позовних вимог ОСОБА_4, ОСОБА_5 відмовити.

Рішення суду набирає законної сили з моменту проголошення і з цього часу може бути оскаржене шляхом подачі касаційної скарги протягом двадцяти днів безпосередньо до суду касаційної інстанції.

Головуючий:

Судді: