Справа № 2-1262/11
Р І Ш Е Н Н Я

іменем України

"15" червня 2011 р.

Дніпровський районний суд м. Києва в складі:

Головуючого судді САВЛУК Т.В.

при секретарі Зелді Є.С.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в приміщенні Дніпровського районного суду м. Києва цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 про визнання не обґрунтованою відмову від укладення договорів та визнання припинення зобовязання шляхом зарахування зустрічних однорідних вимог,

в с т а н о в и в:

ОСОБА_1, звертаючись з позовом до суду, просила визнати необґрунтованою відмову ОСОБА_2 від укладення договорів купівлі-продажу, яку вона виклала в своїй заяві від 14 липня 2010 року, посвідченої приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу та зареєстрованої в реєстрі №946; визнати припиненим грошове зобовязання ОСОБА_1 про повернення авансу на суму 79094 гривні ОСОБА_2, яке виникло на підставі п.6 Попереднього договору від 25.06.2010 року, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу ОСОБА_3 та зареєстрованого в реєстрі за №794, шляхом зарахування зустрічної однорідної грошової вимоги до ОСОБА_2 про оплату штрафу на суму 79094 гривні на користь ОСОБА_1, яке виникло на підставі п.8 Попереднього договору від 25.06.2010 року, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу ОСОБА_3 та зареєстрованого в реєстрі за №794; стягнути з ОСОБА_2 судові витрати на загальну суму 910,00 грн., з яких: 790,94 грн. держмита та 129,00 грн. витрати на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу.

Позивач ОСОБА_1 в судовому засіданні позов підтримала, просила позовні вимоги задовольнити в повному обсязі, пояснила, що 25 червня 2010 року між позивачем та відповідачем було укладено попередній договір, який посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу ОСОБА_3, відповідно до укладеного договору позивач зобовязувалась у строк не пізніше 09 липня 2010 троку продати відповідачу житловий будинок та земельну ділянку, які розташовані за адресою: Київська область, Васильківській район, смт.Глеваха, вулиця Коцюбинського, будинок №2, які належали позивачу на праві приватної власності. 07 липня 2010 року між тими ж сторонами укладено Додатковий договір, відповідно до якого внесено зміни до попереднього договору в частині зміни строку укладення договорів купівлі-продажу обєктів нерухомого майна, а саме до 14 липня 2010 року. Однак, відповідно до заяви від 14 липня 2010 року, яка посвідчена приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу ОСОБА_3, відповідач повідомила позивач про відмову від укладення основного договору купівлі-продажу нерухомого майна, при цьому підставою щодо відмови від укладення договорів зазначила: відсутність проекту та технічних умов на електропостачання та надання, на думку відповідача, неправдивої інформації щодо встановлення потужності електропостачання; приховування газової плити, яке нібито мало місце під час огляду відповідачем будинку; знаходження робочої стіни кухні з протилежної сторони кімнати; недосягненням згоди щодо зниження ціни відчужуваних обєктів. Позивач вважає, що в даному випадку мала місце необґрунтована відмова відповідача від укладення договорів купівлі-продажу житлового будинку та земельної ділянки, оскільки відповідач неодноразово особисто оглядала житловий будинок та територію земельної ділянки, на якій розташований будинок, , під час огляду будинку відповідач мала можливість оглянути будинок візуально, перевірити технічну справність всіх наявних у будинку комунікацій, при цьому відповідачу була надана вся наявна документація щодо ведення будинку в експлуатацію, в тому числі робочий проект газопостачання житлового будинку та технічні характеристики потужності електропостачання в будинку. За результатами огляду будинку та перевірки наявної технічної документації на будинок, відповідач виявила бажання придбати будинок, що стало підставою для укладення переднього договору, погодилась з умовами договору та визначеною сторонами ціною продажу будинку та земельної ділянки, на забезпечення виконання договору відповідач передала позивачу аванс в сумі 79094,00 грн., що еквівалентно 10000,00 доларів США, якій отримано позивачем особисто. У звязку з відмовою відповідача від укладення договорів купівлі-продажу, 17 липня 2010 року позивач направила на адресу відповідача заяву, якою вимагала сплатити штраф в розмірі 100 відсотків від суми грошового авансу, що безпосередньо передбачено п.8 Попереднього договору, посилаючись на безпідставність та необґрунтованість відмови відповідача від укладення договорів купівлі-продажу обєктів нерухомого майна, однак ця заява позивача залишена відповідачем без належного реагування. 05 серпня 2010 року позивач направила на адресу відповідача заяву з пропозицією оформити зарахування зустрічних однорідних вимог шляхом укладення додаткового договору, а саме зарахувати суму авансу в рахунок суми штрафу, який відповідач зобовязання сплати у звязку з необґрунтованою відмовою від укладення договорів купівлі-продажу нерухомого майна, однак ця заява залишена відповідачем без належного реагування. Тому, позивач просить визнати необґрунтованою відмову ОСОБА_2 від укладення договорів купівлі-продажу, яку вона виклала в своїй заяві від 14 липня 2010 року, посвідченої приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу та зареєстрованої в реєстрі №946; визнати припиненим грошове зобовязання позивача про повернення авансу на суму 79094 гривні ОСОБА_2, яке виникло на підставі п.6 Попереднього договору від 25.06.2010 року, шляхом зарахування зустрічної однорідної грошової вимоги до ОСОБА_2 про оплату штрафу на суму 79094 гривні на свою користь, яке виникло на підставі п.8 Попереднього договору від 25.06.2010 року, що є предметом позову.

Представник позивача ОСОБА_4 .в судовому засіданні позовні вимоги підтримала, просила позов задовольнити з підстав, викладених у позовній заяві та пояснень, наданих позивачем в судовому засіданні.

Відповідач ОСОБА_2 в судове засідання не зявилась, про час та місце слухання справи повідомлялась належним чином, шляхом направлення судових повісток та телеграми за адресою, вказаною у позовній заяві, про причини неявки суд не повідомила.

Представник відповідача ОСОБА_5 в судовому засіданні проти позову заперечував, просив в позові відмовити, пояснив, що дійсно відповідач мала намір придбати у позивача житловий будинок та земельну ділянку, які розташовані за адресою: Київська область, Васильківській район, смт.Глеваха, вулиця Коцюбинського, будинок №2, з цією метою, 25 червня 2010 року між сторонами було укладено попередній договір, на виконання умов договору відповідач передала позивачу грошові кошти в сумі 10000,00 доларів США, як аванс в рахунок майбутніх платежів при укладенні договорів купівлі-продажу обєктів нерухомого майна. Однак, при огляді житлового будинку, відповідачем було виявлено ряд невідповідностей, які суттєво вплинуло на прийняття відповідачем рішення щодо придбання даного будинку, а саме: відсутність проекту та технічних умов на електропостачання, приховування газової плити, знаходження робочої стіни кухні з протилежної сторони кімнати, при цьому за результатами попередніх перемов з позивачем щодо зниження ціни відчужуваних обєктів для проведення відповідачем в майбутньому необхідних переобладнань згоди по цих питаннях досягнуто не було, що спонукало відповідача подати заяву про відмову від укладення договорів купівлі-продажу обєктів нерухомого майна.

Заслухавши пояснення позивача, представника позивача, представника відповідача, свідків ОСОБА_6, ОСОБА_7 Кієна, дослідивши матеріали справи, оцінивши зібрані по справі докази, суд приходить до висновку, що позов не підлягає задоволенню з наступних підстав.

Відповідно до частини третьої ст.6 Цивільного кодексу України сторони в договорі можуть відступити від положень актів цивільного законодавства і врегулювати свої відносини на власний розсуд.

Відповідно до ч.1 ст.635 Цивільного кодексу України попереднім є договір, сторони якого зобовязуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором.

Судом встановлено, 25 червня 2010 року між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 укладено попередній договір, відповідно до предмету договору ОСОБА_1 зобовязувалась у строк не пізніше 09 липня 2010 року продати ОСОБА_2, а ОСОБА_2Є зобовязувалась купити у ОСОБА_1 житловий будинок загальною площею 288,8 кв.м, що знаходиться за адресою: Київська область, Васильківській район, смт.Глеваха, вулиця Коцюбинського, будинок №2, та земельну ділянку на якій він розташований, площею 0,0606 га у межах згідно з планом, кадастровий номер :01:041:0005, цільове призначення (використання) земельної ділянки: для будівництва та обслуговування житлового будинку, адреса розташування земельної ділянки (за право встановлюваним документом): Київська область, Васильківській район, смт.Глеваха, вулиця Коцюбинського, будинок №2.

Згідно пунктів 3, 4, 6 Попереднього договору, сторони домовились, що на підтвердження дійсних намірів про наступне укладення договорів купівлі-продажу Сторона 2 (ОСОБА_2Є.) передала, а Сторона 1 (ОСОБА_1Г.), отримала від неї, авансовий платіж, у рахунок наступних договорів купівлі-продажу, в сумі 79094,00 грн., що в еквіваленті американського долару до української гривні, по курсу Національного Банку України на день укладення цього договору, складає 10000 доларів США. При оформлені договору купівлі-продажу сума, що підлягатиме передачі Покупцем Продавцю, буде зменшена на суму переданого за цим правочином авансу. Якщо договір купівлі-продажу між сторонами не відбудеться, то Сторона 1 зобовязується повернути Стороні 2 отриманий аванс у повному обсязі протягом трьох днів з дня письмової вимоги.

Як передбачено пунктом 8 Попереднього договору, сторони домовились, що: той із них, хто не обґрунтовано відмовлятиметься (ухилятиметься) від укладення договорів купівлі-продажу на вищезазначених умовах, повинен сплатити штраф у розмірі 100 відсотків від суми авансу, переданого за цим договором. Передача зазначеної суми штрафу здійснюється одночасно із поверненням суми авансових платежів.

07 липня 2010 року між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 укладено Додатковий договір про внесення змін та доповнень до Попереднього договору, відповідно до якого сторони внесли зміни до першого абзацу пункту 1 попереднього договору та виклали його в наступній редакції:

Я, гр. ОСОБА_1 зобовязувалась у строк не пізніше 14 липня 2010 року продати ОСОБА_2, а ОСОБА_2Є зобовязувалась купити у ОСОБА_1 житловий будинок загальною площею 288,8 кв.м, що знаходиться за адресою: Київська область, Васильківській район, смт.Глеваха, вулиця Коцюбинського, будинок №2, та земельну ділянку на якій він розташований, площею 0,0606 га у межах згідно з планом, кадастровий номер :01:041:0005, цільове призначення (використання) земельної ділянки: для будівництва та обслуговування житлового будинку, адреса розташування земельної ділянки (за право встановлюваним документом): Київська область, Васильківській район, смт.Глеваха, вулиця Коцюбинського, будинок №2. Інші умови попереднього договору залишаються без змін і Сторони підтверджують за ним свої зобовязання.

Статтею 14 цього Кодексу визначено, що цивільні обовязки виконуються у межах, встановлених договором або актом цивільного законодавства. Виконання цивільних обовязків забезпечується засобами заохочення та відповідальністю, які встановлені договором або актом цивільного законодавства.

Відповідно до ст. 509 Цивільного кодексу України зобовязання є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобовязана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утримуватись від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обовязку.

Виходячи з умов спірного договору, сторонами досягнуто згоди на укладання в майбутньому договорів купівлі-продажу житлового будинку та земельної ділянки, які розташовані за адресою: Київська область, Васильківській район, смт. Глеваха, вулиця Коцюбинського, будинок №2, обумовлено істотні умови договору та погоджено взаємні права та обовязки сторін, що підтверджується підписами сторін під договором.

14 липня 2010 року ОСОБА_2 звернулась до ОСОБА_1 з заявою про розірвання попереднього договору та вимогою відповідно до п.6 Попереднього договору повернути авансовий платіж в сумі 79094,00 грн., що в еквіваленті американського долару до української гривні , по курсу Національного Банку України на день укладення переднього договору, складав 10000,00 доларів США, який був переданий у рахунок наступних договорів купівлі-продажу, що підтверджується пунктом 3 Попереднього договору. Як підставу розірвання договору, ОСОБА_2 посилається на відсутність проекту та технічних умов на електропостачання та надання неправдивої інформації щодо встановлення потужності електропостачання (обмеження 1,5 кВт замість 5кВт, про які була усно надана інформація; під час візуального огляду будинку, газова плита була прихована, що для сторони є суттєвим фактором, так як робоча стіна кухні розташована з протилежної сторони кімнати, що тягне за собою додаткові витрати для виготовлення нового проекту та технологічне перенесення газових труб навколо будинку; також на усній співбесіді не було досягнуто згоди щодо зниження ціни відчужуваних обєктів нерухомого майна на суму, необхідну для усунення зазначених недоліків. (а.с.10)

Будучи допитаною в судовому засіданні у якості свідка ОСОБА_8 пояснила, що перебуває у дружніх стосунках з ОСОБА_1, маючи намір продати належний їй на праві власності житловий будинок та земельну ділянку, ОСОБА_1 звернулася до свідка з проханням супроводжувати її та осіб, які є потенційними покупцями будинку, при проведенні огляду будинку та оформленні відповідних документів, з цією метою свідок особиста була присутня при огляді будинку ОСОБА_2, яка мала намір придбати цей будинок, особисто приходила та оглядала будинок, була присутня при оформленні попереднього договору, при цьому ОСОБА_2 висловлювала дійсні наміри придбати будинок, ретельно оглядала всі приміщення будинку, зауважень з приводу технічних характеристик, розташування комунікацій та іншого з її боку висловлено не було.

Будучи допитаним в судовому засіданні свідок ОСОБА_7 Кієна пояснив, що добре знає ОСОБА_1, він колишній чоловік її доньки, оскільки ОСОБА_1 мала намір продати житловий будинок та земельну ділянку, на якій розташовано будинок, вона особисто звернулась до нього з проханням бути присутнім при огляді будинку при наявності потенційних покупців, свідок особисто був присутній при огляді будинку ОСОБА_2, предявляв до огляду всі приміщення будинку, надавав можливість оглянути комунікації та інше технічне обладнання будинку, побутові прилади, будь-яких зауважень при огляді будинку ОСОБА_2 не висловлювалось, навпаки вона була захоплена побаченим та мала дійсні наміри в найкоротші терміни придбати цей будинок.

Відповідно до положень частин другої - четвертої статті 214 Цивільного кодексу України особи, які вчинили дво- або багатосторонній правочин, мають право за взаємною згодою сторін, а також у випадках, передбачених законом, відмовитись від нього, навіть і в тому разі, якщо його умови повністю ними виконані. Відмова від правочину вчиняється у такій самій формі, в якій було вчинено правочин. Правові наслідки відмови від правочину встановлюються законом або домовленістю сторін.

Правовим наслідком відмови від правочину є припинення правовідносин, що виникли на підставі цього правочину. Вони припиняються з моменту досягнення у відповідній формі згоди щодо відмови від договору, з моменту одержання стороною повідомлення іншої сторони, що вчинили односторонній правочин з метою припинення двостороннього правочину, або з іншого моменту, передбаченого законом або домовленістю сторін.

Відповідно до положень ч.2 та ч.3 ст.635 Цивільного кодексу України передбачено, що сторона, яка необґрунтовано ухиляється від укладення договору, передбаченого попереднім договором, повинна відшкодувати другій стороні збитки, завдані простроченням, якщо інше не встановлено попереднім договором або актами цивільного законодавства.

Зобовязання, встановлене попереднім договором, припиняється, якщо основний договір не укладений протягом строку (у термін), встановленого попереднім договором, або якщо жодна із сторін не направить другій стороні пропозицію про його укладення.

Як передбачено пунктом 8 Попереднього договору, який укладено між сторонами у справі, сторони домовились, що: той із них, хто не обґрунтовано відмовлятиметься (ухилятиметься) від укладення договорів купівлі-продажу на вищезазначених умовах, повинен сплатити штраф у розмірі 100 відсотків від суми авансу, переданого за цим договором. Передача зазначеної суми штрафу здійснюється одночасно із поверненням суми авансових платежів.

Таким чином, суд не вбачає підстав для задоволення позову в частині заявлених позовних вимог ОСОБА_1 щодо визнання необґрунтованою відмову ОСОБА_2 від укладення договорів купівлі-продажу, яку вона виклала в своїй заяві від 14 липня 2010 року, посвідченої приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу та зареєстрованої в реєстрі №946, оскільки як зясовано судом підтверджується наявними у справі доказами, ОСОБА_2, як сторона договору, заявила про намір відмовитись від вчинення правочину, повідомивши іншу сторону договору ОСОБА_1 шляхом направлення відповідної заяви, яка викладена у письмовій формі та нотаріально посвідчена, тобто відповідачем дотримано вимоги вчинення відмови від правочину, яка має вчинятись у такій самій формі, в якій було вчинено правочин, при цьому суд враховує положення чинного законодавства, яким гарантується свобода відмови від договору навіть у тому разі, якщо його умови повністю виконані.

В той же час, на матеріальні гарантії інтересів учасників цивільних правовідносин у випадках відмови від правочину вказує ч.4 ст.214 Цивільного кодексу України, яка передбачає, що правові наслідки відмови від правочину встановлюються законом або домовленістю сторін.

Відповідно до положень статті 601 Цивільного кодексу України зобовязання припиняється зарахуванням зустрічних однорідних вимог, строк виконання яких настав, а також вимог, строк виконання яких не встановлений або визначений моментом предявлення вимоги. Зарахування зустрічних вимог може здійснюватись за заявою однієї із сторін.

Однорідність вимог, що є предметом зарахування, передбачає їх юридичну однорідність та має відповідати матеріальному змісту зобовязання.

Так, штрафом є неустойка, що обчислюється у відсотках від суми невиконаного або неналежно виконаного зобовязання. (ч.2 ст.549 Цивільного кодексу України)

Аванс (передоплата) це визначена грошова сума, яка видається в рахунок обумовлених платежів або майбутніх витрат, звіт по яким буде надано в подальшому (авансові суми). Договір авансу не є різновидом виду забезпечення зобовязання та не потребує укладення договору, якій він має забезпечувати.

З огляду на викладене, суд приходить до висновку, що отримання позивачем авансу в сумі 79094,00 грн. в рахунок майбутніх платежів при укладенні договорів купівлі-продажу обєктів нерухомого майна, не є зобовязанням в силу договору, а має розцінюватись як платіж в рахунок майбутніх платежів при проведенні розрахунків між сторонами договору, в той же час штраф, сплата якого передбачена умовами попереднього договору, у разі неправомірної відмови (ухилення) однією із сторін від укладення договорів купівлі-продажу обєктів нерухомого майна, є одним із видів забезпечення виконання зобовязання, тому за своєю правовою природою аванс та штраф не є однорідними зобовязання, що дає підстави вважати, що за умовами попереднього договору не існувало будь-яких однорідних зустрічних умов між сторонами договору, що зумовлювало б застосування положень ст. 601 Цивільного кодексу України.

Відповідно до частини третьої ст.212 Цивільного процесуального кодексу України суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний звязок доказів у їх сукупності.

З огляду на викладене, суд дійшов висновку, що позов ОСОБА_1 до ОСОБА_2 про визнання не обґрунтованою відмову від укладення договорів та визнання припинення зобовязання шляхом зарахування зустрічних однорідних вимог є необґрунтованим та таким, що не підлягає задоволенню в повному обсязі.

Відповідно до положень ст. 88 Цивільного процесуального кодексу України суд не розглядає питання розподілу судових витрат, враховуючи, що в межа даного спору судом прийнято рішення про відмову в задоволенні позову в повному обсязі.

Враховуючи наведене та керуючись ст.ст. 14, 214, 509, 549, 601, 635 Цивільного кодексу України, ст.ст. 10, 11, 58, 60, 88, 208, 212-215, 218 Цивільного процесуального кодексу України, суд-

в и р і ш и в :

В задоволенні позову ОСОБА_1 до ОСОБА_2 про визнання не обґрунтованою відмову від укладення договорів та визнання припинення зобовязання шляхом зарахування зустрічних однорідних вимог відмовити.

На рішення суду може бути подана апеляційна скарга до Апеляційного суду міста Києва, яка подається через Дніпровський районний суд мста Києва, протягом десяти днів з дня його проголошення.

Особи, які брали участь у справі, але не були присутні у судовому засіданні під час проголошення судового рішення, можуть подати апеляційну скаргу протягом десяти днів з дня отримання копії цього рішення.

С у д д я