ун. № 2-6556/11
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

28 листопада 2011 року

року Святошинський районний суд м. Києва в складі:

головуючого судді Коваль О.А.

при секретарі Лазаренко Г.В.

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Києві цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Екобуд», Публічного акціонерного товариства «Акціонерний комерційний банк «КИЇВ», третя особа: Приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу ОСОБА_2 про визнання частково недійсним іпотечного договору майнових прав,

ВСТАНОВИВ :

У жовтні 2011 року позивач звернувся до суду із позовом, в якому просить визнати недійсним договір іпотеки між ТОВ «Екобуд» та ПАТ АБ «Київ» посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу ОСОБА_2 за №371-д і зареєстрованого в Державному реєстрі іпотек за №5680999, в частині передачі в іпотеку майнових прав на квартиру № 87 загальною площею 60,32 кв.м. в будинку № 69-Б, розташованому по вулиці Ірпінській в м. Києві, мотивуючи вимоги тим, що ТОВ «Екобуд» передано в іпотеку ПАТ АБ «Київ» майнові права на зазначену квартиру без достатніх правових підстав, адже на час укладення договору іпотеки заставодавець ТОВ «Екобуд» не мав майнових прав на дану нерухомість.

Позивач у судовому засіданні уточнив позовні вимоги, а саме просив визнати недійсним договір іпотеки між ТОВ «Екобуд» та ПАТ АБ «Київ» посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу ОСОБА_2 за №371-д і зареєстрованого в Державному реєстрі іпотек за №5680999, в частині передачі в іпотеку майнових прав на квартиру № 87 загальною площею 60,32 кв.м. в будинку № 69-Б, розташованому по вулиці Ірпінській в м. Києві, зняти заборону відчуження нерухомого майна з майнових прав на квартиру АДРЕСА_1, вилучити запис є Єдиного державного реєстру заборон відчуження об»єктів нерухомого майна, а саме заборону відчуження майнових прав на квартиру АДРЕСА_1 та виключити з Державного реєстру іпотек інформацію про обтяження іпотекою майнових прав на квартиру АДРЕСА_1, яка внесена у зв»язку з посвідченням приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу ОСОБА_2 договору іпотеки від 18.09.2007 року з підстав укладання оспорюваного правочину на об»єкт незавершеного будівництва, які на момент його укладання не могли бути предметом іпотеки та відсутністю у заставодавця майнових права на дану нерухомість.

Відповідач ТОВ «Екобуд» явку в судове засідання свого представника не забезпечив, про час та місце слухання справи повідомлений належним чином, про причини неявки не повідомив.

Відповідач ПАТ АКБ «Київ» у судове засідання явку свого представника не забезпечив, про розгляд справи повідомлений належним чином, направив суду свої письмові заперечення в яких проти позову заперечує посилаючись на те, що на момент укладення спірного договору іпотеки діяв Закон України «Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати», в статті 5 якого передбачено можливість виникнення іпотеки щодо нерухомого майна, обєктів незавершеного будівництва та майнових прав на нерухомість, будівництво якої не завершено. Крім того відповідно до ст. 3 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» майнове право позивача по відношенню до ТОВ «Екобуд» полягає у праві вимоги виконання зобовязань за договором підряду, зокрема передачу у власність квартири, що є відмінним від предмету спірного договору іпотеки майнові права на отримання у власність нерухомості. Також, згідно пункту 7.1 договору будівельного підряду, укладеного між позивачем та ТОВ «Екобуд», власником обєкта будівництва до здачі замовнику (ОСОБА_1П.) є підрядник (ТОВ «Екобуд»). Тому ТОВ «Екобуд» правомірно укладено оскаржуваний договір іпотеки. Крім того, позивач надав докази виконання ним зобов»язань по договору будівельного підряду предметом якого є квартира № 98, а не 87.

Третя особа приватний нотаріус ОСОБА_2 в судове засідання не зявилася, подала заяву про розгляд справи за її відсутності. В заяві також зазначила, що спірний договір іпотеки був посвідчений нею з дотриманням усіх вимог чинного законодавства України. ТОВ «Екобуд» було надано ряд документів, що підтверджували майнові права на квартири в будинку № 69 по вул. Ірпінській в м. Києві, а саме: дозвіл на виконання будівельних робіт від 24.03.06 р. № 1907-Св/С; позитивний висновок комплексної державної експертизи від 09.03.2006 р.; Договір про страхування фінансового ризику від 12.09.07 р. № ВРК 94/07; договір оренди земельної ділянки від 26.01.05 р. з її планом; Витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки № Ю-30119/2004; Акт визначення меж земельної ділянки в натурі; Акт прийняття-передачі земельної ділянки від 31.01.05 р. з її планом та ситуаційною схемою; ОСОБА_3 від 23.11.06 р. до ОСОБА_3 про подовження договору оренди земельної ділянки; ОСОБА_3 до Голови правління АКБ «Київ»; Архітектурно-планувальне завдання № 04-1275 на проектування будівництва з планом; Ордер КМДА № 06080030 з листом його погодження; Протокол № 22 зборів учасників ТОВ «Екобуд» з додатком-переліком квартир, майнові права на які передаються в іпотеку за адресою: м. Київ, вул. Ірпінська, 69-Б; статутні документи ТОВ «Екобуд»; кредитний договір № 76/07 від 12.09.07р. між АКБ «Київ» та ТОВ «Екобуд».

Суд вважає за можливе слухати справу у відсутність відповідачів та третьої особи за наявними у справі доказами, ухваливши по справі за згодою позивача відповідно до ст.ст. 224-226 ЦПК України заочне рішення.

Суд, вислухавши пояснення позивача, дослідивши пояснення відповідача ПАТ «АКБ «Київ» та третьої особи, дослідивши матеріали справи дійшов висновку, що позовні вимоги підлягають задоволенню виходячи із наступного.

09.08.2005 р. між ТОВ «Екобуд» та ОСОБА_1 укладений договір будівельного підряду № 69-б/87, за умовами якого ТОВ «Екобуд» зобовязується за завданням ОСОБА_1, з використанням своїх матеріалів та устаткування здійснити: затвердження всієї необхідної документації, будівництво та облаштування квартири № 87 загальною площею 60,32 кв.м. на 17 поверсі будинку № 69 по вул. Ірпінській в м. Києві, а ОСОБА_1 зобовязується прийняти та оплатити такі роботи, а згідно договору будівельного підряду № 69-б/98 від 09.08.2005 р. ТОВ «Екобуд» зобовязується за завданням ОСОБА_1 здійснити: затвердження всієї необхідної документації, будівництво та облаштування квартири № 98 загальною площею 60,32 кв.м. на 17 поверсі будинку № 69 по вул. Ірпінській в м. Києві.

Рішенням Святошинського районного суду м.Києва від 26.05.2011 року встановлено, що ОСОБА_1 виконано умови договору будівельного підряду № 69-б/87 щодо 100% фінансування загальної площі об»єкту інвестування, а саме квартири № 87, загальною площею 60,32 кв.м. на 17 поверсі будинку № 69 по вул. Ірпінській в м. Києві, що сталося у звязку із зміною нумерації інвестованої квартири № 98 на № 87 та запланованої дати передачі об»єкту в експлуатації і як наслідок визнано за ОСОБА_1 майнові права на вище вказаний об»єкт інвестування, а саме: однокімнатну квартиру № 87, загальною площею 60,32 кв.м., що знаходиться за адресою: м. Київ, вул. Ірпінська, 69-Б, поверх 17 та право власності на частку в об»єкті незавершеного будівництва.

Судом також встановлено, що 12.09.2007 р. між АКБ «Київ» та ТОВ «Екобуд» укладений кредитний договір № 76/07, за умовами якого банк надає ТОВ «Екобуд» кредит на поповнення обігових коштів для здійснення статутної діяльності, повязаної з будівництвом нерухомості на умовах забезпеченості майновими правами на квартири в житловому будинку, що будується за адресою: м. Київ, вул. Ірпінська, 69-Б.

18.09.2007 р. між АКБ «Київ» та ТОВ «Екобуд» укладений іпотечний договір майнових прав, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу ОСОБА_2, за умовами якого на забезпечення виконання ТОВ «Екобуд» зобовязань за кредитним договором від 12.09.2007 р. ТОВ «Екобуд» передає в іпотеку банку належні йому майнові права на отримання у власність нерухомості, у тому числі квартири № 87, яка будується за адресою: м. Київ, вул. Ірпінська, 69-Б. Після завершення будівництва та отримання правовстановлюючих документів предметом іпотеки будуть квартири, майнові права на які за цим договором є предметом іпотеки.

Відповідно до витягів з Єдиного реєстру заборон відчуження обєктів нерухомого майна та Державного реєстру іпотек, приватним нотаріусом ОСОБА_2 26.03.2008 р. зареєстровано обтяження у тому числі на квартиру та майнові права на квартиру АДРЕСА_2 на підставі іпотечного договору № 371-д від 18.09.2007 р.

Відповідно до ч. 1 ст. 203 Цивільного кодексу України зміст правочину не повинен суперечити цьому кодексу, іншим актам цивільного законодавства, що є обовязковою умовою чинності правочину.

Відповідно до ч. 1 ст. 215 Цивільного кодексу України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною вимог, які встановлені в тому числі ч. 1 ст. 203 Цивільного кодексу України.

За змістом ст. 583 Цивільного кодексу України заставодавцем може бути власник речі або особа, якій належить майнове право, або особа, якій власник речі або особа, якій належить майнове право, передали річ або майнове право з правом їх застави. Застава права на чужу річ здійснюється за згодою власника цієї речі, якщо для відчуження цього права відповідно до договору або закону потрібна згода власника.

Законом України «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва» від 25.12.2008 р. № 800-VI було внесено зміни до Закону України «Про іпотеку», а саме частину 2 статті 5 даного Закону викладено у новій редакції, відповідно до якої в число обєктів, що можуть бути предметом іпотеки включено майнові права на обєкти незавершеного будівництва, інше нерухоме майно, що стане власністю іпотекодавця після укладення іпотечного договору, за умови, що іпотекодавець може документально підтвердити право на набуте ним у власність відповідне нерухоме майно у майбутньому.

До внесення вищезазначених змін до Закону України «Про іпотеку» майнові права на обєкти незавершеного будівництва не могли бути предметом договору іпотеки. Із спірного договору іпотеки вбачається, що його предметом є майнові права на квартири, у тому числі № 87, по вул. Ірпінській, 69-Б у м. Києві. Оскільки зазначений договір укладений 18.09.2007 р., суд приходить до висновку, що він укладений щодо обєкту, який не був передбачений в Законі України «Про іпотеку» предметом іпотеки.

Крім того, із змісту ч. 2 ст. 5 Закону України «Про іпотеку», на яку посилається відповідач та приватний нотаріус ОСОБА_2 в своїх письмових поясненнях, вбачається, що предметом іпотеки можуть бути майнові права на обєкти незавершеного будівництва, яке стане власністю іпотекодавця після укладення іпотечного договору. За наявності Договору будівельного підряду № 69-б/87 від 09.08.2005 року, за яким ТОВ «Екобуд» надає послуги по будівництву за замовленням ОСОБА_1 квартири № 87 і передає позивачу цю квартиру для подальшої приватизації, а також враховуючи, що позивач виконав свої грошові зобовязання за вказаним договором, суд приходить до висновку про відсутність правових підстав для отримання ТОВ «Екобуд» у свою власність квартири № 87 по вул. Ірпінській в м. Києві, майнові права на яку ТОВ «Екобуд» передано в іпотеку.

Належне виконання ОСОБА_1 грошових зобовязань за договором підряду від № 69-б/87 від 09.08.2005 року підтверджується довідкою ТОВ «Екобуд» від 11.08.2005р. про 100 відсоткове фінансування загальної площі об»єкту фінансування. Також рішення Святошинського районного суду м.Києва від 26.05.2011 року яким за ОСОБА_1 визнано майнове право на отримання в натурі об»єкту будівництва - однокімнатної квартири № 87, загальною площею 60,32 кв.м. в будинку 69-б по вул. Ірпінській в м.Києві та право власності на частку в об»єкті незавершеного будівництва - однокімнатну квартиру № 87, загальною площею 60,32 кв.м. в будинку 69-б по вул. Ірпінській в м.Києві, загальною площею 60,32 кв.м. поверх 17, що випливає з договору будівельного підряду № 69-б/87 від 09.08.2005 року.

Суд не приймає до уваги посилання представника відповідача ТОВ «Екобуд» на те, що власником обєкта будівництва до здачі замовнику (ОСОБА_1П.) є ТОВ «Екобуд», як на підставу правомірності укладення договору іпотеки з наступних підстав.

Пунктом 7.1 Договору будівельного підряду № 69-б/87 від 09.08.2005 року передбачено, що власником обєкта будівництва, який сторони визначити як квартиру № 87 загальною площею 60,32 кв.м. на 17 поверсі будинку № 69-Б по вулиці Ірпінській в м. Києві, до здачі Замовнику (ОСОБА_1 ) є Підрядник (ТОВ «Екобуд»).

Оцінюючи пункт 7.1 Договору підряду з точки зору чинного законодавства, суд приходить до висновку про правову некоректність його формулювання. Із змісту ст. 331 ЦК України вбачається, що право власності на обєкти незавершеного будівництва виникає з моменту державної реєстрації. Державну реєстрацію квартири АДРЕСА_2, як обєкта незавершеного будівництва, що належить на праві власності ТОВ «Екобуд», проведено не було. Тобто до здачі обєкта замовнику (ОСОБА_1П.), що може відбутися лише після введення будинку в експлуатацію, ніхто, навіть підрядник (ТОВ «Екобуд») не може бути власником цього майна.

З наданих приватним нотаріусом ОСОБА_2 письмових пояснень вбачається, що при укладені спірного договору іпотеки ТОВ «Екобуд» не було надано Договору підряду № 69-б/87 від 09.08.2005 року, як доказ належності саме ТОВ «Екобуд» майнових прав зокрема на квартиру АДРЕСА_2.

Таким чином спірний договір іпотеки в частині передачі в іпотеку майнових прав на квартиру АДРЕСА_3, укладений ТОВ «Екобуд» за відсутності майнових прав на дане майно та без згоди ОСОБА_1 і його дозволу передати спірну квартиру в іпотеку.

Укладення ТОВ «Екобуд» іпотечного договору щодо квартири АДРЕСА_3 за відсутності майнових прав на дане майно суперечить положенням ч. 2 ст. 583 Цивільного кодексу України. Крім того майнові права на обєкт незавершеного будівництва на момент укладення спірного іпотечного договору не могли бути предметом іпотеки. Тому позовні вимоги щодо визнання такого недійсним в частині передачі в іпотеку ПАТ АКБ «Київ» квартири АДРЕСА_3, є обґрунтованими та підлягають задоволенню.

Відповідно до п. 253 Інструкції Про вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, затвердженої наказом Міністерства юстиції України від 03.03.2004 року № 20/5 нотаріус знімає заборону щодо відчуження нерухомого майна, що підлягають державній реєстрації за заявою заставодавця (іпотекодавця) в разі виконання рішення суду договору застави (іпотеки) недійсним.

На підставі викладеного та керуючись ст.ст. 203, 215, 583 Цивільного кодексу України, п. 253 Інструкції Про вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, затвердженої наказом Міністерства юстиції України від 03.03.2004 року № 20/5, ст.ст. 10, 11, 57, 60, 61, 209, 212-215, 292, 294 ЦПК України, суд

ВИРІШИВ :

Позов ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Екобуд», Публічного акціонерного товариства «Акціонерний комерційний банк «КИЇВ», третя особа: Приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу ОСОБА_2 про визнання частково недійсним іпотечного договору майнових прав, задовольнити.

Визнати недійсним іпотечний договір майнових прав від 18.09.2007 року, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу ОСОБА_2 за № 371-д і зареєстрованого в Державному реєстрі іпотек за №5680999, в частині передання в іпотеку майнових прав на однокімнатну квартиру № 87, загальною площею 60,32 кв.м., яка розташована на 17 поверсі багатоквартирного будинку № 69-б по вул. Ірпінській у м.Києві, зняти заборону відчуження нерухомого майна з майнових прав на квартиру АДРЕСА_1, вилучити запис є Єдиного державного реєстру заборон відчуження об»єктів нерухомого майна, а саме заборону відчуження майнових прав на квартиру АДРЕСА_1 та виключити з Державного реєстру іпотек інформацію про обтяження іпотекою майнових прав на квартиру АДРЕСА_1, яка внесена у зв»язку з посвідченням приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу ОСОБА_2 договору іпотеки від 18.09.2007 року.

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Екобуд» на користь ОСОБА_1 судові витрати по справі - судовий збір в розмірі 4,25 грн., витрати на інформаційно-технічне забезпечення розгляду справи в розмірі 18,50 грн. та з Публічного акціонерного товариства «Акціонерний комерційний банк «КИЇВ» на користь ОСОБА_1 судові витрати по справі - судовий збір в розмірі 4,25 грн., витрати на інформаційно-технічне забезпечення розгляду справи в розмірі 18,50 грн.

Заочне рішення може бути переглянуто судом, що його ухвалив за письмовою заявою відповідача.

Заяву про перегляд заочного рішення може бути подано протягом 10 днів з дня отримання його копії.

Заочне рішення набирає законної сили на загальних підставах, визначених ЦПК України.

Суддя