Справа № 2-0571-2010
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

16 вересня 2010 року Красногвардійський районний суд м. Дніпропетровська в складі:

головуючої судді Дубіжанської Т.О.

при секретарі Сорокіної А.С.

за участю позивачів ОСОБА_1, ОСОБА_2

за участю представника позивача ОСОБА_2. ОСОБА_3

за участю відповідачки ОСОБА_4

за участю представника відповідачки ОСОБА_5

за участю представника відповідача ТОВ «Електа»

та третьої особи ОСОБА_6

розглянувши у відкритому судовому засіданні у м. Дніпропетровську справу за позовом ОСОБА_1, ОСОБА_2 до ОСОБА_4, третя особа ОСОБА_6 про визнання дійсним договору купівлі-продажу квартири і визнання права власності на квартиру за зустрічним позовом ОСОБА_4 до ОСОБА_1, ОСОБА_2, ОСОБА_6, Товариства з обмеженою відповідальністю «Електа» про розірвання договорів найму квартири та виселення та за позовом ОСОБА_4 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Електа» про стягнення заборгованості за договором оренди, -

В С Т А Н О В И В:

В серпні 2005 року позивачі ОСОБА_1 та ОСОБА_2 звернулися до суду з позовною заявою, в якій просили визнати договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1, укладеного 03.01.2002 року між ОСОБА_1, ОСОБА_2 та ОСОБА_4 дійсним та визнати право власності на ? частину зазначеної квартири за ОСОБА_7 та на ? частину за ОСОБА_2 В обґрунтування своїх вимог позивачі вказали на те, що 03.01.2002 року між ними та відповідачкою була укладена угода купівлі-продажу квартири в простій письмовій формі з розстрочкою платежу. Після укладення договору квартира знаходилася у користуванні позивачів. 03.08.2004 року між позивачами та відповідачкою було здійснено остаточний розрахунок за спірну квартиру, про що була складена розписка. Крім того, відповідачка 30.07.2007 року видала дві довіреності, якими уповноважила ОСОБА_6 та ОСОБА_2 розпоряджатися, продати за ціну та на умовах на свій розсуд по ? частині спірної квартири, проте оформити квартиру було неможливо, так як відповідачка з невідомих причин скасувала видані нею довіреності. Таким чином, позивачі вимушені звернутися до суду з даним позовом для захисту своїх порушених прав.

В жовтні 2005 року ОСОБА_4 звернулася до суду з зустрічною позовною заявою, в якій просила визнати договір купівлі-продажу квартири у розстрочку від 03.01.2002 року неукладеним і зобовязати ОСОБА_7 та ОСОБА_2 прийняти суму грошей в розмірі еквівалентом 10 100 доларів США, спонукати ОСОБА_7, ОСОБА_2 та ОСОБА_6 усунути перешкоди в користуванні житловим приміщенням квартирою № 6 в будинку № 75-Б по пр. Пушкіна в м. Дніпропетровську шляхом звільнення квартири від речей, які використовувалися ними для господарської діяльності, оплатити всі комунальні платежі за період оренди квартири, оплатити рахунки за телефон згідно договору оренди телефону з Укртелекомом, приведення квартири в належні санітарні умови.

13.10.2009 року ОСОБА_4 звернулася до суду з позовом про стягнення з ТОВ „Електа суми заборгованості за договором оренди.

Ухвалою Красногвардійського районного суду м. Дніпропетровська від 28.01.2010 року справу за позовом ОСОБА_1, ОСОБА_2 до ОСОБА_4, третя особа ОСОБА_6 про визнання дійсним договору купівлі-продажу квартири і визнання права власності на квартиру і за зустрічним позовом ОСОБА_4 до ОСОБА_1, ОСОБА_2, ОСОБА_6, Товариства з обмеженою відповідальністю „Електа про розірвання договорів купівлі-продажу і найму квартири та виселення та справу за позовом ОСОБА_4 до Товариства з обмеженою відповідальністю „Електа про стягнення заборгованості за договором оренди, обєднано в одне провадження.

В судовому засіданні позивачі за первісним позовом підтримали свої позовні вимоги та просили їх задовольнити, посилаючись на підстави зазначені в позовній заяві. В задоволенні позовних вимогах ОСОБА_4 просили відмовити, посилаючись на те, що договір оренди був укладений формально, для того, щоб можливо було укласти договір з „Укртелекомом, так як вони займали квартиру відповідачки для своєї господарської діяльності. Відповідачка до них ніяких вимог щодо орендної плати не предявляла і в договорі оренди такі вимоги не ставила. Вони фактично в 2002 році купили у відповідачки квартиру № 6 будинку № 75-Б на пр. Пушкіна в м. Дніпропетровську, за неї вони повністю сплатили обумовлену суму, а тому вважають що нічого відповідачці не винні.

Представник позивачів за первісним позовом в судовому засіданні підтримав позовні вимоги та просив їх задовольнити, посилаючись на підстави зазначені в позовній заяві, а також вказав на те, що за домовленістю сторін позивачами за первісним позовом була здійснена доплата відповідачці в сумі 4 000 доларів США, а також надана сума в розмірі 220 грн. за оформлення останньою відповідних документів в бюро технічної інвентаризації. Таким чином, сторони домовилися, щодо усіх істотних умов договору, позивачами виконані всі вимоги та обовязки по договору і вони фактично є власниками квартири АДРЕСА_1. Намагаючись вирішити спірні питання позивачі неодноразово зверталися до відповідачки, але вона вимагає звільнити квартиру. В задоволенні позовних вимогах ОСОБА_4 просив відмовити.

Відповідачка за первісним позовом в судовому засіданні первісні позовні вимоги не визнала та просила відмовити в їх задоволенні, посилаючись на те, що вона дійсно укладала домашню угоду щодо купівлі-продажу частини квартири АДРЕСА_1, з умовою, що вона за отримані від позивачів кошти зможе собі придбати квартиру, але позивачі довго виплачували їй обумовлені кошти, за цей період ціни на квартири значно підвищилися, а тому вона не змогла знайти собі житло і запропонувала позивачам сплачені ними кошти зарахувати в рахунок орендної плати, як було зазначено у вказаній угоді. 4 000 доларів США вона прийняла від позивачів в якості орендної плати за квартиру, це не була доплата за договором купівлі-продажу. ОСОБА_4 неодноразово змінювала та уточнювала свої вимоги, остаточно просила суд розірвати договір найму квартири АДРЕСА_1, укладений 03.01.2002 року між ОСОБА_1, ОСОБА_2 і ОСОБА_4, стягнути з ОСОБА_1 та ОСОБА_2 на користь ОСОБА_4 заборгованість по орендній платі у розмірі 10 100 доларів США, що станом на 31.05.2010 року в еквіваленті згідно офіційного курсу НБУ складає 80 047 грн. 55 коп., розірвати договір найму квартири АДРЕСА_2, укладений 01.03.2002 року між ТОВ „Електа та ОСОБА_4, виселити ОСОБА_1, ОСОБА_2 та ОСОБА_6 з вказаної квартири без надання їм іншого житла.

Представник відповідачки за первісним позовом в судовому засіданні первісні позовні вимоги не визнав та просив відмовити в їх задоволенні. Уточнені позовні вимоги ОСОБА_4 підтримав в повному обсязі та просив їх задовольнити, посилаючись на те, що між ОСОБА_4 та ОСОБА_8, ОСОБА_2 була укладена домашня угода купівлі-продажу квартири, за якою відповідачі зобовязалися у строк до квітня 2004 року виплатити ОСОБА_4 10 500 доларів США. Але до квітня 2004 року вказана сума сплачена не була. За період з січня 2002 року по серпень 2004 року ціни на житло зросли в декілька разів і вона не мала змоги купити на запропоновані гроші собі інше житло, тому скористалася правом відмови від продажу згідно умови домашнього договору від 03.01.2002 року, яке передбачено п. 2.1 Договору. Прийняти гроші від ОСОБА_4 вони відмовилися. З 03.01.2002 року по серпень 2005 року відповідачі не сплачували за комунальні послуги. Крім цього між ОСОБА_4 та ТОВ „Електа 01.03.2002 року, засновниками якої є відповідачі, був укладений договір оренди спірної квартири. Наймачі використовують житло не за призначенням, що підтверджується Актами, там знаходяться склади для оптової торгівлі, а тому ОСОБА_4 неодноразово зверталася до них про звільнення вказаного приміщення.

Третя особа за первісним позовом та представник відповідача за зустрічним та обєднаним позовом ОСОБА_6 в судовому засіданні підтримав первісні позовні вимоги та просив їх задовольнити, в задоволенні зустрічних та обєднаних позовних вимогах просив відмовити.

Вислухавши сторони та вивчивши матеріали справи, суд вважає, що в задоволенні первісних позовних вимог необхідно відмовити, а позовні вимоги ОСОБА_4 необхідно задовольнити частково з наступних підстав.

У судовому засіданні встановлено, що 03.01.2002 року між ОСОБА_1, ОСОБА_2 та ОСОБА_4 було укладено Договір купівлі продажу квартири в розстрочку в простій письмовій формі, відповідно до якого ОСОБА_1 та ОСОБА_2 зобовязалися починаючи з квітня 2002 року по вересень 2002 року виплачувати ОСОБА_4 на протязі шести місяців суму еквівалентну 200 доларів США щомісячно, в загальному розмірі 1 200 доларів США, а з жовтня 2002 року на протязі вісімнадцяти місяців, виплачувати щомісячно суму еквівалентну 500 доларів США, загальна сума оплати становить 10 500 доларів США, оплату здійснити до квітня 2004 року (а.с. 8 т. 1). ОСОБА_4 30.07.2004 року були видані дві довіреності, якими вона уповноважила ОСОБА_6 та ОСОБА_2 розпоряджатися, продати за ціну та на умовах на свій розсуд по ? частині спірної квартири (а.с. 11, 15 т. 1). 22.07.2005 року зазначені довіреності ОСОБА_4 були відмінені, що підтверджується листами Третьої Дніпропетровської державної нотаріальної контори м. Дніпропетровська від 22.07.2005 року (а.с. 14, 17 т. 1).

ОСОБА_9 п. 13 Постанови Пленуму Верховного Суду України від 06.11.2009, № 9 "Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними - вирішуючи спір про визнання правочину, який підлягає нотаріальному посвідченню, дійсним, судам необхідно враховувати, що норма частини другої статті 220 ЦК не застосовується щодо правочинів, які підлягають і нотаріальному посвідченню, і державній реєстрації, оскільки момент вчинення таких правочинів відповідно до статей 210 та 640 ЦК пов'язується з державною реєстрацією, тому вони не є укладеними і не створюють прав та обов'язків для сторін.

Враховуючи вищевикладене, суд приходить до висновку що вимоги ОСОБА_1 та ОСОБА_2 щодо визнання договору купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1 дійсним та визнати право власності на ? частину зазначеної квартири за ОСОБА_7 та на ? частину за ОСОБА_2, не підлягають задоволенню, оскільки як вбачається з тексту самого договору, це є лише попереднім договором, який забезпечував виконання зобовязання в подальшому сторонами, а не договором купівлі-продажу. ОСОБА_4 відмовилася від нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу. Крім того договір купівлі-продажу підлягає нотаріальному посвідченню та момент його вчинення повязується з державною реєстрацією, тому він не є укладеним і не створює прав та обовязків для сторін.

Як встановлено в судовому засіданні 01.03.2002 року між ОСОБА_4 та ТОВ „Електа було укладено Договір № 1, за яким ОСОБА_4 передає, а ТОВ „Електа приймає в майновий найм, платне користування житлове приміщення, а саме квартиру АДРЕСА_3, загальною площею 67 кв.м.

Відповідно до ч. 1 ст. 815 ЦК України - наймач зобов'язаний використовувати житло лише для проживання у ньому, забезпечувати збереження житла та підтримувати його в належному стані.

У відповідності до ч. 4 ст. 825 ЦК України - якщо наймач житла або інші особи, за дії яких він відповідає, використовують житло не за призначенням або систематично порушують права та інтереси сусідів, наймодавець може попередити наймача про необхідність усунення цих порушень. Якщо наймач або інші особи, за дії яких він відповідає, після попередження продовжують використовувати житло не за призначенням або порушувати права та інтереси сусідів, наймодавець має право вимагати розірвання договору найму житла.

Як вбачається з Акту КП ЖРЕП Красногвардійського района м. Дніпропетровська від 20.10.2008 року, при обстеженні квартир в будинку № 75-Б по пр. Пушкіна в м. Дніпропетровську, в квартира № 6 зазначеного будинку знаходиться офіс фірми „Електа (а.с. 35 т. 3). ОСОБА_9 обстеження квартир № 6 будинку № 75-Б по пр. Пушкіна в м. Дніпропетровську від 18.02.2009 року, зазначена квартира знаходиться в незадовільному стані, квартира фірмою „Електа використовується не за призначенням (а.с. 36 т. 3). ОСОБА_4 на адресу ТОВ „Електа 27.08.2009 року було надіслано попередження про припинення використання її квартири не за призначенням, а саме в виробничих цілях (а.с. 37 т. 3).

Відповідно до п. п. 3.1, 3.3 Договору найму № 1 від 01.03.2002 року вартість послуг по Договору встановлюється сумою рахунків, виставлених Орендатору за весь період дії Договору, платежі проводяться щомісячно на протязі трьох банківських днів на підставі виставленого рахунку (а.с. 32-33).

Враховуючи вищевикладене, суд приходить до висновку, що ТОВ „Електа використовують квартиру АДРЕСА_1 не за призначенням, не забезпечують збереження житла та не підтримують його в належному стані. Крім того ТОВ „Електа не виконують свої зобовязання за Договором найму щодо сплати послуг за виставленими ОСОБА_4 рахунками, що підтверджується в судовому засіданні поясненнями сторін. А тому суд вважає за можливе розірвати договір найму квартири АДРЕСА_4, укладений 01 березня 2002 року між ОСОБА_4 та ТОВ «Електа».

Що стосується позовних вимог ОСОБА_4 щодо розірвання договору найму квартири з ОСОБА_1 та ОСОБА_2 та виселення ОСОБА_1, ОСОБА_2 та ОСОБА_6 з вказаної квартири без надання їм іншого житла, то вони є безпідставними та не підлягають задоволенню, оскільки в судовому засіданні встановлено, що ОСОБА_4 з ОСОБА_1 та ОСОБА_2 укладала попередній договір купівлі-продажу спірної квартири, а не договір найму. Договір найму був укладений 01.03.2002 року з ТОВ „Електа, директором якого є ОСОБА_6, вимог щодо виселення ТОВ „Електа зі спірної квартири ОСОБА_4 суду не предявляла.

Відповідно до ст. 526 ЦК України - зобов'язання повинні виконуватися належним чином і у встановлений термін, відповідно закону, договору.

Як вбачається з матеріалів справи ОСОБА_4 на адресу ТОВ „Електа було надіслано Рахунок № 1 про орендну плату в сумі 95 865 грн. за 83 місяці лише 01.02.2009 року та надіслано Рахунок № 2 від 02.09.2009 року про орендну плату в сумі 108 000 грн. за 90 місяців (а.с. 30, 31).

Оскільки згідно умов договіру найму вбачається, що оплата здійснюється на підставі виставленого рахунку, суд вважає, що заборгованість по орендній платі повинна нараховуватися лише з моменту виставлення рахунку, а саме з 01.02.2009 року.

Таким чином, з 01.02.2009 року до 02.09.2009 року ТОВ „Електа належало до сплати 8 085 грн. за 7 місяців оренди, а з 02.09.2009 року до 15.09.2010 року (до моменту винесення рішення) 15 000 грн. за 12 місяців та 15 днів, а всього за 19 місяців та 15 днів 23 085 грн. ТОВ „Електа не виконують належним чином свої зобовязання за Договором найму щодо сплати послуг за виставленими ОСОБА_4 рахунками, що підтверджується в судовому засіданні поясненнями сторін. А тому, суд приходить до висновку, що необхідно з ТОВ „Електа стягнути на користь ОСОБА_4 заборгованість по орендній платі у розмірі 23 085 грн.

Відповідно до ч. 1 ст. 79, ч. 3 ст. 88 ЦПК України з ТОВ „Електа на користь ОСОБА_4 судовий збір в сумі 230 грн. 85 коп. та витрати на інформаційно-технічне забезпечення розгляду справи в сумі 120 грн., а всього 350 грн. 85 грн.

На підставі викладеного, керуючись ст. ст. 526, 815, 825 ЦК України, ст. ст. 10, 57-61, 209, 212-215 ЦПК України, суд, -

В И Р І Ш И В:

В задоволенні позову ОСОБА_1, ОСОБА_2 до ОСОБА_4, третя особа ОСОБА_6 про визнання дійсним договору купівлі-продажу квартири і визнання права власності на квартиру відмовити.

Зустрічний позов ОСОБА_4 до ОСОБА_1, ОСОБА_2, ОСОБА_6, Товариства з обмеженою відповідальністю «Електа» про розірвання договорів найму квартири та виселення задовольнити частково.

Розірвати договір найму квартири АДРЕСА_4, укладений 01 березня 2002 року між ОСОБА_4 та Товариством з обмеженою відповідальністю «Електа».

Позов ОСОБА_4 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Електа» про стягнення заборгованості за договором оренди задовольнити частково.

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Електа» на користь ОСОБА_4 заборгованість по арендній платі у розмірі 23 085 грн., судові витрати по справі у розмірі 350 грн. 85 коп.

В задоволенні решти позовних вимог відмовити.

Рішення може бути оскаржене в апеляційному порядку до апеляційного суду Дніпропетровської області через Красногвардійський районний суд м. Дніпропетровська шляхом подачі в 10-денний строк з дня проголошення рішення апеляційної скарги. Особи, які брали участь у справі, але не були присутні у судовому засіданні під час проголошення судового рішення, можуть подати апеляційну скаргу протягом десяти днів з дня отримання копії цього рішення.

Суддя Т.О. Дубіжанська