Новоодеський районний суд Миколаївської області
Справа № 2-461
Р І Ш Е Н Н Я

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

13 травня 2010 року Новоодеський районний суд Миколаївської області

в складі : головуючого судді Баранкевич В.О.

при секретарі Андрусенко В.А.

за участю представника позивача ОСОБА_1,

третіх осіб ОСОБА_2, ОСОБА_3, представників третьої особи Новоодеської міської ради ОСОБА_4, ОСОБА_5,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в м. Нова Одеса справу за позовом ОСОБА_6 до ОСОБА_7 та ОСОБА_8 про визнання договорів недійсними, -

В С Т А Н О В И В:

У квітні 2009 року ОСОБА_6 звернувся з позовом до ТОВ «Кашперовське родовище» та ОСОБА_7 про визнання угоди недійсною.

Позивач зазначав, що на підставі нотаріально посвідченого договору купівлі-продажу від 24 липня 2008 року він є власником комплексу будівель та споруд по вул. Леніна,4 у м. Нова Одеса, до складу яких входить прохідна літ. О-1 та кам'яна огорожа № 1-4. До складу цього цілісного майнового комплексу також входила кафе їдальня, що розташована за цією ж адресою. 07.09.2001 року ВАТ «КЗБМ» в особі головного бухгалтера ОСОБА_9 продало кафе їдальню ОСОБА_7, договір купівлі продажу було посвідчено на товарній біржі «Ріко Альянс». Здійсненню прав власника ОСОБА_6 перешкоджає наявність договорів купівлі - продажу на ці об'єкти у іншої особи - відповідача ОСОБА_7

26 листопада 2003 року від імені директора ТОВ «Кашперовське родовище» ( ТОВ «КР») ОСОБА_8, як продавця, та ОСОБА_7, як покупця, укладено письмовий договір купівлі-продажу прохідної О-1 площею 12.2 кв.м та кам'яної огорожі №1-3. На підставі копії цього договору 13 лютого 2008 року Новоодеська міська рада оформила право власності на будівлю-прохідну літ.О-1, а 18 лютого та 13 березня 2008 року ОСОБА_7 видані свідоцтва про право власності на огорожу №1 та прохідну.

Позивач ОСОБА_6 просить визнати не дійсними вказані договори купівлі продажу, посилаючись на те, що їх укладено з порушенням вимог закону, оскільки підписано не власником цього майна та у непередбаченій законом формі. Також позивач просить суд зобовязати ОСОБА_7 привести прохідну та камяну огорожу в той стан, в якому вони були до будівництва на їх місці пункту технічного обслуговування автомобілів, шляхом знесення двох гаражних боксів, які були прибудовані до прохідної, будівлі складу, інших прибудов та відновити огорожу, на місці якої було побудовано пункт технічного обслуговування автомобілів.

До участі у справі в якості відповідача залучено ОСОБА_8 та як третіх осіб, учасників інших угод щодо спірного майна - відкрите акціонерне товариство «Олександрівський гранітний кар'єр» (ВАТ «ОГК»), ОСОБА_3, ОСОБА_2 і Новоодеську міську раду.

У судовому засіданні позивач позов підтримав та пояснив, що на підставі нотаріально посвідченого договору купівлі-продажу від 24 липня 2008 року він є власником комплексу будівель та споруд по вул. Леніна,4 у м. Нова Одеса, до складу яких входить прохідна літ. О-1 та кам'яна огорожа № 1-4. Але здійсненню ним прав власника перешкоджає наявність договору купівлі - продажу на частину цих же об'єктів у іншої особи - відповідача ОСОБА_7 Крім того позивач пояснив, що до складу цілісного майнового комплексу входить також кафе їдальня, що розташована за цією ж адресою і є невідємною частиною цілісного майнового комплексу.

Відповідачі ОСОБА_7 та ОСОБА_10 в судове засідання не зявилися, хоча належним чином були повідомлені про час і місце розгляду справи. В справі є всі наявні дані для розгляду справи. Позивач та треті особи погодилися на розгляд справи у відсутності відповідачів та представника відповідача ОСОБА_7

Судом встановлено, що ВАТ «Кашперовському заводу будівельних матеріалів» (ВАТ « КЗБМ») належав на праві власності майновий комплекс по вул. Леніна,4 , який складався з адміністративної споруди літ.А-2, блочного цеху літ.Б-1, котельної літ. В-1, електротрансформаторної Г-1, центрального складу літ. Д-1, складу Е-1, підвалу Ж-1, складу ПММ літ. 3-1,- заправки літ. 1-1, мехмайстерні літ.К-1, водонапорної вежі літ. Л-1, побутової будівлі літ. М-1, прохідної кам'яної літ.О-1, огорожі № 1-4, споруди № 5, що складало 81/100 частину всього майна.

22 вересня 2003 року між ВАТ «КЗБМ» та ВАТ «ОГК» було укладено договір купівлі-продажу вказаного майнового комплексу.

13 листопада 2003 року ВАТ «ОГК» продав ці об'єкти ТОВ «КР».

Однак, рішенням господарського суду Миколаївської області від 25 жовтня 2005 року цей договір визнано недійсним, після чого 30 листопада 2005 року в реєстрі права власності на нерухоме майно право власності на 81/100 частину майнового комплексу було зареєстровано за ВАТ «ОГК».

Повернувши собі право власності на майновий комплекс, в тому числі прохідну та огорожу, ВАТ «ОГК» відкрито володів своїм майном, а його право ніхто не оспорював.

Оскільки вказане майно складало окремий майновий комплекс, то на підставі рішення Новоодеського виконкому № 122 від 11 червня 2008 року ВАТ «ОГК» було видано свідоцтво про право власності на майно як на цілу частку.

19 червня 2008 року ВАТ «ОГК» уклав нотаріально посвідчений договір купівлі-продажу цих будівель та споруд, які раніше складали 81/100 частину майнового комплексу, у тому числі прохідної літ О-1 та кам'яної огорожі, з громадянами ОСОБА_3 та ОСОБА_2. Після укладення договору, зареєстрованого в держаному реєстрі правочинів, 20 червня 2008 року ОСОБА_3 та ОСОБА_2 зареєстрували свої права в реєстрі прав власників майна.

24 липня 2008 року ОСОБА_3 та ОСОБА_2 діючи як фізичні особи, за нотаріально посвідченим договором купівлі-продажу продали ці об'єкти фізичній особі ОСОБА_6.

Договір того ж дня був зареєстрований в реєстрі правочинів та переданий продавцями ОСОБА_6 за актом прийому - передачі майна.

28 липня 2008 року його право власності, як фізичної особи, зареєстровано в реєстрі прав власності на нерухоме майно .

Відповідно до ст.ст.334,657 ЦК України право власності на об'єкти нерухомості за договором купівлі - продажу виникає з моменту реєстрації нотаріально посвідченого договору.

Так як договір купівлі-продажу від 24 липня 2008 року укладено належними власниками цього майна, у передбаченій законом нотаріальній формі, з наступною державною реєстрацією договору та прав на нерухоме майно, ОСОБА_6 є добросовісним набувачем за вказаним договором, власником спірного майна та має право на захист від порушень його прав іншими особами.

Однак ОСОБА_6 має перешкоди у здійсненні його права власності на частку придбаного майна - огорожу та прохідну літ. О-1 за таких обставин.

07 вересня 2001 року ОСОБА_7 як фізична особа придбав за договором купівлі - продажу укладеному від імені ВАТ «КЗБМ» кафе - столову літ. А-2, що складало 2/25 від майна товариства. Це право власності було зареєстровано в реєстрі прав на нерухоме майно.

30 січня 2008 року , під час, коли спірні огорожа та прохідна знаходилося у правомірному володінні ВАТ «ОГК», ОСОБА_7 звернувся з заявою до голови виконкому Новоодеської міськради з заявою про оформлення права власності на кафе з виділенням в окрему адресу.

Новоодеський міськвиконком виніс рішення № 34 від 13.02.2008 року про оформлення права власності за ОСОБА_7 не лише на кафе, а й прохідну з зазначенням іншій її адреси на відміну від кафе (вул. Леніна, 4) - вул. Леніна, 4-Д.

На підставі цього рішення ОСОБА_7 було видано два свідоцтва про право власності на об'єкти: 18.02.08 р. про право власності на кафе літ А-2, по вул. Леніна , 4, а також на огорожу №1 та 13.03.08 р. про право власності на прохідну по вул. Леніна, 4 Д, яку він тоді ж реєструє в реєстрі прав власників на нерухоме майно під літ. А-1 за новою адресою.

Законність рішення міськвиконкому, який порушив порядок розгляду питання при видачі свідоцтв ОСОБА_7 на вказані об'єкти перевіряється в порядку адміністративного провадження за позовом ОСОБА_6

Проте, однією з підстав видачі ОСОБА_7 правовстановлюючих документів на прохідну та огорожу став не лише вказаний договір, а й надана ним копія договору купівлі - продажу прохідної площею 12,2 кв.м. під літ. О-1 і кам'яної огорожі №№1-3, укладеного в простій письмові формі з датою - 26 листопада 2003 року, який складено від імені директора ТОВ «КР» - ОСОБА_8, як продавця, та ОСОБА_7, як покупця та акт прийому - передачі від 26 листопада 2006 року.

В свою чергу ОСОБА_7 оригіналу договору купівлі - продажу від 26 листопада 2003 року та акту прийому - передачі майна не надав. Його посилання на те, що ці документи у нього були украдені, не можуть бути взяті до уваги, оскільки з часу укладення договору, тобто з 2003 року, оригінал договору жодній установі, або організації, а також в БТІ ОСОБА_7 не надавався. Питання про реєстрацію права власності він порушив лише у лютому 2008 року. Не було оригіналу договору, й при розгляді вказаної справи у господарському суді, де ТОВ «КР» визнало позовні вимоги ВАТ «ОГК» і на продаж спірного майна іншій особі не посилалось.

Крім того, з матеріалів справи вбачається, що об'єктом продажу за договором від 26 листопада 2003 року стали будівля (прохідна) та споруда (кам'яної огорожа), які відокремлювали комплекс, забезпечували вхід до нього, і за своїм призначенням не могли бути об'єктами для окремого використання іншими особами, а тому і об'єктами продажу.

До того ж, спірні прохідна та огорожа входили до складу 81/100 частин майнового комплексу колишнього ВАТ «КЗБМ». За умов їх відчуження за спірним договором була б визначена інша часка, яку вони складали у власності товариства. Однак, цього зроблено не було, а частка, яку складає спірне майно, взагалі не визначалася. На грудень 2005 року майно, яке належало ВАТ «КЗБМ», було розподілено між ВАТ ОГК (81/100), ОСОБА_7 ( 2/25) і ОСОБА_11 (11/100).

Отже, як би ОСОБА_7 дійсно придбав прохідну та огорожу у 2003 році, то його частку була б збільшено, а частку інших співвласників - зменшено.

Те, що спірне майно ОСОБА_7 не продавалося належною особою, підтверджується і іншими доказами.

За умовами договору від 26 листопада 2003 року вартість прохідної та огорожі визначена у 5263 грн., які ОСОБА_7 мав сплатити до 31 грудня 2004 року, тобто протягом більш ніж року.

Отже, будь-яких належних доказів того, що ці кошти продавцем були сплачені, ОСОБА_7 не надав. Навпаки, усі наведені докази підтверджують те, що договір купівлі - продажу від 26 листопада 2003 року від імені продавця підписано невідомою особою, яка не мала права на укладання договору про відчуження спірного майна від імені юридичної особи.

Крім того при укладенні договору купівлі продажу кафе їдальні № 2-228 від 07.09.2001 року між ОСОБА_7 та ВАТ «КЗБМ», посвідченого на Універсальній товарній біржі «Ріко Альянс» від імені ВАТ «КЗБМ» договір був підписаний головний бухгалтером, яка не мала повноважень на продаж цього майна. Довіреність, що була надана нею, відповідно до наказу Мінстату України від 26.06.1996 року № 192 є первинним бухгалтерським документом та направлена на представництво інтересів юридичної особи перед третіми особами з метою отримання товарно матеріальних цінностей. Тобто суд вважає, що головний бухгалтер ВАТ «КЗБМ» не є особою, яка мала право на підписання договору купівлі продажу нерухомого майна.

Відповідно до ст.48 ЦК УРСР, який діяв на час укладання договорів, угоди, які не відповідають вимогам закону, є недійсними.

Ця норма застосовувалась при порушенні встановленого порядку вчинення дій, спрямованих на встановлення, зміну чи припинення цивільних прав та обов'язків.

До введення в дію ЦК України 2003 року судова практика вважала дотриманням такого порядку, зокрема, вимоги закону щодо форми угоди, вільного волевиявлення сторін та відповідність волі сторін угоди.

Угода, укладена з порушення правил ст.48 УК УРСР не створювала жодних юридичних наслідків, а тому вважалась нікчемною угодою.(Правила ст.48 ЦК УРСР відповідають положенням ч. 1 ст.215 та ст.203 ЦК України).

Спираючись на досліджені докази, суд вважає встановленим, що письмовий договір купівлі-продажу від 26 листопада 2003 року ( якщо такий і було укладено при відсутності оригіналу) підписано особою, яка не мала повноважень на розпорядження майном ТОВ «КР», а волевиявлення власника на відчуження майна не було. Крім того, суд також вважає, що договір купівлі продажу кафе їдальні № 2-228 від 07.09.2001 року між ОСОБА_7 та ВАТ «КЗБМ», посвідченого на Універсальній товарній біржі «Ріко Альянс» від імені ВАТ «КЗБМ» також був підписаний особою, яка не мала повноважень на розпорядження майном ВАТ «КЗБМ».

Тому, вказані договори є такими, що укладено з порушенням встановленого порядку вчинення дій, спрямованих на встановлення, зміну чи припинення цивільних прав та обов'язків, що відповідно до ст.48 ЦК УРСР є підставою його недійсності, як нікчемної угоди.

Враховуючи викладене, суд вважає, що позов підлягає задоволенню.

Застосування судом правил ч.2 ст.48 ЦК УРСР щодо реституції суд вважає недоцільним. Так, ТОВ «КР» ліквідовано з виключенням з реєстру юридичних осіб 2 грудня 2008 року. Майно за згодою ТОВ «КР» перейшло у власність ТОВ «ОГК», потім ОСОБА_2 та ОСОБА_3, і добросовісному набувачу ОСОБА_6 Вирішення питання про повернення спірного майна належному власнику може бути вирішено під час розгляду інших цивільних справ щодо спірного майна, які знаходяться у провадженні суду.

Доводи відповідача про те, що ОСОБА_6, не є особою, яка має оспорювати правочин, стороною якого вона не була, є необґрунтованими.

Право на оскарження недійсних (нікчемних) правочинів мають не тільки сторони угоди чи спеціально зазначені в закону особи, а й будь-які зацікавлені особи, що мають безпосередній інтерес у результаті справи, на права та обов'язки яких безпосередньо впливає нікчемний правочин.

Суд вважає, що спір підсудний Новоодеському суду, оскільки ОСОБА_6, одна із сторін у справі, виступає як фізична особа, захищаючи своє право, яке перейшло йому за договором купівлі - продажу як фізичної особі. Щодо відповідачів, то зі змісту спірного договору вбачається, що він укладено не ТОВ «КР», а за текстом його стороною був ОСОБА_8 Крім того укладаючи договір купівлі продажу кафе їдальні відповідач ОСОБА_7 діяв як фізична особа.

Постановляючи рішення суд вважає, що позивач не пропустив строк позовної давності, оскільки дізнався про своє порушене право лише після укладення ним договору купівлі - продажу майна, а саме 24 липня 2008 року.

За таких обставин при наявності недійсної угоди купівлі продажу прохідної та огорожі, суд вважає, що прохідна та огорожа повинні бути приведені відповідачем в той самий стан, в якому вони знаходились до будівництва на їх місці пункту технічного обслуговування автомобілів, шляхом знесення двох гаражних боксів, які були прибудовані до прохідної, будівлі складу, інших прибудов та відновити огорожу, на місці якої було побудовано пункт технічного обслуговування автомобілів.

За таких обставин, .655 ЦК України, керуючись ст.ст.10, 11, 60, 212-215 ЦПК України, суд,

В И Р І Ш И В :

Позов ОСОБА_6 задовольнити.

Визнати недійсним договір купівлі продажу нерухомого майна кафе їдальні за адресою вулиця Леніна, 4 м.Нова Одеса Новоодеського району Миколаївської області від 07.09.2001 року, укладений на Універсальній товарній біржі «Ріко Альянс» між ВАТ «Кашперівський завод будівельних матеріалів» та ОСОБА_7.

Визнати недійсним договір купівлі продажу прохідної та камяної огорожі за адресою вулиця Леніна, 4 м.Нова Одеса Новоодеського району Миколаївської області, укладений 26.11.2003 року між ОСОБА_7 та директором ТОВ «Кашперівське родовище» ОСОБА_12.

Зобовязати ОСОБА_7 привести прохідну (літ. 0-1) та камяну огорожу в той стан, в якому вони були до будівництва на їх місці пункту технічного обслуговування автомобілів, шляхом знесення двох гаражних боксів, які були прибудовані до прохідної, будівлі складу, інших прибудов та відновити огорожу, на місці якої було побудовано пункт технічного обслуговування автомобілів.

Рішення може бути оскаржене повністю або частково до апеляційного суду Миколаївської області через Новоодеський районний суд.

Заяву про апеляційне оскарження рішення суду може бути подано протягом 10 днів з дня проголошення рішення. Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом 20 днів після подання заяви про апеляційне оскарження.

Головуючий