Справа № 2-751/10
№ 2-5808/09
25.01.2010 року Московський районний суд м. Харкова у складі: головуючого Скотаря А.Ю., за участю секретаря Котула Н.С., розглянувши у відкритому судовому засіданні в приміщенні суду в м. Харкові цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2, треті особи: Харківське міське громадське обєднання «Харківський союз ріелтерів та оцінювачів» АН «Аверс», ОСОБА_3 про стягнення авансового платежу та неустойки за попередніми договорами купівлі-продажу квартири, -
ОСОБА_1 звернулась до суду з позовом в якому зазначила, що згідно попереднього договору від 07.10.2007 між нею та ОСОБА_2 21.01.2008 повинно було відбутися укладення договору купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1. Згідно п. 1 зазначеного договору ОСОБА_2 є продавцем, а позивачка покупцем квартири.
За умовами договору про взяття на себе зобовязання укласти договір купівлі продажу від 30.06.2008 сторона, що порушила зобовязання, повинна передати іншій стороні неустойку в розмірі 7000 доларів США.
Згідно договору від 17.11.2008 в разі невиконання зобовязання продавцем, він сплачує покупцю суму авансового платежу, а також неустойку в розмірі 7500 доларів США.
В суді позивачка підтримала позовні вимоги та дала пояснення відповідно до обставин, викладених в позові.
Відповідачка та треті особи до суду не зявились, причин своєї неявки не повідомили, тому суд, на підставі заяви позивачки вважає можливим розглянути справу за їх відсутності і винести заочне рішення.
Суд, вислухавши позивачку, дослідивши матеріали справи, приходить до наступного:
02.10.2007 між ОСОБА_1 і ОСОБА_2 укладений та нотаріально посвідчений попередній договір, відповідно до якого сторони зобовязуються в майбутньому до 21.01.2008 укласти договір купівлі-продажу квартири, за яким ОСОБА_1 буде покупцем, а ОСОБА_2 продавцем. Предметом майбутнього договору купівлі-продажу (основного договору) є квартира АДРЕСА_2, що буде належати ОСОБА_2 після приватизації п. 1, 2 договору (а.с. 10).
В п. 6 попереднього договору сторони передбачили, що ОСОБА_2 є відповідальною за невиконання договору також у випадках відмови від укладення основного договору через відсутність оформлених належним чином документів на квартиру, а саме свідоцтва про право власності на квартиру, а також у разі відмови від продажу співвласника, якщо квартира буде приватизована кількома особами.
Окрім зазначеного вище попереднього договору між позивачкою та ОСОБА_3, яка діяла за дорученням ОСОБА_2, укладено два договори «Про взяття на себе зобовязань укласти договір купівлі-продажу» від 30.06.2008 та від 17.11.2008 (а.с. 8-9).
Ці договори за своєю суттю і змістом є попередніми договорами. Відповідно до першого з них сторони зобовязуються укласти договір купівлі продажу квартири АДРЕСА_2 до 01.09.2008.
За договором від 17.11.2008 укласти основний договір до 01.03.2008, тобто до дати укладення попереднього договору.
Згідно ст. 635 ЦК України попереднім є договір, сторони якого зобов'язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором.
Абзац 4 ч. 1 зазначеної статті передбачає, що попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору.
Відповідно до ч. 2 ст. 635 ЦК України сторона, яка необґрунтовано ухиляється від укладення договору, передбаченого попереднім договором, повинна відшкодувати другій стороні збитки, завдані простроченням, якщо інше не встановлено попереднім договором або актами цивільного законодавства.
Стаття 657 ЦК України зазначає, що договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації.
Тобто, законодавець встановив обовязкову форму договору купівлі-продажу квартири письмова, з нотаріальним посвідченням та наступною державною реєстрацією.
Відповідно до ч. 1 ст. 220 ЦК України у разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним.
Згідно вимог ч. 2 ст. 215 ЦК України недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається.
Аналізуючи викладене вище та зазначені норми закону, суд при вирішенні спору не бере до уваги положення договорів «Про взяття на себе зобовязань укласти договір купівлі-продажу» від 30.06.2008 та від 17.11.2008, як такі, що є нікчемними.
Сам факт укладення зазначених вище договорів може свідчити лише про невиконання попереднього договору від 02.10.2007 в зазначений термін.
Судом витребувана довідка КП «Харківське міськБТІ» за якою право власності на квартиру АДРЕСА_3 на імя ОСОБА_2 не зареєстроване. Цей факт додатково свідчить про невиконання відповідачкою пунктів 2 і 6 попереднього договору.
Згідно ст. 60 ЦПК України кожна сторона зобовязана довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень. Доказуванню підлягають обставини, які мають значення для ухвалення рішення у справі і щодо яких у сторін та інших осіб, які беруть участь у справі, виникає спір.
За ст. 526 ЦК України зобовязання повинно виконуватись належним чином згідно умов договору та вимог ЦК України.
Стаття 546 ЦК України встановлює, що виконання зобовязання може забезпечуватися, окрім іншого, неустойкою, завдатком. Частина 2 вказаної статті передбачає, що договором або законом можуть бути встановлені інші види забезпечення виконання зобовязання.
На підставі викладеного, керуючись ст.ст. 10, 11, 60, 209, 224-226 ЦПК України, ст.ст. 215, 220, 526, 546, 570, 635, 657 ЦК України, -
Позов задовольнити частково.
В іншій частині в задоволенні позову відмовити.
Рішення може бути оскаржене в апеляційному порядку в Апеляційний суд Харківської області через суд першої інстанції шляхом подачі протягом 10 днів з моменту проголошення рішення заяви про апеляційне оскарження і подачі після цього в термін 20 днів апеляційної скарги або в порядку ч. 4 ст. 295 ЦПК України.

Суддя А.Ю. Скотар