Орджонікідзевський районний суд м. Запоріжжя
Справа № 2-10/2010
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

21 вересня 2010 року м. Запоріжжя

Орджонікідзевський районний суд м. Запоріжжя у складі :головуючого судді Рибалко Н.І., при секретарі Польській В.О., розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду м. Запоріжжя цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до управління житлового господарства Запорізької міської ради, КП «ВРЕЖО № 13», приватного підприємця ОСОБА_2 про визнання недійсним договору оренди ,-

ВСТАНОВИВ:

05.05.2006 р. ОСОБА_1М звернулася з позовом до управління житлового господарства Запорізької міської ради, КП «ВРЕЖО № 13», приватного підприємця ОСОБА_2 про розірвання договору оренди нежитлового приміщення №1201/13 від 25.02.2005 р., укладеного управлінням житлового господарства Запорізької міської ради, КП «ВРЕЖО № 13», та приватним підприємцем ОСОБА_2, повернення нежитлового приміщення до спільної сумісної власності мешканців житлового будинку, зазначивши в позові, що рішенням виконавчого комітету Запорізької міської ради № 20/26 від 27.01.2005 р. нежитлове приміщення загальною площею 79.20 кв.м в будинку № 170-Г по пр.Леніна в м.Запоріжжя передано в оренду на 3 роки приватному підприємцю ОСОБА_2 На підставі зазначеного рішення, 25.02.2005 р. між управлінням житлового господарства Запорізької міської ради, КП «ВРЕЖО № 13», та ПП ОСОБА_2 був укладений договір оренди нежитлового приміщення площею 79,20 кв.м, розташованого в будинку № 170-Г по пр.Леніна в м.Запоріжжя. Квартира № 37 зазначеного будинку належить позивачці на праві власності, яка заперечує проти оренди підвалу житлового будинку ПП ОСОБА_2Вважає, що договір оренди підлягає розірванню з наступних підстав. За своїм функціональним призначенням це підвальне приміщення є допоміжним приміщенням житлового будинку та згідно із Законом України «Про приватизацію державного житлового фонду» належить на праві власності всім співвласникам будинку та окремо приватизації не підлягало. Управління житлового господарства Запорізької міської ради здійснило передачу в оренду підвального приміщення, співвласниками якого були власники квартир багатоквартирного будинку без їх згоди на розпорядження нежитловим приміщенням в порушення рішення Конституційного суду України у справі № 1-2/2004 від 02.03.2004 р., ст.10 Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду». Крім того, постановою Орджонікідзевського районного суду м.Запоріжжя від 29.11.2005 р. рішення виконкому № 20/26 від 27.01.2005 р. про передачу в оренду нежитлового приміщення в будинку № 170-Г по пр.Ленінав м.Запоріжжя визнано незаконним та скасовано, у звязку з чим просить у судовому порядку розірвати договір оренди та повернути нежитлове приміщення до спільної сумісної власності мешканців житлового будинку. 19.09.2006 р. ОСОБА_1 уточнила позовні вимоги, в заяві про уточнення просить визнати договір оренди підвального приміщення недійсним з підстав, вказаних у первісному позові.

Справа неодноразово розглядалася судами.

Рішенням Орджонікідзевського районного суду м.Запоріжжя від 14.04.2008 року позов ОСОБА_1 задоволено, визнано недійсним договір оренди нежитлового приміщення площею 79.20 кв.м в житловому будинку 170 Г по пр.Леніна у м.Запоріжжі за № 1201/13 від 25.02.2005 р.. укладений між управлінням житлового господарства Запорізької міської ради, КП «ВРЕЖО № 13» та ПП ОСОБА_3

Ухвалою апеляційного суду Запорізької області від 17.06.2008 р. рішення Орджонікідзевського районного суду м.Запоріжжя від 14.04.2008 року залишено без змін.

Ухвалою Орджонікідзевського районного суду м.Запоріжжя від 25.09.2008 року у задоволенні заяви приватного підприємця ОСОБА_3 про перегляд у зв»язку з нововиявленими обставинами рішення Орджонікідзевського районного суду м.Запоріжжя від 14.04.2008 р. відмовлено.

Ухвалою апеляційного суду Запорізької області від 05.11.2008 р. ухвала Орджонікідзевського районного суду м.Запоріжжя від 25.09.2008 року скасована та постановлена ухвала про задоволення заяви приватного підприємця ОСОБА_2 про перегляд у зв»язку з нововиявленими обставинами рішення Орджонікідзевського районного суду м.Запоріжжя від 14.04.2008 р, рішення від 14.04.2008 р. скасоване, справа передана на новий розгляд.

У судовому засіданні представник ОСОБА_1 за дорученням ОСОБА_4 доповнила мотивувальну частину позовних вимог, крім підстав, які були раніше зазначені у позові, вважає що договір оренди є нікчемним, оскільки сторонами при укладенні договору оренди не витримані вимоги ст.ст.793, 794 ЦК України стосовно нотаріальної форми договору та його державної реєстрації. Представник відповідача - Управління житлового господарства Запорізької міської ради у судове засідання не зявився, про час та місце розгляду справи повідомлявся належним чином, про що свідчить поштове повідомлення про вручення судової повістки, про причини неявки представника суд не повідомив.

Представник відповідача - КП «ВРЕЖО № 13» у судовому засіданні позов не визнав в повному обсязі, просив відмовити в його задоволенні. Свої заперечення обґрунтовував тією обставиною, що спірне приміщення є нежитловим і не є допоміжним, так як не використовується для обслуговування мешканців будинку. Управління житлового господарства на достатній правовій підставі передало в користування ПП ОСОБА_2 приміщення, так як Запорізька міська рада від імені якої виступало управління є власником приміщення. Крім того, сторонами було досягнуто згоду з усіх істотних умов договору оренди, ці умови виконувались належним чином, без будь яких порушень.

У судовому засіданні представник відповідача ПП ОСОБА_2 , за довіреністю ОСОБА_5, позов не визнав у повному обсязі, підтримав раніше надані суду пояснення та заперечення проти позову, наполягав на тому, що спірне нежитлове приміщення не є допоміжним, має самостійний цивільно-правовий статус, а тому без погодження з мешканцями будинку приміщення могло надаватись у користування. Крім того, Запорізька міська рада , як власник приміщення в особі управління житлового господарство мало право самостійно, без згоди мешканців будинку, передавати приміщення в оренду, тобто оспорюваним договором оренди не порушуються права позивачки. За договором виконувались усі права та обовязки сторін, ОСОБА_2 сплачувала орендну плату, яка зараховувалась до місцевого бюджету. Під часу розгляду справи сторони за взаємною згодою припинили відносини оренди, шляхом розірвання договору оренди № 1201/13 від 25.02.2005р.

Суд, відповідно до вимог ст. 2, 6, 212 ЦПК України, заслухавши пояснення сторін, повно і всебічно вивчивши матеріали справи, приходить до висновку, що позовні вимоги ОСОБА_1 не підлягають задоволенню з наступних підстав. Судом встановлено, що 25 лютого 2005 року між Управлінням житлового господарства Запорізької міської ради, комунальним підприємством «ВРЕЖО № 13» з одного боку та приватним підприємцем ОСОБА_2 з іншого боку укладений договір оренди № 1201/13 нежитлового приміщення площею 79, 20 кв. м. в житловому будинку № 170 Г по пр. Леніна у м. Запоріжжі. Згідно з пунктом 1.2. договору приміщення передається в оренду під офіс 43, 2 кв. м. і виставочний зал 36,0 кв. м. Пунктом 1.3. договору визначено, що договір оренди вважається укладеним з моменту досягнення домовленості з усіх істотних його умов та підписання тексту договору.25.02.2005 року між зазначеними сторонами, був підписаний Акт прийому-передачі орендованого майна.05.04.2007 року між сторонами договору укладена додаткова угода до Договору оренди від 25.02.2005р. № 1201/13, згідно з якою договір визнаний таким, що втратив чинність з 05.04.2007 року. В матеріалах справи міститься акт приймання-передачі відомчого житлового фонду в комунальну власність від 09. 02. 2000 року. Згідно з вказаним актом, комісія, що створена відповідно до розпорядження міського голови № 1095 від 06.09.1999 року, здійснила приймання передачу житлового будинку в цілому, розташованого за адресою м. Запоріжжя пр. Леніна, 170 Г. з балансу ВАТ «Запорізький металургійний комбінат «Запоріжсталь» у комунальну власність м. Запоріжжя. Між іншого майна та документів переданих у комунальну власність значиться вбудовані нежитлові приміщення ( оренда) площею 328,18 кв. м. Відповідно до ст. 29 Закону України «Про місцеве самоврядування» до відання виконавчих органів сільських, селищних, міських рад належать управління в межах, визначених радою, майном, що належить до комунальної власності відповідних територіальних громад (власні (самоврядні) повноваження). Таким чином, відповідачі - Управління житлового господарства Запорізької міської ради та комунальне підприємство «ВРЕЖО № 13» при укладанні спірного договору оренди від 25.02.2005 року і розпорядженні нежитловим приміщенням загальною площею 79,20 кв. м. , за адресою м. Запоріжжя пр. Леніна, 170-Г діяли в межах наданих їм повноважень.Про обґрунтованість дій відповідачів стосовно передачі належного Запорізькій міській раді спірного нежитлового приміщення, свідчить також свідоцтво про право власності від 20.05.2005 року, яке було оформлено після здійснення технічної інвентаризації приміщення Запорізьким МБТІ, та на виконання рішення виконавчого комітету Запорізької міської ради від 28.04.2005р. № 141/6., яке було видано з метою реалізації первинного правовстановлюючого документу - Акту приймання-передачі майна до комунальної власності. Суд бере до уваги той факт, що ні зазначене рішення виконкому Запорізької міської ради, ні свідоцтво про право власності від 20.05.2005 року на час розгляду цієї справи не скасовані судом, хоча вони були предметом оскарження по іншій цивільній справі № 2-47/2010, яка розглядалась Орджонікідзевським районним судом м. Запоріжжя за позовом ОСОБА_1 Щодо статусу нежитлового приміщення, і пояснень представника ОСОБА_1, в частині того, що приміщення є по своїй суті підвалом і використовується мешканцями будинку для свого обслуговування, суд звертає увагу на наступне. Згідно свідоцтва про право власності на житло № 236 , виданого комбінатом «Запоріжсталь» 06.07.19993 року, позивачці належить на праві власності ? частини квартири № 37 у будинку № 170-Г у м. Запоріжжя. Згідно із ст. 1 Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду» під приватизацією розуміється відчуження квартир, кімнат в квартирах та віднесених до них господарських споруд і приміщень ( підвалів, сараїв і т. п.) державного житлового фонду на користь громадян України. Відповідно до ч. 2 ст. 1- цього ж Закону, власники квартир багатоквартирних будинків являються співвласниками допоміжних приміщень будинку. Допоміжні приміщення (комори, сараї і т.п.) передаються у власність квартиронаймачам безкоштовно і окремо приватизації не підлягають. Аналогічна норма міститься також у ч. 2 ст. 382 ЦК України, якою передбачено, що власникам квартири у дво- або багатоквартирному житловому будинку належать на праві спільної сумісної власності приміщення загального користування. Опорні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання за межами або всередині квартири, яке обслуговує більше однієї квартири, а також споруди, будівлі, які призначені для забезпечення потреб усіх власників квартир, а також власників нежитлових приміщень, які розташовані у житловому будинку. З метою офіційного тлумачення положень статті 1 та ч. 2 статті 10 Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду» у звязку з наявністю неоднозначного застосування цих положень Закону органами державної влади, в тому числі судами, та органами місцевого самоврядування Конституційним судом України прийнято рішення у справі № 1-2/2004 р від 02.03.2004р. № 4-рн2004р, яким встановлено, що допоміжні приміщення( підвали, сараї, комори, горища, колясочні і т.д.) передаються безкоштовно в сумісну власність громадян одночасно з приватизацією ними квартир багатоквартирних будинків. Підтвердження права власності на допоміжні приміщення не потребує здійснення додаткових дій, зокрема створення обєднання співвласників багатоквартирного будинку, вступу до нього.Згідно з пунктом 4.2. Рішення Конституційного суду - згідно з частиною першою статті 1 Закону суть приватизації державного житлового фонду полягає у відчуженні на користь громадян України, а отже, у їхню власність як квартир (будинків), кімнат у квартирах та одноквартирних будинках, де мешкають два і більше наймачів, так і належних до них господарських споруд і приміщень (підвалів, сараїв тощо) державного житлового фонду. Позивачка по справі не надала належних та допустимих доказів того, що спірне підвальне приміщення (яке було предметом оренди) належить до приватизованої нею ? частини квартири № 37 , а тому суд не вбачає порушення оспорюваним договором оренди її прав , або інтересів, які потребували б судового захисту.

Крім того, суд звертає увагу, що відповідно до висновків спеціаліста № 860 від 29 липня 2008 року ТОВ «Регіональне судово-експертне бюро »( Свідоцтво Міністерства юстиції України № 455 на проведення будівельно-технічних експертиз) приміщення Х підвалу лі. А 5 житлового будинку № 170- г. по пр. Леніна в м. Запоріжжі не є приміщенням технічним або підсобним для забезпечення експлуатації житлового будинку та побутового обслуговування його мешканців, а є нежитловим приміщенням з самостійним цивільно-правовим статусом ( а. с. 159-172).

Тобто, спеціалістом при здійсненні будівничо-технічного дослідження нежитлового приміщення, встановлено, що воно не є допоміжним. Про правильність вказаних висновків свідчить також Рецензія надана Дніпропетровським науково-дослідним інститутом судових експертиз, яку оговорено на засіданні лабораторії 09.02.2009р. , протокол № 5.( а. с.285-286)

Виходячи з аналізу рецензії, встановлено, що при аналізі дослідницької частини висновку спеціаліста встановлено , що дослідження як матеріалів наданих на дослідження, так і приміщень, виконано у повному обсязі, потрібному для складання висновку. В дослідницькій частині маються посилання з ДБН на характеристики приміщень, які досліджувалися, виконані фотознімки та виконавча схема мереж приміщень, які досліджувалися. В заключній частині висновку спеціаліста вказано категоричний висновок на основі дослідження та наданих до висновку спеціаліста матеріалів.

Згідно з матеріалами інвентаризаційної справи приміщення Х підвалу житлового будинку № 170-Г по пр. Леніна у м. Запоріжжі складається з 3 кімнат, коридору, та туалету, має прості вікна та двері, має центральне опалення приміщень, електрику та каналізацію. Вказані характеристики приміщення, підтверджують, що нежитлове приміщення, яке було предметом оренди не є допоміжним приміщенням, а являє собою окреме приміщення з самостійним цивільно-правовим статутом.

Спірне приміщення підпадає під ознаки нежилого приміщення, визначеного Законом України «Про обєднання співвласників багатоквартирного будинку», а саме - приміщення, яке належить до житлового комплексу, але не відноситься до житлового фонду і є самостійним об'єктом цивільно-правових відносин.

Крім того, аналізуючи наявні по справі докази, суд згідно з вимогами ст. 61 ЦПК України, яка визначає, що обставини, встановлені судовим рішенням у цивільній, господарській або адміністративній справі, що набрало законної сили, не доказуються при розгляді інших справ, у яких беруть участь ті самі особи або особа, щодо якої встановлено ці обставини, вважає за необхідне зазначити на те, що відсутність підстав для задоволення позову ОСОБА_1 в частині визнання незаконними та скасування рішення Виконавчого комітету Запорізької міської ради № 141/6 від 28.04.2005р. , визнання недійсним Свідоцтва про право власності від 20.05.2005р. встановив апеляційний суд Запорізької області в рішенні від 24 березня 2010 року по цивільній справі № 2-47/2010. При цьому, підстави подачі позову по зазначеній цивільній справі були тотожними підставам по цій справі.

З урахуванням зазначених обставин, суд не знаходить підстав для задоволення позовних вимог, так як відсутній факт порушення законних прав та інтересів позивачки, що унеможливлює згідно з вимогами ст. 203, 215 ЦК України визнати недійсним договір оренди № 1201/13 від 25.02.2005р.

Щодо посилань представника позивача в обґрунтування позовних вимог на недодержання сторонами нотаріальної форми договору оренди, то суд не приймає до уваги ці доводи, так як діючим цивільним законодавством не передбачено право сторонньої особи (не сторони договору), у разі якщо цим договором не порушуються права та інтереси такої особи - оскаржувати договір саме з підстав недодержання встановленої законом форми укладання правочину.

Так, в пункті 5 постанови Пленуму Верховного суду України від 06.11.2009р. «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними» визначено, що відповідно до статей 215 та 216 ЦК вимога про визнання оспорюваного правочину недійсним та про застосування наслідків його недійсності, а також вимога про застосування наслідків недійсності нікчемного правочину може бути заявлена як однією зі сторін правочину, так і іншою заінтересованою особою, права та законні інтереси якої порушено вчиненням правочину.

Крім того, суд бере до уваги, що сторони погодили усі істотні умови договору при його укладанні (ст. 638 ЦК України), права та обовязки за договором виконувались сторонами належним чином, на час постановлення по справі рішення договір припинив свою дію, згідно з домовленістю сторін (ст.651 ЦК України)

Стаття 3 ЦПК України визначає, що кожна особа має право в порядку, встановленому ЦПК, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод і інтересів.

Вищевказані докази, та приписи діючого законодавства в їх сукупності спростовують доводи ОСОБА_1 і свідчать про їх необґрунтованість.

Керуючись ст. 1, 10 Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду»ст.ст.203, 215,382 ЦК України, ст.ст. 10, 11, 15, 60, 209, 212, 214, 215 ЦПК України, суд,

ВИРІШИВ:

Позовні вимоги ОСОБА_1 до управління житлового господарства Запорізької міської ради, КП «ВРЕЖО № 13», приватного підприємця ОСОБА_2 про визнання недійсним договору оренди, - залишити без задоволення.

Рішення може бути оскаржене в апеляційному порядку до апеляційного суду Запорізької області через суд першої інстанції шляхом подачі в 10-денний строк з дня проголошення рішення апеляційної скарги. Особи, які брали участь у справі, але не були присутні у судовому засіданні під час проголошення судового рішення, можуть подати апеляційну скаргу протягом десяти днів з дня отримання копії цього рішення.

Суддя Рибалко Н.І.