Красноградський районний суд Харківської області
Справа № 2-10/10
РІШЕННЯ

Іменем України (повне)

08 липня 2010 року м. Красноград

Красноградський районний суд Харківської області

В складі: головуючого - судді Гусар П.І.

при секретарі Івашкіної Т.В,

адвоката ОСОБА_1

Розглянувши у відкритому судовому засіданні в місті Краснограді цивільну справу за позовом ОСОБА_2 до Красноградської районної ради Харківської області, ОСОБА_3, третьої особи КП «Інвентаризатор», Красноградська державна нотаріальна контора про визнання недійсним договору купівлі - продажу нерухомого майна та переведення прав та обовязків покупця, -

ВСТАНОВИВ:

Позивач звернувся до відповідачів з позовом про визнання недійсним договору купівлі - продажу нерухомого майна від 17.06.2008 року між відповідачами, переведення прав та обовязків покупця на ці обєкти на неї, повернення ОСОБА_3 20 070 грн, яка внесена позивачем на депозитний рахунок, зобовязання КП «Інвентаризатор» скасувати реєстрацію права власності ОСОБА_3 на нежитлові будівлі, які він придбав згідно вказаного договору купівлі-продажу..

В судовому засіданні представник позивача, адвокат ОСОБА_1 позов просив задовольнити та вказав, що його довіритель ОСОБА_2 16.05.2003 року купила нежиле приміщення розташоване в м. Краснограді Харківської області по вул.. Леніна - 74 на земельній ділянці площею 2 669, 3 кв. метра в тому числі і приміщення продовольчого складу. Приміщення продовольчого складу та інші будівлі були складовою частиною цілісного майнового комплексу державного підприємства громадського харчування «ресторан «Стара фортеця». В звязку з помилками при проведенні технічної інвентаризації приміщення прибудови до матеріального складу мали різні означення, на підставі чого Красноградською районною радою на початку 2008 року на дані приміщення було оформлено право власності та виставлено їх на продаж. Рішенням ради від 12.06.2008 року сарай-(прибудова) площею 8,3 кв. метра та сарай - (прибудова) площею 55, 2 кв. метра були приватизовані відповідно до заяви приватного підприємця ОСОБА_3 шляхом викупу за ціною 20 070 грн. а 17.06.2008 року вони були ОСОБА_3 продані за вказану ціну. В договорі було вказано, що ціна продажу об'єктів визначена умовами конкурсу. Однак ніякого конкурсу не було, що підтверджується копією протоколу засідання конкурсної комісії від 16.05.2008 року, що виступаючий ОСОБА_4 визначив про необхідність продажу вказаних обєктів шляхом викупу. При цьому Красноградської районною радою було порушено Інструкцію щодо проведення поділу, виділу та розрахунку часток об'єктів нерухомого майна за № 55 від 18.06.2007 року, згідно якої поділ на самостійні об'єкти нерухомого майна проводиться з наданням кожному обєкту поштової адреси, цей поділ повинен відповідати умовам, передбачених будівельними нормами, уточнюється кількість основних будівель з допоміжних будівель, що входять до складу обєкта нерухомого майна, виявляється і вноситься до матеріалів технічної інвентаризації поточні зміни в будинках, будівлях, за відсутності нотаріально посвідченого договору чи рішення суду щодо порядку користування будинками, будівлями чи спорудами беруться до уваги заяви всіх співвласників, підписи яких засвідчені нотаріально.

Крім того, порушено право його довірителя як співвласника на пріоритетне придбання частки майна.

Крім того, неподільними визнають складні речі, які представляють собою комплекс самостійних предметів, пов'язаних загальним господарським або іншим призначенням, а згідно ст.188 ЦК України складною річ вважається тоді, коли кілька речей утворює єдине ціле, що дає змогу використовувати його за призначенням.

Він вважає, що є незаперечним факт, що предметом спору є належний розподіл цілісного майнового комплексу, що пов'язаний господарським призначенням - обслуговуванням діяльності ресторану, який діяв раніше за вказаною адресою. Всі спірні будівлі зареєстровані за однією адресою, що також свідчить про спільність господарського призначення.

Крім того, в судово-будівельній експертизі з питання З(три) експертом зазначено, що при натурному обстеженні нежитлових будівель літ. «В» і «Д» встановлено, що вони є не окремими будівлями, а прибудовами до інших будівель, тобто їх використання і відчуження мало бути узгоджене з його довірителем як власником основної будівлі, що не було зроблено Відповідачем 1 і як наслідок порушено вимоги ч. 1, 2, 4 ст. 362 ЦК України про переважне право співвласника перед іншими особами на їх купівлю за ціною оголошеною для продажу. Для здійснення цього права продавець часки зобовязаний письмово повідомити інших співвласників про намір продажу своєї частки, вказавши ціну та іншу умови, на яких він продає. Однак відповідач 1 ці вимоги не виконав, що у відповідності до ч,1 ст. 215, ч.1 ст. 203 ЦК України є підставою недійсності укладеного між відповідачами договору купівлі продажу та переведення на ОСОБА_2 обовязків покупця на вказані прибудови.

Представник відповідача, Красноградської районної ради, ОСОБА_5 позов не визнала і вказала, що помилок КП «Інвентаризатор» при реєстрації майна цілісного майнового комплексу ДПГХ «Стара фортеця» допущено не було тому, що реєстрація прав власності на об'єкти нерухомого майна здійснюється на підставі правовстановлюючих документів, які заявник надає в підприємство технічної інвентаризації, також реєстрації підлягають допоміжні будівлі і споруди, що належать до цих обєктів. За заявкою директора підприємства ОСОБА_2 при проведенні заходів по приватизації вказаного майнового комплексу було проведено заміри, зроблені реєстраційні записи з фіксацією площ 10 нерухомих обєктів, які в подальшому були внесені до передаточного балансу і оцінені в 97 000 грн. Відносно будь-яких допоміжних будівель , заявок директором ДПХЇ «Стара фортеця» не надавалось, до передаточного балансу вони не вносились, приватизації не підлягали і за актом передачі не передавались.

Також представник вказала, що продаж обєктів - сарай літ. «В» і сарай літ. «Д» було вчинено з публічних торгів і тому не були порушені вимоги ст. 362 ЦК України про переважне право позивача на їх купівлю. При цьому в газеті «Вісті Красноградщини» від 16.04.2008 року було поміщено оголошення про продаж за конкурсом вказаних об'єктів. Однак ОСОБА_2 не подала заяву про участь в конкурсі.

Крім того, представник пояснила, що продані сараї після приватизації цілісного майнового комплексу в 1997 році залишилися у комунальній власності територіальних громад Красноградського району і тому в 2008 році правомірно прийнято рішення про їх приватизацію, і продаж з публічних торгів. Під час приватизації ДПХГ «Стара фортеця» було проведено поділ обєктів нерухомого майна, розташованого по вул.. Леніна 74 в м. Краснограді, що підтверджується витягом з реєстру прав власності на нерухоме майно № 546152 від 14.05.2003 року, де зазначено три відокремлені об'єкти ресторан інв. № 001, гаражі інв. № 010, прод. склад інв. № 006, які зареєстровані на ім'я ООО «Стара фортеця» і відсутнє позначення часткового права власності.

Відповідач ОСОБА_3 також в задоволенні позову просив відмовити з підстав, вказаних представником районної ради і доповнив, що приміщення, які він придбав дійсно є прибудовами до основного складу, в одному із приміщень, що йому належить встановлено електричне обладнання і вимикач, за допомогою якого можливо виключити електрострум у всіх приміщеннях, які належать ОСОБА_2 Разом з тим, вимикачем він не користувався, чекає рішення суду.

Представник третьої особи, КП «Інвентаризатор» згідно заяви просив розглянути без його участі і винести рішення відповідно до закону.

Суд вислухавши сторони, дослідивши матеріали справи, вважає, що позов можливо задовольнити з наступних підстав.

Відповідно до ч.1 ст. 215, ч.1 ст. 216 ЦК України, підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною вимог, які встановлені частинами першою- третьою, пятою та шостою ст. 203 ЦК України.

Недійсний право чин не створює юридичних наслідків, крім тих, що повязані з його недійсністю. У разі недійсності правочину кожна із сторін зобовязана повернути другій стороні у натурі все, що вона одержала на виконання цього правочину.

Частина 1 статті 203 ЦК України наголошує, що зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу , іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства.

Згідно договору купівлі - продажу від 16.05.2003 року ОСОБА_2 купила нежитлові будівлі в ООО «Стара фортеця», розташовані в м. Краснограді вул.. Леніна 74: А-1 ресторан інв.№ 1 площею 563, 3 кв. метра, Б- гараж шлакоблочний інв.№ 010 загальною площею 174, 9 кв. метра, Г- продовольчий склад інв. № 006 загальною площею 209, 9 кв. метра на земельній ділянці площею 669, 3 кв. метра ( т. .2 а.с. 51).

Відповідно до висновку судово-будівельної експертизи від 08.04.2010 року, при натурному обстеженні нежитлових будівель літ. «В» та літ «Д», розташованих за адресою м. Красноград вул.. Леніна - 74 встановлено, що вони є не окремими будівлями, а прибудовами до інших будівель. Однією зі стін будівлі літ. «В» слугує частина стіни зі шлакоблоку будівлі літ. «Б», другою - частина стіни зі шлакоблоку будівлі літ. «Д». Однією стіною будівлі літ. «Д» слугує частина цегляної стіни будівлі літ. «Г» на яку здійснюється їх опирання. Демонтаж будівель, зазначених в технічній документації літерами «Б» та «Г» без пошкодження обєктів, зазначених в технічній документації літерами «В» та «Д», неможливий. (т.1 а.с. 151 )

Разом з тим рішенням сесії Красноградської райради від 12.06.2008 року «Про приватизацію обєктів спільної власності територіальних громад міста, сіл та селищ Красноградського району - нежитлових будівель, шляхом викупу» відповідно до заяви ОСОБА_3 була проведена приватизація сараю площею 8,3 кв. метра і сараю площею 55, 2 кв. метра, що розташовані в м. Краснограді вул.. Леніна 74 за ціною 20 070 грн, а згідно договору купівлі - продажу нерухомого майна від 17.06.2008 Красноградська районна рада в особі голови ОСОБА_6 продала ОСОБА_3 вище вказані сараї (т.2 а.с. 81 ).

Таким чином, з вказаного рішення районної ради витікає, що прибудови до інших будівель неправомірно отримали статус «сараїв» , були приватизовані шляхом викупу і без згоди співвласника ОСОБА_2 були продані відповідачу ОСОБА_3 чим порушено вимоги ч.1, 2 ст. 362 ЦК України в яких вказано, що у разі продажу частки майна у праві спільної часткової власності співвласник має переважне право перед іншими особами на її купівлю за ціною, оголошеною для продажу, та на інших рівних умовах, крім випадку продажу з публічних торгів.

Продавець частки у праві часткової власності зобовязаний письмово повідомити інших співвласників про намір продати свою частку, вказавши ціну та інші умови, на яких він її продає.

Якщо інші співвласники відмовилися від здійснення переважного права купівлі чи не здійснять цього права щодо нерухомого майна протягом одного місяця від дня отримання ними повідомлення, продавець має право продати свою частку іншій особі.

Суд вислухавши сторони, дослідивши матеріали справи, вважає, що позов можливо задовольнити з наступних підстав.

Відповідно до ч,1 ст. 215, ч,1 ст. 216 ЦК України, підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною вимог, які встановлені частинами першою- третьою, пятою та шостою ст. 203 ЦК України.

Недійсний право чин не створює юридичних наслідків, крім тих, що повязані з його недійсністю. У разі недійсності правочину кожна із сторін зобовязана повернути другій стороні у натурі все, що вона одержала на виконання цього правочину.

Частина 1 статті 203 ЦК України наголошує, що зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу , іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства.

Згідно договору купівлі - продажу від 16.05.2003 року ОСОБА_2 купила нежитлові будівлі в ООО «Стара фортеця», розташовані в м. Краснограді вул.. Леніна 74: А-1 ресторан інв.№ 1 площею 563, 3 кв. метра, Б- гараж шлакоблочний інв.№ 010 загальною площею 174, 9 кв. метра, Г-продовольчий склад інв. № 006 загальною площею 209, 9 кв. метра на земельній ділянці площею 1 669, 3 кв. метра.( т. .2 а.с. 51).

Відповідно до висновку судово-будівельної експертизи від 08.04.2010 року, при натурному обстеженні нежитлових будівель літ. «В» та літ «Д», розташованих за адресою м. Красноград вул.. Леніна - 74 встановлено, що вони є не окремими будівлями, а прибудовами до інших будівель. Однією зі стін будівлі літ. «В» слугує частина стіни зі шлакоблоку будівлі літ. «Б», другою - частина стіни зі шлакоблоку будівлі літ. «Д». Однією стіною будівлі літ. «Д» слугує частина цегляної стіни будівлі літ. «Г» на яку здійснюється їх опирання. Демонтаж будівель, зазначених в технічній документації літерами «Б» та «Г» без пошкодження обєктів, зазначених в технічній документації літерами «В» та «Д», неможливий. (т.1 а.с. 151 )

Разом з тим рішенням сесії Красноградської райради від 12.06.2008 року «Про приватизацію обєктів спільної власності територіальних громад міста, сіл та селищ Красноградського району - нежитлових будівель, шляхом викупу» відповідно до заяви ОСОБА_3 була проведена приватизація сараю площею 8,3 кв. метра і сараю площею 55, 2 кв. метра, що розташовані в м. Краснограді вул.. Леніна 74 за ціною 20 070 грн, а згідно договору купівлі - продажу нерухомого майна від 17.06.2008 Красноградська районна рада в особі голови ОСОБА_6 продала ОСОБА_3 вище вказані сараї (т.2 а.с. 81 ).

Таким чином, з вказаного рішення районної ради витікає, що прибудови до інших будівель неправомірно отримали статус «сараїв» , були приватизовані шляхом викупу і без згоди співвласника ОСОБА_2 були продані відповідачу ОСОБА_3 чим порушено вимоги ч.1, 2 ст. 362 ЦК України в яких вказано, що у разі продажу частки майна у праві спільної часткової власності співвласник має переважне право перед іншими особами на її купівлю за ціною, оголошеною для продажу, та на інших рівних умовах, крім випадку продажу з публічних торгів.

Продавець частки у праві часткової власності зобов'язаний письмово повідомити інших співвласників про намір продати свою частку, вказавши ціну та інші умови, на яких він її продає.

Якщо інші співвласники відмовилися від здійснення переважного права купівлі чи не здійснять цього права щодо нерухомого майна протягом одного місяця від дня отримання ними повідомлення, продавець має право продати свою частку іншій особі.

4.4 ст. 362 ЦК України надає право співвласнику у разі продажу частки у спільній часткової власності з порушенням переважного права купівлі предявити до суду позов про переведення на нього прав та обов'язків покупця. Одночасно позивач зобовязаний внести на депозитний рахунок суду грошову суму, яку ва договором повинен сплатити покупець.

Суд вважає, що пояснення відповідачів про правомірність продажу вказаного майна, так як воно було продано з публічних торгів, не відповідає вимогам ст. 362 ЦК України з наступних підстав.

Згідно ст. ст. 11 та 16 Закону України «про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію), продаж обєктів приватизації на аукціоні, за конкурсом здійснюється за наявності не менше двох покупців. Викуп застосовується щодо обєктів малої приватизації, які не продані на аукціоні, за конкурсом.

В протоколі засідання конкурсної комісії з продажу комунальної власності Красноградської районної ради від 16.05.2008 року вказано, що надійшла на конкурс одна заява ОСОБА_3 і тому прийнято рішення не проводити конкурс, а розглянути питання продажу обєкту шляхом викупу.

Таким чином, публічних торгів проведено не було, а тому необхідно було Відповідачеві 1 в обовязковому порядку згідно ч.2 ст. 362 ЦК України повідомити співвласника майна ОСОБА_2 про намір продати свою частку майна (вище вказаних сараїв) шляхом викупу і тільки після отримання від неї повідомлення про відмову купити це майно, продати його іншій особі.

Частина 4 ст. 362 ЦК України встановлює строк позовної давності до таких вимог в один рік. Однак відповідно до ч.З ст. 267 ЦК України, позовна давність застосовується судом лише за заявою сторони у спорі, зробленого до винесення рішення. Стороною, що заявляє про закінчення строку давності, як правило, виступає відповідач. Така заява може бути зроблена на будь-якій стадії процесу до винесення рішення суду.

Ні одна із сторін не заявила про закінчення строку позовної давності, а суд згідно вищевикладеного не має права застосовувати позовну даність за власною ініціативою.

Судові витрати по суті ст.. 88 ЦПК України стягуються за вимогою сторони на користь якої винесено рішення. Приймаючи до уваги, що ОСОБА_2 їх не просила стягнути, то суд їх не стягує..

Керуючись ст.ст. ст. 14,11, 54-60, 209, 214, 215, ЦПК України, ст.. ст. 203, 215, 216, 256-267, 362 ЦК України, суд,

ВИРІШИВ:

Позов ОСОБА_2 до Красноградської районної ради Харківської області, ОСОБА_3, треті особи КП «Інвентаризатор», Красноградська державна нотаріальна контора про визнання недійсним договору купівлі - продажу нерухомого майна та переведення прав та обовязків покупця, задовольнити.

Визнати недійсним укладений 17 червня 2008 року договір купівлі-продажу нерухомого майна, сторонами якого є Красноградська районна рада Харківської області, що розташована в м. Краснограді Харківської області вул.. Жовтнева буд. 58-а та ОСОБА_3, що проживає у ІНФОРМАЦІЯ_1 , за яким Продавець зобовязовується передати у власність Покупцю нежитлові будівлі: нежитлове приміщення (сарай) цегляне літ. В загальною площею 8, 3 кв. метра, нежитлову будівлю ( сарай) шлакоблочний літ. Д загальною площею 55, 2

кв. метра. ( надалі - Обєкти), які розташовані за адресою: м. Красноград Харківської області, вул.. Леніна, 74, на земельній ділянці, що належить Красноградський міській раді, а Покупець зобовязується прийняти обєкти, сплатити ціну відповідно до умов договору, яка складає 20 070 (двадцять тисяч сімдесят) грн.

Перевести на позивача ОСОБА_2 обовязки покупця на нежитлові будівлі- (сарай) цегляне літ. В загальною площею 8, 3 кв. метра; ( сарай) шлакоблочний літ. Д загальною площею 55, 2 кв. метра. ( надалі - Обєкти), які розташовані за адресою: м. Красноград Харківської області, вул.. Леніна, 74, на земельній ділянці, що належить Красноградськии міській раді за вищевказаним укладеним 17 червня 2008 року договором купівлі продажу нерухомого майна сторонами якого є Красноградська районна рада Харківської області, що розташована в м. Краснограді Харківської області вул.. Жовтнева буд. 58-а та ОСОБА_3, що проживає у ІНФОРМАЦІЯ_2.

Виплатити ОСОБА_3 кошти в сумі 20 070 ( двадцять тисяч сімдесят грн., яка внесена позивачем відповідно до ч. 4 ст. 362 ЦК України на депозитний рахунок ТУ ДСА України в Харківській області.

Зобовязати третю особу - КП «Інвентаризатор» скасувати реєстрацію права власності ОСОБА_3 на нежитлові будівлі: (сарай) цегляне літ. В загальною площею 8,3 кв метра, нежитлову будівлю ( сарай) шлакоблочний літ. Д загальною площею 55, 2 кв. метра ( надалі - Обєкти), які розташовані за адресою: м. Красноград Харківської області, вул.. Леніна, 4, на земельній ділянці, що належить Красноградський міській раді.

Рішення може бути оскаржене в апеляційному порядку до апеляційного суду Харківської області через Красноградський районний суд шляхом подачі в 10-й строк з дня проголошення рішення заяви про апеляційне оскарження і поданням після цього протягом 20 днів апеляційної скарги, з подачею її копії до апеляційній інстанції в порядку ч.4 ст. 295 ЦПК України.

Суддя