Справа №2-389/10
Р ІIII Е Н Н Я ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
30 червня 2010 року Бериславський районний суд Херсонської області
в складі: головуючого - судді Сіянка В. М.
за участю секретаря - Тимофієнко І. П.
представників: ОСОБА_1, ОСОБА_2,
розглянувши у відкритому судовому засіданні в місті Бериславі Херсонської області в залі суду цивільну справу за позовами ОСОБА_2, ОСОБА_5, ОСОБА_6, ОСОБА_7, ОСОБА_8 до товариства з обмеженою відповідальністю «Югтранзитсервіс-Агропродукт» про визнання договорів оренди земельних часток недійсними, застосування наслідків недійсності договорів, стягнення коштів та зобов'язання відповідача укласти договори оренди земельних ділянок; третя особа на стороні позивачів, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору: громадська організація «Об'єднання власників земельних ділянок «Зоря»,
ОСОБА_2, ОСОБА_5 3., ОСОБА_6, ОСОБА_7, ОСОБА_8 3. звернулися до суду з позовами до ТОВ «Югтранзитсервіс-Агропродукт» про визнання договорів оренди земельних часток недійсними, застосування наслідків недійсності договорів, стягнення коштів та зобов'язання відповідача укласти договори оренди земельних ділянок, посилаючись на те, що у 2007 році між сторонами укладено договори оренди земельних часток (паїв) строком на п'ять років на підставі сертифікатів на право на земельну частку (пай). У вересні 2009 року позивачі отримали державні акти на право власності на земельні ділянки, а тому відповідно до ч. 2 Перехідних положень Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі переукладається. Відповідач, незважаючи на неодноразові звернення щодо необхідності переукладення договорів оренди земельних часток у зв'язку з отриманням позивачами державних актів на право власності на конкретно визначені земельні ділянки, в добровільному порядку відмовляється переукласти договори оренди земельних часток (паїв). Крім того, укладені між сторонами договори оренди земельних часток (паїв) не відповідають Типовому договору оренди землі, затвердженому постановою КМУ від 03.03.2004 року № 220 із змінами, чим порушуються законні права та інтереси позивачів. У зв'язку з чим позивачами був розроблений проект договору оренди землі в новій редакції, умови якого відповідають діючому законодавству України. Також був підготовлений протоколи розбіжностей до вже укладених між сторонами договорів оренди земельних часток (паїв). Проект договору оренди в редакції позивачів та протоколи розбіжностей до вже укладених договорів оренди були надані відповідачу, але письмової відповіді до цього часу позивачами не одержано, чим порушено ст. ЗО ч.І Закону України «Про оренду землі». Крім того, умови укладених між сторонами договорів оренди земельних часток (паїв) щодо розміру орендної плати не відповідають вимогам Указу Президента України від 02.02.2002 року № 92 «Про додаткові заходи щодо соціального захисту селян - власників земельних ділянок», оскільки на момент укладання договорів розмір орендної плати встановлений в договорах на рівні 1 % від нормативної грошової оцінки землі, в той час як згідно зазначеного Указу Президента України такий розмір повинен був складати не менше 1,5 % від нормативної грошової оцінки землі, а з 19.08.2008 року - 3 % від нормативної грошової оцінки землі. Також розмір орендної плати був визначений відповідачем та зафіксований в укладених договорах оренди земельних часток виходячи із нормативної грошової оцінки землі, але без врахування коефіцієнту індексації. Таким чином при правильному (такому, що відповідає чинному законодавству) визначенні розміру орендної плати за землю вони повинні були отримати за період з 2007 по 2009 роки включно по 5868,16 грн. орендної
плати за землю кожний, натомість отримали від відповідача згідно умов укладених договорів по 272 гривень кожний, недоотримавши за вказаний період по 3141,16 грн. орендної плати за землю кожний, відповідно до розрахунку, наведеного ними в позовах. На підставі ст.ст. 13, 236 ч. 2, 649 ч. 1, 652 ч.І ЦК України просили задовольнити позов, а саме визнати недійними договори оренди земельних часток (паїв), укладених між сторонами 09.05.2007 року на майбутнє, зобов'язати відповідача переукласти з позивачами договори оренди земельних ділянок на умовах, визначених позивачами в .проекті договору оренди земельних ділянок, стягнути з відповідача на користь кожного із позивачів по 3141,16 грн. орендної плати за землю за період з 2007 по 2009 роки включно.
В судовому засіданні позивачі ОСОБА_2 (яка також діяла як представник позивачів ОСОБА_7 та ОСОБА_9 3. (а. с. 122-123) та ОСОБА_5 З.(яка також діяла як представник позивачки ОСОБА_6 (а. с. 124) та їх представник ОСОБА_1 підтримали вимоги, викладені у позовній заяві, наполягали на їх задоволенні, з підстав, зазначених у позові, з урахуванням змін та доповнень до позову, в яких, з додатковим посиланням на ст. ст. 203 ч.І, 230 ч.2 ЦК України просили .суд визнати недійсними договори оренди земельних часток (паїв), укладених між сторонами у 2007 році як таких, які укладені внаслідок обману, застосувати наслідки недійсності договорів, передбачені ч. 2 ст. 230 ЦК України та стягнути з відповідача на їх користь подвійну суму недоотриманої ними орендної плати за 2007-2009 роки в розмірі 6269,30 грн. (З 134,65 грн. 2) кожному та зобов'язати відповідача укласти з позивачами договір оренди земельної ділянки на нових умовах згідно діючого законодавства України, пояснивши, що представники відповідача при підписанні договорів оренди земельних часток (паїв) умисно не повідомили позивачів, що розмір орендної плати на момент укладання договорів оренди не може бути нижчий від 1,5 % від нормативної грошової оцінки землі, як то передбачено Указом Президента' України від 02.02.2002 року № 92, чим обманули позивачів щодо істотної умови договору оренди земельної частки (паю), якою є мінімальний розмір орендної плати за землю.
В судовому засіданні представник третьої особи ОСОБА_3 з позовом погодився, просив задовольнити позовні вимоги в повному обсязі, з підстав, зазначених у позові, з урахуванням змін та доповнень до позову.
Представник відповідача ОСОБА_4 у судовому засіданні позов не визнала через його безпідставність та необґрунтованість, надала до суду письмові заперечення на позов, які зводяться до наступного. Наказом Держкомзему України від 1 7.01.2000 року № 5 (із змінами) затверджено типовий договір оренди земельної частки (паю), який і був взятий за основу при укладанні договорів оренди земельної частки (паю) з позивачами у 2007 році. Умови укладених з позивачами договорів повністю відповідають зазначеному типовому договору оренди. Натомість позивачі помилково керуються Типовим договором оренди землі, затвердженого постановою КМУ від 03.03.2004 року № 220 із змінами, який відноситься до оренди земельних ділянок, право власності на які засвідчено державним актом на право власності на земельну ділянку, а не сертифікатом на право на земельну частку (пай). Укладені між сторонами договори оренди земельної частки (паю) містять всі істотні умови, передбачені ст. 15 ч. 1 Закону України «Про оренду землі». Відносини між сторонами щодо оренди земельних часток (паїв) регулюються саме нормами Закону України «Про оренду землі», відповідно до якого розмір орендної плати за землю визначається сторонами у договорі за їх згодою, а Указ Президента України від 02.02.2002 року № 92 мас рекомендаційний характер, що підтверджується самим указом, в пункті 1 якого зазначено, що одним із пріоритетних завдань пореформеного розвитку аграрного сектору економіки визнано забезпечення підвищення рівня соціального захисту сільського населення, серед якого рекомендовано підвищувати його шляхом запровадження плати за оренду земельних ділянок сільськогосподарського призначення, земельних часток (паїв) у розмірі не менше 1,5 відсотка визначеної відповідно до законодавства вартості земельної ділянки, земельної частки (паю), а також підтверджується листом Держкомзему України від 13.04.2005 року № 14-11-11/2770. Укладаючи оспорювані договори оренди земельних часток (паїв) сторони узгодили між собою розмір орендної плати за пай за рік в сумі 706 гривень, що не суперечить ч. 2 ст. 21 Закону України «Про оренду землі» та відповідає ст. 6 ЦК України щодо свободи договору та можливості сторін відступити в договорі від положень актів цивільного законодавства і врегулювати свої відносини на власний розсуд. Позивачі повністю отримали від відповідача оренду плату за земельні частки (паї) в узгодженому між сторонами розмірі, а стягнення 3141,16 гри. недоплаченої згідно Указу Президента України орендної плати не відповідає чинному законодавству України. Позивачі після отримання ними державних актів на право власності на земельні ділянки у жовтні 2009 року не зверталися до відповідача з проханням переукласти договори оренди земельних часток (паїв) на тих же умовах, а вимога про укладення договору з розміром орендної плати в 3 % річних наразі влаштовує відповідача, окрім земельної ділянки позивачки ОСОБА_2 Суд не може примусити відповідача укласти з позивачами договори оренди земельних ділянок, оскільки для укладання договору потрібне вільне волевиявлення сторін і при не бажанні однієї із сторін укласти договір такий договір просто не
укладається. З посиланням на ст. ст. 15, 21, 23 Закону України «Про оренду землі», ст.ст. 6, 203, 627, 651 ЦК України просила суд відмовити у задоволенні позову в повному обсязі.
Суд, дослідивши матеріали справи, заслухавши пояснення сторін та їх представників, допитавши свідків, вважає позов таким, що не підлягає задоволенню з наступних підстав.
Судом встановлено, що 10 квітня 2007 року між позивачами ОСОБА_7 1., ОСОБА_6, ОСОБА_8 3., ОСОБА_5 3. та відповідачем укладено договори оренди земельної частки (паю), які зареєстровані в Новорайській сільській раді Бериславського району Херсонської області 15.05.2007 року строком на п'ять років до 10.04.2012 року (а. с. 169-172, 175-178).
Аналогічного змісту договір оренди земельної частки (паю) був укладений позивачкою ОСОБА_2 з відповідачем 03.05.2007 року, який зареєстрований в Новорайській сільській раді 15.05.2007 року (а. с. 173-174).
06 жовтня 2009 року позивачі отримали державні акти на право власності на земельні ділянки та стали власниками конкретно визначених, виділених в натурі та на місцевості земельних ділянок (а. с. 21,43, 66, 91, 113).
У відповідності до пунктів 16-17 Перехідних положень ЗК України громадянам - власникам -земельних часток (паїв) за їх бажанням виділяються в натурі (на місцевості) земельні ділянки з видачею державних актів на право власності на землю.
Сертифікати на право на земельну частку (пай), отримані громадянами, вважаються правовстановлюючими документами при реалізації ними права вимоги на відведення земельної частки (паю) в натурі (на місцевості) відповідно до законодавства.
Сертифікати на право на земельну частку (пай) є дійсними до виділення власникам земельних часток (паїв) у натурі (на місцевості) земельних ділянок та видачі їм державних актів на право власності на землю.
За статтею 3 Закону України «Про оренду землі» об'єктами оренди є земельні ділянки, що перебувають у власності громадян, юридичних осіб, комунальній або державній власності.
Відповідно до перехідних положень Закону України «Про оренду землі» громадяни - власники сертифікатів на право на земельну частку (пай) до виділення їм у натурі (на місцевості) земельних ділянок мають право укладати договори оренди земель сільськогосподарського призначення, місце розташування яких визначається з урахуванням вимог раціональної організації території і компактності землекористування, відповідно до цих сертифікатів з дотриманням вимог цього Закону.
Після виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв) договір оренди землі переукладається відповідно до державного акта на право власності на земельну ділянку на тих самих умовах, що і раніше укладений, і може бути змінений лише за згодою сторін. Припинення дії договору оренди допускається лише у випадках, визначених цим Законом.
Надані позивачами проект договору (а. с. 29-30) та протокол розбіжностей (а. с. 31-32), отримані відповідачем 08.12.2009 року (а. с. 34) не оформлені належним чином, не підписані з боку позивачів, не викладені всі істотні умови договору оренди (розмір орендної плати, реквізити правовстановлюючих документів, дата його складання, нормативна грошова оцінка земельної ділянки, її площа та місце розташування тощо), а тому дані документи суд оцінює критично, оскільки з них не можливо встановити волевиявлення позивачів щодо істотних умов договорів оренди земельних ділянок та відповідність цих умов умовам укладених між сторонами договорів оренди земельних часток (паїв) як то передбачають перехідні положення Закону України «Про оренду землі».
Таким чином, позивачі не надали суду доказів звернення до відповідача про необхідність переукладення договору оренди земельних ділянок саме у зв'язку з отриманням ними державних актів на право власності на земельні ділянки та автоматичною втратою чинності сертифікатів на право на земельну частку (пай), відповідно до законодавства України договір оренди землі переукладається відповідно до державного акта на право власності на земельну ділянку на тих самих умовах, що і раніше укладений, і може бути змінений лише за згодою сторін, строки переукладання договорів оренди законодавством не визначені, а тому позовні вимоги про зобов'язання відповідача укласти договір оренди земельної ділянки на нових умовах згідно діючого законодавства України задоволенню не підлягають як безпідставні, необгрунтовані та такі, що суперечать Перехідним положенням Закону України «Про оренду землі».
Наказом Держкомзему України від 17.01.2000 року № 5 (із змінами) затверджено типовий договір оренди земельної частки (паю), який і був взятий за основу при укладанні договорів оренди земельної частки (паю) з позивачами у 2007 році. Умови укладених між сторонами договорів оренди земельних часток (паїв) повністю відповідають зазначеному типовому договору оренди.
При цьому посилання позивачів на невідповідність умов договору оренди земельних часток (паїв) Типовому договору оренди землі, затвердженого постановою КМУ від 03.03.2004 року № 220 із змінами, є помилковим, оскільки зазначений Типовий договір направлений на врегулювання правовідносин оренди саме земельних ділянок, право власності на які засвідчено державним актом на право власності на земельну ділянку, а не сертифікатом на право на земельну частку (пай).
Сторонами визначено в договорі розмір орендної плати за земельну частку (пай) в сумі 706 гривень на рік, яка виплачується в грошовій чи натуральній формі за домовленістю сторін.
Відповідно до ч. 2 ст. 21 Закону України «Про оренду землі» розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Закону України "Про плату за землю").
Указ Президента України від 02.02.2002 року № 92 «Про додаткові заходи щодо соціального захисту селян - власників земельних ділянок», який встановлює мінімальний розмір плати за оренду земельних ділянок сільськогосподарського призначення, земельних часток (паїв) у розмірі не менше 1,5 відсотка (3 відсотків - відповідно до змін від 19.08.2008 року) визначеної відповідно до законодавства вартості земельної ділянки, земельної частки (паю) є підзаконним нормативним актом, а тому необхідно керуватися передусім нормами ч. 2 ст. 21 Закону України «Про оренду землі».
Таким чином: сторони узгодили між собою в укладених договорах оренди земельних часток (паїв) розмір орендної плати в твердій грошовій сумі 706 гривень на рік, що відповідає нормам ст. 21. ч.2 Закону України «Про оренду землі», а тому вимоги позивачів про стягнення з відповідача на користь кожного позивача по 3141,16 грн. недоплаченої їм орендної плати з урахуванням встановлених в Указі Президента України від 02.02.2002 року № 92 розмірів мінімальної орендної плати не підлягають задоволенню, оскільки відповідач провів з позивачами повні розрахунки за оренду землі в розмірі, узгодженому сторонами в договорах оренди земельної частки (паю), що не заперечується сторонами та підтверджується наданими відповідачем копіями відомостей на видачу грошових коштів (а. с. 179-202).
Крім того, ч. 1 ст. 15 Закону України «Про оренду землі» визначено вичерпний перелік підстав для визнання недійсним договору оренди землі, на які не посилаються позивачі у своїх позовах та наявність яких не встановлено судом під час судового розгляду справи.
Посилання позивачів на укладення договорів оренди земельних часток (паїв) під впливом обману з боку представників відповідача, який полягав, на думку позивачів, в тому, що представники відповідача на зборах громадян - власників земельних часток (паїв) знаючи про те, що розмір орендної плати за землю згідно Указу Президента України від 02.02.2002 року № 92 не може бути меншим за 1,5 % від визначеної відповідно до законодавства вартості земельної ділянки, умисно приховали від позивачів даний факт, що вплинуло на те, що позивачі підписали договори оренди з розміром орендної плати в 706 гривень за пай за рік, що є значно нижчим, ніж передбачено зазначеним Указом, не знайшло свого підтвердження в ході судового розгляду справи, спростовується показаннями свідків ОСОБА_10, ОСОБА_11 та ОСОБА_12, які в судовому засіданні підтвердили факт проведення зборів громадян власників земельних часток (паїв) з представниками відповідача, під час яких проводилося публічне обговорення умов договорів оренди земельних часток, в тому числі і розміру орендної плати, підтвердили вигідність укладення договорів оренди з відповідачем, який зобов'язувався погасити перед орендодавцями борги по орендній платі попередніх орендарів землі і виконав взяті на себе зобов'язання.
Більше того, Указ Президента України від 02.02.2002 року № 92 не є секретним чи виданим для службового користування, він є доступним громадянам, а тому позивачі мали реальну можливість з ним ознайомитися та наполягати на тому розмірі орендної плати, який їм є вигідним.
Підписавши договори оренди земельних часток (паїв) з відповідачем позивачі підтвердили своє вільне волевиявлення щодо здачі відповідачу земельних часток в оренду та розміру орендної плати за їх оренду.
Крім того, відповідно до п. 17 розділу X "Перехідні положення" Земельного кодексу України сертифікати на право на земельну частку (пай), отримані громадянами, вважаються правовстановлюючими документами при реалізації ними права вимоги на відведення земельної частки (паю) в натурі (на місцевості) відповідно до законодавства. Сертифікати на право на земельну частку (пай) є дійсними до виділення власникам земельних часток (паїв) у натурі (на місцевості) земельних ділянок та видачі їм державних актів на право власності на землю.
З огляду на зазначене з часу отримання позивачами державних актів на право приватної власності на землю вони набули статусу власників земельних ділянок, тобто змінився предмет оренди та статус орендодавців, а тому договори слід вважати припиненими. Положення п. 8 розділу X "Перехідні положення" Земельного кодексу України та розділу IX "Перехідні положення" Закону України "Про оренду землі" щодо переукладення договору оренди земельної частки (паю) передбачають право на переукладення договору оренди і не можуть бути примусом як для власника земельної ділянки так і для орендаря.
Таким чином вимога позивачів про визнання договорів оренди земельних часток (паїв) недійними не підлягає задоволенню, оскільки факти, викладені позивачами в позові та доповненнях до позову щодо укладення договорів під впливом обману не знайшли свого підтвердження, договори оренди земельних часток (паїв) є припиненими у зв'язку з отриманням позивачами державних актів на право власності на земельні ділянки, а тому договори, які є припинені, не можуть бути визнані судом недійсними, в тому числі і на майбутнє.
Також не підлягає задоволенню вимога позивачів про застосування наслідків недійсності договорів, передбачених ч. 2 ст. 230 ЦК України у вигляді стягнення з відповідача на їх користь подвійної суми недоотриманої ними орендної плати за 2007-2009 роки в розмірі 6269,30 грн. (3134,65 грн. 2) кожному, оскільки судом відмовлено у задоволені вимоги про визнання договорів недійсними.
На підставі викладеного, керуючись ст. ст. 6, 11, 16, 22, 203, 204, 792 ЦК України, ст. ст. 93, 124-126, п. 16-17 Перехідних положень ЗК України, Законом України «Про оренду землі» ст.ст.Ю, 11, 57-66, 84, 88, 209, 212, 214-215 ЦПК України, суд
У задоволенні позову ОСОБА_2, ОСОБА_5, ОСОБА_6, ОСОБА_7, ОСОБА_8 до товариства з обмеженою відповідальністю «Югтранзитсервіс-Агропродукт» про визнання договорів оренди земельних часток недійсними, застосування наслідків недійсності договорів, стягнення коштів та зобов'язання відповідача укласти договори оренди земельних ділянок відмовити повністю.
Рішення може бути оскаржене в апеляційному порядку до Апеляційного суду Херсонської області через Бериславський районний суд шляхом подачі в десятиденний строк з дня проголошення рішення заяви про апеляційне оскарження рішення і поданням після цього протягом 20 днів апеляційної скарги або в порядку, встановленого ч. 4 ст. 295 ЦПК України.

Суддя В. М. Сіянко