ДАРНИЦЬКИЙ РАЙОННИЙ СУД ОСОБА_1
справа № 2-1845/2010
провадження № Б/н1554
Р І Ш Е Н Н Я

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"02" вересня 2010 р.

Дарницький районний суд м. Києва в складі

головуючого судді: Шкоріної О.І.

при секретаря: Телегіній Н.О.

розглянувши у відкритому судовому засіданні справу за позовом ОСОБА_2 до ВДВС Дарницького РУЮ у м. Києві, ТОВ „Українська експертна група, третя особа: ОСОБА_3 про визнання оцінок нерухомого та рухомого майна визначених у Звітах незалежної оцінки майна такими, що не відповідають вимогам закону, суд,

ВСТАНОВИВ:

Позивач звернувся до суду з позовом до ВДВС Дарницького РУЮ у м. Києві, ТОВ „Українська експертна група, третя особа: ОСОБА_3 про визнання висновків експертної оцінки недійсним та призначення нової експертної оцінки. Обґрунтовуючи свої позовні вимоги, позивач посилався на те, що 08.10.2008 року Відділом державної виконавчої служби Дарницького районного управління юстиції у м. Києві було винесено постанову про відкриття виконавчого провадження по виконавчому листу № 2-937/07 виданому 24.07.2008 року на виконання рішення Обухівського районного суду Київської області від 11 квітня 2008 року про стягнення з ОСОБА_3 на його користь грошових коштів в розмірі 997178 гри. Згідно постанови ВДВС Дарницького РУЮ м. Києва від 06.07.2009 року за №ВП 9391117 „Про призначення експерта у виконавчому проваджені про надання оціночних послуг майна - обєкту оцінки (згідно Акту опису й арешту майна Серія АА№055852 від 09.06.2009 року) Товариство з обмеженою відповідальністю „Українська експертна група, в особі ОСОБА_4 надало для ознайомлення сторін у виконавчому процесі два звіта: перший - незалежної оцінки нерухомого майна, а саме: трьохкімнатної квартири, загальною площею - 96,4 кв.м, що розташована за адресою: АДРЕСА_1 та другий - звіт незалежної оцінки рухомого майна (згідно Акту опису й арешту майна Серія АВ №468471 від 09 червня 2009 року), власником якого є ОСОБА_5. Ознайомившись з висновками та звітами вважає, що висновки з незалежної оцінки нерухомого майна та з експертної оцінки рухомого майна від 27.07.2009 року, здійснені ТОВ «Українська експертна група» в особі ОСОБА_4, суперечать чинному законодавству, складені з порушенням законодавства та повинні бути визнаними недійсними. Так, вартість, яка зазначена у звіті незалежної оцінки нерухомого майна - трьохкімнатньої квартири у розмірі 857 023 грн. без ПДВ та вартість, яка зазначена у звіті незалежної оцінки рухомого майна у розмірі 16 495 грн. 55 коп. без ПДВ - є необ'єктивною та недостовірною, не відповідною до ринкової вартості нерухомого та рухомого майна. На підтвердження обєктивної оцінки та визначення дійсної вартості майна, яке було описано та арештовано у ОСОБА_3, він звернувся до іншого субєкта господарських відносин, що діє на ринку надання оціночних послуг майна - Товариства з обмеженою відповідальністю „ЮК-ПАУЕ консалтинг". Відповідно до отриманих від Товариства з обмеженою відповідальністю „ЮК-ПАУЕ консалтинг звітів незалежної оцінки нерухомого майна та незалежної оцінки рухомого майна, вартість квартири становить - 1 250 000 гривень, а майна - 50 000 гривень.

Представник позивача в судовому засіданні позов підтримав в обсязі викладеному в позовній заяві, уточнивши вимоги, пославшись на те, що в оспорюваному звіті про оцінку квартири метою проведення такої оцінки визначено визначення вартості обєкту оцінки для встановлення ціни відчуження шляхом продажу на прилюдних торгах. Отже, погоджуючись, що в даному випадку мета оцінки відповідає законодавству України, зазначив про те, що сам розрахунок проведено із порушенням законодавства, оскільки оцінювачем не зібрано повну інформацію про вартість аналогічних квартир, виставлених для продажу, внаслідок чого визначена ринкова вартість квартири (1 055 967 грн.) не відповідає її дійсній ринковій вартості, встановленій відповідно до проведеної позивачем незалежної оцінки ринкової вартості квартири (1 300 247 грн.). Оцінювачем невірно встановлено і ціну відчуження шляхом продажу на прилюдних торгах шляхом множення ринкової вартості квартири на понижуючий коефіцієнт 0,8116. При застосуванні даних, отриманих при проведенні оцінки квартири на замовлення позивача (1 250 тис грн.) початкова вартість майна істотно відрізняється від вартості, зазначеної в оспорюваному звіті. Вважає, що в даному випадку оцінка трьохкімнатної квартири, що знаходиться за адресою м.Київ, пр-т Бажана, 6.26, кв. 278, у розмірі 857 023 грн., визначену у звіті незалежної оцінки нерухомого майна ТОВ «Українська експертна група» не відображає її дійсної вартості, визначеної як початкова ціна для проведення прилюдних торгів. Порушення відповідача, ТОВ „Українська експертна група, полягає в тому, що він зібрав не повну інформацію про стан ринку стосовно обєкту оцінки. Крім того, відповідачем не обґрунтовано застосування понижуючого коефіцієнта - 15% згідно з «Рекомендациями по оценке недвижимости в условиях зкономической неопределенности», адже в самому звіті вказано, що ціни на житло в липні підвищилась порівняно з травнем на 1,6%. Як зазначено в звіті, «можливо, дані міркування не вписуються в нормативний характер Національних стандартів оцінки, але й сама економічна кризова обстановка нормативними документами не передбачена». При цьому тут же вказано, що «нині на ринку в ряді угод використовується курс (долара) 6, 5-7,0 гривень». Такі міркування не обґрунтовані на офіційних даних, оскільки будь-які посилання відсутні, а тому не відповідають дійсності і свідчать в звіті про необгрунтовані наміри відповідача застосувати понижуючі коефіцієнти при оцінці квартири. Інших аргументів щодо правомірності застосування «середнього значення поправки на «адекватність аналогу» - 15%» не надано. Крім того, зауважив, що оскільки датою оцінки майна визначено 27.07.2009 року, тобто, з моменту його складення та затвердження минуло більше 6 місяців, що потребує проведення нової оцінки майна. Просив визнати оцінку трьохкімнатної квартири № 278, що знаходиться в будинку 26 по пр-ту Бажана в м. Києві, у розмірі 857 023 грн., визначену у звіті незалежної оцінки нерухомого майна ТОВ «Українська експертна група» та оцінку рухомого майна, що належить ОСОБА_3 у розмірі 16 495,55 грн., визначену у звіті незалежної оцінки рухомого майна ТОВ «Українська експертна група» такими, що не відповідають вимогам закону. Зобов'язати ВДВС Дарницького РУЮ у м. Києві повторно провести оцінку початкової вартості рухомого та нерухомого майна, що належить ОСОБА_3, які описані та арештовані згідно до Актів опису й арешту майна за № 179/6 (Серія АВ №468471 та Серія АВ №468407).

Представник відповідача ВДВС Дарницького РУЮ у м.Києві позов визнала.

Третя особа, ОСОБА_3 позов підтримав пояснивши, що дійсно оцінка його трьохкімнатної квартири № 278, що знаходиться в будинку 26 по пр-ту Бажана в м. Києві, у розмірі 857 023 грн., визначена у звіті незалежної оцінки нерухомого майна ТОВ «Українська експертна група» та оцінка рухомого майна, у розмірі 16 495,55 грн., визначена у звіті незалежної оцінки рухомого майна ТОВ «Українська експертна група» є заниженими.

Представник відповідача ТОВ «Українська експертна група» в судове засідання не зявився, будучи в установленому законом порядку повідомленим про день та час розгляду справи, про причини своєї неявки суд не повідомив, а тому суд вважає за можливе розглянути справу без його участі.

Суд, вислухавши представника позивача, представника ВДВС Дарницького РУЮ у м. Києві, третю особу ОСОБА_6, вважає встановленими наступні обставини та відповідні їм правовідносини.

На примусовому виконанні у ВДВС Дарницького РУЮ у м. Києві перебуває виконавчий лист №2-931/07 виданий 24.07.2008 року Обухівським районним судом Київської області по справі за позовом ОСОБА_2 до ОСОБА_6 про стягнення заборгованості в розмірі 997178 гривень, /а.с.171-172/.

08.10.2008 року ВДВС Дарницького РУЮ у м. Києві було винесено постанову про відкриття виконавчого провадження /а.с.58/.

27.07.2009 року Товариством з обмеженою відповідальністю «Українська експертна група» в особі ОСОБА_4, який має сертифікат оцінювача від 25.12.1999 року №1495, виданого Фондом державного майна України спільно з Міжнародним центром приватизації, інвестицій і менеджменту, призначеного постановами про призначення експерта (оцінювача) державного виконавця ВДВС Дарницького РУЮ у м. Києві від 06.07.2009 року, було здійснено оцінки майна та складено Звіти з незалежної оцінки нерухомого майна, а саме квартири АДРЕСА_2 та про незалежну оцінку рухомого майна, /а.с.7-69; 73-93/.

Відповідно до Висновку з незалежної оцінки майна, початкова вартість трьохкімнатної квартири №278, загальною площею 96,4 кв.м. - обєкту оцінки, станом на 27.07.2009 року становить 857023 гривні, /а.с.6/

Відповідно до Висновку з експертної оцінки рухомого майна, початкова вартість рухомих речей - обєкту оцінки, станом на 27.07.2009 року становить 16495 гривень 55 коп. /а.с.72/

Відповідно до ст. 57 Закону України „Про виконавче провадження для проведення оцінки нерухомого майна державний виконавець залучає субєкта оціночної діяльності - субєкта господарювання, який здійснює свою діяльність відповідно до Закону України „Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні.

Згідно з п.2.2.1 Інструкції про порядок проведення виконавчих дій для зясування та розяснення питань, що виникають при здійсненні виконавчого провадження й потребують спеціальних знань, державний виконавець з власної ініціативи або за заявою сторін призначає своєю постановою експерта або спеціаліста та субєкта оціночної діяльності - субєкта господарювання, а при потребі - кількох спеціалістів або експертів. Експерт або спеціаліст зобовязаний дати письмовий висновок з питань, що поставлені йому державним виконавцем у постанові, а також давати усні пояснення та рекомендації щодо дій, які виконуються в його присутності.

Відповідно до ст. 33 Закону України „Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні спори, повязані з оцінкою майна, майнових прав, вирішуються в судовому порядку.

Згідно зі ст. 32 Закону України „Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні оцінювачі та субєкти оціночної діяльності - субєкти господарювання несуть відповідальність за невиконання або неналежне виконання умов договору, зокрема, за не достовірність чи необєктивність оцінки майна, відповідно до умов договору та закону.

Відповідно до ст. 60 ЦПК України, кожна сторона зобов'язана довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень. Доказуванню підлягають обставини, які мають значення для ухвалення рішення у справі і щодо яких у сторін та інших осіб, які беруть участь у справі, виникає спір.

Згідно зі ст. 57 ЦПК України, доказами є будь-які фактичні дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин, що обгрунтовують вимоги і заперечення сторін, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи. Ці дані встановлюються на підставі пояснень сторін, третіх осіб, їхніх представників, допитаних як свідків, показань свідків, письмових доказів, речових доказів, зокрема звуко - і відеозаписів, висновків експертів.

Суд вважає, що доводи позивача доведені та підтверджені доказами.

Відповідно до п. 70 ОСОБА_1 оцінки майна, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 10 грудня 2003 p. N 1891 оцінка об'єктів у матеріальній формі для інших випадків їх відчуження шляхом продажу на конкурентних та неконкурентних засадах проводиться шляхом визначення їх ринкової вартості. Якщо законодавством встановлено знижувальні коефіцієнти та порядок їх застосування для визначення початкової вартості таких об'єктів, такі коефіцієнти застосовуються до ринкової вартості. Початкова вартість, отримана в результаті застосування знижувальних коефіцієнтів, визнається ліквідаційною вартістю об'єкта у матеріальній формі.

При цьому оцінювачем при розрахунку вартості обєкту оцінки для встановлення ціни відчуження було взято ринкову вартість обєкта оцінки (квартири). Ринкова вартість визначена за методом порівняння, коли для встановлення ринкової вартості ціни були взяті за основу дані про вартість подібних квартир, розташованих в Дарницькому районі м. Києва /а.с.40/.

В порушення п. 54 Національного стандарту N 1 «Загальні засади оцінки майна і майнових прав», затвердженого Постановою КМУ від 10 вересня 2003 p. N 1440 (Зібрані оцінювачем вихідні дані та інша інформація повинні відображатися у звіті про оцінку майна з посиланням на джерело їх отримання та у додатках до нього із забезпеченням режиму конфіденційності згідно з умовами договору на проведення оцінки майна та з дотриманням вимог законодавства), джерело цих даних не зазначено, зазначено лише інформаційний веб- сайт, з якого взято інформацію, без посилання на конкретну веб-сторінку, де розташована вказана інформація. Крім того, використана інформація від одного джерела, що значно понижує варіанти оцінки.

Оцінювач, в даному випадку, порушив також вимоги п. 53 Національного стандарту №1 «Загальні засади оцінки майна і майнових прав», відповідно до якого він повинен зібрати та проаналізувати всі істотні відомості про об'єкт оцінки, зокрема вихідні дані про його правовий статус, відомості про склад, технічні та інші характеристики, інформацію про стан ринку стосовно об'єкта оцінки та подібного майна.

Вказане підтверджується також звітом про оцінку квартири, проведену ТОВ «ЮК Пауе-Консалтинг» в особі ОСОБА_7, який має кваліфікаційне свідоцтво оцінювача від 11.06.2005 року МФ №3622, виданого Фондом державного майна України спільно з «Українською комерційною школою» та сертифікат субєкту оціночної діяльності №8373/09 від 12.03.2009 року /а.с.97-110/.

Отже, погоджуючись, що в даному випадку мета оцінки відповідає законодавству України, суд вважає, що сам розрахунок проведено із порушенням законодавства - оцінювачем не зібрано повну інформацію про вартість аналогічних квартир, виставлених для продажу, внаслідок чого визначена ринкова вартість квартири (1 055 967 грн.) не відповідає її дійсній ринковій вартості, встановленій відповідно до проведеної позивачем незалежної оцінки ринкової вартості квартири (1 300 247 грн.).

З цього випливає, що оцінювачем невірно встановлено і ціну відчуження шляхом продажу на прилюдних торгах шляхом множення ринкової вартості квартири на понижуючий коефіцієнт 0,8116 - сторінка /а.с.45/.

Очевидно, що при застосуванні даних, отриманих при проведенні оцінки квартири на замовлення позивача (1 250 тис грн.) початкова вартість майна істотно відрізняється від вартості, зазначеної в оспорюваному звіті.

В даному випадку оцінка трьохкімнатньої квартири, що знаходиться за адресою м. Київ, пр-т М.Бажана, б. 26, кв. 278, у розмірі 857 023 грн., визначену у звіті незалежної оцінки нерухомого майна ТОВ «Українська експертна група» не відображає її дійсної вартості, визначеної як початкова ціна для проведення прилюдних торгів.

Отже, порушення відповідача полягає в тому, що він зібрав не повну інформацію про стан ринку стосовно обєкту оцінки.

Крім того, відповідачем не обґрунтовано застосовано понижуючий коефіцієнта -15% /а.с.39/ згідно з «Рекомендациями по оценке недвижимости в условиях зкономической неопределенности», адже в самому звіті /а.с.34/ зазначено, що ціни на житло в липні підвищилась порівняно з травнем на 1,6%. Як зазначено в іншому місці звіту, «можливо, дані міркування не вписуються в нормативний характер Національних стандартів оцінки, але й сама економічна кризова обстановка нормативними документами не передбачена» /а.с.19/. Тут же вказується, що «нині на ринку в ряді угод використовується курс (долара) 6, 5-7,0 грн.» Такі міркування не обґрунтовані на офіційних даних (будь-які посилання відсутні), не відповідають дійсності (звичайно при комерційних операціях використовують курс долара, що є навіть вищим від офіційного курсу, встановленого НБУ) і свідчать в звіті про необгрунтовані наміри відповідача застосувати понижуючі коефіцієнти при оцінці квартири.

Інших аргументів щодо правомірності застосування «середнього значення поправки на «адекватність аналогу» - 15%» не надано.

Слід зауважити, що з моменту проведення оцінки рухомого майна (квартири) та оцінки нерухомого майна, що належить ОСОБА_3 у розмірі 16 495,55 грн., минув вже рік. А відповідно до п. 22 ОСОБА_1 оцінки майна, яка затверджена постановою Кабінету Міністрів України від 10 грудня 2003 p. N 1891, акти оцінки майна, акти оцінки часток (паїв, акцій), складені для цілей приватизації (корпоратизації), для реєстрації статуту відкритих акціонерних товариств, підписання договору купівлі-продажу майна, крім пакетів акцій відкритих акціонерних товариств, оголошення умов продажу майна, у тому числі повторного продажу, дійсні протягом шестимісячного строку від дати їх затвердження.

Крім цього, на підтвердження обєктивної оцінки та визначення дійсної вартості речей, які були описані та арештовані у ОСОБА_3, ОСОБА_2 звернувся до іншого субєкта господарських відносин, що діє на ринку надання оціночних послуг майна - Товариства з обмеженою відповідальністю „КЖ-Пауе Консалтинг. Відповідно до отриманого від Товариства з обмеженою відповідальністю „ЮК-Пауе Консалтинг звіту проведення незалежної оцінки вартості майна (рухомих речей), вартість рухомого майна становить 44090,17 гривень.

Враховуючи вищевикладене, суд вважає, що позовні вимоги позивача доведені та ґрунтуються на чинному законодавстві, а тому підлягають задоволенню.

Керуючись ст.ст. 10, 11, 60, 88, 208, 211, 213-215, 264 ЦПК України і на підставі Закону України "Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні", ОСОБА_1 оцінки майна, яка затверджена постановою Кабінету Міністрів України від 10 грудня 2003 року за N 1891, Закону України «Про виконавче провадження»,

Суд,

ВИРІШИВ:

Позов задовольнити.

Визнати оцінку трьохкімнатної квартири № 278, що знаходиться в будинку 26 по пр-ту Бажана в м. Києві, у розмірі 857 023 грн., визначену у звіті незалежної оцінки нерухомого майна ТОВ «Українська експертна група» та оцінку рухомого майна, що належить ОСОБА_3 у розмірі 16 495,55 грн., визначену у звіті незалежної оцінки рухомого майна ТОВ «Українська експертна група» такими, що не відповідають вимогам закону.

Зобов'язати ВДВС Дарницького РУЮ у м. Києві повторно провести оцінку початкової вартості рухомого та нерухомого майна, що належить ОСОБА_3, які описані та арештовані згідно до Актів опису й арешту майна за № 179/6 (Серія АВ №468471 та Серія АВ №468407).

Заходи забезпечення позову скасувати.

Відновити стягнення на підставі виконавчого документа №2-931/07 по рішенню Обухівського районного суду Київської області від 11.04.2008 року по справі за позовом ОСОБА_2 до ОСОБА_3, ОСОБА_8 про стягнення боргу.

Рішення може бути оскаржено до Апеляційного суду м.Києва через Дарницький районний суд м. Києва протягом десяти днів.

Суддя