Справа №: 2-37/10
РІШЕННЯ

Іменем України

"17" червня 2010 р. Олександрійський міськрайонний суд Кіровоградської області в складі головуючого судді Квітки О.М. при секретарі Пономаренко А.С., розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Олександрії цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 про визнання дійсним договору купівлі-продажу та зустрічного позову ОСОБА_3 та ОСОБА_4 до виконавчого комітету Олександрійської міської Ради про визнання недійсним свідоцтва про право власності та акту державної приймальної комісії про готовність житла,

У С Т А Н О В И В:

Позивач просить визнати дійсним договір купівлі-продажу житлового будинку 27 на пров. М.Іванова в м. Олександрії та визнати за нею право власності на спірний будинок, вважаючи її добросовісним набувачем.

Свої вимоги мотивує тим, що 11.06.07 року між нею та відповідачем укладено договір б/н купівлі-продажу спірного будинку. Даний будинок належав відповідачу на підставі права власності згідно договору купівлі-продажу від 3.02.05 року, укладеного на Універсальній товарній біржі "Ален", та зареєстровано за №964, та визнаного дійсним згідно рішення Олександрійського міськрайонного суду від 4.08.06 року. За даним договором відповідач виступив в якості продавця, а позивач в якості покупця. До укладення договору отримано згоду дружини відповідача ОСОБА_5 на продаж будинку та згоду чоловіка позивача ОСОБА_6 на придбання будинку. Сторони дійшли згоди по всіх суттєвих умовах договору. Ціна продажу згідно договору становить 130000,00 грн. Грошові кошти були передані відповідачу до підписання договору.

11.06.07 року було складено акт здачі-прийняття будинку, згідно якого відповідач передав, а позивач прийняв у власність вказане нерухоме майно. Підставою для здачі-прийняття вказаного у акті майна є договір б/н від 11.06.07 року купівлі-продажу вищевказаної квартири.

Сторони дійшли згоди з усіх умов договору, взаємних претензій вони один до одного не мають.

Пунктом 14 вищевказаного договору купівлі-продажу передбачено, що вказаний договір підлягає реєстрації в бюро технічної інвентаризації (БТІ) та нотаріальному посвідченню. Відповідач ухиляється від виконання п. 14 договору і станом на сьогоднішній день договір б/н від 11.06.07 року купівлі-продажу квартири в БТІ не зареєстрований, нотаріально не посвідчений. Відповідно до вимог ст. 207 ЦК України, зміст даного договору купівлі-продажу (правочину) зафіксований в письмовій формі, правочин підписаний сторонами.

Відповідно до вимог ст. 209 ЦК України, правочин, який вчинений у письмовій формі, підлягає нотаріальному посвідченню лише у випадках, встановлених законом або домовленістю сторін.

Стаття 657 ЦК України визначає форму окремих видів договорів купівлі-продажу: договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації.

Відповідно до ст. 219 ЦК України, суд може визнати правочин дійсним, якщо буде встановлено, що він відповідав справжній волі особи, яка його вчинила, а нотаріальному посвідченню правочину перешкоджала обставина, яка не залежала від її волі.

Зустрічна позовна заява ОСОБА_3 та ОСОБА_4 не підлягає розгляду в порядку цивільного судочинства, у звязку з наступним. Згідно п.1, п. 4, п.7 ч. І ст. 3 КАС України: справа адміністративної юрисдикції (адміністративна справа) - переданий на вирішення адміністративного суду публічно-правовий спір, у якому хоча б однією зі сторін є орган виконавчої влади, орган місцевого самоврядування, їхня посадова чи службова особа або інший субєкт, який здійснює владні управлінські функції на основі законодавства, в тому числі на виконання делегованих повноважень;

адміністративне судочинство діяльність адміністративних судів щодо розгляду і вирішення адміністративних справ у порядку, встановленому цим Кодексом;

субєкт владних повноважень орган державної влади, орган місцевого самоврядування, їхня посадова чи службова особа, інший субєкт при здійсненні ними владних управлінських функцій на основі законодавства, в тому числі на виконання делегованих повноважень.

Відповідачі ОСОБА_4 та ОСОБА_3 проти позову заперечують. Предявили зустрічний просять визнати недійсними свідоцтва про право власності на спірний будинок, які видані: на імя ОСОБА_4 на підставі рішення виконавчого комітету Олександрійської міської Ради №933 від 27.11.03 року та на імя ОСОБА_2 на підставі рішення виконавчого комітету Олександрійської міської Ради №477 від 17.05.07 року та визнати недійсним акт державної приймальної комісії про готовність житла від 7.05.07 року.

Мотивують тим, що22.02.03 року ОСОБА_7 продав, а ОСОБА_4, купила будинок незакінчений будівництвом (77% готовності), що знаходиться в м. Олександрії по провулку Михайла Іванова 27. Про це був укладений договір купівлі-продажу, посвідчений приватним нотаріусом Олександрійського міського нотаріального округу ОСОБА_8 22.02.03 року і зареєстрований в реєстрі за № 616.

До цього часу вказаний будинок не здано в експлуатацію як завершене будівництво і нею не отримано свідоцтво про право власності на нього.

ОСОБА_2 було представлено суду свідоцтво про право власності на будинок на імя ОСОБА_4, яке видано 18.12.03 року на підставі рішення виконкому Олександрійської міської ради № 933 від 27.11.03 року та записано 19.12.03 року в реєстровій книзі № 95 (с.55) реєстр № 5780 Олександрійського БТІ, але фактично не видавалось, що підтверджується довідкою виконкому та копією рішення виконкому. Тому воно є недійсним.

В травні 2007 року почали готувати документацію для здачі будинку в експлуатацію, що підтверджується квитанцією № 31 від 14.05.07 року про сплату грошей Олександрійському БТ1 за інвентаризацію будинку та господарських споруд. Після цього дізналися, що власником будинку є ОСОБА_2 на підставі заочного рішення Олександрійського міськрайонного суду від 4.08.06 року.

На підставі цього рішення ОСОБА_2 30.05.07 року було видано свідоцтво про право власності на житловий будинок з господарськими будівлями, яке 4.06.07 року зареєстровано в Олександрійському БТ1 в реєстровій книзі № 95 (с.55) реєстр № 5780.

28.08.07 року дане рішення суду було скасоване за нововиявленими обставинами і на підставі ухвали суду право власності на будинок за ОСОБА_2, зареєстроване в Олександрійському БТІ, також було скасоване.

ОСОБА_2 7.05.07 року отримав акт державної приймальної комісії про готовність закінченого реконструкцією частини спірного будинку. Але це не відповідає дійсності.

Згідно довідки голови квартального комітету в даному будинку з 2003 року зареєстровані мати ОСОБА_9 та брат ОСОБА_10, а з 18.10.05 року зареєстровані вони та малолітні діти: син ОСОБА_11, ІНФОРМАЦІЯ_1, і син ОСОБА_12, ІНФОРМАЦІЯ_2, і родина постійно проживає в цьому будинку до теперішнього часу.

Технічна документація на будинок (договір на забудову та договір купівлі-продажу незакінченого будівництва) знаходиться у їх і її нікому не передавали. ОСОБА_2 ніколи не жив в будинку і не мав до нього доступу, а також ключів від нього. Тому він не міг добудувати будинок і здати його в експлуатацію.

В лютому 2008 року почали знову готувати документацію про здачу будинку в експлуатацію, що підтверджується копіями квитанцій №511 від 21.02.08 р. і №1 від 27.02.08 р. та актом державної приймальної комісії про готовність закінченого будівництвом житлового будинку з господарськими будівлями, підготовленого КП "Госпрозрахункове проектно-виробниче бюро".

В відділі містобудування та архітектури прийняли заяву про прийняття закінченого будівництва в експлуатацію та почали готувати документацію. Це підтверджує той факт, що раніше цей будинок в експлуатацію не здавався та будь якого акта державної приймальної комісії про готовність закінченого будівництва або реконструкції приватного житлового будинку чи його частини не існує. Це підтверджується довідкою КП "Госпрозрахункове проектно-виробниче бюро" № 75 від 23.06.08 року.

Факт недійсності акта державної приймальної комісії про готовність закінченого реконструкцією частини спірного будинку від 7.05.07 року підтверджується також розбіжностями в договорі забудови та вказаному акті. В акті зазначена жила площа будинку 92,4 кв. м, а загальна 130,3 кв. м. Фактично жила площа складає 46,7 кв. м, а загальна 153,9 кв. м. Це свідчить про те, що інвентаризація жилого будинку та господарських будівель на час видачі цього акту відповідними органами не проводилась.

Відповідно до ст. 331 ЦК України "1. Право власності на нову річ, яка виготовлена (створена) особою, набувається за нею. ,,Право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації."

Таким чином, свідоцтва про право власності на імя ОСОБА_4 від 18.12.03 року та на імя ОСОБА_2Г від 30.05.07 року і акт державної приймальної комісії про готовність закінченого реконструкцією частини приватного будинку від 7.05.07 року видані з порушенням вимог закону, а тому повинні бути визнані недійсними.

Представник виконавчого комітету Олександрійської міської Ради позов не визнає, вважає, що рішення та свідоцтва були видані на законних підставах.

Дослідивши матеріали справи, доводи сторін, суд вважає, що позов ОСОБА_1 до ОСОБА_2 задоволенню не підлягає, а зустрічний позов ОСОБА_3 та ОСОБА_4 підлягає частковому задоволенню.

З матеріалів справи видно, що між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 укладений договір купівлі-продажу спірного будинку.

Ст. 655 ЦК України передбачає, за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобовязується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобовязується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму.

Судовим слідством установлено, що відповідач ОСОБА_2 не являвся власником спірного майна. Відповідно до договору купівлі-продажу за 22.02.03 року, спірний дім був куплений ОСОБА_4 у ОСОБА_7 і був зареєстрований на останню. А тому відповідач ОСОБА_2 не мав права розпоряджатися спірним майном.

Ст. 657 ЦК України передбачає, обовязкове нотаріальне посвідчення та державну реєстрацію договору, що сторони не виконали.

Посилання ОСОБА_1 та ОСОБА_2 на наявність рішення суду про визнання права власності та дійсним на момент укладання договору, суд не може покласти в основу рішення так як останнє скасоване з підстав порушення прав інших осіб.

З цих же підстав не можна вважати ОСОБА_1 добросовісним набувачем.

Їй було відомо, що спірний дім належав іншій особі, у звязку з чим до матеріалів позову було надане не лише три договори купівлі-продажу різні за формою та номерами (а.с. 47 та 118), один без номера, але й рішення суду та свідоцтво про право власності на імя ОСОБА_2, яке видане на підставі рішення виконкому Олександрійської міської Ради № 477 від 17.05.07 року. Тобто представлено декілька правовстановлюючих документів.

Посилання ОСОБА_1 на відсутність бажання відповідача посвідчити договір у нотаріуса суд також не може покласти в основу рішення, так як чинним законодавством передбачений саме такий порядок укладання договорів купівлі-продажу нерухомості. З дій ОСОБА_2 видно, що він активно діяв для отримання правовстановлюючих документів на спірний дім в інших органах та установах.

Таким чином, судом установлено, що відповідач не являвся власником спірного майна, а тому не мав права ним розпоряджатися. А позивач не була добросовісним набувачем. А тому у позові необхідно відмовити.

Вимоги ОСОБА_3 та ОСОБА_4 підлягають частковому задоволенню з наступних підстав.

Відповідно до договору купівлі-продажу за 22.02.03 року, спірний дім був куплений ОСОБА_4 у ОСОБА_7 в готовності 70% і був зареєстрований на останню.

Відповідно до вимог ст. 657 ЦК України, договір купівлі-продажу житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації.

Зазначена вимога виконана ОСОБА_4 в частині нотаріального посвідчення. В частині реєстрації будинку, не виконана у звязку з виконанням ряду перебудов та неповнотою його готовності.

Постановою КМУ №923 від 8.10.08 року, передбачено порядок прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом обєктів. З матеріалів технічної експертизи видно, що перебудова спірного житла виконана відповідно до пояснень ОСОБА_4 та ОСОБА_3 і зовсім не відповідає акту державної приймальної комісії про готовність житла від 7.05.07 року.

Ст. 2 зазначеної Постанови передбачає прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом обєктів, в тому числі і спірного дому.

Видача свідоцтва про право власності на житлове приміщення, на яке уже видане таке свідоцтво, можливе лише у разі набуття на нього комунальною владою права власності на законних підставах: позбавлення попереднього власника права власності на законних підставах, визнання спадщини відумерлою та таке інше.

Іншим правовстановлюючим документом повинен бути технічний паспорт, який видається БТІ на підставі акту введення будівлі в експлуатацію. Ввести в експлуатацію повинен лише власник, а не інша особа.

Судовим слідством установлено, що спірний дім постійно мав власника, який постійно в ньому проживав не був позбавлений права власності на нього. А тому підстав для видач спірних свідоцтв у міської Ради не було. Крім того, в рішенні виконавчого комітету (а.с.148), на яке йдеться посилання у свідоцтві про право власності відсутнє прізвище ОСОБА_2 та найменування спірного майна.

Таким чином, судовим слідством установлено, що законних підстав для видачі свідоцтв про право власності на спірний дім у виконавчого комітету міської Ради не було і таке рішення не ухвалювалося.

А тому позов у цій частині підлягає задоволенню.

Доводи відповідача про те, що в спірному домі ніхто не проживав, власники давали згоду на його відчуження, суд не може покласти в основу рішення, як такі, що нічим не підтверджені. Навпаки, з представлених доказів видно, що дім постійно мав власника, який постійно в ньому проживав.

Крім того, з матеріалів справи, що розглядається іншим складом суду, видно, що ОСОБА_2 сам визнає в позовній заяві, що між ним та ОСОБА_13 мала місце інша угода, яку просив вважати іншими угодами (а.с.92,94).

Доводи про те, що позов про визнання недійсними свідоцтв повинен розглядатися в порядку адміністративного судочинства, безпідставні, так як зазначені свідоцтва стосуються права власності.

В частині визнання незаконним та скасування акту прийняття спірного будинку в експлуатацію необхідно відмовити.

Зазначений акт не являється правовстановлюючим документом. Він являється фактично протоколом виконання певних дій. Хоч з представлених доказів видно, що такі дії не проводилися і акт складений не законно, його оскарження не входить в компетенцію суду. А тому в цій частині вимог необхідно відмовити.

З позивачів ОСОБА_2 та ОСОБА_1 необхідно на користь ОСОБА_3 та ОСОБА_4 стягнути судовий збір, витрати на проведення експертизи та витрати на послуги адвоката пропорційно до задоволених вимог половину.

З позивача ОСОБА_1, на підставі ст. 88 ЦПК України, необхідно на користь держави стягнути 1249 ? недосплаченого судового збору.

На підставі ст.ст. 655, 657 ЦК України, керуючись ст.ст. 214-215 ЦПК України суд,

Р І Ш И В:

В позові ОСОБА_1 до ОСОБА_2 про визнання дійсним договору купівлі-продажу та визнання права власності відмовити.

Позов ОСОБА_3 та ОСОБА_4 про визнання недійсним свідоцтва про право власності та акту державної приймальної комісії про готовність житла задовольнити частково.

Визнати недійсними свідоцтва про право власності на спірний будинок, які видані: на імя ОСОБА_4 на підставі рішення Олександрійської міської Ради №933 від 27.11.03 року та на імя ОСОБА_2 на підставі рішення Олександрійської міської Ради №477 від 17.05.07 року.

В задоволенні інших вимог відмовити.

Стягнути з ОСОБА_2 та ОСОБА_1 на користь ОСОБА_3 та ОСОБА_4 по 367,78 ? витрат на проведення експертизи та по 250 ? витрат на послуги адвоката.

Стягнути з ОСОБА_1 на користь держави 1249 ? недосплаченого судового збору.

Заяву про апеляційне оскарження рішення суду до апеляційного суду Кіровоградської області може бути подано протягом десяти днів з дня проголошення рішення. Апеляційна скарга на рішення суду подається до апеляційного суду Кіровоградської області протягом двадцяти днів після подання заяви про апеляційне оскарження, через Олександрійський міськрайонний суд.

Головуючий: підпис

З оригіналом згідно : Суддя Квітка О.М.