АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД ХАРКІВСЬКОЇ ОБЛАСТІ
__________________________________________________________________
Категорія: договірні Суддя - доповідач: Тичкова О.Ю.
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

08 грудня 2010 року судова колегія судової палати з цивільних справ апеляційного суду Харківської області в складі:

головуючого - судді Солодкова А.А.,

суддів колегії - ОСОБА_1, ОСОБА_2

при секретарі - Соколовій А.В.

розглянувши у відкритому судовому засіданні в місті Харкові цивільну справу за апеляційною скаргою публічного акціонерного товариства «Банк «Фінанси та Кредит» на рішення Ленінського районного суду м. Харкова від 04 жовтня 2010 року по справі за позовом товариства з обмеженою відповідальністю виробничо - побутова Фірма «Скіф, ЛТД» до ОСОБА_3, фізичної особи - підприємця ОСОБА_4, публічного акціонерного товариства «Банк «Фінанси та Кредит» про визнання недійсними договорів купівлі - продажу та іпотеки, вилучення записів з Державного реєстру іпотек та Єдиного реєстру заборон відчуження обєктів нерухомого майна, реєстрацію права власності, -

ВСТАНОВИЛА:

У вересні 2010 року товариство з обмеженою відповідальністю виробничо - побутова Фірма «Скіф, ЛТД» ( надалі ТОВ) звернулося до суду з дійсним позовом. Просило суд визнати недійсним з моменту укладення договір купівлі-продажу б/н від

19.02.2008 року, який посвідчений приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу ОСОБА_5 та зареєстрований в реєстрі правочинів за № 409; визнати недійсним з моменту укладення договір іпотеки б/н від 19.02.2008 року, який посвідчений приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу ОСОБА_5 та зареєстрований в реєстрі правочинів за № 420; виключити з Державного реєстру іпотек запис № 6622111 від 19.02.2008 року про обтяження іпотекою нежитлової будівлі літ. «А-1» загальною площею 720,2 кв. м., що знаходиться за адресою: м. Харків пр. Пятидесетиріччя ВЛКСМ буд. 54 -Г . Виключити з Єдиного реєстру заборон відчуження обєктів нерухомого майна запис № 6621730 від 19.02.2008 року про накладення заборони на відчуження зазначеної нежитлової будівлі. Зареєструвати право власності на спірну нежитлову будівлю за фізичною особою - підприємцем ОСОБА_4 (надалі ФОП ОСОБА_4Г.), яка є відповідачем у справі.

В обґрунтування позову ТОВ зазначило, що за укладеним з ФОП ОСОБА_4 договором оренди від 03.01.2007 року йому було передано в оренду з правом подальшого викупу нежитлові приміщення літ. «А - 1» та літ «А- 2», « а» та « а», загальною площею 866,7 кв.м., що розташовані за адресою: м. Харків пр. Пятидесетиріччя ВЛКСМ буд. 54 - Г. Проте, 19,02.2008 року ФОП ОСОБА_4, без його попередження та згоди продала ОСОБА_3 одно з орендованих приміщень, а саме: нежитлове приміщення літ. « А - 1», загальною площею 720,2 кв.м. В той же день ОСОБА_3 уклав з ПАТ « Фінанси і кредит»( надалі Банк) договір іпотеки б/н, за яким передав банку в іпотеку зазначену нежитлову будівлю.

Укладення зазначених договорів кредиту та іпотеки грубо порушило належне позивачу за договором оренди від 03.01.2007 року право переважного придбання спірної будівлі, наявність якого встановлена рішенням господарського суду Харківської області від 27.07.2010 року, що є підставою для визнання спірних договорів недійсними з моменту їх укладення, виключення з Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження обєктів нерухомого майна записів про обтяження іпотекою та заборони на відчуження та реєстрації права власності на зазначену нежитлову будівлю за ФОП ОСОБА_4

Відповідач ОСОБА_3 проти задоволення позову заперечував, посилався на відповідність спірних договорів вимогам закону та відсутність підстав для задоволення позову.

Представник ОСОБА_4 заперечував проти задоволення позову в частині задоволення вимоги про визнання недійсним договору купівлі-продажу та зазначав, що при укладенні спірного договору не було порушено переважного права позивача на придбання майна. Оскільки в договорі оренди не було передбачено обовязку відповідача ФОП ОСОБА_4 повідомити позивача про бажання продати орендоване позивачем майно та запропонувати позивачу його купити. Пояснив, що позивач жодного разу не звертався до відповідача ФОП ОСОБА_4 з пропозицією продати йому орендоване майно.

ПАТ «Банк «Фінанси та Кредит» заперечував проти задоволення позовних вимог ТОВ, вважав, що правові підстави для задоволення позову відсутні. В обґрунтування заперечень зазначив, що рішення господарського суду Харківської області від 27.07.2010 року постановлено у справі між іншими сторонами тому не має преюдиціального значення для суду, що розглядає справу за позовом ТОВ. Вважав укладений між ФОП ОСОБА_4 та ТОВ договір оренди від 03.01.07 року фікцією, оскільки в супереч вимог Закону України « Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» право користування ( найму, оренди) спірним нежитловим приміщенням не було зареєстровано у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

Рішенням Ленінського районного суду м. Харкова від 4 жовтня 2010 року позов задоволено.

Не погодившись з рішенням суду Банк подав апеляційну скаргу, в якій просить рішення суду скасувати. Обґрунтовуючи скаргу, посилається на порушення судом норм матеріального та процесуального права.

Судова колегія, заслухавши доповідь судді та пояснення сторін, які зявилися у судове засідання, дослідивши матеріали справи та обговоривши наведені в скарзі доводи, вважає, що апеляційна скарга підлягає задоволенню, а рішення суду скасуванню з ухваленням нового рішення з наступних підстав.

Як встановлено судом, підтверджується матеріалами справи та не оспорюється сторонами 19.02.2008 року ФОП ОСОБА_4 уклала з ОСОБА_3 договір купівлі - продажу без номеру, нежитлового приміщення літ. «А-1» загальною площею 720,2 кв. м., що знаходиться за адресою: м. Харків пр. Пятидесетиріччя ВЛКСМ буд. 54 - ОСОБА_6 договір був посвідчений приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу ОСОБА_5 та зареєстрований в реєстрі правочинів за № 409 ( а.с. 15). В той же день ОСОБА_3 уклав з Банком договір іпотеки без номеру, за яким передав банку в іпотеку зазначену нежитлову будівлю в забезпечення повернення кредитних ресурсів виданих йому Банком за кредитним договором № 31/02 - Ф від 19.02.2008 року на суму 6 955000,00 грн. ( а.с.18). ОСОБА_6 договір також був посвідчений приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу ОСОБА_5 та зареєстрований в реєстрі правочинів за № 420.

Задовольняючи позов ТОВ, суд першої інстанції керувався ст.777, 203, 215,216, 236,328 ЦК України та виходив з того, що рішенням господарського суду Харківської області від 27.07.2010 року у справі № 57/110 - 10 встановлено , що на момент укладення спірного договору купівлі - продажу ТОВ мало переважне право перед будь - якими іншими особами на придбання вищезазначеного приміщення, оскільки воно перебувало в оренді у позивача з правом викупу. Встановлені рішенням господарського суду обставини суд визнав такими, що не підлягають доказуванню та з цих підстав дійшов до висновку, що спірний договір купівлі - продажу укладений з недодержанням вимог, що встановлені ч. 1 ст. 203 ЦК України.

Судова колегія повністю погодитися з зазначеним висновком суду не може, оскільки він не відповідає встановленим судом обставинам у справі та зроблений з порушенням норм матеріального права.

За змістом ст. 215 ЦК України правочин є недійсним, якщо його недійсність встановлена законом ( нікчемний правочин) або може бути визнаний судом недійсним, якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована сторона заперечує його дійсність на підставах встановлених законом ( оспорюваний правочин). ОСОБА_6 свідчить, що в обох випадках правочин може бути визнано недійсним тільки за наявності встановлених законом підстав для його а дійсності.

Порушення переважного права ТОВ на придбання спірного нежитлового приміщення перед ОСОБА_3, що встановлено рішенням господарського суду Харківської області від 27.07.2010 року у справі № 57/110 - 10, не підлягає доказуванню при розгляді дійсної цивільної справи, але не є встановленою законом підставою для визнання укладеного між ФОП ОСОБА_4 та ОСОБА_3 договору недійсним.

Стаття. 777 ЦК надає наймачу, який належно виконує обовязки за договором найму ( оренди) переважне право на придбання речі, переданої йому в найм. Проте діючий ЦК не встановлює наслідків порушення такого переважного права.

Дійшовши до висновку про невідповідність спірного договору вимогам ч. 1 ст. 203 ЦК України суд першої інстанції не врахував, що порушення переважного права орендаря на придбання речі не визначено законодавцем в якості підстави для визнання правочину недійсним і безпідставно визнав спірний договір купівлі - продажу недійсним.

Судова колегія вважає, що адекватним захистом порушеного права ТОВ в даному випадку може бути застосування, відповідно до ч.1 ст.8 ЦК України, за аналогією закону правила, встановленого ч.4 ст. 362 ЦК України, що регулює подібні за змістом цивільні правовідносини.

Висновок господарського суду наведений у мотивувальній частині рішення від 27.07.2010 року у справі № 57/110 - 10 про неможливість застосування в даному випадку аналогії закону не має преюдиціального значення при розгляді дійсної цивільної справи, оскільки стосується питання застосування до спірних правовідносин правових норм, а не встановлення фактичних обставин у справі.

В якості єдиної підстави для визнання укладеного між Банком та ОСОБА_3 договору іпотеки спірного нежитлового приміщення суд зазначив на неправомірне набуття останнім права власності на це приміщення. Тому за відсутності підстав для визнання спірного договору купівлі - продажу відсутні і підстави для визнання недійсним спірного договору іпотеки.

Відповідно до пунктів 3, 4 ч. 1 ст. 309 ЦПК України суд апеляційної інстанції скасовує рішення суду першої інстанції і ухвалює нове, в разі невідповідності висновків суду обставинам справи та як слідство не правильного застосування норм матеріального закону, що підлягає застосуванню.

З огляду на вищевикладене судова колегія вважає, що рішення суду підлягає скасуванню з ухваленням у справі нового рішення про відмову в задоволенні позовних вимог ТОВ.

Керуючись ст., ст. 203, 215 ГК України , ст. ст. 303, 304, п.2 ч.1 ст.307, п.,п.3,4 ч.1 ст. 309,315 316, 317, 319 ЦПК України, судова колегія, -

ВИРІШИЛА:

Апеляційну скаргу публічного акціонерного товариства «Банк «Фінанси та Кредит» -задовольнити.

Рішення Ленінського районного суду м. Харкова від 04 жовтня 2010 року - скасувати.

В задоволенні позову товариства з обмеженою відповідальністю виробничо - побутова Фірма «Скіф, ЛТД» до ОСОБА_3, фізичної особи - підприємця ОСОБА_4, публічного акціонерного товариства «Банк «Фінанси та Кредит» про визнання договорів недійсними, вилучення записів з Державного реєстру іпотек та Єдиного реєстру заборон відчуження обєктів нерухомого майна, реєстрацію права власності - відмовити.

Рішення суду апеляційної інстанції набирає законної сили з моменту його проголошення і може бути оскаржено до вищого спеціалізованого суду з розгляду цивільних та кримінальних сипав протягом двадцяти днів з дня набрання ним законної сили.

Головуючий:

Судді: