Суворовський районний суд м.Херсона
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

05 лютого 2010 року Суворовський районний суд м. Херсона у складі:

головуючого судді В.М. Палькової

при секретарі Л.Л. Волинець

з участю адвоката ОСОБА_1

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Херсоні цивільну справу за позовом ОСОБА_2 до ОСОБА_3 про розірвання попереднього договору та повернення отриманого за ним авансу та зустрічним позовом ОСОБА_3 до ОСОБА_2 про відшкодування збитків, завданих порушенням зобовязань за попереднім договором,

ВСТАНОВИВ:

У лютому 2009 року ОСОБА_2 звернувся з позовом до ОСОБА_3 про розірвання попереднього договору та стягнення авансу, посилаючись на те, що 15.10.2008 року уклав з відповідачкою за первісним позовом попередній договір, який був посвідчений приватним нотаріусом Херсонського міського нотаріального округу ОСОБА_4 за реєстровим № 4519. За умовами цього договору сторони повинні були у термін до 15 грудня 2008 року укласти договір купівлі-продажу житлового будинку та земельної ділянки за адресою : м. Херсон, пров. Новий, 7. Сторони погодили у попередньому договорі суму договору купівлі-продажу у 1 616 500 грн, що еквівалентно 305 000 доларів США. Як зазначає позивач ОСОБА_2, ним на підтвердження своїх намірів на наступне укладання договору купівлі-продажу зазначеної нерухомості, було передано відповідачці 10 000 доларів США, що було еквівалентно 53 000 грн. Проте, до встановленого терміну укладання основного договору купівлі-продажу нерухомості, курс долара США по відношенню до гривні України значно збільшився, а відповідачка наполягала на продажу будинку та земельної ділянки лише за долари США, що зробило неможливим для позивача укладання основного договору. Просить суд розірвати попередній договір від 15.10.08р., що був укладений з відповідачкою та стягнути з ОСОБА_3 отриманий нею аванс у розмірі 77 000 грн, що є еквівалентним 10 000 доларів США на дату його звернення до суду з цим позовом.

У ході розгляду справи ОСОБА_3 звернулася до ОСОБА_2 із зустрічним позовом про відшкодування збитків, які були завдані їй ОСОБА_2М порушенням ним своїх зобовязань за попереднім договором. Позивачка за зустрічним позовом зазначає, що внаслідок необґрунтованого ухилення ОСОБА_2 від її пропозицій про укладання основного договору, їй були спричинені збитки у сумі 50 861,25 грн., які полягали у збільшенні її зобовязань перед ХФ ВАТ «Морський транспортний банк» у вигляді відсотків за користуванням кредитом та штрафних санкцій за несвоєчасну оплату за кредитом. Позивачка за зустрічним позовом вказує на те, що на дату укладання попереднього договору ОСОБА_2 був повідомлений про перебування житлового будинку та земельної ділянки по пров. Новому, 7 у м. Херсоні під забороною відчуження згідно іпотечного договору з ХФ ВАТ «Морський транспортний банк». Договір іпотеки, в свою чергу, був укладений ОСОБА_3 на виконання кредитного договору із зазначеним банком, за яким нею був отриманий кредит у сумі 266 900 доларів США для придбання, реконструкції та подальшого продажу дома та земельної ділянки. Також, за твердженням позивачки за зустрічним позовом, відповідачу було відомо про те, що здійснюючи відчуження належного їй нерухомого майна, ОСОБА_3, насамперед мала на меті повністю розрахуватися з банком за отриманий кредит, інакше б не мала від нього дозволу на таке відчуження. Проте відповідач не тільки сам не уклав договір купівлі-продажу, а й позбавив позивачку можливості здійснити таке відчуження іншим особам, які мали намір та можливість придбати її нерухоме майно, оскільки прямо не відповів відмовою на її пропозиції щодо укладання основного договору протягом більш як двомісячного терміну з дати підписання попередньої угоди. Просила стягнути з відповідача за зустрічним позовом 50861,25 грн. спричинених збитків та витрати на правову допомогу.

В судовому засіданні представники позивача ОСОБА_2 за первісним позовом повністю підтримали позовні вимоги, з підстав в ньому зазначених, та просили позов задовольнити. Зустрічний позов ОСОБА_3 не визнали просили відмовити в його задоволенні.

Представник відповідача(позивача) - ОСОБА_3 підтримала зустрічні позовні вимоги з підстав зазначених в позові, який просила задовольнити. Позов ОСОБА_2 не визнала та просила відмовити в його задоволенні.

Дослідивши належним чином матеріали справи, заслухавши пояснення представників сторін, свідка ОСОБА_5 судом встановлено наступні факти та відповідні до них правовідносини, та з матеріалів справи вбачається, що 15.10.2008 року сторони уклали попередній договір, який посвідчено приватним нотаріусом Херсонського міського нотаріального округу ОСОБА_6 за реєстровим № 4519. Відповідно до зазначеного договору сторони досягли угоди в строк до 15.12.2008 року укласти та нотаріально посвідчити договір купівлі-продажу, згідно якого ОСОБА_3 продає, а ОСОБА_2 придбає житловий будинок та земельну ділянку, що знаходяться за адресою: м. Херсон, пров. Новий, 7 за 1 616 500 грн., що за встановленим ними курсом 5,30 грн. за 1 долар США, було еквівалентно 305 000 доларів США.

Згідно з п.З попереднього договору, відповідач, на підтвердження дійсних намірів про наступне укладання договору купівлі-продажу, передав ОСОБА_3 аванс у сумі 53000 грн., що було еквівалентним 10000 доларів США. При укладенні основного договору сума 53000 грн. буде вважатися як авансовий платіж за об'єкт купівлі-продажу. У вказаний термін договір укладено не було.

Судом також встановлено, що двомісячний термін для укладання основного договору купівлі-продажу був визначений у попередньому договорі саме на прохання ОСОБА_2, якому у цей строк необхідно було зібрати обумовлену попереднім договором грошову суму для придбання у ОСОБА_3 нерухомого майна. У цей строк - з 15.10.08р. по 15.12.08р., ОСОБА_2 повинен був повідомити ОСОБА_3 про наявність у нього суми, необхідній для укладання основного договору та обрати місце нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу. Зазначені обставини підтверджуються поясненнями сторін, показами свідка та положеннями попереднього договору від 15.10.08р. Проте, зазначені дії ОСОБА_2 зроблені не були.

Так, свідок ОСОБА_5, який від імені ОСОБА_3 розміщував повідомлення у пресі про продаж житлового будинку та земельної ділянки, був присутнім при укладанні попереднього договору та особисто спілкувався із ОСОБА_2 з усіх питань щодо продажу спірних обєктів, суду пояснив, що у відповідь на його телефоні дзвінки з метою зясування готовності ОСОБА_2 для укладання договору купівлі-продажу, той відповідав про те, що сума ще не зібрана, але він обовязково до 15.12.08р. її збере. Пізніше, ОСОБА_2 повідомив ОСОБА_5С, що у нього тільки частина необхідної суми, а залишок він намагається отримати у кредит у банківських установах, зокрема у ХФ «МТБ». Також ОСОБА_5 брав участь у перемовах ОСОБА_2 із ХФ «МТБ» щодо переоформлення на ОСОБА_2 кредитних зобовязань ОСОБА_3 за її кредитною угодою з банком № 01072/RX від 07.08.2007р за умови, що він стане власником нерухомості ОСОБА_3 по пров. Новому, 7 у м. Херсоні. Проте, у наданні кредитів ОСОБА_2 було відмовлено, після чого він повідомив ОСОБА_3 про неможливість укладання договору купівлі-продажу з причин недостатності грошових коштів. Зазначені обставини підтверджуються поясненнями представника ОСОБА_3 та не заперечуються представниками ОСОБА_2

За таких обставин суд приходить до висновку, що основний договір купівлі-продажу нерухомого майна не було укладено з вини ОСОБА_2

Суд не може прийняти до уваги доводи ОСОБА_2 про те, що неможливість укладання ним основного договору була спричинена наполяганням ОСОБА_3 здійснити продаж саме за 305 000 доларів США, що він не міг зробити внаслідок зміни курсу цієї валюти, оскільки таке твердження суперечить закону та зібраним по справі доказам.

Згідно ст. 533 ЦК України, грошове зобовязання має бути виконане у національній валюті України - гривні.

ОСОБА_1 того, судом встановлено, що ОСОБА_2 на дату укладання попереднього договору був освідомлений про перебування житлового будинку та земельної ділянки по пров. Новому, 7 у м. Херсоні під забороною відчуження згідно іпотечного договору з ХФ ВАТ «Морський транспортний банк», що було відображено у тексті Попереднього договору від 15.10.08р.

Договір іпотеки, в свою чергу, був укладений ОСОБА_3 на виконання кредитного договору № 01072/RX від 07.08.2007р. із зазначеним банком, за яким нею був отриманий кредит у сумі 266 900 доларів США для придбання, реконструкції та подальшого продажу будинку та земельної ділянки.

Як встановлено матеріалами справи, ОСОБА_2 був обізнаний про наявність кредитного договору від 07.08.07р., розмір заборгованості ОСОБА_3 за цим договором, а також про той факт, що саме за рахунок коштів, отриманих нею від продажу спірної нерухомості вона мала намір розрахуватися із банком за кредитною угодою, оскільки неодноразово разом з представником ОСОБА_3 брав участь у переговорах із працівниками ВАТ «МТБ» Також, відповідачу за зустрічним позовом, було відомо про те, що ОСОБА_3, здійснюючи відчуження належного їй нерухомого майна, насамперед мала на меті повністю розрахуватися з банком за отриманий кредит, інакше б не отримала від нього дозволу на таке відчуження. Зазначені обставини підтверджуються матеріалами справи та не заперечуються представниками ОСОБА_2

Згідно з п.2.4 Попереднього договору від 15.10.08р. сума продажу становила 1 616 500 грн., в той час як згідно з довідкою №45/06 від 21.01.10р. розмір заборгованості ОСОБА_3 перед ХФ ВАТ «МТБ» станом на дату підписання попереднього договору становив 257941,09 доларів США, що за курсом, встановленим у попередньому договорі становило 1 297 443,68 грн. Отже, у ОСОБА_3 не було підстав наполягати на відчуженні свого майна тільки за долари США, оскільки й уразі отримання від ОСОБА_2 розрахунку за договором купівлі-продажу у гривні та подальшої конвертації її у долари США їй би цілком вистачило на погашення своєї заборгованості перед банком за кредитною угодою.

Таким чином, з огляду на зростання курсу долару США в період з жовтня по грудень 2008року, який згідно з довідкою НБУ мав поступову динаміку, та враховуючи ціну продажу, зазначену у Попередньому договорі, що значно перевищувала розмір заборгованості ОСОБА_3 перед банком , ОСОБА_2 не мав перешкод у укладанні основного договору купівлі-продажу з ОСОБА_3 на придбання її нерухомості саме за 1 616 500 грн., у звязку з чим суд робить висновок, що ОСОБА_2 безпідставно ухилився від цього, отже його посилання на істотну зміну обставин, яка зумовила його неможливість такого укладання, є безпідставними.

З аналогічних підстав суд не може прийняти до уваги й доводи представників ОСОБА_2 про те, що не укладення основного договору спричинило також невиконання ОСОБА_3 свого зобовязання за попереднім договором щодо підготування нею документів, необхідних для нотаріального посвідчення основного договору, оскільки з матеріалів справи вбачається, що витяги на відчуження житлового будинку та земельної ділянки повинні були підготуватися ОСОБА_3 на визначену ОСОБА_2 дату нотаріального посвідчення основного договору, оскільки, зокрема, витяг на відчуження земельної ділянки дійсний протягом однієї доби. Проте, за відсутністю повідомлення ОСОБА_2 про свою готовність укласти основний договір замовляти такий витяг було недоцільно.

Відповідно до вимог ст. 635 ЦК України попереднім є договір, сторони якого зобов'язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором. Попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору, та згідно ст. 627 ЦК України, сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості в відповідно до ст. 629 ЦК України, договір є обов'язковим для виконання сторонами.

Що ж стосується вимог ОСОБА_2 про повернення йому грошей у сумі 10000 доларів США, що на дату його звернення до суду становить 77000 грн., то суд вважає за необхідне задовольнити його вимоги частково з огляду на таке.

Згідно ч.2. ст. 570 ЦК України, якщо не буде встановлено, що сума , сплачена в рахунок належних з боржника платежів, є завдатком, вона вважається авансом. Про те, що сума , передана ОСОБА_2 на користь ОСОБА_3 у розмірі 53000 грн. є авансом, сторони безпосередньо зазначили у п. 3 Попереднього договору.

Як слідує з тексту п. 4 Попереднього договору, аванс залишається у ОСОБА_3П, крім випадку розірвання договору за домовленістю сторін. Проте, законом не передбачено, що якщо аванс переданий і зобовязання не виконано, то він залишається у сторони , яка його отримала. Зазначена умова попереднього договору суперечить вимогам закону , тому отриманий ОСОБА_3 аванс повинен бути повернутий ОСОБА_2

При цьому суд зазначає, що вимоги ОСОБА_2 про повернення авансу у розмірі 77000 грн. не підлягають задоволенню, оскільки відповідно до п. 3 Попереднього договору від 15.10.08р. та вимог ст. 533 ЦК України, аванс має бути повернуто у розмірі 53000 грн., та ні ним, ні його представниками не доведено в судовому засіданні, що він сплатив суму в розмірі 77000.00 грн., чи 10000.00 доларів США.

Позовні вимоги ОСОБА_2 про розірвання попереднього договору на підставі ст.ст. 651,652 ЦК України також не підлягають задоволенню, оскільки відповідно до положень ст. 365 ЦК України зобов'язання, встановлене попереднім договором, припинилося, оскільки основний договір не укладений протягом строку, встановленого попереднім договором, а відтак, ст.ст. 651, 652 ЦК України не застосовуються для спірних правовідносин.

Що ж стосується зустрічного позову ОСОБА_3 до ОСОБА_2 про стягнення збитків, то суд вважає, що він підлягає задоволенню, оскільки судом встановлено, що договір купівлі- продажу не був укладений саме з вини ОСОБА_2

У відповідності до ч. 2 ст.635 ЦК України, сторона, яка необґрунтовано ухиляється від укладання договору , передбаченого попереднім договором, повинна відшкодувати іншій стороні збитки, що завдані простроченням, якщо інше не встановлено договором або актами цивільного законодавства.

Згідно вимогам ч. 1 ст. 623 ЦК України боржник, що порушив зобовязання, має відшкодувати кредитору спричиненні цим збитки.

Згідно ч.2. ст. 22 ЦК України під збитками розуміються витрати, які особа понесла або повинна понести для відновлення свого порушеного права.

Суд вважає, що своєю бездіяльністю у вигляді ухилення від укладання договору купівлі-продажу нерухомого майна та позбавлення тим самим ОСОБА_3 можливості здійснити розрахунки з банком за рахунок коштів , отриманих від інших осіб, ОСОБА_2 спричинив ОСОБА_3 збитки, які полягають у збільшенні її грошових зобовязань перед банком у вигляді відсотків за користування кредитом та штрафних санкцій за своєчасну сплату за кредитом у період з 15.12.2008р-з передбаченої попереднім договором дати укладання основного договору купівлі- продажу.

Так, згідно вимоги ХФ ВАТ «Морський транспортний банк» від 11.12.08р. за № 06/07.4- 09/936, заборгованість ОСОБА_3 перед банком на дату укладання основного договору купівлі- продажу - 15.12.08р у вигляді прострочення за кредитом, процентам, щомісячної комісії становила 6694,15 дол. США, що за існуючим на той час курсу долару по відношенню до гривні України9 747,31 грн. за 1 долар США) дорівнювало 50026,05 грн. Як вбачається із Розрахунку банку, на 29.01.09р. зазначена сума збільшилася на 50861,25 грн.(38524,72 грн.- відсотки за користування кредитом в період з 15.12.08р. по 29.01.09р; 5278,5 грн-пеня за неповернення основного боргу в період з 15.12.08р. по 29.01.09р; 7058,03 грн.-пеня за несплату відсотків за користування кредитом в період з 15.12.08р. по 29.01.09р.).

Суд вважає, що збитки позивачки за зустрічним позовом повязані з невиконанням відповідачем умов попереднього договору та перебувають у причинному звязку з його відмовою ( ухиленням) від укладання основного договору купівлі-продажу та повинні бути відшкодовані позивачці за зустрічним позовом у повному обсязі, оскільки судом встановлено, що ОСОБА_2 був обізнаний про обставини, за якими ОСОБА_3 повинна була здійснити відчуження на його користь належного їй майна, в звязку з чим міг передбачити всі негативні для неї наслідки свого ухилення від укладання договору купівлі-продажу.

З підстав зазначених судом вище, суд дійшов висновку, що позовні вимоги ОСОБА_2 підлягають частковому задоволенню, а саме в частині стягнення грошової суми в розмірі 53000.00 грн., за попереднім договором, також суд вважає, що зустрічний позов ОСОБА_3 підлягає задоволенню, оскільки в судовому засіданні встановлено, що через бездіяльність саме ОСОБА_2 нею було понесено збитки.

Витрати ОСОБА_3 понесені на правову допомогу в розмірі 2250.00 грн., що підтверджено документально, підлягають стягненню на її користь, відповідно до вимог ст.. 84 ЦПК України.

Відповідно до вимог ст. 88 ЦПК України - судові витрати понесені сторонами, підлягають стягненню на їх користь пропорційно до розміру задоволених позовних вимог.

Керуючись ст. 10,60,84,88, 212-215, 218 ЦПК України, на підставі ст.ст. 22,533,570,611, 623,627,629, 635 ЦК України, суд,-

ВИРІШИВ:

Позов ОСОБА_2 до ОСОБА_3 про розірвання попереднього договору та повернення отриманого за ним авансу - задовольнити частково.

Стягнути з ОСОБА_3 на користь ОСОБА_2 53 000 грн. отриманого авансу за по попереднім договором від 15.10.2008року, посвідченим приватним нотаріусом Херсонського міського нотаріального округу ОСОБА_6 за реєстровим №4519, повернення судового збору в розмірі 530.00 грн., та витрати на ІТЗ в розмірі 240.00 грн.

В задоволенні іншої частини позовних вимог ОСОБА_2 -відмовити.

Зустрічний позов ОСОБА_3 до ОСОБА_2 задовольнити..

Стягнути з ОСОБА_2 на користь ОСОБА_3 50 861,25 грн. у якості відшкодування збитків, що були спричинені ним невиконанням попереднього договору від 15.10.08р., посвідченого приватним нотаріусом Херсонського міського нотаріального округу ОСОБА_6 за реєстровим №4519, та витрати на правовому допомогу в розмірі 2250.00 грн., повернення судового збору в розмірі 508,61 грн., та витрати на ІТЗ в розмірі 34.00 грн.

Рішення може бути оскаржене в апеляційному порядку через суд першої інстанції шляхом подачі в 10-ти денний строк з дня проголошення рішення, заяви про апеляційне оскарження і поданням після цього протягом 20 днів апеляційної скарги, з подачею її копії до апеляційної інстанції, або в порядку ч.4 ст. 295 ЦПК України.

Суддя В. М. Палькова